房地产开发项目策划

第四章房地产开发项目策划当前形势下的需求特征需求类别具体置业目的需求特征刚性需求（主力群）结婚由租转购者旧房被征者提升居住环境者要求物美价廉奢侈性需求（次主力群）享受、体验、渡假等要求地段极其稀缺、产品极具魅力对应于市场，当前市场形势下销售仍然相对顺利的楼盘：1、性价比高（物美价廉）的楼盘2、所处地段资源极其稀缺的楼盘大部分开发商唯一的选择地段极具稀缺性的楼盘非常少，为了尽快回笼资金，大部分楼盘不得不面对如何提高性价比的选择！那么如何来提升性价比呢？第一条途径降价1、楼市买涨不买跌；2、降到底，又资不抵债；3、短期内依靠标准化生产、整合产业链来降低成本又难以实现；因此，降价的空间非常有限！第二条途径提升项目品质1、直接提升品质——成本难以控制、市场未必接受，风险太大；2、间接提升品质——通过项目策划来细分客户、挖掘地块价值、整合项目资源、叠加项目优势，是最佳选择！新旧形势下的项目策划市场特征项目策划的价值特点卖方市场1、提供开发模式或者开发理念2、增加项目创意可复制偏重创意买方市场1、细分客户2、挖掘甚至创造地块价值3、整合甚至创造项目资源4、贯彻产品实现5、有的放矢的、高效的推广排他性（因地块、市场、企业而异）资源整合性预见性创造性系统性（不仅策划出产品定位，而且贯彻产品实现、产品推广等）项目策划的涵义

策划分为两大基本部分：1、策——寻找项目的魂或者定位，即确定市场需求、项目价值、竞争态势三层面的最佳平衡点！卖方市场下的项目定位，买方被动接受，定位具有很大的空间！买方市场下的项目定位，买方主动选择，定位具有更大的难度！2、划——统筹规划，即产品实现！

通过规划设计建议来确保项目定位的正确贯彻通过系统的包装推广策略建议来确保市场的接受通过经济分析来确保定位的经济可行性第一节房地产项目策划概述一、房地产项目策划的含义P56房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合利用各种策划手段，按一定的程度对房地产开发项目进行创新性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。房地产项目策划应注意几方面内容：（1）房地产策划具有明确的目标；（2）房地产策划是在客观真实的市场调研基础上进行的；（3）优选最佳的项目市场定位；（4）房地产策划要综合运用各种策划手段以及创新性思维（如主题策划、建筑策划、营销策划等，还可以运用房地产领域外的其他手段，如体育、旅游、教育等概念）；（5）房地产策划要遵循特定的科学程序；（6）房地产策划最终要提供具有可操作性的策划文本。二、房地产项目策划的特征地域性系统性前瞻性市场性创新性可操作性多样性三、房地产项目策划的过程（了解）1、内部组建或外聘策划机构2、提出问题与策划目标3、项目调研与市场分析4、创意与构思5、初步策划文稿6、反复推敲、评判7、提供给决策者认可8、最终策划文案9、策划实施第二节房地产开发项目策划的主要内容重点内容住宅地产策划系统住宅地产策划前期策划中期策划后期策划地块研究市场调研经济可行性分析推广部署销售部署和控制强销部署尾货消化项目定位规划设计建议物业管理持销部署主要内容P59项目区位分析与选择项目合作方式与开发时机策划项目定位项目资金运作策划项目市场推广策划项目经营方式策划一、项目区位分析与选择

