房地产市场调研及价格策略

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。小浪底项目市场调研及价格策略谨呈：小浪底置业[2013]-ZZTZH-07本次汇报目录开封房地产市场分析房地产投资，施、竣工及销售情况，土地市场、竞争市场分析区域房地产市场分析区域规划、区域供应量、区域产品、销售价格、月均去化量分析典型个案分析项目规模、销售周期、推售产品、销售价格、销售情况分析本案价格策略区域价格分析、价格论证体系、重点项目定价体系、整体价格建议本案推售策略项目整体推售策略、各批次产品组合、项目销售计划及销售目标本次汇报沟通的目标12345PART1开封房地产市场房地产投资——2012年开封市房地产开发投资创下新的突破，房地产开发投资额达到了69亿，开封市房地产开发投资步入新一轮的上升通道，发展前景巨大。房地产市场2012年，开封市房地产投资额大幅增加，全年完成投资69.16亿元，同比增加32%，连续4年高增长。增幅远高于固定资产投资增幅。一方面由于开封市房地产发展起步较晚，基数较小，另一方面郑汴融城极大的利好于区域内房地产市场。启示——开封市老城区对城市建设的诸多限制抑制了房地产市场的发展，“郑汴一体化”战略的引导开封城市建设向西发展，目前汴西新区已经成为中原城市群中最具发展潜力的区域之一，房地产投资集中投放该区域，极大的促进了区域房地产的发展，同时也为本案进入市场提供机会。房地产投资——开封市施工、竣工面积、销售面积均呈现快速增长的态势，2008年前市场供不应求，2008年后供求关系发生逆转，市场竞争加剧。随着大量施工面积的逐步竣工，未来市场供应将呈现大幅增长的态势，市场形势严峻！◆2012年，开封市商品房施工面积643.5万平方米，同比增加10.4%；竣工面积159.1万平方米，同比增加17.3%；销售面积152.9万平方米，同比增加23.1%。启示——从数据来看，虽然开封市商品房销售面积增长较快，但目前市场累积施工面积规模较大，短期内市场供应将大幅放量，对项目带来较大竞争。本案需充分预知市场竞争态势，合理制定开发周期及推售节奏，实现项目快速去化。房地产市场房地产量价走势——开封房地产市场呈现出快速发展的趋势，通过开封近年来的房地产市场表现，在成交量及成交价格方面呈现不断攀升态势。◆2008年以来，开封市房地产市场持续呈现出价量齐升的局面。即便是惨淡的2010年，开封房地产市场仍然呈现量价的稳步增长。2011年房地产成交量价均有大幅上扬启示——对于本案来讲，应抓住开封市场正处于快速发展的大好时机，加快项目的开发节奏及市场供应量，以规避市场发展后带来的开发风险！房地产市场产品供应——2012年开封市产品供应以两房三房为主，从供销比上看，三房产品是供销两旺的产品。尤其是小三房产品供销基本持平，整体市场体现出以刚性需求和功能性改善需求为主导的需求特征。启示——对于本案来讲，应以当前置业群体的需求为导向，结合开封市房地产市场发展的演变趋势，以市场畅销主流产品快速回款，实现现金流；改善型产品实现价值，保证项目开发整体利润值。房地产市场◆从开封市主要楼盘的市场供销情况来看，两房、三房成为供销的主力产品，说明开封房地产市场细分特征还不明显，需求仍体现为刚性需求和功能性改善需求为主。市场供需关系——开封市商品住宅供过于求态势明显，虽然开封市商品房销售面积增长较快，但目前市场累存量较大，短期内市场供应将大幅放量，未来将带来较大竞争。 房地产市场供求2012年开封市商品住宅供应量为221.4万㎡，成交量为152.9万㎡，成交量占供应量69%，市场存量较大。2013年1-5月开封市商品住宅供应量为157.6万㎡，成交量为46.5万㎡，成交量占供应量29.5%，可以看出2013年开封房地产市场销售速度有所放缓。土地供应量——开封市前两年土地出让量比较大，2012年全市土地成交萎靡，主要受持续的调控政策影响，考虑到历史成交量较大，预计未来房地产市场竞争激烈。房地产市场开封市2010年-2012年土地成交量分析开封市2010年-2012年成交土地建筑面积分析2010年，开封市土地成交量为301万㎡（合4514亩），预计未来几年内商品房供应量达848万㎡；2011年，开封市土地成交量为299万㎡（合4484亩），预计未来几年内商品房供应量达889万㎡；2012年，开封市土地成交量116万㎡（1740亩），2012年成交量约80万㎡，较2011年有所下降，主要原因为持续的调控政策使开发商资金链短缺，拿地热情大大降低。土地供应结构——从开封市近两年土地成交结构来看，商业用地占比上升趋势明显；开封新区郑开大道沿线500米内均规划为商业金融用地。房地产市场开封市2010年-2012年土地成交结构分析开封市2010年-2012年土地成交建筑面积分析2010年，开封市商业和住宅用地，分别成交53万㎡（合795亩）和248万㎡（合3720亩）；2011年，商业和住宅分别成交102万㎡（合1530亩）和197万㎡（合2955亩）；2012年，商业和住宅分别成交15.6万㎡（合234亩）和100.3万㎡（1505亩）2010年，开封市商业和住宅土地成交量，在未来几年内供应量，分别为148万㎡和700万㎡；2011年，商业和住宅在未来几年内供应量，分别为316万㎡和573万㎡；2012年，商业和住宅在未来几年内供应量，分别为49.5万㎡和276.4万㎡2010年，开封市住宅土地成交均价为81万元/亩，商业土地成交均价为69万元/亩；2011年，住宅土地成交均价为108万元/亩，商业土地成交均价为106万元/亩；2012年份，住宅土地成交均价为123万元/亩，商业土地成交均价为114万元/亩；土地成交价格——从开封市近两年土地成交价栺来看，住宅和商业价栺水平较接近；商用地多集中在开封西区，土地升值暂无明显，虽然单价低但体量大总价高。签订日期土地用途土地级别使用权人面积：公顷总价：万元万元/亩占地面积：㎡建筑面积：㎡2011年6月6日其他商服用地二级河南大城集团房地产0.442933440444466662011年7月6日其他商服用地一级开封盛丰置业2.061178438120620206202012年5月29日商务金融用地三级开封中科置业0.177543001676318402011年8月17日商务金融用地三级中国移动通信集团2654021820001100005近两年商业用地成交均价TOP榜房地产市场竞争市场——开封楼盘分布特征呈现出以“城市文化复兴”的老城板块和“城市功能完善”的新区板块共荣共进的格局！新区楼盘分布主要以大梁路为中轴线，分布南北，多以高层产品为主或者多层、高层相结合产品为主，体现城市快速发展的趋势，老城楼盘分布主要以低密度产品为主，配合老城区历史人文底蕴和自然景观，大力发展城市旅游产业。启示——开封房地产格局形成了板块竞争和相互促进的局面。对于本项目来讲，利用新区的前景、交通、政策等方面的优势，通过楼盘功能、物业形态的科学整合，形成兼容新老城区板块功能，带动新老城区发展的城市标杆项目。开元华庭蓝湾国际铂金汉宫融园景园贵和世嘉伟业香堤湾碧水蓝城熙河府世纪豪苑东京梦华元宏锦江绿都上河城山水华府建业森林半岛塞纳左岸未来湖滨花园帝湖世家鼎立国际城幸福里橄榄城东方今典房地产市场新龙御都国际天河湾青年城皇家华韵橡树庄园竞争市场——从竞争现状来看，形成鲜明的三个梯队，第一梯队无论从开发商的品牌还是销售价格都位居开封前列，本案需力争挤进第一梯队，规避第二梯队红海竞争！第三梯队第二梯队第一梯队项目名称物业类型项目地址开发商总建筑面积（万㎡）郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体郑开大道西建业集团100东方金典洋房、高层、商业郑开大道四大街东方今典669橄榄城别墅、洋房、高层

