房地产资产评估途径与方法

第3章资产评估途径与方法本章的教学目的与重点、难点教学目的理解掌握市场途径的含义、要素、具体方法理解掌握收益途径的含义、基本参数、具体方法理解掌握成本途径的含义、基本前提、具体方法掌握如何根据评估需要选择合适的评估途径和方法重点、难点各种途径的含义和经济学基础；各种途径的程序各种途径的参数确定各种途径的具体方法问题思考3.1市场途径3.2收益途径3.3成本途径3.4评估途径及其方法的选择3.1市场途径市场途径的基本含义与经济学基础利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的经济技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。替代原则市场途径的基本前提活跃的公开市场公开市场上要有可比的资产及其交易活动功能市场条件时间因素3.1市场途径市场途径的基本程序1)选择参照物2)在评估对象与参照物之间选择比较因素3)指标对比、量化差异4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5)综合分析确定评估结果3.1市场途径3.1市场途径单项资产应考虑的可比因素资产的功能资产的实体特征和质量市场条件交易条件市场途径中涉及的相关因素参照物可比指标市场途径中的具体方法3.1市场途径直接比较法

现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数调整法成新率调整法市场售价类比法

价值比率法间接比较法1）直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×...×修正系数n或=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2…±基本特征差额n优缺点3.1市场途径1、现行市价法：可上市流动的股票和债券、批量生产的汽车3.1市场途径2、市价折扣法：交易条件方面差异、适用于清算假设前提下资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)3、功能价值类比法：功能差异资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x3.1市场途径4、成新率价格调整法：新旧程度资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)5、价格指数法：时间间隔资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数)=参照物成交价格×价格指数3.1市场途径[例3-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。

资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)3.1市场途径3.1市场途径[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。

资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)例3-3：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：

资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)3.1市场途径例3-4：被评估房地产于2019年6月30日进行评估，该类房地产2019年上半年各月月末的价格同2019年年底相比，分别上涨了2.5%、5％、7％、7.3％、9％10％。其中参照房地产在2019年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？3.1市场途径例3-5：被评估房地产于2019年6月30日进行评估，该类房地产2019年上半年各月月末的价格同上月月末相比，分别上涨了2.5%、5％、7％、7.3％、9％、10％。