房地产开发项目的建设管理

《房地产开发与营销》

—项目8房地产开发项目的建设管理8-1房地产项目建设管理概述——随着建筑的市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地产企业（即建设单位)、施工企业和监理单位三方管理的体制。三方相互协调与约束，确保了工程施工的顺利进行。充分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建设是很有意义的。

8-1房地产项目建设管理概述一、房地产开发项目建设管理的内容包括项目的招标管理、合同管理、进度管理、质量管理、成本管理、施工安全管理。三大管理核心既对立又统一项目管理的目标质量QUALITÄT成本KOSTEN进度ZEIT

8-1房地产项目建设管理概述二、房地产开发项目建设管理的方式——组织方式：1）自建2）委托施工——管理方式：

1）自行管理

2）委托管理8-2房地产开发项目质量管理1、房地产开发项目质量的特点2、房地产开发项目工程质量的影响因素3、房地产开发项目工程质量管理的原则4、房地产开发项目施工过程质量控制的手段建设单位的质量责任和义务施工图设计文件未经审查批准的，建设单位不得使用建设单位的质量责任和义务建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，不得将工程肢解发包建设单位应按照国家有关规定组织竣工验收，建设工程验收合格的，方可交付使用建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续建设单位不得对承包单位的建设活动进行不合理干预建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标对必须衽监理的工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位要有设计方案勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可范围内承揽工程，不得转包或违法分包所承揽的工程除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线外，设计单位不得指定生产厂、供应商勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计施工单位的质量责任和义务施工单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程施工单位的质量责任和义务施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料施工单位不得转包或违法分包工程建设工程实行质量保修制度，承包单位应履行保修义务总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应在建设单位或工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，未经检验或检验不合格的，不得使用建设工程监理企业的质量责任和义务建设工程监理企业的质量责任和义务工程监理单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务，不得转让工程监理业务工程监理单位不得与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任8.2.1房地产项目质量管理房地产项目质量有广义和狭义之分：广义-从建设方的角度来看，房地产开发项目质量包括项目每一个环节的质量，如地段选择质量、投资决策质量、前期策划质量、规划设计质量、施工质量、市场推广质量、物业管理质量等；狭义-狭义的房地产开发项目质量主要是指国家和地方性法规、技术标准、设计文件及合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求，有时甚至专指施工质量。房地产开发项目质量管理的涵义和特点8.2.1房地产项目质量管理

房地产开发项目质量管理是指房地产开发企业及其委托的监理单位，对项目的设计、施工和竣工验收等各个阶段的质量进行全面管理，通过贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，保证项目质量总体目标的实现。

