江苏红星国际广场年度推广策划提报

红星国际广场2014年度推广策划提报筑邦机构·2014·01市场基础综合环境分析|常州楼市供求市场1-11月商品房成交58763套，成交面积632万方，日均成交175套；前11月商品房新增供应893万方，供求比例1:0.71；住宅方面，前11月成交44763套，成交面积514万方，日均成交133套；前11月住宅新增供应690万方，供求比例1:0.74；房价方面区域平稳，商品房均价7220元/㎡，其中住宅均价6785元/㎡；1-11月全区商品房新增供应340万方，成交231万方，供求比1:0.68；1-11月全区住宅新增供应290万方，成交188万方，供求比1:0.65；前11月商品房均价表现平稳，均价6889元/㎡，住宅均价上半年表现平稳，三季度飙升突破7000元大关。综合环境分析|常州楼市供求市场1-11月全市别墅新增供应35.4万方，成交22.2万方，供求比1:0.62；前11月全市别墅共成交674套，日均成交2套；价格平稳，保持13000元/㎡左右浮动，单套价格约400-450万左右。综合环境分析|常州楼市供求市场1-11月全市商铺新增供应80万方，成交42.4万方，供求比1:0.53；商铺均价平稳，11000元/㎡左右浮动。综合环境分析|常州楼市供求市场常州市场供求相对宽松，房价走势平稳，常州整体楼市稳健；武进为常州楼市主战场，供求量约占全市40%，供求比例较全市更宽松，市场竞争势必更激烈。对于本案而言，更需要有差异化的卖点竞争及灵活的价格措施来应对市场环境。全市别墅类市场低迷，成交以低总价产品为主。价格是本案别墅去化受阻最大因素，因此后期别墅推广需要更高的价值感来支撑；受投资门槛影响，全市商铺需求低迷，将给本案商业街销售带来威胁。市场对本案的启示：综合环境分析|楼市政策市场市场对本案的启示：楼市大环境会对市场有一定影响，特别是增加了购房者犹豫心理；调控主要限制了二套房客户，对于初级置业者影响不大，因此国五条、二套房、房产税等一系列政策对本案普通住宅不会产生大影响。最大风险在于银行信贷政策的收紧，迫使还贷压力增大。综合环境分析|竞品市场项目体量主力户型均价户数去化情况销售动态板块/商圈莱蒙城100万方86-140㎡6400元/㎡总户数3000户当期户数626户剩余217套【中央府】59#，6200元/㎡起，均价6400元/㎡，57#，5899元/㎡起，55#、56#，均价6800元/㎡，户型为86-145㎡；【公园里】少量剩余房源在售，均价6800元/㎡。湖塘路劲御城90万方85-136㎡7500元/平总户数6261户去化1731套7期法兰郡68#楼85-136㎡户型认筹启动，交5000享日进千金，限量100套。另外少量户型房源4500-6200元/㎡亲民价出售，法兰郡67、68#楼价格7000-7500元/㎡。湖塘招商花园城53万方87-125㎡5650元/㎡一期1080户去化226套目前高层二十套特价一口价房源在售。3#甲单元在售，户型面积为87㎡、109㎡、125㎡，最低价5288元/㎡起，均价5650元/㎡，购房可享交1万抵6万优惠。湖滨新城绿地香奈40万方88-129㎡5200元/平总户数2708户去化16%55#楼在售，户型在88-129㎡之间，均价在5200元/㎡左右，现享交2000抵3万的优惠。湖滨新城项目体量主力户型均价总户数去化情况销售动态板块/商圈武进万达广场60万方90-140㎡7500元/㎡已取销许2423户去化517套中央华城三组团首期109㎡三房在售，均价7500元/㎡，33层，两单元，分别是2梯3户和2梯4户。42-66㎡SOHO精装公寓在售，29.5万元/套起；30-120㎡金街在售。湖塘武进吾悦广场80万方公寓40-70㎡公寓4999元/㎡起总户数5000户住宅售罄三期金苹果公寓在售，首批推出的楼层为4-8层和16层，每层为31户，面积为40-70㎡，目前5-7层已售罄，4、8、16层部分房源在售，最低4999元/㎡起。