其中参照房地产在2019年3月底的价格为p，则评估对象在评估基准日的评估价值为？3.1市场途径6、市三场售三价类三比法三。资产三评估三价值=参照三物售三价＋三功能三差异三值＋三时间三差异三值＋……三+交易三情况三差异三值=参照三物售三价×功能三差异三修正三系数×…三…×时间三差异三修正三系数3.三1市场三途径〔例题3-三6〕估价三对象三概况三：待三估地三块为三城市三规划三上属三于住三宅区三的一三块空三地，三面积三为60三0平方三米，三地形三为长三方形三。评估三要求三：评三估该三地块20三19年10月的三公平三市场三交易三价格三。评估三过程三：(1三)选择三评估三方法三。该三种类三型的三土地三有较三多的三交易三实例三，故三采用三市场三法进三行评三估。(2三)搜集三有关三的评三估资三料。①搜三集待三估土三地资三料。(略)②搜集三交易三实例三资料三。选三择4个交三易实三例作三为参三照物三，具三体情三况见三下表三：3.三1市场三途径3.三1市场三途径(3三)进行三交易三情况三修正三。经三分析三，交三易实三例A、D为正三常买三卖，三无需三进行三交易三情况三修正三；交三易实三例B较正三常买三卖价三格偏三低2％；三交易三实例C较正三常买三卖价三格偏三低3％。则各三交易三实例三的交三易情三况修三正率三为：交易三实例A：0％；三交易三实例B：2％；三交易三实例C：3％；三交易三实例D：0％。(4三)进行三交易三日期三修正三。根三据调三查，20三19年10月以三来土三地价三格平三均每三月上三涨1％，三则各三参照三物交三易实三例的三交易三日期三修正三率为三：交易三实例A：6％；三交易三实例B：7％；三交易三实例C：12％；三交易三实例D：10％。3.三1市场三途径(5三)进行三区域三因素三修正三。交三易实三例A和D与待三估土三地处三于同三一地三区，三无需三作区三域因三素修三正。交易三实例B、C的区三域因三素修三正情三况。三假定三待估三地块三的区三域因三素值三为10三0，则三交易三实例B为88，交三易实三例C为10三8。（6）进三行个三别因三素修三正①三经过三比较三，待三估地三块面三积较三大便三于利三用，三且外三部环三境较三好，三其价三格比三其他三交易三实例三高2％。②三土地三使用三年限三修正三。交三易实三例B、D与待三估地三块相三同，三无需三修正三。假三定折三现率三为8％，三则交三易实三例A、C的调三整系三数如三下：年限三修正三系数=[三1-三1/（1+三8%）30]÷三[1三-1三/（1+三8%）35]=（1-三0.三09三94）÷（1-三0.三06三76）=0三.9三00三6÷三0.三93三24三=0三.9三65三93.三1市场三途径（7）计三算待三估土三地的三价格交易三实例A修正三后单三价：87三0××三0.三96三59三=9三09三(元/平方三米)交易三实例B修正三后单三价：82三0×=1三03三8(元/平方三米)交易三实例C修正三后单三价：85三5××0三.9三65三9=三90三1(元/平方三米)交易三实例D修正三后单三价：84三0×=9三42三(元/平方三米)简单三平均三后的三待估三土地三价格三：单价三为(9三09＋10三38＋90三1＋94三2)三/4＝94三8(元/平方三米)土地三总价三为：60三0×三94三8＝56三88三00（元三）3.三1市场三途径具体三方法三一览三表与参照物的差距适用范围基本思想调整方法优点缺点直接比较法现行市价法相同无参照物成交价格-直观简单可比性要求高市价折扣法基本相同交易条件差异参照物成交价格×(评估对象ａ特征÷参照物ａ特征)1-价格折扣率功能价值类比法功能差异功能之比价格指数调整法时间差异价格指数成新率价格调整法新旧程度差异成新率之比市场售价类比法大方面相同或类似多因素差异逐项调整参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数

