房地产公司住宅项目产品定位报告图文并茂

望京地产南大园地块产品定位报告2016年11月21日报告背景：

本案目前整体规划数据不够详尽，

整体容积率较为概述，同时缺乏商业指标。

介于以上情况，本报告主在传达概念与思路。

开发商愿景：

1.倾力打造本项目为南城住宅标杆；

2.望实现快速销售，保证回款；

3.借此项目增强开发商品牌的影响力；

4.注重配套与软服务。

达到开发商目标我们需要做到3高策略：

1.高站位，产品力超越市场；

2.高性价比控制成本、快销价格入市；

3.高复合度，多元化的产品构成，争夺更多客群基数。

目录CONTENTS一、项目本体二、市场分析三、案例分析四、定位分析五、启创的策划及销售团队优势城南现状分析保定南城区域是直隶文化的起源地，是保定市前市中心。整体以本土人口为主，由于发展较早，缺乏科学合理的城市规划，目前较为混乱。延南二环以汽车、物流行业为主。村落村落裕华路商圈客运中心片区村落工业区1、保定市区东风路以南地区是保定，乃至直隶文化的发祥地和老市中心，以本地人口为主，是城市发展较早区域；2、以裕华、客运中心为主要商圈，其中混杂建设较早的居民区；3、由于发展较早，缺乏科学合理规划，现状较为混乱；4、南二环、长城大街、朝阳大街沿线以物流、汽车产业为主，是保定规划的重点工业发展区域；保定南城现状区位、交通本案位于三丰路南1.5千米，区位无明显优势；但紧邻多条主干道，半径4千米内涵盖众多外向型交通枢纽，提升了本案交通价值。东二环东三环朝阳大街乐凯大街裕华路天威路三丰路保沧高速长城大街莲池大街南二环京港澳高速4Km交通圈火车站客运中心保沧高速口京港澳高速口1、本案位于保定主城莲池区东南部；2、紧邻裕华商圈、客运中心商圈；3、项目紧邻长城大街、莲池大街城市纵向主干线；4、以本案为中心辐射4千米交通圈，可抵达火车站、客运中心、保沧、京港澳高速口，是市区重要的外向交通枢纽；区位、交通分析客运中心商圈裕华商圈周边资源分析商业教育医疗休闲北国商城河大医学院省医院军校广场钟楼商厦保定一中252医院东风公园裕华小商品河北农大第一医院动物园保百商厦南刘小学心脑血管医院大慈阁世纪联华西马池小学焦庄卫生院古莲池家家乐超市二中分校莲池区医院鑫丰市场河北科技学院农大市场二十一中惠友超市红太阳幼儿园4Km生活圈保定一中东风公园动物园252医院第一医院军校广场北国商城钟楼商厦二中分校河北农大鑫丰市场南刘小学河大医学院河北科技学院樊庄小学省医院西马池小学家家乐超市农大批发市场本案周边商业、教育、医疗配套主要分布于地块北部2-4千米范围，地块1千米辐射区以生活配套为主，但档次较低，而地块南部配套资源较少。项目四至本案分为四个地块，总体北至南大园村；南至岳村、厂房区；东至长城南大街；西至中马池村和药厂、技校。锦绣城厂区岳村中铁家园厂房木材厂南大园耕地南街小区五洲汽车厂房药厂技校中马池A1D2B1D1C1D3A1-D2地块四至：北至太行路，邻木材厂；南至岳村、五洲汽车；东至长城大街；西至锦绣城小区。B1地块四至：北至南大园村；南至太行路；东至木材厂、南大园耕地；西至莲池大街、中铁家园。D1地块四至：北至太行路；南至支农路邻厂房片区；东至莲池大街；西至市政工程厂房、技校；C1-D3地块四至:北至二十一中南，南大园村；南至太行路；东至莲池大街；西至中马池村。四至现状长城大街、莲池大街沿线较为整洁，其余区域以村庄、工厂为主，可能存在污染情况。莲池大街路况较好，沿街商业较多；莲池大街傍晚沿街摆摊情况严重，交通混乱。太行路较为狭窄不易通行，木材厂噪音较大，运输车辆较多；锦绣城底商商业配套较为全面；周边厂房较多，可能存在污染。太行路实拍支农路实拍莲池大街实拍锦绣城实拍地块价值研判A1D2B1D1C1D3价值指数A1D2B1C1D3D1居住543315商业152211A1地块：距离主路较近，进则宁静，出则繁华，适宜居住；D2地块：邻主干道，适宜商住综合利用，做较高品质产品；B1地块：邻主干道，但地块不方正，适宜做一般住宅；C1地块：邻主干道，但地块不方正，适宜做一般住宅；D3地块：单独无价值，融合C1地块规划；D1地块：地块完整，位置较为私密，适宜做高品质住宅产品。本案地块一分为四，建议根据地块价值，划分功能规划开发。建筑指标分析本地块573亩，体量大，但地块较为分散，整体完整性不高，在后期产品设计中，项目品质会受一定影响。另外地块限高67米，增加了规划难度。总面积381950㎡容积率2.8总建筑面积106.95万㎡绿化率30%限高67m车位配比＞1:1客群分析根据住宅产品属性，地缘性客户是本案主要客户来源，但介于本案周边以村落、工业为主，地缘客户质量不高且基数较小，客群靠地缘客户难以完成大体量去化任务。客户来源范围项目周边以村落、工业为主；地缘客户质量不高；地缘客户基数较少；地块区域未来规划以工业、物流产业为主；区域认可度不高。地缘客群分析本体总结本项目应利用便捷的交通资源，摆脱地缘客户质量低基数较小的现状。并整合地域特色，发扬文化底蕴，作为本案定位中的重要发力点之一。每个地块可能需要不同的产品策略。

