房地产物业管理

现代物业管理

开篇小语大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么?在大家周围有哪些物业管理?物业管理跟房地产的联系?酒店管理与物业管理的就业前景如何？第一章物业管理概述

物业的概念物业管理的概念城市及城市化的概念房地产开发的概念本章重点：一、基本概念物业与不动产、房地产的联系与区别物业管理的起源物业管理的本质是服务我国物业管理与国外物业管理的比较二、知识重点第一节物业管理的基本概念

一．物业的概念

“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。

（二）物业的概念和内涵物业:单元性的房地产。具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。

物业的内涵：1、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；2、与这些建筑物相配套的设施和设备；3、相关的场地；4、蕴含在物业中的权益。1.1物业物业的类型

1.按物业的使用功能，一般可以划分以下各类：

(1)居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等；

(2)办公物业。供有关单位办公使用的物业，一般是写字楼；

(3)商业物业。包括综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等；

(4)工业物业。包括工业厂房、仓库、货场等；

(5)其他用途物业。除以上几种物业之外的物业类型，如交通运输、邮政通信、广播电视、医院、学校、体育场馆等。物业管理概论978-7-111-24667-1王素梅高职高专ppt课件

物业的分类序号分类标准具体分类1物业的基本构成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附着物2所有权的性质公有物业私有物业公司合营物业3用途居住厂房及仓储办公楼商场宾馆、餐饮、旅游、服务文化、教育、科研体育、娱乐、休闲医疗卫生公路、桥梁、交通、市政设施邮政、通信、广播、电视

物业的分类序号分类标准具体分类4结构材料钢结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构5完好程度完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危房6建筑高度超高层高层小高层多层低层物业的分类序号分类标准具体分类7物业管理的特性居住物业商业物业工业物业特殊物业8完好程度收益性物业（以经营性房屋为主体）非收益性物业（以居住为目的）物业管理的含义？

物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

物业管理的特征社会化专业化企业化经营化物业管理的基本特点业主自治自律自治：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权自律：单个业主的利益要服从公众利益两个关键：管理规约；成立业主委员会物业服务企业的统一专业化管理物业的认识与分析：分析：

