房地产项目开发业务流程精讲图表丰富

房地产开发业务流程分享（初稿）

2015年8月录

目一、前言二、住宅地产开发流程三、商业地产开发流程一、前言前言可创造价值净利润管理经济增加值管理（EVA管理）少占股东资金，尽快归还股东资金优选项目，规模适中，快速周转，精益管理为集团的整体发展作出贡献中铁润达战略管理要求前言中铁润达3-5年发展战略诉求在3-5年内，立足于国内经济发达地区房地产二级开发、相关经营及服务领域，积极拓展基础设施投资领域，根据内外部环境的变化趋势适时调整业务组合，通过适时建立多盈利结构、多区域发展的经营架构实现润达公司长期持续稳定发展，同时带动中铁航空港集团施工业务板块的总量增长与市场化水平的提升。

前言核心：高周转，快发展，适规模，提价值理解了上述战略要求，大家才会真正明白：我们在投资时优先选择刚需项目，在定位及设计时优先选择刚需产品，在计划安排中要求“拿地6个月内开工、8个月内出正负零，12个月内开盘”，在计划执行时要求快速；在项目经营开发中，我们才能按照战略要求，围绕快速发展战略，制定项目实施策略。快进快出，快速滚动发展，规模适中，为股东创造更大的价值二、房地产开发业务流程

房地产开发业务基本流程业务管控流程按照项目开发业务流程及不同项目公司的具体情况调整业务管控流程，润达公司对于项目公司的管理定位，或是战略管控型，或是财务管控型，或是经营管控型，必然形成不同的权责分工体系，导致管控流程差别很大。拿地定位设计招标施工销售入住房地产开发基本流程

房地产开发业务流程主要按照房地产开发业务流程业务模块进行介绍每个模块介绍主要工作事项，主要工作内容选择重要工作事项或是关键节点进行重点讲解（一）房地产项目房地产项目可研拿地

房地产项目房地产项目可研拿地地产有风险，投资需谨慎投资选择成功，是项目成功操作的开始一旦投资选择失败，事后弥补是非常困难的，一旦陷入项目烂尾的境地，后果不堪设想房地产项目可研拿地释义销售毛利率=销售毛利/销售收入*100%=（销售收入-销售成本）/销售收入*100%销售净利率=净利/销售收入*100%股东资金回收周期=股东资金回收所需时间IRR=净现值等于零的折现率投资决策指标是中铁润达按战略要求所设定的，以现金流作为主要导向、且要兼顾利润，因此必须依据这些要求寻找快速周转项目，目前重点是刚需项目。股份公司要求的各子公司房地产投资决策指标要求销售净利率≥10%全投资税后财务内部收益率≥12%自有资金税后财务内部收益率≥16%股东IRR≥20%延伸阅读：首创置业项目投资决策指标要求销售毛利率≥20%销售净利率≥8%股东资金回收周期≤16月项目IRR≥18%股东IRR≥20%

房地产项目可研拿地

主要工作步骤项目信息获取项目调研可研报告编制投资决策

房地产项目可研拿地润达经营开发部、法务合约部、金融部与项目公司职能部门润达运营部、法务合约部与项目公司职能部门润达财务部、金融部与项目公司职能部门

房地产项目可研拿地

可研报告编制流程

可研拿地不同形式、不同阶段的可行性研究报告

房地产项目可研拿地项目调研市场环境、供求关系与竞争调研现场踏勘行政(行管)审批调研成本调研潜在合作伙伴调研宏观经济、土地市场及房地产市场、竞品楼盘项目地理位置、地形地貌、场地现状、市政条件、交通条件、配套条件涉及房地产开发的主要审批要点、审批流程，涉及房地产开发的垄断部门规定（供电、供水、排水、热力、燃气、电信及有线电视等）造价（建安、市政、园林环境景观）、规费（行政、行业）、顾问服务费用（监理、造价顾问、设计、结构顾问、机电顾问）承包商、供应商、设计单位、营销代理公司、广告公司、物业服务公司重点关注现场：有无拆迁市政条件：供电、供水、热力、燃气、污水处理现有条件以及可知未来情况，大市政站点距项目距离行政（行管）审批：地方审批特殊规定、规费，行业审批规定、收费（二三）房三地产三项目三计划三管理房地三产项三目计三划管三理计划三管理三定位三及其三作用沟通协调调度房地三产项三目计三划管三理计划三编制计划三执行三控制计划三执行三评估计划三考核计划三编制：基本三原则战略三原则:必须三符合三公司战略三规划三需要；市场三原则:必须紧密三结合三市场三形势，规三避市三场风三险、三政策三风险三；系统三原则:应具三有系三统性三，要三从全三局考三虑，统筹三安排各项三工作三，要三注意计划三编制三的完三整性三、连三续性，要三注意各项三工作三之间三的相三互衔三接和三相互三协调；压力三原则:要保三持适度三的压三力，即三编制三的计三划要三经过三一定三程度三的努三力才三能完三成；实际三原则:应具三有较强三的可三操作三性，即三编制三的计三划可以三实施三、可三以考三核。房地三产项三目计三划管三理计划三编制三：关注三重点项目三分期:营销三部门三结合三项目三情况三，先三行确三定推盘三顺序。项目开发三顺序、推三盘顺三序一三致，三确保项目三销售三安排三与项三目开三发安三排的三协同三。分期三产品三组合三符合三项目三推盘三需要三，满三足销三售安三排；三但为三多层三住宅三及高三层住三宅的三产品三分期三组合三，需三要关三注施三工工三期差三异，三进行三不同三产品三竣工三交付三时间三分析三。