项目所在城南区域是直隶文化发祥地，具有历史悠久的文化底蕴；区域内以本地人口为主，流动性小，人员较为稳定；地块区域交通较为便捷，通往外阜通道较多；地块北部配套资源丰富。优势

所在区域由于发展较早，缺乏科学合理的城市规划，周边环境较差；项目周边商业以生活配套零售商业为主，缺乏大型商业场所；周边工厂较多，存在噪音、空气污染可能；道路运输车辆较多，且路面较为狭窄，易拥堵；地缘客户质量不高，且基数较小。劣势目录CONTENTS一、项目本体二、市场分析三、案例分析四、定位分析五、启创的策划及销售团队优势保定城区版块分析保定市区发展方向，从主城区向城市周边发展，目前已形成的新区有：北部高端居住区、西部体育新城区、万亩生态园区、东湖生态休闲宜居片区及高铁新城区5大主力板块。东湖生态休闲宜居社区北二环、三环高端居住区高铁新城区西部体育新城区万亩生态园区主城区板块名称板块概况北部高端居住区北部以电谷为空间载体，形成北部高端居住区，社区体量大、硬件配套设施完善，周边生活、商业配备齐全。西部体育新城区体育产业为发展核心，集体育、生态、宜居于一体的西部新区，周边商业、住宅、办公、娱乐休闲产业将全面发展中。万亩生态园区

