房地产开发项目实施管理

房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目招投标房地产开发项目质量、成本与进度管理房地产开发项目合同管理房地产开发项目竣工验收6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.1房地产开发项目实施管理的涵义6.1.2房地产开发项目实施管理的内容6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.1房地产开发项目实施管理的涵义

房地产开发项目实施是一项复杂的系统工程，开发过程涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等众多部门、单位以及最终用户。因此，房地产开发项目实施必须要有一整套科学的管理保证体系，对开发全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调和控制，才能确保项目目标的实现。成果性目标：指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等，以及城市规划、土地利用规划等条件制约。6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.2房地产开发项目实施管理的内容三控两管一协调质量控制成本控制进度控制

四控：安全控制合同管理信息管理6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.2房地产开发项目实施管理的内容

对房地产企业而言，以最快的速度、最低的成本向客户提供高质量的房产是项目最终目标。因此，质量、成本和进度控制是房地产开发项目实施管理的核心。进度→快好←质量成本→高6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.2房地产开发项目勘察设计招投标6.2.3房地产开发项目施工招投标6.2.4房地产开发项目监理招投标6.2.5房地产开发项目物资采购招投标6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.1房地产开发项目招投标的范围6.2.1.2房地产开发项目招标的方式6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.1房地产开发项目招投标的范围《招标投标法》

第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

……《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；（二）科技、教育、文化等项目；（三）体育、旅游等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（六）其他公用事业项目。6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.1房地产开发项目招投标的范围勘察设计施工监理物资采购其他《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（2003）第七条招标人可以依据工程建设项目的不同特点，实行勘察设计一次性总体招标；也可以在保证项目完整性、连续性的前提下，按照技术要求实行分段或分项招标。6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.1房地产开发项目招投标的范围勘察设计施工监理物资采购其他《建筑法》

第二十四条提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.3房地产开发项目招标的方式公开招标邀请招标议标

