房地产前期策划报告撰写最全攻略

保密前期策划报告撰写培训1.项目前期策划的三个阶段第一阶段可行性研究第二阶段市场研究第三阶段项目定位第四阶段市场推广可行性研究是指开发商在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。其作用在于：通过市场分析确定项目的可行性通过财务评价确定项目的可行性1.1可行性研究阶段市场分析市场预测收入、成本、费用计算财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为项目定位提供市场依据。宏观市场环境竞争项目分析区域市场分析客户调研结论：市场状况可能的客户可能的产品宏观市场区域市场竞争对手客户1.2市场研展阶段市场研展定位确定细分市场产品定位、客户定位市场选择T市场细分S市场调研定位P1.3项目定位阶段2.项目市场研展工具包项目市场研展工具包区域价值评估工具竞争市场评估工具目标客户生成工具2.1区域价值评估工具（1）区域价值分析产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位等）（2）地块资源分析自然景观人文景观交通资源（公交、轨道交通、高速路、机场、火车站等）配套资源（教育、医疗、文化、娱乐等）

（3）市场趋势分析在售、待售项目分析（产品类型、产品组合、价格、销售状况、待售量等）三级市场交易状况（价格水平、热点板块、消费群分析）项目区域价值评估2.2竞争市场评估工具“三同”策略：通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含同一地段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同的属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究内容：同质产品供应总量产品特点价格客户项目竞争市场评估样本选择说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性，区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的要求，设定调查范围（同区位、同价格、同类型）。分析方法说明在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说明。根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题：区域市场的总体供应量产品特点产品价格情况产品销售情况竞争市场及产品分析供应结构与规模主要阐述区域市场项目分布及规模特点，分析各档次的产品的供应结构，哪一档次产品竞争更为激烈、未来市场的供应量及供应结构等问题。

项目概况

通过项目概况我们可以了解到样本项目的位置、开发商以及项目的开盘时间、入住时间等基本情况。然后，根据物业所在位置将调研项目分区，如核心区、外围区等，使以后的产品及价格、销售等分析可以根据划定的区域进行分析，使分析结果更加科学；也可根据项目的开盘时间将新老项目区分开，结合老产品更好地分析新产品各方面的特色。

项目概况通过项目概况我们可以了解到样本项目的位置、开发商以及项目的开盘时间、入住时间等基本情况。然后，根据物业所在位置将调研项目分区，如核心区、外围区等，使以后的产品及价格、销售等分析可以根据划定的区域进行分析，使分析结果更加科学；也可根据项目的开盘时间将新老项目区分开，结合老产品更好地分析新产品各方面的特色。物业名称物业位置发展商开盘时间入住时间P1P2P3P4P5样表：样本项目概况

供应情况通过对区域市场供应量（包括项目的总建筑面积、在售面积及尚未售出面积即未来市场供应量）的统计分析，得出该区域现阶段市场供应情况及未来市场供应情况。物业名称占地面积总建筑面积在售面积未推出面积P131600P21.354.24.20P3103684P42.611110P528601032样表：样本项目供应情况单位：万平方米供应产品分析区域市场提供了什么样的产品？从整体规划、小区配套、楼型、户型、装修、物业等方面阐述，采用定性和定量相结合的办法，对某些关键性因素采用适当的方法加以量化，从而全面地反映供应市场的情况。从市场反馈效果（即销售情况）来考察产品的被认同程度，如主力户型是否是热销户型、总额不变的资金在项目要素中如何分配才能最大限度迎合客户需求，达到提高价格或是销售速度的目的。整体规划容积率通常情况下，容积率越低，产品居住的舒适度就越高。物业名称容积率P15.33P23.11P33.60P44.23P52.14样表：样本项目容积率物业名称绿化率P133.00%P255.00%P340.00%P431.00%P530.00%绿化率绿化率的高低可以反映出小区内部的环境景观和绿化情况，绿化率越高的项目区内的景观设计也更加丰富多彩，使业主的居住品质得到一定的提升。样表：样本项目绿化率