项目三分期三应与三项目规划三路网有机三结合三。项目先期三开发部分三要尽三量向三主要三市政三源头三靠近三；市政三配套能够三满足三各期三独立三竣工三交用三，或三是可三与前三期项三目结三合满三足各三期竣三工交三用要三求。计划编制计划执行控制计划执行评估计划考核房地三产项三目计三划管三理计划三编制三：关注三重点产销三匹配:产销三比例三合理。保证三各期三开发三周期三与销三售周三期的三合理三匹配，若三销售三周期三超开三发周三期时三间较三长，三出现现房三销售三达到40三%以上三，需三要调三整分三期，确定三合理三开发三规模；若三无特三殊安三排，尽量三避免三较大三比例三现房三销售。产销三衔接三合理。保三证各三期计三划达三到预三售条三件时三间与三前期三项目三销售三进展三的合三理衔三接，三如无三特殊三情况三，前期三销售三比例三达到80三%左右三，后三期具三备销三售条三件。开发三组织三：需要三研究三先期三入住三与后三期开三发的三关系三，尽三量减三少后三期开三发对三前期三入住三的影三响。需要三研究三入住三业主三交通三与施三工通三道的三合理三组织三。计划编制计划执行控制计划执行评估计划考核房地三产项三目计三划管三理计划三编制三：关注三重点节点三安排:节点三计划三衔接三合理三，不三能出三现节三点衔三接错三误。三若非三常规三操作三，或三可发三生节三点计三划紧三前、三紧后三安排三违反三正常三开发三流程三问题三，需三要研三究方三案。节点三计划三时间三安排三合理三，不三能存三在计三划时三间明三显违三反标三准工三作周三期（三偏松三、偏三紧）三。若三非常三规操三作，三或可三发生三节点三计划三时间三存在三偏紧三问题三，需三要研三究可三行方三案。两个三协同三：总包三合同三与计三划的三协同三（工三期索三赔）三。入住三合同三与计三划的三协同三（入三住保三护）三。计划编制计划执行控制计划执行评估计划考核计划三编制三不仅三只是三重点三关注三工作三任务三安排三，亦三要将三其作三为项三目经三营开三发管三理的三沟通三与协三调平三台，三需要三锁定三重点三、难三点工三作，三制订三针对三性的三解决三方案三。房地三产项三目计三划管三理计划三编制计划三执行三控制计划三执行三评估计划三考核计划三执行三控制三：沟通三协调三：召开三月度三例会三、每三周例三会、三专题三协调三会议三，将三问题三和分三歧于三萌芽三中消三灭；每月三至少三应有三一次三专题三计划三协调三会议；前置三预控三：下三游部三门有三义务三、有三责任三关注三上游三部门三计划三执行三情况三，提三前协三调、三督促，确三保整三体计三划正三常实三施（三不可三避免三会有三矛盾三产生三，一三般是三集中三于设三计、三合约三、工三程部三门之三间）三；计划三督办三：对于三关键三重点三工作三，需三要采三取督三办制三度，以计三划督三办单三形式三记录三跟踪三督办三事项三，并三将督三办结三果及三时向三管理三层汇三报，以三供公三司决三策；计划三调度三：一线三公司三总经三理、三管理三层，三对计三划管三理和三安排三，调三度人三力、三资金三、重三要事三项的三协调三组织三与措三施确三定；倒排三计划三：多层三住宅三销售三合同三签订三及高三层住三宅结三构封三顶后三，按三照竣三工交三付时三间编三制倒三排计三划，三级级三倒排三，层三层紧三逼；三检索三关键三线路三，确三定重三点、三难点三任务三，制三订处三置措三施；销项三计划三：竣工三交付三之前3个月三内，三编制三销项三计划三，排三查重三点、三难点三任务三，研三究确三定解三决措三施，三落实三到人三。房地三产项三目计三划管三理计划三编制计划三执行三控制计划三执行三评估计划三考核计划三执行三评估三：一级三节点三计划三完成三情况三评估三：正三常、三偏差三（30天以三内）三、滞三后（30三-6三0天）三、偏三离（60天以三上）计划三考核三：以结三果为三导向三并兼三顾过三程控三制的三计划三考核三体系三，确三定计三划考三核标三准，三以绩三效管三理来三推动三计划三执行三。房地三产项三目计三划管三理领导三重视团队三建设分工三协作严格三考核一线三公司三总经三理要三高度三重视三计划三管理三工作三，要三亲自三抓计三划管三理，要以三计划三管理三作为三抓手三，全面三、有三序、三协调三、统三筹项目三经营三开发工作三。必须三坚持三有计三划、三有落三实、三有监三督及三有考三核的三基本三要求三；为三确保三计划有三效地三执行三，必三须严三格计三划考三核。三当然三考核三不是三目的三，目三的就三是通过三考核，以三必要三的奖三惩措三施，推动三计划三实现。计划三管理三涉及三各个三专业三系统三，经三常出三现：三在单三一专三业分三析问三题时三，解决三方案三是正三确的三，如三就项三目整三体操三作言三不是三最合三理的三。因三此必三须加强三沟通三协调三，团三结协三作，通盘三考虑三，以三获取三最优三的解三决方三案，才能三保证三计划三实现三。加强三团队三培训三，保三证业三务骨三干不三仅精三通本三专业三的工三作，三还要三尽量熟悉三项目三经营三开发三流程三，只三有理解三合作三部门三业务，才三能充三分沟三通，才能三充分三达成三共识三，才三能更三好地三推进三项目三的计三划管三理。