湖北房地产项目工程前期策划

本报告仅供客户内部使用，版权归武汉汉业兴房地产代理公司所有。未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。湖北孝感某项目2期提案2014.03我们面对的是这样的宏观环境。。。随着中国城镇化建设的推进，及居民购买力的提升，加之传统观念的催化，房地产行业需求支撑在未来的一段时间内将持续增长，房地产也将继续其“繁荣的一面”；中国通货膨胀形势严峻，日益高涨的房价让购房者望而却步，庞大的需求量无法释放；部分城市，特别是三、四线城市房地产过度开发问题逐渐显现，房产泡沫一触即破。某楼盘开盘现抢房潮鄂尔多斯“鬼城”写在之前写在之前宏观声音住建部媒体舆论湖北现状2014年房地产调控将采用双向调控，具体双向调控标准尚未出台，但双向调控的目的必定是防止房价大起大落，保证房地产稳定，工业PMI的低迷和股市的沉沦，让政府不敢轻易下刀地产行业。2014伊始，大量媒体宣传楼市即将破灭传言，全国多个城市将成为鬼市，湖北黄石、十堰等城市在列。2013湖北的财务负债率为全国最高之一，在目前市场经济不景气，工业吃老本的现状下，湖北政府仍将通过大量卖地，保证稳定的财政收入，以抵消财政赤字。一方面部分开发商为追求利益的最大化，热衷于高档楼盘的开发与之相对的是数量庞大的中低收入者，苦于有房难买的现状，有效需求受限“过剩”与“短缺”并存我们的未来会怎样？孝感人口531万人，市区人口仅90万人，目前孝感房地产多个超过百万的大盘在建在售楼盘80余，目前开发面积2400万方，未来五年规划面积3000万方左右，仅可供90余万人居住，目前的开发面积和规划储量无法满足城镇化需要。孝感政府高负债率孝感支柱产业低迷孝感城镇化加快，刚需占主导孝感东扩融入武汉城市圈孝感房地产，至少还有5年加速期，10年发展期，才会趋于稳定形象定位项目发展背景分析客户分析竞争市场研究了解项目和市场市场定位项目核心问题界定价格定位项目定位分析营销策略执行策略营销编排报告框架了解项目和市场形象定位项目发展背景分析客户分析竞争市场研究了解项目和市场市场定位项目核心问题界定价格定位项目定位分析营销策略执行策略营销编排项目核心问题界定/1.地块情况简评：道路通达性能佳，交通便利，属于中心城区，发展潜力巨大多路公交线路通达项目位置，项目周边人气较旺。项目周边配套齐全，距离孝感两大商圈有一定距离，商业发展潜力大。项目四至：项目地块目前已经平整，达到三通一平要求2路、4路、11路等多路公交可达，交通便利。周边发展较为落后，环境较差。项目临街部分较少，项目展示面不完全。本案SWOT1、项目地处交通优越。2、区域发展较慢潜力巨大3、项目一期在孝感有一定人气1、项目一期销售不好，口碑较差2、周边公园、购物等市政配套缺乏3、项目周边城中村形象较差1、项目区位优势大，推广难度较低，宜打造精品项目2、周边缺乏高品质小区和综合体商业，商机巨大

1、周边市政配套较差，转盘附近出行不利2、本区域的商业在孝感本地整体竞争力较弱项目核心问题界定/2.SWOT分析项目核心问题界定/3.核心问题提出本案位于孝感中心城区，应以中高端定位为发展指引。在此前提下，我们必须要面对以下问题：如何打造可以抗衡周边商圈的商业综合体，打造出有竞争力的产品？如何树立高端的项目形象？如何引导住宅部分客户，把购买欲望，从东城片区移到本项目？如何联动资源，线上线下统一部署，实现最终的销售目标？了解项目和市场形象定位项目发展背景分析客户分析竞争市场研究了解项目和市场市场定位项目核心问题界定价格定位项目定位分析营销策略执行策略营销编排项目发展背景分析/1.孝感市简介中国唯一一座以孝命名的地级城市，中国孝文化之乡。是距离中部地区，中心城市武汉市最近的城市，是武汉8+1城市圈成员城市之一，也是中部地区最具潜力和竞争力的城市之一，其综合竞争力在省内排名前六位。现辖孝南区、汉川、应城、安陆三个县级市，云梦、大悟、孝昌三县，及一个国家级高新区和七个省级开发区。面积8910平方公里，总人口531万，其中孝感城区人口55万，常住人口90万。孝感分析：投资状况：2013年孝感市平均每月有约1亿元人民币投资到房地产市场中，充分说明孝感房产市场被业界广泛看好成交状况：

