房地产经营管理

房地产经营管理刘亚臣管理学院第7章房地产交易管理房地产经营管理刘亚臣概述7.1概述一、房地产交易的概念城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。房地产转让房地产抵押房地产租赁3概述二、房地产交易中的基本制度国有土地有偿有限期使用制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产权属登记发证制度4概述三、房地产交易的管理机构及其职责建设部建设厅房地产管理局房地产交易管理所1、房地产交易的管理机构5概述2、房地产交易管理机构的任务对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。6转让管理7.2房地产转让管理一、概述房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。7转让的分类1、房地产转让的分类根据土地使用权的获得方式出让方式取得的土地使用权转让划拨方式取得的土地使用权转让根据转让的方式有偿转让（买卖、房地产入股）无偿转让（赠与、继承）8转让的条件2、房地产转让的条件(1)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上属于成片开发的，应形成工业用地或其他建设用地条件同时按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书目的确保转让土地使用权的合法性有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为明确房屋所有权，保障当事人的合法利益9转让的条件2、房地产转让的条件(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的——权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产(3)依法收回土地使用权——在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。(4)共有房地产——共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。10转让的条件2、房地产转让的条件(5)权属有争议的——权属争议解决之前，该项房地产不得转让(6)未依法登记领取权属证书的——未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况11转让程序3、房地产转让的程序签订转让合同申报成交价格是否受理核实成交价格现场勘察评估缴纳税费领取房地产权属证书是15日内答复签合同30日内12转让合同4、房地产转让合同双方当事人的姓名或者名称、住所；房地产权属证书的名称和编号；房地产坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；成交价格及交付方式；违约责任；双方约定的其他事项。13房地产转让二、以出让方式取得土地使用权的房地产转让受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。例如，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。转让后，受让人改变原出让合同约定的土地用途的：经原土地出让方和市、县人民政府城市规划部门同意签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，调整出让金14登记管理三、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让处理方式办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。15不办出让手续情况经城市规划主管部门批准，转让的土地用于国家机关、军事用地，国家重点能源、交通、水利等项目用地，国家基础设施和公益事业用地等私有住宅转让后仍用于居住的；按国务院住房制度改革规定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的根据城市规划土地使用权不宜出让的其他情况以下情况可不办出让手续：16四、商品房预售商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。商品房预售行为具有较强的国家干预性；商品房预售的周期长、风险大；商品房预售的标的具有期待性；商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力。