郑开大道交一大街

中联创100开元华庭

别墅、洋房、小高层、高层集英街中段开元名都

43碧水蓝城别墅、洋房、高层

、商业郑开大道交集英街开心一方

52鼎立国际城多层、小高层、底商黄河大街北段开封宏达置业150塞纳左岸多层、高层、商业黄河大街与汉心路交叉口开封鼎诚置业10铂金汉宫多层、高层、商业宋城路与金明西街交汇处万丽集团11.5伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商郑开大道集英街北伟业集团25蓝湾国际

小高层、高层、底商郑开大道北

新芒果14悦都

高层、综合体郑开大道交三大街新晋美置业100

帝湖世家

别墅、多层、高层、底商集英街交解放路亿乘置业30印象城

公寓、多层、小高层、底商郑开大道四号路

唯美房地产42

安联青年城

高层西环路交复兴大道安联置业

25橡树庄园洋房、小高层、高层新河南大学北门鼎诚置业22

新龙御都国际

商业、高层郑开大道四大街

新龙集团

35未来湖滨花园

洋房、高层集英街与金耀交叉口未来地产

10幸福里高层、商业、公寓黄河大街与东京大道交叉口执大象置业30天河湾

多层,小高层,高层西环路与东京大道交汇处

华盟置业65

第二梯队第三梯队第一梯队房地产市场市场供应量——开封在售项目总体量约980万㎡，已推出294.8万㎡，约2.38万套，综合容积率仅为2.45，激烈的竞争压力必然会引导市场从“量”到“质”的发展变化,

项目参与竞争需“以质取胜”。项目名称物业类型总占地面积(万㎡）总建筑面积(万㎡）容积率已推体量已推套数在售均价郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体551001.87256005100东方金典洋房、高层、商业50（一期）1232.4786004900橄榄城别墅、洋房、高层、商业

66（一期）1001.72117505100开元华庭别墅、洋房、小高层、高层、商业28432纳左岸多层、高层、商业3.3103.24.83005100铂金汉宫多层、高层、商业2.411.53.8553505500碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业

28501.72016005100鼎力国际城多层、小高层、底商751502.04638004500伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商10252.51310804900蓝湾国际小高层、高层、商业

4143.191411605100悦都

小高层、高层、综合体201002.521310805000

帝湖世家

多层、小高层、高层9302.932504700印象城

小高层、高层17422.400---

安联青年城

高层8253.12218004500橡树庄园别墅、洋房7222.000---

新龙御都国际

高层、商业20353.2500---未来湖滨花园

洋房、高层

7101.532604900

幸福里高层、商业、公寓10.3302.822004600天河湾

多层,小高层,高层41651.591210004700房地产市场项目名称别墅洋房小高层7-11中高层12-18高层>18郑开森林半岛★★★★★东方金典——

★------★橄榄城★

★------★塞纳左岸★★铂金汉宫★★开元华庭★

★★

----★碧水蓝城★★★★—鼎力国际城—★★★—伟业香堤湾—---★★★蓝湾国际------

★---★悦都

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帝湖世家---

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安联青年城-----------★橡树庄园★-----★未来湖滨花园

--★

---★★幸福里--★★★天河湾---

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★

★★物业类型组合——物业类型比较丰富，在售项目以洋房、小高层、高层产品为主，多元化产品组合满足不同客户置业需求。房地产市场项目名称一房两房三房四房五房复式郑开森林半岛——95135145