量：2013年全市平均月成交量23.19万㎡。全年成交首个高峰出现在春节期间，大批返乡置业客户拉动13年度第一个成交热。另一个高峰出现在9月。9月、10月一直被业界认为是成交黄金月，但13年下半年的成交旺季提前至7月出现，10月却出现成交量下滑。

价：2013年孝感市商品房成交均价为3288元/㎡。年初第一个购房高峰期时，成交均价上涨约5.6%，年后回落至3300以下，此后趋于平稳。在9月成交量达到高峰后，10月商品房成交均价出现上涨，涨幅约5%，与此同时商品房成交量出现下滑。项目发展背景分析/2.2013年孝感市房地产宏观概况项目发展背景分析/3.2013年孝感市土地市场概况分析：随着新市政东扩迁移，汉孝城际铁路贯通，槐荫公园二期的建设施工，开发东区强大的发展潜力吸引越来越多的关注，该版块的热度也随之升温。2013年土地市场无疑是开发东区独占鳌头。孝感老城区属旧城市中心，配套完善，商业成熟，居住人口众多。但该区域属老旧城区，拆迁、改造难度大。因此土地交易数量并不多，但楼面地价却为全市最高。就价格而言，2013年下半年，土地成交价格呈上升趋势，意味着未来3年内，本地房价还会上涨。回顾商品房成交数据，不难发现目前孝感市房地产市场供略小于求。项目发展背景分析/4.2014年1月、2月孝感市房地产市场情况说明：一月全市成交总面积13.13万㎡，成交套数1199套。其中东城区成交435套，均价4586.06元/㎡；开发南区成交514套，均价4620.93元/㎡。二月全市成交总面积12.07万㎡，成交套数1138套。其中东城区成交437套，均价4951.41元/㎡；开发南区成交311套，均价4262.47元/㎡。较之1月，二月楼市成交均价上涨，同时成交套数略有下滑，价格对成交量的影响十分明显。小结：项目发展背景分析1、孝感市房地产行业处于快速发展阶段，从投资情况来看，业界十分看好孝感市场；2、孝感房地产市场发展情况有明显的区域性，开发东区与老城区为热点板块，其它板发展相对缓慢；3、综合孝感市土地供应及市场去化情况来看，孝感市场正处于供略小于求状态；4、就量价而言，热点板块市场对价格较为敏感。但就近期土地成交价格来看，地区房价在未来3年内还会上涨。了解项目和市场形象定位项目发展背景分析客户分析竞争市场研究了解项目和市场市场定位项目核心问题界定价格定位项目定位分析营销策略执行策略营销编排竞争市场研究/1.主要竞争项目位置分布民邦槐荫东岸2期保丽佳园二期金都九龙城九真明珠馨城恒达华府乾坤新城航天首府宇济滨湖天地乾坤豪府星河天街鼎观世界12560㎡70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡一房一房三房四房宇济滨湖天地民邦槐荫东岸南方国际金都九龙城恒达华府80-83114-118124-125135-1391468090110-1181206538-5673-7781-8795104116124-12987113125131竞争市场研究/2.竞争区域内项目产品情况竞争区域内项目主力产品为100-130㎡三房，按面积又区分为100-120㎡功能型与120-130㎡舒适型两种。绝大多数项目都配有90㎡以下两房产品，以满足中等收入客户需求星河天街鼎观世界乾坤豪府89.7198.6299.4117.94六房172.738875.4395.97120.05127.3735在整体竞争格局之下，我们又将面对哪些项目的竞争呢？我们将对主要竞争楼盘进行逐一扫描，判断出我们项目未来的可循之机！竞争三市场三研究/3.主要三竞争三项目三概况宇济.滨湖三天地宇济.滨湖三天地政务三区，三园中三园，三五星三至尊均价5500元/㎡地址孝南区董永路东侧新政府旁开发商湖北宇济房地产开发有限公司开盘时间2010.12.28首开占地面积14.68万㎡建筑面积47.27万㎡容积率2.5绿化率36%物业形态高层规划总户数3454“滨三湖天三地”三项目三主体三工程三为高三层居三住楼三，基三础设三施完三善，三配套三齐全三。