房地产物业常识三

物业常识

广厦培训专场广厦地产物业管理的起源-物业管理起源于19世纪60年代的英国。-香港的物业管理源自英国，在本世纪60年代兴起。-我国大陆物业管理的产生与发展我国物业管理起较晚，本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起（源自香港）。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司正式成立。建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。物业的含义根据使用功能的不同可分为：居住物业：如住宅、公寓、别墅等；商业物业：如写字楼、商场、酒店；工业物业：如厂房、仓库等；其它：如车站、医院、学校等；物业的分类

物业管理是指对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理概念按服务性质和提供方式可分为：

1、常规性公共服务--最基本的、必须做好的工作

2、针对性专项服务

3、委托性特约服务物业管理概念一、常规性公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有顾客提供的最基本管理服务，其基本内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。常规性公共服务有以下八项：

房屋建筑主体的管理房屋设备设施的管理环境卫生的管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理公众代办性质的服务二、针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高顾客的工作、生活条件，面向广大顾客，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。日常生活类（如家政服务）商业服务类（如机票、订车，多见于办公物业）金融服务类（代缴水费、电费等）经纪代理中介服务（房屋托管、代租）三、委托性特约服务是指为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，物业管理企业在可能的情况下满足其需求，提供的特约服务。策划物业管理方案；参与物业设计条件的讨论和设定，包括房屋格局、配套设施、机电设备选购安装、建筑材料的选用等；制订物业“使用管理维修公约”、各项规章制度，制定各项收费标准等。物业管理阶段之一：筹建期与政府各行政管理部门建立良好的关系；对设备设施、隐蔽管线的安装进行跟踪；配合销售部作好物业形象展示及物业咨询工作；筹备交付使用工作。物业管理阶段之二：建设期接受物业基本资料；对物业整体进行接管验收；办理入伙手续；进行二次装修管理；物业管理阶段之三：入伙阶段有计划地维修保养，使物业日久常新、保值、增值；打造舒适、整洁、安全的居住或经营环境；提供综合性有求必应的服务，方便客户，增加收益；提供不间断的优质服务，留住客户，吸引客户。物业管理阶段之四：日常管理期物业管理费构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业公司根据管理成本、税费和合理的利润进行测算；报物业行政主管部门备案；报物价局审核批准，取得收费许可证；物业管理费收费依据开发商物业公司业主前期物业服务合同前期物业服务协议临时管理规约（业主临时公约）开发商、物业公司和业主之间的关系物业管理常识趣味普及我家番被盗摔啦！心！！找物业穷公司赔屡！！！物业毯管理勤：是指随业主茶通过宪选聘煎物业腔管理族企业蔽，由剑业主码和物慨业管拣理企捏业按折照物业服体务合同约定，腥对房屋乡丰及配套已的设施斥设备和居相关场延地进行枣维修、湿养护、亩管理，正维护相秒关区域为内的环番境卫生拒和秩序恶的活动恭。——摘自《物业管据理条例》国务允院令[2择00土3]出37毒9号物业服切务合同婚没有约患定财务届保管服对务，但揭物业管仆理企业粥在其职搂责范围朋内未尽魔到安全培防范过义务弊或未配薪置应盖有的安全摆防范病设备痛，对庆财物托丢失错或毁呀损有蹲过错像的，暑业主摄可以稠要求础物业易管理程企业培承担与其过叛错相适都应的赔偿酒责任售。——摘自《北京市垄高级人吩民法院什关于审故理物业灶管理纠冤纷案件绑的意见远（试行尸）》京高法板发[2萄00缩慧3]桥38谢9号XX公寓物业接费：3.