楼体类型

容积率的高低在一定程度上决定了楼体的类型。

物业名称楼体类型P126层/28层塔楼P215-18层塔板结合P325层塔楼P416层板楼P510－14层板楼样表：样本项目绿化率户型户型设计是房地产项目产品设计中很重要的组成部分，户型面积是否合理，各种户型的比例是否合适会直接影响到项目的价格及销售速度。我司在市场调研中会详细了解各项目每种户型（一居、二居、三居、四居、复式、跃层、错层）的面积情况以及在整体中所占的比例，通过分析得出区域项目的户型设计方面的特点。物业名称一居面积比例二居面积比例三居面积比例四居面积比例跃层面积比例P175-98.1229%96.33-118.4350%119.21-153.4321%P2142.0020%167-17940%182.0040%P3109.0025%118.0025%134.0025%174.0025%P4138-17433%162-21034%215-24733%P574.04-80.798%96.07-122.3230%143.81-151.8250%217.77-217.812%327.56-216.1310%

样表：样本项目户型面积及比例装修情测况装修情叔况主要舌包括项什目的楼订体外立泛面装修郑、公共上部分装律修（主匀指大堂情）及户击内装修捉，外立籍面是建究筑的外秩表，装咸修情况破直接反碗映出项田目的品蝇质，中壤高档项废目的公共嚷部分拉装修哪通常两采用毅精装田修，堪户内茅装修载则差发异很仅大。物业名称外立面装修公共部分装修户内装修P1面砖大堂精装修毛坯房P21-2层石材，3层以上玻璃幕墙大堂精装修厨卫精装P31-3层花岗岩，3层以上面砖大堂精装修毛坯房P4石材大堂精装修多种形式装修P5面砖大堂精装修精装样表漂：样讯本项耐目装迅修情居况配套获情况外部配疤套物业名称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院P1有有有有有有有有P2有有有有有有有有P3有有有有有有有有P4有有有有有有有有P5有有有有有有有有样表备：样糖本项带目外集部配佣套情殖况区内境配套区内典配套滔是对燥周边骗配套满的补揉充，奇规模朝较大斧项目伞的区视内配你套通常较场齐全溪。物业名称幼儿园中小学商业会所P1有有有有P2///有P3有/有有P4有//有P5//有有样表原：样丹本项石目区根内配悠套情状况样表载：样萌本项阁目会助所设剪施物业名称羽毛球场网球场游泳馆台球室壁球场健身房餐饮网吧/书吧P1有有/有/有//P2//有//有有有P3/有有/有有/有P4///////P5//有有/有有/楼宇有配套通过孝下表婶可以汽看出亩样本蓝项目俊在通真讯、喉供电旅系统羡及电皮梯品半牌选澡择方振面的锐情况走。物业名称通讯系统供电系统电梯P1IDD双路供电三菱P2宽带双路供电广日P3IDD双路供电三菱P4IDD双路供电迅达部P5宽带双路供电富士达样表虚：样循本项学目楼昏宇配惧套情评况车位淡情况通过攻对各真项目学的车园位数渣量分箱析出短区域瓜项目肃车位蓝提供迈情况财。物业名称车位数量（位/户）P11P21P31P41P51.4样表：辆样本项钻目车位板情况物业叉管理通过览区域倘项目迹对物李业管养理公司司和滋选择泡情况联和物酷业管逮理费羊标准的统屯计，分洗析出区药域市场牛项目物碰业管理券服务的币水平，巨从另一妙角度昼说明寇区域课市场纽奉中客梅户对笼物业吼管理倒的接读受程鹿度。物业名称物业管理公司物业管理费(元/月/平方米)P11.8P21.8P31.5P41P51.5样表：众样本项碌目物业涨管理情傲况样表减：项屋目销层售概霸况排名物业名称在售面积(万平米)均价(元/平米)销售率(%)销售速度(平米/月)1P1116800705500.002P286800304800.003P31685001004320.434P4105718704030.715P54.28100503073.17销售、奶价格在整个缎区域市寺场分析苹中，价材格与销南售是核府心。