房地产项目开发建设审批流程

房地产项目开发建设流程

——政府审批全手续1房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力土地

专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金23房地产开发主要涉及政府部门市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等4项目推广、销售项目获取（取得土地）项目启动规划设计施工建设竣工验收项目交付权证办理房地产项目开发建设流程图选址、立项5前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证6办理国土使用证受理单位：国土局地产处

受理时间：12个工作日

所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；

土地权属证明文件；

建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；

建设项目批准或备案文件；

地籍调查表、届址点成果表、宗地图；

招标、拍卖、挂牌成交确认书；

土地出让金缴纳情况审核表；

契税完税凭证或缓交、免交契税材料。取得《国土使用证》7办理房地产开发企业资质受理单位：建委开发处

受理时间：20个工作日

所需主要资料：申请资质等级的报告；

填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申报表》；

企业营业执照；

企业税务登记证；

验资报告；

开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；

外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；

专业技术人员的职称证书。

取得《房地产开发企业资质》8办理建设项目选址意见书受理单位：规划局综合处

受理时间：15个工作日

所需主要资料：《建设项目选址意见书》申请表;

土地权属证明文件;

扩建项目需提供产权证复印件;

联建项目需提交联建协议;

1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

取得《建设项目选址意见书》9办理建设用地规划许可证受理单位：规划局综合处

受理时间：12个工作日

所需主要资料：《建设项目选址意见书》;

《建设用地规划许可证》申请表;

经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地形图;

拨地红线成果图;

拨地红线备案通知书;

涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函;

工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。取得《建设用地规划许可证》10开发项目立项登记受理单位：区发改委

受理时间：5个工作日

所需主要资料：项目申请报告;

营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明;

投资意向书;

银行出具的融资意向书;

规划行政部门出具的项目用地意见书;

环境保护行政主管部门出具的审批意见。编制项目建议书申报项目建议书审批项目建议书（代可行性研究报告）取得立项批复11项目深度市场调查在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查项目所在区域的市场状况，产品层面需要调查项目所在区域的产品构成情况。12项目定位策划在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位,确定项目概念草案。13项目产品策划在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门(公司)的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最后由策划部门(公司)出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。14项目产品设计概念设计规划概念设计景观概念设计规划时空环境分析方案设计初步设计施工图设计建筑方案设计景观方案设计详细规划设计建筑单体设计15建筑方案审批

受理单位：区规划局

受理时间：8个工作日

所需主要资料：建筑方案总平面图(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立面效果图(须标明色彩及材质)、项目总体鸟瞰图;

光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图(含建筑物底层外墙轮廓线)。取得核发核定的建筑方案总平面图16办理建设工程规划许可证

受理单位：规划局综合处

受理时间：10个工作日

事前需办理事项或所需主要资料：在建委设计处、审图中心办理

施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划

等审核)，17至22个工作日；

在建委城建二处办理市政设施配套费核定单，3个工

作日；

在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单；

在建委建管处缴纳报建费用；

在勘察设计院办理正式坐标放线资料。取得《建设工程规划许可证》正、副本盖有规划管理技术专用章(骑缝章)的建施总平面图要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书17办理施工许可证

受理单位：建委建管处

受理时间：5个工作日

事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请

表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；开工条件

审查(表)；中标通知书、施工合同及中标备案(表)；施工图审

查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合

格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和

派遣书，总监证(原件压证)、监理证；项目经理证(原件压证);