打造成华北最大的生态观光园区，依托万亩生态园为发展，承载城市多项功能，建设成西南部生态居住区。东湖生态休闲宜居片区

以商业、商务办公和产业服务为主，以水生态景观和水上活动为特色的城市综合公园，以居住、创业、休闲为特色的宜居社区。高铁商务区建成高端商务会展和知识型经济中心、客流集散中心，形成高效的高铁交通港、现代化商贸区和高品质的城市门户地区。南部版块分析保定城市规划南部板块依托长城汽车，打造成为以“南部汽车制基地、汽车科技城及物流园”为主的工业区，若依托此规划，本版块将不适于人群居住及商业市场的发展。借势京津冀协同发展重大机遇，以保定汽车科技城为依托，打造现代汽车产业制造业基地及物流产业园区；承接京津产业外溢，引进战略性新兴产业，吸引更多高端人才、项目、企业前来落户，推动招商引资取得新突破。汽车制造业基地物流产业园区汽车科技城项目分布及概况目前南部板块主要在售住宅项目分布零散，大体量小区数量较少，产品形式单一。项目名称华舜学府悦正碧林湾锦绣城二期位置长城南大街世纪汽车城南侧长城南大街与南二环交叉口东行200米路北莲池南大街和太行路交叉口路东占地面积20万㎡7.3万㎡2.1万㎡建筑类别板楼高层板楼高层板楼板塔结合高层建筑面积60万㎡18万㎡7.5万㎡南二环华舜学府锦绣城二期悦正碧林湾本案外立面形式南部板块项目外立面多采用外墙乳胶漆涂装，外立面形式、风格单一，色彩单调。南部板块主要在售楼盘项目采用外墙漆涂料涂刷楼体，方便快捷，节省成本；外立面结构外观单调，外观变化较少，凹凸感较差，风格趋于雷同；周边项目楼体色彩多以咖色、橘色为主，区域内楼盘外立面色彩单调。锦绣城二期悦正碧林湾华舜学府户型轮分析本板龄块项任目户缘瑞型以篮简约必、方扫正，妈实用查性为环主。垂主力斥户型蒜面积掀在70迁-1坛20㎡之间，并辞且去镇化速提度相建对较蹲快，蹄但设武计较叠差的瞧户型怕影响甩了产壶品去贵化速食度。目前市餐场去化职较好户彻型及面忽积功能分组区合理抹，户型宣面积符宗合市场聋需求，他整体增扬值性较满高；大面宽员，短进闯深，户宜型采光轮通风好卵；户型方正，侵无暗间鸽，动线食设计合絮理。在售丝式楼盘歼户型先不足户型筐日照姜时间懒较少逗，影短响日沙常生布活采井光、懒通风赌；户型过华道太长赤，浪费蚁面积触过多母；客厅醒开间翼、进闭深短旁，都证位于枝北侧励；设计没较差凝的户抚型，烂影响明日常躲生活粗工作迎，造嘱成去移化速麻度慢影响室档内采光优点不足影响室似内采光悦正碧漠林湾户型李面积筑：89㎡锦绣城解二期户型依面积仇：98㎡锦绣窗城二农期户型面柳积：74㎡面积稀区间祝分析本板块春在售楼盘项目义面积区乌间在47-皆285㎡，户铃型面积愁区间较静大，85隶-1耽36㎡的两室讯、三室欲户型占址比率最筒高。市场段户型折面积稍跨度厕较大紧，一勾室到攻五室竖及以寒上户叛型房告源众涉多；南部市竟场户型弓以两室貌、三室来居多，竹面积段锅集中在85-鼻136㎡之间多；多数抢项目毯户型慰面积部没有延出现衰较大亭断层他现象以。项目名称总面积区间（㎡）一室面积区间（㎡）二室面积区间（㎡）三室面积区间（㎡）四室面积区间（㎡）五室及以上面积区间（㎡）华舜学府47-12847-5486-110105-128悦正碧林湾47-1374789-99136锦绣城二期53-28553-7490-111138-176261-285市场燃单价令分析本板周块主器要住袍宅项丧目价叠格区窄间主喷要集块中在830恶0-9谁400元/㎡，孝地理嘴位置育因素降是造凯成该籍区域发价格留相对峡其他劣版块扯价格眠偏低齿的主牌要因扯素。裁与其萝他版饱块相绕比，钱本版齿块内耽楼盘听售价捧均未凡超过100旨00元/㎡。项目名称物业类型均价（元）华舜学府住宅、商业9400悦正碧林湾住宅8300锦绣城二期住宅9000100堆00元/㎡总价及驱去化情挤况本板喉块楼盘盯总售树价在39-25沙0万元淹之间济。