房地产设计成本控制方法泛谈

地产模式下的精细化设计主讲人：王煊

设计成本控制方法泛谈我们对成本的理解所谓成本管理

基于对成本管理的认识，引入一个概念：价值工程。

价值工程的基本公式是：V＝F／CV＝ValueF＝FunctionC＝Cost

用一句话解释：价值等于功能除以成本。在价值工程的三个概念里，设计部门控制的是F，成本部门和施工管理部门控制的是C，营销部门对外忽悠V，将V经过包装之后，再人为地放大一些。提升价值的方法有这样逻辑的几种：1、F大幅提升，而C则下降。这是最高境界，没有几项专利技术，很难实现的。2、F大幅提升，而C则小幅提升或者不变。这是常见的一种方式，所谓画龙点晴的作用就在这里，花费不多，但效果却很好。3、F基本保持不变，但C下降。内部挖潜改造，属于这种形式。4、F略有牺牲，但C却降幅很大。

运用价值工程的观点来解决问题，就是要在任何时候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何时候，我们都不能盲目地提升F，以致于赋予一个产品不恰当的高价值。成本属性土地成本在项目初期即可大部分确定；其他成本（前期费用、销售费用、管理费用、财务成本等），在项目过程中可控性相对较小；建安成本因项目本身情况、涉及复杂因素众多；会出现前后预测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。并且建安成本所占相对比重较大，因此，建安成本是项目开发过程中进行成本控制的重要组成部分。怎样可以省点钱典型项目建安成本构成分析产品设计成本控制的重点100%90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%1、建安成本构成中占比最大的前9项占据了总建安成本的79%；2、对以上9项的控制决定成本控制的关键。13%8%4项79%9项4%12%9%8%

6%31%

3%

3%2%建筑工程地下车库配套工程外立面门窗外立面装饰采暖工程基础工程外保温

电气1、可售比影响可售单价，影响地库面积2、赠送建筑工程（31%）、外立面门窗（8%），外保温（3%）3、体型系数外保温（3%），结构经济性（含钢、含砼量），窗积比，墙积比4、窗积比、墙积比外立面门窗（8%），外保温（3%）5、含钢、含砼量地上建筑工程（31%），地下车库（12%），限额设计，结构优化6、外立面及材料部品外立面装饰（6%），7、竖向、土方基础工程（3%）8、基础及基坑支护基础工程（3%)9、地下车库地下车库（12%）设计成本控制九项重点案例：A、B项目容积率面积10万㎡、地下1.5万㎡、定位相同、同样的售价形成两个方案，仅仅是不可售面积比相差3%，比较盈利测算结果如下：A方案当不可售面积比例20%时，其中13%为地下室面积，7%为地上不可售面积；B方案当不可售面积比例17%时，其中11%为地下室面积，6%为地上不可售面积；综上A地库面积高于B约2300㎡，超出地库成本2300㎡x3000元/㎡=690万，A可售面积少于B约1150㎡，按1000元/㎡估算A损失的利润约115万，上述两项合计A方案较B方案利润损失约800万，约合项目总体利润的1.1%。可售比可售面积80%不可售面积20%可售面积83%不可售面积17%赠送面积虽然可以增加产品的买点，但赠送会导致建安成本（包括结构、门窗、保温、外墙材料等）增加。在低地价的情况下，赠送会导致的建安成本增加，会高于相应摊薄的土地成本，从而影响利润，应严格控制。

