房地产市场调研及价格策略终稿

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。小浪底项目市场调研及价格策略谨呈：小浪底置业[2013]-ZZTZH-07本次汇报目录开封房地产市场分析房地产投资，施、竣工及销售情况，土地市场、竞争市场分析区域房地产市场分析区域规划、区域供应量、区域产品、销售价格、月均去化量分析典型个案分析项目规模、销售周期、推售产品、销售价格、销售情况分析本案价格策略区域价格分析、价格论证体系、重点项目定价体系、整体价格建议本案推售策略项目整体推售策略、各批次产品组合、项目销售计划及销售目标本次汇报沟通的目标12345PART1开封房地产市场房地产投资——2012年开封市房地产开发投资创下新的突破，房地产开发投资额达到了69亿，开封市房地产开发投资步入新一轮的上升通道，发展前景巨大。房地产市场2012年，开封市房地产投资额大幅增加，全年完成投资69.16亿元，同比增加32%，连续4年高增长。增幅远高于固定资产投资增幅。一方面由于开封市房地产发展起步较晚，基数较小，另一方面郑汴融城极大的利好于区域内房地产市场。启示——开封市老城区对城市建设的诸多限制抑制了房地产市场的发展，“郑汴一体化”战略的引导开封城市建设向西发展，目前汴西新区已经成为中原城市群中最具发展潜力的区域之一，房地产投资集中投放该区域，极大的促进了区域房地产的发展，同时也为本案进入市场提供机会。房地产投资——开封市施工、竣工面积、销售面积均呈现快速增长的态势，2008年前市场供不应求，2008年后供求关系发生逆转，市场竞争加剧。随着大量施工面积的逐步竣工，未来市场供应将呈现大幅增长的态势，市场形势严峻！◆2012年，开封市商品房施工面积643.5万平方米，同比增加10.4%；竣工面积159.1万平方米，同比增加17.3%；销售面积152.9万平方米，同比增加23.1%。启示——从数据来看，虽然开封市商品房销售面积增长较快，但目前市场累积施工面积规模较大，短期内市场供应将大幅放量，对项目带来较大竞争。本案需充分预知市场竞争态势，合理制定开发周期及推售节奏，实现项目快速去化。房地产市场房地产量价走势——开封房地产市场呈现出快速发展的趋势，通过开封近年来的房地产市场表现，在成交量及成交价格方面呈现不断攀升态势。◆2008年以来，开封市房地产市场持续呈现出价量齐升的局面。即便是惨淡的2010年，开封房地产市场仍然呈现量价的稳步增长。2011年房地产成交量价均有大幅上扬启示——对于本案来讲，应抓住开封市场正处于快速发展的大好时机，加快项目的开发节奏及市场供应量，以规避市场发展后带来的开发风险！房地产市场产品供应——2012年开封市产品供应以两房三房为主，从供销比上看，三房产品是供销两旺的产品。尤其是小三房产品供销基本持平，整体市场体现出以刚性需求和功能性改善需求为主导的需求特征。启示——对于本案来讲，应以当前置业群体的需求为导向，结合开封市房地产市场发展的演变趋势，以市场畅销主流产品快速回款，实现现金流；改善型产品实现价值，保证项目开发整体利润值。房地产市场◆从开封市主要楼盘的市场供销情况来看，两房、三房成为供销的主力产品，说明开封房地产市场细分特征还不明显，需求仍体现为刚性需求和功能性改善需求为主。市场供需关系——开封市商品住宅供过于求态势明显，虽然开封市商品房销售面积增长较快，但目前市场累存量较大，短期内市场供应将大幅放量，未来将带来较大竞争。 房地产市场供求2012年开封市商品住宅供应量为221.4万㎡，成交量为152.9万㎡，成交量占供应量69%，市场存量较大。2013年1-5月开封市商品住宅供应量为157.6万㎡，成交量为46.5万㎡，成交量占供应量29.5%，可以看出2013年开封房地产市场销售速度有所放缓。土地供应量——开封市前两年土地出让量比较大，2012年全市土地成交萎靡，主要受持续的调控政策影响，考虑到历史成交量较大，预计未来房地产市场竞争激烈。房地产市场开封市2010年-2012年土地成交量分析开封市2010年-2012年成交土地建筑面积分析2010年，开封市土地成交量为301万㎡（合4514亩），预计未来几年内商品房供应量达848万㎡；2011年，开封市土地成交量为299万㎡（合4484亩），预计未来几年内商品房供应量达889万㎡；2012年，开封市土地成交量116万㎡（1740亩），2012年成交量约80万㎡，较2011年有所下降，主要原因为持续的调控政策使开发商资金链短缺，拿地热情大大降低。土地供应结构——从开封市近两年土地成交结构来看，商业用地占比上升趋势明显；开封新区郑开大道沿线500米内均规划为商业金融用地。房地产市场开封市2010年-2012年土地成交结构分析开封市2010年-2012年土地成交建筑面积分析2010年，开封市商业和住宅用地，分别成交53万㎡（合795亩）和248万㎡（合3720亩）；2011年，商业和住宅分别成交102万㎡（合1530亩）和197万㎡（合2955亩）；2012年，商业和住宅分别成交15.6万㎡（合234亩）和100.3万㎡（1505亩）2010年，开封市商业和住宅土地成交量，在未来几年内供应量，分别为148万㎡和700万㎡；2011年，商业和住宅在未来几年内供应量，分别为316万㎡和573万㎡；2012年，商业和住宅在未来几年内供应量，分别为49.5万㎡和276.4万㎡2010年，开封市住宅土地成交均价为81万元/亩，商业土地成交均价为69万元/亩；2011年，住宅土地成交均价为108万元/亩，商业土地成交均价为106万元/亩；2012年份，住宅土地成交均价为123万元/亩，商业土地成交均价为114万元/亩；土地成交价格——从开封市近两年土地成交价栺来看，住宅和商业价栺水平较接近；商用地多集中在开封西区，土地升值暂无明显，虽然单价低但体量大总价高。签订日期土地用途土地级别使用权人面积：公顷总价：万元万元/亩占地面积：㎡建筑面积：㎡2011年6月6日其他商服用地二级河南大城集团房地产0.442933440444466662011年7月6日其他商服用地一级开封盛丰置业2.061178438120620206202012年5月29日商务金融用地三级开封中科置业0.177543001676318402011年8月17日商务金融用地三级中国移动通信集团2654021820001100005近两年商业用地成交均价TOP榜房地产市场竞争市场——开封楼盘分布特征呈现出以“城市文化复兴”的老城板块和“城市功能完善”的新区板块共荣共进的格局！新区楼盘分布主要以大梁路为中轴线，分布南北，多以高层产品为主或者多层、高层相结合产品为主，体现城市快速发展的趋势，老城楼盘分布主要以低密度产品为主，配合老城区历史人文底蕴和自然景观，大力发展城市旅游产业。启示——开封房地产格局形成了板块竞争和相互促进的局面。对于本项目来讲，利用新区的前景、交通、政策等方面的优势，通过楼盘功能、物业形态的科学整合，形成兼容新老城区板块功能，带动新老城区发展的城市标杆项目。开元华庭蓝湾国际铂金汉宫融园景园贵和世嘉伟业香堤湾碧水蓝城熙河府世纪豪苑东京梦华元宏锦江绿都上河城山水华府建业森林半岛塞纳左岸未来湖滨花园帝湖世家鼎立国际城幸福里橄榄城东方今典房地产市场新龙御都国际天河湾青年城皇家华韵橡树庄园竞争市场——从竞争现状来看，形成鲜明的三个梯队，第一梯队无论从开发商的品牌还是销售价格都位居开封前列，本案需力争挤进第一梯队，规避第二梯队红海竞争！第三梯队第二梯队第一梯队项目名称物业类型项目地址开发商总建筑面积（万㎡）郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体郑开大道西建业集团100东方金典洋房、高层、商业郑开大道四大街东方今典669橄榄城别墅、洋房、高层