在我国不属于法定招标方式，但实践中常见，其实质为谈判性采购，即采购双方通过一对一谈判最终达到采购目的。议标不具有公开性和竞争性。6.3.1房地产开发项目质量控制6.3.2房地产开发项目成本控制6.3.3房地产开发项目进度控制6.3.1房地产项目质量控制6.3.1.1房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1.2房地产开发项目质量控制目标6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施6.3.1房地产项目质量管理房地产项目质量有广义和狭义之分：广义

-从建设方的角度来看，房地产开发项目质量包括项目每一个环节的质量，如地段选择质量、投资决策质量、前期策划质量、规划设计质量、施工质量、市场推广质量、物业管理质量等；狭义-狭义的房地产开发项目质量主要是指国家和地方性法规、技术标准、设计文件及合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求，有时甚至专指施工质量。6.3.1.1房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1房地产项目质量管理

房地产开发项目质量管理是指房地产开发企业及其委托的监理单位，对项目的设计、施工和竣工验收等各个阶段的质量进行全面管理，通过贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，保证项目质量总体目标的实现。在现行的建设管理体制下，开发企业主要对项目实施全过程进行质量监督、协调和决策，而具体的质量监督工作（如工序质量、分项和分部工程质量）主要由监理工程师负责。（P228）6.3.1.1房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1房地产项目质量管理房地产开发项目质量管理的特点：质量形成过程复杂，影响因素多质量波动大质量变异大质量的隐蔽性终检局限大6.3.1.1房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.甲3.塞1绵房地啊产项嚷目质荣量管鱼理6.3跃.1.论2房地产灵开发项置目质量新控制目闪标房地产亮开发项留目质量呜控制的艺总体目荷标：项四目建设购必须符欢合国家购及地方问性法规鹿、技术丽标准和汤規范以包及工程掀建设合丈同要求缘瑞。房地产开发项目质量控制总体目标分解6.族3.抢1袋房地偶产项愧目质效量管此理6.3跟.1.旷2房地临产开赶发项逢目质佛量控拢制目赛标房地产锦开发项僵目质量悠控制的疗总体目神标：项延目建设绞必须符沈合国家糕及地方还性法规往、技术嚼标准和节規范以稿及工程码建设合役同要求齐。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统分解一般在在设计任它务书中套反映，混是用户第（建设握单位、贿开发商兰）基本成质量要足求、建翠筑设计剧规范和挑有关法天规、标拢准的综奇合反映纳。6.3陡.1纺房地产吨项目质衫量管理6.归3.讨1.蜂2房地产剪开发项苏目质量枣控制目而标房地产首开发项观目质量拔控制的猜总体目懂标：项微目建设葱必须符莲合国家画及地方牵性法规梨、技术翅标准和内規范以滔及工程材建设合棚同要求逢。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统分解材料及群设备质谁量是项鄙目的质寺量基础医。用户拨直接提境出质量炒标准或油控制技膝术参数糠或者用筋户提出顽基本条咬件后，策由设计翅人员确差定质量煤标准。6.疑3.网1坛房地殿产项思目质水量管计理6.3坑.1.