房地产专业知识培训讲义二

房地产专业知识系列讲座黄道吉日！！！！！阳历：公元2004年6月26日农历:05月(小)09日星期六巨蟹座干支:甲申年生肖属猴庚午月丙子日宜:祭祀沐浴

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頂盟忌:入宅嫁娶移徙培训内容：第一周：工程识图与专业词汇第二周：房地产开发流程与政策法规、行业动向第三周：房地产投资、策划培训目标：全面、有效我们要做什么？第一章工程识图识图是一切工作的开始识图是我们事业的起点识图是专业精神的体现识图是沟通客户的基石哦，原来识图是我们脚上的那双鞋投影法

1、中心投影法：光线从一点光源出发所得的投影图。2、平行投影法：当光源移到无穷远时，光线彼此平行，所得的投影图。

（1）正投影法：光线垂直于投影面。

（2）斜投影法：光线倾斜于投影面。

投影法在工程中的应用

中心投影法：

绘制透视效果图

平行正投影法：绘制正投影图和标高投影图

斜投影法：绘制轴测投影正投影图的形成及规律

结论：

空间任意点的确定需要三个坐标

空间形体需要三个投影确定其形状

图纸格式图例实例第二章常用专业名词

从土地、房屋、市场、规划四个方面记忆与土地有关的概念生地

可为房地产开发所利用，尚未开发的农地和荒地。毛地

主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地。建设用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。基准地价指由政府组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价，是土地使用权出让价格的依据。与土地有关的概念土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。

与土地有关的概念北京市居住用途基准地价表

单位：元／建筑平方米

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土地级别楼面熟地价楼面毛地价

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一级4740—70001710—3000

二级3800—5760900—2100

三级2730—4590550—1300

四级2090—3600400—930

五级1500—2790300—680

六级1060—1820190—430

七级630—1080150—350

八级330—650120—280

九级180—370100—220

十级140—26090—150

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与房屋有关的概念开间:开间即住宅的宽度。

进深:从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。建筑面积:各建筑物每层外墙线（或墙外柱子边缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨棚、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米（含）以下的技术层不计算建筑面积。房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部份。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。与房屋有关的概念“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）

跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅(普通住宅层高通常为2.7米)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,用楼梯联系上下,其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率。错层式住宅:是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面。与房屋有关的概念砖混住宅“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层框架结构：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠

岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。高层塔楼主要采用框架结构与房屋乖有关的济概念剪力墙剪力墙泉结构是里用钢筋武混凝土犬墙板来乌代替框志架结构衫中的梁电柱，能势承担各端类荷载桃引起的箩内力，体并能有厉效控制缩慧结构的菌水平力者，这种所用钢筋炭混凝土塑墙板来堆承受竖燃向和水倦平力的如结构称坐为剪力量墙结构核。这种说结构在划高层房娘屋中被略大量运胸用钢结柜构框架-剪力墙览结构也称沈框剪阴结构加，这波种结扰构是俯在框受架结忧构中揭布置暂一定顺数量启的剪栏力墙字，构今成灵贯活自趟由的锯使用妻空间祝，满啄足不侧同建旁筑功饿能的逐要求血，同尽样又分有足窄够的领剪力拖墙，爹有相蕉当大徐的刚索度，蓝框剪享结构龙的受期力特魂点，情是由枯框架往和剪企力墙酷结构词两种伯不同衔的抗乐侧力皂结构辈组成叔的新调的受龙力形征式，航所以尝它的悲框架森不同佣于纯耀框架最结构线中的的框架第，剪您力墙挡在框唱剪结痒构中祥也不役同于犬剪力样墙结叹构中番的剪秤力墙尼。与房净屋有薪关的落概念产权酒铲店产权式卧酒店即脂投资者萄购买酒联店的某鸭一间客帮房后并舅不一定纪在酒店最居住，宫而是将颈客房委浓托酒店锁管理公续司出租仓，获取郊客房利摔润分红称，同时闭获得酒奥店管理昆公司的被赠送的纷一定期略限免费光入住权准，产权贷式酒店吐有三大烫类型：的时权酒睬店、退品休住宅纲型、有狮限自用堪投资型鞠酒店。小户型怕概念:包括……床..与房屋戚有关的屠概念会所会所青就是战以所冶在物隙业业筛主为曾主要次服务隶对象段的综尿合性钓康体垦娱乐浮服务兵设施昼。会榴所具易备的煤软硬泛件条夸件：妹康体和设施逢应该握包括壳泳池挂（最载好是斧室内搅）、猴网球孔或羽您毛球断场、洽高尔谨夫练求习馆资、保茅龄球运馆、胳健身州房等止娱乐愚健身打场所款；中即西餐觉厅、厉酒吧幼、咖肆啡厅抖等餐薄饮与味待客称的社招交场恨所；凉还应扭具有朽网吧布、阅君览室卵等其兴他服塌务设熟施酒店纺式服茧务公飞寓是指提用供酒店堂式管理旅服务的勿公寓。扛除了提判供传统刘酒店的订各项服送务外，革更重要售的是向提住客提目供家庭乘式的居月住布局纹、家居欲式的服割务，真砖正实现扭宾至如范归的感拳觉。其铃最大的补特点是虽要比传茅统的酒写店更多怪了家的伪味道。勺由于它其吸收了妖传统酒维店与传仪统公寓园的长处问。与房屋雷有关的咳概念商住女住宅是soh滨o（居家暑办公）棕住宅观内念的一绝种延伸唇。它属茧于住宅戚，但同欣时又融段入写字灵楼的诸发多硬件剪设施，装尤其是桨网络功炸能的发马达，使妻居住者垒在居住液的同时接又能从霜事商业驻活动的叔住宅行圣式。商无住住宅尝适合于箭小型公确司、创仿业集体派以及依轿赖网络落进行社粪会活动情的人群立。SOH止O（家开庭办过公）＂Sm厌al告l饼Of弹fi程ce引H救om姻e己Of棚fi得ce＂的缩树写，意恶为小型尖的、家屠庭的办滤公室。缓花买一培套房子蚁的钱既询可得到束工作和绍生活这惊两种需牵求的满勾足自。与规肾划有劈燕关的萍概念容积恭率指建漂设用蚂地内鸦的总矿建筑病面积锣为建厘设用丑地面像积的排倍数画。地报下停捏车库翁，架秤空开先放的红建筑矩底层挡等建遗筑面剖积在究计算秒容积判率时申可不脚计入搞。建筑覆捡盖率指建藏筑基味底面丸积占疯建设药用地述面积妇的百暗分比砖。绿地面物积指能酒够用疯于绿垦化的伯土地柔面积生，不港包括涉屋顶腰绿挤化、谎垂直达绿化机和覆丽土小刑于2米的吗土地。建筑间贼距指建筑辩平面外吗轮廓线照之间的棚距离。建筑么高度:指建拒筑物栋室外冈地平聋面至召外墙足顶部消的总检高度垃。应洁符合驴下列汽规定韵：烟淋囱、祖避雷烈针、逮旗杆呼、风普向器傲、天炸线等绍在屋鹊顶上翼的突证出构枕筑物辩不计旗入建该设高惧度。萍楼梯著间、观电梯啄塔、并装饰御塔、叛眺望决塔、伤屋顶例窗、户水箱悬等建乓筑物秃之屋椒顶上纽奉突出艘部分筋的水债平投墙影面就积合议计小习于屋驾顶面示积的20％，且塞高度不金超过四惩米的，您不计入载建筑高为度。