房地产开发项目质量管理的涵义和特点8.2.1房地产项目质量管理房地产开发项目质量的特点：质量形成过程复杂，影响因素多质量波动大质量的隐蔽性强竣工检验局限大对社会环境影响较大房地产开发项目质量管理的涵义和特点8.2房地产项目质量管理房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标分解8.2房地产项目质量管理房地产开发项目质量控制目标

房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统分解一般在设计任务书中反映，是用户（建设单位、开发商）基本质量要求、建筑设计规范和有关法规、标准的综合反映。8.2房地产项目质量管理房地产开发项目质量控制目标

房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统分解

材料及设备质量是项目的质量基础。用户直接提出质量标准或控制技术参数或者用户提出基本条件后，由设计人员确定质量标准。8.2房地产项目质量管理房地产开发项目质量控制目标

房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统土建施工和设备安装质量子系统分解

土建施工和设备安装质量控制指标是设计意图、施工及安装合同要求、施工规范及操作规程、质量标准等的综合体现。8.2房地产项目质量管理房地产开发项目质量控制的实施事前控制事中控制事后控制工程项目质量控制过程8.煌2房地产妻项目质计量管理房地产坟开发项像目质量倘控制的榨实施设计明阶段捞质量肚控制栋（事卫前控艳制）施工嫩阶段扩质量炉控制茫（事规中控奶制）竣工池验收抛阶段驴质量剃控制摩（事杰后控加制）9.3昨.1喉房绢地产轧项目珍质量娇管理9.3备.1.石3房垃地产开叠发项目热质量控群制的实边施设计掉阶段眉质量母控制遇（事么前控食制）先天湿不足钓必将革带来色后患坚无穷在现代疲工程中筑，要求葡设计提绸供的信讯息越来州越多，其设计中始的任何登错误都全可能会炕被放大果，引起扩更大的谷失误。有统令计资因料表靠明，炕工程透产生东质量螺问题房诚的影反响因篇素，优其重普要程余度依馆次为难：设计唱的问铁题40.揪1％施工源责任29.皱3％材料豪问题14.钢5％使用责泻任9.胶0％其鹅它8-蓬9.作1％因此，吼设计阶茂段是影些响工程讨项目质圆量的决娇定性环淋节。设计恩阶段觉质量汇控制祥实施撤：初步公设计盟阶段傲：优选逗设计蹲单位优选直设计敞方案施工唉图设蓄计阶侍段建立患设计迎经理熊质量扣责任抵制设计车质量跟踪8.茎2房地产套项目质渗量管理房地准产开颂发项宝目质摄量控近制的幅实施设计饲阶段籍质量闯控制纲（事般前控坛制）设计阶冶段质量堤控制实扒施：初步设建计阶段蓄：优选设萌计单位优选设染计方案施工票图设液计阶播段建立浆设计怕经理厨质量库责任飞制设计质卧量跟踪为保梯证设葱计质冒量，短房地巡寿产开们发企岸业应晕建立仔设计缠经理柏质量洒责任夫制，宿对设嗽计工姿作进疮行组唇织、荷协调锻、监词督和御检查帐；对字一些钞大的着、技挥术复承杂的泪项目缠工程管，应僵委托术设计今监理芒或聘扛请咨奶询专砖家，敢对设按计成临果进花行审辉查。8.2房地产曲项目质黄量管理房地击产开复发项枝目质舰量控渔制的顷实施设计阶灾段质量尽控制（客事前控耽制）设计慨阶段钉质量卸控制锦实施头：初步设恢计阶段识：优选兽设计捕单位优选昂设计方方案施工绘图设枯计阶盈段建立设免计经理伤质量责带任制设计平质量跟踪在设叙计过吓程中隐（尤烘其是引阶段汉性设欣计完范成时骗），侨项目断设计浪主管这人员始应以班设计委招标技文件斥、设瓶计合槐同、权政府输有关纺批文羊、各低项技血术规掌范及折相关桌资料恢为依糠据，究对设临计文谣件和唯图纸死进行吃深入堵细致萄的审焦核。审核艇中发邮现不岛符合探标准扎和要印求的丧（如尤过分叨设计捆、设虚计不浸足）利，设每计单匙位应繁及时倾进行比修改典，以桐保证破设计窗质量丢。8.喜2房地旱产项坛目质纵量管明理房地奋产开抽发项刮目质张量控订制的量实施施工烛阶段暗质量它控制影响施厦工质量蠢的因素-“人、机制、料、况法、环绍”工序笔质量堵控制8.2房地挖产项教目质和量管责理房地欢产开构发项树目质乳量控治制的撇实施施工阶痒段质量墓控制影响危施工运质量竿的因姿素-“人、岁机、很料、摘法、帝环”人人是质券量的创行造者，裹质量控呀制必须剩以人为眼核心。梁发挥人尿的积极应性、创汽造性；府增强人曾的责任繁感，树御立质量裹第一的召思想；帜提高人盾的素质池，以人饰的工作携质量确拦保工序郊质量、向工程质昂量。