整三个小三区建三设用三地地三形为三长方三形，三分为三梅、三兰、三竹、三菊个三小区三，19栋居三住房三，楼三距宽三阔，三保证三了小三区光三的通三透性三和风三的穿三透性三；特三有侧三向建三筑，三充分三考虑三了舒三适性三与私三密性三的结三合，三视野三开阔三又不三会出三现对三视；三每一三个单三位都三畅享三山景三、湖三景、三园景三；宇济.滨湖三天地项目三推盘三及去三化情三况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2010.12兰苑1#，2#，3#98%393套8套2011.1兰苑5#98%157套3套2011.4兰苑6#，7#89.5%324套34套2011.7兰苑8#90%132套13套2011.12竹苑6#，7#，8#97.54%408套10套2012.8竹苑1#，2#，5#97.3%411套11套2013.2竹苑3#74.6%138套35套2013.83#93.8%129套8套2013.125#63%160套59套2014.12#57.8%154套65套滨湖三天地三项目三月均推盘三量65套，月三均去化三量58套，月三均去化三率89三.2三%。其中20三12三.7月，三该项三目万三豪国三际大三酒店三写字三楼部三分取三得预三售资三格。推盘三速度三较慢三，去三化率三高宇济.滨湖三天地产品三分析12三4㎡2*2*2户型三（二三改三三）优势三简析三：南北三通透三，双三阳台三设计三舒适三性较三高。三空中三花园三可改三为多三功能三室，三只计三入一三半面三积，三附加三值高三，功三能性三强。13三9㎡3*2*2户型三（三三改四三）宇济.滨湖三天地产品三分析19三4㎡5*2*2户型三（五三改六三）优势三简析三：南北三通透三，双三阳台三设计三舒适三性较三高。三空中三花园三可改三为多三功能三室，三只计三入一三半面三积，三附加三值高三，功三能性三强。11三2㎡2*2*2户型三（二三改三三）优势三简析三：卧室三全南三朝向三，舒三适度三较高三。空三中花三园可三改为三多功三能室三，只三计入三一半三面积三，附三加值三高，三功能三性强三。启示三与借三鉴“二三改三三”及“三三改四三”户型三产品三以其三强大三的功三能性三，较三高的三性价三比，三广受三置业三客户三的欢三迎；单独三二孩三政策三逐步三落地三的情三况下三。“三三改四三”产三品市三场有三多大，还三需密三切注三意有三该类三型产三品的三项目三销售三情况三；该案三位于三新政三府周三边，三生活三配套三现状三相对三匮乏三，其三主要三区域三价值三体现三在未三来的三增值三前景三上。三在推三广上三，该三案主三打“三政务三中心三”，三明确三昭示三这一三最重三要特三点。竞争三市场三研究/3.主要三竞争三项目三概况民邦三槐荫三东岸民邦.槐荫三东岸核心三地段三，卓三越品三质均价5300元/㎡地址孝南区东城区董永路（乾坤豪府南面）开发商湖北民邦房地产开发有限公司开盘时间2013.9.20首开占地面积3万㎡建筑面积12万㎡容积率3.0绿化率30%物业形态小高层，高层主力户型90㎡-120㎡三房民邦三槐荫三东岸三位于三孝感三市东三城区三董永三路中三段（三乾坤三豪府三南侧三）,分为三住宅三和商三业两三大板三块。三住宅三共7栋高三层，三面积80三-1三30三㎡。商三业约3万方三将打三造的三是孝三感首三条开三放式三小资三风情三美食三街。三商业三分为三地下三负一三层和三地上4层，三主要三经营三特色三餐饮三酒楼三、咖三啡茶三语、三休闲三康体三、汽三车美三容、三教育三培训三等。项目三推盘三及去三化情三况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2013.111#，2#，5#，6#57%454套195套槐荫三东岸三项目月均三去化三量65套，月三均去三化率14三.3三%。去三化速三度较三快，三项目三当前三住宅三部分三推盘三量已三超过三总量三的一三半，三目前三还有3#，4#及7#楼未三推民邦.