——项目策划始于地块研究地块研究的内容地块与城市的关系地块与区域的关系地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标地块与城市的关系城市的战略定位城市的总体规划城市的经济结构城市的历史文化地块与城市战略定位的关系研究城市定位客群范围需求特征地块价值属性分析三亚旅游城市全国常住渡假投资所处地段是否具有代表性地块周边自然环境是否优美地块是否毗邻旅游景点东莞工业城市原著居民外来工作人员常住临时居住投资客户需求分类明显地块是否毗邻工业区地块所处地段交通是否便利城市定位使不同特征的地块蕴含的价值千差万别地块与城市规划的关系分析1、成熟区域的城市规划通过区域的功能、人口结构等因素来影响地块的价值！2、新的、科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响！3、不科学的规划对地块价值具有误导作用！地块与撇城市经帐济结构爆的关系释研究1城市经济结构人口结构社会特征深圳外贸、高新技术产业发达纺锤型：中层白领人士占主要比重学历、文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放东莞工业占主导地位哑铃型：老板和打工者占主要比重老板：最明显的特征是经济实力雄厚打工者：中层管理人员有一定经济实力，但学历、文化素养普遍相对低。基层打工者则基本没有有效购房需求。城市经济结构决定人口结构的走向，人口结构的需求特征是判断地块价值的标准参数之一地块与冬城市经狂济结构哑的关系想研究2城市经济结构特点受金融危机影响程度深圳外贸、高新技术产业发达外向型城市：对国内、国际经济形势敏感是全国楼市受到影响最明显的城市西安科研教育、国防科技工业、旅游为主内向型城市：相对稳定、对国内外经济形势相对麻木受到的影响小，房价仍然呈现缓慢上升的特点国内外宏观经济形势通过经济结构来影响房地产市场形势，从而影响地块开发房地产具有地域性，所处您地域的文化特减性便是重要体现之一：城市文哭化影响氧当地居谨民的思装想性格它，使其疮兴趣爱狮好具有隔一定的淡文化烙断印，从织而对地泉块开发还产生相册应的影崭响！因此红，不拦同文催化区晓域的滩地产密开发薄理念停自然业也有举所不奖同！地块语与城箱市文绝化的胖关系1—圈—文化影肃响需求测特征房地僻产==钢筋+水泥惯，品唱牌后改面是犬文化晴，地礼产要或用文抵化的慢方式粗运作肥。在旬中国辰，主倍要分累为三弃大文羽化板艇块：黄河统文化犬板块曲、珠旷三角府文化废板块曲、长懒三角疼文化宽板块。典霉型城市惠代表分未别为：北京、兵广州、查上海。黄河琴文化“文胜递质”——爱谈蛙政治智、忽个悠、蚕注重失形式清，对楼狡盘的叫概念卸、身发份象衡征意闯义比础较敏虫感。珠江文则化“质胜文”——务实、钓以做生略意的眼腐光来观然察世相，鸡更注重洁地段、痰户型、牢配套等免具体特认征。长江文尸化“文明质兼蚂备”——既讲创政治钞又讲锯市场柿经济每，比黄暮河文糠化重规实质窗，比撒珠江漆文化鞋重概近念。中国三街大主要瞧文化板凤块地块与区域的关系区域在城市中的地位区域的总体规划区域的市政配套区域的交通网络区域的人口特征区域属性1对地块的作用分析在城市中地位区域在城市中所承担的实质功能对地块价值具有直接影响；居民对区域的心理认知程度对地块的价值同样具有明显影响！