施工救队伍跃及人位员质牌量控煎制监理队炎伍及人稀员质量肉控制8.2房地脱产项脆目质蹦量管榨理房地产诸开发项亩目质量秃控制的僚实施机包括施宰工机械硬、安全唇设施、尾测量仪军器、检梦测仪器弄等。料包括巷工程败所需换的原专材料否、半痕成品艇、构杂配件帝和永梦久性络设备吹等。赖工程曲所需牲的原润材料哨、半师成品痰、构么配件籍、设富备等细，将元成为遇永久障性工混程的经组成徐部分秩，其至质量托应当拔从采坡购、斑加工酱制造殿、运疑输、呀装卸序、存敬放、窗检验询等方丹面进怀行系勇统地侄全过珍程地扛监督州与控由制。8.2房地产买项目质盘量管理房地产增开发项赴目质量梨控制的借实施法包含行整个牙建设绳周期悲内所绕采取未的技竭术方反案、傅工艺巩流程章、组阀织措夫施、如检测细手段海、施驴工组漏织设短计等玩。环包括旱工程棕技术财环境怖、工玻程作敞业环绪境、树工程南管理洗环境复以及乱周边穷环境是等。8.2房地园产项宫目质陡量管秃理房地产适开发项劲目质量王控制的丧实施施工阶醋段质量术控制工序质括量控制工序茎质量貌控制惰，是寄对工闸序活促动条仁件和抄工序纸活动焰效果旁的质涝量控挣制，台从而降达到音对整预个项求目的仙质量本控制做。工序质秆量控制脊的原则蔑：严格辩遵守咳工艺朗规程主动控货制工序禽活动条无件的质双量及时检春验工序炮活动效愧果的质筋量合理衔设置工序泥质量洒控制快点（P22距9），分偷析其郊在工撒序进喜行过商程中揪可能出出现男的质惯量问哨题或及造成黄的质骨量隐讨患，舅对其留加以乳严格型控制震。8.康2房地产袋项目质叨量管理房地避产开夹发项残目质乞量控确制的携实施竣工验言收阶段押质量控锣制及保菜修《城市房俩地产开麻发经营衡管理条玻例》第十七乎条规定器：房地产毕开发项筐目竣工债，经验犯收合格疗后，方氏可交付拍使用；报未经验举收或者啦验收不柳合格的旨，不得那交付使迈用。《建设袍工程他质量别管理被条例》第十六绕条：建设单草位收到调建设工铸程竣工态报告后顺，应当答组织设槐计、施蓄工、工液程监理密等有关骗单位进渡行竣工阅验收。是8.2房地产此项目质嗽量管理房地产喜开发项黎目质量杨控制的含实施竣工验眉收阶段往质量控艘制及保璃修竣工验判收房地北产开库发项肿目质直量保慨修是房地产沙开发项甜目质量穗保修《房地飘产开抵发经址营管亭理条架例》房地论产开缝发企旋业应糖当对透其开精发建血设的律房地源产开屋发项默目的缓质量艰承担容责任盐。腔勘察执、设旋计、符施工味、监俗理等针单位借应当乳依照余有关节法律忘、法孕规的约规定复或者欺合同掉的约围定，神承担录相应浙的责谅任。《建设煤工程掉质量碍管理垫条例》（200笛0）建设工谁程实行范质量保绝修制度感。建设蛛工程在盾保修范临围和保巾修期限睁内发生捉质量问要题的，戚施工单朵位应当蝴履行保逆修义务宇，并对练造成的姓损失承扁担赔偿盗责任。《房屋乓建筑讯工程暮质量钱保修衫办法》房屋建章筑工程亡竣工验颤收后，肢在保修拍范围和理保修期随限内出岭现质量房诚缺陷（茎质量不缘瑞符合工区程建设逗强制性桐标准以军及合同峰的约定铁），施扫工单位槐应当履泡行保修渗义务。驶房屋建摧筑工程叼质量保避修，是际指对在坏保修期缸限内出需现的质偏量缺陷矮，予以幕修复。房地织产开念发项伍目质烈量保疲修《商品戴住宅途实行股住宅璃质量贵保证姿书和洲住宅渡使用菌说明辨书制率度的较规定》房地岸产开垫发企宫业在锻向用习户交荒付销仙售的希新建俱商品槽住宅卡时，验必须访提供《住宅焰质量乓保证费书》，房地厚产开发少企业按《住宅止质量碰保证电书》的约定梢，承担监保修责慈任。《商品房营销售管屡理办法》房地产富开发企泛业应当北对所售蚊商品房坐承担质稻量保修续责任。井当事人植应当在遮合同中川就保修踢范围、踏保修期摧限、保案修责任躲等内容粒做出约止定。保陡修期从继交付之苏日起计低算。商品住跳宅的保卫修期限讽不得低捆于建设晒工程承鸽包单位呜向建设趋单位出宅具的质隶量保修丑书约定推保修期坚的存续趁期；存济续期少搏于《规定》中确定梳的最低届保修期浊限的，君保修期旧不得低段于《规定》中确定隶的最低脾保修期仔限。图9-码7施芳工阶段涝质量控厅制施工质量控制事前控制事中控制事后控制施工过程中设计审查施工、安装工艺过程中间产品质量控制工序控制工序间质量控制施工人员施工机械设备工程原材料,构配件施工方法,检验方法施工现场,技术,管理,环境审查开工申请,把好开工关施工准备工作质量控制竣工质量检验工程质量评定技术质量文档审核联动试车竣工文件审核竣工检查质量乳事前某控制——贤施工单承包微单位鹿资质抬的审剖查——钉施工逃组织守设计他(质决量计嘴划)团的审滋查——现吴场施工饰准备的刊质量控暖制施工组吸织设计钓(质量台计划)估的审查审查早注意升事项汗：——重府要的分难部、分介项工程竞的施工乒方案，寻报请监班理工程转师审查详后方能做实施。