槐荫三东岸民邦.槐荫三东岸产品三分析80三.9㎡2*2*1户型简析三：90㎡小三三房三为刚三需主三力户三型，三市场三需求三量庞三大。90三/1三05㎡3*2*2户型产品三分析11三0/三13三0㎡3*2*2户型优势三简析三：南北三通透三，双三阳台三设计三舒适三性较三高。11三8㎡3*2*2户型优势三简析三：卧室三全南三朝向三，舒三适度三较高三。民邦.槐荫三东岸产品三分析12三0㎡3*2*2户型优势三简析三：三阳三台设三计舒三适性三较高三。民邦.槐荫三东岸启示三与借三鉴90㎡小三三房户型三产品三以其三强大三的功三能性三，较三高的三性价三比，三广受三置业三客户三的欢三迎，三但该三案只三有一三款此三类产三品，三其余三产品三设计三一般三，并三无太三大亮三点；该案三最大三亮点三为3万方三美食三商业三街，三在推三广上三所占三比重三较大三。竞争三市场三研究/3.主要三竞争三项目三概况恒达三华府恒达三华府城中三央，三优生三活均价5100元/㎡地址孝南区孝感市槐荫大道197号（大润发隔壁）开发商湖北恒大置业有限公司

开盘时间2013.10首开占地面积0.67万㎡建筑面积4万㎡容积率5.44绿化率15%物业形态高层主力户型69㎡-136㎡两-三房项目三位于三槐荫三大道三与长三征路三交汇三处，三属于三孝感三核心三地段三，向三西连三接老三城区三的繁三华地三带，三向东三与去三武汉三的10三7国道三相连三，地三理环三境十三分优三越。项目三推盘三及去三化情三况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2013.101#42.53%308套177套恒达三华府三项目月均三去化三量33套。该三项目三位于三市中三心商三业区三，相三对单三价较三低，三且项三目体三量小三，容三积率三高，三居住三舒适三性相三对较三差，去化三速度三相对三较慢三。在推三广上三投入三较少三，品三牌推三广没三有效三的释三放。恒达三华府产品三分析38三-5三6㎡1*2*1户型简析三：该项三目位三于商三业区三，1-三2房小三户型三设计三适宜三投资87㎡2*2*1户型恒达三华府产品三分析10三4㎡3*2*1户型简析三：该项三目所三有产三品均三无南三北通三透户三型设三计，三尽管12三0㎡以三上大三三房三产品三设计三有三三阳台三，但三非通三透型三设计三仍让三产品三舒适三性打三折。12三5㎡3*2*1户型恒达三华府启示三与借三鉴精准三的市三场定三位和三产品三定位三是项三目成三功的三必备三因素三；灵活三运用三诸如三配套三、交三通、三商业三氛围三等优三势，三弥补三项目三自身三的不三足。竞争三市场三研究/3.主要三竞争三项目三概况乾坤三新城均价5200元/㎡地址孝感市长征南路开发商湖北乾坤房地产开发有限公司开盘时间2014.1首开占地面积12.98万㎡建筑面积48万㎡容积率-绿化率-物业形态高层主力户型98-109㎡乾坤三新城三位于三长征三南路三到澴三河一三公里三处，三由乾三坤集三团投三资40亿元三打造三的乾三坤新三城，三在长三征南三路两三侧投三资的三建筑三物和三景观三将大三大超三过乾三坤大三道两三侧的三建筑三物和三景观三，成三为孝三感的三新名三片。乾坤三新城项目三推盘三及去三化情三况预售时间楼栋号销售率推售套数剩余套数2014.11#，2#5.6%517套488套乾坤三新城三项目月均三去化三量14套。该三项目三目前三在推三广上三投入三并不三大，三这是三导致三该项三目去三化速三度相三对较三慢的三主要三原因三之一三。乾坤三新城启示三与借三鉴充分三利用三开发三商名三气进三行炒三作；不可三忽视三推广三的作三用，三即便三是认三可度三较高三的大三开发三商的三项目三，也三应注三意项三目推三广。竞争三市场三研究/3.主要三竞争三项目三概况南方三国际南方三国际均价3800元/㎡地址孝感市槐荫大道小转盘开发商寰城·南方国际开盘时间尚未开盘占地面积67万㎡建筑面积150万㎡容积率-绿化率-物业形态专业市场、综合体主力户型认筹公寓35-60㎡孝感三目前三规划三面积三最大三的城三市综三合体三和专三业市三场集三群，三南大三经济三开发三区龙三头产三业，三南方三国际三在业三态上三不和三本项三目形三成竞三争关三系，三但其三宣传三兴起三对本三案的三发展三有较三好的三促进三作用三。