湖塘星河国际180万方80-140㎡8600元/㎡总户数9000户备案2657套，去化1895套COCO派精装小豪宅53-70㎡，均价8600元/㎡，国3号87-144平房源在售，均价8100-8200元/㎡。湖塘万科地块约20万方纯住宅用地，地块出让面积93847，成交价50677.38万元，楼面成交价2160元，本次万科所得武进鸣凰地块地处武进中心区、滨湖新城、高新区三城中心交汇处。鸣凰常州在售别墅项目共计23个，多以联排、双拼为主。其中单套600万以上的项目9个，滆湖西太湖板块4个，天宁区板块2个，其他区个一个。位置太湖湾旅游度假区资源整个常州环太湖沿线只有7公里，万泽太湖庄园占了其中的一半建筑公建区采用摩洛哥建筑风格别墅为新亚洲主义建筑风格园林采用引水造景的方式在项目内进行人工造岛配套竺山湖小镇度假村、金陵大饭店绅士运动体验馆、时尚球类运动中心、游艇俱乐部、白金五星级酒店、湿地马场、主题商业街。交通距离常州市区约40公里，车程在40分钟左右；距离无锡市区约25公里，车程20分钟左右,距沪宁杭各两个小时车程，可乘316路在太滆站下车建面（㎡）套数可售价格独栋570-85000600-1500万双拼190-26011488200-400万联排307-3809341200-400万万泽太湖庄园销售情况位置武进延政西路与绿杨路交汇处资源坐拥景致无边的西太湖，项目中心景观区还规划有占地2公顷的人工景观湖建筑建筑设计采用现代造型元素，通过形体间的虚实对比，不同材质、色彩的对比，创造出一个尊贵、自然、优雅的建筑格调园林项目以宁静、写意、沟通的生活方式为理念，在规划设计中“建筑动线布局，空间有序流动，开放围合组团”，突出人在环境中与自然的交流。配套星韵学校、信特超市、明都会议中心、动漫城、双语幼儿园交通61路、67路到延政路绿杨路下车湖滨壹号销售情况建面（㎡）套数可售价格独栋500-58000700-800万联排240-30020348280-360万位置武进太湖湾旅游度假区内资源坐拥常州稀缺山湖资源建筑太湖畔“山居别墅”，浓郁的英式建筑风格，兼具大气和优雅。园林太湖畔纯英式原生坡地别墅，将凭借其优越的不可复制的自然资源和得天独厚的地理优势，既满足高端财富人群周末度假、休闲、养生的需求，又具备极高的投资价值配套嬉戏谷、游艇中心、大酒店会所交通沪宁高铁、沪宁高速、宁杭高速、沿江高速和锡宜高速66路到太湖湾下车可达案场九洲红墅岭销售情况建面（㎡）套数可售价格独栋800-1200111000万以上联排430-4504932均价500万/套位置武进太湖旅游度假区内资源直面7公里黄金湖岸线，背山面水，景致迷人,自然资源优越建筑建筑风格为现代和后现代主义风格，走原创别墅路线，旅游度假与休闲观光结合，园林依次落座在山坡之上，层层叠出动感有序的生态景观。以湖光山色为自然导引，秉承生态和人文的设计理念，创造出自然、休闲、养生、健康于一体的度假区景观。配套竺山湖度假村、金陵大饭店交通距常州、无锡、宜兴均为30公里，距上海、南京、杭州均为150公里太湖湾度假村销售情况建面（㎡）套数可售价格独栋290-5404918500-1600万联排2701023370万西太湖滨湖新城武进核心区高新区休闲旅游、科技研发、创意产业、商务办公、总部经济、养生休闲、商贸购物和生态人居装备制造、电子信息、半导体照明、商贸物流等产业六所高校、高科技企业、服务外包企业、科技金融中心等本案发展发展武进主要呈现向西、向南发展方向，特别是西太湖滨湖新城，被列为十二五期间政府重点项目。本案处于核心区与新城交汇，淹城大道与延政大道交汇，2500年春秋淹城旁，区位优势明显。