适用性强信息、专业水平要求高7、价三值比三率法经济三指数三或经三济指三标（1）成三本市三价法资产三评估三价值＝评三估对三象现三行合三理成三本×(参照三物成三交价三格÷参照三物现三行合三理成三本)[例3-三5]评估三时点三某市三商品三住宅三的成三本市三价率三为15三0%三,已知三被估三全新三住宅三的现三行合三理成三本为20万元,则其三市价三接近三于30万元三。资产三评估三价值=2三0×三15三0%三=3三0(万元)3.三1市场三途径（2）市三盈率三倍数三法资产三评估三价值＝评三估对三象(企业)收益三额×参照三物(企业)市盈三率[例3-三6]某被三估企三业的三年净三利润三为10三00万元,评估三时点三资产三市场三上同三类企三业平三均市三盈率三为20倍,则：该企三业的三评估三价值=1三00三0×三20三=2三00三00三(万元)3.三1市场三途径间接三比较三法间接三比较三法也三是市三场法三中最三基本三的评三估方三法。三该法三是利三用资三产的三国家三标准三、行三业标三准或三市场三标准三（标三准可三以是三综合三标准三，也三可以三是分三项标三准）三作为三基准三，分三别将三评估三对象三与参三照物三整体三或分三项与三其对三比打三分从三而得三到评三估对三象和三参照三物各三自的三分值三，再三利用三参照三物的三市场三交易三价格三，以三及评三估对三象的三分值三与参三照物三的分三值的三比值三（系三数）三求得三评估三对象三价值三的一三类评三估方三法。只要三求参三照物三和评三估对三象在三大的三方面三基本三相同三或一三致3.三1市场三途径3.三2收益三途径收益三途径三的基三本含三义--指通三过估三测被三评估三资产三未来三预期三收益三的现三值来三判断三资产三价值三的各三种评三估方三法的三总称三。--将利三求本三的思三路--收益三途径三的三三个基三本要三素：被评三估资三产的三预期三收益折线三率或三资本三化率被评三估资三产取三得预三期收三益的三持续三时间收益三途径三的基三本前三提(1三)被评三估资三产的三未来三预期三收益三可以三预测三并可三以用三货币三衡量三；(2三)资产三拥有三者获三得预三期收三益所三承担三的风三险也三可以三预测三并可三以用三货币三衡量;(3三)被评三估资三产预三期获三利年三限可三以预三测。3.三2收益三途径收益三途径三的基三本程三序1)收集三并验三证与三评估三对象三未来三预期三收益三有关三的数三据资三料,包括三经营三前景三、财三务状三况、三市场三形势三、以三及经三营风三险等三；2)分析三测算三被评三估对三象未三来预三期收三益;3)确定三折现三率或三资本三化率三；4)用折三现率三或资三本化三率将三评估三对象三未来三预期三收益三折算三成现三值；5)分析三确定三评估三结果三。3.三2收益三途径收益三途径三的基三本参三数1）收三益额资产三未来三预期三收益三额资产三的客三观收三益或三正常三收益2）折三现率期望三投资三报酬三率无风三险报三酬率三＋风三险报三酬率折现三率与三资本三化率三的区三别3）收三益期三限资产三自身三效能三及相三关条三件,以及三有关三法律三、法三规、三契约三、合三同3.三2收益三途径收益三途径三中的三具体三方法有限三期和三无限三期等额三收益三评估三方法三、非三等额三收益三方法3.三2收益三途径3.三2收益三途径P—三—评估三值；i—三—年序三号；Pi——未来三第i年的三评估三值；Ri——未来三第i年的三预期三收益三；r—三—折现三率或三资本三化率三；ri——第i年的三折现三率或三资本三化率三；t—三—收益三年期三；n—三—收益三年期三；A—三—年金三。1)纯收三益不三变(1三)在收三益永三续,各因三素不三变的三条件三下,有以三下计三算式三：P＝A/三r三(三3-三13三)其成三立条三件是三：①纯三收益三每年三不变三；②资三本化三率固三定且三大于三零；③收三益年三期无三限。3.三2收益三途径(2三)在收三益年三期有三限,资本三化率三大于三零的三条件三下,有以三下计三算式三：这是三一个三在估三价实三务中三经常三运用三的计三算公三式,其成三立条三件是三：①纯三收益三每年三不变三；②资三本化三率固三定且三大于三零；③收三益年三期有三限为n。3.三2收益三途径(3三)在收三益年三期有三限,资本三化率三等于三零的三条件三下,有以三下计三算式三：P＝A×三n三(三3-三15三)其成三立条三件是三：①纯三收益三每年三不变三；②收三益年三期有三限为n；③资三本化三率为三零。3.三2收益三途径2)纯收三益在三若干三年后三保持三不变(1三)无限三年期三收益三。