郑开大道交一大街

中联创100开元华庭

别墅、洋房、小高层、高层集英街中段开元名都

43碧水蓝城别墅、洋房、高层

、商业郑开大道交集英街开心一方

52鼎立国际城多层、小高层、底商黄河大街北段开封宏达置业150塞纳左岸多层、高层、商业黄河大街与汉心路交叉口开封鼎诚置业10铂金汉宫多层、高层、商业宋城路与金明西街交汇处万丽集团11.5伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商郑开大道集英街北伟业集团25蓝湾国际

小高层、高层、底商郑开大道北

新芒果14悦都

高层、综合体郑开大道交三大街新晋美置业100

帝湖世家

别墅、多层、高层、底商集英街交解放路亿乘置业30印象城

公寓、多层、小高层、底商郑开大道四号路

唯美房地产42

安联青年城

高层西环路交复兴大道安联置业

25橡树庄园洋房、小高层、高层新河南大学北门鼎诚置业22

新龙御都国际

商业、高层郑开大道四大街

新龙集团

35未来湖滨花园

洋房、高层集英街与金耀交叉口未来地产

10幸福里高层、商业、公寓黄河大街与东京大道交叉口执大象置业30天河湾

多层,小高层,高层西环路与东京大道交汇处

华盟置业65

第二梯队第三梯队第一梯队房地产市场市场供应量——开封在售项目总体量约980万㎡，已推出294.8万㎡，约2.38万套，综合容积率仅为2.45，激烈的竞争压力必然会引导市场从“量”到“质”的发展变化,

项目参与竞争需“以质取胜”。项目名称物业类型总占地面积(万㎡）总建筑面积(万㎡）容积率已推体量已推套数在售均价郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体551001.87256005100东方金典洋房、高层、商业50（一期）1232.4786004900橄榄城别墅、洋房、高层、商业

66（一期）1001.72117505100开元华庭别墅、洋房、小高层、高层、商业28432纳左岸多层、高层、商业3.3103.24.83005100铂金汉宫多层、高层、商业2.411.53.8553505500碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业

28501.72016005100鼎力国际城多层、小高层、底商751502.04638004500伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商10252.51310804900蓝湾国际小高层、高层、商业

4143.191411605100悦都

小高层、高层、综合体201002.521310805000

帝湖世家

多层、小高层、高层9302.932504700印象城

小高层、高层17422.400---

安联青年城

高层8253.12218004500橡树庄园别墅、洋房7222.000---

新龙御都国际

高层、商业20353.2500---未来湖滨花园

洋房、高层

7101.532604900

幸福里高层、商业、公寓10.3302.822004600天河湾

多层,小高层,高层41651.591210004700房地产市场项目名称别墅洋房小高层7-11中高层12-18高层>18郑开森林半岛★★★★★东方金典——

★------★橄榄城★

★------★塞纳左岸★★铂金汉宫★★开元华庭★

★★

----★碧水蓝城★★★★—鼎力国际城—★★★—伟业香堤湾—---★★★蓝湾国际------

★---★悦都

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帝湖世家---

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安联青年城-----------★橡树庄园★-----★未来湖滨花园

--★

---★★幸福里--★★★天河湾---

★

★

★★物业类型组合——物业类型比较丰富，在售项目以洋房、小高层、高层产品为主，多元化产品组合满足不同客户置业需求。房地产市场项目名称一房两房三房四房五房复式郑开森林半岛——95135145