赠送赠送面积↑建安成本↑利润↓体型系数能在一定程度上体现户型平面的经济指标，会影响后续一系列诸如墙积比、窗积比、结构经济性、外墙保温材料选择与厚度、门窗型材及玻璃选择等，即便同等精细化控制造成的细微差异(如相差3%）也会造成可售面积单方成本的增加。单体表面积体型系数=单体体积体型系数案例（外保温材料、门窗型材）:体型系数增大会造成保温层厚度的增加。按保温砂浆从2.5cm到3.5cm变化估算,外墙单方造价增加10元/平米,折合可售面积增加约8.3元/平米。如更换为25厚聚苯板或20厚挤塑板时，外墙单方造价增加30元/平米,折合可售面积增加约25元/平米。(按墙积比1.5,可售面积/建筑面积80%估算)。体型系数增大也造成门窗型材成本增加。普通双层中空玻璃必须采用贴膜、LOW-E玻璃或充惰性气体等措施，按门窗单方成本增加100元/平米估算，折合可售面积增加约35元/平米。(按墙积比0.28,可售面积/建筑面积80%估算)综上，外墙保温层及门窗型材成本折合可售面积增加范围约43-60元/平米。体型系数（对外保温及门窗的影响）户型基本模块的选型：（对体型系数影响极大，稍有失控，会造成体型系数升高约3个百分点。）内凹式空中花园（入户花园）：（30层一梯两户的高层住宅，将一间面宽3米的卧室改为内凹式空中花园后，开间内外墙面积增为约3倍，因每户重复出现，可导致整栋建筑体形系数升高约3个百分点。）单元拼接方式：（同样类型的两个建筑单元，20度夹角拼接相比较于平缝拼接，可视为增加了两组山墙面积，可导致整栋建筑体形系数升高约2个百分点。）飘窗的设置：（同样以30层一梯两户的高层住宅为例，全部卧室设置飘窗相比较于仅主卧室设置飘窗，体形系数约升高约2个百分点。）体型系数（对体型系数影响敏感的设计元素）优于优于优于一梯二板式一梯四板式一梯二品字形一梯四蝶形窗积比与节能减排关系紧密，另一方面与建造成本的控制影响巨大;墙积比影响外墙材料和保温材料，与成本关联较高。标准层外墙开窗面积窗积比=标准层平面建筑面积标准层外墙面积墙积比=标准层平面建筑面积窗积比、墙积比控制标准：窗积比高层0.25影响因数排序影响程度说明影响相对值影响绝对值Kg/m²1、体型不规则平面需超限审查10%-15%5-7.51、体型：确保高宽比＜6，平面无不规则，避免超限审查高宽比超过6~710%-15%5~7.52、层数（高度）变化60—80米→80—100米(20-25层→26-33层)(底层6米,层高3米计)10%（某些地区3%）5.0（某些地区1.5）2、层数（高度）：很重要！！注意临界高度60m、80m。60米以下→60~80米(12~19层→20~25层)(底层6米,层高3米计)3%1.53、结构方案(是否设转换)4%-5%2-2.53、转换：1个转换层相当于3个标准层；设转换层对标准层有影响4、层高（每增加10cm）2%14、层高：层高每+10cm，含钢量+1Kg/m²，钢筋+6元/m²，整体成本+20元/m²5、建筑构造（拐角窗）1%0.56、结构方案（局部厚板）接近007、地区（风压和抗震等级）10%-20%5-10含钢、含砼量含钢量控制因素外立面及材料部品11、开敞阳台无需贴砖2、空调机位内侧由于被百叶遮挡，也可不用涂料233、百叶氟碳漆可改为泡沫喷涂开敞阳台案例：不对视觉效果造成影响的立面部位用材应当节省外立面及材料部品竖向、土方土方量挖方外运挖方内填内部自平衡严格控制土方量、做到场地自平衡；前期做好场地设计，力求少开挖，控制挖、填方量。竖向三、土三方充分三利用三地形三进行三场地三设计三，特三别是三地库三设计三，以三尽量三减少三土方三开挖三。基础三与支三护设三计、三施工三专业三性非三常强三。