业主专有部分购房款包括：公共面积分摊物业的认识与分析：分析推导：

共有物业：全体或部分业主拥有；（一）物业构成

专有物业：个别业主拥有。

物业的认识与分析

结构－－基础、结构、天面；1、共有物业范围空间－－有效空间；配套－－设备、设施和场地。

户内比面积绘－－兰以门侨窗为候界限沉；2、专舟有物演业范鸭围团阳台慈面积物－－武阳台挤垂直灭投影枪；户内惯归属唇业主非的建椒筑－龟－如律隔墙镜等。物业的储认识与唉分析物业特烂点分析等（4）共有物袭业正常屡运行是言物业使贤用前提上述胸特点泛共同安作用拔所致巡寿。物业特龄点分析翅（5）：问题拦的产廊生：谁来音提供孟运行调、维腿护和浓管理虎保障喝？（三）迹共有物照业管理1、业上主自郊行管象理经济上梅－－是皆否合算分析浇技术筑上－－荐是否可繁能法规驳上－书－是检否允杯许共有物匪业管理夕分析（1）矛盾摆：共有理物业扯应由央业主该管理壳，但兰其无级法自案行管冬理。解决屯的有幅效途妙径：沉共有芹物业顽管理闻权让批渡。共有柔物业赖管理紫分析策（2）共有物咳业管理解权的“让渡”涵义具：（1）让储渡的象仅是古业主何共有邮物业脂管理脏权；（2）让苏渡是姻有偿馆的；（3）让渡站是在法筑律框架蹈下进行筋的。共有物遗业管理百分析（4）总结：吨业萝主为什歉么要交肃管理费爽？第二节视物脸业管理凭的产生土和发展一．缘瑞物业极管理循的起前源1、起源于19世纪60年代舌的英周国2、真处正现虫代意遭义上边的物酬业管蚀理形使成于19世纪冷末20世纪初出的美国3、20世纪50年代贷初由晃英国功传入吐香港4、20世纪80年代由净香港传晕入大陆奥深圳沿纺海地区起源的肌成因工业窝化高类涨，隙大量含农村绸人口胃涌向侄城市粪，房贡屋空见前紧旨张。英国究物业比管理揪的起索源英国钳人奥克维运娅·希尔（Oc充ea睁vi皇a正Hi住ll）女士强是公认衰的近代掘“物业巨管理”更的创始人，她在186荣0年至18恩66年间为其朗名下出暴租的物锐业制定阅了一套支规范租报户行为街的管理波办法，碰出乎意倘料的收制到了良李好效果梨。自那速以后，常物业管悼理工作龙逐渐被庭业主和哥政府有备关部门厚所重视衣，后来吉英国成夹立了皇逃家物业闭经理协盆会，会再员遍布唉世界各炎地。现代物称业管理龙的成因19世纪泉末20世纪初悔的美国央，经济傻发展进障入垄断疮资本主璃义时期做，美国诊城市人岔口集聚抹和膨胀迁，出现漆大量社片会问题负，于是嚼一种专练业性物院业管理谈机构应料运而生陆。现代物速业管理士诞生标幼志19考08年，晒由芝和加哥喉摩天杀大楼源的所盏有者乔治A·霍尔特发起寸成立供了世扮界上获第一拳个物昌业管净理组芹织——芝加械哥建挡筑物睡管理藏人员队组织（Chi常cag价oB扎uil克din辜g沾Man于age嘱rs杯Og反ani午zat旨ion客,CM哑BO）。随后，部成立全咐美第一很个业主舰组织——烧“建筑物平业主组盖织”（Bui辨ldi戴ng唐Ow企ers馆O春rga技niz葡ati腥on，BOO）。最后又嫂成立了“建艰筑物叫业主威与管骄理人扑员协差会”（Bui敲ldi钱ng涂Ow栗ers构a摊nd牙Ma妇nag芽ers撑A赴sso检cia房诚tio瓜n，BOM撤A）二、棕我国小物业奥管理烤的发超展现职状198怨1年3月，握深圳泄市第锡一家讨物业宇服务仙企业淘成立赴。199壮3年6月，深尺圳市物默业管理绑协会成也立。19牛94年3月，隙国家仔建设叹部颁弟布《城镇边新建苏住宅疮小区装管理查办法》。20屑00年10月，成苍立中国悉物业管辜理协会师。20湿03年9月1日，《物业管传理条例》正式敞施行户并在200亭7年修订岩。（一）命物业管桨理市场渡参与主争体的行捡为变化与传统沉的房屋戏管理相塔比，现姜代物业嘱管理产确生了质骑的变化猛：角色牙的变工化观念的行变化政策的果变化管理模瓦式的变蓝化价格的岛变化传统的房产管驴理是计划你经济管种理模式秆下的行丈政型福鞠利性的肢管理。物业管饺理是市耀场经猴济管堤理模渠式下史的开乓放的兰经营薄服务梨型的杰管理炕，即称企业搏化、束专业气化、扶社会董化的逮管理灭。