房地产开发项目选择和土地使用权获取方式

第二章

房地产开发项目选择

和土地使用权获取方式第一节

房地产开发项目选择的概念和程序

一、项目选择的概念就其开发项目的价值进行筛选、谈判、论证和选定。项目选择一般可分六个步骤

广泛寻找投资项目；精心筛选投资项目；对重点项目进行初步可行性研究；项目投资谈判；详细可行性研究房地产开发公司的总体决策。二、项目选择的程序（一）投资项目寻找称为“看地”或“选址”。项目数量10：1（二）投资项目精选（三）初步可行性研究（四）项目谈判（五）详细的可行性研究公司总体决策

一个房地产项目最终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。

第二节

房地产建设项目选址一、项目选址管理

《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”二、住宅项目选址原则

一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干镇）1966四级城乡体系体规划：1个中心城：上海市外环线以内的600平方公里左右区域内；9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、崇明城桥，规划总人口540万左右，其中松江、嘉定和临港新城3个发展势头强劲的新城，人口规模按照80至100万规划，总人口在270万左右；60个左右新市镇：从人口产业集聚发展、土地集约利用和基础设施合理配置角度，集中建设60个左右相对独立、各具特色、人口在5万人左右的新市镇，对于资源条件好、发展潜力足的新市镇，人口规模按照10到15万规划；600个左右中心村：中心村是农村基本居住单元，也是郊区“三个集中”（农业向规模经营集中，工业向园区集中，农民居住向城镇集中）推进的关键问题,将对分散的自然村适度归并，合理配置公共设施。三、住宅区位及住宅生态环境（一）住宅区位是指住宅的地理位置及社会经济位置的综合。（二）住宅与生态系统是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。四、申领建筑项目选址意见书

（一）住宅开发单位必须填写《建筑项目选址意见申请表》（二）规划管理部门核发《住宅建设项目选址意见书》

第三节

住宅项目建设用地规划管理

一、建设用地规划管理的概念和主要内容（一）概念建设用地规划管理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证。（一）主要内容1、核定土地使用性质2、核定土地开发强度（1）容积率（2）建筑密度（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求：

a、

H=1.5（W+S）SWb、A≤L（W+S）（投影角为56.3度）或A≤1.5L（W+S）（投影角为45度）。c、建筑退让d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。二、申领建设用地规划许可证操作程序凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设用地规划许可证的有关规定不得变更。第四节

住宅项目建设工程规划管理一、建设工程规划管理的概念建设工程规划管理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证——《建设工程规划许可证》。二、住宅项目建设工程规划管理的内容（一）按土地来源不同对工程规划进行管理2、在土地使用权有偿出让基地上建设在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。

第五节

现行的土地制度一、土地的基本概念（一）土地的概念土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。澄清三个概念：1、土地与土壤的区别土地的含义比土壤广泛。2、土地与国土的区别3、土地与土地资源的区别

（一）土地的职能和特点有限性和不可再生性。（二）土地利用规划二、现行土地制度

全部土地都为社会主义公有制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。城市市区的土地全部属于国家所有。

农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有：除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”三、土地所有权和土地使用权土地所有权是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。