—160东方金典——87127166——橄榄城——98126161——塞纳左岸5489118-125143-186——铂金汉宫——88118-135150——开元华庭----121144156——碧水蓝城—24142———鼎立国际城3992137———伟业香堤湾—89137———蓝湾国际----89125142——悦都

----112137159212—

帝湖世家----91138162—171

安联青年城567898131——橡树庄园---99129160——未来湖滨花园

---89121159—266幸福里5788128———天河湾—87127143—235产品配比——从市场畅销户型来看，以二房、小三房为主，表现出明显的“年轻化、经济型”置业特征。占有稀缺资源及项目高端楼盘的大户型仍然深受客户追捧。房地产市场户型面积分析——市场畅销户型主要集中在90㎡两房、110-130㎡三房；四房及以上户型多为占有核心资源、大体量、高端楼盘多配备，面积多集中在150㎡以上。房型面积范围（㎡）森林半岛东方金典橄榄城塞纳左岸铂金汉宫开元华庭碧水蓝城鼎立国际城香堤湾蓝湾国际悦都帝湖世家青年城橡树庄园未来湖滨幸福里天河湾一房30-50——-----—---———--------★---------50以上—-----★—---———---------★----------两房70-80—-----——---———★------★----------80-90★★★★★---★★★★--★★---★★★90-100★--★--★---———---★★★★★★★100-120—--★----★—★

—------------★★----三房100以下—-----——---——★---------★----------100-110—------------—★—---------★-----------110-120—------★★---—★★★---★★---★★★120-140★★★★★★★★★★★★---★★★★140-160★★★----★★——---★★---★---★--160以上—★------★———---

-----★--------四房150以下—---★★★---———---------★---★★--150-160★---★★★---★★—★★★--★★---★160-180—★★★★★———--★---★---------180以上—--★★--★———---★----------------五房160-180—------------———---------------★-----180以上★------------★★—---★------------------房地产市场项目名称平层错层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台其他郑开森林半岛★—★★★★★★———东方金典★---—★---★★------------橄榄城★---—★★★★★★★—塞纳左岸★---———★★★★——铂金汉宫★---★★★★★★★——开元华庭★---★★★★★★★★—碧水蓝城★——————★——★鼎力国际城★——★——★★———伟业香堤湾★——★—★—★———蓝湾国际

★-----★★★-—★★★—悦都

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---—★★★★---★★—

帝湖世家★

----★★★★—---★★—

安联青年城

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---—------------------—橡树庄园★----—★★★★----★★—未来湖滨花园

★----★★★★—----★★—幸福里★------------------★---------天河湾

★---★—★★—---★★—产品设计特色——从产品设计角度来看，开封目前在售项目部分楼盘已通过各种创新方式增加产品的附加价值，客户对房屋“舒适度”与“功能性”要求逐步提高。房地产市场项目名称会所商业街休闲广场体育场馆酒店网球场羽毛球场学校文化长廊游泳池图书艺术馆郑开森林半岛★★★—★—★————东方金典★★★—★—★★——★橄榄城★★★—★——————塞纳左岸—★★————★———铂金汉宫—★★————————开元华庭★★★★★★—★—★—碧水蓝城—★★★—★—★—★—鼎力国际城—★★★———★———伟业香堤湾—★★——★—————蓝湾国际——★—★——★———悦都

★★★★——★—★★—

帝湖世家—★★★——★————

安联青年城—★★————————橡树庄园—★★—★★—__———未来湖滨花园

—★★————————幸福里—★★————★———天河湾★—★————★———配套疤设计纲特点——比较重舞视基础兵配套设或施的打践造，对绸住区文遮化辅助躬功能及遗设施的医引入尚陡属稀缺胖。下一舞步将基长于客户机群体对句居住功躲能转变挣的需求塌，对“住区文胜化辅助竞功能”提出丸更高需的需针求。房地产详市场启示车——结合邻开封燃西区堵未来半发展浪等诸撤多因厦素，且未来咏版块礼的客州户构益成范疯围将膏更为影广泛掏，而浆目前旨版块块所形窗成的腿客户呀圈层检，将奏成为俱未来讲客户派进驻射的重篇要发肉展源倘，客锹户之牙间的多裙带浙关系璃也将岩日益澡加剧楚。对御于本练项目咱来讲阔，基于红项目清区位刮特点莲，预胀计项签目针喇对的短客户碍圈层轧将呈家现“越由内权到外注，由备近及棚远”的变化访，进而骡对整个单开封产诉生影响剑。这一厉因素，前决定项屑目在开喂发过程拾中将有下条件整据合整个辨区域的体客户资刺源，建厉立独树平一帜的责发展方咐向，并扬形成客山户与项刷目之间丙的”双颠向引导逼。以上赴数据伯来源卡：同眨致行短市调吼搜集显整理汇总调纠研结果——旬区域足客户陪来源比仍然多以市拜区客衫户为统主，渣郑开至大道膊沿线徒项目乱由于堡区位死及配该套因支素，盾来自搅郑州毅及五劲县区浓客户仇占比饿达3秩0-射40扩%；润偏市拼区的忍项目贵以周剑边区坚域客替户为呆主；革客户栗置业个目的膀多以爱改善弄类需腥求为梢主，斥部分汗高层偿类项枣目以洋刚需总、投节资类害居多属；郑爷开大刚道沿腔线客叶户多予以周题边企黄业、疾公务稿员及轮私营滨老板繁居多劈燕，县敬区客景户以色做生屠意的闭居多够。客户顶年龄眠层次仇集中傅在3漂5-锦50美岁之磁间，接置业跨目的薄多为伴改善虚性，莫西区朋置业辨多为便投资某。客群分而析——通过在嫌售项目嘴调研，完开封西勤区购房附客户目喷前表现侄出以“本地置为主”，“外地客庸户逐步势走高”的特耳征，亿下一卡步将下随着罪客户任圈层铺的稳绑定，绿向更滩广泛轻的“外向望型”空间辐舰射。房地产核市场开封蛮在售迁楼盘潜价格供一览洋表—泳—项目名称物业类型总占地面积(万㎡）总建筑面积(万㎡）容积率已推体量已推套数在售均价郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体551001.87256005100东方金典洋房、高层、商业50（一期）1232.4786004900橄榄城别墅、洋房、高层、商业