基础三采用三桩基三时，三应尽三量提三前试三桩，三相比三不试三桩节三省费三用约三为30三%左右三。支三护方三案需三根据三项目三的地三质情三况、三环境三要求三，在三确保三安全三的前三提下三，进三行多三方案三比较三。基础及基三坑支三护影响基坑支护经济型的要素基坑深度支护选型施工组织后续利用……基础三及基三坑支三护基坑三深度三：支护三费用三与基三坑的三深度三成正三比关三系；三深基三坑比三浅基三坑支三护费三用增三加成三倍数三关系三。基三坑深三度通三常超三过6米后三成本三会发三生巨三大的三增加三，应三该将三其控三制在三合理三的范三围之三内。三应根三据场三地条三件利三用放三坡或三局部三放坡三来减三少桩三长。三如图三：基础三及基三坑支三护支护三选型三：基坑三支护三设计三遵循三“安三全经三济”三的原三则，三进行三多方三案比三较；按基三坑支三护形三式的三经济三性排三序，三造价三由低三到高三：……钢板撑地下连续墙钻孔灌注桩重力挡墙放坡支护大、小放坡锚固+喷浆毛石挡墙浅基坑深基坑基础三及基三坑支三护施工三组织三：基坑三开挖三应按三照先三深后三浅的三原则三，合三理安三排施三工顺三序。拆撑三的顺三序、三打桩三与开三挖之三间的三协调三关系三应进三行仔三细研三究。基础及基三坑支护后续利用三：作长远三考虑三，结三合工三程结三构进三行设三计施三工支三护结三构，三既节三省了三未来三结构三的成本，又三节省三了支三护拆三除的三成本三；深基坑三支护三方案三，可三考虑三两墙三合一三，即三支护三墙与三地下三室结三构侧三墙合三一的地下三连续三墙。采三用地三下室三底板三作为三支撑三，支三撑作三为结三构的三一部三分，三免于三拆除三，节省支撑三和拆三除两三部分三费用三。地下三车库地库有效设计因素1.总体布局2.地库类型3.地库面积4.地库埋深5.地库层高6.地库柱网7.覆土厚度（控制三单车三位成三本）2）地三库类三型停车三优选三：地三面>架空>半地三下室>地下三室能做三半地三库，三尽量三少做三或不三做全三地库三；尽量三不做三两层三地库三；人防三地库三应集三中设三置；消防三车道三尽量三少布三置在三地下三室顶三板上三。地下三车库3）地三库面三积地库三面积三直接三决定三地库三造价三；地下三停车三位宜三集中三布置,在满三足规三定的三地下三停车三数及三相应三规范三的前三提下三，争三取地三上机三动车三数（用三足规三划设三计条三件的三地上三车位三比例三），建设三最少三的地三库面三积。三其中三非机三动车三停车三应利三用塔三楼地三库；通过三优化三车位三布置三形式三，严三格控三制单三车位三面积三（35三㎡/车位）。车道三旁边三不得三有非三停车三功能三空间三。地下三车库地下车库+设备用房+主楼地下室单车位面积=地下车位数量4）地三库埋三深设三计地库三埋深三决定三着地三库的开挖三成本三、支三护及三基础三形式，对三地库三的成三本影三响重三大。当地三库埋三深每三增加三半个三层高三（即1.三5米）三时，三按地三库面三积平三均为三可售三面积三的18三%计，三则可三售面三积单三方造三价增三加约三为10三0元/三㎡。在三地库三层高三一定三的条三件下三，应三利用三地库三计容三规则三，最三大化三提高三地库三顶板三高度三，从三而既三减少三了地三库埋三深，三又不三增加三地库三的计三容面三积。地下三车库5）地三库层三高在埋三深一三定的三情况三下，三确定三经济三的层三高至三关重三要。地库结构高度决定地库层高的主要因素设备管线高度通行净高面层、结构板厚顶板覆土厚度柱网跨度风管高度喷淋高度地下三车库例如三：采三用无三梁楼三板，三层高三至少三减少30三0地下三车库5）地三库层三高需要三合理三的布三置综三合管三线，三使其三高度三降到三最低三；在满三足自三然排三烟的三前提三下，三尽量三不做三机械三排烟三。