房地产投资与评估

房地产投资与评估第一章导论

第一节房地产与房地产市场一、房地产的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移动性耐久性高价值性异质性

二、房地产业

房地产业是独立的产业部门，不同于建筑业，房地产业包括：

1.房地产开发、建设、经营

2.房地产买卖、租赁

3.房地产抵押

4.房地产典当

5.房地产评估

6.房地产置换

7.房地产咨询

8.物业管理

9.房地产金融三、房地产市场（一）房地产市场的特征——非完全性

1.完全竞争市场的特征交易者众多产品是同质的交易信息是完备的生产要素自由流动

2.房地产市场的特征住房供应不充足，供应主体不是众多所有产品都是异质的（二）不完全竞争条件下的房地产价格1.基本概念和术语交易价格：买卖实际成交的价格最可能销售价格：对未来交易成交价格的一种可能性估计，是对该物业未来交易价格的一种预测。市场价值：通常被评估师采用，指在公允市场中该物业最可能的价格或具备的价值。投资价值：指投资者对物业未来利润的一种判断。2、需求与房地产价格PPQS短期供给曲线DD’PEP’ESS’长期供给曲线D’DP’EPE（区分真实需求和虚拟需求）第二节房地产投资概述一、房地产投资的含义（一)投资１、定义：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。２、分类：实物投资：设备、土地、房屋等等；金融资产投资：股票、债券、期货等等；无形资产投资；商标、版权、专利等等。固定资产投资与流动资金投资直接投资与间接投资生产性投资与非生产性投资短期投资与长期投资（二）房地产投资房地产投资是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务活动中，以获得更大的收益的行为，房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。二、房地产投资种类（一）按对象划分土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资房地产中介服务投资物业管理服务投资（二）按建筑物类型分住宅投资（普通住宅、高档公寓、别墅）商业物业投资（含商场、购物中心、超市、批发时市场）工业厂房、仓库投资办公楼投资旅馆用房地产（酒店、宾馆、度假村、旅店）娱乐用房地产（游乐场、娱乐城、康乐中心）餐饮用房地产（酒楼、美食城、餐馆、快餐店）（三）按投资的形式分１、房地产直接投资房地产开发投资房地产置业投资２、房地产间接投资购买房地产上市公司股票购买房地产企业债券购买房地产信托基金购买住房抵押贷款证券三、房地产投资的特点投资量大，投资回收期长。投资的保值增值性投资不确定因素多，风险大投资技巧性强、运作复杂投资流动性差投资对象的固定性对专业知识和经验有一定的依赖性具有较高的财务杠杆优点：（１）有形的投资（２）通货膨胀中的保值手段（３）易于融资性（４）投资回报高（５）收益的多重性缺点：（１）投资量大，支出集中性强（２）投资合作性强（３）投资回收期长（４）投资风险大（５）投资技巧性强（６）投资流动性差（７）投资的固定性四、房地产项目投资的过程１、项目：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。2、项目的周期（项目寿命期）：项目从开始到结束的寿命周期,是项目工作在时序上的安排.项目周期三大阶段：（1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期.市场调查、投资机会研究、项目建议投资方案策划、投资方案可行性研究项目评估、项目决策（2）投资实施期：从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期项目设计、施工建设（发包）管理设备采购、安装、竣工验收市场推广、市场营销（3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期生产经营、设施管理租赁经营、物业管理营销促销DM-

开发管理DevelopmentManagementPM–项目管理（建设管理）ProjectManajementFM–设施管理.物业管理FacilityManagement

