房地产金融服务趋势与新营销模式

房地产及REITs万亿蓝海，群雄逐鹿，谁能问鼎？房地产市场展望商业地产：以人为本

理解客户需求，为客户创造真正的价值存量时代来临，房地产服务大势所趋传统开发企业战略布局地产服务房地产服务空间广阔存量时代来临，房地产服务大势所趋

纵观房地产行业发展历史，将经历“开发主导”、“开发+持有”和“持有+服务”三大阶段，其中城市化的不断推进，居民生活水平不断改善是核心推动因素。房地产：持续坚挺的行业据国家统计局数据显示，截止2016年，我国城镇化率达到57.35%，已经进入房地产存量持有高速发展阶段，房地产服务也将伴随着城镇化率的提升，业务需求开始逐步释放世界主要国家城镇化水平中等发达国家和地区的城市化率是70%西方发达国家的城市化率都在85%左右国家1950196019701980199020002011法国🇫🇷55.2%61.9%71.1%73.3%74.1%76.9%85.8%韩国🇰🇷21.4%27.7%40.7%56.7%73.8%79.7%83.2%日本🇯🇵53.4%63.3%71.9%76.2%77.3%78.7%91.3%英国🇬🇧79.0%78.4%77.7%78.5%78.1%78.7%79.6%美国🇺🇸64.2%70.0%73.6%74.5%75.5%79.1%82.4%中国🇨🇳11.8%16.2%17.4%19.4%26.4%35.9%50.6%房地产服务产业链房地产服务产业链包含中介行、物业管理、城市配套服务商和地产金融四大主要业务板块，最为核心的中介行常年由线下中介门店和互联网服务机构占据，而物业管理则主要由开发商衍生的物业管理公司经营。但在互联网及大数据技术的支持下，跨行业数据共享，跨平台业务对接逐渐成为趋势，未来将极大提高房地产服务效率和业务范围。商业地产：以人为本

理解客户需求，为客户创造真正的价值存量时代来临，房地产服务大势所趋传统开发企业战略布局地产服务房地产服务空间广阔掘金新蓝海·万科Vanke（全面布局型）作为房地产行业领军梯队的核心企业，万科早已开启房地产后黄金时代业务的全面布局，通过全面布局，打造全生命周期服务，旨在以消灭客户痛点、提升客户幸福感为己任，为客户创造真实价值。万科Vanke（全面布局型）万科（Vanke）在物业管理这一房地产服务的核心业务领域，万科物业在住宅及商写、开发商、资产、楼宇智能化和生活服务六大业务单元均有涉猎。截至2016年底，已布局全国65个大中城市，服务项目超过1800个，服务361万户家庭，超1075万人口。存量房交易市场亦有所动作。今年4月19日，万科就曾30亿元入股链家集团，这意味着无论是从单纯的财务投资，还是未来战略协同、业务合作的角度出发，万科都对链家这一房地产服务企业在存量房市场的发展潜力备受肯定。长租公寓和养老地产市场，万科也在大力布局。其更为注重服务和运营的业务特征，目前万科旗下已拥有万科·泊寓长租公寓品牌，和万科·幸福家、橡树汇、随园嘉树、智汇坊、怡园等养老地产品牌。掘金新蓝海·恒大Evergrande（战略合作型）近年业绩增长迅猛的恒大集团则更擅长跨界战略，无论是恒大足球亚冠的体育荣耀还是恒大健康的美好生活愿景，都显示出恒大一直在寻求地产开发以外的业务突破。而在房地产服务业务的拓展上，恒大也自然打出了一手战略合作牌。恒大Evergrande（战略合作型）2015年7月31日，马斯葛（现名：恒腾网络）发布公告,拟认购公司75%股份的腾讯控股与恒大地产，将成为该公司两大股东，恒大将利用其社区规模及物业管理服务的优势，与腾讯的互联网优势及规模合作，共同建立互联网社区服务网上平台(ICS网上平台)，为社区用户提供订购、物流安排及产品或服务交付等O2O一站式服务，至此，恒大腾讯联手入主马斯葛后，将打造全球最大的互联网社区服务商。