扁2房地响产开穿发项爱目质伸量控猴制目屯标房地产丢开发项夹目质量略控制的谁总体目红标：项栏目建设混必须符玻合国家犬及地方钉性法规富、技术搁标准和鲁規范以助及工程应建设合陷同要求岛。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统土建施工和设备安装质量子系统分解土建裙施工煎和设灿备安甚装质徒量控录制指器标是受设计眯意图蚀、施没工及萍安装街合同窑要求村、施吗工规林范及驼操作生规程宪、质桑量标嫁准等屡的综根合体馆现。6.旱3.掩1都房地册产项赏目质条量管贼理6.3赏.1.没3房地杯产开帅发项信目质爽量控贺制的绑实施事前控丑制事中右控制事后季控制工程菊项目倍质量睡控制乳过程6.3慈.1背房地产棉项目质右量管理6.3澡.1.瓣3房地产薄开发项捉目质量万控制的芒实施设计阶昼段质量禾控制（程事前控斩制）施工砌阶段肚质量颈控制缸（事胃中控引制）竣工桃验收胖阶段贴质量落控制需（事就后控检制）6.锄3.证1险房地佳产项字目质流量管鲁理6.帆3.休1.乞3房地产佩开发项贺目质量唤控制的禾实施设计聪阶段怠质量咏控制沃（事违前控眼制）先天不劝足必将垒带来后尘患无穷在现太代工瘦程中璃，要望求设油计提蔑供的到信息痰越来勇越多录，设慢计中股的任译何错前误都结可能川会被创放大刊，引婚起更烧大的梯失误外。有统计叼资料表清明，工省程产生丧质量问稿题的影智响因素等，其重蔬要程度蚊依次为限：设计的蓄问题40其.1％施工漆责任29.继3％材料问托题14.钞5％使用责诞任9.和0％其缸它8-款9.桐1％因此，程设计阶尖段是影竖响工程宽项目质仅量的决习定性环尊节。设计阶伞段质量垃控制实锹施：初步设酬计阶段去：优选另设计低单位优选设店计方案施工图胡设计阶较段建立日设计乐经理栏质量蜓责任唐制设计质起量跟踪6.嫂3.欲1祝房地去产项洽目质常量管津理6.3劳.1.悬3房地田产开耽发项魄目质北量控矿制的吧实施设计尸阶段受质量住控制拾（事赶前控之制）设计阶裂段质量耀控制实裙施：初步设占计阶段揭：优选设辅计单位优选名设计伞方案施工梨图设批计阶大段建立设峡计经理饶质量责记任制设计质筹量跟踪为保证蜡设计质求量，房弊地产开御发企业艳应建立吐设计经尝理质量品责任制床，对设或计工作起进行组粒织、协美调、监怕督和检寄查；对绑一些大奋的、技品术复杂难的项目他工程，剧应委托不设计监速理或聘巨请咨询为专家，稀对设计钟成果进亲行审查或。6.叹3.婚1愉房地旧产项救目质京量管模理6.3班.1.杂3房地对产开脏发项坟目质助量控漏制的霞实施设计如阶段碎质量泊控制厕（事挡前控六制）设计贯阶段银质量剂控制弹实施闹：初步错设计狡阶段禾：优选蔬设计话单位优选竟设计悬方案施工走图设饭计阶俭段建立设嗽计经理岂质量责默任制设计销质量咳跟踪在设计咸过程中矿（尤其肠是阶段礼性设计货完成时不），项卖目设计抄主管人登员应以遭设计招呆标文件侧、设计霸合同、孤政府有荷关批文议、各项舱技术规袋范及相沈关资料季为依据搞，对设料计文件雷和图纸烧进行深雷入细致对的审核箭。审核恢中发矿现不鉴符合地标准慈和要简求的否（如医过分皇设计街、设券计不在足）俯，设团计单氏位应吵及时竟进行竿修改筝，以与保证钉设计秆质量谦。6.3括.1挡房地产窜项目质迟量管理6.岔3.输1.练3房地独产开雪发项闻目质盟量控玩制的授实施施工行阶段观质量竟控制影响施蜂工质量旷的因素-“人、渣机、责料、勒法、悬环”工序征质量改控制6.3另.1每房地产堵项目质那量管理6.3错.1.尾3房地产李开发项概目质量甜控制的阳实施施工阶孩段质量鞠控制影响夫施工释质量湾的因庙素-“人、估机、叉料、殖法、掠环”人人是质目量的创奴造者，驱质量控坊制必须搁以人为悠核心。勒发挥人迎的积极晓性、创恐造性；挂增强人仰的责任礼感，树威立质量版第一的引思想；后提高人禁的素质沟，以人兄的工作寺质量确恳保工序券质量、阔工程质负量。施工令队伍泰及人笨员质位量控拒制监理队裂伍及人雕员质量德控制6.常3.正1刻房地啊产项订目质捞量管堂理6.3圈.1.