土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。第六节业土漆地使用钉权的获欠取一、土多地使用馒权的获稍取方式（一）杀土地使饲用权出冈让土地使科用权出题让，是指库国家以预土地所陷有者的呈身份将劈燕土地使姿用权在勿一定年技限内让池与土地行使用者氧，并由趁土地使艳用者向血国家支男付土地烛使用权系出让金讲的行为曾。出让木金是指共为获取呆土地使谅用权而销支付的弃费用。3、土奴地使上用权流出让绑年限（1植）居痒住用猾地7行0年螺；（2勉）工郑业用羞地5未0年数；（3倍）教份育、中科学郊、文映化、宏卫生袖、体识育用受地5增0年套；（4咱）商殃业、粮旅游腔、娱威乐用推地4演0年稿；（5）哑综合或喷者其他蜻用地5绢0年。1、土地使嗓用权出怒让方式土地史使用侧权出木让方棋式有典三（塞四）蜂种，栽即协模议、昆招标绩、拍么卖、芳（挂暮牌）。（1）协议休出让土京地使用丙权协议出类让，是指拉出让方躲和受让壳方通过历协商的萄方式有掩偿出让缺土地使涌用权。它主引要适蜘用于鸣工业夺项目求、市悄政公晃益事坦业项盈目、东非营饼利项秧目及厨政府得为调菜整经层济结馆构、垒实施泼产业皇政策跌而需妈要给士予扶拦持、加优惠现的项跳目。（2迹）招坊标出耀让土饱地使暂用权招标喇出让，是指及在规定宅的期限剪内，由滤符合规培定条件肤的单位冬或者个殖人（受况让方）多以书面冻投标形圈式，竞锅投某块露土地的偷使用权私，土地僵招标小寇组（出袭让方代笋表）择判优而取厉（不一涨定出价晓最高者恒得）。它主要滚适用于交一些大异型或关乘键性的号发展计统划与投迅标项目岁。（3扰）拍鸟卖出荣让土唐地使甜用权拍卖出俩让，是指胸在指定帆的时间界、地点兵，利用彼公开场代合由土耐地管理产部门（默或委托臭拍卖行呈）代表色政府就叶某块土赢地的使送用权公颗开叫价喇出让，钳由高价危者获得视土地使蝴用权。它主餐要适领用于个竞争蹄性强倡的房多地产塘业、由金融施业、巾商业蜜、旅旨游业瓦和娱荐乐用远地。六类辫项目商业旅游娱乐金融服务炉业商品拉房（4迷）挂贤牌出拖让土助地使黄用权挂牌出母让土地姨使用廊权，匠是指松出让滨人发过布挂绝牌公饭告，通按公洪告规扰定的田期限还将拟悼出让布宗地泄的交电易条趁件在里指定透的土浊地交达易场梢所挂秤牌公皆布，质接受辅竞买雾人的姜报价浪申请蛮并更案新挂怪牌价太格，羡根据辉挂牌垫期限牌截止敲时的危出价贱结果挣确定支土地戏使用量者的突行为啄。这种燃出让逆方式刺是最匀近政目府主诱管部俯门在注土地怜出让超中尝舅试的暴运作演模式错，较盆市场影化和恐透明房诚化。（二）踏土地使脑用权转拥让土地袖使用咽权转忧让是指土挎地使用知者将土键地使用淹权再转障移的行将为，包喝括出售、粉交换和冬赠与。1、土地瞒使用贝权转让侮的条雀件（1）必须是锈出让的约土地使给用权才啦能进行品转让3、土地唯使用占权转于让的刮方式（1）出售显转让土六地使用钱权（2）交毫换转执让土扁地使葡用权（3）赠援与转场让土段地使茫用权（三）窜土地使秒用权出齿租土地使炉用权出淘租，是跟指土愤地使肉用者值作为似出租育人将捏土地讲使用拼权随寻同地披上建疑筑物企、其亲他附欲着物虏租赁偿给承言租人岗使用编，由恶承租朵人向访出租溜人支采付租离金的越行为羽。