束建筑为鸭坡度大滔于30度的坡酬屋顶建崭筑时，译按坡顶深高度一琴半处到氏室外地死平面计祖算建筑碑高度。叫文物保荒护建设暑控制地意带内的祥建筑高崖度，按弯建筑物肆和构筑悔物的最扁高点（进包括电袭梯间、锦楼梯间块、水箱眯间、烟故囱等构堤筑物）阶、中国升传统大调屋顶形差式按檐融口至地赔面高度万计算建外筑高度忆。与规划脾有关的皮概念人口绩密度(P臭opu鉴lat四ion票de谨nsi忧ty冤)人口垄数字根与所规在地谅区面循积之誓比居住建府筑面积纳密度(D其ens险ity茫of礼re吐sid碌ent缩慧ial陶fl幼oor却ar叫ea份)指居住菠区、居妻住小区手或住宅浪组团，岭居住建意筑的总惊建筑面源积与土沾地总面清积之百挽分比。建筑叙间距欠系数裳：指遮拦挡阳茧光的坊建筑到与被手遮挡要阳光政的建居筑的木间距呼为遮格挡阳厘光的轰建筑索高度冻的倍既数。建筑的阔长高比姿：指遮挡剩阳光的赠建筑的获正面长士度为该袍建筑高贫度的倍数数。什么是校建筑红废线？一般是泊指道路贡用地的选边界线志。有时辆也把确蚀定沿街龙建筑位纱置的一往条建筑醉线谓之看红线燥，即建锐筑红线睬。它可滋与道路广红线重象合，也医可退于易道路红锤线之后枣，但绝捆不许超榜越道路谱红线，孤在红线婚内不允川许建任穗永久性炕建筑。居住区用地平衡控制指标(%)用地构成居住区小区组团1.住宅用地(R01)45～6055～6560～752.公建用地(R02)20～3218～276～183.道路用地(R03)8～157～135～124.公共绿地(R04)7.5～155～123～8居住区用地(R)100100100与市场昌有关的善概念一级市疑场房地猛产一丑级市颠场是咸指新遗建住填房的访买卖杏市场躬，市恼场主狐体是些住宅颈开发备商、拥营造捎商和陈居民塘。居章民通桨过一筋级市登场购凶得住台房的肆产权舒，使庙住房注的产插权首浩先从尸法律捉上达虏到确雪认。二级市交场是指检住房芝私有地权出奸售、桑出租谅等交闸易市概场。现市场如的主忆体是望住房储产权榆的所捆有者身和住丙房消志费者亚。三级市自场可概括涌为公房酬使用权岭市场，暖其主要船内容包势括公房振使用权敲买卖、密公房私笨租和公蓄房转租遥市场。挠其中公杆房使用绍权买卖窝三级市怀场中的娃主要内哲容相对怠于已购干公房，帖北京市猎的承租疏公房占萌绝对多罩数。由过于公房辣使用权窗价格远轻低于产傻权价，叛因此它肉被看作椒是促进会一、二崇级市场店的生力族军。目按前，三盘级市场甘尚未打伟开与市冷场有虎关的警概念房屋疾空置蛙泡沫按照碗通用蜜的国海际经夸验数筋据，爬商品绸房空烫置率馋达10％以内泳时，这绵种经济守泡沫是砍正常的颠。如果克超越过消多，引咏起严重奖的供给悔过剩，东形成泡咽沫经济肚，导致恢房价猛砍跌，开宣发商遭献受巨大滑损失甚杠至破产勾倒闭，杯失业率叔上升，暂经济混炊乱，社律会动荡杜。房地产畅投资泡勿沫房地外产投侵资泡恳沫一暖般规病律，烤房地只产投丹资增境长率冷应与排房地弹产消苍费增罪长率撑相适乌应，乡丰力求牙平衡密供求困关系那。在筒发展滩中国裁家的资经济扣起飞提阶段午，百慢业待职兴，完房地敏产投替资增恩长率攻略大然于消扶费增宪长率殖，形饰成供肯略大些于求殃的市晓场局悲面，败对促记进房摆地产张业的球发展放和刺卸激经栗济增谊长是究有利乒的。筐只有命当房乒地产睛投资介过度碎膨胀块，商晨品房商严重腾滞销钓，造跪成还烂贷困哗难，茧连带苍引起袖金融羞危机备时，腹才形达成泡须沫经弟济破文灭。19沾97年东坏南亚登金融辟危机廉中的变泰国意就是秀一例。GDP增长誉与房愚地产臣投资到增长井率对回比图匆：北京侦与全俯国房移价走尊势图第三章胞房地产狐开发流坝程分析“五胆证”--楚--京-开发流风程的浓牧缩《国有虎土地融使用族证》《建设摩用地着规划垦许可愈证》《建设工去程规划津许可证》《建设眯工程喝施工惠许可切证》（建筑具工程开缝工证）《商品房葬销售（摇预售）厘许可证》

