规划设计阶段的成本二

1规划设计阶段的成本管理成本管理和法务部2013年1月29日问题思考？1、竞争对手4000都挣钱，永泰的5000怎么还不挣钱？2、成本财务怎么把成本算这么高？利息、税金这么高？3、目标成本为什么总是被突破？4、目标成本应该什么时候制定？5、如何确定目标成本？2目录一、如何认识规划设计二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”三、“目标成本”是成本管理的前提四、项目设计过程实现成本效益最大化的方法五、项目规划阶段的成本优化六、建筑设计阶段的成本优化七、材料设备选用的成本优化八、景观方案的成本优化九、施工图阶段的成本优化十、实现成本效益最大化的一些途径十一、目标成本案例分享3一、如何认识规划设计4房地产规划设计的全局观---全程设计投资决策阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段项目后评估阶段房地产全程设计运作房地产全程策划运作5规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品用地选择50%规划设计30%销售执行20%规划设计决定70-85%的工程成本名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争6规划设计在投资决策阶段的工作设计产品初步概念初设产品类型研究用地同产品的匹配关系用地对设计的影响容积率对产品的影响环境对产品的影响配套对产品的影响市场对产品的影响对用地环境的研究对项目用地的研究对现有产品的调研、分析了解市场产品水平及特征预测产品发展趋势了解分析客户需求寻找创新模式7

设计管理部门应发挥市场策划作用设计管理部门设计成果设计要求（设计任务书）房地产产品策划意图市场目的8全程设计对成本管理的意义加强预控。在控制成本低的阶段进行控制这是全程设计的效益和核心价值9二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”10规划设计阶段成本管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本管理的宏观意识成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。11规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品牌建设成本企业运营能力成本12

规划设计直接成本

设计费时间成本人力成本设计费：

规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和13产品建造成本定位成本创新成本功能定位---根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本市场定位---确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及投入的各项成本在产品设计中规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本，产品品质建设成本施工周期14企业品牌建设成本品牌互动成本

自身品牌建设成本为提升产品、企业的档次和品牌，采用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本自身品牌建设需要在产品设计、建造上投入的成本15企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响企业把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响16项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出进度品质成本规划周期方案周期施工图周期含钢量等土建成本景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费

设计阶段的成本观景观设计周期扩初周期室内设计周期施工周期部品造价产品的品质17设计阶段成本管理的目的提升产品品质缩短开发周期降低开发成本18

—对设计人员而言是任务，

对成本人员而言应前置而持续避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费部品造价19三、在项目开发过程中“目标成本”是成本管理的前提20项目三立项主体三结构三开工开盘三销售入伙项目三论证三阶段项目三策划三阶段设计三管理三阶段工程三施工三阶段竣工销售三管理三阶段入伙三管理三阶段概念三规划三设计三管理设计方案三设计三管理扩初三设计三管理施工三图设三计管三理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目三成本三估算成本三测算三及目三标成三本拆三分预算三、标三底、三合同三价进度三款、三工程三变更三、招三标采三购结算工程营销项目三的每三一个三设计三环节三都会三受到三其上游成本三工作三的条三件制三约，三成本三部门三的成三本控三制要三求应三成为三设计三部门三的成三本控三制目三标。规划三设计三成本三管理三与成三本部三门的三关系多方三案比三较概念三规划三草案21成本三部门三应制三定项三目目三标成三本。目标三成本三：确三保利三润率三、确三保可三落地三（销三售、三成本三、利三润）设计三部控三制目三标成三本偏三差率三。目标三成本三首先三必须三合理三，建三立在三长期三数据三库积三累的三基础三上；三公摊三、地三下室三等计三算分三摊；利息三、税三金计三算分三摊。规划三设计三阶段三成本三管理三控制三方式结构三含钢三量偏三差率三；景观三造价三偏差三率；示范三区成三本偏三差率三；设计三费偏三差率。。三。逻辑三示意22保证三安全三和品三质的三前提三下，三减低三含钢三量建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m2)北京上海深圳武汉、东莞别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构----自带全埋一层地下室----中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构----自带全埋一层地下室----高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构----自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----结构三含钢三量23分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观三造价控制三总价三偏差三率分项三动态三平衡24示范三区造三价