区域属性2对地块的作用分析总体规划区域规划的重心对地块价值具有直接影响；区域格局现状要求对地块价值的估量要从现实出发；区域格局转变趋势要求对地块价值的估量要具有前瞻性；区域属性3对地块的作用分析市政配套配套现状直接决定了对区域的功能和规划的支撑力市政配套直接影响项目配套的规划、从而影响成本的投入区域属性4对地块的作用分析交通网络不同类型的项目对交通网络的依赖程度不同交通网络的通达性极大的影响着地块可以支撑的定位区域属性5对地块的作用分析人口特征地块的地域性本质上体现于不同地域人口特征的不同大多数项目都根植于区域市场，因此区域的人口结构直接决定了区域可以支撑的项目定位定性明劲显且成抵熟的区献域往往绑直接决摊定地块躲的产品要定位案例——广州芝天河叠区的岂中旅傍商务搜大厦宽定位榴的失呢误地块糕研究店不足脊导致修对地政块价尺值把也握不殖准、宗从而替影响枪定位互的精学准项目住宅捞项目间，建筑励体已但建成蹄，先验后5个公司滥经手。刷共卖了3年，柳花了3千万粪广告揉费，馅卖了午三套秘。被峰开发仓商称涝为“黑疗色三婆个三巾”，是广州对天河区系有名的乡丰烂尾楼嘱！地块与市场的关系房地产业发展现状房地产发展趋势市场竞争态势市场属性1对地块的作用分析现状供求现状、价格水平分析产品形态、风格特征分析需求习惯分析市场属性2对地块的作用分析发展趋势价格的变化趋势产品形态、风格的变化趋势需求特征的变化趋势市场属性3对地块的作用分析竞争态势不同区域的竞争态势不同不同地段的竞争态势不同不同档次、风格、形态的产品的竞争态势不同地块与蚁周边环炸境的关愈系地块周虚边的自菠然环境地块周糊边的市走政配套地块周疑边的竞拥争对手地块浸周边义的交例通网婶络地块周边环境属性1与地块的关系分析自然环境项目必须与地块周边的自然环境相融合或者相补充：周边自然环境优美且稀缺：则为地块一大价值周边自然环境差：则需要在项目内部进行补充地块周边环境属性2与地块的关系分析竞争态势竞争焦点竞争激烈程度以及趋势地块周边环境属性3与地块的关系分析社会环境社会治安、人文、风俗等都有可能隐含着地块的价值点！地块周边环境属性4与地块的关系分析配套完善的配套，则是地块的价值属性之一周边配套不完善，则需要项目本身来补充市政配套与项目的投入有直接的关系地块周边环境属性5与地块的关系分析交通网络交通发达是价值属性之一毗邻交通干道可能是优势也可能是劣势案例——石家庄此龙泉花望园概况：占地20霉0亩、容摸积率1.8离市苹区25分钟受车程无任礼何配在套。价格：多层48册0元/平方箭米小高唐层130作0元/平方酒米25分钟总车程槽不算护远、证价格井也不担算高为什么改卖不动飞？地块地形与技术指标用地性质地块四至规划技术指标案例：本肇庆四烛会市商艘贸城项雕目本项轿目占买地面喊积约500亩，位苍于肇庆筑地区四耍会市的现大沙镇宇，同时夜又是321国道恨与四你会大乳道的亲交汇驱处。篇从地稠理位巷置上精看，姐该镇覆是广艰东省春的中怖心镇点。但头是该扎镇的如经济雁发展成水平沾仍然磁比较降落后鞋，200闯7年GDP约25亿，人箭口约8.6万。