总环价偏凭低的泉户型威去化抄情况屈较好妙，总匆价门布槛较具高产芽品，触出现祝滞销朴情况长。南部市祝场去化拔较快户涝型的总压价主要造集中在40-惰100万之煎间；华舜学报府总价门门槛较尊低，项妇目去化赖速度较枕快；锦绣荒城二未期大肥面积帅户型言总价测格高贱，造茫成滞返销。项目名称华舜学府悦正碧林湾锦绣城二期总价格（万元）40-11039-11347-250去化情况较快封盘较慢成交客户情况南部板剖块项目轧主要客圈群以周脏边居民磁、清苑落区居民问为主要懒来源，共以刚需零、刚改冷、投资置业兴目的知的客把群为跨主。已成交客群来源周边居民75%人群分布：普通居民为主；置业需求：对楼盘品质要求不高，以改善居住条件为主。清苑区25%人群分布：城区居民及县乡散客；置业需求：消费能力偏低，对楼盘品质要求不高。已成交客群置业目的刚需40%人群特点：结婚、就近居住；置业特点：可承受单价较低。刚改35%人群特点：本地人较多，收入偏高；置业特点：有一定消费能力，对生活品质有一定要求。投资25%人群特点：经济实力较强，对投资理财有一定见解；置业特点：投资为主，对价格较为敏感。市场总修结板块矛分布沉：整体纪市场迈由内日向外趣逐步离扩展拉，现债已形业成5大扩展太区域；南部润板块茄现状便：项目肉所在际板块拖居住馋认可袖度不批高，培住宅搅产品第水平慈偏低擦，并鞭且形考式单炒一，瞒去化熄情况键一般据；产品舱价格萍：价格偏厦低，未纵出现单魄平米过芽万产品咐。并且粥户型规默划不合厦理，无罩产品支兽撑的大计面积产制品造成帆滞销；总价葛分析膊：低总茂价产涨品去骗化情神况较么好；客群画分析聋：以地阵缘性斤客户女、临滩近板让块客觉户为睡主，柳以刚速需、信首改遵为主圣要置谎业目绢的，拌而投棍资客佩户比展例不蕉容忽兽视。南部市歼场启示献：板块蓄内缺特乏高顺品质妻的多秤元产多品；板块百内项爬目价柿格偏知低，哗单价要过高着影响束去化舌；户型面浸积不宜翻过大，总价门帽槛较低毙产品可胖实现快怖速去化；了解版勾块内成之交客户腾的来源到和置业粮目的，徐具有针膛对性的服对本项功目产品心进行规皮划。目录CON砖TEN落TS一、项僚目本体二、市以场分析三、案荐例分析四、定念位分析五、启岩创的策漏划及销妖售团队垃优势案例固分析案例筛沟选原则离：1.冈市区大印体量楼堵盘；2.市场认巨知度较仰高；3.去化遍速度害较快哥。朝阳首奔府：朝阳北歼大街保定埋首家粪低密把度、坛养生介大宅玉蘭花批园：竞秀笔区保定才宜居握城市获住宅咬典范哈罗怀城：天威西们路西部新凉城首席蛛大宅案例筛颜选东三氏环东二环南二吵环天威路七一路西三烤环西二蝴环北三阿环哈罗城朝阳首府朝阳大挨街玉蘭花园案例分凑析—朝阳首氏府朝阳首悟府项目饮由保定庸市民生越地产开乱发有限绒公司开论发，位群于朝阳址北大街剃与北三阵环交叉喷口，项目贩占地喂约45吓0亩，迅由A凳、B妇、C娘、D夹、E橡、F崭六个咳地块逐组成烧。朝阳大欢街北三环A、D挠、E地块为普通捐住宅C地块为低环密度舌社区B地块为保祸定市要政府指定共养老剥型社呼区F地块为商业咳娱乐办佳公中心案例暗分析—朝阳首胀府（外飘立面）朝阳吧首府填是保各定首秃家引晶用北埋美褐徐石风纷格外旅立面追项目旁，褐撤石风响格源可于1酸9世哈纪5涝0年粗代美敌国纽冤约的膝建筑极风格亮，代之表着匹一种良中产笑的、打富足夕的、程雅致侄的生兼活状改态，浮整体营造鹊生活稀的情情调艺棚术。八角飘负窗深色石乖材和褐歇色真石纺漆厚重聋的墙恳壁山花撞坡顶雕饰门译厅案例脱分析—朝阳蛾首府巨（卖暗点）朝阳首老府规划墙配有胖室内悬中央辈新风不、中辟央吸忙尘和带室外桶七重桐三层使有声抗园林哈、智瓜能化具安防刷系统铺。尤其凡本案误捐建杰的高冲新区迎第一籍中心挺学校熔，创芳造了扛学区撕房卖薄点，古大幅鹅提升盯了本瓣案的傻整体蚁形象夸。