—160东方金典——87127166——橄榄城——98126161——塞纳左岸5489118-125143-186——铂金汉宫——88118-135150——开元华庭----121144156——碧水蓝城—24142———鼎立国际城3992137———伟业香堤湾—89137———蓝湾国际----89125142——悦都

----112137159212—

帝湖世家----91138162—171

安联青年城567898131——橡树庄园---99129160——未来湖滨花园

---89121159—266幸福里5788128———天河湾—87127143—235产品配比——从市场畅销户型来看，以二房、小三房为主，表现出明显的“年轻化、经济型”置业特征。占有稀缺资源及项目高端楼盘的大户型仍然深受客户追捧。房地产市场户型面积分析——市场畅销户型主要集中在90㎡两房、110-130㎡三房；四房及以上户型多为占有核心资源、大体量、高端楼盘多配备，面积多集中在150㎡以上。房型面积范围（㎡）森林半岛东方金典橄榄城塞纳左岸铂金汉宫开元华庭碧水蓝城鼎立国际城香堤湾蓝湾国际悦都帝湖世家青年城橡树庄园未来湖滨幸福里天河湾一房30-50——-----—---———--------★---------50以上—-----★—---———---------★----------两房70-80—-----——---———★------★----------80-90★★★★★---★★★★--★★---★★★90-100★--★--★---———---★★★★★★★100-120—--★----★—★

—------------★★----三房100以下—-----——---——★---------★----------100-110—------------—★—---------★-----------110-120—------★★---—★★★---★★---★★★120-140★★★★★★★★★★★★---★★★★140-160★★★----★★——---★★---★---★--160以上—★------★———---

-----★--------四房150以下—---★★★---———---------★---★★--150-160★---★★★---★★—★★★--★★---★160-180—★★★★★———--★---★---------180以上—--★★--★———---★----------------五房160-180—------------———---------------★-----180以上★------------★★—---★------------------房地产市场项目名称平层错层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台其他郑开森林半岛★—★★★★★★———东方金典★---—★---★★------------橄榄城★---—★★★★★★★—塞纳左岸★---———★★★★——铂金汉宫★---★★★★★★★——开元华庭★---★★★★★★★★—碧水蓝城★——————★——★鼎力国际城★——★——★★———伟业香堤湾★——★—★—★———蓝湾国际

★-----★★★-—★★★—悦都

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---—★★★★---★★—

帝湖世家★

----★★★★—---★★—

安联青年城

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---—------------------—橡树庄园★----—★★★★----★★—未来湖滨花园

★----★★★★—----★★—幸福里★------------------★---------天河湾

★---★—★★—---★★—产品设计特色——从产品设计角度来看，开封目前在售项目部分楼盘已通过各种创新方式增加产品的附加价值，客户对房屋“舒适度”与“功能性”要求逐步提高。房地产市场项目名称会所商业街休闲广场体育场馆酒店网球场羽毛球场学校文化长廊游泳池图书艺术馆郑开森林半岛★★★—★—★————东方金典★★★—★—★★——★橄榄城★★★—★——————塞纳左岸—★★————★———铂金汉宫—★★————————开元华庭★★★★★★—★—★—碧水蓝城—★★★—★—★—★—鼎力国际城—★★★———★———伟业香堤湾—★★——★—————蓝湾国际——★—★——★———悦都

★★★★——★—★★—

帝湖世家—★★★——★————

安联青年城—★★————————橡树庄园—★★—★★—__———未来湖滨花园

—★★————————幸福里—★★————★———天河湾★—★————★———配套挂设计浑特点——比较重楼视基础系配套设敲施的打交造，对屋住区文呆化辅助宽功能及睡设施的故引入尚捕属稀缺讽。下一畜步将基捡于客户慨群体对迎居住功稼能转变乐的需求仆，对“住区呈文化叼辅助秘功能”提出更期高的需滥求。房地产大市场启示侦——结合隙开封理西区称未来禁发展宇等诸秀多因汁素，你未来武版块奏的客逝户构美成范松围将压更为涌广泛陈，而情目前扶版块类所形返成的厘客户轻圈层友，将疼成为扩未来留客户碧进驻幅的重饮要发录展源筹，客姓户之壁间的津裙带底关系枕也将珠日益斗加剧您。对旦于本充项目武来讲侨，基于项侮目区位身特点，眯预计项声目针对闭的客户司圈层将秆呈现“诉由内到伯外，由忘近及远”的变化饿，进而轧对整个税开封产怪生影响李。这一弦因素，赢决定项姑目在开钥发过程衔中将有报条件整蹲合整个造区域的翼客户资膨源，建晌立独树健一帜的捡发展方坝向，并耽形成客棍户与项油目之间奋的”双睛向引导咬。以上数汪据来源唱：同致刃行市调锣搜集整华理汇总调卖研结果——副区域乎客户鼠来源榴仍然志以市陕区客啊户为死主，躺郑开膛大道积沿线油项目使由于跪区位档及配但套因拍素，闻来自永郑州渣及五获县区鸣客户病占比忙达3斥0-棍40井%；征偏市费区的绳项目晃以周灯边区改域客喝户为港主；挺客户封置业伙目的制多以篇改善交类需捐求为佛主，丸部分夜高层御类项兰目以删刚需慎、投使资类窑居多糖；郑异开大菌道沿贵线客培户多副以周扑边企筛业、鞋公务音员及杏私营采老板避居多揭，县愿区客膀户以教做生次意的亭居多拾。客户年沫龄层次状集中在食35-娃50岁怕之间，袄置业目仿的多为薯改善性菜，西区冒置业多县为投资雹。客群分熊析——通过在蛮售项目鸣调研，锯开封西直区购房籍客户目吸前表现泪出以“本地为扭主”，“外地客矿户逐步追走高”的特征诱，下一岁步将随功着客户翼圈层的榆稳定，堪向更广饶泛的“外向型”空间辐治射。房地肝产市抹场开封陪在售展楼盘穴价格龟一览成表—状—项目名称物业类型总占地面积(万㎡）总建筑面积(万㎡）容积率已推体量已推套数在售均价郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体551001.87256005100东方金典洋房、高层、商业50（一期）1232.4786004900橄榄城别墅、洋房、高层、商业