前期三及设三计工三作流三程及三常规三工期房地三产项三目计三划管三理房地三产项三目计三划管三理项目三启动取得三方案三复函5个月工程三规证3个月开工三证1.三5个月竣工三备案小高三层1.三5年高层2年超高三层2.三5年入住2个月房地三产项三目计三划管三理房地三产项三目开三发计三划实三例计划三管理\中铁三置业20三14三04三23门头三沟区三东辛三秤C地块F1用地三情况三及工三作安三排.do三cx计划三管理\首创三置业三房山4#地前三期开三发工三作计三划表-2三01三20三30三8（内三控版三）.xl三sx计划三管理\首创三置业三房地三产开三发三三级节三点计三划报三表.xl三s延伸三阅读计划三管理\首创三置业三房地三产开三发周三期.pd三f计划三管理\龙湖三地产三集团三标准三工序三及工三期.d三oc（三三）房三地产三项目三前期三策划三定位策划三工作三的重三要性开发三公司前期三策划三公司规划三设计三单位园林三绿化三设计三单位施工三单位营销三代理三公司物业三管理三公司银行广告三传媒三公司策划三贯穿三始终房地三产项三目策三划流三程及三阶段三划分产品定位及创新；服务前提：基本经济指标确定服务内容：市场研究；客户研究；发展战略建议；项目定位;阶段目标：项目市场定位；为设计提供物业发展建议物业亮点设计建议；服务前提：进入方案设计阶段服务内容：总体规划建议；户型平面建议；产品创新深入建议；建筑细部建议;阶段目标：确定最佳方案服务前提：定位与产品确定服务内容：总体营销推广策略；形象定位；卖场、展示规划；推广计划;阶段目标：确定销售目标销售目标确定；提交销售执行报告前期定位第一阶段产品设计第二阶段营销计划第三阶段销售准备第四阶段销售服务前提：达到执行报告要求服务内容：销售人员培训；销售资料准备；………阶段目标：积极筹备临门一脚提交价格策略报告销售团队到位；前期三策划三阶段营销三策划三阶段房地三产策三划概三念的三厘清我们三这章三所探三讨的房地三产前三期策三划，是三指土三地已三经获三得而三规划三设计三尚未三完成三前的三策划三工作三，其三策划三的核三心在三于“指三导开三发”。策三划”三与“三产品三设计三”最三主要三的关三联是三在前三期策三划阶三段。三没有三科学三而理三性的三前期三策划三，就三没有三有的三放矢三的规三划与三建筑三设计三。在土三地购三买前三的对三土地三投资三机会三评价三，策三划的三核心三在于“指三导投三资决三策”三；而规三划设三计已三经完三成甚三至施三工已三经开三始后三的营销三策划，其三核心三则是三在产三品已三经确三定基三础上三的“指三导销三售”三。前期三策划三的核三心工三作目三标是保三证在三企业三战略三与自三身地三块属三性的三基础三上，产品三设计三切实三满足三消费三需要，能三够赢三得市三场竞三争，三能够三实现三最佳三财务三目标三。前期三策划三报告三的简三洁逻三辑框三架发展三策略资源三挖掘机会三分析形象三定位价格三定位客户三定位产品三定位案例三研究模式三借鉴项目三定位物业三发展三建议总体三规划功能三配比建筑三风格园林三风格配套三设施项目三资源产品三研究客户三喜好市场三分析客户三研究市场三发展三水平三研究背景三研究项目三价值三的研三判宏观三经济三背景城市三规划三研究个案三研究潜在三客户三挖掘潜在三客户三需求三特征项目三本体三分析分析三研究项目三定位策划三顾问三公司开发三商建筑三规划三院前期三策划三的论三证反馈三修正反馈三修正给出三结论给出三结论前端三市场三定位后端三营销三推广中端三产品三策划给出三结论反馈三修正给出三结论反馈三修正反馈三修正前期三策划三的论三证趋势三：产三品策三划由三自选三动作三变为三规定三动作三，广三度及三深度三也逐三渐加三大。前期三策划三模块三内容三简化项目三市场三分析三研究三阶段潜在三客户三分析项目三价值三分析竞争三环境三分析宏观三环境三分析市场三状况可能三的客三户可能三的产三品前期三策划三模块三内容三简化项目三市场三分析三研究三阶段宏观三经济三竞三争环三境三项目三价值三潜三在客三户三研究三结论竞争三环境房地三产环三境竞争三楼盘经典三楼盘成功三案例区位三价值项目三资源周边三客群历史三客群特有三客群投资三客群新生三客群市场三状况可能三的产三品可能三的客三户前期三策划三模块三内容三简化项目三定位三阶段寻找三均衡三点可能三的产三品可能三的客三户投资三效益为什三么要三进行三房地三产市三场分三析？评估三项目三所处三的市场三环境寻找项目潜在的市三场机会，挖三掘需三求尚三未被三满足三的市三场规避三市场三风险制定三项目三的发展三方向三和市三场定三位推荐最具三竞争三力的三产品三建议评估三开发三商目标三实现三的可三能性……市场三分析三是对三市场三调研三搜集三到的三信息三进行整合三与提三炼的过三程，市场三分析三的结三论是三进行三决策三的基三础。什么三是房三地产三市场三分析三？概念三，即三指：三针对三某种特定三物业研究三市场三的供需三关系。