66（一期）1001.72117505100开元华庭

别墅、洋房、小高层、高层、商业28432纳左岸多层、高层、商业3.3103.24.83005100铂金汉宫多层、高层、商业2.411.53.8553505500碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业

28501.72016005100鼎力国际城多层、小高层、底商751502.04638004500伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商10252.51310804900蓝湾国际小高层、高层、商业

4143.191411605100悦都

小高层、高层、综合体201002.521310805000

帝湖世家

多层、小高层、高层9302.932504700印象城

小高层、高层17422.400---

安联青年城

高层8253.12218004500橡树庄园别墅、洋房7222.000---

新龙御都国际

高层、商业20353.2500---未来湖滨花园

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7101.532604900幸福里高层、商业、公寓10.3302.822004500天河湾

多层,小高层,高层41651.591210004700房地伪产市漫场PAR告T2区域颗房地翁产市芝场区域市说场201能2年市索场投故放量——据不逐完全啄统计相，全惨面仅后开封邮西区监投放厅面积晋超过90万方煮，其诞中高鱼层75万方考，洋悄房13万方，勇别墅2.牌2万方毁。项目推出面积总推售量高层（㎡）洋房（㎡）别墅（㎡）面积（㎡）开元华庭400005000/45000森林半岛700003000015000115000东方今典1144035000/46440蓝湾国际70000//70000碧水蓝城5000015000/65000汉兴上品5000014000

64000贵和世家28000//28000未来湖滨1600015000/31000橄榄城123000160007200146200悦都70000//70000万丽铂金汉宫150004800/19800鼎立·国际城60000//60000幸福里100000//100000天河湾50000//50000合计75344013480022200910440201粱2年市防场去捷化量——据不靠完全悉统计袜，仅施开封驻西区狡全年的销售肌面积56万方，精其中高它层48万方、夸洋房8万方、钳别墅0.浑68万方词，全尤面库乌存量横约34万方。项目销售面积（㎡）总销售量高层洋房别墅面积（㎡）去化率金额（亿元）开元华庭360002000/

3800084%2.5森林半岛450001500050006000052%4.5东方今典200029000/

3100067%4.1蓝湾国际55000/

/

5500079%2.5碧水蓝城320008000/

4000062%2.3汉兴上品3000012000/4200066%2.1贵和世家19000//1900068%0.9未来湖滨100008000/1800058%0.8橄榄城990007500180010650073%5.2悦都52000//5200074%2.5万丽铂金汉宫9552600

1015251%0.5鼎立·国际城30000//3000050%1.2幸福里45000//4500045%2天河湾20000//2000040%0.9合计48455282100680056665267%29.7区域棒市场洋房市劫场小结——有价无南量！从洋房猜的销售立周期来息看，以淡下项目腐除本案埋外开盘钉时间均妨超过1年。其县中铂金布瀚宫月体均销售1.9套、医橄榄付城月浆均销筝售5.6套、杏熙和弊府月见均销攀售6套、刮东方围金典五月均坐销售13套，召本案涨月均沈销售19套。项目名称推出套数开盘时间实收价格销售套数去化率销售周期东方金典2782011.125300-950016660%12个月橄榄城1442011.106500-100007955%14个月铂金瀚宫622011.57100-73003760%19个月熙和府1262011.106000-90008467%14个月塞纳左岸2062012.85950-135009647%5个月区域您市场高层引市场兼小结——有量无饱价！团购或宏内部认崭购成市悬场主角肺，以低拉价走量善，正常挑销售举肥步维艰职。项目名称推出套数销售均价销售套数去化率东方金典496430036073%悦都880420075085%森林半岛426395030070%橄榄城612420042069%贵和世嘉180420012067%蓝天中央花园364390028679%幸福里562380039370%所谓喝内部考房，暗自然鼓是拥青有一臣个内蚕部价元，目何前市五场上泽的内吐部房番普遍闯比正沾常价遮低几柄百甚身至上冰千元雷，此汁外还浴有两储个特活征：割一是剪多数驳要求淘全额渴付款甚，或烂者至奖少50%、十万至；二是占以内部谨员工及缠亲属名蹈义去购稼买。内遭部房打初着内部仗价格不坝对外公巷开的名酷义进行依销售，虫虽然如肚此，但甜是购房碍者想购签买内部消房却并钟不是一挑件很难方的事情度。人人拣都有一咱张关系债网，亲走戚的亲榆戚，朋租友的朋雕友，绕斩一大圈销，你就厦有资格块购买了戴。区域市抱场201看3年在售教项目预吐计推货风量——开封西佣区在售嫩项目预邻计20风13年总推刊售量65万方蜻，其令中高疤层57万方乞、洋炊房13万方姜、别专墅1.7万方隶、商叶业4.兽8万方，在全年预惑计总销淋金额49亿元倚。项目面积（㎡）总销高层洋房别墅商业面积（㎡）金额（亿元）开元华庭86000///860005.5森林半岛220006000200030000600006东方今典4600020000//660004蓝湾国际50000///500002.5碧水蓝城72000//3000750004.5汉兴上品20000///200001贵和世家30000///300001.5帝湖世家2000015000//350002未来湖滨2000013000//330001.5橄榄城/540007悦都63000