容7元/月/平方米这么贵迫？对面类小区才2.0元呀叨！项目鸡规模——管理费到用分摊安防扯体系——出入口望数量；活物防、卵技防完狼善性公共刻设施——市政配鹊套、绿齐地率、炼植被种看类、鸽水系、驴景观灯字、石材圾养护人工成唐本——收入挺、保对险高端塑服务——大堂服挑务、双选语服务。。。煌。误区——与售价橡挂钩、砌与周边览对比影响岩物业天费定饥价因检素——项目特坊点、服采务标准物业给服务捷收费读应当乏遵循俭合理歼、公威平以干及费锐用与选服务砖水平宽相适障应的沿原则拒。——摘自《物业兆管理吨条例》又交物本业费，浪我就没懂见物业叫给我家公做什么译。1、管理异服务人君员的工黄资、社融会保险播和按规拴定提取拐的福利锁费等；2、物面业共犹用部百位、注共用抽设施择设备承的日荡常运鞠行、挪维护魄费用拒；3、物陕业管贞理区举域清瞧洁卫抖生费称用；4、物业肥管理区剂域绿化陪养护费锋用；5、物业恒管理区您域秩序君维护费登用；6、办公鸦费用；7、物业撕管理企配业固定衣资产折酷旧；8、物积业共恰用部鉴位、选共用泡设施欧设备舱及公估众责辅任险恒保险欣费用饱；9、经迎业主旦同意悠的其兔它费泰用。摘自《物业阅服务组收费弓管理锣办法》发改价蜘格[20愉03]勤186搏4号主要工酸作职责物业服疗务成本均构成物业服可务——物业管驰理区域额（红线编以内、长户门以引外）配套且服务——会所婚、社定区巴饺士特约服洲务——入户签维修凳、家舟政服字务。弓。。我出国常了一年年，没在陡小区居酬住，为陶什么还习要交物私业费？纳入物森业管理眠费范围的的已竣班工但尚占未出售顿，或者皂因开发镜建设单低位原因孟未按时庄交给物缘瑞业买受旋人的物蛇业，物瓜业服务姓费用或品者物业裳服务资慌金由开宇发建设念单位全额交盟纳。摘自《物业服哀务收费环管理办狸法》空置房覆物业费训的缴纳一层业畜主是否应交吹电梯宏费？请把你贷们的账尼本给我讯看看摘自《物业服析务收费观管理办晒法》物业服蛾务费用惠可采用包干制或酬金旨制形式。包干奖制：登盈亏安由物黎业管呈理企帐业享悠有或优承担斩；酬金桑制：哨结余唇或不轨足由损业主掠享有菊或承浴担。摘自《物业混服务南收费妨管理愈办法》——物业管裳理企业卖应当向蔽业主大乓会或者项全体业斗主公布佳物业服熄务资金朽年度预盏决算并每年螺不少膝于一府次公布丈物业笋服务子资金知的收拣支情证况。——业主搏或者另业主予大会浙对公踏布的裕物业蔽服务验资金慰年度泪预决男算和情物业市服务屈资金奋的收沸支情仍况提惧出质恐询时嗽，物羞业管充理企珠业应当壮及时喇答复。——物业收榴费采取樱酬金制币方式，推物业管声理企业内或者业悠主大会可以按照物业迟服务荡合同扎约定聘请茶专业啊机构著对物城业服沸务资慌金年么度预鞠决算娘和物汪业服阵务资麻金的书收支喘情况居进行摆审计帆。我是业支主、我愧就要封畜阳台！交！1遵从腐法规正及约尊定1、国被家或速地方坦法规2、《商品房殊买卖合乔同》3、（临狠时）业衫主公约不得叹违规匙搭建暑的原婚因改变住德宅外立功面装修人匙从事住胀宅内部额装饰装脸修活动糖，未经蒸批准，猫不得有验下列行勤为：（一绘）改变相住宅党外立万面，在非达承重墙叼上开门弦、窗；摘自《住宅室缝内装饰懒装修管功理办法》建设冶部令票第110号增加建赢筑面积增加左安全云隐患影响你毗连董关系前期奔物业放招投毛标1、招脑标形三式：溜公开捎招标控（公捡布时糟限不拿少于20日）邀请招朵标（邀傍标企业5家以段上）2、评蛇标专扑家：撑北京锹市专衡家库堤随机星抽取沸“4+1下”3、招省标时脏间：新建现殃售商品费房物业赶应当在现售前30日完成；预售商拼品房物吵业应当饲在取得《商品房塑预售许脏可证》之前完成箭；摘自《北京市今物业管对理招投刚标办法》京国备土房电管[2听00补3]荐84缠8号物业管尽理企业贼资质摘自《物业貌管理勾企业灿资质叔管理击办法》建设部餐令第125号三级资夸质：可为以承接<2疾0万平方受米住锁宅和5万平方灰米以下硬的非住快宅项目切；二级资正质：可甜以承接<30万平方米郊住宅和8万平拼方米炭以下盾的非焦住宅膊项目计；一级诸资质逝：可砌以承郑接各迈种物吐业管课理项她目。DTZ伸戴德梁笋行19煮93年园成立上买海分公伏司，是稍最早进掠入中国公大陆市需场的国犁际物业葡顾问公观司。拥有淘丰富劈燕的国蔬际经李验及语专业恢的知刊识，先为客喇户提俗供符坦合国絮际标跌准全短方位糕的物摧业管荐理服浆务.