房地产规范化设计管理体系建设含流程图

高品质住宅规划设计创新管理高级研修班房地产规范化设计管理体系建设房地产开发流程与运营体系第一部分目录123房地产的运营体系房地产的计划管理概述房地产的开发流程一：房地产开发流程-----总的流程与框架图说明及图例：、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算设计流程阶段一：房地产开发流程1.1房地产开发阶段划分与职责层级一：房地产开发流程1.2房地产的开发流程图解（一）一：房地产开发流程1.2房地产的开发流程图解（二）一：房地产开发流程1.2房地产的开发流程图解（三）一：房地产开发流程1.3房地产设计研发流程构建的体系框架一：房地产开发流程组合1组合2多项目区域总部多项目跨区域整合多项目跨区域多项目单区域战略型+矩阵式战略型价值链型1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系操作型一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系矩阵式管理一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系弱矩阵一：房地产开发流程1.4房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系强矩阵二：房地产的运营体系2.1房地产运营管理：2.1.1定义二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系二：房地产的运营体系二：三房地三产的三运营三体系2.三1.三2运营三管理三中心三的职三能二：三房地三产的三运营三体系2.三1.三2运营三管理三中心三的职三能二：三房地三产的三运营三体系2.三1.三2运营三管理三中心三的职三能二：三房地三产的三运营三体系2.三1.三3运营三管理三的重三点二：三房地三产的三运营三体系2.2房地产运营体系内容：2.三2.三1投资三决策2.三2.三2阶段三性成三果2.三2.三3运营三决策2.三2.三4计划三管理2.三2.三5成本三管理2.三2.三6资金三管理2.三2.三7知识三管理二：三房地三产的三运营三体系2.3房地产运营体系案例解析二：三房地三产的三运营三体系2.4房地产运营管理架构2.三4.三1项目三运营三组织三架构三与决三策机三构二：三房地三产的三运营三体系二：三房地三产的三运营三体系2.三4.三2项目三的管三理目三标二：三房地三产的三运营三体系2.三4.三3运营三会议三系统三：a.运营三决策三会b.运营三管理三会二：三房地三产的三运营三体系非运三营会三议系三统二：三房地三产的三运营三体系两个三重要三的运三营决三策会二：三房地三产的三运营三体系两个三重要三的运三营管三理会三：三房地三产的三计划三管理三概述3.1项目计划管理是房地产企业项目管理的重点三：三房地三产的三计划三管理三概述3.2项目计划管理本质与关键要素三：三房地三产的三计划三管理三概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.三3.三1建立三一体三化计三划管三理体三系的三目标三：三房地三产的三计划三管理三概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.三3.三2一体三化计三划管三理体三系的三特点一个三目标+二个三体系+三个三层级三：三房地三产的三计划三管理三概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.三3.三3项目三计划三分级三体系三：三三层次+四要三素三：三房地三产的三计划三管理三概述3.3一体化的计划管理体系的建立3.三3.三4项目三计划三体系三与管三理计三划体三系的三关系三：三房地三产的三计划三管理三概述3.4项目的关键节点计划3.三4.三1如何三确定三项目三的关三键节三点三：三房地三产的三计划三管理三概述3.三4.三2项目三关键三节点三的内三容：a.里程三碑节三点b.体现三项目三管理三思想三的节三点三：三房地三产的三计划三管理三概述三：三房地三产的三计划三管理三概述三：三房地三产的三计划三管理三概述3.三4.三3房地三产项三目50个关三键节三点如何三建立三规范三化的三房地三产设三计管三理体三系第二三部分目三录房地产设计管理的范畴与定义12345房地三产企三业不三同发三展阶三段的三管控三模式三与相三应设三计管三理模三式建立三精细三化市三场需三求下三的规三范化三设计三管理三体系设计三管理三效率三指标设计三管理三通病三与案三例分三析一：房地产三设计三管理三的范三畴与三定义涉及三房地三产开三发的三全过三程。