启示三与借三鉴利用三市政三府规三划，三主打三发展三牌，三迅速三的建三立影三响力；项目三作为三孝感三最大三的专三业市三场集三群和三综合三体，三必须三经过三大量三的宣三导和三炒作三才能三有所三发展三，本三项目三的住三宅和三南方三国际三相比三优势三明显三，项三目商三业要三完全三和南三方国三际走三差异三化，三南方三国际三的知三名度三提升三和成三功会三给本三项目三带来三大量三的正三面影三响，如何三有效三的利三用南三方国三际的三宣传三，乘三好东三风，三是本三案后三期研三究重三点。竞争三市场三研究/4.本案三概况均价？地址孝感槐荫大道小转盘开发商XXXXX开盘时间？占地面积7.05万㎡建筑面积17.47万㎡容积率3.09绿化率30.6%物业形态高层住宅、裙楼商业组成的综合体主力户型63-159㎡两-三房项目三地处三孝感三小转三盘，三交通三优势三十分三明显三，项三目所三处地三段人三流车三流极三大，三项目三推广三难度三较低三，但三周边三的市三政配三套缺三失和三环境三嘈杂三给项三目带三来诸三多不三利，如何三让购三房群三体有三效的三从东三城区三分流三是项三目的三研究三重点三。本案竞争三市场三研究/5.综合三对比项目三户型三分析63.8一室一厅78.9一室一厅94.3二室一厅103.43二室一厅132三室一厅141三室一厅152三室一厅精品三小一三房，三产权三优于三周边三项目三，有三明显三优势作为三一房三，面三积过三大，三空间三分布三不合三理小两三房，三内部三舒适三度高三，缺三点是三没能三做成三三房作为三三面三，舒三适有三余，三但是三面积三过大项目三主力三户型三普遍三面积三过大三，面三对的三人群三是消三费能三力较三强，三对居三住舒三适度三要求三较高三的人三群，三市场三较小三。且三项目三户型三分布三跳度三过大三，没三有小三三房三，项三目三三房普三遍总三价过三高，三不利三于销三售。我们三选择三三个三能涵三盖区三域内三大部三分项三目主三要特三征的三案例三与本三案进三行对三比（三单项5分满三分）项目名称配套区域价值交通品牌影响力商业规模产品设计产品附加值本案34.553.84434.2南方国际34.554.74.5544民邦槐荫东岸34.34.34.34.844.53.5恒达华府55544.83.53.83本案三各单三项指三标与三其它三项目三相比三处于中等水平，项三目产三品设三计低三于平三均水三平，但项三目的三地理三位置三优势三明显三，宣三传难三度较三低，在三价格三定位三合理三的情三况下三，本三案属三于市中三心、三高升三值附三加值三的高三档综三合体三。竞争三市场三研究/5.综合三对比项目三定位三分析形象三定位项目三发展三背景三分析客户三分析竞争三市场三研究了解三项目三和市三场市场三定位项目三核心三问题三界定价格三定位项目三定位三分析营销三策略执行三策略营销三编排除项三目自三身环三境、三区位三、配三套、三产品三等因三素外客户也是三项目三的核三心价三值点三，客三户的三需求三是引三导市三场发三展的三重要三动力我们三必须以客三户的三视角对项三目价三值进三行梳三理客户三分析我们三要吸三引哪三些客三户的三亲睐三？客户三分析他们三都是三谁？客户具体属性细分属性消费层类别年收入水平政府行政机关政府及行政机关官员高消费层10万以上政府及行政机关公务员(中级)较高消费层6-10万元普通公务员中等消费层3-6万元企事业单位高层管理人员高消费层10万元以上中屋管理人员较高消费层6-10万元普通管理人员中等消费层3-6万元私营企业私企业主高消费层10万元以上外资企业中高管理人士较高消费层6-10万元个体工商户商贸个体户高消费层10万元以上个体工商户较高消费层6-10万元城市新兴白领中产阶层职业经理人较高消费层8-10万元外企或大型企业员工中等消费层4-6万元专业人士较高消费层8-10万元知识型自由职业者中等消费层6-8万元中高三收入三阶层三刚需三客户客户三分析/1.客源三分析他们三都在三哪？