费用分类建安费（元/平米）设计费（元/平米）家具、用品、设施费总造价（元/平米）1、土建---销售中心（临建）2、装修---销售中心、样板房3、景观---临时4、包装---临时标志、道具总计控制三总价三偏差三率分项三动态三平衡底层商业展示区集中公建展示区25不提三倡人三海战三术--开发三规模三加大三，并三不意三味着三人数三呈同三比例三的增三加，三通过三架构三的优三化和三资源三整合三，提三高人三均生三产效三率，三保证三企业三高效三率运三作。人数效能多项目制下平衡点*人均三设计三管理三面积26人均三设计三管三理面三积＝∑规划三总面三积x三A%方案三总面三积x三B%施工三图总三面积x三C%（)÷设计三总三人数1建议A为20％；B为50%;三C为30％27某集三团公三司人三均设三计管三理面三积一三览深圳公司设计部规划面积之和302.46方案面积之和48施工图面积之和48设计部人数18北京公司设计部规划面积之和621.69方案面积之和33.6施工图面积之和15.1设计部人数17上海公司设计部规划面积之和63.843.38方案面积之和39施工图面积之和39设计部人数1328避免三两种三现象三：为节三省成三本而三压低三设计三费为追三求效三果设三计费三失控合理三设计三费三是保三证质三量与三进度三的基三本条三件之三一合理三的设三计费三用有三利于三设计三单位三选择三的合三理性合理三的设三计费三用有三利于三设计三单位三资源三配备三的优三先性三和建三筑师三积极三性的三发挥三；；直接三对具三体设三计人三给予三的适三当费三用，三对积三极性三的发三挥会三有更三积极三的作三用29合理三设计三费标三准：根据三具体三的项三目性三质、三选择三设计三单位三的不三同设三立设三计费三支付三标准三，如国内三一线三品牌三设计三公司--元/M三2国内三二线三品牌三设计三公司--元/M三2国外三一线三品牌三设计三公司--元/M三2国外三二线三品牌三设计三公司--元/M三2万科三：北京三、上三海、三深圳三：55元/M三2广州三公司三：50元/M三2其他三地区三公司三：45元/M三2

分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+销售中心室内设计其他总计深圳公司--国内单位252315武汉公司项目0.750.5939.10上海公司项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集三团地三产公三司设三计费三统计30“成本三管理三”的三目的三应是三“成三本优三化”三或“三成本三效益三最大三化”三，主三要是三防止三成本三的本三位主三义，三牺牲三了品三质和三进度三。31四、在三项目三设计三过程三中实现三成本效益三最大三化的方法32规划三方案景观三方案部品三策划三方案建筑三方案示范三区设三计施工三图流程三与计三划33论证三阶段设计三管理三阶段概念三规划施工三图拿地三节点策划三阶段概念三规划三草案概念三规划三方案方案三设计扩初三设计实施三方案概念规划周期实施方案周期施工图周期设计三周期三划定34万科三项目三周期拿地三到开三盘：多层三项目9个月三；高层三项目12个月三；北京三领海重庆三奥林三匹克三花园35快速三的共三性1）采取三传统三工序三前置:提前三做好70三%的准三备工三作,以“三成本三换时三间”三；虽然三会由三于最三终没三有获三得土三地而三损失三前期三投入三，但三从总三体上三看认三为值三得。2）采用三工序三并联三作业：在保三证时三间周三期的三前提三下，三尽可三能将三各项三作业三交叉三进行三。3）采取三规模三复制三模式：采取三“拿三来主三义”三，再三适当三调改三。4）重视三长期三性工三作：对市三场的三调查三了解三把握三准确三。36概念三设计规划三设计单体三设计施工三图部品三设计初步三设计施工三图计划三管理三是时三间成三本的三保障流程三优化三可降三低时三间成三本和三因失三误引三发的三成本三增加初步三设计施工三开始概念设计部品设计创新设计规划设计单体设计功能平面结构体系立面设计37拿地三节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图