需求三方：三物业三的购三买者三或租三赁者供应三方：三市场三中的三各竞三争物三业（三包括三住宅三、公三寓、三写字三楼、三商业三、酒三店等三）市场三分析三不是三简单三的罗三列市三场数三据，三而是三必须三基于三数据三进行三分析三。需求三市场三分析三：目三标客三户需三求分三析预测三需求三的大三小、三来源三以及三客户三需求三点主三要考三虑以三下因三素：确定三目标三消费三人口三、家三庭和三客户三特征三统计目标三消费三者收三入、三支付三能力三和购三买力迁居三和交三通方三式目标三客户三的消三费价三值趋三向（三偏好三）等通过三城市三年鉴三和房三地产三年鉴三、房三地产三统计三数据三及市三场调三研数三据获三取。供给三市场三分析三：竞三争项三目市三场分三析供给三分析三主要三考虑三以下三关键三因素三：现有三物业三的供三应类三型和三各供三应面三积空置三率和三空置三物业三的特三点近期三物业三的吸三纳情三况，三包括三购买三和出三租的三情况在建三或者三正在三筹建三、拟三建的三项目租金三或者三售价三，以三及不三同位三置和三品质三的物三业租三金或三售价三的波三动现有三和拟三建项三目的三特点三、功三能和三优劣三势分三析（核心三竞争三力）市场三分析三的落三脚点三：必三须回三答的三三个三核心三问题本项三目的三目标三客户三是谁三？目标三客户三的置三业需三求和三偏好三是怎三样的三？本项三目面三对竞三争市三场的三机会三点在三哪里三？项三目未三来在三市场三中的三地位三如何三？房地三产市三场分三析的三步骤第一三步：三市场三区域三界定这里三所指三的区三域是三中观三房地三产市三场分三析的三基本三单位三，具三有完三整的三房地三产市三场特三征的三范围三，一般三以行三政区三划来三划分三。第二三步：三区域三经济三环境三和市三场分三析考察三整个三区域三经济三环境三，判三断区三域房三地产三市场三处于三何种发展三阶段，找三到影三响房三地产三市场三变化三的主三要因三素，三对区三域房三地产发展三前景进行三预测三。第三三步：三专业三市场三分析按物三业类三型进三行市场三细分，对三各专三业市三场的三供给三和需三求进三行对三比预三测，三从而三揭示各专三业市三场的三需求三潜力三及分三布状三况。第四三步：三项目三市场三分析根据三对市三场潜三力、三竞争三对手三及目三标客三户的三分析三找到项目三的机三会点、预三估项三目的三市场三占有三率。房地三产市三场分三析的三方法政策三环境三和市三场分三析房地三产市三场分三析的三方法政策三环境三和市三场分三析政策三环境三和市三场分三析房地三产市三场分三析的三方法房地三产市三场分三析的三方法区域三经济三环境三分析区域三房地三产市三场分三析对当三地经三济环三境中三决定三所有三类型三房地三产供三给和三需求三的基三本因三素进三行分三析，三对过三去变三化趋三势进三行判三断，三预测三未来三的发三展前三景。区域三经济三环境三和市三场分三析：三基本三内容数据三来源各地三方统三计年三鉴、三统计三公报三、经三济发三展月三报、三地方三经济三信息三网、三地方三政府三网站三、中三房指三数、三国房三指数三、地三方房三地产三年鉴土地三、规三划部三门的三政府三官员三访谈规划三、房三地产三等专三业人三士访三谈区域三经济三环境三分析1、总三量指三标：GD三P、人三口、三人均GD三P、固三定资三产投三资、三新批三三资三企业三人数三、接三待入三境旅三游人三数等2、结三构指三标：三产业三结构三及布三局、三就业三人口三结构3、水三平指三标：三人均三收入三水平三、消三费水三平、三人均三居住三面积三、住三宅消三费支三出水三平4、城三市经三济发三展计三划、三产业三规划三、城三市总三体规三划区域三房地三产市三场分三析1、投三资：三开发三投资三额2、土三地开三发：三土地三开发三投资三、开三发面三积、三土地三出让三金3、商三品房三开发三：施三工面三积、三竣工三面积三、年三开发三量4、销三售：三销售三额、三销售三面积三、价三格、三空置三量、三吸纳三量5、房三地产三景气三指数三、价三格指三数房地三产市三场分三析的三方法区域三经济三环境三和市三场分三析：三基本三资料三的获三得人均GD三P与房三地产三发展三关系GD三P增速三与房三地产三发展三关系房地三产市三场分三析的三方法区域三经济三环境三和市三场分三析：三市场三发展三状况三重要三指标房地三产发三展周三期理三论，三判断三区域三市场三发展三阶段房地三产周三期理三论判断三因素三：GD三P增速人均GD三P增速房地三产发三展程三度房地三产市三场分三析的三方法区域三经济三环境(C三PI三)和市三场分三析：三市场三发展三状况三重要三指标本例三：CP三I持续三下降三，目三前4.三1%，若三触及3%三CP三I红线三，政三策即三转向三。房地三产市三场分三析的三方法区域三经济三环境(G三DP与CP三I)和市三场分三析：三市场三发展三状况三重要三指标货币三政策三的松三紧和GD三P以及CP三I(居民三消者三价格三指数三）有三密切三的关三系，三目前CP三I持续三下滑三，如三果下三滑到3%红线三以内三，同三时经三济保三持高三速增三长，三此时三货币三政策三就对三房地三产有三利。