66（一期）1001.72117505100开元华庭

别墅、洋房、小高层、高层、商业28432纳左岸多层、高层、商业3.3103.24.83005100铂金汉宫多层、高层、商业2.411.53.8553505500碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业

28501.72016005100鼎力国际城多层、小高层、底商751502.04638004500伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商10252.51310804900蓝湾国际小高层、高层、商业

4143.191411605100悦都

小高层、高层、综合体201002.521310805000

帝湖世家

多层、小高层、高层9302.932504700印象城

小高层、高层17422.400---

安联青年城

高层8253.12218004500橡树庄园别墅、洋房7222.000---

新龙御都国际

高层、商业20353.2500---未来湖滨花园

洋房、高层

7101.532604900幸福里高层、商业、公寓10.3302.822004500天河湾

多层,小高层,高层41651.591210004700房地挎产市哨场PA周RT辉2区域房苹地产市全场区域司市场201女2年市完场投棚放量——据不完望全统计掏，全面饰仅开封菊西区投奏放面积刻超过90万方，雕其中高办层75万方柱，洋矿房13万方，茂别墅2.钥2万方。项目推出面积总推售量高层（㎡）洋房（㎡）别墅（㎡）面积（㎡）开元华庭400005000/45000森林半岛700003000015000115000东方今典1144035000/46440蓝湾国际70000//70000碧水蓝城5000015000/65000汉兴上品5000014000

64000贵和世家28000//28000未来湖滨1600015000/31000橄榄城123000160007200146200悦都70000//70000万丽铂金汉宫150004800/19800鼎立·国际城60000//60000幸福里100000//100000天河湾50000//50000合计75344013480022200910440201脊2年市场察去化量——据不完闹全统计园，仅开邪封西区沿全年销屯售面积56万方阳，其既中高农层48万方陷、洋暮房8万方吸、别错墅0.6宿8万方，尖全面库们存量约34万方枝。项目销售面积（㎡）总销售量高层洋房别墅面积（㎡）去化率金额（亿元）开元华庭360002000/

3800084%2.5森林半岛450001500050006000052%4.5东方今典200029000/

3100067%4.1蓝湾国际55000/

/

5500079%2.5碧水蓝城320008000/

4000062%2.3汉兴上品3000012000/4200066%2.1贵和世家19000//1900068%0.9未来湖滨100008000/1800058%0.8橄榄城990007500180010650073%5.2悦都52000//5200074%2.5万丽铂金汉宫9552600

1015251%0.5鼎立·国际城30000//3000050%1.2幸福里45000//4500045%2天河湾20000//2000040%0.9合计48455282100680056665267%29.7区域蛛市场洋房甜市场拾小结——有价垒无量什！从洋房殖的销售启周期来烈看，以处下项目荡除本案徐外开盘轿时间均遥超过1年。扩其中仰铂金恩瀚宫坐月均给销售1.昌9套、旁橄榄落城月轰均销缓售5.筑6套、熙菊和府月亦均销售6套、东霸方金典掉月均销左售13套，拣本案巴月均推销售19套。项目名称推出套数开盘时间实收价格销售套数去化率销售周期东方金典2782011.125300-950016660%12个月橄榄城1442011.106500-100007955%14个月铂金瀚宫622011.57100-73003760%19个月熙和府1262011.106000-90008467%14个月塞纳左岸2062012.85950-135009647%5个月区域市伪场高层市千场小结——有量无别价！团购桐或内有部认款购成纵市场利主角前，以织低价摆走量白，正论常销血售举史步维洽艰。项目名称推出套数销售均价销售套数去化率东方金典496430036073%悦都880420075085%森林半岛426395030070%橄榄城612420042069%贵和世嘉180420012067%蓝天中央花园364390028679%幸福里562380039370%所谓内扶部房，透自然是述拥有一江个内部哲价，目密前市场塘上的内喜部房普神遍比正拜常价低讲几百甚覆至上千忍元，此每外还有映两个特塞征：一像是多数桐要求全茄额付款睛，或者牛至少50协%、十万脊；二是扒以内部谦员工及艺亲属名筋义去购挑买。内跑部房打黄着内部鹊价格不泽对外公插开的名三义进行味销售，步虽然如波此，但荐是购房付者想购垫买内部森房却并站不是一亡件很难般的事情龄。人人捡都有一僵张关系略网，亲勤戚的亲胞戚，朋蒙友的朋逮友，绕脾一大圈字，你就阶有资格龄购买了聪。区域市铁场20件13年在非售项题目预没计推始货量——开封西压区在售进项目预暑计201旷3年总充推售君量65万方，浅其中高绿层57万方、详洋房13万方、哄别墅1.7万方、多商业4.8万方湾，全舞年预月计总臣销金杜额49亿元。项目面积（㎡）总销高层洋房别墅商业面积（㎡）金额（亿元）开元华庭86000///860005.5森林半岛220006000200030000600006东方今典4600020000//660004蓝湾国际50000///500002.5碧水蓝城72000//3000750004.5汉兴上品20000///200001贵和世家30000///300001.5帝湖世家2000015000//350002未来湖滨2000013000//330001.5橄榄城/540007悦都63000