综合环境分析|武进城市发展电子信息、精密机械制造、生物科技、新兴材料、生态农业、休闲旅游经发区湖塘、牛塘居住组团及政治、文化、商业综合中心组团大学城综合市场情况及本案特性，得出SWOT分析及解决策略：优势大体量综合体项目，业态完善、创新紧靠淹城公园及五星酒店，自然环境独特优质紧靠淹城大道、延政大道双主干道，交通便捷户型、景观、建筑等产品上的优势，精工精品红星国际广场18城20余项目开业/开发，信心优势劣势附近没有优质的学校，学区劣势项目周边没有形成生活、居住气氛机会武进向西发展，板块及配套发展力度大红星国际广场招商及主力商家的入驻附近教育配套迁入威胁周边招商、绿地、万科等大牌开发的竞争武进区域内项目多，竞争大红星在住宅领域知名度不高，竞争力不高二手房市场的竞争楼市调控、信贷政策威胁解决策略：推广中充分利用综合体作为亮点，配合产品、规划等信息系列立体化推广；最大限度利用优势及机会规避劣势，主动制造事件、舆论导向来解除威胁。再次审视城市综合体全城最TOP生活方式的代表城市址精神酷的极翁致体腹现城市缤越纷生活的高闭度浓插缩人性今化的恰尺度行，合伏理的泥业态掠分布浑，八近达的伶交通充满人擦文关怀摊的情愫城市综洲合体包趁罗都市精粹提供一个超越痰城市梦茅想的全裹新生活主洒张红星紫郡推广不能完灭全建立静在产品谢上，城市炕综合咸体形速象和综合体版生活主惊张的吸引旧才是最任重要的雨价值。这也荒恰恰茂就是育红星旗紫郡劝快速泡跳出舒市场飞、树糕立标当杆、慢实现壶溢价线，并与目任标客群效快速对非味沟通茂的核心咐诉求，再加上红星国隶际广场孔成功案秒例提供迫的信鸦心支格撑，才是紫滩郡最终己推广成惹功的最侍大机会狗。我们绍的启海发：另外，本造案独这特的挥高层围、别状墅共巧体小供区配叨置，将为高层气畅质加分，作为常衬州最“名贵”的承豪宅，异随着威眉尼斯庄倦园的口盾碑传播易，豪宅所带来的高尚炭居住格调与奢秆华生活品质，是紫稠郡可苦以借范助的红另一货个卖肚点，豪宅区变的高层是紫郡休快速陵形成戒产品差异拾化及产品尘品质的另熄一个奋保障寒。明确写红星帆紫郡枪的核亡心价猎值：基于恼红星寒国际猴广场既之上痒的综柱合体蜓价值宁，以及其豪所带来竟的独有岭的、彰袜显都市漠缤纷生榆活的主衔张。红星摆紫郡客户分葡析：基于20创13年90沈0余组桶来访予客户京的基规础做乒研判租。核心竟客户据：湖楚塘、海牛塘疲、鸣除凰客俱户属性：观区域范恐围内居嫁住人群沟或产业像人群，蚁主要以啦刚需自破住或首肺改自住寒为主，辅以改善北型需求箩。核心注客户次主力充客户：宅大学城圾、高新路区、经宏发区客锈户等属性超：区趋域外吐沿居钩住人奔群或舟产业而人群殿，主单要以雀刚需抛自住练或首吵改自察住为惕主。辅助客丑户：武欺进区外住客户，协比较分咏散属性垮：部辱分被客价格冷挤出遵客户井，以伍刚需爱自住什或首斯改自督住为矿主；浇另一嫂部分捏人或也是看承重地颜段及很未来宅潜力朵，大剪面积匆改善盼或投帖资需陵求。次主力雾客户辅助库客户客户质描述秀：初级拒安家教置业权，他们浴受总价柔购买徐力导秀向，对区析域有律着深花厚的荡感情，为了疯立足帮安居硬或改弯善生驻活环苹境而森购房寄，他们向往城乌市缤纷数的生活，希望牺生活越准来越有当品质感乒；改善置讽业，他们“不差婚钱”，地段贴、房释子保值增栏值是他们局所首要轰关心的彼，对于壁品质钞有很退高要久求，仇他们季有调锐性，枝有主离张，习惯了著城市生军活，有更高喂的生驼活追劳求。基于矛红星秃紫郡愁的核心价拉值及目标客瓶户特性分析新形象世界畏，在迈你脚午下春秋想淹城贤畔，80万方地丧标级全拼能生活倚城报广/软文绸：活在时尚里不怕级买不扛到，援就怕柏找不威到——18盯00厘0m纲2超体弊量品扇牌超号市，末强势妈入驻躬！最喜欢廊看着她神，优雅积起舞——常州第惹一家真具冰溜冰漠场，冰纤临城下！孩子的遗天性，六本就好贷动——常州第需一家大疮型儿童似乐园，色欢乐开邻启！爱她土，就毕带她喷去玫抗瑰天序街——常州第趋一个人税文商业获街，包罗传万象轻一点收，对面贯就是淹臂城公园——常州第鞠一个屋湿顶高尔捧夫会所汇，挥洒世界铜！布拉德庆皮特，硬再也不枝用剧透认了——红星太指平洋国贺家影院蛛，您的系私家影骂院！客户拓展策妙略：本案核心杰客户编圈核心紧若锁策略充分借邪助综合确体价值饶、地缘丙情结，煎以市民杜生活场族所为基厦础，超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