三内容三包括三：从三项目三初判三的跟三踪,到项三目决三策中三的概三念草三案研三究，三从概三念设三计到三施工三图设三计，三从施三工现三场的三配合三到营三销道三具的三制作三，以三至到三后期三客服三的维三修、三整改三的技三术支三持等三。契合三企业三的发三展战三略，三锁定三项目三的经三营目三标,在符三合企三业发三展的三产品三策略三指导三下，三通过三有效三的组三织、三完善三的流三程及三制度三的建三立、三方法三的提三升等三一系三列手三段，三在产三品制三造过三程中三实施三的涉三及设三计内三容的三管理三。房地产设计管理的范畴房地产设计管理的定义一：房地产三设计三管理三的范三畴与三定义涉及三产品三的种三类、三品牌三、以三及开三发运三营模三式选择三何种三产品三战略三对一三个企三业来三说至三关重三要。三产品三战略三并不三仅指三导项三目策三划、三规划三设计三、户三型研三究、三营销三推广三，同三时也三影响三到项三目的三拓展三模式三、土三地储三备模三式，三甚至三品牌三宣传三模式三及企三业自三身的三发展三模式三。产品三策略三为企三业发三展服三务产品三制造三过程三必须三符合三企业三产品三发展三策略产品的战略产品的策略品质三保证三、进三度控三制、三成本三控制设计管理三大目标二：三房地三产企三业不三同发三展阶三段的三管控三模式三与设三计管三理模三式1.1企业管控模式的分类1.2设计管理模式的分类1.3企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考1.4设计管理资源配置基准二.1三.1企业三管控三模式三的分三类财务三型(投行)战略三型操作三型(运营三型)管控三模式二.1.2设计三管理三模式三的分三类职能三型公司三型(项目三制型)矩阵三型项目三管控三模式设计三管理三模式三与企三业对三项目三管理三设立三的管三控模三式一三一对三应二.三1.三3企业三管理三模式三与设三计管三理模三式的三优化三组合三之思三考组合1组合2多项三目区三域总三部多项三目跨三区域三整合多项三目三跨三区域多项三目三单三区域集群三式复合三职能三型项目三制型(大、三小)职能三型二.三1.三3企业三管理三模式三与设三计管三理模三式的三优化三组合三之思三考标准三化设三计水三平集群式复合职能型项目制型职能型战略三合作三水平设计管理模式发展二.三1.三4设计三管理三资源三配置三基准合理三的项三目人三员数三量和三结构三配置三，不三仅是三人力三资源三有效三利用三的要三求，三也是三项目三有效三实施三的保三证。三配置三基准三应基三于企三业项三目的三运作三模式三、运三作水三平和三人力三资源三成熟三度企业三年度三人力三资源三规划新增三项目三人员三配置三规划三参考多项三目运三作状三况下三，项三目之三间人三员动三态规三划和三调配人员配置基准目的人员配置基准的作用案例:某大型地产公司人员配置基准三.建立三精细三化市三场需三求下三的规三范化三设计三管理三体系3.1建立规范化管理体系的意义规范三化设三计管三理体三系能三够提三高企三业内三部的三设计三管理三业务三水平三，规三范设三计管三理制三度和三流程三，以三保证三项目三开发三质量三，提三高项三目开三发效三能，三提升三公司三项目三运营三能力三，打三造企三业核三心竞三争力三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容负责三项目三设计三管理三，保三证设三计质三量、三进度三、成三本目三标的三实现(规划三、建三筑、三结构三、水三电、三景观三、室三内设三计)材料三设备三选型三定板配合三成本三管理三中心三建立三设计三成本三基准三体系,建立三从研三发开三始的三成本三控制三理念三与系三统,提高三产品三综合三性价三比组织三并参三与主三要材三料、三设备三的调三研,与成三本管三理中三心配三合,建立三按体三系、三专业三分类三的材三料信三息库(含品三牌及三供应三商评三价)3.2.1设计管理职责3.2.1.1一般意义下的设计管理职责三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容项目三开发三部按要三求及三时向三设计三管理三部提三交各三设计三阶段三所需三资料三条件负责三与政三府部三门就三各阶三段设三计中三间过三程成三果的三技术三沟通三及完三成各三政府三相关三部门三的申三报审三批工三作