——越在施盟工顺惜序上尚应符殃合先孩地下份、后污地上钳；先笼土建坑、后激设备摸；先耻主体漂、后支维护初。——国施工脂方案冶与施贸工进口度计节划的络一致偿性。——施妈工方案唱与施工纳平面布述置一致胸。现场施馋工准备开的质量择控制（一地）工桑程定裹位及夜标高小基准封控制（二钻）施颗工平挡面布冻置的扎控制（三辽）材攀料构剪配件略采购歼、定探货的潮控制（四林）施青工机盯械配套置的瞎控制（五将）分齐包单叛位资袍质的贼审核颗确认（六疲）设徒计交载底、厅施工寻图纸玻的现顽场核呼对（七汽）严僻把开堵工关质量事熊中控制——施模工过程基中设计购及图纸乱的审查——府施工掘、安焦装工桑艺过屈程——中绒间产品航质量控仰制质量控兆制点的渔设置1施工聋过程单中关吉键工姜序或衰环节馒以及霞隐蔽既工程施工史中的悉薄弱臂环节际或质涉量不送稳定你的工佳序对后锻续工黑程施特工或渴对后皱续工搂程质桌量或狭安全基有重工大影伍响的周工序采用新都技术、窗新工艺段、新材剧料的部伪位施工上扶无足够惭把握或带技术难瓣度大的叔工序质量伤控制滩点的哨设置筑2分项工程质量控制点工程测量定位标准轴线桩、水平桩、龙门板、定位轴线、标高地基基础基坑尺寸.标高.土质.地基承载力.基础垫层标高.基础位置尺寸标高.预留孔洞.预埋件位置.规格.数量砌体砌体轴线.皮数杆.砂浆配合比，预留孔洞、预埋件位置模板位置，尺寸，标高，预埋件位置，模板强度及稳定性钢筋混凝土混凝土配合比，外加剂，钢筋品种规格，搭接，尺寸数量位置吊装吊装起重能力，吊具，索具钢结构翻样图，焊接工艺焊接焊接条件工艺装修视具体情况定中间愤产品榨质量步控制（一仆）控岭制内纸容基槽芳验收隐蔽工阻程验收扰：工作瓶程序；伟隐蔽工盖程检查恶验收的绞质量控锁制要点工序蹦交接白验收检验注批、辫分项金分部脏工程束的验码收联动晒试车单位验工程倘或整汤个工报程项呜目的娘验收不合格限的处理成品保奸护（二）恭检验程棉序与方勤法检验程公序：自怪检、交冈接检查泛、专职津质检员跌检查；斗提交监冶理工程廉师检查质量雄检验逆的主贱要方夫法质量推检验蹈程度依的种凡类：砌全数赶、抽字样、咸免检质量检占验必须混具备的午条件质量检谊验计划除：分部罪分项工喉程名称嗽及检验掌部位；皮检验项谊目；检历验程度映和抽检沃方案；跑检验方艳法和手蠢段；技孔术标准郊；合格忙的评价剩条件；丸合格与沫否的处旨理；检工验记录烦、检验值报告的密要求；安检验程携序质量事首后控制——竣担工质量胡检验——邻工程征质量枯评定——勿技术痰质量检文档歪审核工程阵质量暑验收（一）钩施工质损量验收乞的划分1.沫单项忙工程2.剃单位筝工程3.弦分部裙工程4.纯分项登工程5.块检验朗批（二）把施工质乔量验收（三疤）施蚕工质市量验卧收的材程序根和组贱织图9肿-8吨工程神质量咽验收秩规范单体系统一标准各项工程质量验收规范施工工艺检验方法标准操作规程(企业标准)评优标准现场试验方法标准基本试验方法标准工作标准(管理标准)工法工艺标准优良工程验评标准施工碑质量尊验收输的程帖序和凳组织（一）厉检验批抱及分项猾工程的铜验收程危序与组扁织检验树批由我专业兔监理飞工程山师组铜织项绞目专赌业质浅量检丽验员肝等进阻行验犬收；分项工抚程由专来业监理岸工程师贸组织项水目专业纺技术负都责人等鞠进行验职收。（二丝式）分跪部工报程的互验收纳程序缠与组逗织分项工该程应由蚊总监理呀工程师愉组织施最工单位裂、项目准负责人台和项目剧技术质坚量负责音人等进歉行验收雷，同时子规定与骄地基基比础、主愿体结构欧分部工损程相关宜的勘察飘、设计替单位、忠质监部模门也应莲参加。（三载）单雄位（祥子单领位）反工程谊的验猎收程肚序与尖组织1）很竣工倚初验薄的程怜序：显承包敌单位泉自检非后报梢送监摄理机洪构申董请竣箱工验逢收，竞监理坚机构房诚验收悼后向煌建设联单饲位提挎出质歪量评披估报志告。2）蹈正式竹验收族的程楚序：展建设赖单位迫组织片相关务单位黎验收散，并楚报质的监站浙。（四钓）单膊位工冲程竣军工验改收备蔬案施工壁质量芹验收阳1—遮—检任验批台的质痕量验荷收检验批挂合格质慎量规定饮：a.主控伐项目呢和一钢般项侧目的辩质量售经抽健样检率验合番格；b.具有完诵整的施搜工操作危依据、勿质量检及查记录园。检验批象按规定西验收：a.资料检浓查；b.主控项誓目和一杰般项目流的检验辛；c.检验健批的级抽样籍方案穴；d.检验批去的质量盾验收记龟录。施工质分量验收进2——盾分项工晋程质量愤验收分项山工程衡质量泽验收瓜合格泰应符劲合的靠规定陵：a.分项工洲程所含纳的检验捐批均应或符合合宿格质量介的规定炮；b.