物业管千理与传奸统房产链管理的糟比较（二）守物业管绩理市场玩主要存胃在的问跨题1、开梨发商唇遗留良问题铁引起急纠纷2、相关辉主体矛载盾频发3、收施费难秋是物肾业管棋理问例题的疑集中孝反映4、行业缘瑞公信收祝到质疑5、行郑业风提险日瓜益加桂剧6、物业骑管理市家场机制献有待完腾善7、法迹律法图规不束完善内，不洽配套8、行寒业队岛伍素储质偏逗低，石人才肠短缺二、我羡国住宅眯物业管左理市场防的特征政府的惧参与性与房地盾产的联辣系性市场的枣待开发顺性供给的龙单一性疫和需求脑的多样除性法规的娃滞后性信息顿的不蓬对称画性各抒吧己见迷：根据执你身丛边的嚼实例皱，捡谈谈截你对营物业拦管理时的看汽法。（优竹缺点旧、发猫展方还向、跳前景熊等）第三节礼物业管队理的基迹本内容按照羽服务尤的性股质和贞提供袜的方灿式常规并性的范公共锤服务是物艳业管晚理中肤的基逆本管臂理工思作，酿是物鉴业服互务企融业面谎向所院有住简用人借提供凯的最桃基本读的管喘理与畏服务想，目锋的是况确保街物业肺的完罢好与页正常地使用孟，保路证正利常的躁工作亿生活肃秩序区和净币化、锯美化师生活某工作粗环境地。房屋建承筑主体检的管理房屋基行本情况趁的掌握房屋修何缮及其鼠管理房屋及装修揪管理房屋废设备串、设殖施的壮管理各类设宇备、设痰施基本闻情况的义掌握各类跌设备贷、设呼施的睛日常舒运营肢、保担养、洪维修菊与更旱新的橡管理环境卫览生的管挂理绿化管爪理治安胶管理消防砖管理车辆柱道路含管理公众代续办性质融的服务40金质标华准啊全心为裹您案例1如何解绕决住户汤高空抛轮物问题?一日谣，某谦小区均一单冤位业轮主怒啄气冲筐冲到意管理动处，誉投诉旨楼上建住户大往下和倒剩忌饭剩陆菜于2楼阳篷佣上。“以前被还只胸是扔片个纸并团、携烟蒂辣什么勿的，否今天侍竟然搭往下籍倒起济饭菜附来，熔太不悔讲公叨共道臣德了差。”业主气颗愤地说沿，强烈鞭要求管翻理处拿旺出一个缓具体的吊措施来肉制止这捏种行为奖。41金质标坐准腐全心为炭您案例锋处理聋过程管理废处一浪边安利慰业捷主，们一边饺迅速碌派保芬洁员粪前往母清扫监，同双时派凤保安毁员重演点监载控，挽看是忍哪楼粉住户闷所为责。管理处序发了一蒙张针对仁性的通静告，将昂所发生淘的事情煎及管理端处采取访措施(重点监尾控、公叫布不讲冈道德的隶业主的艳名字)详细讨写明泼，然醉后投侧入于3楼以炼上单习号房滴间各屈住户浩的信污里针对性助的专项附服务指物业莲服务企唤业为改宰善和提盟高住用臂人的工桂作、生说活条件津，面向栗广大住臂用人，线为满足增其中一警些住户晨、群体讽和单位竭的一定醋需要而爽提供的吊各项服梢务工作乔。日常生淹活类：学衣，食裂，住，吩行商业龟服务削类文化、老教育、外卫生、截体育类金融服先务类经纪灾代理副中介影服务物业勉市场筝营销稿与租隙赁房产评功估、公降证其他凭中介察代理社会福赴利类委托霉性的吩特约蒸服务是为满务足物业纸产权人丈、使用祸人的个录别需求凝受其委坛托而提蒙供的服粥务。物业管摧理的经瓶营方式炸：物业营管理聋服务穷提供永的方嫌式：公共服套务及一斑些专项乱服务：堆应在物灵业管理希委托合肢同中明纠确专项馅服务与中的挤另一续部分峡：在蔬合同恒中只湾是原爽则上范给予驴说明帖，不股应作膜详细假规定特约孔服务叙：只权需物筛业服络务企灶业与思服务腔对象紫之间虏通过剧协商避达成握一致物业管沟理的委银托委托亦方主身体：牌业主房地产划开发企叙业对建成栏后以销含售为主贞的物业典，在建夏成和出择售前对建捆成后晃不出告售或迷大部输分不倡出售忍以出旁租经狱营为聪主的予物业业主油委员展会物业墨管理偶的委茎托方秃式不实蔑行公夸开招轿标实行然公开疑招标物业管木理的委步托内容以管理眼服务为假主的物联业管理出租讯经营却与管悬理服盯务并阳重的苍物业都管理第四冠节突物孝业管禾理的销基本肉环节根据彻物业米管理耽在房君地产毅开发脱、建单设和所使用舒过程幸中不话同时督期的锐地位堂、作古用、义特点难及工率作内妈容，稳按先粮后顺杨序分熄四个打阶段碰：日常运作启动前期准备策划物业汁管理转的策仍划阶剃段早期介督入：指物节业服弹务企笑业在依接管君物业蚕以前状的各壳个阶剩段就敬参与洽介入策，从交物业俘管理贷运作析的角优度对么物业堆的环予境布摸局、络功能协规划产、楼权宇设为计、粗材料充选用姜、设层备选酒型、帽配套梦设施来、管温线布飘置、莫房屋撒租赁虾经营腐、施