其它部门在设计管理过程中的职责成本三管理三部按要三求及三时向三设计三管理三部提三交各三设计三阶段三所需三成本三目标随着三图纸三的不三断深三化，三调整三成本三及控三制目三标负责三组织三方案三设计三招标三中的三各项三工作市场营销三部按要三求及三时向三设计三管理三部提三交各三设计三阶段三所需三资料三条件负责三对各三阶段三设计三成果三地产三公司三内部三技术三评审三提供三市场三评价三建议负责三制定三各阶三段设三计任三务书三中的三市场三定位三部分三的内三容三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容3.2.2组织与架构优化案例三分析三一：北京三金地20三06设计三部组织三架构三图三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容案例三分析二：06三~0三7深圳三金地三设计三部构三架图(改进三前)项目组1项目组2项目组3项目组N

结构组

设备组

景观组

室内组专业组主管负责制强大的技术支撑平台技术支持+质量控制项目组设计经理制前期方案+项目设计管理设计总监部门经理专业组项目（建筑师)组建筑研发组

材料组部门副经理

行政秘书三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容

2.3.1设计管理业务流程的意义梳理三设计三工作三流程三，明三确设三计管三理的三控制三节点三和不三同阶三段的三设计三输入三条件,清晰三规范三项目三设计三管理三过程三中的三控制三节点三，以三便提三高设三计管三理效三率，三保证三设计三质量三、进三度、三成本三三方三面均三得到三有效三控制三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容主线流程概念设计方案设计扩初设计施工图设计配合部门营销成本工程开发物业主线部门设计部

2.3.2业务流程总的三房地三产运三营框三架图说明三及图三例：、房三地产三开发三业务三划分三为六三个阶三段：三项目三论证三、项三目策三划、三设计三管理三、工三程施三工管三理、三销售三管理三和入三伙管三理。、工三程施三工管三理阶三段和三销售三管理三阶段三的时三间存三在重三叠。、本三示意三图中三仅列三举四三个专三业的三工作三内容三，其三他的三专业三的工三作内三容在三流程三文件三中有三详细三的描三述。：代三表关三键里三程碑：代三表某三个阶三段的三主导三的专三业任三务，三即其三输出三会成三为本三阶段三其他三专业三开展三活动三的输三入条三件。：配三合专三业的三任务三。项目三立项主体三结构三开工开盘三销售入伙项目三论证三阶段项目三策划三阶段设计三管理三阶段工程三施工三阶段竣工销售三管理三阶段入伙三管理三阶段工程拓展组织三项目三论证初步三产品三定位营销组织三项目三策划/产品三、市三场及三客户三定位三研究规划要点/规划草案概念规划设计营销三策划三、项三目推三广方三案策三划、三项目三前期三推广三及销三售前三准备设计方案三设计扩初三设计施工三图设三计设计三配合三、供三应商三考察三及招三标、三施工三准备三及桩三基等三工程三施工主体三结构三施工三至具三备预三售条三件工程三施工三至竣三工验三收销售三及入三伙配三合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售三事务三管理入伙三事务三管理成本估算测算预算三、标三底、三合同三价进度三款、三工程三变更三、招三标采三购结算设计三流程三阶段设计三流程三框架三图施工三图设三计建筑三、规划三方案部品设计三及定板扩初三设计拿地三节点概念三规划草三案概念三规划方三案方案三报建方案设计扩初设计施工图设计模型三研究施工三图设三计指三引部品三材料三调研部品三材料三清单部品三材料三定板三封样销售三配合三资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段产品三、技三术创三新研三发论证阶段策划阶段销售三示范三区设三计设计管理阶段工程管理分阶三段业三务流三程图设计三流程三框架三图一级三流程:项目三投资三决策三论证三管理三阶段三流程项目三设计三管理三阶段三流程项目三工程三管理三阶段三流程项目三营销三管理三阶段三流程项目三入伙三管理三阶段三流程二级三流程:设计三管理三流程设计三单位三选择三管理三流程设计三合同三及付三款管三理流三程材料三设备三选型/定板/验板三管理三流程设计三变更三管理三流程设计三流程三框架三图三级三流程三：设计三费用三预算三计划三编制三细则设计三合同三编制三工作三细则设计三任务三书编三制工三作细三则设计三、咨三询单三位选三择及三信息三管理三细则施工三现场三设计三配合三工作三细则设计三关键三点控三制工三作细三则计变三更管三理细三则三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容

2.3.3管理流程主要三是涉三及设三计职三能的三公司三管理三制度三，如《地产三公司三设计三总监三管理三办法》、《设计三管理三阶段三集团三对子三公司三监控三程序》、《实施三地产三项目三开发三周期三基准三作业三指导三书》、决三策分三判等三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容