城南三老城三区城东三新区客户三主要三来源不满三老城三区高三房价三及居三住环三境的三本地三客户不满三城东三新区三生活三配套三的本三地客三户周边三乡县三改善三型需三求客三户重视三增值三前景三的投三资型三客户改善外溢周边三乡县改善客户三分析/1.客源三分析周边三乡县特征三描述三：年龄三：在三30三－5三5岁三之间三，经济三状况三：已三经有三一定三积蓄三，且三首付三能力三在2三0万三以上家庭三结构三：两三代居三。有三良好三教育三背景三的共三同特三点关注三点：三子女三的教三育；三生活三配套三；交三通状三况；三居住三环境个体三特征三：自三信，三讲排三场，三对身三份地三位不三断的三追求三!也三乐于三接受三外界三新鲜三事务业余三活动三：业余三活动三较为三单一三，除三了不三固定三的商三业活三动，三客户三之间三交流三外，三较多三流连三于棋三牌室三、桑三拿、KT三V及中三高档三餐饮三等场三所，三一年三内有1-三3次中三长途三旅行客户三分析/2.特征三分析追求居住三品质三和居三住形三象，对三生活三质量三有较三高要三求；理性三而现三实，三喜爱性价三比高三、功三能性三强产品三；浓烈三的家三庭观三念，三追求三和睦三幸福三的家三庭生三活；购房三时注三重区三域未三来的升值空间三，倾三向于三选择三区域三第一三品牌三；重视三生活三品位三，择邻三而居意态三明朗三，重三视生三活环三境，三强调三同质三阶层三的聚三合。客群三价值三研判客户三分析/2.特征三分析区域三成交三客户三与成三交产三品关三联分三析现总价段户型偏好成交产品面积段占比70万元以上全功能豪华户型，注重主卧私密性140㎡以上四房2%65-70万元实用性强，注重主卧尺度，各功能区空间充足130-140㎡三房60万元左右注重私密，保证南面采光度高，居住舒适120-130㎡三房13%50-60万元功能性强100-120㎡三房28%45万-50万元南北通透，注重空间舒适感或功能性90-100㎡两-三房33%40万元左右空间紧凑，浪费面积小，注重功能性80-90㎡两房20%30-40万元南北通透，居住舒适80㎡以下两-三房3%30万元左右投资型，重视区位60㎡以下一-两房<1%产品价格成交三客户三较为三亲睐90三-1三30三㎡两-三房户型三，其三次为80三-9三0㎡两房，其三中小三三房三为热三门户三型，三去化三较快三。未三来区三域内三该类三型产三品需三求平三稳，三这两三种产三品仍三为需三求主三力。20三13年，三孝感三主城三区购三房客三户以50万为心三理界三限。20三13年初三至今三，孝三感房三价总三体趋三于稳三定，三只在三个别三时期三有5%左右三涨幅三，随三即略三有回三落。三照此三情况三，未三来3年内三主力三户型三总价三区间三会在60三-8三0万。客户三分析/3.关联三分析项目三定位三分析形象三定位项目三发展三背景三分析客户三分析竞争三市场三研究了解三项目三和市三场市场三定位项目三核心三问题三界定价格三定位项目三定位三分析营销三策略执行三策略营销三编排综合三以上三所有三分析三，我三们可三以这三样重三塑项三目价三值项目三定位三分析项目三本体交通三便利三，未三来商三业配三套完三善，三生活三资源三丰富三，客三户覆三盖范三围广市场三特征竞争三格局客户三特征产品三趋势在供三略小三于求三的市三场格三局下三面世三，紧三抓市三场机三遇东城三区与三老城三区连三接处三，房三地产三发展三热点三板块三，多三为高三端项三目，三竞争三十分三激烈三。走三差异三化路三线方三可突三围有一三定的三价格三承受三力，三追求三生活三品质三，理三性而三且现三实，三追求三产品三性价三比三房三为主三力户三型，三不同三面积三满足三首置三及首三改刚三需客三户，三在竞三争中三凸显三机会营造三浓厚三的高三端生三活化三氛围性价三比高三，功三能性三强可满三足挑三剔客三户的三要求以客三户主三体需三求作三为项三目最三大卖三点项目三定位三分析/三1.市场三定位极具三升值三价值三的未三来东三城发三展中三心，三最具三收藏三投资三价值三的城三市综三合体项目三定位三分析/三1.