//630003.5万丽铂金汉宫455004500//500003鼎立·国际城10000/15000/250001.96幸福里60000///600002.8天河湾3000015000//450002.5合计574500127500170004800064800048.96市场稿展望市场展根望20浪13年新入骂市项目歇预计推蒜货量——仅开封典西区201垃3年预市计新挺入市闲项目8个，奋总建剪筑面困积约46捐9㎡，以状上项目退大都在及今年下嘱半年启衣动，下库半年开衡盘，预耻计明年枣新项目杜推货量39万方摄。帝湖世家橡树庄园林语家话开元橡胶厂地块汇源果汁地块御都国际郑开印象城东汇名城项目占地面积（万方）建筑面积(万方)预计推货量（万方）东汇名城7330010御龙国际20806林语佳话1.284.63郑开印象城1965橡树庄园7.3163汇源果汁地块14.6467开元橡胶厂5.3175合计140.48469.639区域谈竞争很格局蓝湾弟国际伟业香馆堤湾碧水边蓝城未来湖塞滨花园帝湖世造家鼎立国备际城橄榄城东方缘瑞今典新龙霉御都随国际重点摄竞争邮项目铲分析——选取与遣本案品俘质类似老，位置窗相近的普项目进偶行重点赖分析。橡树酷庄园重点竞勿争项目——重点析竞争女项目挎在售需总体遮量502翠万㎡，已推出128惜万㎡，汁约1.0伤1万套房搬源，安剩余37龟4万㎡，博未来牧区域维供应史项目耍体量个达57队万㎡依，市场后俱续体量就巨大，富将会使粮本项目竿面临巨曲大竞争谱。项目名称物业类型总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）容积率已推体量已推套数在售价格橡树庄园别墅、洋房7222.000---新龙御都国际高层、商业20353.2500---即将入在市项目殖一览表区域抄市场项目名称物业类型总占地面积(万㎡）总建筑面积(万㎡）容积率已推体量(万㎡）已推出套数在售均价（元/㎡）东方金典洋房、高层、商业50（一期）1232.4786004900橄榄城别墅、洋房、高层、商业

66（一期）1001.72117505100碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业

28501.7201200

5100鼎立国际城多层、小高层、底商751502.04638004500伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商10252.51310804900蓝湾国际小高层、高层、商业

4143.19141160

5100

帝湖世家

多层、小高层、高层9302.932504700未来湖滨花园

洋房、高层

7

101.532604900在售项页目一览台表物业匹类型怠配比——区域稀内项枣目多郊以复秧合型粘项目抓为主谱，目输前市场在户售主要镇以小高支层与多竹层为主隙；多层参产品基秃本都接留近尾盘，体量以约为3.曲7万艰㎡，小高液层和高供层为未验来市场喇主流物赴业类型项目名称物业类型占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率多层未售体量（万㎡）东方今典洋房、高层、商业50（一期）123（一期）2.471.5（一期）帝湖世家别墅、多层、高层、底商9302.91.2（一期）橄榄城别墅、洋房、高层66（一期）100（一期）1.81（一期）合计1252532.393.7区域内馆多层未乘售体量区域市泥场项目名称别墅洋房小高层7-11中高层12-18高层>18东方金典——

★------★橄榄城★

★------★碧水蓝城★★★★—鼎立国际城—★★★—伟业香堤湾—---★★★蓝湾国际------

★---★

帝湖世家---

★

★---★橡树庄园★-----★未来湖滨花园

--★

---★★产品配亩比——两房览、三怖房为厌主流事产品，各符项目汤已注悼重差脸异化装产品粪打造徐，产糊品线刮丰富鼓，瞄江准特历定客惠户群积体进流行差字异化委的产筐品配德比，挺本项臭目应湖准确佳研判果客户封，进修行针魔对性宣产品刘设计谱。区域市健场项目名称一房两房三房四房五房复式东方今典——87127166——橄榄城-----98126161——碧水蓝城—90142———鼎立国际城—92137———伟业香堤湾—89135———蓝湾国际----89121142——

帝湖世家----91138162—171橡树庄园---99129160——未来湖滨花园

---89137159—266户型面概积分配——户型面逮积两房底集中在80药-9见0㎡，三犯房集请中在120翁-14耀0㎡，户视型多偏注重妻舒适标性打腰造，灾热销啊产品粮大多特为80脚㎡小两房目和120番㎡三房辣。区域市遣场房型面积范围（㎡）东方金典橄榄城碧水蓝城鼎立国际城香堤湾蓝湾国际帝湖世家橡树庄园未来湖滨一房30-50—---———----------50以上-----———-----------两房70-80-----———★---------80-90★★★★★★★---★90-100--★———---★★★100-120--★—★

—------★★三房100以下-----——★-----------100-110-----—★—------------110-120------—★★★★---★120-140★★★★★★★★★140-160★★★——---★★---160以上★---———-----★---四房150以下---★———---------★150-160---★★★—★★★★160-180★★———--★★---180以上--★———-----------五房160-180-----———---------★180以上-----★★—------------项目面积客厅主卧次卧餐厅厨房卫生间阳台1阳台2面积开间进深蓝湾国际892345.81812687106鼎立国际城92244.8516141010810—

橄榄城89244.85.51814107844帝湖世家91244.55.318147766项目面积客厅主卧次卧1次卧2餐厅厨房卫生间1卫生间2阳台1阳台2阳台3面积开间进深未来湖滨花园13729562218161511978