（四遮）地使勺用权浆抵押1、朝土地松使用幼权抵散押的前含义土地溪使用喘权抵唤押，是萄指土母地使刊用者母将其虚依法侧取得矮的土塌地使黑用权众作为昌清偿周债务海的担吨保的歼法律鬼行为狭。土地使陷用权抵盟押的标德的物不晕仅包括振土地使蹄用权，摘还包括窝地上建葬筑物和饮其他附灿着物。（五）耽土地使旅用权终颜止（六柏）划拔土培地使嘉用权紧交易1、饺划拔债土地驰使用询权的你含义土地使车用权划维拔，是指袜县级以谣上人民裂政府依蜻法批准姐，在土羊地使用拐者缴纳驴补偿、追安置等会费用后配将该幅异土地交册付其使笼用，或泉者将土走地使用坦权无偿股交付给抬土地使林用者使败用的行裂为。一般社来说押，通佳过行类政划详拔取郊得土山地使棚用权驴所缴类纳的讲费用唐往往放低于娇通过副有偿份出让喉方式文取得将土地柜使用稀权所蠢缴纳眉的费雅用，泻甚至湾常常慢是无街偿性霸质的。通过行鸣政划拔丑方式取器得土地密使用权云的单位晶和个人越应当缴纳等土地派使用水税。二、胆合作三建设轧和补惰地价（一）碑合作建厕设合作舒建设旱（又众称联赴建，猫联合矿开发羽）“以划度拔方式既取得土销地使用掩权的，瞒转让房挎地产报寇批时，棵有批准材权的人某民政府吐按照国的务院规枯定决定院可以不潜办理土武地使用凭权出让驶手续的齿，转让网方式应预当按照竭国务院荷规定将懒转让房兴地产所优获收益倦中的土朴地收益唐上缴国放家或者胶作其他尼处理”农。（二川）补茎地价1、补地嫁价的含乐义第一，出让鲁体系讲中。如调顷整的批出让霞金高闸于原锋出让爱金的掌，超赠过的崭部分秩即称摧补地搅价。第二岸，属行政用划拔无社偿取得交，补交稻出让金需，或者巴以转让逮、出租垃、抵押偏所获收眨益抵交舰，补交粘的出让岸金也称悦为补地挪价。第七节农地言征用腾与工堡作程炊序三、征闹用集体仰土地的贿补偿标观准补偿邀费用忠包括黎土地漫补偿厕费、四安置学补助灿费以济及地员上附蔑着物姓和青镰苗的漫补偿范费。第八宗节城市房仗屋拆迁瓜（征收）腾管理害制度真与政疲策一、划城市单房屋榴拆迁可管理妹概述（一）皂城市房枣屋拆迁痛的概念指在城日市规划折区内国诵有土地刷上实施恳房屋拆洁迁，并芒需要对拌被拆迁该人补偿蚕、安置别的活动社。拆迁人日是指取险得房屋文拆迁许坏可证的扑单位。被拆肉迁人胳是指各被拆雁迁房饱屋的砖所有滚人，殊不包亿括被础拆迁茶房屋活的使芬用人兽。但丸对使乌用人壮的利援益还哄要予诉以特辜别的捉保护选。（一）房屋拆产迁的一挎般规定1、拆迁的惑一般规耽定2、补偿钩方式“拆迁痒补偿拣的方纷式可幕以实夺行货胸币补霉偿，疗也可卡以实供行房锈屋产薄权调拼换”3、补偿旺标准以房贯地产女市场裙评估丑价格前确定4、租赁房薪屋的拆辨迁补偿肿安置“拆迁条租赁局房屋惰，被败拆迁咐人与粪房屋壶承租恩人解城除租呈赁关倚系的沙，或有者被件拆迁耕人对诊房屋毅承租容人进尚行安忍置的张，拆绩迁人哨对被需拆迁饺人给界予补墓偿。猜”“被被拆折迁人智与房谋屋承爷租人胶对解慢除租氏赁关思系达厘不成冷协议风的，迫拆迁溪人应按当对锯被拆择迁人哨实行割房屋姑产权虹调换新。产编权调达换的坊房屋批由原压承租以人承爷租，董被拆尽迁人荷应当准与房嚼屋承摩租人括重新迎订立色房屋及租赁踏合同”。二、做城市毒房屋眼拆迁初管理（三）捏拆迁协尿议拆迁补糕偿安置饼协议的糊主要内甚容包括怀补偿方值式和补耍偿金额外、安置叛用房面挽积和安侍置地点际、搬迁廉期限、混搬迁过毕渡方式结和过渡换期限等优事项。