房地三产市三场预三警预三报指三标体三系房地三产市三场分三析的三方法区域三经济三环境三和市三场分三析：三市场三发展三状况三重要三指标中国三当前三几种三主要三的房三地产三指数房地三产市三场分三析的三方法区域三经济三环境三和市三场分三析：三市场三发展三状况三重要三指标恩格三尔系三数与三住房三支出三比重三的国三际衡三量标三准＝食三物支三出金三额/总支三出金三额房地三产市三场分三析的三方法区域三经济三环境三和市三场分三析：三市场三发展三状况三重要三指标房价三收入三比——衡量三城市三住房三可支三付能三力高三低、三反映三房地三产市三场总三体状三况的三指标某个三住宅三市场三上某三个指三定时三期内三销售三的住三宅的三自由三市场三价格三中位三数（三或平三均数三）和三该市三场上三家庭三年收三入中三位数三（或三平均三数）三的比三值。三国际三上的三大多三数组三织使三用中三位数三定义三，而三我国三的房三价收三入比三定义三属于三平均三数定三义。来源三：综三合联三合国三可持三续发三展委三员会三、联三合国三人类三住区三（生三境）三中心三、世三界银三行对三房价三收入三比的三定义房价三收入三比＝三平均三房价/平均三家庭三年收三入平均三房价三＝面三积单三价×面积三指标平均三家庭三年收三入＝三平均三个人三年收三入×计算三人口三数定义计算三方法三及缺三陷各指三标的三取值三不同三，算三出的三房价三收入三比结三果相三差是三非常三大的面积三单价三：经三济适三用房三面积三单价三、商三品房三面积三单价三、新三旧房三折合三单价面积三指标三：60平方三米、80平方三米、三人均三建筑三面积×平均三家庭三人口平均三个人三年收三入：三工资三收入三、工三资收三入及三修正三、可三支配三收入计算三人口三数：三双职三工假三设、三平均三家庭三人口“4～6倍”三是从三市场三经济三国家三归纳三得出三的结三论，三不能三不加三修改三的应三用到三我国三。房地三产市三场分三析的三方法对每三一个三可能三影响三项目三竞争三性能三的特三征一三一进三行分三析和三评价三。法律三特性三：土三地使三用权三年限三、规三划条三件、三建筑三标准……经济三特性三：价三格、三付款三方式……自然三特性三：地三块面三积、三形状三、高三度、三景观三、区三位……关联三性：三通达三性、三可视三性项目三自身三资源三条件三分析竞争三对手三分析目标三客户三分析现有三、潜三在竞三争项三目的三竞争三特点三、市三场反三应目标三客户三的数三量、三收入三水平三、家三庭结三构、三消费三偏好三、生三活方三式、三心理三特征三、行三为模三式找出三项目三的目三标客三户目标三客户三置业三的需三求与三心理三诉求找出三项目三面对三竞争三市场三的机三会点房地三产市三场分三析的三方法三：微三观层三面房地三产市三场分三析的三一些误区针对三性不三强，内容三太泛没有三充分三挖掘三区域三资源；大三环境三看好三，项三目的三小环三境就三一定三不错过分三倚重三宏观三资料来论三证项三目，三只关三注外三围共三性，忽视三项目三差异三性过于三偏重三对“二手三资料”的应三用以前三什么三卖得三好，三现在三就做三什么别人三做什三么卖三得好三，我三们做三也会三卖得三好房地三产开三发项三目的三区位三条件三分析区位三与房三地产三价值房地三产开三发项三目的三区位三分析区位三选择三要注三意的三问题区位三与房三地产三价值区位三是指三特定三地块三所处三的空三间位三置及三其相三邻地三块间三的相三互关三系。三区位三，从三大的三方面三来说三，指三项目三所在三区域三；从三小的三方面三来说三，指三的是三项目三开发三场地三。区位三的含三义区位三与房三地产三价值对位三置的三两种三理解狭义三的位三置指三的是三某一三具体三投资三项目三的场三地在三城市三中的三地理三位置三。对位三置的三广义三理解三，除三了其三地理三位置三外，三往往三还包三括该三位置三所处三的社三会、三经济三、自三然环三境或三背景三。对位三置的三广义三理解三，还三应包三括在三该位三置进三行房三地产三开发三投资三所需三支付三的成三本高三低和三所面三临的三竞争三关系三。对位三置的三把握三应有三动态三的发三展的三眼光区位三与房三地产三价值第一三、商三业区商业三区按三其功三能从三高到三低可三分为三中央三商业三区、三城区三商业三区和三街区三商业三区。区位三与城三市功三能分三区现代三城市三土地三利用三在过三去自三发利三用的三基础三上，三通过三土地三利用三规划三自觉三地进三行区三位选三择，三形成三了明三显的三功能三分区三，一三般分三为商三业区三、居三住区三、工三业区三等若三干功三能区三。北京三丽泽三商务三区规三划图区位三与房三地产三价值工业三区根据三各种三工业三的特三点（三如污三染状三况、三占地三面积三等）三，可三以将三工业三分成三内圈三工业三区、三外圈三工业三区和三远郊三工业三区。居住三区居住三区是三人们三生活三、休三息的三场所三。一三般位三于中三央商三业区三与内三圈工三业区三之间三，或三内圈三工业三区与三外圈三工业三区之三间。区位三与房三地产三价值区位三与房三地产三投资三价值三的关三系房地三产的三区位三优势三可以三给投三资者三带来区位三利润。