部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计景观设计部品材料清单示范区景观、装修施工图扩初报建施工三图报建概念规划方案部品材料调研产品创新建筑、规划方案结构、设备初步方案销售示范区策划景观概念387个月,从拿三地到三施工三图12月31日签三定土三地出三让协三议,11月至12月项三目前三期准三备,1月至2月概三念规三划设三计投三标,1月至3月住三宅户三型研三究,3月至5月规三划,建筑三方案三及深三化,5至6月30日完三成典三型花三园洋三房和三小高三层扩三初，三施工三图6月完三成修三建性三详细三规划三和方三案报三批文三本的三编制.从正三式拿三到土三地到三单体三施工三图完三成共三计7个月三。如何三才能三实现三从拿三地到三销售三周期三是1个月三？397个月,从拿三地到三施工三图40规划三设计三工作三组织项目三取得三土地项目三设计三启动施工图设计施工三图施工三配合专家建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公建方案设计单体施工图BAU设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划方案竞赛SWA规划设计规划方案修建性详规BAUETEETEETE配合配合设计7个月,从拿三地到三施工三图41设计三周期三建议论证三阶段设计三管理三阶段75天概念三规划施工三图拿地三时间策划三阶段95天55天(多层)70天(高层)不做三限定概念三规划三草案概念三规划三方案方案三设计扩初三设计实施三方案设计三周期22三5/三24三0天421、提三高全三员成三本意三识（1）部三门间三密切三协作（2）各三专业三工程三师尽三职尽三责成本三控制三的管理因素2、加三强市三场与三客户三意识（1）加三强对三市场三的了三解，三把握三房地三产市三场的三发展三方向三。（2）了三解与三分析三客户三需求三，把三握产三品发三展趋三势。3、加三强对三设计三公司三的管三理与三协调（1）做三好设三计招三标（2）做三好合三同管三理（3）实三行中三期沟三通、三监督（4）落三实奖三惩措三施4、建三立管三理程三序与三制度（1）完三善甲三方设三计标三准（2）坚三持全三程优三化设三计（3）专三家会三议评三审制三度（4）内三部审三核制三度化43最终三成本三管理三控制三了什三么？项目三的建三安、三运营三成本三中绝三大多三数决三定于三设计三阶段项目三的设三计阶三段对三于产三品的三品质三具有三决定三性的三作用项目三建安三成本项目三设计三费提高三项目三销售三收入项目三运营三成本减少三项目三资金三时间三成本（提三高资三金周三转率三）最终三成本三效益三最大三化体三现在三哪里三？提升三企业三品牌三和竞三争力44五、三项目三规划三阶段三的成三本优三化45内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线46内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本474849六、三建筑三设计三阶段三的成三本优三化50建筑三设计三阶段三成本三效益三最大三化的三目标三：建筑三专业三是建三筑形三态对三客户三需求三的彻三底体三现以三及具三有市三场竞三争力三的产三品创三新。结构三专业三是最三优化三的结三构形三式。设备三专业三是最三优化三的部三品选三择。51建筑三型态三的优三化半山三海景三别墅52建筑三型态三的创三新中信三红树三湾5341度旋三转，三是景三观的三要求三，也三是个三性的三体现建筑三型态三的创三新中信三红树三湾54建筑三型态三的创三新中信三红树三湾55建筑三型态三的创三新中信三红树三湾56建筑三型态三的创三新中信三红树三湾57建筑三形式三选择三的成三本百仕三达-红树三西岸58建筑三形式三选择三的成三本百仕三达-红树三西岸59建筑三形式三选择三的成三本红树西岸三幕墙材料说明及造价：1.幕牆三窗铝材选用PV三F2（二三塗）三表面处理；2.幕牆三窗玻三璃采用（6＋12＋6三Lo三w－E）双钢化中三空玻三璃；3.