分项墙工程千所含次的检详验批串的质嚼量验惯收记六录应抖完整较。分项工茧程质量骨验收记殖录施工铺质量肠验收镜3—律—分购部（俩子分邀部）蛋工程味的质盖量验康收分部（谱子分部辈）工程静质量验羞收合格杂应符合材的规定册：a.分部（险子分部哗）工程佳所含分旺项工程拥的质量狂均应验防收合格尖；b.质量控纳制资料拔应完整榴；c.地基与某基础、础主体结撒构与设晒备安装椒等分部你工程，辱有关安久全及功淋能的检伟验和抽拳样检测赢结果应骂符合有材关规定芦；d.观感质尽量验收街应符合盟要求。分部既（子嫁分部踏）工朝程质它量验掩收记拖录施工质头量验收电4——迹单位工领程（子喉单位）搬的质量疗验收单位趴（子舅单位暗）工卷程质竖量验插收合蜓格应范符合餐的规目定：a.单位（上子单位民）工程乞所含分狂部（子帅分部）貌工程的沫质量均惧应验收榜合格；b.质量控惨制资料划应完整赵；c.单位祸（子远单位拔）工获程所胡含分饲部工扑程有镰关安汤全及始功能萌的检念验和旨抽样裹检测班结果拿应符衰合有驻关规情定；d.主要柳功能哄项目灾的抽枪查结对果应铃符合疤相关酱规范仔；e.观感质饶量验收冒应符合匀要求。单位悉（子酒单位赖）工扔程质这量验淡收记唐录施工质茫量验收年5——衫工程施禾工质量顿不符合也要求时郑的处理经返工斜重做的叠检验批篮应重新透进行验般收。经有资质寄的检驶测单充位鉴找定达热到设因计要复求的皂检验步批应捡予以肠验收经有资锹质的检猫测单位井鉴定达袋不到设考计要求霞，但经乘原设计拒单位核裙算认可磨能满足窑结构安墙全和使臭用功能睛的检验课批可予同以验收午。经返修扬或加固蒙的分项拔分部工简程，虽盏然改变端外形尺朽寸但仍哗能满足宏安全使胁用要求靠，可按质技术处指理方案挎和协商逢文件进随行验收淋。通过返狱修和加驾固，仍颈不能满滑足安全大使用要闪求的分晃部工程潮、单位穷（子单捞位）工脚程，严兆禁验收乔。8.暗3写房应地产扫开发陡项目隶进度括控制弱管理1罪进度控绳制的概丙念2傍计划的瓣编制3宫计脂划的信实施4氏施参工阶评段进钞度控尽制的似主要害内容8.3露房糕地产开赞发项目歉进度控闸制管理——进扯度通常决是指工火程项目航实施结殿果的进距展情况指，是工悼程项目萍管理的解中心环没节之一悦。在现榴代工程国项目管染理中，口人们已然赋予进况度以综锐合的含场义，即酿将工程美项目任降务、工益期、成协本有机少地结合简起来，蜜形成一顽个综合坐指标，鹊能全面礼反映项裁目的实纠施状况驶。项目骄进度状腿况通常戒是通过蓝各工程逃活动进愧度(完汁成百分良比)逐拥层统计逢汇总计听算得到退的。进忌度指标佛的确定激对进度毛的表达失、计算怨、控制菌有很大切的影响色，通常乎人们用宣以下几腐种量来愚描述进洞度。8.绝3雨房扛地产录开发加项目押进度渐控制广管理——玻进度画管理免是房焦地产多开发恒项目站的控啊制目仅标之项一，荷其重蔑要性标对房懂地产骂企业酒不言痕而喻旷。它牛直接味关系屈到房拆地产涉开发盼项目予成为马真正农商品容进入翁市场论的时突间，回关系相到开紫发商需的经期济利较益，贺同时浇也关要系系压到消妻费者定的利痛益。劫众所翁周知更，出钞于资胶金安禁排和月销售影的需巴要，您项目叛开工服后，乳房地批产企处业不烧会轻回易变但更事狗前拟凳定的确开盘组时间涌和交末房时木间，萝尤其抖是商业品房决开发丸过程宰中已羽经支围寸定盼金的树购房净人，牌这就趣要求军工程企必须敞在开斜盘前红完成返主体徒施工朽，在凤交房备前完完成项障目竣直工验目收。否调整确定项目目标建立ＷＢＳ任务定义任务排序工期估计物质分配资源分配项目计划进度、成本、资源分析合理否？项目基准计划费用确定制定晕项目老计划夫的步遥骤与项真目审批有关蜘的政府部泰门外围忆工程单位啦(水禾/电/煤奔气）建设单庆位设计拐单位施工单抬位材料近设备供应杜单位资金供备应单四位毗邻单鸭位与进度哨有关的沾单位与进度娘有关的脖单位和答因素技术原潜因组织、贡协调原因气候庭原因政治原滑因人力原畅因物资介原因影响进赠度的因谱素资金原桶因基地条复件与进度甲有关的锤单位和铜因素8.附3进度控听制的手召段项目进俱度控制话的主要方延法是筹徒划、找控制熔和协逗调，主要措乘施包括组扁织措施读、技术郊措施、烫合同措贼施、经省济措施桐和信息笼管理措贫施等内做容。（1变）组泻织措吵施组织膊措施款主要码包括：①落实碗项目进陡度管理街部门的恩技术人沟员，以虏及具体猛的控制溉任务和堂管理职拜责；②进行呼项目分把解，如积按项目骗结构、绩进展阶订段、合吵同结构光分解，北并建立编搞码体系随；③确定马进度协躁调工作吧制度，畅如确定旋每星期万协调会惭议举行缴的时间旁，协调会牵议的参扛加人员斗等；④分岸析影占响进宣度目取标实箱现的夕干扰浅因素并。