徐产业法处于采从农番业向阴工业匪转移漂的阶架段，充基础守设施穷建设懒的落龟后、肢大量想荒废工的鱼惩塘和伐农田逼加上隙工业阅发展屯带来偿的环哭境污含染，巾导致登该镇误的宜络居性抵非常侄低。项目闲概况在实地柳考察完疫项目之妄后，最驶直接的秘问题就爬是：第一：馒地块周躁边环境勤几近荒汪凉！远离居尽民区、悬人流稀葛少自然虫环境魄可以送说是阀”绿抵色沙团漠“极度摸缺乏寺市政最配套权、商绕业配慢套、购生活换配套谷等工业速污染录开始泥蔓延第二：司在这样获的地段总，项目500亩规禾模尽每显尴秋尬！500亩规披模进俩不足妻以造集城，屈退守必大沙虑又难臂以寻卡求支海撑！第三阻：作苍为大溪沙的价第一似个房秩地产础项目碧，孤娱军作战，板松块效应鱼无从谈合起！很多房头地产开裳发区域线都是在臣政府规急划的前殖提下进渠行，或下者商贸伶区、或懒者未来丧城中心碎、或者圾行政中拦心、或映者物流利中心、姿或者休盆闲中心验等，都损可谓师模出有名晓，容易秋得到市陈场的认娇可。而本越项目救所处花区域笼既没归有形逗成任每何板软块，伯也没肆有正敞式而谦具体耽的政抢府规晨划定赤位。在这种砌背景下修，直接汽进入市盒调是盲目的，损无法吼确定止市调吃要解距决的哭核心秧问题味和市厚调工妹作的担详略起之分熟。罢而应归首先铲对地径块进尝行研撕究，示以发输现地位块所茶蕴含林的价排值所品在，役同时吸为展涛开市策调工物作提专供方器向性突指导坚。研究一还：地块订与城市音（地区间）的关舌系分析1、本因项目荡所处斧地区勺是珠丙三角星区域花和粤旨西地筋区的问过渡屋地带披，经若济发描展、支城市耽建设珍还处支于相愚对落拒后的寺水平蔑。2、该王地区口以工末业为滋主导刑产业陷，人奶口结革构呈玻“哑垒铃型坝”，叠企业对高层亮管理尝人员董和蓝样领人猎士是胀一端遍，基层打工狸人员是训另一端谢，几乎阿没有白窑领人士卫。3、根药据政震府规咐划，将是承被接珠三雅角区域罩相对低狂端的产呀业的重亭要基地椅！随着工益业基础武设施的稍完善，拴越来越绝多的工抵厂将进妹驻。从倡而会带份动当地眯经济的办增长、万居民收偏入水平喊的提高配、人口免的增加惹等。这商对于本浙项目将追是一大冶利好！4、该地仰区经济挑结构以柏工业为酱主，又姿没有极万具吸引翠力的自捆然环境粗资源或推者历史列文化资饺源，注倒定了该怨地区住宗宅项目艰向城市该以外区雀域的辐堆射力有肤限！四会市剃的区位烟示意简持图研究二革：地块衫与区域蒜的关系沸分析1、本狂项目务所处夺区域明交通嗓发达辨，国穴道、另省道膀、铁斑路、菌快速抱路、否港口汪一应鞭俱全浮，且血仍在毙不断痕完善境。321国道狼介于浪珠三谋角和质粤西仙地区计之间暂的一滤段可蠢谓黄羊金走据廊；2、本秩区域清是从疗珠三难角进烤入粤墨西地歌区的锄咽喉绿地带疼，可赞谓黄梨金走刑廊的什门户江；3、本区匙域内人胞口无论尝购房区粪域倾向朝和消费捞轨迹上乌呈现四羊方割据坟的格局桨，而没柳有一个贞核心；4、根据呜政府规蔑划，准断备将地枕块所属听大沙镇息打造成逢“肇庆栽市第一目镇”！偷虽然具互体的规查划还未谨出台，挠但是这星将在一祝定程度何上提升阵市场预凤期！项目值地块葬的宏泻观区脖位示胖意简条图地块位置研究三他：地块吵与地段起的关系斗分析1、地呼块所按处地缩慧段的斜自然稠环境抬像“吓绿色笛沙漠推”，诞同时叨开始农受到军工业帅污染浪，自然或环境毫在此棕具有桐很强茧的稀嫩缺性，值得色本项目痒在园林皮绿化上速予以重俊视！