7

6伟业香堤湾12229551814141099776—碧水蓝城117244.8518141210877863蓝湾国际1252855.618161210986104三房产瓜品功能宅分区设案计两房翅产品唉功能请分区庆设计户型唱设计——在售产企品两房反产品功能面分区炼受面炸积限严制差武异较壤小，宜整体泰舒适抽度较棍高；三房产史品功能凑分区搅设计高亮点锹较多眠，入绩户花乖园、床生活筑阳台究等赠艺送面携积部苍分较斑大，捆适用蛙性更指高。区域市洗场销售均块价——在售产逢品均价历在4700-51宫00元/㎡，对本岸项目而谣言，紧罗随市场典趋势，辟把控开者发节奏况，合理番定价与拳调价，横实现量规价齐升尊，创造柜项目最施大价值肚。区域市漠场项目名称物业类型总占地面积(万㎡）总建筑面积(万㎡）容积率已推体量(万㎡）已推出套数在售均价（元/㎡）东方金典洋房、高层、商业

50（一期）1232.4786004900橄榄城别墅、洋房、高层、商业

66（一期）1001.82117505100碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业

28501.72012005100鼎立国际城多层、小高层、底商751502.04638004500伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商10252.51310804900蓝湾国际小高层、高层4143.19141160

5100帝湖世家

多层、小高层、高层9302.932504700未来湖滨花园

洋房、高层

7

101.532604900类型湖滨花园香堤湾帝湖世家蓝湾国际碧水蓝城森林半岛橄榄城悦都东方金典多层（套/月）3/6/496/13高层（套/月）122619352537292319区域项弃目月均殿消化量各项望目前急期多秀为多呈层产富品率前先入废市，御区域或客户陪接受呀程度划高；随着衫市场迈居住效理念勾的逐已步成判熟，医多层脾产品汗居住寄舒适逼度高遮于小站高层茶、高填层产谱品人搬所共泰知；销售路价格校无倒休挂，痕多层续售价批较高莲。月均屿去化白量——通过我训们对区语域各不盯同类型倍物业去它化量的祸研究，险本项目前期在应以办多层还、小然高层吴产品泊入市觉打开驴市场坐，树减立品护牌形毒象，随区园域消费轰成熟，蛾市场主朴流物业必类型必甜将向高吴层产品膛转移。区域市扛场PAR涉T3典型趣个案迎分析城区蓝湾凡国际帝湖映世家个案分转析——选取开稳封重点科项目及存与项目语存在正炎面竞争铜的个案桥进行分登析。豪德泽天下达融城豪德天歪下融城汴西像新城个案分勾析郑开橄番榄城东方今吧典未来躁湖滨菜花园香堤湾开发商河南中联创地产有限公司位置郑开大道与第一大街交汇处向北500米规模100万㎡，其中一期住宅21万㎡，商业20万㎡产品多层、高层、别墅户型88-250㎡的二房到顶层复式，其中以120-140㎡的三房为主别墅为三联排和四联排，面积250㎡；价格高层5100元/㎡，多层洋房6500-7000元/㎡，联排别墅15000元/㎡客户开封市区客户为主，五县占20%，郑州占10%；职业以个体老板和市政单位公务员为主。销售项目高层剩余房源不多，主要集中在4#楼面积较大户型，剩余30多套多为大户型；其中洋房剩余房源20多套，集中在2-5层。卖点高层产品比较创新赠送面积较多；多层以四房为主，层层退台；配套高端会所，同层排水，车位配比1:0.6（地下双层），幼儿园、小学郑汴都偏市中央决世颠界湖居彩城邦——郑灿开·橄榄轨城以上雕数据拾来源约：同杰致行耗市调吐搜集慢整理个案分辆析楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送去化情况月销4#2个单元2梯3户26层三房1155233次性3%按揭2%,按时签约1%赠送入户花园4㎡、阳台面积约5㎡，3房变四房剩余10多套左右集中140的户型29套三房1295233%三房1405233%3#2个单元2梯3户26层三房1155233%156赠送入户花园、露台、阳台面积约9㎡三房1295233%三房1405233%12践9三注房两奏厅11从5三唇房两至厅项目分乐组团沿创湖开发节，有低正密及高盆层住宅自，一期他开发的械有联排翼别墅、择花园洋列房、高汉层住宅着及高端词会所。郑开·橄榄城开发商东方今典集团位置郑开大道四大街规模建筑面积669万方 产品洋房、高层、商业户型两房：87—119㎡三房：124—168㎡

四房：160—177㎡

五房：179—182㎡价格高层4900元/㎡，多层7400元/㎡，多层价格区间6500-12000元/㎡，一层送前后花园最贵客户客户多以改善类需求较多，郑州及县区占比40%左右。销售洋房2012年3月底开盘，月均去化10-15套，高层月均20套左右，其中19#、20#楼内部认购。卖点85—180平方米新贵公馆/纯正电梯洋房/湾景高层配套幼儿园、会所双水、双气郑汴裹核心觉首席茫湾景铺千亩刺大盘——东方今钩典以上数厌据来源文：同致殊行市调择搜集整嗽理东方金尚典楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送去化情况月销22#2个2梯2户26层两房905250%1045200530049004700一次性3%按揭1%一次性10%，按揭8%/剩余少量房源分布在底层和顶层25-30套三房1205250%19#2个2梯4户33层两房9213250%248/多为团购房源现售罄三房119-13012450%两房8712450%11宵9三杠房两缸厅87敬两房耗一厅13绸0三寇房两踢厅项目村一期势规划奋为洋址房和物高层铅建筑帜，临资南边花包含禽少量评2层锄底商艰；采辟取洋吐房与圣高层柔结贸合推壮出的胀策略赔，满蹦足各阵类客学户的巷需求晋。东方稿金典开发商开封新芒果置业 位置郑开大道北规模建筑面积14万㎡产品小高层、高层、底商户型魔变两房：62㎡魔变三房：88—89㎡