其三基本三公式三为:其成三立条三件是三：①纯三收益三在n年(含第n年)以前三有变三化;②纯收三益在n年(不含三第n年)以后三保持三不变;③收益三年期三无限;④r大于三零。3.三2收益三途径(2三)有限三年期三收益三。其三计算三公式三为:其成三立条三件是三：①纯三收益三在t年(含第t年)以前三有变三化；②纯三收益三在t年(不含三第t年)以后三保持三不变三；③收三益年三期有三限为n；④r大于三零。这里三要注三意的三是,纯收三益A的收三益年三期是(n三-t三)而不三是n。3.三2收益三途径3)纯收三益按三等差三级数三变化(1三)在纯三收益三按等三差级三数递三增,收益三年期三无限三的条三件下,有以三下计三算式三：其成三立条三件是三：①纯三收益三按等三差级三数递三增；②纯三收益三逐年三递增三额为B；③收三益年三期无三限；④r大于三零。若按三等差三级数三递减三？3.三2收益三途径(2三)在纯三收益三按等三差级三数递三增,收益三年期三有限三的条三件下,有以三下计三算式:其成三立条三件是三：①纯三收益三按等三差级三数递三增；②纯三收益三逐年三递增三额为B；③收三益年三期有三限为n；④r大于三零。若按三等差三级数三递减三？3.三2收益三途径(3三)在纯三收益三按等三差级三数递三减,收益三年期三无限三的条三件下,有以三下计三算式三：其成三立条三件是三：①纯三收益三按等三差级三数递三减；②纯三收益三逐年三递减三额为B；③收三益递三减到三零为三止；④r大于三零。3.三2收益三途径(4三)在纯三收益三按等三差级三数递三减,收益三年期三有限三的条三件下,有以三下计三算式三：其成三立条三件是三：①纯三收益三按等三差级三数递三减；②纯三收益三逐年三递减三额为B；③收三益年三期有三限为n；④r大于三零。3.三2收益三途径4)纯收三益按三等比三级数三变化(1三)在纯三收益三按等三比级三数递三增,收益三年期三无限三的条三件下,有以三下计三算式三：其成三立条三件是三：①纯三收益三按等三比级三数递三增；②纯三收益三逐年三递增三比率三为s；③收三益年三期无三限；④r大于三零；⑤r＞s＞0。若按三等比三级数三递减三？3.三2收益三途径(2三)在纯三收益三按等三比级三数递三增,收益三年期三有限三的条三件下,有以三下计三算式三：其成三立条三件是三：①纯三收益三按等三比级三数递三增；②纯三收益三逐年三递增三比率三为s；③收三益年三期有三限；④r大于三零；⑤r＞s＞0。若按三等差三级数三递减三？3.三2收益三途径(3三)在纯三收益三按等三比级三数递三减,收益三年期三无限三的条三件下,有以三下计三算式三：其成三立条三件是三：①纯三收益三按等三比级三数递三减；②纯三收益三逐年三递减三比率三为s；③收三益年三期无三限；④r大于三零；⑤r＞s＞0。3.三2收益三途径(4三)在纯三收益三按等三比级三数递三减,收益三年期三有限三的条三件下,有以三下计三算式三：其成三立条三件是三：①纯三收益三按等三比级三数递三减；②纯三收益三逐年三递减三比率三为s；③收三益年三期有三限为n；④r大于三零；⑤0＜s≤三1。3.三2收益三途径5)已知三未来三若干三年后三资产三价格三的条三件下,有以三下计三算式三：其成三立条三件是三：①纯三收益三在第t年(含t年)前保三持不三变；②预三知第t年的三价格三为Pt；③r大于三零。3.三2收益三途径[例3-三8]某企三业尚三能继三续经三营,3年的三营业三收益三全部三用于三抵充三负债,现评三估其3年经三营收三益的三折现三值。三经预三测得三出3年内三各年三预期三收益三的数三据如三表3-三3:3.三2收益三途径3.三2收益三途径第一年第二年第三年收益额300400200折现率6%6%6%折现系数0.94340.89000.8396收益折现值283356167.90由此三可以三确定三其折三现额三为：资产三评估三价值=2三83三+3三56三+1三67三.9三=8三06三.9三(万元)例题三：某人预三进行三一项三投资，该投三资每半三年底三各支三付一三次，第一三次支付三为50三,0三00元，三以後三每期三依次三增加5,三00三0元，永续三无穷。设折三现率三为10三%，每三年计息二三次，三求该项三资产三的价三值？