运营商FM

开发商DMPM

设计方PM

承包商PM

供应商PM投资商DMPMFM３、房地产项目阶段的划分

准备

设计

施工项目实施期项目前期项目使用期４、房地产投资、开发的基本过程收集市场信息，进行综合分析项目初步概念构思、初步可行性研究取得土地使用权项目策划、规划设计项目详细可行性研究项目初步设计及施工图设计项目施工实施项目预售、销售项目经营管理第三节房地产投资分析的基本问题一、研究内容--5W1H问题１、Why--目的、目标分析２、What--投资类型、特征、质量３、Where--地点(地段分析)４、When--时间(时机分析)５、Who--人--（目标客户）６、How--方法—投资原则，投资收益，投资成本，利润、风险大小、风险措施等二、房地产投资的主要目标１、主要是获取利润，也获取无形收益、社会效益及环境效益。２、投资本金的安全性３、投资对象的变现性４、对通货膨胀的防护能力三、房地产投资分析研究目的１、归纳总结房地产投资规律２、分析研究房地产投资运作技巧３、为投资者指示投资方向、预算收益４、减少投资浪费增大投资效益５、减少投资风险，加强风险应对第二章固房地太产投资陡环境分赞析第一节卵房地盐产项目害投资环忠境要素一、腔项目投德资环境泡要素大鸟致分类（一粗）.投资始环境钞：拟损投资头地区度在一却定时廉期内只所具富有的爬能决钥定和堡制约辩项目晚投资显的各克种外浪部境陶况和申条件群的总槐和。1、投恩资环顶境要厚素的摔分类（１矮）按疾要素棒存在仿的物器质形膜态分调类：硬环境离：影响潜项目投发资的各纤种外部白物质条薄件软环境及：影响启项目投壶资的各鸡种社会样经济文枯化条件叮。（２）蝴按要素啊存在的柄范围分泊类:宏观投付资环境异：国家胃、地区纹投资环络境中观投嚷资环境壳：地区满、行业南投资环峡境微观投答资环境扶：地块惊周边及量地块投往资环境（３）雁按要素斯的内容捐分类:政治环曲境社会环桨境法律元环境文化环虎境经济课环境自然环扇境基础伴设施崇环境二、房功地产投临资环境位具体要稻素（一楚）政扶治环慎境１、社仔会秩序２、逮社会镇服务喘：硬瞧件、必态度北、效县率３、制社会举制度宵：决晓策民哭主性娃、管伴理透贿明度些、行具政效棉率及柏廉洁梦性等惊。（二狐）法滚律环粱境１、赌法律编的稳湖定性２、蚕法律悟的完贵备性３、渔法律菌的公劣正性（三惭）社听会环格境１、社人口蛛情况肢：人练口总弦量、忍结构尽、增睁长率惠等２、价嫂值观念（四）壁文化环顿境１、教旨育水准２、谈风俗独习惯（五）摄经济环大境１、叨宏观螺经济绑环境国民咽经济冠运行研：Ｇ菜ＤＰ我、通蕉货膨宰胀等居民滤消费葱：居亭民收课入、石存款钥余额痛、居浇民消蛛费结具构经济尺政策慎：财自政政屈策、疲货币译金融岔政策秘、产涉业政京策２、行梦业市场觉环境市场需绢求量市场供共应量市场购幼买力市场价赔格及竞俊争情况３、还企业皱财务膜环境资金炉：渠看道、旬融资盼成本成本：优税费利润：绢同类项脚目的社千会平均扒利润４、资股源经济普环境人力侍资源土地资古源原材吧料能源（六勇）自居然环税境位置便妨利性：愤离商业某中心的由距离、谊地块配笨套自然风妨光：山摧、河、糟湖、植讯被（七）难基础设榨施１、咱道路共及交鸟通２、能啊源环境渠：天然卸气３、挠给排腐水管千网４、通肚讯设施耀：电视颤、电话暮、宽带亭网５、就电力细设施或：居壤民用泥电、棵工业铁用电第二节币投资禾环境的搬评价方纸法一、冷休热因素椒法（评福价国际度投资环焰境）（一）坝政策的上稳定、誉连续性寺：冷、救热（二）艇市场机庭会：冷嘱、热（三）性经济发菠展及成嘴绩：冷供、热（四疤）文粗化一侦体化并：冷冒、热（五卵）法争律公满正、躬完备兼性：倘冷热（六）薄实质性券障碍：曾冷、热（七）杯地理及摔文化差曲异：冷絮、热这是栏对某侵国或赞某地笨区粗废略的料投资馒环境护评价职，是叠一种央基础揉性的误投资指环境坑分析好方法碧。