2017年3月21日，恒腾网络在港公布2016年业绩，恒大、腾讯入主后首年便实现扭亏为盈,相较上一财年，净利润增长102.35%，营业额增长31.13%，毛利率上浮15.95%，达到42.78%。截至2016年底，恒腾密蜜APP已完成产品功能搭建且用户数持续增长，目前已有功能53项，注册用户近26万人，试点社区交楼业主认证率达93.8%，APP功能使用覆盖率达98%。据称，未来除了继续扩大智慧社区规模外，还将探索互联网家居业务，打造“一站式”互联网家居服务。作为恒大健康产业的重点之一，恒大社区医养是集团布局房地产服务的核心业务。未来将着力整合国内三甲医院优质资源，建立社区健康管理服务体系。通过中西医结合，提供涵盖传统养生、基础诊疗、健康体检、慢病管理等在内的社区医疗健康服务。同时，针对长者提供居家照料、护理、康复等服务，打造“15分钟健康服务圈”。2015年6月18日，恒大第一家互联网社区医院已在广州正式亮相。掘金新蓝海·花样年Fantasia（专注社区型）作为2016年房地产销售金额仅122亿元的中小型房地产开发企业，花样年旗下地产开发业务规模有限，但其打破传统物业管理模式桎梏，全面吸纳社区产业链相关资源、合作伙伴资源并加以整合，打造出多元化的“彩生活”社区O2O服务平台的业务模式，却塑造了成功的企业战略定位，并在房地产服务领域获得了较大突破。花样年Fantasia（专注社区型）2014年6月30日，花样年分拆彩生活成功上市，彩生活IPO引来360、新浪易居等众多带有互联网基因的投资者关注。随后，其业务迅速扩张，截至2016年12月31日，旗下社区服务平台——彩之云APP的注册用户数增加至400万左右，活跃用户近200万。目前，彩生活已经形成了基础物业服务+增值服务平台的组合。物业管理服务从传统的保安保洁保修保绿到成为连接客户的重要入口，服务领域得到全面延伸。商业模式则由管理架构和经营理念的转变实现了商业模式的全面升级。据花样年集团2016年度业绩公告显示，增值服务对集团的分部溢利贡献已经达致30.2%，其中，彩生活2016年内总收益同比增加62.2%至人民币约13.42亿。未来，彩生活住宅模式及合伙人制度将成为其轻资产扩张的重要方式继续扩充规模，到2020年彩生活服务管理面积将增加至25亿平方米，用户量达到1亿人。花样年Fantasia（专注社区型）彩生活合约管理项目数量商业地产：以人为本

理解客户需求，为客户创造真正的价值存量时代来临，房地产服务大势所趋传统开发企业战略布局地产服务房地产服务空间广阔未来商业模式殊途同归从国际经验来看，发达国家的房地产市场起步较早，经过几十年发展，已经进入较为成熟的运营阶段，这对于仍处于发展阶段的国内房地产市场趋势预判具有重要的参考价值。我们发现，与国外相比，我国当前二手房交易占比较低，这也预示着，未来存量的机会将愈发明显。以日本为例，1965-1974年间，日本新建住房占住房总存量的96%，而1975-1985年间仅占45%。1985年以后，二手房交易活跃度开始逐年提升。从2001年开始，以东京圈为主的核心都市圈二手公寓成交数量连续13年保持正增长，日本存量房市场已经占据主导地位。而从美国经验来看，2012年，美国房地产开发、房地产其他服务、房地产经济业务收入占比分别为38%、42%和20%。综合而言，美国房地产服务业务收入占比达62%，远高于房地产开发业务的38%，已经成为房地产行业支柱产业。

未来商业模式殊途同归：中国二手房交易占比较低未来三商业三模式三殊途三同归：除了三我国三二手三房交三易市三场空三间巨三大以三外，三据目三前开三发速三度推三测，三未来三五年三全国三商品三住宅三销售三面积三约52三.6亿平三方米三，新三开工三面积50三.6亿平三方米三，物三业管三理市三场将三有50多亿三平方三米增三量，三加上20三16年全三国物三业管三理面三积约18三5亿平三方米三，未三来五三年全三国物三业管三理规三模约23三5亿平三方米三。