6）地三库柱三网必须三选用三经济三的柱三网，三合理三的跨三度，三降低三板厚三、梁三高；严格三控制三柱网三尺寸三的经三济型三，可三设宽三扁柱三（柱体三截面三设计三要考三虑进三车方三向影三响）三；车位三设计三要结三合柱三网合三理布三局，三尤其三要注三意停三车方三式及三停车三最大三化布三局。地下三车库控制三标准三：78三00三×三81三00柱网6）地三库柱三网案例三：81三00柱网三与78三00柱网三差异总车三位10三8辆81三00柱网三总面三积35三76三㎡单车三位33三.1三1㎡78三00柱网三总面三积33三64三㎡单车三位31三.1三5㎡33三.1三1三㎡三-3三1.三15三㎡三=三1.三96三㎡单车三位面三积减小三约6%地下三车库7）覆三土厚三度地库三顶板三覆土三厚度三决定三着顶三板的三荷载三，也三决定三着地三库的三梁柱三高度三、截三面尺三寸、三配筋三数量三等，三也间三接决三定着三地库三的结三构成三本。覆土三厚度三由管网三布局三、种三植要三求、三绿地三率要三求等要三素决三定。因此三，优化三综合三管网三的布三局至三关重三要。地下三车库顶板三平均三覆土三厚度三：1、应三结合三景观三方案三精细三化设三计，三不同三种植三区域三覆土三厚度三应不三同；三或采三用树三池、三堆土三形式三来众三智；三平均三覆土三厚度三≤1.三0米~1三.2米。2、如三采用三覆土三种植三，建三议覆三土厚三度如三下：三种植三大树三处覆三土局三部15三00；普三通乔三木处10三00；草三坪30三0~三40三0；3、方三案阶三段，三给排三水专三家应三给出三排水三方案三，根三据水三管布三置长三度及三上方三有无三行车三情况三确定三所需三覆土三厚度三，进三行局三部调三整。优化三地库三设计三（降三低地三库层三高、三减少三覆土高度三、注三意边三角等）案例：地下三车库优化三前，三有停三不进三车的三边角优化三后，三边角三挖掉三，减三少不三必要三的面三积有些三钱也三可以三花好钢三用在三刀刃三上针对业主三关注三度高的地三方在对三营销三形成三较好三推动三的情三况下可以三考虑三适当三增加三成本三投入以获三得更三好的三回报非常三规材三料及三大量三性装三饰材三料控三制严格三控制三非常三规材三料及三做法玻璃三幕墙进口三系统三窗铝扣三板进口三石材三干挂大量三异形三构件大面三积人三造水三景恒温三泳池珍稀植物2.三5m三/s高速三电梯整体三家居三智能三化高科三技节三能··三··三··外立三面装三饰、三外立三面门三窗是三住宅三小区三的门三面，三是对三楼盘三效果三、售三楼卖三点比三较敏三感的三分项三，同三时其三成本三是总三成本三的一三个主三要组三成方三面。合理三提升三外立三面装三饰、三门窗三档次三可以三有效三的增三加卖三点，三同时三对于三成本三的影三响不三大在设三计阶三段全三面考三虑，三提升三外立三面装三饰、三门窗三的档三次。三在降三低墙三积比三、窗三积比三，控制三外立三面总三成本三的前三提下，提三升装三饰和三门窗三自身三的档三次，三这样三既提三升了三档次三，又三使得三总成三本增三加不三多，三甚至三有所三减少三。外立三面装三饰和三外立三面门三窗举例三说明三外立三面装三饰，三普通三档次三的成三本约三为70元/m三2（建三筑面三积，三外立三面涂三料为三主）三，提三升一三个档三次至10三0元/m三2，（三建筑三面积三，可三采用三部分三瓷砖三和少三量石三材）三，其三成本三的增三加为30元/m三2，所三占项三目总三建安三成本三的比三例约三为30三/1三56三1=三1.三92三%(其中15三61为中三海某三区域三平均三地上三建安三成本)，比三例不三大，三但明三显提三升了三营销三卖点。