（2好）孩技术骗措施技术措蜻施主要撞是采用溜技术手药段加快验施工进搜度，尤子其需要康不断探金索、推膀广和采盘用先进读的施工煮工艺、萝工法、倡新材料症和新设波备。（3）拢合同措捷施合同字措施漂主要融包括购合同挑期限馋与项喷目开泊发进素度计应划协愤调、镜合同判分类为进度固监督捆等内雅容。（4悠）经稿济措疫施经济谜措施悼则主跳要是痕通过政经济短手段炸保证稿资金时供给窗，以旷确保阔项目敌工期昼，同狡时也斤采用州经济锐措施布惩罚害延误趴进度驰的合孔同方柄，保侵证合介同进削度计携划的少落实刚。（5晓）信锋息管省理措席施信息管艳理措施桐主要是却利用项静目计划液进度与扣实际进灾度的动间态比较习．定期妨提供进乒度比较些报告等补。8.3进度唇计划钥的编捞制程叉序房地产增开发项息目进度膊计划的吊编制程形序一般林分为四夜个步骤货，包括勺：（1坐）将皇全部倘工程怠内容燥分解屿和归爬纳为炸单项袍工程丹或工园序。（2）善统计或竞计算每鸦项工程唉内容的宅工作量衣。（3）嚷计算每茎个单项勾工程工捎作量所冬需时间倦，可用报天数表熔示。（4）致按正常转施工的励各个单冈项工程家内容的糊逻辑顺疯序和制姥约关系肉，排列爷施工先娱后次序撑，从每丹项施工手工序的勺可能最猾早开工神时间推蚁算下去淋，可以亏得出全搁部工程才竣工所厦需的周奴期；再鲜逆过来饿，从上仿述竣工脖日期向档前推算尝，可以凯求出每创一施工垃工序的穗最迟开爱始日期估。8.轿3进度计删划的编浮制方法进度任计划左的编迷制方挡法主薄要有横道悟图法、网络图蚕法、里程扰碑法、进度后曲线张法等多奔种方伸法，剥其中指横道隶图法温和网捡络图凶法是悲最常凭用的番方法劣。横道劳图法是用直刑线线条纹在时间质坐标上士表示出窗单项工罪程进度搏的方法蝇。用横京道图表草示的进这度计划凤，应包局括两个涝基本部芳分，左示侧是工戒作划分委和基本悲数据部寻分，右插侧是横物道线部能分。（1唐）横挑道图灾法（2）专网络图素法网络图枪法是以俘网络筋图的壮形式使来表右达项墨目的亮进度唉计划钓。在厨网络国图中限可确饰切地耳表明姜各项老工作赴的相菜互联余系和挨制约疯关系才，并鸭可以奔计算华出工您程各沾项工屯作的挠最早退和最抽晚开豆始时症间，姐从而糊可以匙找出苗关键刊工作修和关距键线反路。关键线蚊路是指在普该项目磁中，直币接影响逢项目总果工期的僚那一部巡寿分连贯颠的工作窑。通过母不断改奖善网络裁计划，怨就可以通求得各样种优化泽方案。拖例如工稿期最短泽；各种武资源最厅均衡；侨在某种磁有限制舞的资源刘条件下宵，编出标最优的拐网络计冲划；在天各种不榜同工期灾下，选墨择工程斜成本最欣低的网粥络计划考等。（3）顶里程碑鼠法里程碑星法又称窄可交权付成来果法悔，该油方法殊是在快横道绝图或你者网辣络图执上标从示出寄一些茅关键段事项陷，这评些事亭项能咳够被京明显怎地确散认，迷反映彩进度仔计划彻执行旧中各钻个阶盒段的路目标即，一呆般是这处于粒关键挣线路匆上的延一些抚关键疲项目贤，这燥些事抛项对姨项目锈进度榆计划担能否叔顺利春实现袖具有章重大铸的影庸响。通过咳这些堵关键保事项淡在一楚定时蜓间内素的完毁成情券况可掘反映男项目捷进度卷计划渠的进亩展情忙况，厚这些遗关键简事项判被称汉为“咳里程位碑”绒。（4膀）进只度曲屠线法该方法国以时间要为横轴精，以完怜成的累含计工程辟量（该务工作量猴的具体摔衡量内衣容可以扑是投资毕额、实旁物工程打量的完签成情况街、人工壁工时消楚耗、形汽象工程简等）为居纵轴，惊按计划进时间累慨计完成制任务量阁的曲线万作为预莲定的进壳度计划瓜。从整听个项劲目的牲实施粪进度御来看脊，由孕于项佣目后的期收习尾工脱程的沿实际渠工程买完成买量比败较小粘，因康此，茶该进小度曲他线一桑般是S形的。进度计艰划的编注制——先计划股编制撞步骤螺：1、确慕定项目性并将其区分解为舱工作单宏元2、气描述株各工拾作并肠进行眨工作木责任绍分配3、工超作排序滴并确定呜工作间舟关系4、知计算耽工作驶量并私估算书工作欲持续青时间5、制最出计划靠图表6、杏进度绳安排熟与优勒化形垮成最膏终结监果进度踢安排己与优库化注意让：房诚最终乡丰工期矮是否膀满足勺要求各种徐资源第的负略荷是李否合捆理是否壶考虑获一定消的弹牵性和病风险近因素是否便预于实施壤和管理进度计饼划的实言施——实卡施步骤肾：分析轨预测改——升实施傲准备梅——吐—保命证措慌施（司明确俊交底很计划撒、协慌调调筹度工必作、技抓关疯键工交作、上保证睁资源哑供应字、加跌强组消织管警理）——具关键侦：监控堵实际嘱进度目，及夜时、赛定期拦地将渔实际京进度赏与计塘划进择度进困行比益较，穷并及赢时采旧取纠堤正措车施。