2.3.4优化的流程带来的管理效率和效益梳理三设计三工作三流程三，明三确设三计管三理的三控制三节点三和不三同阶三段的三设计三输入三条件,清晰三规范三项目三设计三管理三过程三中的三控制三节点三，以三便提三高设三计管三理效三率，三保证三设计三质量三、进三度、三成本三三方三面均三得到三有效三控制精装三修管三理流三程与三优化三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容

2.4计划管理

目的三：理顺三各项三工作三的衔三接关三系，三明确三里程三碑点三和责三任归三属，三保障三开发三周期三基准三的有三效实三施，三实现三快速三滚动三的地三产开三发模三式。2.三4.三1设计三周期三基准地产三项目三设计三周期三参考三基准三值简三图三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容项目三计划各级三计划三的制三定方三式与三监控三办法2.4.2项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理公司三一级三计划部门三二级三计划部门三月度三计划项目三组周三计划三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容

2.5规范化的文件标准、技术标准及产品标准设计三管理三阶段三及专三业的三合理三划分专业三：总三图、三规划三与建三筑、三景观三、室三内、三展示阶段三：概三念设三计、三方案三设计三、实三施方三案设三计、施工三图设三计、三部品三设计2.三5.三1建立三标准三的基三础三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容

2.5.2设计文件的管理与模板建立《概念三规划三设计三任务三书》《方案三设计三任务三书》《住宅三施工三图设三计任三务书》《景观三概念三规划三设计三任务三书》《景观三方案三设计三任务三书》《景观三施工三图设三计任三务书》《室内三设计三任务三书》2.三5.三2.三1设计三文件三的内三容任务三书类三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容《概念三设计三咨询三合同》《建筑三方案/扩初三设计三合同》《建筑三施工三图设三计合三同》《景观三方案三设计三合同》《景观三施工三图设三计合三同》《室内三设计三合同》《销售三示范三区包三装设三计合三同》合同三类2.三5.三2.三2模板三标准三化三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容2.5.3技术标准与模板建立《产品三配置三标准三建议三书》《方案三设计三指引》及《施工三图设三计指三引》统一三技术三标准:《区域三通用三节点三构造三设计三标准》及《区域通用三节点三构造三设计三标准》交楼三标准方案三、实三施方三案、三施工三图设三计各三阶段三成果三标准三及深三度要三求新技三术应三用2.三5.三3.三1技术三标准三的内三容2.三5.三3.三2模板三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容

2.5.4产品标准的建立对每三项设三计管三理工三作，三除颁三布程三序(工作三的方三法)三\成果三标准外，三同时三根据三企业三的技三术战三略，三建立三相关三的评三价标三准，三使设计三管理质量三保证工作三有章三可循三。

2.5.5评审或评估标准《项目三投资三决策三评审三阶段三概念三设计三成果三评价三表》《项目三经营三方案三评审三阶段三方案三设计三成果三评价三表》《设计三巡检三评价三表》三个三评价三表《项目三投资三决策三评审三阶段三概念三设计三成果三评价三表》评价纬度关键要素评价标准评价意见技术成果达标成果内容符合性满足《投资决策评审阶段设计成果标准》（编号SJ—201）中对内容及深度的要求。技术指标符合性经济技术指标符合政府规划要点和项目经营性指标的要求设计成果科学性设计方案可实施（如满足日照间距要求、参考户型可实施性等），避免技术指标的虚假性满足各项设计规范要求交通组织、空间构成、物业分布等合理、舒适并符合价值最大化原则设计成本关键因素地下室及停车位地下室布局满足技术合理、成本最优原则地下停车场内交通组织高效、便利其他特殊因素因特殊情况带来的其它超常规成本（如特殊地质条件、特殊场地条件、特殊结构形式等）应进行成本收益论证产品价值分析设计概念项目规划设计手法和概念应形成鲜明的特色，并支撑项目卖点，为项目创造附加值。产品设计规划布局应建立在多方案收益比较的基础上遵循经济效益最大化原则配套设施（会所、商业等）布局有利于居住品质提升、经济效益最大化典型住宅单元配置标准（包括层数，单元户数，梯数，各户型面积等）应符合高性价比原则典型单体价值点挖掘：设计创造价值原则附送空间创新的结构形式（高厅等）开发周期分期策略分期策略应满足结转要求，遵循首期快速和总体最大化的资金回收原则项目定位产品定位、设计方案是否有利于快速滚动开发结论《项目三经营三方案三评审三阶段三方案三设计三成果三评价三表》评价纬度关键要素评价标准评价意见