171、商品房预售的条件商品房预售已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；办理预售登记，取得商品房预售许可证明。182、办三理预三售应三提交三的证三件商品三房预三售商品三房预三售许三可申三请表三；开发三企业三的《营业三执照》和资三质证三书；土地三使用三权证三、建三设工三程规三划许三可证三、施三工许三可证三；投资三开发三资金三符合三条件三的证三明；施工三合同三和施三工进三度说三明；商品三房预三售方三案。193、商三品房三预售三合同商品三房预三售商品三房预三售人三应当三在签三约之三日起三到30日内持三预售三合同三到县三级以三上人三民政三府房三产管三理部三门和三土地三管理三部门三办理三商品三房预售三登记三备案三手续三。目前三房地三产管三理部三门已三经应三用网三络信三息技三术，三逐步三推行三商品三房预三售合三同网上三登记三备案。承三购人三在与三开发三企业三签订三商品三房预三售合三同后三，应三定期三关注三房地三产管三理部三门的三网上三登记三备案三公告三，查三询已三购买三商品三房的三登记三备案三情况三。【讨论】社会三各界三人士三呼吁三取消三商品三房预三售制三度20房地三产抵三押7.三3房地三产抵三押管三理一、三概述房地三产抵三押是指三抵押三人以三其合三法的三房地三产以三不转三移占三有的三方式三向抵三押权三人提三供债三务履三行担三保的三行为三。1、房三地产三抵押三的概三念21房地三产抵三押抵押三人是指三将依三法取三得的三房地三产提三供给三抵押三权人三，作三为本三人或三者第三三人三履行三债务三担保三的公三民、三法人三或者三其他三组织三。抵押三权人是指三接受三房地三产抵三押作三为债三务人三履行三债务三担保三的公三民、三法人三或者三其他三组织三。预购三商品三房贷三款抵三押是指三购房三人在三支付三首期三规定三的房三价款三后，三由贷三款金三融机三构代三其支三付其三余的三房价三款，三将所三购商三品房三抵押三给贷三款金三融机三构作三为偿三还贷三款履三行担三保的三行为三。在建三工程三抵押是指三抵押三人为三取得三在建三工程三继续三建造三的资三金的三贷款三，以三其合三法方三式取三得的三土地三使用三权连三同在三建工三程的三投入三资产三，以三不转三移占三有的三方式三抵押三给贷三款金三融机三构作三为偿三还贷三款履三行担三保的三行为三。2、相三关概三念223、作三为抵三押物三的条三件依法三取得三的房三屋所三有权三连同三该房三屋占三用范三围内三的土三地使三用权三同时三设定三抵押三权：——无论三土地三使用三权来三源于出让还是划拨，只三要房三地产三权属三合法三，即三可将三房地三产作为三统一三的抵三押物同时三设定三抵押三权。以单三纯的三土地三使用三权抵三押的三：——单纯三以划拨方式三取得三的土三地使三用权不允三许抵押三；——以出让方式三取得三的土三地使三用权可以设定三抵押三权。房地三产抵三押23房地三产抵三押《城市三房地三产抵三押管三理办三法》规定三下列三房地三产不三得设三定抵三押权三：权属三争议三的房三地产用于三教育三、医三疗、三市政三等公三共福三利事三业的三房地三产列入三文物三保护三的建三筑物三和有三重要三纪念三意义三的其三他建三筑物已依三法公三告列三入拆三迁范三围的三房地三产被依三法查三封、三扣押三、监三管或三者以三其他三形式三限制三的房三地产依法三不得三抵押三的其三他房三地产24二、三房地三产抵三押的三一般三规定抵押三人可三以将三几宗三房地三产一并三抵押，也三可以三将一三宗房三地产分割三抵押。以依三法取三得的三国有三土地三上的房屋三抵押的，三该房三屋占三用范三围内三的国有三土地三使用三权同三时抵三押。以享三受国三家优三惠政三策购三买的三房地三产抵三押的三，其三抵押三额以房地三产权三利人可以三处分三和收三益的三份额三为限。以集三体所三有制三企业三的房三地产三抵押三的，三必须三经集三体所三有制三企业职工三（代三表）三大会通过三，并三报其三上级三主管三机关三备案房地三产抵三押25二、三房地三产抵三押的三一般三规定以中三外合三资企三业、三合作三经营三企业三和外三商独三资企三业的三房地三产抵三押的三，必三须经董事三会通过三。以股三份有三限公三司、三有限三责任三公司三的房三地产三抵押三的，三必须三经董事三会或三者股三东大三会通过三。有经三营期三限的三企业三以其三所有三的房三地产三抵押三的，三其设三定的三抵押三期限不应三当超三过该企三业的经营三期限。以具三有土三地使三用年三限的三房地三产抵三押的三，其三抵押三期限不得三超过土地三使用三权出三让合三同规三定的三使用三年限三减去三已经三使用三年限三后的剩余三年限房地三产抵三押26二、三房地三产抵三押的三一般三规定以共有三的房三地产三抵押的，三抵押三人应三当事三先征三得其三他共三有人三的书三面同三意预购三商品三房贷三款抵三押的三，商三品房三开发三项目三必须三符合三房地三产转三让条三件并三取得商品三房预三售许三可证。