//630003.5万丽铂金汉宫455004500//500003鼎立·国际城10000/15000/250001.96幸福里60000///600002.8天河湾3000015000//450002.5合计574500127500170004800064800048.96市场展育望市场展屈望20尤13年新老入市资项目贫预计暴推货圣量——仅开接封西勇区201道3年预计您新入市捏项目8个，地总建珍筑面默积约46乳9㎡，含以上玩项目险大都娘在今称年下湾半年忙启动漫，下缴半年逮开盘青，预拘计明桂年新羊项目引推货衫量39万方。帝湖世家橡树庄园林语家话开元橡胶厂地块汇源果汁地块御都国际郑开印象城东汇名城项目占地面积（万方）建筑面积(万方)预计推货量（万方）东汇名城7330010御龙国际20806林语佳话1.284.63郑开印象城1965橡树庄园7.3163汇源果汁地块14.6467开元橡胶厂5.3175合计140.48469.639区域政竞争撞格局蓝湾锅国际伟业香燥堤湾碧水蓝烈城未来湖洁滨花园帝湖驶世家鼎立国驾际城橄榄城东方茎今典新龙御装都国际重点竞席争项目孩分析——选取与接本案品倚质类似茶，位置豪相近的玻项目进阅行重点决分析。橡树庄赢园重点竞译争项目——重点竞氏争项目创在售总共体量50食2万矮㎡，已推氏出12铅8万㎡，约1.0烫1万套房扩源，疲剩余374勒万㎡，未碑来区域僻供应项柳目体量隙达57兄万㎡予，市场后朝续体量允巨大，点将会使搬本项目掌面临巨终大竞争狂。项目名称物业类型总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）容积率已推体量已推套数在售价格橡树庄园别墅、洋房7222.000---新龙御都国际高层、商业20353.2500---即将睬入市践项目旁一览跑表区域带市场项目名称物业类型总占地面积(万㎡）总建筑面积(万㎡）容积率已推体量(万㎡）已推出套数在售均价（元/㎡）东方金典洋房、高层、商业50（一期）1232.4786004900橄榄城别墅、洋房、高层、商业

66（一期）1001.72117505100碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业

28501.7201200

5100鼎立国际城多层、小高层、底商751502.04638004500伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商10252.51310804900蓝湾国际小高层、高层、商业

4143.19141160

5100

帝湖世家

多层、小高层、高层9302.932504700未来湖滨花园

洋房、高层

7

101.532604900在售项料目一览油表物业驾类型珠配比——区域内摇项目多凯以复合渠型项目唉为主，飘目前市场在牌售主要厨以小高梁层与多键层为主叶；多层被产品基桌本都接丸近尾盘，体心量约慨为3.7染万㎡，小彻高层呢和高侧层为掩未来依市场晨主流基物业泊类型项目名称物业类型占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率多层未售体量（万㎡）东方今典洋房、高层、商业50（一期）123（一期）2.471.5（一期）帝湖世家别墅、多层、高层、底商9302.91.2（一期）橄榄城别墅、洋房、高层66（一期）100（一期）1.81（一期）合计1252532.393.7区域捷内多耳层未猴售体纪量区域市歼场项目名称别墅洋房小高层7-11中高层12-18高层>18东方金典——

★------★橄榄城★

★------★碧水蓝城★★★★—鼎立国际城—★★★—伟业香堤湾—---★★★蓝湾国际------

★---★

帝湖世家---

★

★---★橡树庄园★-----★未来湖滨花园

--★

---★★产品雷配比——两房、拳三房为企主流产跑品，各项稀目已注乓重差异衰化产品当打造，抛产品线逼丰富，掌瞄准特绸定客户皮群体进刊行差异凤化的产鸭品配比槽，本项俊目应准恩确研判倾客户，剧进行针虹对性产砖品设计抢。区域慈市场项目名称一房两房三房四房五房复式东方今典——87127166——橄榄城-----98126161——碧水蓝城—90142———鼎立国际城—92137———伟业香堤湾—89135———蓝湾国际----89121142——

帝湖世家----91138162—171橡树庄园---99129160——未来湖滨花园

---89137159—266户型面榴积分配——户型庙面积歉两房盏集中篮在80旺-9争0㎡，三房吴集中在12润0-夕14途0㎡，户型算多注重坛舒适性劈燕打造，泥热销产价品大多谜为80毕㎡小两舒房和120灾㎡三房。区域市暖场房型面积范围（㎡）东方金典橄榄城碧水蓝城鼎立国际城香堤湾蓝湾国际帝湖世家橡树庄园未来湖滨一房30-50—---———----------50以上-----———-----------两房70-80-----———★---------80-90★★★★★★★---★90-100--★———---★★★100-120--★—★

—------★★三房100以下-----——★-----------100-110-----—★—------------110-120------—★★★★---★120-140★★★★★★★★★140-160★★★——---★★---160以上★---———-----★---四房150以下---★———---------★150-160---★★★—★★★★160-180★★———--★★---180以上--★———-----------五房160-180-----———---------★180以上-----★★—------------项目面积客厅主卧次卧餐厅厨房卫生间阳台1阳台2面积开间进深蓝湾国际892345.81812687106鼎立国际城92244.8516141010810—

橄榄城89244.85.51814107844帝湖世家91244.55.318147766项目面积客厅主卧次卧1次卧2餐厅厨房卫生间1卫生间2阳台1阳台2阳台3面积开间进深未来湖滨花园13729562218161511978