产品实现产品符合性设计成果满足《市场定位》要求；设计成果与投资决策评审阶段设计成果的延续性指标符合性各项经济技术指标满足项目经营性指标要求，如户车比、容积率、户型配比等技术成果达标成果内容符合性设计成果内容及深度满足《金地集团项目经营方案评审阶段设计成果标准》要求（编号SJ－202）技术指标符合性各项经济技术指标满足政府部门规划要点及项目经营性指标要求设计成果科学性符合各项国家及地方设计规范要求，满足日照间距、建筑节能的要求方案设计合理性规划效益对各项元素（总体布局，住宅组团，道路交通及停车组织，景观环境，竖向设计及公建配套等）的规划设计合理并满足价值最大化原则。居住区规划利于物业管理及运营分期规划合理首期销售示范区规划布局及销售路线清晰合理产品创新在满足成本收益原则的基础上进行户型设计创新提高产品附加值建筑技术应用应用合适的建筑技术提高居住性能及产品附加值立面设计建筑主题突出、特性鲜明色彩及材料搭配合理开发周期设计进度导致关键节点设计进度偏差的设计原因结论《设计三巡检三评价三表》评价纬度关键要素评价标准评价意见

设计实现度户型成果符合性立面成果符合性现场实施效果与经营评审阶段设计方案的符合性

示范区效果示范区整体形象展场包装效果示范区整体形象整洁、美观销售路线便捷，标识系统清晰，设置合理示范区形象鲜明、个性突出、展示效果强烈，定位符合项目整体形象定位要求建筑细部节点技术处理立面材料交接立面色彩处理门窗、阳台栏杆、楼梯构造设计无功能性缺陷立面材料分色、交接处理无原则性错误客户服务设计问题投诉来自客户服务部门、物业管理部门的设计投诉问题处理、反馈情况三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容2.三7.三1建立三成本三管理三目标三及节三点

2.7设计管理过程中的成本管理项目关键节点辅助节点管理目标案例项目初判成本估算表项目决策项目成本测算方案阶段成本基价表(方案阶段)深化扩初阶段典型楼栋结构指标表施工图成本预算清单全精装修房施工图成本预算清单竣工验收成本结算三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容2.三7.三2建立三相关三部品三信息三库2.三7.三2.三1项目三部品信息三库模三板2.三7.三2.三2项目三部品信息三库建三立的三要点a.三(工程)材料三分判b.标杆三企业三主流三材料三部品三品牌三及成三本基三准借三鉴c.战略三供应三商合三作及三集团三采购d.建立三信息三库共三享平三台三.2体系三建立三的组三成要三素与三核心三内容2.三7.三2.三3材料三部品三研究三的工三作目三标a.基于三对目三标客三户的三期望三值分三析,研发三满足三客户三需求三的部三品b.成本三优化三、对三比c.工艺三的研三究2.三7.三3设计三过程三中的三成本三优化三的主三要手三段和三方法2.三7.三3.三1结构三及基三础的三形式2.三7.三3.三2窗地三比2.三7.三3.三3外墙三材料三及部三品2.三7.三3.三4停车三方式三及人三防方三案2.三7.三3.三5主要三设备三选型2.三7.三3.三6产品三附加三值对三应的三成本2.三7.三3.三7合理三的景三观成三本配三置四、三设计三管理三效率三指标

4.1人工效能指标指标类别指标名称万科某城市公司（万科内部标杆）北京H地产公司公司开发规模深圳：8-10个项目北京：4-5个项目青岛/西安：各2个项目北京：3个项目天津：1个项目苏州：1个项目整体运营人均利润率250万元/人140万元/人61.5万元/人人均开发面积4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（净利润/人力总成本）8.553.11（4583万）开发效率（从拿地到开盘）低、多层：9个月高层：12个月项目1（多层）：18个月项目1（高层）：21个月项目1（高层）：31个月苏州项目1-1.5年目标成本变动率3%以内项目1：2.8%项目2：-2.6%项目3：1.1%5%左右