（四）隐拆迁的杂实施作为大漂多数拆颂迁人，织委托拆陷迁会是厚经常出左现的形难式。房钩屋拆迁煌管理部谊门不能稼作为拆跨迁人，眨也不得揉接受拆调迁委托。三、材上海题市进际行拆蚊迁补绣偿和锅安置确的方术法介咏绍上海基市拆秧迁补涌偿安煮置方暮式有三种，可庄由被碌拆迁队当事气人选妙择确诸定。一是实昏行货币补摔偿安置；二是实捐行货币私补偿金串额同等土价值的欺产权房握屋调换耕（即价值标盏准房屋矿调换）；三是恼实行柿以房看屋建表筑面净积为凯基础库，在咳应安秘置面仙积内凉不结优算差呢价的倚异地怜产权撕房屋龄调换融（即面积标怠准房屋臭调换）。但拆誓迁用塞于非赶公益蛇事业疫房屋裹的附疾属物驾，不凝作房鞠屋调摩换，签只能小用货因币补差偿。（一）什货币补嫁偿金额赞和价值手标准房犯屋调换架的价值乖的计算拆迁未出租的私有寺居住房饲屋或拆踢迁由租伐赁双方殊协议确艘定租金捆标准的嚼出租居傲住房屋馆，被拆肯迁人与伤房屋承暗租人协味议解除你租赁关系的败，或拆唉迁执行政府规玻定租金腾标准的夏公有出越租房屋从，被拆非迁人选平择房屋斤调换，锤由被拆圣迁人安唯置房屋缎承租人，租送赁关敏系继闭续保炮持的帐均适漏用被叨拆除联房屋侧的房太地产鼠市场耽单价塔和价焰格补疲贴，偏其货币棒补偿灾金额购的计窄算公抗式为减：（被拆秩除房屋采的房地坡产市场堂单价+带价格补谊贴）×恐被拆除扮房屋的士建筑面屋积拆迁者执行政府规割定租金眼标准的桐公有出散租居住铅房屋，患被拆除泄人选择谊货币补查偿的，抢租赁关逮系终止桃的，其货鹊币补偿馒金额的秤计算公价式为：被拆袭除房搭屋的燥房地淡产市勾场评丛估单海价×矩被拆扩除房刑屋的根建筑泛面积只×2伞0%而其承租毕人如选择素货币补坑偿或价页值标准神房屋调搬换的，妈其货币异补偿金腾额的计柳算公式监为：（被拆贵除房屋枯的房地采产市场任单价×盆80%为+价格待补贴）摊×被拆筑迁房屋统的建筑专面积拆迁打执行政府规衡定租金帮标准的丢私有出鲜租居住母房屋，绵租赁关币系终止，被拆揭迁人可框以选择爪货币补糕偿或价辨值标准顿房屋调魂换，其克货币补悦偿金额趣计算公派式为：被拆除话房屋的远房地产卫市场评骡估单价摘×被拆危除房屋嫂的建筑雾面积×籍100顺%。拆迁琴非居丽住用河房，玩按房养地产梳市场滚价格范实施磨货币考补偿惊或实患行价功值标挽准调洋房结观算差榨价。率如非居叶住用名房是摄出租目的，迅又不身能解造除租息关系里的，珍应实玻施价鸟值标偏准调革房安仅置，惠以保岭护原迷租赁伤关系创，即断按市华场价辰的2墨0%饼补偿惧给被除拆迁腔人，避80质%补腐偿给帖原承午租人。低于被谨拆除房傍屋同区酷域公有血居住房柳屋上市揭交易的慎平均市余场单价酱这个最复低补偿珠单价标迁准的，廊按最低猫补偿单寺价标准井计算。值得注框意的是俭，拆迁宇补偿和浅安置应归不让被缸拆迁人房诚“吃亏北”为原族则。（二）吐面积标输准房屋扬调换安想置位于竿城市停中心生一、散二、立三类爱地的赞被拆蒙迁户城，以坝面积君调换拾形式械安置女在四茅、五盯、六冬类地园段的悲，在做原房爆建筑膏面积援的基羊础上棚，分冰别增添加3搂0%搅、6体0%梅、1沙00鼠%的劳面积梢安置；四类遇地段耕调换佩至五变、六闸类地敞段的梅动迁当安置左可分缝别增勾加4述0%乌和7聪0%惑的面括积安悠置。安置外用房供在一妨、二匪、三退类地宇段，锣或四嫩类地慕段动候迁户栏仍安援置在漏四类