2、所处隔地段生态活配套陡设施极史为缺乏夫，本项教目必须情通过自巷身的配烫套来补康充。3、32煌1国道蹈和四临会大骂道途震径该火地段旦，在各区域侵范围震内具皂有明孤显的酸优势耻，不膏过由讨于该帖地段属远离助大沙递镇镇烈中心嫌，因秧此对于大莲沙镇人佣口而言垮，本项穷目的交蓄通条件搅没有丝侧毫吸引如力！研究四逢：地块线与市场灰的关系辉分析1、该购区域岁房地霉产市遇场还地处于击粗放柔经营兼的阶芦段，奋居住还置业泄需求摊主导集市场拜；2、整卸体而叙言，吨该区蠢域市娃场中详高端船产品就供应朵不足抓；3、相值比珠恭三角它区域径城市弟，该亦区域丢房地青产市奥场受歪金融轨危机崇影响来程度烂不明容显，温仍然氧具有污较强瞧的刚康性需鬼求！研究锁五：盖地块钻技术待条件货分析1、地称块面答积约50限0亩，该缺区域范密围内屈触指可数赖，不过召如果本屋项目仅饥仅局限尤于大沙笛镇，那画么如此搭规模便该是一大砍劣势！2、地笨块仅哈靠32咏1国道埋，而叛且呈纺狭长写形状旬，是妇劣势戒之一姓；3、地块羡成本相吗对低，肉是优势飞之一。通过按以上仿关系凤分析龟，发扮现：①该区域招最大的馒机遇在抬于无论洞居民购题房区域苦倾向还革是消费砍轨迹都乏没有形挤成一个雅核心！本地违块最诊大的乘价值熊属性弟在于扩其经雀济区棉位、代交通圣条件择以及袖规模要！如果本亏项目仅收仅局限寸于大沙抬镇市场捐，难以批寻求足适够的市点场支撑消，且无傅法充分漆挖掘经类济区位肺、地块旦交通及亮规模上喷的价值嚷！地块界所处棒地段该最大肥的优锻势在仰于是梳黄金才走廊达的门紫户！基于箱以上搜发现翠，为漠了充出分挖踩掘地为块价赤值，浊我们拳认为描本项私目毫存无退杯路，映只有丝式向大画沙镇塞以外寄更广黄的区枯域突配围，评即要麦想实端现本朽项目顿的成谎功，诊就必商须:将本消项目晚打造抵成该纱区域馒的中织心！很明恋显，根将本验项目厌打造尊成区我域中氧心不侦仅可务以充犯分发敢挥地丹块的众价值黑，又浇可以党避免薄大沙礼市场院不足日的局沾限！教但是其这一柿定位池到底鸦能否颠寻求忠足够日的支框撑呢?如果可腹以，那银么又应淡该怎么赵打造呢键？这就软有待索于通钟过市环调来颤明确阔：1、周边远其他区刮镇对地岂块所处牧地段的满心理认言知是否惑认同？2、周边院其他区克镇房地全产发展跪的具体做态势？3、区域糊范围内键的需求眨量是否类足以支冻撑？4、市场革需求特卷征如何?……二、幼项目亭合作写方式裁与开乡丰发时开机策鬼划项目骨合作扶方式骑：主要像考虑筐开发区商自女身在所土地讲、资拒金等通方面报的专应长、拥经验衡和社鸟会关单系等殖方面价的实柜力或遭优势价程度倡，可耕选择体独资申、合板资、裹合作杆（包绑括合顷建）斩、委羞托开眨发等廊开发羡合作伍方式够进行止选择访。开发息时机诸策划护：主要搏考虑每房地马产开唤发项逐目的貌市场敢前景养、充回分考唇虑开烂发项殿目规璃划设玩计、妇拆迁拖等工面作的枕时间级，来晨确定摔房地格产开封发项设目的偷建设哲时机柄。大型做房地机产开逐发企由业为岁了规婆避风僻险通哲常采采用分期馅开发的方式掩进行。三、塑项目舒定位案例——广州天瞎河区中抄旅商务住大厦定种位项目现宣状住宅项是目，建筑体迹已建成券，先后5个公主司经藏手。璃共卖本了3年，替花了3千万束广告搂费，宗卖了讯三套侍。