第一三期年三金为F=5三0,三00三0，每三期增三加額Q=5三,0三00，i=三0.三05，3.三2收益三途径收益三法适三用范三围企业三整体三资产三产权三变动三的资三产评三估以房三地产三业务三为目三的的三资产三评估资源三性资三产的三评估以无三形资三产转三让为三目的三的资三产评三估3.三2收益三途径3.三3成本三途径成本三途径三的基三本含三义－－三指首三先估三测被三评估三资产三的重三置成三本，三然后三估测三被评三估资三产业三已存三在的三各种三贬损三因素三，并三从其三重置三成本三中予三以扣三除而三得到三被评三估资三产价三值的三各种三评估三方法三的总三称。--三--重建三或重三置的三思路全新功能三和技三术落三后市场三困难三和外三力影三响理论三表达三式和三逻辑三表达三式：资产的评估值资产的重置成本=-资产实体有形损耗-资产功能性陈旧贬值-资产经济性陈旧贬值(3-27)资产的评估值资产的重置成本=-资产实体有形损耗-资产功能性陈旧贬值-资产经济性陈旧贬值(3-28)3.三3成本三途径成本三途径三的基三本前三提评估三对象三按评三估时三点在三用用三途继三续使三用或三改变三用途三继续三使用三或其三他等三。只有三当资三产能三够继三续使三用并三且在三持续三使用三中为三潜在三所有三者和三控制三者带三来经三济利三益，三资产三的重三置成三本才三能为三潜在三投资三者和三市场三所承三认和三接受三。被评三估资三产的三实体三特征三、内三部结三构及三其功三能必三须与三假设三全新三资产三具有三可比三性。被评三估资三产必三须时三可以三再生三或复三制的被评三估资三产必三须随三着时三间的三推移三具有三贬值三特性三的资三产通常三适用三于单三项资三产评三估3.三3成本三途径成本三途径三的基三本要三素1）资三产的三重置三成本资产三的现三行再三取得三成本(1三)复原三重置三成本是指三采用三与评三估对三象相三同的三材料三、建三筑或三制造三标准三、设三计、三规格三及技三术等三，以三现时三价格三水平三重新三购建三与评三估对三象相三同的三全新三资产三所发三生的三费用三。(2三)更新三重置三成本是指三采用三新型三材料,现代三建筑三或制三造标三准，三新型三设计三、规三格和三技术三等，三以现三行价三格水三平购三建与三评估三对象三具有三同等三功能三的全三新资三产所三需的三费用三。3.三3成本三途径2）资三产的三有形三损耗亦称三实体三性贬三值,是指三资产三由于三使用三及自三然力三的作三用导三致的三资产三的物理三性能的损三耗或三下降三而引三起的三资产三的价三值损三失。资产三有形三损耗三率=资产三有形三损耗三额÷资产三重置三成本×1三00三%三(三3-三29三)3.三3成本三途径3）资三产的三功能三性陈三旧贬三值指由三于技术三进步引起三的资三产功三能相三对落三后而三造成三的资三产价三值损三失。4）资三产的三经济三性陈三旧贬三值指由三于外部三条件三的变三化引起三资产三闲置,收益三下降三等而三造成三的资三产价三值损三失。产品三品种三结构三和产三业结三构原材三料供三应变三化市场三条件三变化经济三紧缩三、通三货膨三胀等三经济三环境三变化3.三3成本三途径3.三3成本三途径成本三途径三中的三具体三方法四大三参数三的确三定1）重三置成三本的三估算三方法（1）重三置核三算法三。（2）价三格指三数法三。（3）功三能价三值类三比法三。(1三)重置三核算三法－－三细节三分析三法、三核算三法等三。它三是利三用成三本核三算的三原理,根据三重新三取得三资产三所需三的费三用项三目,逐项三计算三然后三累加三得到三资产三的重三置成三本。三－－三购买三型（三市场三重置三法）三和自三建型三。3.三3成本三途径外构三机器三设备三重置三成本三＝设三备购三置价三格＋三固定三配套三件费三＋运三输安三装费三＋调三试费三＋其三他杂三费自制三及其三设备三重置三成本三＝材三料、三元器三件备三购置三价格三＋加三工制三造成三本＋三安装三调试三费用三＋其三他杂三费＋三税金三＋利润建筑三物重三置成三本＝三土地三取得三费用三＋勘三查设三计费三用＋三土建三安装三工程三费用三＋装三修装三饰费三用＋三管理三费用三＋销三售费三用＋三资金三成本三＋税三金＋三利润土地三使用三权重三置成三本＝三征地三费用三＋拆三迁安三置补三偿费三用＋三土地三出让三金＋三规划三设计三费用三＋基三础设三施配三套费三用＋三资金三成本三＋税三金＋三利润3.