跑工质必量、浴竣工漏验收渣等多悔方面遮提供马有益歉的建每设性看意见恐，把浩好规秤划设虑计关查、建伤设配优套关贡、工毕程质些量关死和使督用功陷能关嫁，以幕确保福物业坦的设殊计和刘建造粒质量辩，为免物业常投入殖使用岁后的揪物业糕管理泡创造吸条件羞，这逐是避济免日馒后物绵业管偷理混什乱的器前提防与基墓础制定物羞业管理冲方案确定体管理刊档次制定鹅服务无标准财务收匀支预算选聘类或组分建物多业服蛙务企抚业以上3个环惭节的览特点允：均院由房哨地产孤开发临企业桶来进能行物业核管理近的前坝期准骡备阶胳段物业服弦务企业著内部机仗构的设长置与拟以定人员搬编制物业黄管理触人员士的选恳聘和号培训规章扶制度明的制揭定物业乱租售坊的代湿理物业管傻理的启环动阶段物业掠管理警的全骡面正梯式启船动以芦物业去的接谎管验欲收为姜标志物业读的接误管验骄收：牲包括塘新建毅物业骡的接蛮管验泉收和并原有明物业晃的接群管验沈收用户鸟入住通过宣慨传使用引户了解继和配合犬物业管肠理工作配合用舞户搬迁做好妈用户督搬迁文阶段逮的安探全工骄作加强对兵用户装袭修的管蛇理产权砖备案矿和档窄案资砍料的甜建立产权考备案档案资胆料的建顽立：包龄括业主颠或租住衰户的资贼料物业芹的资料物业忘管理当的日衣常运如作阶哈段日常综姑合服务跟与管理系统的宿协调物业管释理退出物业血管理蛋单位磨和业录主解抗除合劝同，反退出创物业圆管理榆项目为。前期础物业溪服务才退出物业管散理退出滤分类后期菌物业霞服务多退出物业管侄理退出合同到斯期退出原咽因煌双宴方协议偏中止合盯同物业灭希失或不薄可抗逆旅因素物业革管理管退出退出截程序商：签订终张止协议液并公告（1）退出及准备良向政府爽主管部希门行文沾备案资料归床档、组伪织安排揭和物业毒维修物业管何理退出退出陆程序译：正式移探交（2）正式晚退出漏政府字或第三纵者监交退出仪茎式资料实物财产我国物雁业管理谜与国外育物业姥管理的仁比较一、政单府在物师业管理熄中的作欢用任何一睬个国家盛的物业左管理都灾离不开乔政府的惊支持与叮监督。国外教政府匪一般麦通过译制定酸详尽陶、完壶善的冬法律退法规厚，再伴由职漂能部遣门对魔物业垃管理嫌市场意进行霜管理混，规谁范物座业管辈理市岸场各谁主体寺的行拐为与钳责任慕。英国：作为堪物业赌管理投的诞寨生地革，物梢业管码理行扇业发拌展成南熟，蹲整体先水平需世界壤一流表，其砌中依锐法管蔬理的堪特点啦尤其蔬令人雄关注央。悲除了倦直接托的物甘业管裤理法帝规外威，一前些房吗地产热法规叫对此匪也有饱间接叶规定习。英陶国常麦见的体房地夺产开卫发管街理的翁法律煎、法陈规有50多种阴。新加坡虹和中国底香港：对物业显管理的死法规制仍定的非斩常详尽戒，对开愚发商、秒物业服械务企业腰、住户炮各自的顷权利、乖义务和咳责任，挨违章处戒罚等都旗有明确爱的条文梯，便于召操作。日本往：将业久主和洗物业芒服务脉企业护所有票的权涉力、敞责任币和义外务都钢限定听在《公寓法》和《中高层纲共同住喂宅标准把管理规垃约》中，乳然后李再出卡台相末配套次的准腔则和穴契约冰。各国（斧地区）竖的物业披管理模航式均结懒合自己刑的国情叨，符合寺各自的后特点。我国谣大陆针的物爬业管再理：1、是从蔬计划烤经济疮向市验场经礼济的阻转变及过程葵中逐议渐形乳成的锤，由叮于起杯步较绸晚，出台冠的法纷律法著规并妖不是闭很多。19绳94年，建头设部下荒发《城市新小建住宅没小区管偏理办法》；20已03年9月1日，级颁布《中华处人民聚共和怕国物纷业管届理条吉例》；其间团，建趁设部蝇和有岁关部阻门先帆后制膜定了《城市住权宅小区舰物业管弟理服务掏收费暂夹行办法》、《住宅绢共用握部位们共用帆设施孔设备迁维修仙基金揉管理型办法》、《物业服销务企业乐财务管录理规定》等规咏章，20铸03年国家丈发改委千、建设逗部制定屑了《物业己服务胃收费漏管理凶办法》。2、由将于人沉们深猫受计杯划经瓣济的谈影响么以及歌生活害水平挣不高青，物业筹管理灿行为野不规欺范以晶及价档格纠太纷不袭断，确定果合理物仙业管理怜价格还眠需要政还府的引哀导和支耍持。3、政府贴将物业劈燕管理从详政府行透政性、笔福利性谦的管理龟推向了项市场，帮虽然也述取得了岸较大的呀成绩，袜但业主巩的意记识转矿变滞躲后，骂政府窝监管车