市场三定位案名三建议项目三案名三在孝三感已三经有三一定三知名三度和三影响三，项三目主三案名三不变三，但三要在三销售三时有三利引三导，三改观三客户三对项三目的三前期三印象三。建议三案名XX三XX三XX三XX三X只有三城市三的中三心，三才有三中心三的风三景，三中心三的地三位，三中心三的享三受，你就三是中三心项目三定位三分析/三2.形象三定位时尚三、高三端、三享受三主义营销三中心项目三定位三分析/三2.形象三定位与项三目风三格一三脉相三连，三用利三落刚三硬的三装饰三线条三特点三，营三造高三端氛三围。三室内三镜面三元素三的采三用，三可中三和沉三闷感三，增三添时三尚气三息项目三定位三分析/三3.价格三定位项目名称c配套区域价值交通品牌影响力商业规模产品设计产品附加值均价本案44.853.8443.74.5南方国际34.854.544.84.84.84000民邦槐荫东岸34.34.344.844.53.55400恒达华府55544.83.53.834800根据三项目三与周三边项三目的三属性三对比三，项三目的三综合三指数三为4.三1因此三项目三住宅三的理三想价三格是45三00三元/三平方三米项目三定位三分析/三3.商业三价格三定位业态建材家居成人服装童装孕婴其他占比79%7%7%7%月租44元/平米/月香澳三路业三态分三析内街三销售三价格三=4三4三元/三平米三/月三*三（1三2-三15三年）三*三1三2个三月=80三00三元/三平米临街三裙楼三建议三：只三租不三售，三统一三招商三，统三一管三理。形象三定位项目三发展三背景三分析客户三分析竞争三市场三研究了解三项目三和市三场市场三定位项目三核心三问题三界定价格三定位项目三定位三分析营销三策略执行三策略营销三编排营销三策略房产三营销三环形三思考三模式这是三一个三什么三样的三楼盘三？我要三把它三卖给三谁？项目三本体三分析目标三客户三分析怎么三卖？推盘三策略三及推三广策三略能卖三得更三好吗三？提出三利润三与去三化速三度间三矛盾三问题我们三的营三销推三广策三略能三跟客三户产三生共三鸣吗三？解决三利润三与去三化速三度间三矛盾三问题营销三编排在首三轮循三环里三，我三们已三经解三决了三“什三么样三的楼三盘”三及“三卖给三谁”三的问三题。接下三来我三们要三解决“怎三么卖三”的问三题。营销三编排销售三顺序综合三体，三临街三裙楼项目三周边三商业三配套三主要三以建三材为三主，三项目三距离三两大三商圈三有一三定距三离，三周边三缺乏三较完三备的三商业三、娱三乐配三套；项目三的小三户型三住宅三销售三难度三较低三，大三户型三推广三难度三较大三，必三须在三项目三区位三概念三成熟三后销三售，三才能三得到三比较三好的三收益三；项目三位置三优越三，推三广难三度较三低，三便于三迅速三建立三知名三度。原因处理三方法1.三项目三从主三力店三入手三，通三过主三力店三的招三商提三升区三域价三值。2.三全力三打造三集吃三喝玩三乐购三为一三体的三临街三裙楼三，便三于后三期后三街销三售。3.三充分三发挥三项目三地段三优势三，借三南方三国际三宣传三争夺三客户三资源三。炒热三概念三，快三速招三商营销三编排施工三方向综合三体，三住宅三部分商业三部分三招商三后，三项目三区域三价值三得到三极大三提升三；项目三住宅三部分三有一三期作三为参三照，三住房三品质三口碑三较好三；在南三方国三际住三宅部三分推三出前三，抢三先开三卖，三避免三竞争三。原因处理三方法项目三前期三释放三小户三型和三较大三户型三房源三，限三时推三出中三间房三源，三降低三后期三销售三难度三；视综三合体三招商三完成三后的三区域三反应三住宅三部分三的销三售价三格可三有所三提高三。大步三跑量营销三编排营销三编排施工三方向综合三体，三后街项目三内街三不临三街销三售难三度大三，在三前期三人气三和影三响力三上升三后发三售，三才能三水到三渠成三；后街三招商三难度三较大三，需三要重三新规三划。原因处理三方法根据三前期三临街三裙楼三的销三售反三应，三拟定三后街三的业三态分三布。在完三成前三期蓄三客和三人气三聚集三后，三后街三的销三售自三然水三到渠三成。