7

6伟业香堤湾12229551814141099776—碧水蓝城117244.8518141210877863蓝湾国际1252855.618161210986104三房确产品扮功能尼分区抚设计两房收产品坦功能桶分区灶设计户型贞设计——在售产拣品两房国产品功能律分区暗受面痛积限规制差户异较键小，触整体渗舒适吊度较梢高；三房产穗品功能分叨区设计鲁亮点较至多，入旁户花园遗、生活奶阳台等阻赠送面焰积部分弄较大，爽适用性纳更高。区域均市场销售均饮价——在售产挺品均价需在4700-51震00元/㎡，对辫本项况目而幕言，庙紧随禾市场葱趋势航，把浇控开谋发节古奏，兴合理饮定价红与调望价，艺实现菌量价邮齐升炕，创抬造项还目最凝大价溪值。区域市斯场项目名称物业类型总占地面积(万㎡）总建筑面积(万㎡）容积率已推体量(万㎡）已推出套数在售均价（元/㎡）东方金典洋房、高层、商业

50（一期）1232.4786004900橄榄城别墅、洋房、高层、商业

66（一期）1001.82117505100碧水蓝城别墅、洋房、高层、商业

28501.72012005100鼎立国际城多层、小高层、底商751502.04638004500伟业香堤湾多层、小高层、高层、底商10252.51310804900蓝湾国际小高层、高层4143.19141160

5100帝湖世家

多层、小高层、高层9302.932504700未来湖滨花园

洋房、高层

7

101.532604900类型湖滨花园香堤湾帝湖世家蓝湾国际碧水蓝城森林半岛橄榄城悦都东方金典多层（套/月）3/6/496/13高层（套/月）122619352537292319区域项队目月均拖消化量各项府目前拒期多猾为多冒层产确品率丙先入讽市，舞区域扯客户熊接受更程度据高；随着订市场突居住予理念隆的逐票步成权熟，管多层司产品屯居住心舒适答度高巾于小椒高层轰、高津层产疏品人梁所共嘴知；销售缠价格吃无倒数挂，湖多层趁售价抱较高赴。月均护去化储量——通过我级们对区稀域各不主同类型益物业去岛化量的迫研究，波本项目前期应政以多层药、小高灶层产品爬入市打妈开市场纱，树立缩慧品牌形竟象，随形区域炕消费淋成熟着，市演场主携流物滩业类言型必蛾将向辰高层诉产品枯转移商。区域滚市场PA司RT重3典型波个案队分析城区蓝湾旨国际帝湖世拥家个案分岩析——选取开讯封重点封项目及划与项目兔存在正澡面竞争至的个案棚进行分验析。豪德症天下龟融城豪德挥天下藏融城汴西新柱城个案分召析郑开橄或榄城东方今办典未来挑湖滨拒花园香堤湾开发商河南中联创地产有限公司位置郑开大道与第一大街交汇处向北500米规模100万㎡，其中一期住宅21万㎡，商业20万㎡产品多层、高层、别墅户型88-250㎡的二房到顶层复式，其中以120-140㎡的三房为主别墅为三联排和四联排，面积250㎡；价格高层5100元/㎡，多层洋房6500-7000元/㎡，联排别墅15000元/㎡客户开封市区客户为主，五县占20%，郑州占10%；职业以个体老板和市政单位公务员为主。销售项目高层剩余房源不多，主要集中在4#楼面积较大户型，剩余30多套多为大户型；其中洋房剩余房源20多套，集中在2-5层。卖点高层产品比较创新赠送面积较多；多层以四房为主，层层退台；配套高端会所，同层排水，车位配比1:0.6（地下双层），幼儿园、小学郑汴奋都市较中央涌世界钢湖居拦城邦——券郑开·橄榄制城以上数朴据来源拦：同致收行市调斜搜集整议理个案复分析楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送去化情况月销4#2个单元2梯3户26层三房1155233次性3%按揭2%,按时签约1%赠送入户花园4㎡、阳台面积约5㎡，3房变四房剩余10多套左右集中140的户型29套三房1295233%三房1405233%3#2个单元2梯3户26层三房1155233%156赠送入户花园、露台、阳台面积约9㎡三房1295233%三房1405233%129充三房两时厅11纲5三忘房两欲厅项目分成组团沿盼湖开发裁，有低椅密及高抛层住宅差，一期芳开发的碰有联排启别墅、荣花园洋诸房、高森层住宅缸及高端睁会所。郑开·橄榄城开发商东方今典集团位置郑开大道四大街规模建筑面积669万方 产品洋房、高层、商业户型两房：87—119㎡三房：124—168㎡

四房：160—177㎡

五房：179—182㎡价格高层4900元/㎡，多层7400元/㎡，多层价格区间6500-12000元/㎡，一层送前后花园最贵客户客户多以改善类需求较多，郑州及县区占比40%左右。销售洋房2012年3月底开盘，月均去化10-15套，高层月均20套左右，其中19#、20#楼内部认购。卖点85—180平方米新贵公馆/纯正电梯洋房/湾景高层配套幼儿园、会所双水、双气郑汴核类心首席绒湾景千塘亩大盘——东方今锋典以上远数据路来源哄：同隶致行警市调树搜集融整理东方金趴典楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送去化情况月销22#2个2梯2户26层两房905250%1045200530049004700一次性3%按揭1%一次性10%，按揭8%/剩余少量房源分布在底层和顶层25-30套三房1205250%19#2个2梯4户33层两房9213250%248/多为团购房源现售罄三房119-13012450%两房8712450%119湖三房两旧厅87罢两房拿一厅13攻项目一贝期规划涝为洋房隆和高层星建筑，舞临南边摊包含少舰量2层课底商；榆采取洋嗽房与高防层结世合推出港的策略罩，满足撞各类客症户的需涂求。东方金潜典开发商开封新芒果置业 位置郑开大道北规模建筑面积14万㎡产品小高层、高层、底商户型魔变两房：62㎡魔变三房：88—89㎡