三3成本三途径[例3-三10三]重置三购建三设备三一台,现行三市场三价格三每台5万元,运杂三费10三00元,直接三安装三成本80三0元,其中三原材三料30三0元,人工三成本50三0元。三根据三统计三分析,计算三求得三安装三成本三中的三间接三成本三为每三元人三工成三本0.三8元,该机三器设三备重三置成三本为:直接三成本三为50三00三0元+1三00三0元+8三00元=5三18三00元其中:买价,5三00三00元运杂三费,1三00三0元安装三成本,8三00元其中三：原三材料,3三00元人工,5三00元间接三成本(安装三成本),三40三0元重置三成本三合计,5三22三00元。3.三3成本三途径(2)价格三指数三法价格三指数三法是三利用三与资三产有三关的三价格三变动三指数,将被三估资三产的三历史三成本(账面三价值)调整三为重三置成三本的三一种三方法,其计三算公三式为三：重置三成本=资产三的账三面原三值×(三1+价格三变动三指数)(三3-三30三)或=资产三帐面三原值×价格三指数(3三-3三1)3.三3成本三途径定基三价格三指数三或环三比价三格指三数1、(评估三时点三定基三价格三指数÷资产三购建三时定三基价三格指三数)×三10三0％。2、X=三(1三+a1)×三(1三+a2)×三(1三+a3)…(1三+an)×三10三0％(3三-3三2)x为环三比价三格指三数;ａn为第n年环三比价三格变三动指三数,n三=1三,2三,3…,ｎ。3.三3成本三途径[例3-三11三]某被三估资三产购三建于19三94年,账面三原值三为50三00三0元,当时三该类三资产三的定三基价三格指三数为95％,评估三时该三类资三产的三定基三价格三指数三为16三0％,则：被估三资产三重置三成本三＝50三00三0×三(1三60三%/三95三%)三×1三00三%＝84三21三0(元)3.三3成本三途径例题3－11：某三资产三购建三与20三19年，三帐面三原值三为20万元三，20三19年评三估，三经调三查同三类资三产的三环比三价格三变动三指数三自20三19年到20三19年分三别为11三.7三%,三17三%,三30三%,三7%三,5三%。则三该资三产重三值成三本为三？3.三3成本三途径价格三指数三法与三重置三核算三法的三区别三：①价三格因三素和三技术三进步三因素三的考三量②建三立的三价格三基础三不同3.三3成本三途径思考三：和三重置三核算三法相三比，三对于三技术三进步三较快三的资三产，三采用三价格三指数三法估三算的三重值三成本三较高三还是三较低三？(3三)功能三价值三类比三法－－三这种三方法三是寻三找一三个与三被评三估资三产相三同或三相似三的资三产为三参照三物,根据三参照三资产三的重三置成三本及三参照三物与三被评三估资三产生三产能三力的三比例,估算三被评三估资三产的三重置三成本三。－－三生产三能力三比例三法和三规模三经济三效益三指数三法3.三3成本三途径[例3-三12三]某重三置全三新的三一台三机器三设备三价格5万元,年产三量为50三00件。三现知三被评三估资三产年三产量三为40三00件,由此三可以三确定三其重三置成三本：被评三估资三产重三置成三本＝40三00三/5三00三0×三50三00三0＝40三00三0(元)3.三3成本三途径成本三法下三，如三何简三化估三算企三业整三体资三产或三同类三众多三资产三的重三置成三本？1、分类2、三抽样三估算三重置三成本3、三计算三各分三类资三产重三置成三本额三与账三面历三史成三本的三调整三系数K=三R’三/R三(三3－36三)式中三：K为资三产重三置成三本与三历史三成本三的调三整系三数；R’为某三类抽三样资三产的三重置三成本三；R为某三类抽三样资三产的三历史三成本三。4、估三算整三体资三产价三值被评三估资三产重三置成三本＝三∑某三类资三产账三面历三史成三本×K三(3－37三)3.三3成本三途径[例3-三13三]评估三某企三业某三类通三用设三备,经抽三样选三择具三有代三表性三的通三用设三备5台,估算三其重三置成三本之三和为30万元,而该5台具三有代三表性三通用三设备三历史三成本三之和三为20万元,该类三通用三设备三账面三历史三成本三之和三为50三0万元三。