幕牆三窗五三金配三件采用德国原产Ro三to产品；4.栏杆采用（8＋1.三52三PV三B＋6）双钢化夾胶玻璃三、点式；5.平均三造价：窗约为11三50元/m三2，玻三璃栏杆约为13三50元/m；60百仕三达-红树三西岸612、结三构计三算数三据的三审核结构三成本三控制三的重三要环三节是三对技三术指三标的三审核（1）输三入信三息的三审核核对三电算三的基三本信三息如三抗震三分类三、抗三震的三重要三性类三别、三场地三类三别、三设防三烈度三、基三本地三震加三速度三、特三征周三期、三基本三风压三、地三面粗三糙程三度、三各类三荷载三数值三、荷三载折三减、三梁端三弯矩三调幅三系数三、放三大系三数等三等是三否有三误，三有无三刻意三放大三。（2）输三出信三息的三审核检查三输出三信息三中各三项技三术指三标是三否均三衡，三尽可三能接三近规三范限三值。结三构三成三本三优三化1、结三构方三案的三选择三可以三对项三目总三成本三进行三较大三优化（1）结三构型三式的三确定（2）桩三基型三式的三确定623、三细部三做法三的控三制与三审查对细三部做三法的三要求三及做三法控三制对三造价三的影三响也三非常三大。（1）Ⅲ级钢三的应三用由于Ⅲ级钢三强度三高、三延性三好可三以明三显地三降低三含钢三量，三因此三大量三的在三一些三成本三控制三较好三的项三目中三广泛三采用（2）合三理归三并结三构构三件结构三平面三及构三件分三类太三少含三钢量三会上三升，三但分三类太三多不三利三于三施工三控制三。631、成三本优三化与三设计三合理三周期三的确三定结构三成本三监控三过程三的分三阶段三控制三要求三设计三周期三尤其三是扩三初、三施工三图设三计周三期科三学合三理。三只有三这样三，才三能有三充分三的时三间进三行多三方案三的比三较，三才能三保证三设计三成果三准确三、安三全、三经济三。2、结三构含三钢量三限额由于三建筑三产品三的非三标准三型、三物业三类型三的多三样性三，结三构的三经济三性指三标很三难同三工业三标准三化产三品一三样采三用绝三对指三标。含钢三量指三标不三是唯三一的三经济三性指三标，三如果三过分三单一三强调三含钢三量，三存在三降低三结构三质量三的风三险，三并对三体型三规则三要求三过高三，易三影响三其内三部功三能布三局及三外立三面的三美观三，难三以保三证金三地产三品的三较高三品质三。建议三在市三场调三研的三基础三上做三出合三理可三行的三含钢三量目三标。关三注三事三项64七、三材料三设备三选用三的成三本优三化65首先三设立三内外三装修三和安三装的三成本三目标倡导三在设三计管三理阶三段，三部品三工作三并行三并前三置；倡导三在施三工图三结束三前，三完成三主要三部品三定样三定板三；概念三设计规划三设计初步三设计单体三设计部品三设计施工三图功能三平面结构三体系立面三设计66南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构配件1结构材料屋面保温板3室内材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外立面材料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯具楼梯间灯具6智能化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯67标准三化设三计将三减少三部品三的种三类数三量，三降低三设计三工作三量，为单三一部三品提三供数三量较三多的三采购三额，三从而三降低三招投三标工三作量三，为三集中三采购三降低三成本三提供三条件大型三房地三产开三发企三业可三与设三备、三材料三供应三商形三成战三略伙三伴合三作关三系，三达到三双赢三。规模三化生三产模三式68八、三景观三方案三的成三本优三化69案例丽阳三广场叠翠三公园谷地三公园示范三区景观三总平三图N70前提条件建造三成本三要求环境三目标三成本三：13三90三.4三5（万三元）营销三要求主要三景观三区域三主题三化，三其小三景观三设计三围绕三主题三进行三；注三重设三施的三可参三与性三。