房地膀产开抓发程菠序1.确定请开发筋项目希，签四定项菜目合迅作意杰向书晴或协涂议。2.向规划唱局申报《规划要希点》3.向计斩、建忆委申胞报、昼审批《项目箭建议拘书》（立项劫）。4.范《项目建器议书》批复后脉，向规简划局申爪报选址剪定点（《选址漫规划移意见较通知喷书》《规划剑设计总条件荣通知弯书》4.委托设卸计单位灵做出《规划设粘计方案》，办理符人防审捞核、消进防审核止，向规衔划局、稼首规委收申报审猎定《规划设编计方案》（《审定斯设计恒方案幼通知躁书》）。5.委托怕勘察载、设珠计单腿位进丧行勘才察、答设计华，申嗓报审五定初街步设起计。向公用拼局、市敞政局、欲供电局草、电信歇局、自部来水公文司、热厦力公司争、煤气奔公司等六落实、构报审市泡政公用冲设施配季套方案于，以及周落实商步委、教叙育、邮绿政、派核出所、摔街道帆办事处搏等的配愿套审查骡意见房地产屈开发程舍序6.申报《建设串用地资规划蹄许可揭证》。7.向规划尘局领取《建设钢用地磁钉桩碍通知超单》，委昌托北款京市管测绘斤院进遭行用牲地钉愉桩，凑取得《钉桩坐盏标成果她通知单》。8.向房地短局提交枪国有土嫌地使用级权出让聪申请，焰委托有伪资质的遵机构进侨行地价钥评估，太办理土后地出让取审批，碰签定《国有土谈地使用乓权出让励合同》。缴纳圾所有款撕后领取《国有悲土地遣使用叫证》房地幼产开毁发程镰序9.交纳泊地价纷款后鸡，到刮计建巨两委奇办理杰项目悲转正榴手续思，列射入年疏度开梢工计翠划。益（开毙发项木目在《可行性叮报告》批复后铺即列入手年度预宫备项目岂大本。顿）10.出施工总图。向城建尿档案馆朝报送工逢程档案点资料，许交纳档倒案保证承金。消防酬局办航理消稀防审滥核意扶见表择。影人防裹办办棕理《人防工悄程设计乓审核批巧准通知咱单》。11进.规划局吧核发《建设根工程啦规划拉许可糟证》。12往.办理疼有关荒拆迁女手续队。实市施拆争迁。办理盟招投软标手概续。刺招、侮投标荷，签丙定《工程承羊包合同》办理质励量监督冰手续，线领取《北京市鼓建设工淘程开工许证》开工。13办理《商品强房预猾售许妖可证》，销售。竣工验骂收。倘办理产绞权过户殃手续。房地产倚开发项哑目开发磨流程选址研泄究，寻仍找合作驱伙伴，艰签订合仪作意向去，协议答及合同啊书↓向规划管触理部门申领规地划要点形，以获钓取规划要豆点通知哭书，编绿制项缘瑞目建服议书↓向计委申报岔立项软报告↓计委函尖至规划铃局↓规划庸局会尤签返骆计委↓计委下宝文同意症立项并删要求可梯行研究更，此文洁经建委笔开发办走会签↓运用租“房揪地产摊市场办信息铲评估舰系统终”“沈房地确产投悔资专追家系停统”蚊进行绑项目砖投资睛的详祖细可似研测秩算，沫编制坑可研思报告计委、摘建委、嫩首规委创及各专铺业局审照查可研馆报告↓对可研准批复，仙两委会吹签，即遍下达规划熄设计炊任务；运用掌“营销壮策划展谱示设计卵系统”民进行融活资运作↓北京市诵房地产烂开发项层目开发酸流程据此办羞理征地盈及前期册规划准弦备工作罢，开规说划设计以任务通音知↓规划局醋法征地鞋意见函↓到土地管礼理部门及土缩慧地使忆用部烂门征件求意探见┏━话━━豪━━爸━━谣━━泪━━俊┻━葛━━原━━盖━━租━━祥━━挽┓新征地稍到土地绍局、规肢划局、茎乡政府朋、村公醋所爸旧城改保造到区川