受3房地产浓开发项藏目质量盈控制的求实施施工蚀阶段扁质量四控制影响施解工质量虾的因素-“人、辞机、塌料、占法、燥环”机包括占施工封机械帝、安宫全设旋施、傅测量仁仪器贩、检驱测仪矩器等究。料包括性工程树所需暂的原为材料挤、半能成品湿、构蚂配件袄和永矮久性垃设备命等。馅工程待所需钩的原惨材料心、半殖成品手、构呜配件巧、设壁备等哲，将肚成为步永久芹性工爬程的蜜组成芹部分余，其兄质量坚应当市从采忌购、罪加工鹿制造倦、运冬输、纪装卸摊、存君放、烈检验菌等方朋面进模行系葡统地寨全过只程地塔监督罗与控村制。6.棕3.旺1掀房地腔产项抬目质封量管言理6.迅3.帖1.京3房地产册开发项朽目质量仁控制的统实施施工好阶段晨质量冠控制影响聋施工钳质量掀的因贡素-“人、机高、料、开法、环”法包含东整个航建设薪周期吓内所抱采取徐的技糕术方圈案、可工艺六流程恐、组玻织措看施、嫁检测敲手段秘、施庆工组手织设宝计等偷。环包括工捕程技术生环境、皂工程作枯业环境菜、工程侵管理环膝境以及环周边环糕境等。6.3泪.1年房地产善项目质延量管理6.都3.百1.狡3房地产共开发项岩目质量邮控制的斜实施施工阶晋段质量质控制工序质冻量控制工序质甘量控制论，是对摄工序活急动条件凯和工序捡活动效遮果的质脉量控制毫，从而咏达到对哄整个项挡目的质甩量控制茅。工序平质量羡控制悼的原鉴则：严格遵古守工艺丢规程主动剖控制情工序善活动芽条件醒的质途量及时凶检验行工序和活动鹅效果窑的质椅量合理设现置工序质语量控制蝇点（P22施9），分滴析其纹在工饥序进含行过着程中策可能眨出现炭的质更量问自题或镰造成挑的质办量隐浪患，冬对其系加以葡严格营控制垂。6.3群.1益房地产苹项目质皱量管理6.3自.1.峡3房地产压开发项确目质量研控制的逝实施竣工束验收肥阶段欢质量滥控制播及保唉修《城市房倒地产开让发经营遇管理条拘例》第十七原条规定肾：房地产颂开发项差目竣工盛，经验魂收合格慎后，方徒可交付蒙使用；氏未经验完收或者导验收不巨合格的闸，不得浊交付使妈用。《建设歌工程亦质量班管理示条例》第十食六条畏：建设单尿位收到访建设工夕程竣工篇报告后劳，应当敬组织设逗计、施百工、工大程监理蛾等有关馒单位进大行竣工百验收。是6.3俊.1笨房地产禁项目质类量管理6.术3.腹1.惠3房地产豪开发项毒目质量执控制的污实施竣工验搁收阶段邪质量控跨制及保恼修竣工验优收（见淹本章第暗五节）房地原产开泳发项膨目质窑量保碗修是房地根产开补发项姜目质照量保火修《房地产巴开发经富营管理别条例》房地碎产开匀发企腰业应隔当对毙其开近发建谅设的梢房地按产开魄发项乘目的念质量搬承担夸责任叫。丧勘察麻、设喇计、宴施工壳、监套理等虽单位办应当犬依照通有关仍法律跨、法辅规的挡规定创或者阶合同问的约毕定，短承担走相应辞的责陵任。《建设貌工程飘质量无管理旅条例》（200俯0）建设工急程实行鞭质量保壶修制度叼。建设份工程在吓保修范起围和保英修期限吼内发生翼质量问煌题的，纲施工单膜位应当牺履行保毛修义务阳，并对倡造成的元损失承治担赔偿圆责任。《房屋建纲筑工程算质量保的修办法》房屋撞建筑起工程筐竣工跪验收冒后，笋在保诊修范敏围和办保修尸期限霉内出蚁现质切量缺证陷（细质量挣不符牧合工朵程建载设强钟制性厕标准埋以及在合同怀的约蓬定）百，施描工单故位应坡当履糕行保亡修义翁务。冒房屋风建筑密工程锻质量块保修添，是吐指对寒在保胀修期慕限内熄出现薯的质香量缺嘉陷，壁予以挨修复洗。房地产欲开发项粥目质量种保修《商品宣住宅尿实行东住宅薯质量啦保证匆书和羡住宅霞使用齐说明粘书制偶度的图规定》房地产敌开发企捆业在向敢用户交硬付销售用的新建肾商品住斯宅时，忆必须提后供《住宅熔质量视保证岗书》，房响地产敞开发迈企业恰按《住宅均质量邪保证族书》的约定弯，承担捏保修责筛任。《商品房馋销售管总理办法》房地产掠开发企牌业应当哨对所售啦商品房蛾承担质颈量保修缝责任。径当事人联应当在倘合同中轧就保修销范围、当保修期族限、保飘修责任盖等内容偶做出约含定。保授修期从腿交付之梳日起计像算。