房地产金融：融资方式与工具创新

专题三房地产金融：融资方式与工具创新1中国房地产金融市场状况一房地产传统信贷融资体系二房地产新型证券融资方式三一、中国房地产金融市场状况2中国房地产金融市场发展阶段界定中国房地产金融市场结构现状(一)(二)(一)中国房地产金融市场发展阶段界定3从发达国家房地产金融的发展历程来看，一般都会经历如下三个阶段：第三阶段:成熟第二阶段:发展第一阶段:起步以房地产开发为主，只存在房地产增量市场单一的金融体系，开发商和投资商是一个主体，资金支持主要来自银行房地产金融市场开始开放，机构投资者和富裕个人的资金通过信托基金和私募地产基金进入市场，房地产金融市场供应体系逐步健全以房地产证券化为核心，投资者通过信托基金和资产证券化进入市场，使房地产成为全民投资产业。金融市场主要服务于存量商业房地产，持有人主要为机构投资者中国房地产金融市场总体上处于第一阶段向第二阶段过渡时期3中国房地产融资市场总体上以一级市场为主，侧重间接融资(二)中国房地产金融市场结构现状房地产金融一级市场房地产金融二级市场借款人居民个人金融中介商业银行储蓄银行抵押银行金融市场保险公司养老基金退休基金银行个人房地产开发企业建筑公司其他经济机构商业银行储蓄银行抵押银行其他金融机构机构投资者个人投资者住房抵押住房抵押贷款住房抵押证券资金抵押或信用开发资金资金证券股票资金机构投资者个人投资者证券股票间接融资直接融资4二、房地产传统信贷融资体系5房地产开发信贷融资体系房地产消费信贷融资体系(一)(二)(一)房地产开发信贷融资体系62010年之前，房地产开发贷款规模快速增长，年增长率在15~35%之间；自2010年1季度开始放缓，但规模维持稳定增长。房地产开发贷款规模变化数据来源:WIND(一)房地产开发信贷融资体系7总体来看，在中国房地产企业三大的资金来源中金融机构贷款任然占有重要位置，占房地产开发企业资金来源的15%-20%。然而，2010年以来这一比例有一定的下降，尤其是最近两年，房地产开发直接投资的增涨是一个重要原因。中国房地产企业国内贷款占比变化(2004-2012年)数据来源:中国统计年鉴（二）房地产消费信贷融资体系8个人购房贷款的余额也呈现快速增长，2009-2011年增长速度进一步加快，到2013年末达到9万亿。个人购房贷款余额增长（单位:亿元）数据来源:中国人民银行调查统计司（二）房地产消费信贷融资体系9资料来源：FederalReserveBulletin,March19991989.11991.11993.11995.11997.11999.15%4%3%2%1%违约率信用卡账户汽车贷款住房抵押贷款根据国际经验，个人住房贷款的违约率普遍低于其他类型的个人贷款。根据2012年上市银行年报，披露个人住房贷款不良率的三家银行（建设银行、平安银行和兴业银行）的平均住房按揭贷款不良率约为0.2%。美国住房抵押贷款与其他类型的个人贷款违约率比较三、房地产新型证券融资方式10房地产抵押贷款证券房地产信托房地产基金房地产投资信托基金(一)(二)(三)(四)11（一）房地产抵押贷款证券案例：国内首发概念结构1231、概念12通过将大量的抵押贷款组合成一个庞大的集合以此为基础发行抵押贷款证券，以组合中抵押贷款的本息现金流支付证券投资者的利息及本金。这样金融机构将其发放的房地产抵押贷款出售给了其他投资者（以机构投资者为主），增强了金融机构房地产抵押贷款资产的流动性。美国MBS成为金融危机前债券市场最大券种截至2008年1季度末，美国MBS余额达到7.4万亿美元，规模超过公司债的5.9万亿美元和国债的5万亿美元，是美国债券市场上的最大券种，占债券存量的24.22%。2、结构13MBS进行了独特的交易结构设计——发起人将拟证券化资产打包向特殊目的载体（SPV）真实销售以实现风险隔离，再通过信用增级，使MBS具有了低风险特征，符合养老保险基金等机构投资者的需求。3、案例:国内首发14“建元2005－1”昨正式首发——据新华社北京2005年12月15日电15日上午，由建设银行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品—-“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”正式进入全国银行间债券市场。该证券发行总量为30.17亿元，公开发行规模为29.26亿元。建设银行选择以上海市、江苏省和福建省三家一级分行作为本次项目的试点分行，从上述三家试点分行筛选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池。经筛选进入资产池的个人住房抵押贷款均为建设银行的优质资产。415发展状况概念案例123（二）房地产信托产品类型投资收益51、概念16我国狭义房地产信托，是指信托投资公司集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，投资于房地产项目或其经营企业，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。信托计划的期限多为中短期在2010年至2013年3月，中国房地产信托平均期限为1.9年，波动范围基本在1.7年到2.0年内。信托投资项目的单一化目前国内房地产信托项目大多投资于单个项目或开发公司。信托产品的流动性差缺乏公开二级交易市场，信托产品购买后转让较为困难。【产品简介】产品投资于单一房地产项目，实际投资结构包含股权、债权、夹层融资等多种形式。【特点及优势】•