二、多誉因素等芹级尺度趴法主要券用于饲国际碎投资洪环境就分析御，从征８个利方面震评价众某国字或地余区投屯资气售候。营每个扰因素排划分斩成不奖同等良级，框赋予伍不同耕的分巴值，芦分别滚为０畏、２恰、４氧、６挨、８顶、１忆０、娃１２阅、１胖４、烧１６阿、１龙８、耀２０鸡分。三、轰多因修素系延统评脚价法１、多纯因素评目估法从多个陡角度赋纺予环境耕因素指雅标不同标的分值稻，然后旧按不同咸的权重楚累计分载数。２、养综合陪评价乞法通过粒建立拴环境午因素教的层蝇次分努析结嫌构，班确定粪同层麻环境片因素偿的不耻同权阀重计厉算不跳同投挂资环与境的桐分值陕，从艳而确茎定投尝资环迫境的旗优劣裹。四、关伟键因素蔬评价法从影建响投昂资环航境的丹众多习因素纵中，锡找出命影响妇投资蝴动机低的关盗键因善素，姥然后仇根据慎这些拢因素鹅用因析素分沙析法驶进行撞评价棕。第三章站房地波产市场喜分析第一结节吧房地谣产市期场调冈查一、鸡房地乡丰产市础场调歼查研浮究的黎误区轻视断调研耐（三市场比太大孙了，罚做都栋做不置过来幕，还氧调研另干什爽么？资）轻信调引研（只溜要有调翻研，只奇要委托私专业机铲构做调她研，一城切都万护事大吉扇？）盲目口调研（不呀考虑烧实际责需要善，在则不把趴握调员研方殿向、妹不对淹调研型方法阔进行潜把关绵的情牺况下针贸然溪实施扎调研魔）二、糟信息裂收集泊的原瞎则１、浅可靠努性２、及乌时性３、抄系统怀性４、绸适用脚性５、挖经济厉性三、房睛地产市巷场调查考阶段划稀分房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段房地产窗市场调炮查的步蔑骤一、输准备西阶段二、涉实施绕阶段三、斥分析愚和总眉结阶慰段1.提出栽问题便，确吃定目郑标2.初步慈情况课分析抹（非爹正式防调查湾）3.制定调袍查方案罗、计划4.建立固调查绳组织5.收集剪第二视手资凑料6.收集第陕一手资特料7.数据的咸分析与买解释8.编写调假研报告9.总结龟、反遮馈四、舱房地基产市选场调槽查程最序五、杜市场理信息垒来源１、政吃府部门各项政榨策法规帆、文件吃通知、狮统计资枯料定期皂发布牛的土棋地相戏关信各息、彩房产猫信息阻、规败划资恒料２、疑企业谢内部财务资计料统计资蒙料业务旧资料其他平副时收集撕的资料点、文件３、岗消费沃者消费而者购肥买动赶机消费塞偏好消费态监度４、移竞争晨对手竞争核对手何楼盘持资料竞争对停手的发套展战、滴各种策枯略５、射咨询抢单位咨询公弄司营销久策划店公司市场使调查钞公司６、媒骆体报纸网络专业与杂志电视会展弦资料７、各偏种展示华会、交裹易会六、房港地产市谎场调查楼的主要泳内容（一爪）宏蕉观经至济环姜境调市查１、宏当观经济写运行情谈况２、歼房地偏产相墨关政桐策法辽规３、居轰民消费卧情况（二尿）区转域房偷地产播环境哥调查１、区滔域及城慌市发展娘规划２、岭地方歇房地风产政幅策３、陈城市冷或区娃域房栗地产乡丰需求４、秋各板他块的本供给数情况５、祥房地途产交痒易价进格６、斗区域浑或城斑市产却业布卫局、释居民晴收入联状况（三）湾房地产路微观环蛛境调查１、竞侄争对手汪情况调慎查２、虽消费奶者调熔查３、期地块睛环境栗调查晶：交足通设唇施、圾配套领建设尾、自填然环永境、挨文化撑环境充、社壮会治疤安状妹况、息周边短建筑富物情老况、译未来疤规划蛙。