商品志住宅宾的保还修期枕限不侨得低峡于建扮设工闻程承起包单丈位向灾建设单单位除出具医的质邪量保挤修书陡约定兴保修哪期的再存续连期；卖存续胖期少泄于《规定》中确定械的最低宵保修期六限的，御保修期逝不得低硬于《规定》中确定耐的最低蛇保修期疼限。房地缸产项济目成例本管浓理房地党产开鞠发项现目成离本控愈制原桑理房地产币开发项款目成本佛控制的撕实施房地螺产项幕目成府本管青理房地产讯开发项阵目成本尤控制原湾理设置混科学葡的项灰目成演本管缠理目王标设计阶碧段是成渡本控制叛的重点变被热动控喘制为漆主动唯控制采取辰多种奥措施油，进堆行综巴合控堂制对影赶响项杂目投查资超崇额的雕因素懂进行样有效垦控制6.3愤.2今房地产箭项目成肆本管理房地产吼开发项榜目成本跑控制原泉理设置暴科学兰的项威目成旨本管坝理目肺标项目成妈本控制舞阶段性覆目标6.3调.2渗房地产窗项目成件本管理房地产释开发项呜目成本恭控制原它理设计区阶段窝是成趁本控鹿制的客重点6.3沃.2梦房地产勉项目成进本管理房地革产开胃发项咽目成蜂本控扇制原浸理变被动蛾控制为裂主动控西制被动居控制轿方法抛是把桥目标冲值与滤实际叮值比糠较，贩当实泛际值料偏离河目标尚值时小，分途析其喝产生本的原芝因并睡采取长纠偏塌措施横。这粗种静找态控闪制方秘法虽独能发诱现偏洋离，店但不崖能预往防偏盲离，跳更不死能使赔已产信生的饰偏离告消失伐，所牛以只葛能是石被动抗控制彼。20世纪70年代开责始，人骄们将系封统论和富控制论昏的研究闸成果应体用于项员目管理揪，变被缠动控制弹为主动箭控制，酿事先主蚕动采取洞决策措诉施，尽榨可能减前少以至贼于避免捉目标值州与实际毙值的偏族离。6.猫3.怖2熄房地疲产项毒目成冤本管谣理房地产始开发项戒目成本李控制原材理采取炕多种龙措施陡，进班行综呆合控糠制项目投盈资控制耕工作并岭不是单逗纯的经环济工作浙范畴，医要有效姨地控制档项目投如资，还幸必须结绒合技术余、组织谢、合同川和信息障管理等屑多方面梨采取措届施，进仰行综合胆控制。技术雕与经摆济结的合是座项目撑成本格管理胞的最拒有效能手段常。技术载手段租：重视茄多方茶案的跪技术拖经济泛比较咳，择舟优选从用；从技术垦上寻求宣节约投阿资的可幼能性；施工取技术详作必陷要的衡技术流经济圈比较逗论证成，寻苍求经藏济、舰可靠锅的方呜案；施工悬阶段叠控制扮设计逃变更及等。6.计3.哄2袖房地档产项柄目成眠本管步理房地产领开发项珠目成本倦控制原属理采取纺多种悔措施拔，进牺行综着合控健制项目投袜资控制钞工作并嚼不是单暗纯的经呢济工作怜范畴，命要有效脆地控制耐项目投掉资，还形必须结客合技术钩、组织位、合同锣和信息学管理等忌多方面佩采取措梦施，进茄行综合定控制。技术屿与经奏济结舰合是阀项目呆成本述管理绞的最吼有效溉手段伞。经济手围段动态比华较投资冠的计划良值和实望际值，煮对项目组成本进内行动态旷控制；严格济审核疤各项准费用基开支扯。6.3侍.2燃房地产需项目成和本管理房地目产开蚊发项睁目成回本控浴制原丧理对影念响项目目投辫资超骑额的吹因素区进行含有效壮控制人为因故素价格上斯涨各设计猪阶段的滴投资计栋算超过情投资计描划目标规划设星计变更招投标资料党数据除不准廊确，阴投资桥计算庄粗糙不可肺预见等因素6.狡3.积2档房地遍产项筝目成水本管播理房地产佣开发项版目成本少控制的挥实施投资决勾策阶段翠成本管帐理设计阶啦段成本帽管理招投标帖与合同醉洽询阶霞段施工阶众段成本饺管理竣工结溉算阶段严成本管林理6.3坛.2液房地产午项目成密本管理房地产逝开发项握目成本抚控制的谱实施投资决绢策阶段钩成本管岸理投资决幅策阶段屈是项目咬开发中币最为关善键的阶蔬段，直济接影响草整个项奇目的成瓣败。这群一阶段匆所做的壶项目可堵研报告宫、项目讲策划书体以及投改资估算估是成本少控制的桥前提和樱基础。组建何优秀闹的项尸目团迁队成本坑控制宪人员覆要参夹与投引资决败策阶泥段的烛具体罪工作进行详犁细的成陆本分析6.油3.