三房：110—128㎡

四房：141㎡—152（赠送11㎡—20㎡）价格均价5100元/㎡客户开封市区改善类客户为主，并吸引了郑州及县区投资、自住客户。销售最后一批房源1#、2#楼，2013年5月开盘，去化率40%，项目整体去化率70%。卖点魔变三房、超高得房率配套河南大学、开封大学、黄河水利学院双水、单气、盼盼安全门、西门子电梯一座地浇王之上夕的湖畔叔尊贵府缩慧邸——联蓝湾教国际以上数漠据来源颤：同致旅行市调宫搜集整梁理该项目庸现主要似楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送层差去化情况月均销售1#22梯4户27层三房1105416%2165400530052005100一次性2%，按揭1%；低首付可分3次无息付款89魔变三房赠送6.6㎡，131三房赠送7㎡5-10元整体去化30%，其中80多的销售较好，131的销售较差35套2+1房8916274%2#12梯4户27层三房1315416%1082+1房895474%131便三房两唤厅89双两房强一厅蓝湾献国际开发商开封亿乘置业 位置集英街交解放路规模建筑面积30万㎡产品别墅、多层、高层、底商户型

两房：89—93㎡

三房：115—150㎡

四房：210.62—218.77㎡

五房：209.44—217.6㎡价格多层7000元/㎡，高层4700元/㎡客户开封改善型自住客户和首次置业者销售去化速度一般。本期洋房剩余10多套，高层剩余20多套。卖点开封唯一5层半花园洋房，为都市人寻找返归自然的院落生活。配套底商、幼儿园、会所、三水、两气、净化水、游泳池大观帝努湖·隐吉贵世家——违帝湖级世家以上阀数据败来源驰：同启致行联市调瓣搜集兔整理帝湖邮世家楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送层差去化情况月均销售19、20、21、2个单元1梯2户5层一层1351220%6070006800/一层送128平方半地下室和60平方院子；顶层带阁楼和楼顶露台50-100元一期采取内部认购方式销售，现整体去化60%左右。19套二层1371220%三层1341220%四层1301220%五层1731220%19202113淋5三座房两慰厅173王四房两熊厅帝湖世柱家以第俩六代花撑园洋房惰的标签曲入市，参同时帝职帝湖羊世家开发商开封开心一方集团 位置郑开大道交集英街规模建筑面积52万㎡产品别墅、洋房、高层、商业户型两房：89—96㎡

三房：126—159㎡

四房：172—206㎡

价格高层4900元/㎡、楼王5600元/㎡，小高层5100元/㎡客户客户职业多以周边企业、厂矿人员、公务员及私营老板为主，县区客户则以做生意的居多销售18#、19#、22#五月份开盘、最高优惠10万元/㎡。去化率60%卖点一线临湖、纯板式建筑配套底商、幼儿园游泳池、会所“湖”驴居才是蹦大人物——宝碧水问蓝城以上数羽据来源脸：同致吸行市调岩搜集整送理碧水蓝常城楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送层差去化情况月均17#3个单元2梯2户12层两房942433%7253005100一次性优惠3%，按揭优惠1%/10-20元整体去化30%，其中80多的销售较好，131的销售较差25套四房1602433%三房1242433%19#楼4个单元1梯2户12层两房904850%96三房1274850%160古四房两薄厅124尸三房两闭厅94两探房两厅碧水蓝钱城碧水蓝申城二期鸟整体去殖化达80%以望上，稍现售舍为二棍期一堤批剩宪余房毕源，呜其余帖在售依为洋丙房9灵#楼寒、小狸高层唐2#络楼、税高层武26善#、训27始开发商未来地产位置开封集英街与金耀交叉口规模占地面积7万㎡，建筑面积10万㎡。产品洋房、高层

户型两房：89—99㎡

三房：118—160㎡

四房：155—178㎡

五房：177.12—209.6㎡价格目前15#、20#在售，高层实收均价4900元/㎡，洋房实收均价5600元/㎡客户开封改善型自住客户和首次置业者销售15#大户型去化较慢，20#去化率90%以上卖点小区超低密度、超阔楼间距，花园电梯洋房、架空庭院配套

坐拥6000亩汴西湖景，500米对望百年河大

会所＼幼儿园＼教育流水缠庭院脸以上涂数据循来源霉：同丸致行旅市调哭搜集章整理未来·湖滨花挑园楼栋单元梯户楼层户型面积套数合计均价实收优惠面积赠送层差去化情况月均15#3个单元1梯2户8层四房138-162㎡12365800510056004900/其中一层赠送地下室，顶层赠送露台20-50由于面积较大故去化速度较慢10-15套五房223-266㎡2420#1个单元2梯4户18层三房137㎡1872去化90以上，其中10层以上为内部认购房源四房152㎡18两房88㎡3620191415137晋三房两慌152疏三房两碗厅88串两房采两厅未来停·湖年滨花唤园采援用高锹低搭贫配奢涝适规坛划理叙念：板临湖关观邸昂揽一或线湖随未来·湖滨男花园开发商伟业集团位置郑开大道集英街北规模建筑面积10万㎡，建筑面积25万方产品多层、小高层、高层、底商户型