七、房界地产市忙场调查扫的方法（一惰）访抽问法自拟哨调查叨提纲慕或调牢查问杏卷组演织访送谈：１、衣面谈屯调查２、雹电话浮调查３、问梁卷调查（二非）观吐察法到售楼宣现场和兼施工现担场进行举观察、会记录。（三）办实验法将调查暖范围缩箭小到一三个较小馒的范围猜进行实律验后得饱出一定决的结果旧，然后阶推广或妈应用。（四）厦二手文嗓献调查翅法（五凤）普宗查与临重点开调查（六握）随亚机抽这样调喊查简单随训机抽样旁：需掌垃握全部较总体等距离杨随机抽民样：须挤有全体高总体的漏资料分层随冰机抽样稿：分群随格机抽样遇：多阶送段时应吓用（七历）非任随机门抽样菊调查１、任免意抽样僻：任选德选择若友干人进鸽行抽样膜，由称膜偶遇抽鼠样。２、主粪观抽样铜：又称厉判断抽湿样，市们场调查绘者根据唉自己的条主观判露断进行馅抽样。３、改定额次抽样吸：又宰称配登额抽壶样，坐将总申体分纵成若辨干类蔬别，躺按照船一定枪比例废在各粉类中您分配钱样本及单位牺数额反，并悬且按旁照各兰类数兰额任男意或够者主牺观抽脾样。第二节终房地浪产市场皮预测一、衬房地陪产投箩资市书场预劝测的捏内容１、垮市场鹊需求慨预测２、供薯给预测３、价悟格预测４、市钢场竞争外预测５、假突发卧事件玻影响罗预测二、房病地产投谦资市场疲预测的茎方法１、德茄尔菲法２、专传家座谈础法２、阶时间灾序列检法简单移伍动平均而法加权移妄动平均奇法指数平弄滑法３、录回归初分析恳法一元姓线性亚回归多元线躁性回归三、遵房地外产投离资分谱析的心种类１、朗定性胞分析２、年定量陪分析径：技鼓术经说济方奋法第四章耕不同消类型房敬地产投活资分析一、土巷地投资命分析１、览土地剥出让筛：招罩、拍哗、挂墓、协侮议２、土翠地储备均：政府港储备与蛇企业储络备３、由土地访整理承与开推发４、敢土地响转让５、土痛地入股扮份投资二、食住宅资投资镜分析１、岩市场瘦需求挖分析有效需词求与潜买在需求家庭堡规模责、家范庭收遮入生活低方式消费偏由好２、区疫位选择交通配套３、矩质量４、浓户型岭、规线划三、油商业联用房砖投资佳分析1、地臭段2、商圈3、经想营环筒境4、建仅筑规伴划、物设计5、交通父、人流广量6、硬件债设施四、写旅字楼市蜜场分析1、地段歇选择2、写廊字楼是经营两环境3、建筑跑设计4、设备斯配置第五何章拖房地匀产投臂资策爽略第一丛节批投搂资时减机一、客丘观时机1、经托济周掌期2、股峰市行葬情3、国际坏形势4、城市质规划5、利跑率、脚汇率6、国卸际贸脂易顺记差7、通摸货膨民胀8、消潮费者次存款诸情况9、产桂业政牲策二、主醒观时机个人章根据臭信息欲作出狭的判雄断：1、经济验周期的鸡萧条期2、通听货膨普胀来孩临之器前3、房地效产业的抵低谷期4、预期第二节权投暑资地段氏选择一、地笛理位置1、交体通条算件：砌多样暮性、投便捷蛾性、误可通申达性2、离市舍中心和哗主要商御场的距塌离3、配户套设鹊施成司熟度羽：学甘校、旺超市甜、银则行、送娱乐焰设施二、社泥会环境1、治安齐状况2、文伪化气悔息三、迅自然前环境1、自然简景观：咏公园、群河流、困山脉、仁湖、海住、湿地沸、植被剂等2、空气绵质量：学味道、屑悬浮物3、噪音出污染情滩况4、未来慌城市景苦观规划第三节最房地叹产投资典的质量一、忙建筑菌质量二、阵物业貌管理探、服拔务质环量第六监章俭房地倾产投津资成围本与意税费一、诉房地医产开双发投庙资成紫本1、建窑设投孤资：土地姓费用前期工楼程费、纸政府规闲费建安蝴工程眯费基础朝设施肺建设爆费公共配静套建设绵费其他费脾用三大费殿用（销柿售费用庭、管理凤费用、足财务费舌用）不可预旷见费2、经河营资刑金：成用于旺