赌2殊房地课产项底目成炸本管换理房地劈燕产开村发项设目成傻本控冬制的挽实施开发酒项目末设计晋阶段逢成本舟管理设计阶紧段的成斗本管理犁工作是才项目开幅发全过隆程成本摆管理的洋关键，真主要包约括：设计前密的投资糊估算项目咬限额风设计实行缠设计弯方案孝招标富制度开展价彻值工程迅应用加强施保工图纸轿会审工搬作6.声3.傅2仪房地饱产项旺目成牵本管偏理房地欢产开城发项哨目成查本控饱制的鞭实施开发展项目鸟设计睬阶段雁成本繁管理根据葵项目厘的建旅设规芹模、蚊技术船方案驰、设风备方勾案、途工程吗方案嚼和项鱼目实昼施进普度等旷对项蹲目总跟投资看进行绢估算奶。投资估攀算是项如目方案认设计和太初步设栽计投资战控制的指依据。设计阶动段的成臭本管理械工作是弱项目开誓发全过川程成本岗管理的漫关键，徐主要包坏括：设计前替的投资螺估算项目限袜额设计实行删设计盲方案坐招标关制度开展价督值工程度应用加强施轰工图纸倾会审工主作6.闲3.蹦2肾房地露产项茅目成武本管县理房地国产开浴发项允目成影本控航制的华实施开发项童目设计携阶段成作本管理为使项露目总投饭资限额管不被超层出，在现初步设渠计开始纤时，开蚀发商应以向设计悦单位提恭出投资滋控制要含求，实状行限额校设计，期避免出傅现“三超”。以批技准的梢可行塔性研斜究及投资只估算控制初步设侵计概算，以练审定疾的初步川设计场概算控制施工伯图设布计；同佳时严锅格控茄制技西术设尚计和刚施工苍图设止计的份不合投理变响更，滩保证宜总投辉资限准额不尖被突监破。设计尼阶段榨的成姜本管段理工集作是啦项目拨开发纪全过盟程成糟本管般理的喉关键吸，主言要包还括：设计前钞的投资仍估算项目税限额剩设计实行排设计党方案浮招标叫制度开展价寻值工程叮应用加强施证工图纸浙会审工颜作6.断3.彩2瞎房地拆产项傲目成她本管蚁理房地缠产开羡发项密目成集本控卖制的杂实施开发顾项目竞设计赛阶段插成本泳管理开发单娃位在委笨托设计耽时应通晒过设计欲招投标淹来选择宅优秀的乡丰设计单挡位，从驳而保证礼设计合偷理性、毯经济性驴。根据我哥国有关脂规定，剃设计合经同估算咳价在50万元人微民币以劝上或者库项目总孝投资额失在30裕00万元人伪民币以掌上的项愿目，必饥须进行爆招标。设计炒阶段困的成闯本管景理工绩作是汽项目完开发彻全过脖程成事本管唤理的喜关键门，主矩要包淡括：设计前枣的投资啊估算项目限忽额设计实行女设计胖方案熊招标悦制度开展母价值奸工程湖应用加强施淋工图纸穿会审工捉作6.泰3.畅2偷房地侦产项板目成甩本管谎理房地蜡产开悬发项床目成愚本控举制的质实施开发项卖目设计分阶段成翻本管理运用针价值盯工程阻进行通设计茶方案逝的优腔化是驾控制委工程否造价阀的最祸有效波途径霉。据计研究郑，价蕉值工碑程运酷用一峡般可镜降低尿原工暮程造茅价的20湖-4贵0％。“造价不热高水平慎高，标社准不高孕质量好痕，面积顾不大功丙能全，坏占地不闯多环境沙美”，是祖对价霞值工究程理棋论引住入房纹地产缓开发际中意混义的干形象果概括甘。设计阶叨段的成房诚本管理么工作是族项目开唉发全过以程成本红管理的只关键，舰主要包拳括：设计前隔的投资善估算项目限飞额设计实行石设计绸方案字招标黎制度开展价娘值工程伤应用加强列施工晚图纸仙会审墙工作6.3奔.2赖房地产秀项目成喂本管理房地黄产开耗发项君目成绵本控栋制的忧实施开发项值目设计享阶段成舍本管理建设单福位组织涝施工单捞位和设默计单位缓进行图皆纸会审倾：设计琴单位向宵施工单疤位进行穿技术交欺底；施兽工单位捆提出图虏纸中存吸在的问逼题和需娇要解决讲的技术宁难题；尘通过三辰方协商桶，拟订偏解决方晒案。通过加险强图纸神会审工彩作，可甩以发现寇图纸错颜误并及耀时进行风改正，兼将工程奥变更的贫发生尽则量控制竟在施工障之前。设计阶惊段的成热本管理炸工作是雁项目开秘发全过李程成本并管理的和关键，况主要包掉括：设计绍前的篮投资赏估算项目晌限额馅设计实行设扭计方案挡招标制爪度开展价唐值工程抬应用加强盏施工匀图纸触会审依工作6.恩3.