被倡开发跨商称偷为“黑拉色三抵个三反”，是广峡州天窄河区料有名差的烂残尾楼摊！定位假光设1定位住搁宅：是尖否档次诊或者质量上有问投题？定位假绢设2定位商为商条场？定位假公设3定位术为纯摩酒店渣？定位夏假设4定位为冒写字楼斜？所处区逆域定性宅明显广州天份河区是嫂典型的摧商务区法，写字灯楼林立类！从市场虫看1、中沙国加芒入WT丝式O，写耳字楼信租金子开始码上升2、很多巧中小公辞司想在滔天河区秀办公，担有利于东公司形亭象的提搜升，但姑苦于租参金太高3、很多奏小公司在在天河赵区住宅横和酒店清办公从产品珠特征看外立面输、大堂循、结构明上都具久有改为考写字楼千的特点枝！定位更尿改做写堪字楼啄的优己势非爷常明拿显！项目裕业绩8个月城销售残一空蒜！四、昼项目要资金近运作杨策划分析抢可能刺的资席金来药源、报不同谎来源们资金越的比革例、助分析令短期进和长既期资剖金的每需求器计划冬等，即并对汉项目镰的实剑际发眨生值拨和预送测的胆经济寨效益咸进行主比较征和分蓬析闹。五、蝇项目醒市场育推焦广策仁划推广的瞒基本步店骤制定摊推广钉策略确定推贝广主题提炼膀卖点推广部郑署反馈歼调整媒介组春合确定漂推广林方向1、三拴大推粗广方慰向以品跃牌推扶广为巾核心以产品问推广为悼核心以概维念推芝广为诞核心2、如平何制禽定推香广策滋略以市座场策食略为我方向以项目倦定位为韵核心依罢据以打蝇动目雄标客段户群饼为目牲标案例——大沙垦项目谦推广修策略明修栈汪道暗度记陈仓大张骨旗鼓透的宣参传“悼门户想中心灾”，衫强化生门户妨中心深的巨忌大价哄值，钉塑造宅门户挽中心借助门若户中心饰的巨大广品牌效汉应、门稳户中心销的巨大血价值体虚现，达失到市场红对本项搁目的认浑可！3、如都何确个定推扫广主庸题要能床够表据达项鉴目定局位能够举迎合恩市场丧需求代表项鱼目的最猾大卖点具有当张力戚、冲茂击力遵循复推广烟策略案例——四会项膜目推广亭主题——打造冒黄金航走廊彼上的贤门户驴中心液！——承接珠羡三角的历繁华再请现！四会烈项目垄推广替次主喇题——住宅部晶分——演绎烧东南拨亚的撒浪漫牌舒适横比广棒州城的抗明盘名美居！——商业悄部分——汇聚粤脖西粤中改财富盛各宴力铸库五路遗三江祥商业碧核心体！案例——广州阳中旅剂商务味大厦禽推广清主题第二代搁生态商糖务写字萄楼！——全国首认次提出演这一概亭念4、如肤何提离炼核王心卖弦点能够承晓载出项包目的核宵心价值市场安最敏尿感的语项目定属性——有的性放矢具有排绘他性——能够兆显著荷的区野别于奋其他大楼盘符合以推广盒方向案例——四会受项目支卖点群提炼黄金走廊上的门户中心此概念至少在区域内首次提出五大中心横空出世居住中心、商业中心、休闲中心、娱乐中心、文化中心项目的建筑风格演绎东南亚的浪漫风情、还原自然的居住精髓500亩的项目规模大气、成熟、完善项目的复合功能吃喝玩乐、行走居留，想怎么样就怎么样大沙的交通优势铁路水路陆路、路路直抵财富案例——广州消中旅师商务覆大厦增核心营卖点支撑点妹：面积目小价位贪相对贝其他兵甲级盏写字嚷楼低物管恒费低中小升企业进入广州CB巴D的绿色通变道！地块核壤心价值新形亮势下裙物业精管理容将成糖为推研广的钩一大浇重点5、媒介爬组合运杯用推广不贷是简单鼻的广告茫发布，推广渠勾道的空挥间组合钉尤为重里要！大众传媒小众/分众传媒定义面向大众的新闻媒介。面向特定的受众族群的媒体。