——垮方法灭：规划、服控制、蔽协调A、进育度的检卷查——进度约检查劲的方岭法：日常的检查罚、定蔑期检唤查、灿关键夕点检组查、糊例外穿检查倘。检查图魂、贝检查表隐或进度地报告B、杜进度机调整句或修虏改——进度球调整伙或修月改：根据工换作的实蛛际进展卷，预测类对后续凭工作的霸影响，凑采取措没施调整晌或修改娃计划进入疑新的愁计划糕制定乏过程8.件4拉房辫地产备开发付项目掌成本安管理1愁房地幻玉产开发剪项目成携本构成2却房地杰产开掘发项票目成铅本管拌理原桶则3所房地甜产开兄发项牙目成咸本控命制内遇容4盯房地抹产开蚕发项阁目成忽本控点制方慕法1.霞房地旧产开施发项裳目成制本构惠成与未来企业生产经营有关的其他费用建设工程总投资建设投资土地使用费固定资产投资方向调节税建设期利息建筑安装工程费用税金利润直接工程费间接费设备及工、器具购置费用设备购置费工、器具及生产家具购置费工程建设其他费用与项目建设有关的其他费用预备费基本预备费涨价预备费铺底流动资金流动资产投资2.邻房地糠产开封发项细目成器本管喝理原羽则(1尼)设冒置科钞学的周投资灵成本闭管理携目标（2列）设爸计阶冈段成眠本控旱制是恒重点（3）虾变被动就控制为齿主动控仁制（4）供经济与厦技术结千合是成杏本管理唐有效手隆段3.房色地产开抖发项目决成本控余制的主森要内容1、编绘制成紫本计僚划，险确定翼成本蜻控制脖目标2、嘴审查愉施工逼组织舅设计扑和施绪工方滚案3、狭控制坡工程塔款的值动态奇结算4、控粗制工程厚变更4.房铁地产开肺发项目喜成本控行制的方筛法项目啄成本辰分析身法工期-要成本同杰步分析没法净值法价值工融程法成本控麦制的主派要工作糠内容编制努成本尸计划令，确浴定成额本控舌制的拘目标成本芝计划区可分粥解为薪五个南方面：①材料喘设备成局本计划挑；②施伸工机械野费用计库划；③裙人工费烘成分本计划纯；④临答时工程智成本计拆划；⑤训管理费之成本计征划。审查施珠工组织吴计划和馋施工方厉案控制坝工程甩款的悉动态京结算建筑挺安装奴工程纺款的秀支付稻方式怕，包滨括按月结纽奉算、竣工后财一次结购算、分段结鲁算和其他双挥方约定柳的结算念方式等。控制葱工程无变更工程杆变更革引起振的工雪程量挣变化中和承液包商需索赔令，都洽有可雄能使哑项目天建设朋成本沃支出恳超出直原来窝的预波算成忧本。成本拜控制里的主慈要措哭施在房亩地产扔开发环全程煌中，管成本订控制握的主外要措狐施包金括以遭下四阔个方增面：强化成贤本意识趟，加强巩全免管昼理(最基本糟做法)确定规成本堆控制洪的对引象(成本烤控制弦的主扣要对忧象是扔主要山费用页中的颂变动胁费用)完善成斯本控制辞制度(编制抓一系墙列标兆准的短报表离，明驶确成贸本控樱制人虽员与姐现场挽管理健人员通的合叠作关狭系和脖具体晚权责令划分)制定有驰效的奖判励措施(物质奖盒励，精度神奖励即，提供婆专业进痰修、职顷业晋升芹和国内武外考察猴机会)8.5亦房地产敢开发项防目合同则管理合同管科理概述合同管睬理是指直房地市产投宏资主款体或踢房地劲产开下发商哨依据那国家特法律战、法转规的距规定肠，对口项目盾全程倍进行宾合同迎规划葡、分陷析、灰签订洲、解跳释，功并对叮合同众实施踏过程贴进行宏控制挥的管货理工木作。合同著管理屡是房交地产诵开发给项目“三控阁两管”中至关乒重要的扔一环。合同管序理在房配地产开嫩发项目届中具有句很强的常必要性聋，主要怜表现在群以下几泳个方面霞：建立现监代企业不制度的证需要规范畅市场掌交易肝行为妈手段规范市脱场主体誉的行为规范开绝发市场厘的价格合同履俘行的保么证通过合闲同约定外，强化已彼此的动权利与宅义务关酸系，加冷强双方先的相互监督痰，明高确违寇约责敌任。开拓额国际完市场挎的需传要房地产没开发项校目主要窄合同关纽奉系合同亲关系是当裁事人最通过喘合同姿所产爬生的谜一系舞列法钓律关挽系，镇合同址关系凯由主龙体、莲内容区和客隔体三基个要扶素构乖成。房地稳产开携发项反目的没主要奶合同睡关系许包括件：开发商捏为了顺贝利地组似织实施届其所承误担的开吉发项目膀，需要露在开发们过程中涉与政府趴、设计据单位、保银行等蛇其他主湿体签署辜一系列推合同。这些合秤同通常侮包括：土顿地使矩用权已出让次或转兴让合析同、狭勘察灭设计显合同沈、融贤资合繁同、桨咨询岸合同种、工苗程施出工合朴同、酷采购再合同菠、销古售合培同、浩联合宗开发撕或者群房地蜜产转册让合膛同。（1义）以摔开发泄商为紫主体锣的合台同关董系承包商拾是工程幼施工的六具体实乏施者，农是工程躲承包（渐或施工止）合同阵的执行抗者。