稳步三去化营销三编排项目三利用三好项三目地三理优三势，三铺设三项目三围挡三，围三挡相三应的三做高三处理三，转盘三拐角三处设三立临三时售三楼部，不三要设三在项三目内三，充三分利三用项三目地三理优三势，三做好三展示三面。为保三证临三时接三待中三心功能三性建议三在10三0平方三左右预计三完成三时间三：20三14年6月营销三编排在5月份三正是三处于三项目三的形三象塑三造期三，开三始面三对市三场炒三作公三司品三牌形三象该阶三段主三要任三务：三让孝三感人三知道三，东方三龙城三2期三，携三综合三体载三誉归三来表现三形式项目三工地三围墙三广告孝房三网软三文——伏蛰三三年三，打三造城三市新三中心三，载三誉归三来。5月企业三品牌三形象三塑造三期营销三编排在6月份三项目三临时三接待三中心三完成三，正三式对三外开三放。该阶三段主三要任三务：三项目三开始三蓄客三，进三行诚三意登三记。三搜集三客户三信息三，对三外展三示形三象表现三形式主广三告语三：唯有三中心三，拥三有一三切，三你就三是中三心6月开始三区域三炒作5月围墙三广告户外三广告报广三夹报注：三炒作三区域三，说三明项三目是三孝感三的中三心城三区，三目前三而言三中心三城区三土地三已经三利用三完毕后期三很难三再有三这样三中心三位置三的房三子了三，要三抓住三最后三的机三会营销三编排在7、8月份三由于三孝感三天气三的炎三热，三房地三产市三场属三于一三个低三迷期该阶三段主三要任三务：三完成三临街三裙楼三招商三。表现三形式主广三告语三：三城三市围三绕我三而转三动6月项目三配套三炒作5月围墙三广告户外三广告报广三夹报网络三媒体电商注：三利用三南方三国际三在暑三期的三宣传三，为三项目三拉拢三人气三，通三过较三大型三的线三下活三动，三完成三综合三体的三推广三。7月,8月营销三编排该时三期迎三来孝三感房三市金三九月该阶三段主三要任三务：三开始三正式三的项三目认三筹，三预计三该阶三段项三目工三程节三点上三出正三负0客户三已经三可以三看到三项目三的建三立，三增加三客户三的信三心情三况下三进行三认筹三活动表现三形式主广三告语三：抢筹5千抵2万6月项目三集中三认筹三，产三品炒三作5月围墙三广告户外三广告报广三夹报网络三媒体电商DM单张三派发短信释放三项目三价格三信息三，通三知客三户交三钱认三筹。三开盘三享受三优惠三。7月,8月9月营销三编排该时三期迎三来孝三感房三市银三十月该阶三段主三要任三务：三持续三性的三认筹三。积三累有三效客三户迎三接11月份三的开三盘表现三形式主广三告语三：5千抵2万特惠倒计三时6月项目三优势三联合三炒作三，持三续认三筹5月围墙三广告户外三广告报广三夹报网络三媒体电商DM单张三派发短信持续三认筹三，迎三接开三盘7月,8月9月10月营销三编排根据三之前三的孝三感市三场分三析，11月份三是孝三感的三热销三期，三务工三人员三回归三等因三素影响三下，三楼市三进入三爆发三期。表现三形式主广三告语三：冲三击孝三感中三心城三区房价三底线三，同比三周边三项目三便宜10三006月开盘5月围墙三广告户外三广告报广三夹报网络三媒体电商DM单张三派发短信就是三价格三，项三目低三价入三市。三同时三暗指三名邦三等周三边项三目最三高价三格已三经到三了58三00多而三我们三才48三007月,8月9月10月11月形象三定位项目三发展三背景三分析客户三分析竞争三市场三研究了解三项目三和市三场市场三定位项目三核心三问题三界定价格三定位项目三定位三分析营销三策略执行三策略营销三编排营销三策略执行三策略/三1.推广三执行推广三策略板块三炒作形象三树立商业三招商板块三炒作三：未三来中三心，三最具三升值三价值三的孝三感中三心地三段。商业三招商三：通三过项三目后三期发三展和三优越三的地三理位三置吸三引商三家进三驻。形象三树立：在三项目三获得三一定三认可三度后三，树三立项三目形三象广告三策略项目三导入三期项目三预热三期开盘三引爆三期项目三强销三期持续三销售三期孝感三中心三城区高效三覆盖孝感三及周三边乡三县大面三积覆三盖孝感三中心三城区广覆三盖，三媒体三轰炸孝感三及周三边乡三县增加三媒体三种类重点三单位三及老三客户点对三点执行三策略/三1.推广三执行