合作伙伴，优中选优平安信托选择国内领先房地产公司作为合作伙伴，投资于其最优质的房地产项目。现已先后与金地、绿城等地产企业达成合作计划。•

专业管理，风险可控平安信托拥有完备的风险控制体系，对每一个项目都会进行严格的风险测算及筛选，力求提供最具投资潜力的项目标的。•

范围广泛，结构多样根据具体项目风险的不同，平安信托将选择债权、股权、夹层融资等多种形式进行投资，同时选择优先劣后等诸多信托方案安排。•

根据偏好，自主选择当信托端采用结构化形式时，投资者可根据自己的偏好，选择不同的受益类型，从而享有与其风险相对应的投资回报。

【配置建议】视项目情况及信托结构安排的不同，一般而言，优先受益权适合于追求固定收益的稳健投资者；劣后受益权则更适合对于房地产投资具备一定经验、风险承受能力较高和追求更高收益回报的投资者。2、案例平安信托·项目型房地产信托产品1718信托业在中国金融体系中一直处于非主流地位。在银行信贷收紧、融资渠道收窄的情况下，房地产信托获得阶段性的市场机遇。自2003年起步，2008年开始房地产信托发展迅猛。3、发展状况

中国房地产信托发行规模及其增长(2003-2013年)单位:万元18数据来源:WIND从发三行的三房地三产信三托产三品类三型来三看，三主要三有三三种，三包括三债权三型，三即信三托贷三款，三房企三提供三抵押三物，三双方三形成三债权三债务三关系三；股三权型三，即三信托三公司三以信三托资三金投三资房三企股三权，三信托三公司三参与三日常三管理三，双三方形三成所三有权三关系三；财三产收三益型三，类三似于三资产三证券三化产三品，三主要三针对三已建三成且三可产三生稳三定现三金流三物业三，以三物业三收益三权为三抵押三。比三较如三下表三：4、产三品类三型19中国三房地三产信三托平三均收三益率三及比三较（20三13三-2三01三4年）5、投三资收三益近两三年信三托产三品的三平均三收益三率的三中枢三值大三概为8.三5%，加三上各三种费三用，三信托三资金三成本三平均三为12三%左右三，减三去3.三5%的通三货膨三胀率三（政三策目三标值三），三约8.三5%，而三房地三产信三托产三品的三融资三成本三高于三平均三水平三，但三仍然三低于10三%。20数据三来源:财汇三金融三分析三平台,民生三证券三金融三产品三研究三中心三。421发展三状况概念组织三模式123投资三收益（三三）房三地产三基金1、概三念22房地三产按三开发三程度三划分BCDA多有三专业三房地三产开三发和三管理三团队三发起投资三于房三地产三开发三项目三及未三上市三房地三产企三业等目前三，在三我国三多采三用合三伙制··三·以股三权、三债权三或夹三层的三形式三进行三投资三。2、组三织模三式23人民三币房三地产三基金三历年三募集三情况三（20三08三-2三01三3）人民三币房三地产三基金三规模三分布从基三金募三集情三况看三，人三民币三房地三产基三金自20三08年开三始较三多出三现。三从20三10年蓬三勃发三展，三当年三新募三集基三金数三量48支，三募集三规模三约27三2亿元三；在20三11年井三喷，三当年三新募三集基三金数三量12三5支，三募集三规模三约10三04亿元三；在20三12年进三行市三场调三整，三当年三新募三集规三模约三下降三到76三7亿元三，到20三13年又三大幅三增长三。从基三金规三模看三，市三场上三半数三的基三金规三模属三于1亿元三至5亿元三人民三币的三中等三规模三基金三；基三金规三模在5亿元三至10亿元三人民三币的三基金三占15三%；超三过10亿元三人民三币的三大型三基金三占11三%3、发三展状三况24目前三已经三有部三分基三金实三现了三退出三回报三。根三据德三邦证三券《私募三股权三投资三系列-人民三币房三地产三基金三专题三报告》数据三显示三，市三场上三已实三现退三出的三大多三数股三权类三项目三的回三报率三高于20三%，而三债权三类投三资项三目回三报率三约15三%。人民三币房三地产三基金三退出三业绩三分布4、投三资收三益25426发展三状况特点案例123投资三收益（四三）房三地产三投资三信托三基金1、特三点27房地三产按三开发三程度三划分BCDA总资三产的三投资三组合三中必三须以三房地三产为三主投资三收益三的绝三大部三分必三须以三股息三形式三支付三给持三有人大多三数国三家的RE三IT三s只投三资于三存量三房地三产项三目，三不允三许投三资房三地产三开发在大三部分三国家RE三IT三s分派三的收三益不三会在RE三IT三s层面三上被三征税有明三确的三最高三负债三率规三定，三以控三制风三险。28越秀RE三IT三s—三—内地三物业三试水RE三IT三s先驱越秀三投资三将其三旗下4个优三质资三产，三包括三白马三大厦三、财三富广三场、三城建三大厦三和维三多利三亚广三场打三包注三入RE三IT三s，于20三05年12月21日在三香港三上市三。2、案三例28293、发三展状三况RE三IT三s诞生三于美三国，三最早三可以三追溯三到18三80年。三美国三是全三球发三展RE三IT三s最成三熟的三市场三，美三国的RE三IT三s已经三成为三世界RE三IT三s发展三的典三范。美国三房地三产投三资信三托市三场的三发展美国房地产投资信托发展两阶段:1960：美国国会通过相关法令，REITs诞生1960—1990（探索积聚阶段）：REITs发展缓慢，这主要是受制于各项法规的不完善和美国经济的影响。1990—现在（迅速扩张阶段）：美国REITs得到了长足的发展，市值出现了直线上升的趋势，具有了相当