记2象房地艳产项柔目成雀本管歼理房地希产开开发项加目成行本控轧制的构实施招投标勇与合同给洽询阶般段成本驴管理6.堪3.抬2丽房地剂产项枯目成型本管睬理房地产皆开发项奋目成本与控制的修实施开发项拾目施工偏阶段成企本管理材料（设增备）的采丝式购管运理甲供逆材料甲定灵材料现场缺签证歼管理施工现嗓场签证督作为施厨工期间因各种因中素和条齐件发生缎变化情赴况的真姨实记录劳，是竣庭工结算爹时计算冲预算外低费用的赠原始依臣据，是滤建设工匙程施工虾阶段成乓本管理倍的主要袜组成部哥分。6.晚3.畜2述房地专产项度目成是本管驰理房地器产开够发项窗目成绪本控宿制的密实施竣工吧结算命阶段们成本绝管理—竣工结消算审查竣工结渐算是建欠设工程最造价管韵理的最择后一个乞环节；竣工低结算勉书是肌反映租工程鹅项目砖实际煎造价倍的重差要文占件。审查丙是否披按图央纸及株合同菜约定陷的内假容全崇部完纺成工高作，枝是否激存在巾丢落佩项。审查斥设计篇变更逃内容罪是否拥符合仓规定衰。审查签您证手续绪是否符答合程序房诚与规定木。审查签榆证的内权容是否托准确。6.3红.3遥房地产落项目进讯度管理房地产熄开发项有目进度绿控制是漠指在项馋目实施沟各阶段命，以动害态控制园原理，牛按照项才目进度脖计划监词督检查哲项目实汪施过程过的动态密变化，悦及时采翁取控制恭或协调露措施，垂确保项凑目进度勤目标的烧实现。对于房胖地产开浑发商来朋说，项皮目总进林度目标炼往往就轻是租售事合同中关约定的盯交房时逮间。影响标房地箱产开页发项糕目进领度的婶因素项目进踢度控制正的内容溉与方法项目盾进度卧控制部的实倾施6.刷3.院3咱房地袭产项辨目进垒度管各理6.3茂.3.形1影响房掌地产开鹅发项目初进度的嗓因素人为唯因素政治情因素资金网因素材料、辟设备因径素水文随、地轨质、剩气象贷等自弱然因努素技术炕因素其他不归可预见康的不确坊定性因有素开发商班要求变瞧更设计收或因设圾计不当把而必须留进行设揪计变更漏；向政府斜管理部疮门申请灵审批手沃续的延裙误；图纸供这应不及惩时、不票配套或言者出现言差错；社会牌干扰潮，如蚀市容组整顿授限制移、节扛假日炭交通卖管制凡、临眨近工渴程施颗工干朋扰等令；外界挑条件各限制腥，如冈水电远、交鸭通；安全质职量事故刷的调查弦、分析盈、处理骆及争端植的调解怖与仲裁俭；停工里待料粘；开发孝商资记金出绿现问俯题，庙不能盯及时括向施太工单涝位或引设备沫材料辉供应霸商付介款；施工肠工艺嚷出现精问题及等。6.挪3.枪3棋房地柜产项横目进播度管慎理6.崇3.三3.陡2项目进陆度控制假的内容编制进宴度计划进度计尽划的监醒测与调答整6.3起.3衫房地产僚项目进馆度管理6.屑3.狮3.希2项目竭进度陕控制晃的内鸦容编制窜进度役计划开发项目分层次进度计划表6.叔3.甚3举房地哀产项拿目进况度管或理6.3国.3.旦2项目进牢度控制育的内容进度毕计划绣的监矩测与屿调整通过歪监测拢进度坑计划扰，及砖时掌发握开疾发项友目的榴进展共情况抗；通过烦定期屯检查赵设计仇、施宏工、姥材料茂设备副采购准等的奸进度轿执行盯情况语，及著时发摧现计拘划值并与实绞际值驻的偏奖差，言从而习采取钳有效椅措施缩慧调整片进度戏计划唉，修绢正偏众差，监以保装证项玩目进某度目乌标的狸实现玻。6.泳3.葱3疗房地蜓产项牵目进气度管龟理项目设娘计阶段庭进度控究制项目施论工阶段芦进度控笛制租售进盾度控制6.窑3.熔3.钓3项目进捧度控制以的实施6.陡3.剩3坚房地棚产项果目进唐度管衬理项目阿设计界进度暑控制巨的目棋标就浆是要傻求设折计单质位按细时、赶按质潜、按巩量地尖提供泽施工司图等仔设计讯文件义。开发商炒和设计傍单位签片订设计饮合同时恶，明确膊设计进钟度，并膀以此作区为设计韵进度控概制的依客据。开发商汁要对设址计进度按进行动仪态控制陕。通过绣定期了保解设计糕进度，真并与编栗制的项子目设计芝进度计菊划进行敢比较，晃及时发造现偏差奋，分析最偏差产宗生的原至因，采嫌取相应仇措施，贿加以调炎整。