两房：89—110㎡

三房：115—150㎡

四房：142.62—158.77㎡

五房：166—181㎡价格高层4900元/㎡客户开封改善型自住客户和首次置业者,5%郑州客户销售二期整体销售达到90%左右，现主要销售19#楼卖点110万㎡郑开地标建筑，电梯公馆配套会所＼幼儿园＼教育高尚匹人居瓣板块真，只鞠为幸若福专绝署——逆伟业·香堤湾以上数左据来源滥：同致题行市调壤搜集整蛋理伟业·香堤湾37212026252219该项目当二期整忆体销售夺达到80%垮左右袍，现撒主要街销售网19负#楼跃。2潮0#愈、2莲1#崭、3翼7#骡楼均济为团泄购房企源。楼栋单元梯户楼层户型面积套数户型占比合计均价实收优惠面积赠送层差去化情况月均19#3个单元1梯2户11层三房1323650%545100500049004800一次性购房2个点，按揭1个点/10-20元剩余大面积房源及底层房源去化速度较慢25-35套三房1351850%21#1个单元两梯四户18层两房923650%72三房1221825%三房1371825%92差两房匪两厅12渡2三聚房两绘厅伟业·香堤朱湾PA敬RT骂4本案傲价格基策略支付能力热销均价销售速度产品力品牌力区域维度客户维度产品维度心理预期价格于论证秃体系从区域买维度、岂产品维神度、客厚户维度猛对本案勒价格进妖行论证——价格渡论证将体系铂金瀚派宫蓝天伏中央寒公园汉兴上舞品格林公左馆希尔贝斯贵和辜世嘉塞纳左跃岸在售项目均价成交价格在售项目均价成交价格汉兴上品49004700格林公馆53004600蓝天中央花园51004800塞纳左岸53005100贵和世嘉51004900铂金瀚宫55005300外围糊区域捉客户名心理狐价位蒸区间漏：4600-5300元/㎡说明：眯铂金瀚乖宫7#医价位高镰于同区筑域其它备项目是营因为该倾楼栋为水高层楼镜王位置幼，价格航相对较朴高，但图开盘并泄不理想泄，当期茅推出16菜5套，开国盘当天扶仅成交35套，狂截止6月底成胶交约50套。区域维先度︱外围区描域客户膝心理价戴位区间——本案区域维个度︱核心区广域客户间心理价绍位区间——开元昌华庭本案碧水毒蓝城橄榄城蓝湾超国际森林半构岛在售项目均价成交价格在售项目均价成交价格蓝湾国际53005100森林半岛53005100碧水蓝城53005100未来湖滨花园51004900开元·华庭6700630056005400帝湖世家49004700香堤湾50004800外围区覆域客户学心理价悉位区间四：470锈0-6300元/㎡说明巧：开宪元·华庭介以均骑价630昌0元/㎡价格编高于同淘区域其孟它项目猫是因为方该项目仓品牌号话召力强咽，加上爸现房实净景的吸芳引力以撑及开元孕物业服织务品质屑，使之茧其销售漂价格高绸于同区宏域10沫00元/㎡以斑上。价格论编证体系香堤冷湾帝湖冷世家未来湖遥滨花园西单元东单河元16层：黑540存0以西户谅为例基准层瞧差为1戏0-6圆0元每灾平15层会：5称50落0以东户学为例3层：往470增019北层：48筐003层：责480亮019好层：490盒020倍01002000同层恭因户漏型、宝朝向嫩不同枝差价竖约为0~20姻0元/平典型德项目牵平面狗差、瞒垂直讨差分捉布——铂金肤瀚宫两梯睁四户典型项飞目平面跨差、垂马直差分弱布——3号楼4号楼西单元东单元19层：墓52橡60以西户残为例基准层誓差为1阳0-5推0元每瓦平，楼登层向上须递增2花4层最稀高16层：答53洲00以东呼户为娱例3层净：4政60财024层市：540蒜03层：法470它024垂层：550浑0010渗020牧030010纸050同层炊因户驼型、默朝向司不同话差价筐约为0~300筐元/平西单愤元东单元19层：消52秤6016层：泻53呼00以东额户为猪例3层：棒460肤024层速：540锻03层：难470绕024绢层：55闪00郑开·橄榄城两梯三距户3号楼4号楼西单歇元东单元16层：队510邀0以西户情为例基准上层差迁为2挖0-校50蒙元每优平12层：觉500蜂0以东轻户为虏例3层粮：4纱45核021读层：470舰03层：榆450愁021层贺：47喝5001205010012辜020同层因案户型、直朝向不尿同差价滋约为0~120蔬元/平西单元东单漆元16层：园510坦012层发：5个00打0以东户德为例3层：拿445匆021滩层：47列003层戏：4矛50男021层窗：475穴0以西户诱为例新晋美·悦都典型径项目撤平面塌差、乡丰垂直保差分卧布——两梯常三户22号畅楼西单宫元东单年元16层：垦530怖0以西嫂户为飘例基准冬层差蛮为2药0-墙50齐元每欣平15层：竟540车0以东户晒为例3层：哭480泳020层箩：550震03层：兵490育020层饮：56肆00010鸽020陵050同层迟因户嘱型、启朝向和不同适差价交约为0~10莫0元/平典型禽项目寄平面做差、扁垂直饥差分洲布——东方金他典两梯两赠户平面芒、垂化直差项目名称平面差基准层差最低价-最高价（面价）定价类型铂金瀚宫0-200元/㎡10-60元4700-5500元/㎡橄榄型橄榄城0-300元/㎡10-50元4600-5500元/㎡上升型悦都0-120元/㎡20-50元4450-5100元/㎡橄榄型东方金典0-100元/㎡20-50元4800-5600元/㎡上升型典型项串目平面照差、垂铜直差小写结——产品维房诚度︱市场价厌格比对疲过程——市场价格比对过程确立竞争项目权重汇总比较打分体系得出比较价格选取市场比对项目确定市场价格比价体系价格论肤证体系权重汪确定扭原则择：影娇响度叹越大期，权浅重越抗大项目权重分配表项目权重备注香堤湾25%同区同质湖滨花园15%同区同质帝湖世家15%同区同质蓝湾国际13%同区同质碧水蓝城12%同区同质青年城5%不同区同质橄榄城5%不同区同质