质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物

勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。取得《建设工程施工许可证》18前三期三其三它三工三作施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理；设计方案评标会召开及设计单位中标办理；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸是否准备就绪等。以上各项工作落实之后，即进入建设阶段19重庆三市房三地产三开发三项目三行政三审批三流程三示意三图国土三局出具“用三地预三审意三见”环保三局出具“环三境评三估审三查意见三”地震三部门提供三地震三安全性评三价文三件规划三局出具“规三划意三见函三复”，分别三交发改三委和建委国土三资源三部门三进行三国有三土地三使用三权出三让（三招拍三挂）三，合法三建设三用地三批准三书、三国有三土地三使用三权证三书普通三商品三住宅三固定三资产三投资三项目三备案规划三部门三发放建设三用地三规划三许可三证编制三修建三性详三细规三划或建三设工三程设三计方三案总三平面图三、建三设工三程设三计方三案施三工三图三设三计规划三部门三审定三修建三性详三细规三划或三建设工三程设三计方三案总三平面三图、三建设三工程设计三方案建设三、规三划、三市政三、绿三化、三城管三、消三防、三人防三、地震三、环三保、三气象三、技三术监三督、三教育三、文三物、三水利三、安监三、国三家安三全等三有关三职能三部门三联合三审图三、备三案审图三机构三进行施工三图审三查规划三部门三核发三建设三工程三规划三许可三证已审三定的三修建三性详三细规三划（三或建三设工三程设三计方三案总三平面三图）三、建三设工三程设三计方三案规划三许可阶三段。其中三行政审三批、办理三时间共三计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察20组织三施工三单位三、监理三单位三招标招标三文件三备案，三招三标投标情三况书三面报告三，招三标合同备三案建设三工程质量三、安三全监督三手续备三案排水三部门核发三城市排水三许可三证市容三环卫部门三对城市建三筑垃圾处三置核准建设三部门三核发建筑三工程三施工三许可三证1、提三供土三地使三用权证、三工程三规划三许可三证2、提三供施三工图三纸审三查合格书三；3、已三办理三工程三质量三、安全监三督手三续；4、建三设资三金已三落实1、提三供土三地使三用权三证、三建设工三程规三划许三可证三、施三工许可证三；2、投三入开三发建三设的三资金三达到工程三建设三总投三资的25三%以上3、已三有商三品房三预售三方案房产三部门三核发商品三房预三售许三可证商品房预售合同备案房地三产开三发企三业组三织设计三、施三工、三工程三监理三等有关三单位三进行三竣工三验收规划三、建三设、三市政三、绿三化、三城管三、消三防、人防三、地三震、三环保三、气三象、三技术三监督三、教育三、文三物、三水利三、安三监等三有关三职能三部门联三合进三行竣三工验三收、三认可建设三工程三竣工三验收三备案规划三验线；三规划条件三、工程质三量、施工三安全从三开工至三竣工的三监督施工三许可阶三段。其中三行政审三批、办理三时间共三计为4日竣工三验收阶三段。其中三行政审三批、办理三、验收时三间共计三为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督21房地三产开三发的三证件1、核三准或三备案三证（三固定三资产三投资三）2、土三地证3、建三设用三地规三划许三可证4、建三设工三程规三划许三可证5、建三筑工三程施三工证6、商三品房三预售三许可三证22办理三“五三证”三的条三件《建筑三工程三施工三许可三证》：23一、三项目三获取项目三可行三性研三究调三研当地三房地三产市三场形三势；政府三优惠三政策三、投三资环三境；当地三消费三水平三；人口三组成三；地理三位置三、交三通；项目三开发三成本三、利三润测三算；……三……24开发——成本三构成25开发——利润三构成26房地三产涉三及税三费1、涉三及房三地产三购置三的：三包括三契税三、印三花税三及交三易手三续费三。2、涉三及房三地产三出售三的：三包括三营业三税、三城市三维护三建设三税、三教育三费附三加、三土地三增值三税、三企业三所得三税、三个人三所得三税、三印花三税及三交易三手续三费。3、涉三及土三地购三置的三：土三地出三让金、地三上附三着物三补偿三款27二、三项目三启动1土地三报批3房产三资质三审批4项目三可行三性三报三批2项目三公司三注册三报批环保三初步三意见5立项三报批281、获取三土地获取三形式三：拍三卖、三招标三、挂三牌、三划拨2、项目三公司三注册A、项三目公三司申三报；B、办三理项三目公三司营三业执三照、三组织三机构三代码三证；C、办三理银三行开三户、三税务三登记三等手三续；3、房产三公司三资质三审核4、项目三可行三性研三究报三告审三批5、项目三立项三报批A、环三保部三门审三查，三做《环境三影响三评价三报告》；B、发三展计三划部三门立三项报三批，三列入三当年三投资三计划三；29资质等级注册资本（万元）开发经营年限3年累计竣工面积（万m2）质量合格率专业技术人员一级5000530连续5年100%40二级2000315连续3年100%20三级80025连续2年100%10四级5001已竣工工程100%5《暂定三资质三证书》的条三件不三得低三于四三级资三质企三业的三条件30三、三项目三规划三设计1规划三方案三审批2初步三方案三审批3施工三图审三批4建设三工程三规划三许可三证报三批311、规三划方三案审三批选址三、定三点三报三批规划三设计三条件三意见三书审三批环境三影响三评估三报告三书审三批规划三方案三审批地质三初勘322、施三工图三审批施工三图外三审施工三图内三审规划三报批气象三报批消防三报批防震三报批人防三报批环保三绿化三方案三报批地质三详勘施工三图设三计施工三图报三批333、建三设工三程规三划许三可证建筑三工程三规划三许可三证报三批墙三改物业三维修三基金散装三水泥节三能34四、三项目三建设三施工1建设三工程三施工三许可三证2项目三建设三能源三、系三统报三批3施工三建设三杂项三报批351、建三设工三程施三工许三可证工程三类别三核定工程三建设三招投三标建设三工程三拟建三备案安全三生产三条件三备案工程