区三位利三润越三高，三房地三产投资三价值越大三。要想三让区三位带三来较三高的三房地三产投三资价三值，三在选三择时三区位三时应三该重三视以三下问三题：注意区位三升值三潜力的分三析。选择三区位三要有超前三意识三，特三别注三意交三通、三服务三网点三等公三共设三施的三深层三次分三析。房地三产开三发项三目的三区位三分析影响三房地三产开三发项三目区三位选三择的三因素三分析第一三、地三域因三素的三分析三与选三择地域三因素三的分三析与三选择三是战三略性三选择，是三对项目三宏观三区位三条件的分三析与三选择三，主三要考三虑项三目所三在地三区的三政治三、法三律、三经济三、文三化教三育、三自然三条件三等因三素。房地三产开三发项三目的三区位三分析第二三、具体三地点的分三析与三选择它是三对房三地产三项目坐落三地点三和周三围环三境、三基础三设施三条件的分三析与三选择三，主三要考三虑项三目所三在地三点的三临街三状况三、建三设用三地的三大小三、利三用现三状、三交通三、城三市规三划、三土地三取得三代价三、拆迁三安置三难度、基三础设三施完三备程三度以三及地三质、三水文三、噪声三（尤三其注三意航三线问三题）三、空三气污三染（三尤其三注意三垃圾三场、三工厂三、火三化场三等）三、电三磁辐三射污三染等因三素。房地三产开三发项三目的三区位三分析第三三、开三发潜三力分三析房地三产开三发应追求三最高三最佳三利用，也三就是三说在技术三可行三、规三划许三可且三财力三允许三的前三提下三达到三最有三效利三用。第四三、土三地使三用权三获取三方式三分析从目三前国三内获三取土三地使三用权三的途三径和三方式三来看三，有三通过三政府三土地三出让三和从三当前三土地三使用三者手三中转三让等三两种三途径三。房地三产开三发项三目的三区位三分析具体三的影三响因三素城市三规划三方面三的因三素自然三特性市政三基础三设施三条件交通三通达三程度停车三条件环境三条件公共三配套三服务三设施三完备三情况当前三土地三使用三者的三态度土地三价格供求三关系不同三类型三的房三地产三项目三对区三位的三要求三：第一三、居三住项三目居住三用地三的区三位选三择，三一般三应考三虑以三下主三要因三素：市政三公用三和公三建配套设施三完备三的程三度。公共交通便捷三程度三。环境因素三。居民三人口三与收三入。房地三产开三发项三目的三区位三分析房地三产开三发项三目的三区位三分析第二三、写三字楼三项目影响三写字三楼项三目位三置选三择的三特殊三因素三包括三：与其三他商三业设三施的三接近三程度三。周围三土地三利用三情况三和环三境。易接三近性三。第三三、零三售商三业项三目商业三项目三的区三位选三择，三应该三有利三于实三现它三的最三大利三润。三所以三它的三选择三原则三有以三下几三条：最短三时间三原则区位三易达三性原三则接近三购买三力原三则满足三消费三心理三原则接近CB三D原则房地三产开三发项三目的三区位三分析第四三、工三业项三目工业三项目三场地三的选三择须三考虑三的特三殊因三素包三括：三当地三提供三主要原材三料的可三能性三，交通三运输是否三足够三方便三以有三效地三连接三原材三料供三应基三地和产品三销售三市场，技三术人三才和三劳动三力供三给的三可能三性，水、三电等三资源三供给的充三足程三度，三控制环境三污染三的政三策等。房地三产开三发项三目的三区位三分析区位三选择三要注三意的三问题过分三强调三区位三或地三段的三作用三会产三生对三开发三投资三者的三误导来自三规划三、法三律方三面的三约束三可能三在增三加邻区三影响三可能三会面三临改三变对于三项目三的选三择要三和区三位的三性质三相配三套北京三首创三奥特三莱斯三由首三创置三业投三资建三设，三位于三北京三市房三山区长三阳镇三京良三路南三侧，距市三中心30公里。商三业总三体建三设规三模17万平三方米，是三首创三置业三倾力三打造三的京三西地三区唯三一的三规模三最大三的奥三特莱三斯综三合体三。首三创奥三特莱三斯以奥特三莱斯三品牌三折扣三店为三核心，集休闲三娱乐三、儿三童体三验、餐三饮美三食、三社区三服务三、高三品质三住宅三于一三体，整合三房山三及周三边地三区特三色旅三游资三源，让三消费三者体三验全三新的三购物三模式三，打三造中三国国三际化三纯正三奥特三莱斯三，形三成一三个以世三界名三品奥三特莱三斯为三核心三的高三端产三业综三合体。北京三首创三奥特三莱斯三依托三房山三区在三大北三京城三市经三济圈三中的三交通三枢纽三地位三，通三过京三港澳三高速三、地三铁房三山线三、地三铁九三号线三等发达三路网三吸纳三北京三市区三以及三周边三河北三、山三西等三区域三中心三城市三高尚三消费三群，三将奥三莱影三响力三辐射三整个三大北三京都三会圈。首创三奥特三莱斯三广场三位于房山三中央三休闲三购物三区（CS三D）核三心位三置。房山CS三D是由三北京三市政三府投三资人三民币2,三90三0亿元进行三南城三改造三的重三要项三目，三是集三商贸三、购三物、三信息三、文三化、三体育三、会三展、三酒店三、餐三饮、三休闲三及办三公为三一体三的城三际中三心。三目前三，房山三区常三住人三口近三百万三，构三成了三奥特三莱斯三最稳三固的三本地三基础三客流。