按三照20三16年百三强企三业管三理项三目平三均物三业服三务费三计算三，未三来五三年全三国基三础物三业管三理市三场规三模将三达到1.三2万亿三元，三物业三管理三行业三同样三将成三为新三的万三亿级三市场三蓝海三。未来三商业三模式三殊途三同归在房三地产三服务三行业三的发三展过三程中三，不三管经三营企三业来三路如三何，三开发三商转三型也三好，三互联三网企三业切三入也三罢，三服务三需求三决定三了其三最终三的商三业模三式都三将以三搭建三房地三产服三务生三态系三统，三为业三主提三供全三方位三、全三生命三周期三的服三务平三台为三核心三。由三此，三商业三模式三的升三级也三将经三历前三期的三资源三争夺三，中三期的三差异三竞争三和后三期的三服务三生态三构建三三个三阶段三。未来三商业三模式三殊途三同归第一三阶段——跑马三圈地三：单三一盈三利模三式快三速复三制，三如链三家的三门店三，彩三生活三的物三业管三理面三积快三速扩三张。第二三阶段——创新三主导三：寻三求差三异化三，通三过创三新来三提升三服务三的溢三价能三力，三例如三社区O2三O。第三三阶段——构建三生态三：搭三建服三务平三台，三为业三主提三供全三方位三、全三周期三服务三。RE三IT三S：带三动人三类进三步的三金融三工具RE三IT三S：带三动人三类进三步的三金融三工具RE三IT三S的由三来：19三60年9月14日，三美国三总统三艾森三豪威三尔签三署了《当地三产投三资信三托法》，允三许设三立RE三IT三s，该三法把RE三IT定义三为“三有多三个受三托人三作为三管理三者，三并拥三有可三转让三受益三权益三（Be三ne三fi三ci三al三i三nt三er三es三t）份三额的三非公三司型三组织三（As三so三ci三at三io三n）。国会三的立三法初三衷是三使中三小投三资者三通过三参与RE三IT三s投资三于大三型商三业房三地产三，获三得与三直接三投资三房地三产类三似的三投资三收益三。《房地三产投三资信三托法三案》给予RE三IT三s的税三收优三惠在三很大三程度三上参三照了《1三94三0年投三资公三司法》的相三关规三定。三合格三的RE三IT三s享受三与依三法成三立的三投资三公司三同等三的税三收优三惠。第一三批RE三IT三s于19三61年设三立；19三65年6月14日，三首只RE三IT（Co三nt三in三en三ta三l三Mo三rt三ga三ge三I三nv三es三to三rs）在三纽约三证券三交易三所上三市交三易。RE三IT三s发展三历史缓慢三发展三阶段三（19三60～19三68年）迅速三发展三阶段三（19三69～19三74年）调整三阶段三（19三75～19三85年）改组三阶段三（19三86～19三90年）现代RE三IT时代三（19三91年至三今）缓慢三发展三阶段三（19三60～19三68年）第一三批RE三IT三s于19三61年设三立；19三65年6月14日，三首只RE三IT（Co三nt三in三en三ta三l三Mo三rt三ga三ge三I三nv三es三to三rs）在三纽约三证券三交易三所上三市交三易。三这一三阶段RE三IT三s发展三缓慢三，截三至19三65年，三美国三约有65家RE三IT三s，其三中大三部分三是在19三62年股三票市三场下三跌之三前设三立。19三63三-1三96三8年间三，RE三IT三s的总三市值三增长三极为三缓慢三。这三一阶三段RE三IT行业三缓慢三发展三的原三因主三要包三括：三（1）法三律不三允许RE三IT三s自己三管理三和经三营房三地产三；（2）对三房地三产投三资者三来说三，该三法案三的一三些规三定使三其他三一些三组织三形式三（例三如有三限责三任合三伙企三业）三比RE三IT三s更具三税收三优惠三。迅速三发展三阶段三（19三69～19三74年）这一三阶段三抵押三型RE三IT三s的数三量迅三速增三加，三形成三了RE三IT行业三第一三次发三展高三潮。三整个RE三IT行业三的资三产额三从约10亿美三元开三始，三迅速三超过21三0亿美三元。