新风岩系统保定伍首家最养老令社区5万歇㎡皇御家园我林会屠所真石漆蚂装饰蚊蝇磁益场公共窜部位矩精装荐修社区辽WI政FI欣覆盖高新鸦区第袋一中盐心学深校案例篇分析—朝阳首已府（户则型）126.82㎡111.3㎡三室两厅两卫95.36㎡96.99㎡两室两厅一卫户型套数户型面积户型占比两室两厅一卫45095-96㎡40.6%三室两厅一卫318111-117㎡28.7%三室两厅两卫340126-136㎡30.7%朝阳首首府96㎡两岸居户革型占评比较匆高；其次为12减6-仁13溪5㎡三介居户洞型；主力户减型：96㎡两居猴户型，11垄1.连3㎡和126㎡三居逆户型；并且户鸽型设计民较为方贼正、合照理，但股亮点不递足。项目舍售楼移处配弦备了识保定梯首个庭热带围温室掏花房柏展示方区，押展示疤性较粗好，凯直观摊、全眼面地役展示软了项泻目的拉价值钞、品理质、题服务约，有彻较强何地说坝服力间和震写撼力刷。案例分击析—朝阳首熄府（售蛾楼处）接待处洽谈验区工法饭展示摔区水吧儿童娱悉乐区景观跨展示回区热带温均室花房外部尝展示案例禁分析—朝阳绩首府港（去密化速旧度）朝阳首暗府去化雪较快，川客户主艳要来自新三区垃自住型客户，固成交客况户付款氧方式以厘贷款为独主。月份（2016年）五月六月七月八月九月十月去化424套460套244套0套7套20套案例分木析—玉蘭花兰园紫郡由河北福大榕树鱼房地产逐开发有旱限公司院开发，贵项目位局于竞秀忽区七一夜路与向门阳大街守交叉口，目前大基榕树集凳团已与贺绿城达垮成战略阁合作关史系，项顿目正式杯改名为“玉蘭花伍园”。项目名玉蘭花园开发商大榕树房地产开发有限公司占地面积400余亩建筑面积约80万平米容积率2.0绿化率40%规划50余栋案例失分析—玉蘭花掀园（外曲立面）玉蘭桥花园巷整体林设计绍为托我斯卡州纳风庙格，1-3层全替部采悼用外称挂高苏档通君体面帮砖，妖建筑跨整体浇线条锡鲜明与，配赠色纯楚粹，亿既气医势恢舟宏而新又浪布漫典节雅，缸但园怜林景督观采遮用法洒式风雪格，钱整体失性欠刘缺。案例皇分析—玉蘭饶花园蒙（卖挪点）项目整碎体分为任三大板扬块：首折席商务乏办公区暖，普罗况旺斯文算化后街也，地中牢海风情燃住宅区谱，组成界市中心肠的微型闪现代城透市综合渐体。国际双辰语幼儿裳园300淡0㎡天谷幕会所专属汪儿童堂游乐唇场首席进商务味办公斩区普罗啄旺斯其文化童后街地中海执风情居选住区法式园端林景观案例分邮析—玉蘭况花园覆（户躺型）玉蘭竞花园解户型鞠区间喇在93㎡-14答3㎡，主罩力户型102㎡-1手09㎡，户德型设计滨一般。10询2.左22㎡两室讲两厅漏一卫109豪.78㎡两室赴两厅悠一卫143组.86㎡三室圈两厅逢一卫案例饿分析—玉蘭花套园（售泥楼处）玉蘭摘花园陶售楼钱处配监置了各大面灯积广拳场景饿观，栽售楼脾处功肿能分摧区完叠善，然全方华面直件观的知展示习了项桥目卖斯点和恼品质喊。大规模诊模型区洽谈范区活动纽奉健身笼区普罗旺订斯风情寇展示区儿童娱拘乐区景观浩展示语区售楼处耗广场景响观案例补分析—玉蘭渗花园求（去印化）玉蘭花吧园客户伏主要以过地缘性幕客户为请主，投战资客户掏占总客晚户的一何半，去伟化速度须较快。月份（2016年）五月六月七月八月九月十月去化28套60套4套178套0套54套案例奏分析—哈罗城哈罗城卫项目是钥河北智脊峰房地傅产开发跌有限公漠司开发详，位于得天威西并路与生代力路交恶汇处，绢总占地啦约30粥0亩，精总建筑劲面积6香0万㎡军，是近循期性价束比较高侧的项目使。项目名哈罗城开发商河北智峰房地产开发有限公司占地面积约300亩建筑面积60万平米物业形式高层、小高层绿化率33%规划42栋案例阳分析—哈罗城丸（外立捕面）哈罗尼城外专立面是融合秩了古作典和签时尚蹈元素窄的Art田de贷co建筑风抛格，三率段式设恐计拔高愁建筑整响体形象端，给人派以傲然石屹立的留气势。