幕服务掌范围匪包括译：前卫期物丝式业管惜理顾誉问服柴务、车实质译物业备管理斤服务使、专融业及饺全面配的培没训服秀务、丑资产台管理垦服务屠、工罩程设棚备维盐护保殖养服目务、眉后期码物业宵管理弹顾问脉服务纤。国内敬外优皱秀物业管转理公司戴德己梁行含（英课国）第一太但平戴维混斯是菠一家在亲伦敦股鼠票交易移所上市尘的全球院领先房范地产服针务提供呜商。公广司于令185怨5年材创立，象具有悠铁久的历起史传统轨与超群问的增长帆态势。哭20世存纪80脖年代后遇期进入叔中国市庙场，第著一太平扇戴维斯睛通过为膨客户提农供创新挠的解决铜方案迅袖速成为醋房地产种行业中筝的领先书者。郑州参饮与项目困：郑州休蓝码大蔑厦、金设印现代怒城、紫惭荆尚都第一趟太平析戴维斑斯（买英国背）万科嗓物业倡在万民科房叶地产岂开发弹业务纷中应星运而刊生，德伴随援万科令集团槽的成详长，歪如今喊万科事物业胃已迈含向第稼20恰个年葱头。再万科问物业疗相继足布局债全国彩31右个大养中城享市，豆业已屈发展慢成为烂国内敬规模迷最大质、兼骄具优盘质服疑务形免象及带客户匆口碑引的物驰业服厨务领轻航企炎业。服务陶项目益覆盖紫高层惰大厦云、多蔬层住脖宅、标别墅刊、写子字楼宣及政霞府公级共物辰业等巴多种首类型泄，业昂务范举围涵穷盖小雀区前宴期规薯划评斯估、榴交通新规划管、安棒保服峡务、擦清洁旷服务戒、园航艺绿扩化养杯护、江设施带设备涉集约辜化维盾护、竟会所剩经营坐、办帽公楼碑内部怖服务惧，房狠产中召介代哈理、逝楼宇琴智能坏化设欲计研锐发、厚绿化需工程缴等诸的多领半域，颜并已些形成肾紧贴乐顾客读需求宇，层愈次丰恰富、月特色合鲜明辫的服易务模字式和陡体系辣。河急南参尼与案内例：位郑州锁曼哈蓝顿广扇场万科物愉业是河南奶省第一骡家注册野成立的习专业物略业管理些企业。是河鹿南省悼第一发家国苍家级顶的一鱼级资套质物伤业管会理企沙业。是河南筐省第一戚家导入莲ISO缎900奔1质量浊管理体印系的物罗业管理企业俭，并通愤过了I碗SO1宴400其0环境衫管理体敏系认证涝。是河南享省第一揭家中国萍物业管枯理协会捐常务理惰事单位疲。是河奇南省践第一委家入延围由元世界妄级专艳业机趴构评浸定的陈“中国物业管早理公司铺100符强”的梦企业。建业包物业美国上色市企业惯鑫苑（未中国）久置业全酷资子公勿司。国家闹一级录资质夹物业岁管理芳企业做。IS戴O9符00袋1国送际质呼量管侧理体纱系认罗证企粱业。胡锦诵涛总谊书记隆到访基并给彻予褒艳扬的失“和夺谐社搞区”风。十年李历史块、千乐名员亚工、刚物业扯服务丽遍及惯全国幅十六虚个城串市。服务杆项目焰四十墙余个拿，服扮务面半积六淹百余茶万平路米。客户联满意避度9吓5%柿。服务物海业：大那型社区热、别墅咸、写字帮楼、会絮所、公嘴寓、商峰业卖场……鑫苑喇物业“以届人为奏本”修是物划业服舌务的传根本订理念届。“阻以人舍为本限”的谈物业却管理队，其牺实就变是要掠做到寨充分煌为业异主解衔忧，璃以广袍大业刊主的乓利益豪性、友便利借性为乌出发剪点去词进行抓小区豪的物滴业服孕务。好的责物业越公司周服务际充分闷尊重旺以人颤为本豪原则莫，体凳现微妄笑服呜务，冶温馨秃服务批。优秀物业管岩理服务以人为唐本增值服务是喘在贴心售服务基稍础上的枣一种增贤值表现董。在房恭价高企庆的今天软，购房鹊者多是翻以改善州生活条喜件、追铸求生活谣享受的唇多次置见业者，瞒因此，断他们对居物业管环理的质限量和服宪务种类作都极为捎看重。在目菜前的尝市场舞情况煤下，珠众多尤开发裕商都搞意识弟到，桂小区教的物器业管辫理水革平如盆何，抚将直臣接影捉响到穴业主裹是否棒住得露舒心凳。因侧此，浸他们拜纷纷盯在保妄持原衡有优领质服础务的骗基础谱上，宫或构阀思新触的服绸务点忠子、衡或引斗入高溪水平叠的国以际机离构做赚顾问准，以优进一逐步提挣升物倦业服正务的惩水平查，增含加服外务的束种类欢。增值笋服务莲包括胳生活秃的方货方面骗面，黑房屋茶保洁袍服务旦、代乐购服尝务、迷托管紧服务捏等。属有的贯物业镜公司留甚至趴有宠也物托波管服胆务。提供聋增值浊服务安全箩是人味的首劣要需镜求，有没有肥了安啦全感评，业蒜主就请无法忧正常谜生活可。作略为一坝个社唯区的欺“管丹家”甚，物施业公祝司应掠高度虑重视释社区垦的安苍全保升障工不作，顺对小蔬区的燥规范询化管册理保霜持责序任心帮，以被减少饮隐患泊。安防坟设置洞是否救到位攻，安夸保人恐员是讽否尽府责，郊多事山衡量宪物业柳公司这安保帝工作乳的重突点。社区卵安全物业艳管理检涉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