举例报纸、通讯社、广播、电视、新闻纪录影片和新闻性期刊等商业楼宇视频媒体、卖场终端视频媒体、公寓电梯平面媒体（框架媒介）、户外大型LED彩屏媒体、手机无线广告、公交车身广告等。媒介分恳类主要媒体优势劣势报纸传播面广传播迅速新闻性强文字表现力强便于查找和保存成本较低时效性差阅读群体局限性强色泽差，缺乏动感杂志时效性长针对性强印刷精美，表现力强出版周期长理解能力受限难以制造大规模声势广播传播面广传播迅速感染力强难以保存时间线性传播，选择性差只传播声音，传播效果较差，电视视听结合传达效果好纪实性强，有现场感传播迅速，传播面广不受理解力限制难以保存被动接受，选择性差成本高互联网范围广泛，超越时空双向互动个性化多媒体，超文本传播针对客户面太局限目前用户不够普及户外广告公众曝光率高，冲击性强制作精美展示时间长内容可随时更新对地区和消费者的选择性强覆盖面小宣传效果难以测评主要媒没体优劣加势媒体运阵用的八菜点基本馒策略大众媒附体树形圈象，分巷众媒体菜要效益大众媒寇体要有似爆炸力产，分众序媒体要演有持续改力大众读媒体尿必须荐创新为应用衬，才国能发取挥作姑用分众媒核体需注呆意交叉久使用，录才能发剥挥最佳觉效果大众俗媒体察预热眨、头耻阵，锁分众蛋媒体溜跟踪喊、压躬阵大众残媒体抚的传慌播内疾容要荐简单征明了躁，分四众媒张体可恒以细窗致清想晰对新型榜的分众毒媒体给逗予足够棵重视包装督、媒僵体及蓬活动希的组屿合搭胶配使龙用6、推介广部倘署两词大要欧点系统性不是打左游击，独必须有贵贯穿始研终的主脊线，遵妈循推广钱方向、敏策略、核主题、坑卖点、通媒介组匹合有计搁划的部大署。各愉个阶段胀要有不马同的主辟题，同印时又不玩能与推肤广主线右相违背流！持续霸性遵循了壳正确的需策略方并向，还订必须有堤风物长俘宜放眼妇量的耐首性！过发分急于速求成效很容易半朵途而废决！关于广挎告1、关于姿广告的箱技巧如何侨制造萍新闻柴的由痒头？广告与秩销售的滚关系广告的基调与项目久定位的蓬关系广告的基调与产品洞形态的卫关系广告片版式考的冲你击力搁有多崖大？案例——成都金森林半岛梁项目区域成都盈市西期面，族历史泪文化沫风景爪保护梅区——浣花问溪一甘带，属于成脑都市购偿房首选环的“上膀风上幼水”的区樱域！浣花溪林一线已俭经形成弓成都市雀区家喻勇户晓的豪宅架集中监区，如：脸青龙锯城、驶龙泉兰等。金林蜘半岛戒区位冷示意炉简图地段浣花档溪历袋史文跨化风住景保脱护区个的核心括地段，紧邻浩十里浣辅花溪、草堂日路、挣浣花姨廊桥月和闻竹名中话外的竟世界葬名胜——杜甫纽奉草堂辅；紧邻递占地530亩的市晃政园林码公园，枝以及市享政绿化陕带；东、西熟、北面笼被浣花悲溪包围槐，形成婶三面环聋溪的半伶岛地形垃；根据灭规划高要求辨将是托该片佳区低密度向的绝版用住宅用尊地！地块地块技术指标占地面积140亩容积率0.87建筑密度24.87%绿化率50%机动车位数量480个非机动车位数量400个单纯衡的从千技术绸指标店来看退，相比绘周边萄的高贩端项扯目本地块异只有劣能势！显然灾，处巷于金抢字塔箱顶端样的极江少数秧群体晴是：集财富始、智慧卖、品味迈于一身民的顶级特贵胄人顽士！单纯的恨物质消核费对他况们构不涂成最强洗的吸引疤力，只宾有将精浙神愉悦吵、生活旧品味、极价值观物念联系毁在一起优才能打裤动他们冒！据此仿，将喇本项屠目