项目部要求材质选择的本地化和施工工艺的可行性

物业公司要求安全、便于管理，后期使用、养护成本低71成本控制计划40三0元/平米35三0元/平米33三0元/平米29三0元/平米20三0元/平米16三0元/平米16三5元/平米造价三分布三图72成本控制计划项目面积（万平米）目标单价（元/平米）方案单价（元/平米）总建筑面积11.25123.50133.80景观用地面积

约4.94281.00305.00项目面积（万平米）总价（万元）方案单价（元/平米）总绿化面积3.1427587.50总硬质景观面积1.10413（不含部品、水景设备、排水）375.00示范区（已完成）0.8268（不含会所建筑）335.00成本三拆分三表单方三造价三列表73主要三材质三部品第一三部分三主三要材三料部三品列三表第二三部分三硬三地景三观材三料第三三部分三植三物第四三部分三室三外部三品74第一部分主要材料部品列表主要三材料三部品三列表三（一三）序号

项目名称单位数量单价（元）总价（万元）产地备注一、主要硬地铺装材质1黄木纹平米2洗石米平米3花岗石（紫罗红+黄色）平米4手打锈石平米5黄石英蘑菇板平米6木地板（暂定铁杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9红砂岩平米10青砂石板平米11花钵个12垃圾筒组13休闲椅（成品）组14健身及儿童游戏玩具组75第一部分主要材料部品列表序号

项目名称规格单位数量单价（元）总价（万元）备注三、植物15桂花16天竺桂17红叶李18红枫19杜英20蒲葵21银杏22小叶楠木23广玉兰24斑竹25棕竹26珊瑚（法国冬青）27南天竹主要三材料三部品三列表三（二三）76材料三名称三：三洗石三米使用三部位三：三宅三间道三路材料三描述三及价三格：1、浅三褐、三深褐三色。2、价三格13三0元/平米三，垫三层制三作费77元/平米3、使三用面三积：三约35三00平米浅褐三深褐硬地景观材料工三程三实三景第二三部分77第三部分植物杜三英蒲三葵银三杏骨干三树种胸径8厘米三，价三格80元辅助三树种高度3米，三价格11三00元骨干三树种胸径14厘米三，价三格18三00元78宅间三背靠三座椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅三组垃圾三筒A垃圾三筒B79玩具游戏三玩具第四三部分80成本三控制三计划方案核算得出成本差异

目标成本：1390.45（万元）现成本总价：1505.8091（万元）超过目标成本：115.3591（万元）

81成本三控制三计划1、植三物成三本控三制根据三设计三公司三提供三的植三物清三单植三物总三造价三为：27三5万，三我们三将景三观集三中的三区域三（洋三房轴三线、三叠翠三公园三、向三阳广三场）三的植三物配三置标三准，三参照三三期三样板三区植三物85元/平米三，宅三间参三照一三、二三期的60元/平米三，这三样可三调减三成本三约20万。2、灯三具成三本控三制实施三方案三中灯三具布三置过三密，三若按5瓦/平米三的标三准，三可减三少1/三3，此三处可三调减三成本三约30万。三（该三部分三总造三价为13三4万，三其中三灯具98万，三可减三少灯三具将三其总三价控三制在70万以三内）成本三控制三计划823、硬三质景三观成三本控三制取消三宅间三广场4处，三简化三宅间三道路三（减三少硬三地面三积约11三00平米三，调三减20万）三，用三其他三景观三元素三替代三了构三筑物3处（三调减三约7万）三，取三消和三简化三了部三分地三面铺三装图三案（三调减三约5万）三，更三换了三部分三材质三（调三减约10万）三，合三计调三减42万。4、绿三化用三水成三本控三制结合三实际三情况三，取三消原三设计三中自三动喷三灌系三统，三绿化三用水三使用三人工三灌溉三，可三调减三约15万。三（设三计中三自动三灌溉三喷头16三2处，三价格三约10三00元/处）5、小三品成三本控三制减少三和替三换了三宅间三的一三些小三品（三例：三将叠三翠公三园旁三的花三岗石三球改三为花三钵和三减少三了部三分装三饰性三的石三雕）三，可三调减三成本三约5万元三。成本三控制三计划83合计三调减三成本三：11三2万调整三后还三超过三目标三成本三：3.三35三91万成本三控制三计划84九、三施工三图阶三段的三成本三优化85设计三变更三签证三率由设三计原三因导三致的三签证三总金三额工程三合同三金额对施三工图三阶段三设计三成果三质量三的控三制--三-减少三由图三纸和三材料三的三失误三和不三完善三而带三来的三额外三费用三的发三生。86设计三变更原因1.设计三类：A.超成三本目三标B.设计三优化C.设计三错误D.设计三缺漏E.补充三设计F.二次三设计G.现场三条件2.现场三施工三类:A.施工三错误B.施工三困难C.施工三进度三要求3.营销