周转牧的少摆量资惕金，不计线入成羊本房地毁产总在投资练估算职表二、开熊发税费1、营鼠业税大及附嫌加2、增订值税3、契税4、所尊得税5、产带权登科记费6、交壤易手佩续费7、印花赠税8、工辞本费三、步出租乖或自缺营项灵目投回资1、运钞营费朽用2、修撞理费近用第七章汤房地愧产投资喜收益分出析第一留节错概述一、房蓄地产投毛资收益反分类现金悟流量押：租是金收醋入减挎去各字种支良出后积的余或额避税收替入：提干取折旧剑而降低翠纳税基看数带来渠的收益销售警收益自：销丈售收惕入减吓去开尚发经屈营成饶本无形收险益：心捕理享受毯，知名逐度二、怜投资致收益朴的构孟成管理报播酬：投骑资者付粮出劳动珠的应得红报酬风险赞报酬音：比学储蓄套风险怀大银行开利息构：失峰去存炕入银涌行赚仇取利使息的跌权第二节耐房地话产投资苗收益估断算一、经纹营收入震估算１、租违售方案砌的确定租售微方式误及比裹例租售骄面积销售词进度租金蜜及售宿价付款方杨式２、若估算洲经营爱收入销售收喝入出租岗收入纺：商喂场、游店面骗、车至库、模办公喊楼销售庸收入谢与经岗营税尊金及贱附加灶估算最表二、辨房地戚产产旋品定敌价方娃法（一）婶成本导口向定价1、成本乳加成法2、目状标利秩润法（二棉）需浊求导裕向定获价1、消脑费者歌认知姐定价2、品牌觉价值定手价（三暴）竞值争导筑向定您价法1、领导件定价法2、挑见战定泊价法3、随行忆就市定戚价法第八戚章红房地著产投惊资财影务分谁析第一想节塑财务提报表一、财千务分析举的目的1、反鸽映项储目的扯盈利萄能力2、反映游项目的嫩清偿能涂力3、反映甘项目的河资金平删能能力二、报汪表的类勺别（一快）基凭本报扶表1、现金谜流量表2、损强益表3、资金梅来源与昂运用表4、资产宴负债表（二挂）辅嫂助报斯表1、项目公总投资抗估算表2、经营哥成本表卡（需要问分摊）3、房地塔产开发茧成本细嗓项估算名表建安匠成本泼估算丘表公共配利套设施肠建设估饿算表基础设国施建设鞋估算表4、开发挥期税费5、销化售收俩入与胸经营壮税金慕及附确加估那算表6、投资泽计划与蹄资金筹赌措表7、借助款还耕本付盲息估陵算表房地产搜开发项雕目全部话投资现择金流量谁表房地产圣开发项康目资本犯金现金锹流量表资金极来源猪与运筋用表损益表名词俭界定颤：1.经营资安金：房昼地产开职发企业访用于日士常周转届的资金2.经营成诵本：房缘瑞地产产酸品出售究时，将今开发产凭品成本唐按有关贝财务会情计制度谋结转的孩成本，惭包括土坚地转让烘成本、诉房地产宗销售成伪本。对鞋于分期凳收款的舒房地产弊项目，涉可以按收照当期巩收入占柔全部销塑售收入栽的比例其，计算敲本期应倦结转的抖经营成谜本。3.开发建柳设完成堡后，开缴发企业尼可能形独成固定撤资产、狡无形资唯产和递锁延资产予。固定资里产：包轰括开发橡企业办努公用房论、以及集自营的珍商服用抹房。无形资明产：主晌要指土增地使用爹权递延资夏产：主墨要指开假办费4、管理枣费用：丛包括管化理人员雾工资、妥福利、肾办公费察、差旅赠费、折脊旧费、零修理费星、工会浅经费、塘劳动保茎险费、残咨询费戚、董事差会费、炕审计费烫、诉讼旧费、排神污费、懂绿化费终、房地尸产税、肾车船使振用税、夺土地使存用税、看无形资椅产摊销坚、开办撒费摊销训、业务流招待费返、坏帐哪损失、阻存货盘相亏以及扶其他管杨理费用变。5、销敲售费股用：唱包括吉销售瓣人员衡工资涉、奖誓金、费福利辆、福访利、意差旅桨费、托售楼籍中心巩折旧贼费、膨修理服费、叉物料繁消耗占费、镰广告聚费、膏宣传闸费、长代销周费、弱销售眼服务稍费、烫预售形许可打证申绑领费登等。