区位三选择三要注三意的三问题下图三是对三上述三分析三的一三个总三结。三它说三明了三区位三价值三的转三移过三程：区位区位上的物业适合市场投资价值图：三区位三价值三的转三移过三程因此三，不三是区三位本三身，三而是三区位三上的三物业三适合三了市三场需三求，三才能三带来三价值。房地三产开三发项三目的SW三OT战略三工具项目三战略SO增长三性战三略发挥三优势三，抢三占机三会WO扭转三型战三略利用三机会三，克三服劣三势WT防御三型战三略减少三劣势三，避三免威三胁ST多种三经营三战略发挥三优势三，转三化威三胁优势S机会O威胁T劣势WSW三OT分析三的价三值因三素针对三一个三地块三的价三值因三素包三括：地段三因素——地段/片区三认知三度/周边三配套三（商三业/教育三）/交通三等（三可总三结为便利三性/成熟三度/知名三度）环境三因素——自然三环境/四至三景观/社会三人文三环境三（噪三音）三等（三可判三定资三源的三程度三：稀缺三、良三好还三是匮三乏）地块三因素——地形三地貌/规模/技术三经济三指标三等（三可判断三产品三的可三发挥三空间）开发三商要三素——目标/开发三商品三牌/可利三用资三源等针对三一个三即将三销售三的项三目与三地块三的主三要差三别在三于增三加了三产品三因素三：产品三因素——产品/户型/自身三配套/昭示三性等对于三一个三大盘三的后三续阶三段，三需要三增加三项目三因素三的判三断：项目三因素——口碑/人气/项目三知名三度/客户三群体/前期三售价/前后三产品三差异三性/物业三管理三等O/三T（机三会/威胁三）的三价值三因素宏观三要素——经济三形势三（宏三观政三策）/重大三城市三变革中观三要素——行业三形势三（一三、二三、三三级市三场）/城市三规划三（交三通、三市政三配套三、开三发重三点、三热点三等）微观三要素——市场三竞争三（片三区、三楼盘三、户三型）/客户三流向通常三对于三销售三中后三期的三项目三，宏三观要三素相三对失三效；三反之三，对三于一三个远三期的三大盘三，微三观要三素相三对次三要。S/三W（优三势/劣势三）的三价值三因素地段三要素环境三要素地块/产品三要素开发三商/项目三要素前两三个为被动三性要三素，后三两个三为主动三性要三素SW三OT分析三的价三值因三素房地三产前三期定三位5项工三作内三容房地三产前三期定三位之——土地三定位房地三产前三期定三位之——土地三定位土地三储备三与竞三拍方三法土地三储备三不是三无限三度的三拿地三储地三，须三注意5类问三题规模三适度：考三虑市三场机三会和三机会三成本土地三储备三结构三合理三，国三外研三究者三认为三，土地三储备三：在三建项三目：三建成三项目三之间三的比三例为1:三1:三1比较三健康核算三机会三成本三，以三利于三公司三资源三效益三最大三化的三发挥三和利三用考虑三土地三发展三前景三：是三否与三国家三、地三区发三展战三略相三符？组织三专业三配置三合理三的竞三投班三子和三竞投三方案三的确三定，三竞投三核心三内容三时土三地价三格的三确定三（政府三底价三、假三设开三发底三价、三机会三成本）房地三产前三期定三位之——土地三定位土地三开发三时机三选择基础三设施三跟随三法是三土地三开发三时机三常用三的决三策方三法，比三如：三城市三道路三的建三设，三将对三道路三两旁三的土三地开三发时三机有三非常三大的三影响三，必三然促三进两三边土三地升三值及三开发三进程三的加三快。地块三所在区位三发展三状况对土三地开三发时三机影三响明三显，三比如三，项三目地三块位三于旧三城改三造范三围内三，其三开发三更多三的会三受到三片区三范围三内整三体改三造开三发的三影响三，而三不是三根据三企业三希望三开发三的实三际进三行开三发。市场三竞争三情况是项三目开三发实三际的三重要三决定三因素三，过三于激三烈的三竞争三会给三产品三的销三售带三来巨三大压三力，三严重三时可三能造三成项三目失三败。土地三开发三时机三的选三择还三要考三虑企三业发三展目三标及三企业三资源三状况三。房地三产前三期定三位之——土地三定位土地三开发三定位三步骤根据三土地三竞投三时获三得的基础三信息三和资三料进三行初三步定三位；根据三初步三定位三展开三市场三调查三，其深度要达三到能三够辅三助决三策的三要求三；在市三场调三查的三基础三上对三市场三进行定性三和定三量相结三合的三预测三；分析三机会三成本三，提三出若三干假三设方三案进三行择优三选取；根据三前述三结果三进行三决策三，决策三既要三果断三又要三客观。房地三产前三期定三位之——房地三产市三场定三位房地三产市三场定三位，三也称三竞争三性定三位，三是指三根据三竞争三者现三有产三品在三目标三市场三上的三地位三和顾三客对三该类三产品三在某三些方三面属三性的三重视三程度三，挖三掘自三身潜三力，三塑造三出本三企业三与众三不同三的鲜三明个三性或三形象三，然三后传三递给三目标三顾客三。房地三产项三目市三场定三位需三要做三的工三作有三三个三：房三地产三市场三研究三、目三标顾三客需三求分三析和竞争三对手三分析。研三究竞三争对三手可三采取三桌面三研究三（定三性定三量）三、深度三访谈三（竞三争楼三盘业三主）和实地三考察三（踩三盘）等方三法。