案例分交析—哈罗城否（卖点谈）哈罗城课采用欧蚊洲古典孝园林景雹观，社造区独配都高档会先所，并自击持70掌00㎡百货猎商城，犹生力街偶两侧配妨备欧陆蔬风情商咬业街、捏双语幼犁儿园、呢文体休筋闲会所泼等。哈罗城工会所自持7帅000屯㎡百货梯商场大风车寨幼儿园哈罗捡城·辜心街梨坊欧洲尖古典吃园林谈景观国家惊一级废资质素物业乔服务蓝入驻案例分或析—哈罗城窑（户型推）哈罗城环作为西灾部大盘饥，受区犹位影响维，主力酬户型偏梢小，以戒降低总拜价门槛饿，保证厦去化。约户型涵类盖63㎡-1波29㎡的一籍室、两蝇室、三闪室，主兼力户型86㎡-9荷0㎡，奸满足怪多元舰居住诞需求订。63抄.9扮7㎡86.逃48㎡一室宁一厅腹一卫二室莲两厅剂一卫124讽.83㎡三室两酬厅两卫案例泼分析—哈罗城纺（售楼糖处）售楼耐处外棉部设继置景占观展饮示，握售楼且处外嫩观展丘示性疾较好罩，但耐缺少阁儿童税娱乐呆、休笛闲活森动区拳等功织能，特哈罗进城售划楼处婚前期池投入外较大姿，但匙未发胶挥多验重功革能，商造成脖了资雪源浪鹿费。接待械处模型胃区样板稠间洽谈羡区景观现展示舒区VIP室案例缝总结一、产炊品：外立种面：现有大萝盘都多丧以打造辉所在区筑域独有练的建筑女风格为薪定位；景观：以大么面积赢主题它园林驴绿化众为主蛇，绿扑化率歪33惕%-锹40职%；配套：配备弓了休亭闲会报所和邮教育宾配套聪、大历面积清商业犬配套装；户型：主力虎户型市区间衡为90㎡-10案2㎡；物业腰服务脑：自持或懒引入一犁级物业雀管理；卖点：与大计型房叮企合窃作开波发和震自建蝴学校涝，增狸强卖州点，势扩大睁影响姻力并末加速情去化税。二、展爷示：大多矿具备委完善脆的功纹能分算区，流直观鸭的卖刘点展钟示。三、客关群：投资凯型客刻户占祝比3逮0%险-5号0%耳，主阿要以嘉贷款忘为主霜。案例分锹析启示赴：1、打广造大厕盘应耽有的锡气场肿，发迫挥独门特气纷质；2、高药水准回、高孤密度希的园甩林景越观是牛大盘么的标答准配娃置；3、规雁划商削业以滩满足隔大体薪量项揉目的岔商业饶需求拴；4、咨寇询中浙心应箱直观爸的反隔应项病目的武品质渣与特遍色；5、物管席已成为允衡量项握目品质绪的标准仁之一；6、大盘猎的投资疼属性较护强，投播资客户偏占比较柜高，可有规划部季分投资叉属性产没品。7、借助什项目清外的趣附加毫值，堡为项英目增惧加爆眉发点羊。目录CO森NT起EN醒TS一、项姓目本体二、市仿场分析三、急案例使分析四、定佣位分析五、启澡创的策井划及销砖售团队等优势岳庄、速东韩蒋腹村聚群刘各庄晒、马池肚村聚群目标客萄群定位项目周允边以老纠旧小区就、村落地为主，出地缘客功户中以仍首置、巨投资为凉置业目言的客群竖较少，桶且总体本质量不该高，若曲完成去剂化本案辩大体量悼规划，责需要抢宣夺其他顿区域客宇户。地缘鸽客群决范围锦绣城枫林花溪市里、居南关老小区床聚群嘉森理想城客户来源南部西南外县当地规划较弱较弱较弱跨区置业理由当地规划较弱，无精品项目西部价格偏高当地无精品项目；外地工作置业目的首置、首改追求生活品质首置追求生活品质；第二居所区域认可熟悉，较为繁华价格较低较为繁华主城区清苑西南城区高阳蠡县竞品分派析（概岁述）西南贷版块进：项目规才划和去现化情况框较好的滑项目以猛维多利普亚上院品、南湖议春晓、腰新一代E区为主练。维多利凳亚上院项目名称总建面建筑类别容积率绿化率外立面主力户型面积卖点维多利亚上院9.8万多层,小高层,高层2.835.8%简欧两居：70-96㎡规划限价房，外立面、绿化较为精致南湖春晓65万小高层,高层2.4835%法式两居：76-105㎡大体量，低总价，户型配比较为合理新一代E区13.7万高层2.7930.52%现代简约两居：78-90㎡品牌口碑较好，证件进度较快南湖勤春晓新一代E区产品形同式较为回单一。维多迅利亚序虽有笔多种洗产品随形式即，但驶规模临较小盏，产旱品品飞质提尘升受诞限。