6、运营读费用：恳指开发翼完成后解，在项齐目经营侮期间发轰生的各谷种运营艺费用，惜包括管扬理和销箩售费用第九统章抢房地漆产投艘资风剖险分匆析第一节雾房地赌产投资衰风险概托述一、雾风险迫的含扯义风险是茧反映一仓种特殊枝的事件羞，这种恶事件会提带来多妈个不确档定的结闹果，而魔且每一派个不确屿定的结展果的出霸现都有懒一个可就测定的约概率值跟，是对进未来行扇为的决舞策及客始观条件柄不确定伙性而可发能引致弊后果与用预定目特标值的悉多种负废偏离的雁综合。二、均房地棉产投佳资风挥险的此特点1、变现们性差2、客观轧性3、多宴样性4、相对等性5、风手险与颠收益其的对仇称性风险收益最低收端益0三、粥房地额产投闷资风迅险的追类型（一圈）按篇风险电效益循分1、纯加粹风籍险：草只有耕损失雄的风硬险2、投谢机风鹿险：粥既可戚能是脱损失园也可许能是戴收益（二助）按慈风险宵的性警质分1、静态贪风险：除自然灾歪害和意喜外事故2、动链态风裕险：剩经营范和市剥场变蔑化带撑来的勤风险（三）师系统性硬风险和山非系统翼性风险房地产投资风险系统风肃险非系陶统风暖险通货滚膨胀问风险市场驾风险周期风走险政策赛风险利率风叮险国际共风险经营撕管理柔风险财务风罪险其他甜个别判风险（四乌）根源据风额险性羽质分１、批政策获风险２、社但会风险嘴：城市絮规划、魄区域发斩展规划公众干柴预、治槐安风险３、经驳济风险助：市场文风险、蹦财务风余险、融击资风险特、地价示风险４、技劣术风险５、自雾然风险６、国粗际风险第二丢节吊房地北产投栋资风蔑险分把析方草法一、河定性鞠分析１、专椅家会议束法２、股德尔处菲法３、幕赴景分析会法二、定院量分析都（风险锣度量）１、叙盈亏混平衡灾分析扮（略扬）２、修敏感念性分腥析（溉略）３、概拉率分析规（略）第三节找房地秃产投资源风险防漏范与控棋制一、兼风险谎防范１、惹风险步自留风险锹收益术较大问时，扭投资神者主语动自致留风但险２、弟风险趣转移契约僚性转事移：射预售池、工挂程合债同、策保险项目拆资产上证券被化：轨股票趟、债妥券、际信托３、浮投资绵组合柿：按连地域絮组合栏、不趁同类呼型组坟合、任不同糕时间炊组合厅等４、风婶险防范在风险榜发生前凯采取有塘效措施懒防范风我险发生硬或使其示损失降裹低。防止风企险源发起生对风险括因素进促行隔离加强风对投画资者陡保护猛，减挨少损稀失５、猴风险桨回避对投资首风险进即行识别尽后，主桥动避开篮风险源努的行为二、钩风险仿控制１、选皂择投资描风险小亦的项目２、通葬过投资棚组合降哪低整体赛投资风撇险３、通本过市场半调查，助主动调与整以降哥低风险４、加干强经营符管理５、脑通过海企业速联合升，并扬购降阴低风指险第十章斧房地臣产估价第一节牛房地察产估价莲概述一、房杰地产估何价的概子念指房地羊产专业波估价人紫员，根毫据估价怨目的，走遵循估芒价原则封，按照喘估价程络序，采济用科学央的估价储方法，殊并结合角估价经幅验对影榆响房地黄产价格混的因素挎进行分奖析，对梅房地产梦最可能虎实现的沈合理价卖格作出唇推测和宏估计。二、骆估价熔目的买卖入股交换抵押课税保险典当纠纷处换理合资、即合作经档营企业置兼并企业承杠包经营三、权房地塑产专怀业估府价人产员是指思经房诉地产劈燕估价设师考孙试合刊格，辜由注烧册管脆理部伙门审委定注半册，枪取得燃资格散证书趁后从缘瑞事房艰地产蹈经济逼价值常评估侍，并邮将其踏结果偶用价戴格来删表示搜的专填业技盘术人擦员。四、估胜价原则是人积们在湾房地究产估供价实隐践和周理论旷探索扔中，寻基于含对房寸地产急价格透形成讨运动勺客观贼规律艳的认锣识，旅所总坚结出放的一问些简迷明扼索要的予在估扩价活艰动中纯应遵眯循的缎法则证、标悔准和扒应注合意的随问题袜。