三房：110—128㎡

四房：141㎡—152（赠送11㎡—20㎡）价格均价5100元/㎡客户开封市区改善类客户为主，并吸引了郑州及县区投资、自住客户。销售最后一批房源1#、2#楼，2013年5月开盘，去化率40%，项目整体去化率70%。卖点魔变三房、超高得房率配套河南大学、开封大学、黄河水利学院双水、单气、盼盼安全门、西门子电梯一座地排王之上走的湖畔额尊贵府衰邸——蓝违湾国际以上考数据拌来源廊：同芹致行巡寿市调剪搜集杠整理蓝湾析国际该项目四现主要掀销售1唐#、2培#高层甚，现整归体去化70%意以上叼。开猜封首永家开旧创低暗首付易及魔猜变房炊源项供目，刮销量四引领问刚需征楼盘贺。楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送层差去化情况月均销售1#22梯4户27层三房1105416%2165400530052005100一次性2%，按揭1%；低首付可分3次无息付款89魔变三房赠送6.6㎡，131三房赠送7㎡5-10元整体去化30%，其中80多的销售较好，131的销售较差35套2+1房8916274%2#12梯4户27层三房1315416%1082+1房895474%13强1三土房两板厅89衰两房宫一厅蓝湾唐国际开发商开封亿乘置业 位置集英街交解放路规模建筑面积30万㎡产品别墅、多层、高层、底商户型

两房：89—93㎡

三房：115—150㎡

四房：210.62—218.77㎡

五房：209.44—217.6㎡价格多层7000元/㎡，高层4700元/㎡客户开封改善型自住客户和首次置业者销售去化速度一般。本期洋房剩余10多套，高层剩余20多套。卖点开封唯一5层半花园洋房，为都市人寻找返归自然的院落生活。配套底商、幼儿园、会所、三水、两气、净化水、游泳池大观搅帝湖鬼·隐交贵世邪家——币帝湖跟世家以上数眉据来源辞：同致状行市调缝搜集整闲理帝湖世较家楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送层差去化情况月均销售19、20、21、2个单元1梯2户5层一层1351220%6070006800/一层送128平方半地下室和60平方院子；顶层带阁楼和楼顶露台50-100元一期采取内部认购方式销售，现整体去化60%左右。19套二层1371220%三层1341220%四层1301220%五层1731220%19202113拒5三豪房两黄厅17海3四缴房两辰厅帝湖世温家以第毁六代花池园洋房耳的标签窜入市，肃同时帝亩湖世家研与中国解移动合户作，独言创“智撑能管家学系统”亦，致力硬于打造殃成开封樱唯一科横技楼盘燃。帝湖饰世家开发商开封开心一方集团 位置郑开大道交集英街规模建筑面积52万㎡产品别墅、洋房、高层、商业户型两房：89—96㎡

三房：126—159㎡

四房：172—206㎡

价格高层4900元/㎡、楼王5600元/㎡，小高层5100元/㎡客户客户职业多以周边企业、厂矿人员、公务员及私营老板为主，县区客户则以做生意的居多销售18#、19#、22#五月份开盘、最高优惠10万元/㎡。去化率60%卖点一线临湖、纯板式建筑配套底商、幼儿园游泳池、会所“湖”绝居才是荐大人物——碧织水蓝城以上数隔据来源厨：同致悲行市调歪搜集整拍理碧水向蓝城楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送层差去化情况月均17#3个单元2梯2户12层两房942433%7253005100一次性优惠3%，按揭优惠1%/10-20元整体去化30%，其中80多的销售较好，131的销售较差25套四房1602433%三房1242433%19#楼4个单元1梯2户12层两房904850%96三房1274850%160荒四房两拥厅12邪4三办房两献厅94两允房两厅碧水纹蓝城碧水蓝锡城二期承整体去再化达80%以获上，露现售炉为二薯期一威批剩百余房与源，病其余棍在售雕为洋淘房9析#楼酬、小届高层妖2#敢楼、览高层管26有#、降27达#楼党。开发商未来地产位置开封集英街与金耀交叉口规模占地面积7万㎡，建筑面积10万㎡。产品洋房、高层

户型两房：89—99㎡

三房：118—160㎡

四房：155—178㎡

五房：177.12—209.6㎡价格目前15#、20#在售，高层实收均价4900元/㎡，洋房实收均价5600元/㎡客户开封改善型自住客户和首次置业者销售15#大户型去化较慢，20#去化率90%以上卖点小区超低密度、超阔楼间距，花园电梯洋房、架空庭院配套

坐拥6000亩汴西湖景，500米对望百年河大

会所＼幼儿园＼教育流水衔庭院吗极构致洋楚房——忙未来炼湖滨绒花园以上迟数据角来源会：同萄致行千市调伪搜集庸整理未来·湖滨花赔园楼栋单元梯户楼层户型面积套数合计均价实收优惠面积赠送层差去化情况月均15#3个单元1梯2户8层四房138-162㎡12365800510056004900/其中一层赠送地下室，顶层赠送露台20-50由于面积较大故去化速度较慢10-15套五房223-266㎡2420#1个单元2梯4户18层三房137㎡1872去化90以上，其中10层以上为内部认购房源四房152㎡18两房88㎡362019141513皮7三扎房两纱厅15向2三土房两啄厅88岁两房枪两厅未来·服湖滨花解园采用温高低搭踩配奢适揉规划理坡念：临蛋湖观邸兽揽一线陡湖景，剥低层洋降房亲园鹿林景观悉，全地协下停车冒位，演步绎健康秋人居，书缔造无滴嚣花园螺生活。未来·湖滨花激园开发商伟业集团位置郑开大道集英街北规模建筑面积10万㎡，建筑面积25万方产品多层、小高层、高层、底商户型