地政科结果萝报市欧房地麦局泪结劫果报梨市房迅管局┗━━制━━━世━━━耽━━━采┳━━育━━━殃━━━芬━━━雕┛市政息府下侧文批虹地↓┏━━驶━━━结━━━角━━━本━━━界╋━━漂━━━芹━━━鞭━━━等━━━轻┓画桩位覆给钉桩条件渠，测绘院规划局根办理建设用掘地规划据此带到地腐政部偶门办艰理用地钉桩，详成果给梁设计人许可捐证批准称书,评估结项目滑建设缠用地武地价│西│申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得│土地使用证按规划设计条件征询意│见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房北京市港房地产睁开发项唯目开发屋流程申请下确定孝规划旬设计烟条件钟冻绕结户欲口并压抄户防口,交纳地初价款,取得│屑土地街使用证按规舰划设岗计条俗件征始询意批│见表到滔区配套亮部门征欧求意见帐地政纸部门审险查安置手方案、丧安置房│咐│规划局侍审查后黑下规划宰条件通植知单摆发拆迁许篮可证│备│委托进羞行规划从方案设红计奶动迁滩会及拆川迁安置│攀│到规划宣局领设习计方案衣送审书扛场地三鱼通一平泳，领取垮房地产保开发手墓册│岭│规划局顶审方案责提出意栋见1.到园府木局眉申请盯伐树脚许可窜证│2.了解线渗路情况乌与供电造局运行含班协商修改蒜后送屠首规枝委审垦图捷改造谎、移近线方菜案│3.煤气、生道路、侦上下水个改路由首规确委召贺开市蛙政协狼调会4.到供透电局棒业扩路处申味请用扫电报结表，死做正榴式出市政阻会议纪携要供电黄方案南，申请临阵时施工灵用电，平委托施林工北京市乐房地产质开发项奔目开发啦流程┗━抽━━目━━连━━锤━━苍━━台━━莲━┳吗━━荣━━颤━━堵━━受━━杏━━拜━━扣┛进行吓个体搏设计样（大严公共抱建筑录首规活委审芹查）┏━━宵━━━糊━━━还━━━征━━━滨━━━腹┻━━般━━━径━━━耻━━━堡━━━泽━━━尼┓领建筑工溉程规划奥许可证出施此工图违开坡节能腥证明│寸│损│运用拼“营绍销策探划展炼示设相计系较统”鉴到计才委申卧请，兽列入浅到税愿务局油取税辨单制作帽资料乖计划岛（建勇委会则签）│珠│闪│报价小增组审查贡，领取销售到建触委工款程处摘领开答工呆持币年度倾计划星、税渠单到塔区计售、经弦委领许可证审批表室投资许掠可证登俱记卡，鹊登记并碑取得许可巴证│建委、材物价局童下文批条价│运用“肢营销策晶划展示偏设计系嚼统”肌┗━始━━━辨━━━山━━━景━━┳鄙━━━荐━━━抖━━━析━━━彻┛“房地插产销售嫌管理系侵统”销衫售皮到市传政部门氧盖章，贱证明市叼政条件时落实│四源池费缴巨纳│到开发努办市政汉处核实腾任务开发生办工粪程处旅同意招标│填招标咸申请书露并到市讽招标办耍登记│招标秤办看侍现场│运用“帖投资项啊目概预宝算系统耐”编制全标底│招标掩办审驴查标殊底│开标会│定合同臣，写评抛标报告永，发中巡寿标通知巴书│招标痒办盖扛章同们意┏━━笼━━━职━┳━差━━━残━━┳笔━━━研━━━卖┳━━堵━━━着━┓施工单脏位窝质量哑总站受重理背市统计店局授市审查续局审核盯市纯开发办扶秘书同意嚷施工质量芦监督落实任悄务表资金来谎源，任绩处登记务来源抵及一切短手续┗━━忌━━━押━┻━晒━━━酷━━┳授━━━粮━━━秩┻━━丘━━━邮━┛建委工荣程处同挡意开工响，办理开工许液可证施工单贺位进场匆开始施葱工，小嘱区红线绑内市政逝报装上幕下水、游道路、传煤气、紧电、委乘托设计悬、施工↓┏━━耀━━━共━┳━站━━━糟━━┳托━━━忘━━━巷┳━━涨━━━贸━┳━理━━━系━━┳赛━━━余━━━剧┓1.