三抵押三型RE三IT三s提供三长期三抵押三贷款三以及三短期三的建三设和三开发三贷款三（C&三D贷款三），三而且三借贷三杠杆三比例三相当三高。在这三一阶三段，三一方三面由三于信三贷状三况的三变化三使房三地产三开发三和建三设公三司的三资金三极为三短缺三，融三资需三求上三升；三另一三方面三，银三行、三信用三社和三其他三传统三的抵三押贷三款和C&三D贷款三提供三者因三高息三吸储三能力三受到三限制三，而三无法三满足三房地三产商三的融三资需三求。三抵押三型RE三IT三s的大三量出三现就三是为三了填三补这三一融三资缺三口。三由于三贷款三利率三不受三限制三，因三此抵三押型RE三IT三s有能三力募三集足三够的三资金三，向三资金三紧缺三的房三地产三商提三供高三利率三的抵三押贷三款和C&三D贷款三。另三外，三建立三抵押三型RE三IT三s的动三机还三涉及三金融三机构三拓展三业务三的考三虑。三当时三银行三、信三用社三和保三险公三司不三能直三接参三与房三地产三的开三发和三建设三业务三，因三此，三它们三试图三通过三设立三抵押三型RE三IT三s参与三这些三业务三。在上三述因三素的三推动三下，三房地三产商三、银三行、三保险三公司三和其三他金三融机三构组三建了三自己三的抵三押型RE三IT三s。调整三阶段三（19三75～19三85年）在调三整阶三段，RE三IT行业三普遍三降低三了其三财务三杠杆三比例三（负三债比三例）三，注三重房三地产三的权三益投三资，三并推三出了三“自三行清三算型三有期三限RE三IT”（Se三lf三-l三iq三ui三da三ti三ng三f三in三it三e-三li三fe三R三EI三T,三F三RE三IT），三以应三对其三他投三资工三具的三竞争三。19三74～19三75年美三国经三济出三现衰三退之三后，三利率三上升三促使RE三IT三s的融三资成三本上三升。三高企三的利三率和三房地三产市三场供三给过三剩的三状况三一起三导致三了大三量抵三押贷三款违三约现三象的三出现三和房三地产三商的三破产三，这三使抵三押型RE三IT三s的不三良资三产比三率上三升，三资产三水平三急剧三下降三，负三债率三普遍三较高三（而三且大三多是三短期三贷款三）的三抵押三型RE三IT三s开始三陷入三困境三。除了三利率三上升三、房三地产三市场三疲软三和短三期借三款比三例高三企等三因素三外，RE三IT三s的过三度放三贷也三是主三要原三因之三一。三过度三放贷三一方三面是三由于三建筑三业的三蓬勃三发展三导致三抵押三型RE三IT三s放贷三时缺三乏应三有的三审慎三；另三一方三面是三作为三发起三人的三银行三、RE三IT三s及其三顾问三之间三存在三利益三冲突三。银三行和RE三IT三s的投三资顾三问为三了获三得更三多的三费用三收入三而促三使RE三IT三s盲目三扩大三信贷三规模三。陷入三困境三的抵三押型RE三IT三s开始三通过三银行三贷款三的重三新安三排、三转换三或出三售抵三押物三业和三改善三资产三组合三等方三法来三进行三艰难三调整三。权三益型RE三IT三s通过三收购三抵押三型RE三IT三s低价三抛售三的物三业而三得以三度过三房地三产市三场的三低靡三期；三一些三抵押三型RE三IT三s通过三受让三抵押三物的三方式三转为三权益三型RE三IT三s。进入20世纪80年代三以后三，RE三IT三s调整三了投三资策三略和三经营三理念三，强三调用三权益三资产三代替三抵押三贷款三资产三，降三低负三债比三率。三但是三，RE三IT三s的竞三争对三手也三陆续三出现三。改组三阶段三（19三86～19三90年）19三86年国三会通三过了三《税三收改三革法三案》三（Ta三x三Re三fo三rm三A三ct三o三f三19三86），三其相三关规三定有三利于RE三IT三s的发三展。第一三，该三法对三有限三合伙三企向三投资三者结三转亏三损的三能力三作出三了限三制。第二三，该三法取三消了三房地三产资三产加三速折三旧的三规定三。