房地产管理基本制度与政策

江西师范大学城建学院胡细英教授房地产管理基本制度与政策1管理资料本部分内容的基本框架

本部分内容主要按照房地产业各环节之间的逻辑顺序来划分章节，力求全面反映我国现行房地产业各方面的基本制度与政策，内容包括我国基本的土地制度及建设用地管理、房屋拆迁（征收）、规划和建设工程管理、房地产开发经营、房地产交易、房地产权属登记、房地产中介服务、房地产税收、物业管理和住房公积金等方面的相关法律法规。

2一、房地产概述（第三章）1.房地产业概念和历史沿革掌握：房地产业的基本概念。熟悉：房地产业的作用。了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。2.住房制度概述掌握：现行城镇住房政策。熟悉：城镇住房制度改革。3.房地产法律体系掌握：房地产法的概念与调整对象。熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。3管理资料《立法法》第五章适用与备案的有关内容：宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。4《立法法》第五章适用与备案的有关内容：地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：(一)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决；(二)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；(三)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。5二、建设用地制度与政策（第四章）1.中国现行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地管理基本制度。2.集体土地征收熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。了解：征收集体土地的工作程序。3.国有建设用地了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。4.集体建设用地掌握：集体所有建设用地使用情形。了解：集体所有建设用地使用原则。65.国有土地使用权出让掌握：国有土地使用权出让政策。熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。了解：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。6.国有土地使用权划拨熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。7.闲置土地的处理熟悉：闲置土地的范围及处理规定。7重点阅读：

《土地管理法》《城市房地产管理法》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

8国有土地上房屋征收与补偿条例中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。总理温家宝

二○一一年一月二十一日

2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

9三、城乡规划及工程建设管理制度与政策（第六章）1.城乡规划管理掌握：城市规划管理。熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。2.勘察设计管理了解：勘察设计管理。3.建设工程招投标与监理了解:建设工程招投标与监理。4.建设工程施工与质量管理掌握：施工许可制度。熟悉：建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法。了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册建造师制度。10重点阅读：《城乡规划法》《建筑法》《城市房地产管理法》

11四、房地产开发经营（第七章）1.房地产开发企业的管理了解：房地产开发企业的管理。2.房地产开发项目管理了解：房地产开发项目管理。3.房地产经营管理掌握：商品房交付使用。熟悉：房地产项目转让。了解：房地产广告。4.房地产开发企业信用档案了解：房地产开发企业信用档案。12

《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月１日起施行。）第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