本草部分除具了提供拜区域产嘉品的价服格与销景售状况猎外，还座将深入旺分析位听置、产懒品等因逃素对价澡格和销丝式售的影户响，寻患找项目强产品定阔位和价闻格定位预的依据模，这部句分是供阵求分析丹中最关卫键也是荒难度最君大的部俱分，因计为原始微数据在娃更多情隐况不能崖满足分被析的需办要，必戒需经过峡技术处卷理，如印计算项蓬目修正君均价、蹈加权平凑均价、荷项目性秘能价格开比、月忠平均销伸售速度扣等。宣传灵推广捏分析主要针锈对选择求项目的桐报纸广晌告发布喉情况，振我们试厨图解决柿如下问暖题：项目做价格论与广喝告投普放量干的联梦系项目娃档次脑与投值放量惩的联浴系项目的炕销售业非绩与广泥告投放赖量的关伐系各子区糊域的广凶告投放岂总量及何投放媒搞体广告键的主巨题及浓诉求比点样表崇：样臂本项袄目广渔告发订布情刮况项目频次最早最晚时间密度(次/月)费用(元)月均广告费（元/月）P18201-1-302-10-166513.787,287,170335814P21202-4-1802-10-171821.98841,070138638P34001-3-1602-10-315942.023,833,920193632P41201-1-1801-10-22571.401,207,990141011P51202-5-2902-10-161402.571,514,9603246342.学3目标渗客户嫁生成梢工具区域骄楼盘亲准备修卖给臭谁？哗谁在职买这发些楼献盘？价需求齿特征淡是什抓么？疫哪些过楼盘擦以及劫楼盘怠中的淘哪些世因素熔满足敌了购勺房者范的需足要？——这就涉是本霜部分老所要涛解决兼的问令题。竞争嘴的原秀因使孩各项液目都钻不愿射透漏床自己改的客炊户信宽息，太因而配区域丙市场扭调研肝所获腥取的伞数据孟只限矮于客冠户的菌原居那住区血域、幅基本忙行业虹特征离和大呼致的代年龄先范围懂。这德些，虫都不棕足以稻深入辈分析踏客户疏需求咸特征债解决魔上述黑问题趁。易拆居可乡丰通过脑分布凤在各挠个区百域的宏数十鹊个代召理楼滔盘的倦客户铃数据企和定钩期需苏求调彩研数镜据来捎深入滋分析企客户辽的需蛛求。境客群探分析巷的数称据来主源：易居代勺理项目删客户数朴据库在售逆项目燃数据箩库区域市勺场项目搭调研所尖获数据易居需沈求调研罢数据库湿。项目目标客户生成地块周疾边的消却费群评难估由于房披地产项麦目的强询烈的地卫域属性辞以及消庸费者的昆地域情害结、寻册求便利制性等原独因，一留般房地杠产项目借的客户衬构成当耳中，周仇边客户沟资源成浆为重要丘的组成驰部分。画因此，捞对于周这边消费贵群的研浮究非常侧重要。抢这部分葡客群由至于在长镇期的生牢活过程灿中，已散经习惯紫了周边剥的生活仁设施，羽以及形拣成了强损烈的归彻属感和山和谐的煎人脉关射系，因蚊此，在博置业时纸一般会瘦选择就贩近购房汁。研究内帽容：家庭结拘构现有居讨住状况置业原乞因需求特票点（面颗积需求言、价格恢、配套秋需求等洲）研究扑方法扛：问沫卷调部查、卫入户醋访谈绳、电蕉话回粘访等竞争项摘目的客牙户群评宋估由于旨构成咐竞争轧的楼伍盘在鹿地段踏或者歉产品检或者袄价格觉等方香面与峰项目弦存在赠相似撒性，从因此栽决定蓝了其扮客户黑层面亡具有反相似衔性，群因此逗，对冬于竞丙争楼捧盘客歇户群茎的研赞究也失具有截一定瓦的指干导意忧义。研究内去容：地域然构成衫（周莲边客握户、郊外来请客户个之间道的比脉例）职业分伙布收入状炼况家庭厨结构现有居造住状况研究方祥法：邮啊寄问卷脖、客户冤拦截、报电话访悼谈等特定客舞户群评卖估由于某叙些项目倾可能临花近一些坊产业中看心或者忆特殊人司群集聚嚼中心，柳因此，烤对于这炼部分客卖群的研搬究也不啦容忽视但。比如起，深圳己万科四病季花城畏靠近华摘为集团狗，因此谊，华为团的员工目便成了此该项目锣的重要酱消费者雕之一。研究内枕容：现有居亿住状况置业侄计划收入状躬况需求页特点研究刊方法予：问访卷调封查、济小组症访谈病等2.造3.敞4目标枪客户伏定位本部分殊通常主恰要采用归纳法或目标客控户分析钞（ST滚P）进行证项目逃客户经定位雅。是谁箩？需昂要什间么样革的产匠品？登怎样烘进行梅决策天？对目例标物烫业的号接受聋度分教析原有及交潜在消不费者需帜求特征卷变化特征属性百分比22-35岁（22-30岁）77.2%（63.6%）上海本地人57.3%大专以上学历（本科以上学历）64.6%（29.1%）职业：公司职员36.4%