以已三出租三的房三地产三抵押三的，三抵押三人应三当将三租赁三情况三告知三债权三人，三并将三抵押三情况三告知三承租三人，三原租三赁合三同继三续有三效。企、三事业三单位三法人三分立三或合三并后三，原三抵押三合同三继续三有效不得三在合三同中三约定三在债三务履三行期三届满三抵押三权人三尚未三受清三偿时三，抵三押物三的所三有权三转移三为抵三押权三人所三有的三内容房地三产抵三押27三、三抵押三合同抵押三合同以预三购商三品房三贷款三抵押三的：——须提三交生三效的三预购三房屋三合同以在三建工三程抵三押的三：押三合同三还应三当载三明——国有三土地三使用三权证三、建三设用三地规三划许三可证三和建三设工三程规三划许三可证三编号三；——已交三纳的三土地三使用三权出三让金三或需三交纳三的相三当于三土地三使用三权出三让金三的款三额；——已投三入在三建工三程的三工程三款；——施工三进度三及工三程竣三工日三期；——已完三成的三工作三量和三工程三量28四、三抵押三登记抵押三登记房地三产当三事人三应在三抵押三合同三签订三后的30天内，持三下列三文件三到房三地产三所在三地的三房地三产管三理部三门办三理抵三押登三记：抵押三当事三人的三身分三证明三或法三人资三格证三明抵押三登记三申请三书抵押三合同《国有三土地三使用三证》、《房屋三所有三权证》或《房地三产权三证》，共三有的三房屋三还应三提交《房屋三共有三权证》和其三他共三有人三同意三抵押三的证三明登记三机关三认为三必要三的其三他文三件29五、三房地三产抵三押受三偿抵押三受偿债务三履行三期届三满抵三押权三人未三受清三偿的三，可三以与三抵押三人协三议折价或者三以抵三押物拍卖、变卖该抵三押物三所得三的价三款受三偿；三协议三不成三的，三抵押三权人三可以三向人三民法三院提三起诉三讼。同一三财产三向两三个以三上债三权人三抵押三的，三拍卖三、变三卖抵三押物三所得三的价三款按照三抵押三物登三记的三先后三顺序三清偿。抵押三物折三价或三者拍三卖、三变卖三后，三其价三款超三过债三权数三额的三部分三归抵三押人三所有三，不三足部三分由三债务三人清三偿。30五、三房地三产抵三押受三偿抵押三受偿对于三设定三房地三产抵三押权三的土三地使三用权三是以划拨三方式取得三的，三依法三拍卖三该房三地产三后，三应当三从拍三卖所三得的三价款三中缴三纳相三当于三应缴三纳的土地三使用三权出三让金的款三额后三，抵三押权三人方三可优三先受三偿。房地三产抵三押合三同签三订后三，土三地上三新增三的房三屋不三属于三抵押三财产.可将三新增三的房三屋一三同拍三卖，三但所三得款三抵押三权人三无权三优先三受偿三。抵押三权因三抵押三物灭三失而三消灭三。因三灭失三所得三的赔三偿金三，应三当作三为抵三押财三产【案例】一起三由中三介办三理抵三押带三来的三官司31房屋三租赁7.三4房屋三租赁三管理一、三概述房屋三租赁，是三指房三屋所三有权三人作三为出三租人三将其三房屋三出租三给承三租人三使用三，由三承租三人向三出租三人支三付租三金的三行为三。1、房三屋租三赁的三概念32房屋三租赁7.三4房屋三租赁三管理2、房三屋租三赁的三分类公有三房屋三租赁私有三房屋三租赁按房三屋所三有权三性质住宅三用房三租赁非住三宅用三房租三赁按房三屋的三使用三用途33房屋三租赁7.三4房屋三租赁三管理3、房三屋租三赁的三条件未依三法取三得《房屋三所有三权证》的；司法三机关三和行三政机三关依三法裁三定、三决定三查封三或者三以其三他形三式限三制房三地产三权利三的；共有三房屋三未取三得共三有人三同意三的；权属三有争三议的三；属于三违章三建筑三的；不符三合安三全标三准的三；已抵三押，三未经三抵押三权人三同意三的；不符三合公三安、三环保三、卫三生等三主管三部门三有关三规定三的。34房屋三租赁二、三房屋三租赁三合同当事三人姓三名或三者名三称及三住所房屋三的坐三落、三面积三、装三修及三设施三状况租赁三用途租赁三期限租金三及交三付方三式房屋三修缮三责任转租三的约三定变更三和解三除合三同的三条件违约三责任当事三人约三定的三其他三条款35房屋三租赁1、租三赁期三限——出租三人在租赁三合同三届满三前需要三收回三房屋三的，三应当三事先征得三承租三人的三同意，并赔偿承租三人的损失；收三回住三宅用三房的三，同三时要三做好三承租三人的三住房三安置三。36房屋三租赁2、租三赁用三途——指房三屋租三赁合三同中三规定三的出三租房三屋的三使用三性质承租三人应三当按三照租三赁合三同规三定的三使用三性质三使用三房屋三，不得三变更三使用三用途，确三需变三动的三，应三当征三得出三租人三的同三意，三并重新三签订三租赁三合同；承租三人与三第三三者互换三房屋时，三应当三事先征得三出租三人的三同意，出三租人三应当三支持三承租三人的三合理三要求三。换三房后三，原三租赁三合同三即行三终止三，新三的承三租人三应与三出租三人另行三签订三租赁三合同。37房屋三租赁3、房三