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第三十三条

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

14重点阅读：《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》

15五、房地产交易管理（第八章）1.房地产交易管理熟悉：房地产交易中的基本制度。了解：房地产交易的概述、管理机构。2.房地产转让管理掌握：房地产转让条件、程序，房地产转让合同，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。熟悉：已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。了解：房地产转让的概述及特征。16五、房地产交易管理（第八章）3.商品房销售管理掌握：商品房预售许可制度、商品房预售的条件、商品房预售合同登记备案、商品房现售、商品房销售代理、商品房销售中禁止的行为、商品房买卖合同、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。熟悉：商品房销售的概念。17五、房地产交易管理（第八章）4.房屋租赁管理熟悉：《城市房地产管理法》关于房屋租赁的有关内容。了解：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释。5.房地产抵押管理掌握：房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。熟悉：房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现。18P2三73某房三地产三开发三商销三售给三张某三一套三商品三房，三合同三约定三建筑三面积11三0平方三米，三售价三每平三方米4三00三0元，三张某三交付三了全三部价三款。三买卖三双方三对面三积误三差的三处理三方式三未作三约定三。若三该商三品房三产权三登记三的建三筑面三积为10三0平方三米，三张某三选择三不退三房，三则该三房地三产开三发商三应当三返还三张某三购房三款（三）元三。A．40三0三00三B．53三6三00三C．66三8三00三D．80三0三0011三0*三3%三*4三00三0三+[三11三0*（1-三3%）-1三00三]*三40三00三*2三=三53三60三0+三13三20三0=三66三80三019P2三89甲房三地产三开发三公司三长期三从乙三锁业三公司三进货三，双三方在3月1曰约三定：三甲乙三之间三年底三结算三货款三，甲三以其三营业三房在10三0万元三的限三度内三为其三欠乙三公司三的货三款提三供最三高额三抵押三，12月31日为三债权三确定三日。三双方三办理三了抵三押登三记，三但没三有就三其他三细节三作出三约定三。（1）假三设乙三公司三打算三在当三年7月1日将三其对三甲公三司债三权中三的一三部分三即30万元三转让三给丙三公司,则（C）。A．乙三公司三此时三不得三转让三债权B．乙三公司三在12月31日之三后方三能转三让债三权C．乙三公司三此时三可以三转让三债权三，但三最高三额抵三押权三不得三转让D．乙三公司三此时三可以三转让三债权三，且三最高三额抵三押权三同时三转让20甲房三地产三开发三公司三长期三从乙三锁业三公司三进货三，双三方在3月1曰约三定：三甲乙三之间三年底三结算三货款三，甲三以其三营业三房在10三0万元三的限三度内三为其三欠乙三公司三的货三款提三供最三高额三抵押三，12月31日为三债权三确定三日。三双方三办理三了抵三押登三记，三但没三有就三其他三细节三作出三约定三。（2）8月1日，三甲又三将该三门面三房抵三押给三自然三人丙三，从三丙处三借款50万元三，年三底归三还，三双方三办理三了抵三押登三记。三而由三于进三货量三激增三，9月1日，三甲乙三双方三决定三调整三最高三债权三额至15三0万元三，12月31日，三甲乙三确定三了实三际债三权数三额为20三0万元三。实三现抵三押权三时该三门面三房拍三卖得三款18三0万元三。则三乙可三以分三得（C）。A．18三0万元B．15三0万元C．13三0万元D．10三0万元21P2三92丁公三司以三其房三屋和三建设三用地三使用三权作三抵押三，分三别向三甲乙三丙三三家银三行借三款，三甲银三行借10三0万元三，乙三银行三借30三0万元三，丙三银行三借50三0万元三，先三后办三理了三抵押三登记三。眼三看丁三公司三无力三偿还三借款三，丙三银行三和甲三银行三以及三丁公三司商三定，三交换三抵押三权的三顺位三，丙三银行三支付三甲银三行50万元三作为三补偿三。后三来，三丁公三司无三力偿三还三三家银三行的三到期三债务三，银三行拍三卖其三房屋三和建三设用三地使三用权三，仅三获价三款60三0万元三，以三下关三于三三家银三行的三分配三正确三的是三（C）。A．甲三银行10三0万元三、乙三银行30三0万元三、丙三银行20三0万元B．甲三银行三得不三到清三偿、三乙银三行10三0万元三、丙三银行50三0万元C．甲三银行三得不三到清三偿、三乙银三行30三0万元三、丙三银行30三0万元D．甲三银行15三0万元三、乙三银行30三0万元三、丙三银行15三0万元22重点三阅读三：《城市三房地三产管三理法》《关于三审理三商品三房买三卖合三同纠三纷案三件适三用法三律若三干问三题的三解释》《最高三人民三法院三关于三审理三城镇三房屋三租赁三合同三纠纷三案件三具体三应用三法律三若干三问题三的解三释》《最高三人民三法院三关于三适用<中华三人民三共和三国担三保法>若干三问题三的解三释》《城市三房地三产转三让管三理规三定》《城市三商品三房预三售管三理办三法》《商品三房销三售管三理办三法》《城市三房地三产抵三押管三理办三法》23六、三房地三产权三属登三记制三度与三政策三（第三九章三）1.房地三产登三记概三述熟悉三：房三地产三登记三概述三。2.房地三产登三记制三度掌握三：房三地产三登记三制度三。3.房屋三权属三登记三信息三查询掌握三：房三屋权三属登三记信三息查三询。4.房地三产交三易与三权属三登记三规范三化管三理掌握三：房三地产三交易三与权三属登三记规三范化三管理三。5.房地三产登三记机三构的三协助三执行掌握三：房三地产三登记三机构三的协三助执三行。24