小区埋内线1.通知区斜园1.按道乱路1.到自裳来1.到热纪力士（自石建锅1.到煤气障公司路委托杨设及林孟局绿化如方案晒进赠水侵业务持公司报既炉房）口报装计壶办鄙行纺施工捧科报装姻装1.环保2.到规划歌科定2.委托施便工2.交绿化费2.市政办毫委托悄线2.委托凉线止局同历线玩路方缎案3.配电漫室土3.绿化改施工枝事处竹养集路特设计径、芽路设隔计柜意锅3.设计建工泡程验周路队猛验纪施浴工及3.施工及裁炉房4.看现场收耳收筐验您收损验收余规划5.施工4.设备安去装2.到市头政坡位搜置6.业务科楚检验及验收见监兄理所2.委托父同瞧意接纪气5.送电忧下蜓水报谎设计7.凭通杀气单偶到装3.到劳动炉管网贱所办固3.规划以设吓局报嫂装茎定资敲产转阴移计4.环保娱局残手拐续及悼通气4.竣工成验悟审皆查消遣手续收期音除夏尘8.凭接霜气单杏到设备呢液化瓣气公司5.竣工验纱收匹办各封户通气手续9.通气┗━━亩━━━鸭━━━品━━━巩━━━州━━━山━━━帽┳━━城━━━只━━━荡━━━包━━━姐━━━刺━━━栽┛全部工程脊竣工北京市坑房地产丽开发项授目开发于流程验收、锄检验单慨签字盖批章┏━━皇━━━羞━━━婚━━━页━━┻就━━━嗓━━━叹━━━滑━━━胶━┓凭验侮收通杯知书商入库辉房屋丝式确屿定房垫屋管脏理形疤式房约屋验求收┗━━己━━━球━━━春━━━柄━━┳规━━━妹━━━蛾━━━氏━━━恶━┛出库惹分配项及销银售、赢办理青产权乎证↓运用“挤房地产师物业管扭理系统立”，进菠入物业榴管理阶努段商品住宏宅价格真由什么妈构成?一、醋土地抱开发撒费1、矿征地迟补偿戏费2、拆殊迁安册置费3、三鲁通一拖平费4、勘宅察设累计费5、拆炉迁征站地管苹理费6、土地弦出让金订。二、房陷屋开发栗费1、房盒屋建安怀工程费2、附属票工程：播煤气调拘压站、漠变电站蛮等3、室外鞭工程：虽小区红俯线内的画上水、很雨污水霜、电力凑、电信躲、煤气禽、天然仪气等工屑程。三、迅各种箱配套唇及税勺费。1、叉公共饭建筑颤配套捆工程中、小粘区内锡配套居建设鱼的各曲种公宪共福庙利设假施。2、环卫叨绿化工酒程。3、四源沾费。4、大窑市政阻费。5、营真业税值和城句市建结设维抽护税暖及教勿育费屿附加灯。6、限制粮粘土砖纵使用保轧证金。7、管理竭费。四、教利鸡润开。二〇含〇四---充满希慰望的广本告业200牺3年商品句房销售飞面积高烟达189梨5.8划0万平亏方米定，预纹计200盘4年将欺超过22揭00万平栏方米泻，销亮售额姜也将彼突破聚千亿截大关页。房地产讲企业的去广告预洗算一般繁是销售筝额的1-3遗%，今保年千暗亿的翁房地滔产市圣场预团计将方带来起接近20亿元零的特烘大广扒告蛋余糕，都市盒类报撕纸媒螺体往歼往是抖房地限产商劝广告躁媒体腹选择央的重舌点，萍至少细有一缺半将窑用于坛此。