管理人员21.8%

专业技术人员18.2%中高收入家庭（家庭月收入5000元以上）62.7%出行主要交通工具：公交车、助动/自行车、地铁85.3%拥有自己的住房75.5%目前居住区域：徐汇、闵行、松江75.4%目前工作区域：徐汇、长宁、闵行、松江80.9%高接受俯群体特煎征3.项目样定位训工具章包项目定解位工具赵包SWOT项目产品定位项目价格定位项目客户定位投资回报分析产品组合楼体类型房型面积市场定位3.柱1项目SWO涛T战略工嘉具项目SWOT战略工具STOW内部因时素外部诸因素房地每产开信发企蒜业的测行业些特点比决定欠了在探不同谁阶段务，企捕业和倚项目脚关注培的重女点不抽同。SW贤OT分析牲组合我们距的战费略发挥佳优势抢占机谊会利用四机会克服蹲劣势减少稼劣势避免隆威胁发挥优研势转化威六胁优势S机会O威胁T劣势WSW番OT战略工锯具（项采目+环境+竞争她）3.1项目市吩场定位壤工具即确立坊项目在鹿市场上舅的合理虹位置，把寻找到漂一个细循分市场馅。市场斧定位犹的要顿素：班目标康区域产品类宝型项目概阴念项目来档次项目市场定位工具产品池卖点臂及形霉象：即盼体现耽产品呼特点喝，并黑充分新引导践客户柔需求洞的产价品概建念、停建筑判理醒念或伞生活碗理念枕。如泰生态霜、养简生、雹智能必、节读能等腥。建筑方扇案设计振建议（1）规划盘设计建拍议总体规颜划建议建筑风课格建议园林设敏计建议（3）配套们设施功能跟配套坊建议智能像化建阔议会所军设施鹿建议（2）产品羽建议建筑犹单体辛建议户型葱、面娇积建监议户型耳配比宇建议户型设敢计细节得建议装修标宝准建议（4）社灶区服涌务建因议物业管昨理公司归建议物业到服务焰内容以建议3.劲2项目产刑品定位扁工具项目产品定位工具产品药卖点巨提炼即分建析总闯结项厚目所倒具有俘的特聚点，亮经过段提炼甩形成艇对客冤户具膛有吸依引力叙的产赢品诉族求。群这种伪特点瘦不一窑定是衡项目降所特找有的挑，但葬必须翠是鲜庙明的歪。一般而刺言，会拐从地段遣、产品丧、附加悲值等三刮个层面令进行提替炼总结萌：地段：交躺通条疾件配套印资源自然、守人文景狡观未来规民划远景……产品：规陶模建筑风这格园林救特点户型特稿点价格新型建鹿材、工到艺……附加值：开发阵商品牌物管品梦牌建筑设岔计园林设誓计承建积商产品听概念倡导缴的生面活方身式……通过娃提炼乱，形订成项争目的录核心研卖点海（2-3个），搏形成项撒目特点喂描述，币并根据妖该描述岩总结项耕目的基末本形象紫。住宅形嫂象类型闹：运动尊贵活力产品美形象丘生成生态时尚本部分棕通常采知用归纳尊法分析心进行项扣目产品妄定位，启主要包进括以下蚁方面：产品类混型的选肯择产品健线的充组合户型文（业族态）峰及面志积配妄比一房二房三房四房及以上单元组合单元面积(平方米)单元组合单元面积(平方米)单元组合单元面积(平方米)单元组合单元面积(平方米)目标市场现有0-10%50-6035-50%90-11040-55%110-1455-15%145-210目标客户偏好1%40-6536%80-10050%120-15013%150-200可比在建项目0-10%65-7030-50%90-11040-60%115-1508-12%140-220我们推荐3%65-7544%85-11048%110-1605%160-240建筑方扁案设计壶建议要幻玉点：定价原则上市价格现实价格成本加成原则整体发展原则市场比较原则价格影响因素分析定价方法的选取比较法、成本法、收益法、假设开发法市场因素调整;通胀因素调整3.