１、合蜘法原则２、最胞佳使用挖原则３、催供求翠原则４、替场代原则５、爸公平广原则６、估烘价期日航原则７、供预期宫原则五、房道地产评凳估的程覆序（一）顶明确估津价基本丈事项１、络明确际估价斯对象２、塔明确默估价扎目的３、明槽确估价挣时点（二凡）初啦选估朗价方调法（三魂）确衫定估步价人略员（四）腥制定估笨价作业继计划（五芳）实压地踏迈勘（六圾）收暂集整酬理资间料（七）垦选择估柳价方法狼正式估饮算（八再）确穗定估率价结迹果（九）行撰写估赵价报告（十驳）提挽交报创告六、估拿价方法１、旧收益途还原镜法２、布市场做比较呢法３、重培置成本挂法４、假糕设开发羡法第二节赌收益乏还原法魂及其应龄用一、收读益还原宗法原理１、创无限忽期２、有光限年份３、柱最一揉般性傅情形４、收污益还原惩法中的县纯收益蚂Ａ客观收贫益：应挠指正常趴收益，请排除偶岛然收益纯收慕益如倘含无温形收武益也愧应计漏算５、还协原利率便（资本荒化率）吨的计算实质跨上指阻与估雾价对遇象具此有同劈燕等风绞险对半应的墨投资专收益喇率。收益价厨格比较凯法。在阳市场上遥寻找同渗类房产棕的收益岗率比较斧后确定蛇还原利好率的方榆法。累加法扫。＝无闭风险报愧酬率+风险报仰酬率+适当浪补偿收益驼排序提插入秘法二、适星用范围对于义具有肆收益膨的住抹房、惭仓库奋、商谦业用所房、糠酒点概、写弱字楼订、农沾地等应都适探用。掠它不艘限于咸估价慰对象热本身部是否密有收唇益，荣只要贫估价亚对象堤同类酒物业捞具有案收益纠的能分力即父可。对于政柏府办公永楼、学标校、公爆园等公饭用、公展共建筑搂物，收欣益法大粮都不适躲用三、育应用捏举例（一）惭估价对焦象情况该建橡筑物悠为出呈租写仅字楼土地面虎积１２赖０００盯㎡建筑设面积晚５２果００援０㎡建筑钉结构亏为钢辰筋混别凝土建筑层乳数２２芬Ｆ土地元使用瞧年限授５０伴年（浅自１按９８元７年铜起）（二）雾估价要忠求需要评祥估该宗责房地产200勿8年1月的辜买卖劳价格（三仿）评脊估过嫩程1、初梢步选怕用估喜价方央法：失收益库还原效法2、收集折资料可出扶租的排净面伐积：31宁20授0㎡，占60%；其印余部罢分为益公共筝通道戴，大叔楼管掉理用量房和奏其他分占用电面积滚。月租耀金：35美元/月.障㎡，按净朴面积计模算；出租津率：炭平均顷为90润%；建筑物磁原值：55县00万美元家具鸭设备巴原值顺：50眨0万美元经营确费用摔：10万美泪元/月房产荒税：急按建炼筑物旗原值嘱扣减30疑%的余值酷的1.柴2%计算（生每年）营业税服几其他谎：月收禽入的5%3、计带算总进收益年收益=31尿200吴×35钞×12塌×90婶%=1完176茎.36万4、计算吗总费用折旧控费：荒房屋雾使用押年限50年，舍家具系折旧郑年限10年，逆残值40%年折蜡旧费=55腐00/探50+糊500（1-4争0%）/10=15荣8万经营费勒用：10凑×1刊2=串12碰0万房产税油：550勾0×0肆.7×袖1.2郑%=4反6万其他税揪费：11农76枪.3晌6×始6%旬=7择0.芒76年总撕费用蒸：158营+12基0+4岂6+7忆0.7协6=3表94.跟76万5、计算免年纯收罩益=年总收挨益-年总费灭用=7摸84酱.6万6、计算变估价对均象价格第三田节现市场胸比较巡寿法一、霜概念掉与原表理1、概寇念：伏将估清价对芝象与梳其所烟在区白域已杠交易洋类似恢房地颗产进售行比匙较，受并识晒别差糕异，浙以此干估算市估价请对象脆在正宁常市喝场下馋的价应格或页价值雄的方项法。2、原理麦：理论田依据是慎替代原痰则，在恶正常市盒场条件