绿化因率普牙遍偏习低，奔降低屈项目怠品质外立蒸面以考市场暗主流篇风格烟为主沸，无推特色主力帅户型孔以7债0-铅10渴0㎡旬两居嫁小面估积产乘品为饭主总价低竞品已分析穿（总金结）户型配恭比合理兽，主力蚕户型去匀化较快记；开发揪商实蹲力和责知名得度较卸强，浅市场绣认可碌度较跃高；总价低恋，投资滑属性较代强；具有尾一定泼工程贤进度氧形象参。竞品优越势产品档单一箱，无加法满队足市驾场多卸元化洗需求浮；绿化芦率较展低，得园林车景观释品质福一般株；外立沟面缺丸乏特勺色，喉项目元品质纵一般亏；地段找较差刻，周吨边环竞境较善差。竞品劣渡势KPI筛选多威个项目KPI，寻聚找主尚要发罢力点兔。大护多数谦价值宋点达早到市衬场较洞高水葵平即易可，绳而筛较选出时来的转价值硬点需衫要超晴越市述场。区位霉：交通道际路倒商圈递地段观文娃化底蕴牵区域规刚划...产品：园林归景观早外立沈面上户泉型隶主带题下新榆风系戏统狠内郑部配暖套肺商链业配谋套俗车蜂位配签比...服务：高级害别物飞管被智惕能物枯业没智孟能社度区系侵统由高炒端会段所..依.定位屠逻辑拍推导置身躺直隶霞文化扮起源胖中轴世线，管借力寨京津惠冀一疮体化这大趋房诚势，精弘扬雷本土铲文化损。以习地域也文明总特色狗，引址领本永地房俗地产早市场当思潮视，以农满足话本案寸定位朴为保稳定地勇区首悦屈一炒指的舒标杆盒性项辣目。直隶总乎督署古莲池古城墙境遗址大慈阁钟楼天水桥本案保定围是一备座历翼史文盏化名鸭城，第是直粥隶文颗化的扛发祥星地。秋项目辣沿莲形池大仪街，装向北撕途径枯天水舍桥，给跨越肤府河持进入直隶府伐行政、巨经济、监文化中琴心。天水桥直隶总督署莲池书院大慈阁南关区域定渔位追溯直寄隶盛世闲之景，呜打造现颗代京畿斑南关大蛋门区域定敌位：打造中娱国保定直隶肤版块贼·核掩心区直隶拢之门订商圈重铸悉昔日义官府诉气质稠，塑稻造现冒代与篮传统融的时匙空交击融之御地，怒做文能化传乏承典哥范直隶总督署古莲池古城墙遗址大慈阁钟楼天水桥本案直隶林板块整体略定位绝非咬南城授标杆朗·纯抓粹传水统情缺怀新直佩隶主个义·德轻奢江派府名邸·重袖铸直刷隶盛愁世的余章印够·打造融精神胳奢侈痰，空伸间精查致的闯产品嚷概念1望京稳·直符隶祥策云-国际宵生储活区-VI概念展碗示精神揪领袖那：——睿智絮枢密职场俭中，苦他们桃是BO趟SS的锦囊光；生活中鞭，他们符是有品军位的鉴怪赏家，不盲府目、沈不冲皇动，他们总扣能发现拦你的“闪亮”！商业词定位-逻辑推包导改革开寨放是中洪国市场雹经济发申展坚定聋的基本钢国策，畜近年来各随着互肚联网的奸迅猛发垮展，二欢三线城经市也逐悠步打开撇大门，免迎接经隙济全球所化的步善伐。是蚂否可借孤鉴类似素项目，便打造本荣土地标木性的门冬形商业劣综合体损？天山世界之门，位于河北省石家庄高新技术产业开发区核心地段，规划区域约100万平方米，总建筑面积400万平方米是天山集团投资300亿人民币倾力打造的以商务、总部经济、文化为核心，集旅游、商业、酒店、公寓、高档住宅等功能为一体的世界级商务文化城市综合体。直隶之门概念示意图商业永定位-产品直隶MA镜LL直隶缺商街直隶体办公直隶浩公馆期公寓直隶酒店零售餐饮COO胜KIN宪GS察TUD蜘IO电影瓜院电影院健身房儿童娱示乐室内真字冰场书店咖啡综合多尊种业态旅形式，粱打造南砖城唯一康商业综庭合体地块定哭位结合项使目地块惑分布和勺条件，迈独立定参位各地阔块功能耳、特色扁和卖点静，以多咐种形式虏产品面霞市，以稳满足市然场各类根人群的风置业需属求。本蓝地块定们位以四墓章节奏谈，产品舰价值水扒平逐步称提升。首章貳章叁章终章序章减：直吧隶之日门定位量：新系生代衰直隶晶商业裤综合病体特色注：传艘统文铺化与虎现代丈文明辜的碰柱撞。首章罚：丹肃青园（年崭轻化蒸）定位膝：新隆一代翠直隶岂人的的安乐盈居所误。特色墙：年吉轻化肢、智吨能化滋。貳章洽：碧集茗居（智辣能园吧林）定位坏：新隔直隶协私家细睿智演园林偷生活唯。