态3项目价量格定位告工具项目价格定位工具成本会加成秀法【定价思材路】成本加圈成法的舍核心是慰运用物栽业类型排的成本偏核算，右通过对柜合理利骡润空间绪的修正揉，从而猎得到评甩估项目誓最可能肉实现的计合理价着格。上海目论前房地悔产项目窜的成本志主要包肝括：-土地成稻本-前期须成本-建筑解安装拢成本-配套成虽本-其他飞成本外（管团理成忌本、令销售闸成本雕、不附可预延见成摊本、扇财务原成本浅）序号工程类别平均造价（元/平方米）备注一土地费用1土地使用权出让金/土地开发动迁费用及土地使用费2土地出让契税/按出让金的3%计算二建安费用1普通商品房多层950-10506-7层住宅小高层1350-14508-12层住宅中高层1550-165018-24层住宅高层2000-210028-34层住宅2高档商品房多层1700-1800设1层地下车库小高层2050-2150设1层地下车库高层2750-2850设1层地下车库3酒店式公寓高层4300-4600含精装修费用4独立式地下车库地下一层2900-3100地下二层4600-49005别墅一般独立别墅1250-1450地上2-3层半地下室独立别墅1350-1550半地下室、地上2-3层联体别墅1050-1250地上2-3层高档装修别墅4100或以上地上2-3层序号工程类别平均造价（元/平方米）备注7办公楼多层（无地下室）1300-1600地上4层多层（有地下室）1700-1800地下1层，地上6-7层8商办楼高层（中低档）3600-4100地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯高层（中高档）5600或以上地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯超高层（高档）8600-10100地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材9体育健身俱乐部/5300或以上社区高级会所10商业多层一般商场2600-2900地上4-5层多层综合商场4100-5100地下1层，地上4-5层，无塔楼综合商业建筑5100或以上地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼大卖场3300或以上家乐福、百安居11旅游酒店多层旅馆2700-3100无星级高层旅馆3300-3700无星级国际三星级酒店4500-5000不包括精装修及家具国际四星级酒店5000-8000不包括精装修及家具国际五星级酒店12000或以上不包括精装修及家具，超高层三前期费用1勘查设计费/按总投资的0.05%计2建筑设计费50-100含施工图；按住宅建筑面积计3景观设计费20-30按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标管理费/按总投资的0.02%计5施工招投标管理费/按总投资的0.04%计6审图及设计咨询费6按地面总建筑面积计7施工监理费10按地面总建筑面积计8质监费/按建安费的0.1%计9施工证费/按建安费的0.15%计10测绘费1按地面总建筑面积计；含竣工测绘11可行性报告编制费/12临水临电费/13竣工图编制3四配套费用1住宅配套费用用地红线外（1）大市政配套费320含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计（2）排水配套费15按地面总建筑面积计2室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警（1）绿化建设费12按住宅建筑面积计（2）供水管道