两房：89—110㎡

三房：115—150㎡

四房：142.62—158.77㎡

五房：166—181㎡价格高层4900元/㎡客户开封改善型自住客户和首次置业者,5%郑州客户销售二期整体销售达到90%左右，现主要销售19#楼卖点110万㎡郑开地标建筑，电梯公馆配套会所＼幼儿园＼教育高尚人殖居板块狡，只为个幸福专蝇署——嚷伟业·香堤衰湾以上数所据来源外：同致饶行市调午搜集整甚理伟业·香堤抚湾37212026252219该项目选二期整装体销售显达到80%左层右，现秧主要销忘售19弹#楼。沃20#授、21国#、3葛7#楼编均为团驶购房源购。楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送层差去化情况月均19#3个单元1梯2户11层三房1323650%545100500049004800一次性购房2个点，按揭1个点/10-20元剩余大面积房源及底层房源去化速度较慢25-35套三房1351850%21#1个单元两梯四户18层两房923650%72三房1221825%三房1371825%92两胡房两厅122荒三房两奋厅伟业·香堤柱湾PA木RT涂4本案价伶格策略支付能力热销均价销售速度产品力品牌力区域维度客户维度产品维度心理预期价格浩论证奖体系从区牵域维所度、谅产品芳维度脖、客酒户维旦度对扑本案倘价格搬进行怠论证——价格舅论证坏体系铂金瀚碗宫蓝天厦中央技公园汉兴上廊品格林公猴馆希尔节斯贵和量世嘉塞纳靠左岸在售项目均价成交价格在售项目均价成交价格汉兴上品49004700格林公馆53004600蓝天中央花园51004800塞纳左岸53005100贵和世嘉51004900铂金瀚宫55005300外围区根域客户设心理价经位区间那：4600-5300元/㎡说明：孤铂金瀚津宫7#汉价位高熄于同区晶域其它燥项目是阻因为该都楼栋为掏高层楼医王位置庆，价格膛相对较最高，但吃开盘并诊不理想废，当期航推出165套，雾开盘位当天咏仅成锐交35套，截双止6月底成研交约50套。区域奸维度︱外围饼区域浊客户持心理匀价位垦区间——本案区域维急度︱核心湖区域拖客户打心理萌价位束区间——开元华成庭本案碧水蓝涝城橄榄城蓝湾国熟际森林半坏岛在售项目均价成交价格在售项目均价成交价格蓝湾国际53005100森林半岛53005100碧水蓝城53005100未来湖滨花园51004900开元·华庭6700630056005400帝湖世家49004700香堤湾50004800外围区活域客户会心理价毛位区间平：4700畏-630凡0元/㎡说明：报开元·华庭目以均帐价630龙0元/㎡价黄格高聚于同添区域僵其它忆项目轿是因昂为该蒸项目炉品牌首号召纸力强堪，加活上现挂房实券景的气吸引患力以劫及开栽元物患业服深务品阅质，伟使之耳其销袄售价筛格高非于同摩区域100越0元/㎡以上悬。价格欲论证梅体系香堤湾帝湖腐世家未来侄湖滨顾花园西单元东单蛙元16层址：5盏40附0以西户东为例基准架层差登为1宵0-虹60客元每茶平15层：壁550细0以东纲户为涝例3层：绕470好019层局：48辉003层厦：4帜80棕019困层：490团020蹲010女02000同层发因户团型、永朝向鸟不同雾差价圆约为0~20肢0元/平典型留项目腥平面寇差、察垂直笔差分呀布——铂金末瀚宫两梯劝四户典型泄项目竞平面炊差、品垂直姑差分殃布——3号楼4号楼西单元东单蚕元19层：换52升60以西宝户为枕例基准拦层差包为1木0-蒜50凶元每沟平，裁楼层行向上算递增予24轧层最苗高16层：湖53辣00以东户漫为例3层：抛460穗024层潮：54锤003层浴：4贩70阁024层对：550爪0010虏020风030配010圾050同层柏因户霉型、刮朝向豆不同桃差价忘约为0~30号0元/平西单决元东单淹元19层：5川26016层：谷53泽00以东丑户为被例3层谢：4扯60桌024层速：540嚷03层执：4饭70轿024层俱：550股0郑开·橄榄丛城两梯三纤户3号楼4号楼西单掏元东单贼元16层：栋510祝0以西身户为唐例基准层牵差为2桥0-5训0元每银平12层域：5再00绩0以东户肥为例3层饥：4井45侨021层瓦：47仇003层艳：4杆50害021察层：47禁50012地05010012害020同层舍因户桂型、锦朝向蚊不同烤差价刊约为0~120屡元/平西单元东单元16层：倚510撒012层：湾500丸0以东序户为裂例3层扩：4佣45融021层书：47勾003层械：4肺50崖021层粉：47以西粗户为肆例新晋美·悦都典型居项目乌平面阶差、保垂直欲差分偶布——两梯三盼户22号铸楼西单元东单元16层辅：5终30神0以西户酬为例基准叔层差竟为2扫0-窃50然元每毕平15层棚：5嘉40洁0以东迁户为成例3层：挨480理020层满：550迹03层雪：4螺90犹020层杰：560币0010快020050同层因意户型、事朝向不跳同差价册约为0~100崇元/平典型项纠目平面验差、垂溉直差分聪布——东方金滔典两梯两盏户平面完、垂知直差项目名称平面差基准层差最低价-最高价（面价）定价类型铂金瀚宫0-200元/㎡10-60元4700-5500元/㎡橄榄型橄榄城0-300元/㎡10-50元4600-5500元/㎡上升型悦都0-120元/㎡20-50元4450-5100元/