同样三的，三对于三外立三面门三窗，三采用三普通三铝合三金门三窗约三为35三0元/m三2（门三窗表三面积三），三如果三提至45三0元/m三2，可三以采三用较三好的三配件三、尺三度较三大的三型材三等，三对于三档次三的提三升明三显，三成本三增加三为10三0元/m三2，折三算到三建筑三面积三为10三0*三0.三28三=2三8元/m三2（0.三28为中三海某三区域三平均三窗积三比）三，所三占项三目总三建安三成本三的比三例约三为28三/1三56三1=三1.三79三%(其中15三61为中三海某三区域三平均三建安三成本)，比三例不三大，三但明三显提三升了三营销三卖点三。外立三面装三饰和三外立三面门三窗公共三部分三包含三大堂三、电三梯厅三以及三标准三层的三装修三，根三据一三般的三售楼三路线三，公三共部三分为三样板三房的三前奏三，是三楼盘三整体三效果三的重三要组三成部三分，三也是三入伙三之后三业主三共同三使用三频率三最高三的空三间，三它的三装修三档次三以及三施工三质量三直接三影响三到楼三盘的三形象三以及三后期三物业三维护三的成三本公共三部分三的装三修效三果为三“看三得见三”、三小业三主可三以直三接感三受到三的成三本组三成部三分，三可作三为楼三盘销三售过三程中三的有三效催三化剂三。公共三部分三装修园林三绿化三相对三于园三林自三身单三位面三积的三成本三往往三以百三元计三，但三其相三对于三总建三筑面三积的三单位三成本三只有三十几三元至三几十三元，三假如三单位三景观三面积三成本三增加30元，三可使三景观三效果三有明三显的三改观三，而三此部三分成三本分三摊至三总建三筑面三积上三大约三只有5-三8元/m三2。三而同三时，三景观三是营三造小三区品三质的三重点三区域三，因三此，三在条三件允三许的三情况三下，三可以三考虑三一定三程度三上增三加景三观的三成本三，以三取得三更好三的营三销卖三点。景观规避三三个三误区误区三一：三只三盯造三价，三不看三卖价--唯成三本论误区三二：三看三得见三的无三比紧三张，三看不三见的三稀松三平常—形式三主义误区三二：三看三得见三的无三比紧三张，三看不三见的三稀松三平常—形式三主义误区三二：三看三得见三的无三比紧三张，三看不三见的三稀松三平常—形式三主义误区三：三只考三虑线三性成三本，三忽略三环境三变量—一刀三切误区三之三只考虑三线性三成本而忽三视环三境变三量——三—静止的、三一刀三切推论三：树立三正确三的成三本意三识的三第三三步——必须三因时三制宜三、因三地制三宜、三随机三应变——分阶三段做三好《重大三成本三编号三补充三报告》。成本三波动三受多三方面三因素三影响三：随市三场变三化而三变化三，随三地域三不同三而不三同，三且与三开发三周期三，税三务策三划密三切相三关，三不能三一刀三切，三静止三不安三。错误三原因三分析三：这是一三种静三止的三、单三一的三成本三控制三法，缺乏三应变三意识三，造三成成本三与环三境变三量的脱三节。1、规划设计阶段土方平衡户型选型地库范围及层数建筑高度建筑层高成本控制策划的预测报告2、方案设计阶段不可售面积体型系数、窗积比、墙积比平面布置结构合理地下室外立面造型外立面材料比例配置标准及限额指标3、施工图设计阶段基础选型、基坑支护勘察报告地下室含钢量、含砼量工程做法结构设计管线综合施工图成本预测设计各阶三段成三本控三制要三点有效三的成三本控三制需三要设三计各三个阶三段进三行把三控。实际三案例三操作联排三南向三窗户三宽度三主要三为15三00和18三00，保三证良三好采三光。北向三、侧三向窗三口宽三度主三要为12三00和15三00，尽三量做三小，三可以三减少三能耗三，降三低保三温的