工程费17.5按地面总建筑面积计（3）燃气管道工程费21/24按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计（4）电话通讯工程费6.5/12.5/20挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20元/平方米，高层12.5元/平方米（5）电力工程费145按地面总建筑面积计（6）小区智能化50按住宅建筑面积计（7）环卫工程费10按地面总建筑面积计（8）有线电视工程费5按住宅建筑面积计（9）道路及附属设施25按住宅建筑面积计3人防工程建设费60/45按地面总建筑面积计五其他费用1管理费用/（建安+前期+配套）×3%2销售推广费用/按销售收入约2%计3不可预见费用/（建安+前期+配套）×3%4财务费用/【定价思捷路】市场比戴较法的蹄核心是架运用相木类似的膜项目作弹为样本遣，通过酷对影响僚房地产叫价格因辈素的分定析及修河正，从渗而得到龟评估项常目最可个能实现车的合理欢价格。通过冤市场瓜比较遗法推小算现劲时整拣体均亲价，涛依据鸦组团杜的价著格决挂定因筑素确甜定各运细分然组团机的现旦时均罚价，处通过愁售价处还原帽法推眨算现拖时整套体租胁金。壳预测也未来劳价格顿影响斩因素肠变动观幅度推确定促价格舰增长油率，价结合续目标硬物业洽上市再时间漠确定磨各物虫业上郑市均产价/租金泥。市场呢比较返法【样本稳选择】样本兴必须奖具有塘参照迟意义粉，否谈则将查影响孩价格愿的准亦确性怀。我御公司议在实纲践中耳总结撑出以势下样以本选俱取原顾则：-相近班原则些，相稿近地丈段会消有更选多的连相近厅因素-成功自原则怜，只隶有成勤功的稼楼盘赴才具吨有参萝考意既义-功能原皆则，样齐本楼盘熔必须具回有相同项的功能赛定位市场惹比较下法范例1：市场臂比较躺法之洗标准涉高档低公寓纷价格仙拟合俩系数泼表比较内容（指标）权重汇豪天下(A)耀江花园(B)仁恒河滨花园(C)海琪园(D)拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑自身品质指标70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑规模10%10.110.11.10.110.80.05社区景观10%10.10.950.09510.10.950.08立面设计10%10.10.980.09810.10.90.07内部装修15%10.150.950.1510.150.90.135户型设计10%10.110.110.110.1物业管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063项目周围环境指标30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通状况10%10.10.950.0980.950.09510.1周边环境10%10.120.980.10.950.0950.60.006区域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合计100%/1.046/0.9995/0.915/0.838范例2：通过尚同一惨供需阿圈比净较法特来估趁算项姨目的猴大致大价格享区间外滩、南京东路（虹口）（闸北）（黄浦、静安）南京西路、石门一路淮海路、襄阳路徐家汇陆家嘴人民广场中央公园1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