这三两项三规定三大幅三度削三弱了三房地三产类三有限三合伙三企业三（如RE三LP三s和ML三Ps）的三税收三优势三，促三使投三资者三转向RE三IT三s。第三三，该三法放三松了RE三IT三s对房三地产三进行三管理三的限三制，三允许RE三IT三s拥有三、经三营和三管理三大部三分收三益型三商业三房地三产。现代RE三IT时代三（19三91年至三今）19三91年购三物中三心开三发商KI三MC三O房地三产公三司（KI三MC三O三Re三al三ty）首三发新三股募三集资三金1.三35亿美三元，三这标三志着三美国三“现三代RE三IT三s时代”（Mo三de三rnRE三IT三sEr三a）的三到来三。第一三，权三益型RE三IT三s的组三织结三构形三式出三现了三创新三。19三92年Ta三ub三ma三n三Ce三nt三er三s公司三首次三公开三发行三采用三了一三种新三型结三构的RE三IT，即伞形三合伙三房地三产投三资信三托（Um三br三el三la三P三ar三tn三er三sh三ipRE三IT三s，UP三RE三IT）。三鉴于三其递三延纳三税功三能，UP三RE三IT三s对私三人房三地产三所有三者极三具吸三引力三，因三此，UP三RE三IT一经三推出三便迅三速成三为权三益型RE三IT的主三流形三式。第二三是对三机构三投资三者投三资RE三IT三s限制三的放三松。19三93年的三《综三合预三算调三整法三》（Om三ni三bu三s三Bu三dg三et三R三ec三on三ci三li三at三io三n三Ac三t三of三1三99三3）改三变了三养老三基金三投资三于RE三IT三s时RE三IT三s的股三权结三构要三求。三根据三该法三，养三老基三金投三资于RE三IT三s时，三按照三该基三金的三所有三者数三目计三算持三有RE三IT三s股份三的股三东数三目，三从而三使RE三IT三s顺利三通过三上述三所有三权测三试）三，即三“百三人原三则”三和“三五人三原则三”。三而在三这之三前，三养老三基金三投资三于RE三IT三s时，三该基三金只三作为RE三IT三s的一三个股三东计三算，三从而三易于三违反三上述三两项三原则三。另三外，三低利三率和RE三IT三s股票三的高三回报三也吸三引了三基金三介入RE三IT三s市场三。20世纪90年代三以来RE三IT三S的发三展状三况美国RE三IT三s年度IP三O数目三及金三额（19三92三-2三00三3）国外RE三IT三s的发三展情三况目前48三0多家三房地三产投三资信三托的三全球三市值三超过60三50亿美三元。三美国14三8家房三地产三信托三市值三达到30三00亿美三元左三右；三第二三位的三是澳三大利三亚，64家上三市地三产基三金市三值达三到78三0亿美三元；三处于三第三三位的三是法三国，48家房三地产三信托三市值三达到73三0亿美三元。RE三IT三s的优三点：对三房地三产商RE三IT三S为房三地产三商提三供了三良好三的投三资渠道1RE三IT三s提供三了稳三定的三收益三和税三收优三惠。2RE三IT三s提供三了良三好的三流动三性和三分散三风险三机制三。房三地产三所有三者在三出资三换取三“经三营性三合伙三单位”（契三约凭三证）时，同三时也三获得三了一三种“三看涨三期权三”：三在一三定时三间（三通常三是1年）三后，三按照三商定三的比三例用三“经三营性三合伙三单位三”换三取现三金或RE三IT股票三。RE三IT三S为房三地产三商提三供了三良好三的融三资渠三道1，股三权融三资（公三司型三）2，债权三融资（抵三押性三）RE三IT三s的优三点：对购三买者三（投三资者三）收益三高1、股三利支三付比三例高2、RE三IT三s的收三入以三相对三稳定三的租三金收三入为三主。3、增三值空三间大风险三低1、预三期可三预见三投资2、收三益稳三定、三收益三波动三性低RE三IT三s的优三点：对三购买三者（三投资三者）风险三低1、预三期可三预见三投资2、收三益稳三定、三收益三波动三性低从历三史数三据来三看，三与美三国主三要股三票指三数相三比，RE三IT三s股票三具有三高收三益、三低风三险的三特征三。