由系于承包原商不可姿能、也露不需要仍必备履艘行工程封承包合勤同的所刻有能力米，因此短其通常唯将许多蕉专业工浑作委托处出去，拜从而形积成了以炸承包商嗓为核心钳的复杂谦合同关承系。承包博商的扑主要厚合同舍关系际包括：工塞程承阀包合扰同、耍分包邀合同绵、供源应（后采购脊）合冈同、更运输敬合同欣、加箩工合腹同、爹租赁尘合同失、劳横务供灵应合耕同、避保险疼合同办、融秀资合库同、失联合搏承包约合同辜。（2个）以远承包株商为梅主体糖的合怀同关国系合同乒管理助的主简要内接容合同世管理是房地难产开发核项目各锅项管理田措施的旱基本工洒作点，嚷合同管舅理直接煤关系到氏开发项禽目能否卷顺利、计高效的决完成。合同矛管理牵的主化要内姥容包岸括以家下七同个方躁面：建立弊健全葵合同威管理渔制度合同览范本漠库的扩建立井与管漆理建立合巷同交底讽制度合同拟厦定、谈红判与签躬约合同分刘析合同实寺施控制合同评解释8.嗽6潜房地项产开态发项冰目安黑全管接理安全赠问题是影响捆工程建千设进度乘、质量捎和成本匹的重要痛方面，贼加强安躲全管理塘，对提劈燕高开发牵项目的桃总体经睁济效益更和社会萌效益有勒着重要宜的意义场。工程建正设中安惯全管理税的原则由是安全筑第一郊、预避防为树主。在规划琴设计陶阶段，要诱求工窄程设炎计符跃合国茧家制坐定的炕建筑到安全宁规程狸和技古术规拉范，怨保证艰工程共的安绞全性亲能。在施工阶恒段，要秧求承冒包商半编制坏施工达组织海设计貌时，足应根解据建段筑工宝程的店特点余制订洋相应胳的安因全技芒术措牧施；奶对专巴业性控较强松的工柱程项文目，诉应当勾编制排专项富安全通施工举组织幸设计逃，并岁采取蛮安全映技术福措施假。建设教单位止的安溉全责耍任施工单朝位的安弹全责任监理顾单位呜的安梳全责深任勘察、提设计单胳位的安食全责任一.撤背景及级意义1.歇背景每天因躬各类事部故造成县300谷人丧生两，其每钢年的经授济损失挠相当于锋两个三蜻峡工程谊的投资建筑像业是俊我国租安全济事故诉频发僻的高赤风险朋行业挨，其艳风险篇度位番列非掀煤矿词业之菜首我国代建筑德业有际35蒜00尊万从禽业人甩员，风每年浴由于涨建筑详安全德事故浙而丧菠生的闸从业倾人员蜘数千缘瑞人，遭直接灰经济绢损失仁逾百贩亿。背间接挺损失简是其嗽好几柱倍2.意火义首先专，安见全事绢故与纺工程裁质量漠直接居相连恰，在穿重大互安全鼓事故山的背培后往呆往都册隐藏琴着严产重的传质量避问题厘；其次，饭建筑安企全事故卵造成的魂工程直过接损失慌和间接塌损失，绳造成了鲁工程费羊用的无瘦效增加父；再次，互建筑安惠全事故觉的发生生往往会埋造成工掠程项目叫工期的书拖延。事故该发生然后工年地现命场人份员情河绪低畅落引棒起劳请动生修产率劲降低对家甩庭的寸影响对公司臭的影响对行稻业的障影响……二、安牛全事故滥分类（1怜）按菠事故姻的严画重程钉度分母：不安全惭行为险生事头故轻伤致事故均；重伤事煮故；死亡事榜故。（2）源按事故前发生的策原因分访：直接秤原因借：机械术、物律质或座环境铅的不吩安全宋状态裙；人的夹不安涉全行萌为间接晓原因吧：技术锋上和胖设计冲上的竿缺陷没有安细全操作娘规程或川不健全教育培盲训不够劳动盗组织摇不合倚理对现场央工作缺绕乏检查保或指导赞错误没有或旧不认真崖实施事释故防范植措施对事故吹隐患整勤改不够知等。（3）柔重大事壳故分级秋：具备下挥列条件印之一者鼓为一级全重大事削故：（1）鄙死亡3言0人以构上。（2）绢直接经纤济损失狱300懒万元以灵上。具备下糠列条件纤之一者吃为二级酸重大事伐故：1）喊死亡莲10秆人以计上，肾29丈人以汽下。2）舟直接奋经济诉损失篮10弃0万网元以故上，闷不满饰30搂0万她元。具备下习列条件无之一者贯为三级震重大事钉故：1）扣死亡型3人处以上艇，9哥人以生下。2）为重伤馆20及人以顶上。3）愧直接福经济螺损失伍30博万元优以上松，不泊满1战00粥万元唱。具备下王列条件桐之一者罩为四级非重大事型故：1）抄死亡眯2人疮以下婆。2）俘重伤趴3人笼以上号，1抚9人赖以下挣。3）直机接经济售损失1释0万元益以上，完不满3蒙0万元并。三、安渣全事故递模式及富致因1）事阶故诱因减模式(1蹦)慌人的滤不安遇全行模为。随机负失误洞：随魂机失你误是拼由人路的行玻为、幕动作萝的随厉机性滩质而诵引起艳的，期与人熊的心袜理、讲生理虚原因绳有关鸽，它垮往往津是不暴可预殊测，听也不海重复背出现兽的系统失氏误。系明统失误浅是由系蛇统设计涝不足，识或人的更不正常探状态引县发的，朝与工作撞条件有葱关，类贝似的条腹件可能灭引发失脊误再次吹出现或屡重复发逮生。(2钢)物的不规安全状字态物指跑的是辰施工挥过程膊中所逗涉及赵的设岸备、弹材料承、半甘成品储、燃粉料、膝施工目机械款、机于