有比狠较才请有鉴独别北京青秒年报“剪特别报之道”学；北京素晚报疤“楼士宇周镇刊”击；京华招时报盛“呆北京-热线”谨“北晋京-时事称”和通“国共际-视点苦”版好面，住宅开识发一直疯是北京俩房地产另市场的遭热点，辣从北京外的房地荒产广告敞中也可幅以看出筹来。在耕三大都钟市类报莲纸上，捷住宅类获广告占贴了房地母产广告都一半以驰上的比币重，公寓和时商业楼酬广告其爽次，但陈广告量基已非常起少<关于停途止经营萌性项目水国有土扬地使用甲权协议庸出让的容有关规揉定>京政办挤发〔20垃02〕督33号（200绘2年6月28日）（五）榆下列情黄况经市项政府批兵准，可危以采用犯协议方租式办理甘土地使宪用权出屡让手续插。1.绿化隔津离带项红目2.小城镇付建设项液目3.危旧姜房改辱造项坡目以义及其认它重舒大建监设项拿目中猎的经熄营性隶项目驱用地牲，4.因和咱其它更非经帅营性迎项目秆确实通不可壳分割战，而矛不能击进入多市土防地交郊易市辅场公感开交姥易的每项目哀用地雾。5.属于规授划为高屠科技、债工业用蛇途的经驾营性项帖目用地驼确需协伴议出让康的。6.市政府残批准的卫其它经雁营性项早目用地山。<央行甲关于塌进一腹步加肝强房柏地产漏信贷赌业务也管理斗的通盾知>12佳1号文川（200命3年6月28日）一、泉加狸强房展地产购开发澡信贷臂管理急、引搁导规雅范贷溪款投柴向二、勉严兰格控哭制土猫地储具备贷现款的询发放三、颈规范歼建筑耗施工患企业摆流动蜂资金肥贷款棒用途四、加呆强个人洁住房贷茫款管理物，重点票支持中易低收入讨家庭购胳买住房甜的需要五、强甚化个人寒商业用距房贷款饲管理六、藏充分祖发挥框利率拒杠杆理对个淡人住西房贷智款需据求的坐调节食作用七、加娃强个人后住房公首积金委股托贷款串业务的环管理八、切何实加强器房地产钓信贷业江务的管个理国务院区关于促寺进房地挖产市场鼻持续健料康发展树的通知18号文及（200己3年8月12日）支柱产得业加强调已控在京中笛央单位民利用划丹拨土地宴开发建述设管理奖暂行办岂法193号文(2捉00注3年10月1日)第八条史在京拿中央单秒位利用招划拨土逗地进行毯开发建毯设，应泪采取招扬标、拍少卖或者伸挂牌的估方式进粪行公开沈交易。查因和其拢他非经虽营性项勿目用地恢确实不筋可分割震及特殊绍项目用晚地，不灭能进入班土地交常易市场驻进行公员开交易聚的，经术国管局棕批准同揪意后，蠢开发申参报单位课凭国管记局批复袋到北京与市相关嗓职能部奶门办理荡开发建案设手续后。第十条在京逆中央祖单位往利用匙划拨依土地滩进行摩开发示建设归，发兴生土短地使设用权星转让例或土薯地使用用权搜用途较变化笼并取炊得受阅益的治，均费进行帐土地网资产痒收益怒调节脉。关于畜停止阿经营笔性项价目国挪有土莫地使躁用权铁协议参出让居的补拘充规劳定4号令（20对04年1月17）二、焰下列情易况在办尾理国有何土地使罩用权出探让时，矛均须通翻过招标主拍卖、姓挂牌方厉式在土散地交易霞市场公达开进行类：(一)除房改衰带危改食项目外嘴，利用孔划拨土剃地进行绿经营性肚开发建就设的；(二)改变龄用地哥使用泥性质埋，进神行经尸营性煮开发礼建设芦的；(三)基建相项目治转为组开发锁项目肥的；(四)项目质主体广发生迈变化雨的。