如三图5-三1所示三，在19三71年12月31日至20三02年12月31日期三间，三权益三型RE三IT三s的收三益率三为12三.3三5%，超三过道三琼平三均工三业指三数（7.三25三%）、三纳斯三达克三综合三指数三（7.三79三%）和三标准三普尔50三0指数三（10三.6三8%）；三同时三，其三风险三（13三.4三6%）却三远远三低于三这三三种股三票指三数。关于RE三IT三s那些三你不三知道三的事“股三神”三巴菲三特也三有RE三IT三s情结三，据三相关三机构三披露三，巴三菲特三收购三了Se三ri三ta三ge三G三ro三wt三hP三ro三pe三rt三ie三s三8%的权三益，三推动三该房三地产三投资三信托三基金三的价三格在三午后三交易三时段三一度三上涨18三%。巴菲三特的三黄金三搭档三、美三国著三名投三资家三，查三理·芒格三曾表三示：三“比三起机三构投三资者三，RE三IT三s更适三合个三人投三资者三。专业三团队三专业服务专业三的团三队和三专业三的投三资经三理人三对RE三IT三s的资三产进三行管三理，三将每三年产三生的三收益三以分三红的三形式三分配三给投三资者三。物三业的三租金三收入三是通三过租三赁合三约所三规定三的期三限和三租金三来决三定的三，所三以房三地产三信托三基金三分配三给投三资人三的现三金流三是稳三定而三且有三保证三的。风险分散三安全三性强股票三的市三场价三格变三动幅三度大,可以三暴涨三暴跌,安全三性低三、风三险性三大，三而RE三IT三s除非三遇到三战争三及自三然灾三害等三不可三抗力三，一三般来三说租三金不三会有三大幅三度波三动，三安全三性高三、风三险性三小且三具有三很好三的抗三通胀三特性三，可三作为三长期三保值三工具三。RE三IT三s收益三率往三往高三于其三他投三资品三，RE三IT三s的市三场规三模也三在不三断扩三大。三从长三期或三短期三看，RE三IT三s的收三益都三能跑三赢股三票。中国三市场三的RE三IT三s物权三法的三出台三为中三国式三的RE三IT三s提供三了法三律依三据中国三房地三产去三库存三的指三导方三针需三要RE三IT三s中国三普通三投资三者的三投资三产品三的匮三乏需三要RE三IT三s首度So三do：类RE三IT三s抵押三类RE三IT三S看得三清，三看得三懂的三投资三产品万万三没想三到，三我们三做到三了。稳步三发展三，静三候佳三机1、长三春房三子会三掉价三吗？2、长三春房三子还三会涨三价吗三？截至三去年12月31日，三我市三总人三口77三2.三9万人三，三出生三率5.三51三%。，三自然三增长三率1.三63三%。，三计生三率95三.7三8%，出三生人三口性三别比11三0.三79：10三0，常住三人口三城镇三化率56三.5三%，户三籍人三口城三镇化三率45%。（距三离68三%还有11三.5三%，10三9.三25万人三的供三求空三间）长春三市国三土资三源局三网站三公布三了《长春三市区20三17年度三国有三建设三用地三供应三计划三的公三告》。其三中，20三17年长三春国三土供三应以三经开三区、三高新三区、三绿园三区为三主，三总计三供应三住宅三用地18三85万平三方米。长春三市未三来十三年的三城市三总体三规划三中，三城市三规模三将有三较大三的提三升，三规划三至20三20年，三全市三人口三将达三到95三0万人三，城三镇化三率达三到68三%；其三中中三心城三区实三际居三住人三口42三4万人三，建三设用三地规三模44三5平方三公里。长春三本地三房地三产库三存及三供应三情况三来看三，6月份三，长三春新三建商三品住三宅库三存量三为10三31万平三方米三，同三比降3%，环三比降2%。同三样呈三现“三供小三于求三”态三势。三其中三，供三应方三面，6月份三长春三新建三商品三住宅三供应三面积三为60万平三方米三，同三比减三少68三%，环三比减三少30三%；成三交方三面，三当月三成交79万平三方米三，同三比减三少7%，环三比减三