特色深：智锤能化锣、绿示色健糠康生瞒活。叁章遭：观运澜庭（精豆致水胸系）定位巡寿：新愚直隶陈水韵坏景观壳宅邸鸣。特色苗：智精能化偶、亲绩水生预活。终章串：紫婶金城（高端膀产品）定位：龟新直隶暂官派终型级生活悲官邸。特色胜：智丘能化抗、高液端化触。序章产品芳定位昆和推看盘策谨略高层高层高层小高层小高层洋房首章丹青园贰章碧茗居三章观澜庭终章紫金城地块面积（万㎡）8.296.3312.9510.63建筑面积（万㎡）23.2217.7136.2529.76建筑类型高层高层小高层、高层多层洋房、小高层绿化率30%35%40%45%以上客群定位20-35岁25-30岁30-35岁35岁以上产品属性投资、首置首置刚改改善、第二居所商业产品排烦布及分习地块产皮品形式：丹青成园小面腐积产格品：刚需、拴投资属上性较强碧茗居刚需性腾产品：一般押刚需威型住吴宅观澜冰庭刚改忘性产狼品：品质异较好梯的住王宅紫金城高端昌产品沈：品质交较高骂、户瓜型较洁大的变住宅开盘售罄产品昼理念动（高菠层）采用高层洋假房化的理念魂，多露台速设计手孙法，顶层插赠送搞阁楼根。高层贪露台洁设计高层露久台设计产品付理念低（洋课房）采用洋房训别墅组化的理念轿，多退晴台设计唱手法，樱首层赠御送院落橡。洋房蚁退台矩设计首层退铺台+下沉院拦落外立储面花波架设喝计风格化体外挂机倾护栏产品定走位外立面龟建议庑殿顶元素设计双色真石漆基座真石铺面深色段式线条符合新肠直隶主着义定位怎的沉稳矿、恢弘德的现代定新古矮典风既格·恳新派纹文化嘉宅邸庑殿顶元素设计内敛、发高雅的现代炉新古尖典风傍格·矩官派管府邸真石铺面柱体深色真石搭配浅色色真石搭配园林设恳计建议济采用多徐层次园达林设计光，形成论多种视跃觉美学州形态，零水系不伍宜过大猴。坡地春园林轿设计园林肾与精记致水弦系的厅组合精致聚园林纲设计多层卡园林拼与瀑压布水钱景的晕组合园林思引行督设计产品建就议-园林景观挎融合裳项目舍定位吴，打柔造与客外立前面和招项目踏灵魂诸相结合的文化丧元素，营造茶出项目醋景观的栗精致、抢典雅，拿并塑造井品牌。休闲石胜道石材舱花围水幕亭台入门旦主题景墙产品建誓议-景观运用“科技+园林=健康”理念，词打造未扇来式健字康体验换。智能档灌溉舞系统产品建羽议-社区健开康系统雾森系雪统智能灭盗蚊蝇系苦统智能社摆区气候纯监控AP到P系统实时环境库监控增反馈眉终端社区蛮健康局慢跑敢道产品建告议-首层窝门厅真石材铺面风格装饰景观引入植被覆盖真石材铺面高档公共设施装饰品绿植装饰灯由于规本案迟有多勒种级恢别的明产品抚形式牺，建议在户本硬件钢设施与贸相应产于品水平功匹配即桐可。在打榜造物肿业的处基础利服务璃之外伶，增杆加物同业服屠务的港科技淡格调稳，运撒用热阳门技旨术，般打造菊科技捧感十葬足的认物业挪服务搜体系年。无人机葛巡逻体仍系智能停卷车场门拘禁产品建卫议-智能化词物管电子巡饰更系统会员葬制社夹区项目社绞区服务戏中心实伤行会员制，为居揪民提饲供更布便利扮、有蠢保障炼的优乐质服枯务，士并定奇期举穿办活毒动，肤增近新物业眼与业持主和薄邻里老间的杀和谐遗氛围。社区卡儿童汉培训煎计划社区主个题节社区饿比赛社区成闲人才艺竞培训社区Ap诉p服务社区APP能够众方便敏及时地和小痛区业主向进行沟序通及互钩动，月从而提败升基础滔服务质,提升业辞主满意对度，提土升社友区形吴象，穿同时谢平台广告桥收入谎也能咸够带尺来物恋业公瘦司的削盈利来源。社区公告社区黄会页投诉报躁修房屋作租售快递代抢收二手市训场家教家政论坛便利店魔快送业主答大数据采阴集管家式渴服务社区为叹业主提奋供管家式的籍生活产服务博，不灰仅使慌便民稻服务刻丰富占多样，让业主喝不出社瞎区即能解决利生活息度息相关问题，提升居住品企质，也避成为业主与滨物业情逆感沟通痕交流的榴一个平讽台。家庭贯设备往维修驻服务24小时公医疗塔急救重箱服齿务社区搬尝迁服务家政齐