进行三房地三产项三目市三场定三位最三关键三的是要扬三长避三短，三挖掘三出项三目卖三点，三找出三核心三竞争三力。如何三评判三卖点三？三卖点三必须三符合三三个三条件三：竞争三对手三在这三些方三面表三现不三足；顾客三较看三中这三些要三素；公司三开发三的项三目在三这些三方面三有比较三优势。房地三产前三期定三位之——产品三定位在市三场存三在“三空白三点”三或者三说市三场风三险在三可控三范围三内时三，需三要进三一步三研究三的就三是产三品。三只有三好的三产品三才有三机会三真正三占有三市场三。产品三策划三需要三从产三品构三建的三各个三方面三细致三入微三的进三行研三究，最三终达三到打三造“消费三者想三要的三产品”的三目的三。房地三产前三期定三位之——产品三定位切入三点1：产三品规三划产品三规划三的核心三是均三衡兼三顾企三业、三消费三者、三社会三三者利益三。所规三划的三产品三要满足三市场三需求三、消三费者三心理三需求三和必三要的三功能三配套。房地三产前三期定三位之——产品三定位切入三点2：产三品建三筑形三象策三划产品三建筑三形象三是产三品给三消费三者的三第一三印象三，对三于树三立房三地产三产品三形象三来说三至关三重要三。房地三产前三期定三位之——产品三定位切入三点3：产三品景三观策三划随着三人们三生活三水平三的提三高，不再三满足三只是三有地三方可三住，会追三求更三多的三物质三追求三和心三理享三受。景观三能够三给人三们带三来更三多的三精神三享受三，给三人们三提供三更多三的功三能，三比如三：运三动、三健身三、邻三里交三流、三休闲三等。延伸三阅读三：房地三产景三观\龙湖三风格三之景三观篇.p三pt房地三产前三期定三位之——产品三定位切入三点4：产三品户三型策三划户型三策划三重点三在产三品功三能、三交通三组织三、通三风、三声、三光等三方面三的初三步设三想，三户型三设计三也是三基于三策划三者对三市场三的研三究。延伸三阅读三：房地三产户三型研三究\户型三设计三研究(策划三必学)_经典.p三pt房地三产户三型研三究\万科三经典三户型-2三01三5.三07更新.p三pt金第三万科·金域三东郡三（北三京亦三庄，三精装三小户三型）房地三产前三期定三位之——产品三定位切入三点5：产三品配三套及三其它三策划房地三产产三品策三划除三以上三内容三外，三还有三教育三和服三务配三套等三。房地三产前三期定三位之——价格三定位影响三房地三产价三格因三素很三多，三但房三地产三企业三在价三格定三位时三主要三考虑三产品三成本三、市三场需三求和三竞争三状况三。产三品成三本规三定了三价格三的最三低基三数，三而竞三争者三价格三和替三代品三价格三则为三价格三定位三提供三了主三要参三考因三素。房地三产策三划中三价格三定位三的方三法主三要有三三类三：成三本定三价法三、需三求定三价法三和竞三争定三价法三。房地三产前三期定三位之——价格三定位房地三产前三期定三位之——财务三评价房地三产项三目的三财务三评估三体系三主要三是估三算开三发建三设该三项目三的总三投入三和销三售后三或经三营期三的总三收入三，从三而判三断该三项目三的盈三利能三力。确定三经济三指标三及假三设条三件：三主要三包括三基础三指标三和物三业体三量配三比，三假设三条件三是结三合行三业经三验值三和项三目特三殊情三况设三定的三一系三列数三值和三定性三约束三，它三的合三理性三比计三算过三程更三为重三要。项目三投资三估算三：房三地产三项目三总投三资基三本等三于总成三本费三用加三上自三营时三所需三的经三营资三金。总三成本三费用三由土三地费三用、三前期三工程三费用三、基三础设三施建三设费三用、三建安三费、三公共三配套三设施三建设三费用三、开三发间三接费三用、三管理三费用三、财三务费三用、三销售三费用三、开三发期三税费三、其三他费三用和三不可三预见三费用三组成三。项目三收入三估算三：不三同类三型的三项目三会有三不同三的定三价方三法和三盈利三模式三。因三此，三其收三入项三也会三有所三不同三。住宅的盈三利模三式是三其中三最简三单的三一种三，一三般仅三为销售三收入和包三括物三业管三理费三、停三车位三收入三等在三内的经营三服务三收入两种三。而三零售三商业三盈利三模式三中，三项目三收入三包括三：销售三收入三：包三括商三铺销三售收三入和三物业三冠名三权销三售收三入房地三产前三期定三位之——财务三评价租金三收入三：包三括固三定租三金收三入、三营业三提成三收入三、押三金利三息收三入等经营三服务三收入三：包三括物三业管三理费三、广三告位三收入三、停三车位三收入三、临三时场三地租三用收三入等持有三物业三增值三收入项目三财务三分析根据三房地三产总三投资三和总三收入三数据三来计三算的三项目三利润三及其三它相三关指三标的三过程三就是三房地三产项三目的三财务三分析三。财三务分三析包三括两三大方三法：三静态三评价三法和三动态三评价三法。静态三评价三指标三包括三净利三润、三投资三收益三率、三静态三投资三回收三期等三，适三用于三规模三较小三、周三期较三短的三项目三；动态三评价三指标三主要