项目设奔计阶段壁进度控喉制项目盖施工估阶段幸进度狠控制租售图进度至控制6.尖3.推3.屑3项目进结度控制摸的实施6.3妻.3漂房地产邪项目进挑度管理根据监旬理文件每报表、尚检查记矛录等资嘉料，将书实际完痛成工程若量与目夸标值进躲行比较甲，分析鼓进度偏矿差，及寒时采取饰措施对罪进度计栽划进行钳调整，办确保总柄进度目侵标的顺翼利实现足。项目设奴计阶段海进度控弹制项目施悼工阶段催进度控渡制租售进乏度控制6.3魔.3.昼3项目隐进度敌控制雪的实替施6.3利.3关房地产矛项目进抓度管理由于房点地产开棋发资金位一部分露来源于禁销售回轿款，所膏以租售膜进度会蠢直接影控响到项蔬目的资贪金筹措佳与投入蹦。租售现进度盆控制疗的依离据是对按照坟项目钉投资既与资膀金筹狗措计邮划编鲜制的源项目国租售勿方案枝。项目设棚计阶段键进度控妄制项目虑施工从阶段渴进度算控制租售进肆度控制6.在3.代3.苍3项目进弓度控制迫的实施6.朗5壳房地绒产开医发项存目竣肌工验眯收6.侧5.赠1房地产新开发项属目竣工听验收的励条件6.5树.2房地静产开跃发项氧目竣堵工验弱收的暑程序6.行5.恨3房地匠产开碍发项下目竣幼工结安算与银竣工杀决算6.5另房地个产开发企项目竣庸工验收6.叛5.规1房地添产开茎发项交目竣垮工验恼收的阿条件据《房屋建龄筑工程景和市政锄基础设等施工程吉竣工验笛收暂行恢规定》（200衣0）第陪五条萍，工语程符腰合下牙列要欲求方缓可进陶行竣捐工验忙收：(一)完成工郊程设计坏和合同费约定的芒各项内咽容。(二)施工单馆位在工栋程完工租后对工冬程质量挪进行了敞检查，暂确认工寸程质量宽符合有元关法律剃、法规听和工程葛建设强灵制性标裳准，符戴合设计螺文件及倾合同要摧求，并翁提出工尘程竣工种报告。瓣工程竣圣工报告段应经项陕目经理盐和施工闲单位有鼠关负责让人审核塘签字。(三)对于蛛委托快监理换的工脆程项肚目，那监理盗单位禁对工句程进傍行了栋质量毕评估梨，具董有完悦整的德监理细资料倘，并灭提出择工程妻质量标评估悦报告创。工百程质列量评草估报打告应呀经总艰监理璃工程腿师和辫监理脊单位膜有关支负责惕人审换核签饰字。6.5芹房地宝产开发爸项目竣炊工验收6.劝5.茄1房地产针开发项彻目竣工幼验收的建条件据《房屋建块筑工程垂和市政正基础设饲施工程恶竣工验毫收暂行泳规定》（200旧0）第阀五条棕，工室程符栽合下酱列要刘求方鱼可进蔬行竣浆工验竿收：(四)勘察套、设龟计单蠢位对润勘察伟、设涌计文择件及差施工西过程肢中由碧设计蚕单位涂签署但的设泰计变斜更通鼻知书谋进行晃了检窑查，悦并提痕出质龄量检弹查报锤告。贤质量鲁检查碗报告聪应经睬该项折目勘斩察、蛛设计们负责咳人和轮勘察能、设乳计单腐位有津关负妻责人伪审核璃签字摇。(五)有完整哲的技术需档案和睬施工管层理资料仁。(六)有工程减使用的涨主要建学筑材料犯、建筑违构配件礼和设备启的进场赔试验报居告。(七)建设恢单位贸已按必合同妹约定南支付兼工程症款。6.召5艘房地守产开继发项您目竣祝工验枯收6.5姨.1房地开产开玩发项贱目竣安工验亡收的法条件据《房屋匆建筑弹工程射和市呆政基鲁础设砌施工罢程竣叉工验结收暂棉行规拴定》（200肝0）第五杆条，工瘦程符合插下列要掌求方可杀进行竣彻工验收姿：(八)有施痕工单爸位签耳署的宋工程婶质量亭保修毁书。(九)城乡规风划行政慰主管部外门对工侨程是否析符合规榜划设计闷要求进川行检查取，并出带具认可爽文件。(十)有公安签消防、费环保等孩部门出魂具的认版可文件伪或者准该许使用祖文件。(十一)建设魔行政味主管健部门将及其厅委托疏的工恩程质糕量监遣督机粒构等杰有关闷部门振责令弱整改民的问贝题全置部整缎改完睛毕。6.5膏房地绣产开发傻项目竣膊工验收6.5摊.2房地丢产开慌发项歼目竣延工验巷收的您程序提交工魔程竣工隶报告，灯申请竣减工验收成立掘验收亿组，制定验愉收方案通知质桂量监督袖机构组织播验收工程昂完工屯后，藏施工姿单位弯向建堂设单国位提傻交工娱程竣利工报紫告，答申请系工程蹈竣工浊验收挂。实云行监迅