三种不动产登记制度对比表名称特点主要实行的国家契据登记制1.订立契约即可生效2.登记只是形式审查3.登记不具公信力4.动态登记法国比利时苏格兰意大利日本西班牙葡萄牙南美以及美国的多数州等权利登记制1.登记具有强制性2.登记是生效的必要条件3.进行实质性审查4.登记具有公信力德国奥地利瑞士荷兰捷克匈牙利南斯拉夫埃及等托伦斯登记制1.土地权利的变更不经登记不生效2.进行实质审查3.登记具有绝对公信力4.发给权利证书5.登记机关的赔偿责任澳大利亚新西兰加拿大菲律宾英国美国的若干州等25P2三99合法三建造三房屋三的物三权自三（D）发三生效三力。A．记三载于三不动三产登三记簿三时B．颁三发房三屋权三属证三书时C．申三请房三屋所三有权三登记三时D．事三实行三为成三就时26P三29三9某套三房屋三登记三簿上三的所三有权三是人三甲，三但乙三认为三房屋三应当三归自三己所三有，三遂根三据双三方之三间的三仲裁三协议三申请三仲裁三。裁三决书三写明“本案三系争三房屋三归乙三所有”，但三甲乙三未办三理登三记手三续。三一个三月以三后，三乙将三该房三屋抵三押给三丙，三签订三了书三面合三同，三但未三办理三登记三，关三于本三案，三以下三说法三正确三的是三（BC）。A．房三屋应三归甲三所有B．房三屋应三归乙三所有C．抵三押合三同有三效D．抵三押权三成立E．抵三押合三同无三效27P三29三9甲有三三室三二厅三住房三一套三。除三养子三乙、三侄儿三丙外三，甲三再无三其他三亲属三。3月7日甲三私下三对丙三口头三表示三，死三后房三屋归三丙所三有。3月10日甲三不幸三去世三，乙三、丙三二人三就房三屋的三归属三争执三不休三。4月15日乙三与丁三签署三房屋三买卖三合同三，约三定乙三将该三房屋三卖给三丁。三请问三以下三说法三中正三确的三是（A）。A．乙三丁之三间的三买卖三合同三有效B．乙三丁之三间的三买卖三合同三无效C．乙三丁之三间的三买卖三合同三效力三未定D．乙三丁之三间的三买卖三合同三可撤三销28P30三5甲建三造了三一栋三三层三小楼三，到三登记三机关三办理三所有三权登三记手三续。三登记三机关三的下三列行三为中三符合三法律三规定三的是三（三）。A．对三房屋三进行三实地三查看B．要三求对三房屋三的价三值进三行评三估C．按三照房三屋的三面积三收取三登记三费D．按三照房三屋的三价值三收取三登记三费29重点三阅读三：《物权三法》《城市三房地三产管三理法》《房屋三登记三办法》《房屋三权属三登记三信息三查询三暂行三办法》《房地三产交三易与三权属三登记三规范三化管三理考三核标三准》《房地三产交三易与三权属三登记三规范三化管三理考三核办三法》等30七、三房地三产中三介服三务管三理制三度与三政策三（第三十章三）1.房地三产中三介服三务的三行业三管理三概述了解三：房三地产三中介三服务三的概三念及三特点三，房三地产三中介三服务三收费三。2.房地三产估三价行三业管三理熟悉三：房三地产三估价三行业三管理三制度三。3.房地三产经三纪人三员职三业资三格制三度了解三：房三地产三经纪三人员三职业三资格三制度三。4.住房三置业三担保三管理熟悉三：住三房置三业担三保业三务管三理制三度。了解三：住三房置三业担三保的三概念三、住三房置三业担三保机三构管三理制三度。5.房地三产中三介服三务行三业信三用档三案了解三：房三地产三中介三服务三行业三信用三档案三。31住房三和城三乡建三设部三关于三废止三和修三改部三分规三章的三决定三（三经20三10年12月31日第68次住三房和三城乡三建设三部常三务会三议审三议，三决定三废止三、修三改下三列规三章，三现予三发布三，自三发布三之日三（20三10年1月26日）三起生三效。三）一、三废止三下列三规章1、《城市三房屋三拆迁三单位三管理三规定》（19三91年7月8日建三设部三令第12号发三布）2、《城市三地下三水开三发利三用保三护管三理规三定》（19三93年12月4日建三设部三令第30号发三布）3、《开发三区规三划管三理办三法》（19三95年6月1日建三设部三令第43号发三布）4、《城市三异产三毗连三房屋三管理三规定》（19三89年11月21日建三设部三令第5号发三布，三根据20三01年8月15日建三设部三令第94号修三正）5、《城市三房地三产中三介服三务管三理规三定》（19三96年1月8日建三设部三令第50号发三布，三根据20三01年8月15日建三设部三令第97号修三正）三二三、修三改下三列规三章……三……三……三…32重点三阅读三：《城市三房地三产管三理法》33八、三房地三产税三收制三度与三政策三（第三十一三章）1.房产三税熟悉三：房三产税三的减三税和三免税三规定三、具三备房三屋功三能的三地下三建筑三的房三产税三政策三。了解三：房三产税三的纳三税人三、课三税对三象、三计税三依据三和税三率。2.城镇三土地三使用三税熟悉三：城三镇土三地使三用税三的减三税、三免税三规定三。了解三：城三镇土三地使三用税三的纳三税人三、课三税对三象和三计税三依据三、适三用税三额、三地下三建筑三用地三的土三地使三用税三。3.耕地三占用三税熟悉三：耕三地占三用税三的加三成、三减免三规定三。了解三：耕三地占三用税三的纳三税人三、课三税对三象、三计税三依据三、适三用税三额。34八、三房地三产税三收制三度与三政策三（第三十一三章）4.土地三增值三税掌握三：土三地增三值税三纳税三人、三征税三范围三、课三税对三象和三计税三依据三、适三用税三额和三应纳三税额三的计三算、三扣除三项目三、减三税和三免税三、征三收管三理。5.契税掌握三：契三税纳三税人三、课三税对三象、三税率三、计三税依三据、三纳税三环节三和期三限、三减税三和免三税。6.相关三税收熟悉三：营业三税、三城市三维护三建设三税和三教育三费附三加、三企业三所得三税、三个人三所得三税、三印花三税制三度政三策。7.有关三房地三产税三收的三优惠三政策掌握三：有三关房三地产三税收三的优三惠政三策。35P3三50按税三法规三定，三自用三的地三下商三业用三途房三产，三若房三屋原三价为10三0万元三，则三其最三低应三缴纳三房产三税（B）元三。A．4三20三0三B．5三88三0三C．8三64三0三D．86三4三00对具三备房三屋功三能的三地下三建筑三，征三收房三产税三的相三关规三定有三（AC三D）。A．自三用的三工业三房产三，以三房屋三原价三的50三%—60三%作为三应税三房产三原值B．自三用的三工业三房产三，以三房屋三原价三的50三%—60三%作为三计税三税基C．商三业用三途地三下建三筑，三以房三屋原三价的70三%—80三%作为三应税三房产三原值D．出三租的三地下三