关于经宗营性项货目暂停捎受理审奋批的通劣知京国迅土房美管出[20袜04]牵26号(20膏04年1月9)自200识4年1月9日起钻，市警各级泉发展蚕改革火、建纳设、常规划辨、国碧土房艘管等围部门倚暂停踪蝶受理使审批像开发伶建设棉单位订申报却的经猎营性醒项目门立项辈、规葱划审繁批和柏国有俱土地去使用际权协乱议出窝让，玻今后窄按市板政府术发布谜的相柜关规夺定执鹿行。北京市基国土资雀源和房强屋管理决局北京市授发展和部改革委痰员会北京纤市建差设委漫员会北京市查规划委以员会二○半○四今年元愤月九挥日回看顾识图房地产秤基本词疑汇（规规划、房毅屋、土徒地、市反场）房地产衬开发流叶程（五淋证）房地京产创伙新（春反向掉抵押抛贷款录、土奴地年夏租制捞）20妙04年房地冷产广告搁形式分盒析房地产伍重要政脚策今天:北京和新规泊划对告房地依产发臂展的闲影响策划捎流程西部生态带东部发展带新规划歇格局是愁本项目店区域控绩制性详铜规面临毯调整四城唯区整绸体规西划,平衡发馆展大饼变扶葡萄“首茫堵”妥不里堵了城市迫功能倚外移四城蹦区平层衡发甘展详细性它规划变达更卫星潜城失争效，压母城伤没了新城游独立列了，视功能讨增强贿了，矛我们赔不用百再跑楼了北京不画再孤单思考问谢题的出否发点首先眯应先益从战吴略层盈面着叔手，及然后少才是姓策略伴层面郑。战略斧层面排的问糠题是趴：l做不做弟？做与役不做有绒那些结顽果？l能不当能做想？必迁须抓舒住哪台些市台场机盈遇？之进入谱和占令领哪哄个市抵场？饭将面膀临怎炊样的见挑战醒？战术层困面的问殿题是：l如何拦进入辫如何附占领拆？项目决白策要明允确决策视的基础刊、可决葬策方向酒及结果扇。所处件的局忧面及表决策烧基础晌：是否已冰签署了羊用地合圾同有条件气予以规告避土地隐储备制蔬度的调明控。是否裂已完变成土典地红冠线办误理工忙作。立地东条件溉如何财务状犹况管理水但平政府域关系可选择镜的方向旺：放弃本芬项目，正将已获穗取的土侄地进行敌转让。做，但达暂缓观优望或小桃规模开胆发，等粱未来时海机成熟悠后再决广定是全热面启动封开发或须土地经帜营。快速微启动俩，在飞短期硬内完给成开舰发。三种选怒择所造畜成的可竞预计结觉果：放弃不景做。周劳边房地遵产用地新、什么凤样的房斑地产企洲业会购兄买、扣胶除土地嘴增值税秤后本项镇目通过絮土地经赠营可能短的盈余逆。暂缓观猎望。政啦府反应叔、市场匆机会、售规划调绸整、金照融政策分期开精发：各卫期规划血、开发妄进度、围资金安汁排全面但启动透。快隐速启肆动，悉缓慢爷启动疾，达王到的驶目标明确了泉决策基枝础和可捎选择方记向后，芽我们在勒决策：宜本项目蔑到底做格不做？这取滔决于蝇项目斤能不递能做途。前面笔是万到丈深担渊？剩还是助聚宝懒盆？溉这取冰决于绪：需求竞争项目企业定位与发展战略机遇与挑战优势与劣势第一部澡分拦房地产皱市场分巩析1房地产丘发展的楚宏观环凶境Pe奖st分析维（外堡部环遭境）音注意干紧扣剂主题800-13001300-80008000-1300013000以上快速上升平稳发展起步降低住宅发展人均GDP（美元）城市夜居民守经济绘收入腾逐年源增强楼，购丝式买力鸽旺，货恩格骂尔系情数呈皆下降停趋势稿，可焰说明施居民奏生存烧型消订费期蚁结束景，小胶康舒辆适、输享受免型消稿费趋活势凸扣显，啊以住网宅消逼费为们主流宝的排靠浪式毛第二挺次消封费高揪潮将洗到来娱。二、房祸地产市叙场供