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平均价格1000093427933

升幅7％18％范例3：大型商项、住、梳办综合竿体项目赌的市场甚比较定漫价方法创演示R1R2R3OAC1R1住宅现查时整体失均价比较内容权重精文城市花园A绿地世纪城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102区域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部环境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社区景观15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面设计15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型设计10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套设施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主题提炼8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合计100%0.92951.03391.07150.89010.9695本案绒住宅朵现时遗整体塑毛坯摆均价若为71聋00元/平方米职。住宅搬各组朱团现飘时均总价比较内容权重R3地块R2地块R1地块拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地块规模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地块规整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安静程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%轨道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距离绿地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距离卖场15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%开发次序及品牌影响力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合计100%

6%

3.90%

-4.300%R3烫:7营55起0元/平方米R2:耀737差0元/平方匙米R1三:6鬼79交0元/平方米酒店浓式公按寓现鉴时均浩价比较内容权重感性达利（A）SOHO时代（B）永兴富邦（C）博苑公寓（D）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周边环境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情况20%0.80.161.00.20.850.170.80.16项目自身品质20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物业管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合计100%/0.93/0.89/0.91/0.81本案厨酒店狱式公报寓现耻时均近价为90永00元/平方发米。写字楼拜现时均似价比较内容权重绿地科创大厦（A）致远大厦（B）淮海中华大厦（C）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置40%1.00.41.350.541.50.6周边环境20%1.10.221.20.241.350.27交通情况20%1.10.220.90.180.90.18项目自身品质20%0.90.181.00.21.20.24合计100%/1.02/1.16/1.29区域位置40%1.00.41.350.541.50.6本案逐写字延楼现膝时平州均售渔价为85臣00元/平方米震，平均蜘租金为2.0元/平方米·天商业底绒楼现掀时平独均售它价比较内容权重精文城市花园（A）绿地世纪城（B）瑞虹新城（C）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数商业繁华度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3规划、主题20%10.150.980.1471.150.1725交通条件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及规模20%0.940.1880.950.191.050.21合计100%0.8971.011.085本案商边业底楼脖现时平易均售价题为20发00断0元/平方惑米，灭租金竖为5.6元/平方抵米·天本案商范业现时挥平均价茄格水平层数折减系数销售均价（元/平方米）租金（元/平方米·天）主题商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商业1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2卖场租金为1.5-2.0元/平方米·天价格桃影响帝因素影响因素指标变动说明宏观影响因素宏观经济#GDP未来五年，仍将保持10％左右的年增长#FDI上海对外资的吸引力逐年增强收支水平#消费品零售额全市消费品零售总额逐年高速增长#居民收入人均年可支配收入保持高速增长#价格水平居民消费价格指数预计有一个上升过程政策制度#房贷制度等政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险城市规划#区域发展旧城改造规划实施的特别政策

#交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系#供应规模全市住宅供应量仍有持续上升趋势#需求规模上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军区域竞争#相邻区域相邻区域房产发展对本区域影响#可比区域可比区域房产发展对本区域影响客户偏好#区位偏好消费者对本区域物业需选择偏好影响住宅价如格增幅究预测影响因素预计变动幅度影响因素权重宏观影响因素宏观经济10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市规划15%0.1微观影响因素供求关系5%0.2区域竞争-10%0.2客户偏好5%0.2近期价格增幅影响因素调整未来增幅预测8%103%8.24%未来箭价格干增长疯率预崇测影响因素住宅小户型公寓写字楼商业近期价格增幅8%8.0%0.3%5.2%影响因素调整103%100.75%102%102%未来增幅预测8.24%8.1%0.31%5.3%注：扑近期烟价格旧增幅振统计沉周期岭为19告95涨-2最00选2。价格挤增长率呀采用199沸5-2钓002（衰伤退期+成长期爪）及199汇9-2作002（成长石期）两稼个统计伸周期的弊价格复乓合增长风率的算融术平均何值。未来稿上市嫁价格胡预估中高档办公、酒店公寓组团小户型写字楼上市时间：2006Q4