则三：K=三30三÷2三0=三1.三5该类三通用三设备三重置三成本三＝50三0×三1.三5=三75三0(万元)3.三3成本三途径3.三3成本三途径2）实三体性三贬值三的估三算方三法（1）观三测法三（成三新率三法）三。由具三有专三业知三识和三丰富三经验三的工三程技三术人三员对三被评三估资三产的三实体三各主要三部位进行三技术三鉴定,并综三合分三析资三产的三设计三、制三造、三使用三、磨三损、三维护三、修三理、三大修三理、三改造三情况三和物三理寿三命等三因素,将评三估对三象与三其全三新状三态相三比较,考察三由于三使用三磨损三和自三然损三耗对三资产三的功三能、三使用三效率三带来三的影三响,判断三被评三估资三产的三成新三率,从而三估算三实体三性贬三值。资产三实体三性贬三值＝三重置三成本×(三1－实三体性三成新三率)三(三3－38三)式中:实体三性成三新率=1三-实体三性贬三值率（2）使三用年三限法三。利用三被评三估资三产的三实际三已使三用年三限与三其总三使用三年限三的比三值来三判断三其实三体贬三值率(程度),进而三估测三资产三的实三体性三贬值三的方三法。三与使三用年三限法三具有三相同三评估三原理三的技三术方三法还三有工三作量三比率三法等三。3.三3成本三途径总使三用年三限=实际三已使三用年三限+尚可三使用三年限(3三-4三0)实际三已使三用年三限=名义三已使三用年三限×资产三利用三率(3三-4三1)资产三利用三率=(截止三评估三日资三产累三计实三际利三用时三间÷截止三评估三日资三产累三计法三定利三用时三间)×三10三0%三(三3－42三)3.三3成本三途径[例3-三14三]某资三产19三85年2月购三进,2三01三9年2月评三估时,名义三已使三用年三限是10年。三根据三该资三产技三术指三标,正常三使用三情况三下,每天三应工三作8小时,该资三产实三际每三天工三作7.三5小时三。由三此可三以计三算资三产利三用率三：资产三利用三率＝10三×3三60三×7三.5三/(三10三×3三60三×8三)×三10三0%＝93三.7三5%由此三可确三定其三实际三已使三用年三限为9.三4年。3.三3成本三途径（3）修三复金三额法三。根据三修复三资产三的已三损实三体所三需要三支付三的金三额来三判断三资产三的有三形损三耗额三。此三方法三主要三适用三于具三有特三殊结三构的三可补三偿性三资产三有形三损耗三率的三估测三。可三补偿三性有三形损三耗是三指技三术上三可修三复且三经济三上合三理的三有形三损耗三。3.三3成本三途径3）功三能性三贬值三的估三算方三法功能三性贬三值是三由于三技术三相对三落后三造成三的贬三值。表现三形式三：成三本增三加\效益三降低估算三步骤:比较确定三净超三额运三营成三本估计三剩余三寿命折现被评三估资三产功三能性三贬值三额＝三∑(被评三估资三产年三净超三额运三营成三本×折现三系数)三(3－43三)3.三3成本三途径[例3-三15三]某种三机器三设备,技术三先进三的设三备比三原有三的陈三旧设三备生三产效三率高,节约三工资三费用,有关三资料三及计三算结三果如三表3-三4:3.三3成本三途径项目月产量单件工资月工资成本月差异额年工资成本超支额减：所得税(税率33%)扣除所得税后年净超额工资资产剩余使用年限假定折现率10%,5年年金折现系数功能性贬值额技术先进设备技术先进设备10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元3.三3成本三途径功能三性贬三值估三算时三应该三考虑三的因三素:工资三成本原材三料、三能源三消耗产品三质量超额三投资三成本功能三性贬三值=复原三重置三成本-更新三重置三成本资产三功能三过剩3.三3成本三途径4）经三济性三贬值三的估三算方三法指由三于外部三条件的变三化引三起资三产闲三置,收益三下降三等而三造成三的资三产价三值损三失。产品三品种三结构三和产三业结三构原材三料供三应变三化市场三条件三变化经济三紧缩三、通三货膨三胀等三经济三环境三变化表现三形式三：资产三利用三率的三降低三、资三产闲三置3.三3成本三途径3.三3成本三途径估算三方法(1三)