上市均价：10039元/M2

小户型酒店式公寓上市时间：2007Q2

上市均价：11734元/M2

集中商业上市时间：2007Q11F均价：23622元/M2中档住宅组团中档住宅上市时间：2005Q2

上市均价：8002元/M2

主题商街上市时间：2005Q41F均价：22297元/M2中高档住宅组团中高档住宅上市时间：2005Q3

上市均价：8837元/M2

主题商街上市时间：2006Q11F均价：22562元/M2高档住宅组团高档住宅上市时间：2007Q3

上市均价：10142元/M2

主题商街上市时间：2007Q41F均价：24417元/M2R1R2R3OAC1R1即在惨价格组定位愧的基的础上喜，结炸合项拆目的朽投资轻开发郊周期倚、销翠售周位期等冤，运且用经站济指执标检锦验以则上定颂位的脱经济谦收益辈，并内根据旗检验循出来乐的经唤济收颂益重小新调昂整定帮位，吉使客般户和根产品宴达到税新的烟均衡陆点。开发冬商内部温收益各率（IR雹R）净现值捐（NP鹅V）小业旺主投资回重报率3.4经济纤收益植分析接下带来是狠案例复分享前部分…深圳某巧高级公折寓的项最目定位案例寇讨论情景一痰：现在深激圳市市痒区有一对块地，帆深圳市数国土局喜欲于不党久进行骨拍卖，木地块现备状为：闹东西长南约30杜0米，松南北嫂窄约70米，总馒占地面便积393男57.短2平米，耳地块北嘉面有一供排8层高蓝农民谣房，桨南面酷大海展与项畅目仅销一高植速公火路之剥隔，腿整幅室地块夫低于懒高速例路面进近两弓米。币当地怎某知朱名开番发商屿获得挺土地龟信息腿后，刮立即捉与易蕉居取狡得联傻系，材希望塔易居撕方面腊给与埋专业纸意见砖。因时此，依易居敢方面或立即肃组织贴专案赢小组著讨论碗会……案例讨像论情景郊二：这家显开发旷商在议易居部的帮字助下客顺利咸拍得配了这倦块土绩地，绿但同乌时开刃发商寨也陷悬入了够迷茫遗，未妨来的病市场委环境印会怎驶么变手化？蛋项目镇应该饺开发神什么森产品轿？项康目的涛客户狗在哪维？……经过竞讨论劫，易激居认止为现反阶段赞的主客要工记作时迅进行缩慧深入骗细致驴的市待场研回究，仪消除音开发层商的秘疑问束。案例见讨论情景井三：通过市栽场研究退，我们扛得到了报如下的腊结论：1、未来1-2年内危，片摸区内风竞争豆项目哨较多旗，而自且其因它片柴区的洲同档狐次项触目也比干较多令，竞滨争比没较激归烈。2、随着增香港经神济的复氧苏，银凡行方面扶通过减倒息等措瞧施刺激惠了香港慌客群的置业热梅情，外志销市场毯比较活袖跃。3、从片肚区再售灯项目看牌，当时谨的市场剩均价一巾般在73倘00元/平米示左右沟。4、深圳晌本地住差宅消费破趋势向孟大户型迷、生态通住宅的搭方向转投变。5、地调块周闲边配醋套设巨施比茅较缺钢乏，评特别捧是中赴档商凝业及咱优秀友的教霉育资忌源。6、靠韵近口续岸，筐接近访规划掀中的驶轨道甲交通腾线，俭但公满交系臣统不迹是很因完善军。7、从伪片区牲竞争趁项目窗看，碧在产菜品特普点方旬面都电比较膛注重愉挖掘帐海景码资源皱。8、从炕片区爆竞争炒项目仁看，岔外销碧客户诞占有代一定挺的比旗例，凭一般暗在20%左右。案例讨幻玉论

从地块区位看，靠近口岸，从香港过来比较方便。从竞争项目看，外销客户占有很重要的比例。从项目体量衡量，单靠深圳本地市场消化，难度较大，周期较长基于上述分析，现在我们可以确定一下项目的市场定位：辐射香港、深圳的休闲型豪宅案例臂讨论情景四狐：项目外销内销来深置业客户群30岁以上，月收入在3-5万元，有一定事业成就及闲暇时间的香港人，分布在港岛、九龙、新界的比例较为平均。有实力的购买年龄段，32-45岁，月收入3万-6万元人民币，目前居住在特区内的客户。购买用途度假为主。度假休闲享乐，坐享深圳湾海滨风情。自用为主。起居生活有身份标志的尊贵府邸。行业可能一类：35岁左右，有一定事业基础，想拥有更多的专业性人士，如：写字楼白领、公务员（包括教师、警察、入境处海关人员等）、律师、医生等。二类：30岁以上的深港经商者；三类：50岁左右的拟退休人士；一类：30岁以上，做市场销售的行业；二类：私企中高层管理（比白领高，比金领低一点的灰领阶层）；三类：私企经营业主（利润较高的行业）。购房愿承担的总价50万-80万100万以上主力户型需求2房、3房3房、4房面积区间65M2–75M2

；85M2左右130M2—160M2

景观需求1.海景2.翠绿园景海景附加需求室内：带家私装修+分体空调室外：游泳池设备：深港直通巴士室内：结构可调性较大室外：高尚的运动设施与园林