房地产开发基本概念及流程

房地产开发基本流程房地产是房产和地产的总称，在经济学上又被称为不动产。是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。

引言一、房地产开发基本概念二、房地产开发基本流程房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，房地产开发并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。1、房地产开发的基本概念

我国房地产市场发展大约经历了四个阶段。2、我国房地产市场发展的历史

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）19781991199520022013中国房地产市场萌芽阶段

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）19781991199520072013探索阶段：炒作与调整

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

19781991199520022013房地产稳定发展阶段

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上涨，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)19781991199520022013房地产行业全面调整阶段第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。国内房地产市场价格此起彼伏。回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。

房地产开发包括土地开发和房屋开发。

3、房地产开发主要内容（1）土地开发土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。（2）房屋开发就房屋开发而言，一般包括四个方面：

第一个方面：住宅开发；

第二个方面：生产与经营建筑物开发；

第三个方面：生产、生活服务性建筑物的开发；

第四个方面：城市其他基础设施的开发。（3）房地产开发与房地产开发经营的区别

房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。根据不同的标准和开发内容，我们可以对房地产的开发作不同的分类，可以根据开发规模和开发内容分类：4、房地产开发的分类(一)根据房地产开发规模的大小，可划分为单项开发、小区开发和成片开发三类。（1）单项开发

单项开发是指开发方式规模小，占地不大，项目功能单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较短时间内完成这类开发。

（2）小缸区开发小区开仙发是指屿新城开散发中一或个独立蒙小区的化综合开俩发或旧魂城区改痛造中一梢个相对钓独立的麦局部区闷域的更混新改建充，即等歉于相对剂独立街劫坊的更茅新改造练。这类敞开发形遣式要求庭开发区证域范围暑内做到拔基础设垄施完善关，配套棒项目齐混全。与锣单项开狂发相比螺，规模干较大，睡占地亦渗较大，购投资较门多，建理设周期屋较长，鬼一般分夺期、分离批开发悲。（3）守成片清开发成片开扭发是指孝范围广活阔(其范围怨大到可言以相近详于开辟租一个新屠的城区)、投袄入资僵金巨他大、拼项目铲众多健、建略设周养期长用的综饶合性祖开发女。令如差海南柳洋浦翼开发峰区，召上海躲浦东纪开发地区等久诸如辱此类沙的著举名的漆成片转开发搭项目粱。在维成片吊开发亮中，投房地梅产开谜发往渔往成版为基涨础产残业和旱先行碧项目露，发妙挥其移启动配和引妨导作绸用。(二)从房地戒产开发款的内容捏不同，挂可划分父为：单纯炕的土摩地开何发和妇再开爷发;单纯腾的房祸屋开比发和拌再开扫发;土地拦房屋炕的一例体化跑开发等三大薄类。（1）单羊纯的土柄地开发允和再开呈发。土地开哑发是指队通过三则通一平(即通鸽电、坛通水疫、通辆道路)或七榜通一售平(即通蛙电、敏通水检、通旋道路偏、通鬼排水毛、通骂煤气但、通绍热力庙、通依邮;一平即拉为平整绵土地)，按幕照竖谊向规强划进盈行土犬方工猾程施亭工。弟塘将自支然状腹态的后土地冒变为拒可供躺建造嘴各类换房屋季和各炭类设影施的页建筑刻用地漫，即绪把生利地变裳为熟烈地的勿开发盛活动脱。单纯的唉土地开粒发：土地跟再开秋发：土地碧再开药发是智指对林已开嗽发区活域的挤现有包土地沈，通它过一垂定量同的资效金、躬劳动贿的投两入，关调整妄用地广结构券，完息善基鹿础设般施，泛以提季高土弦地使煮用功叛能和拦开发碰利用对效益堪。旧拼城区标改造盲一般掩都需耳进行鸦土地慎再开春发。（2）因单纯赵的房政屋开挠发和懒再开竖发。房屋培开发盐是指订在具运备建战设条仇件的太土地套上，矩新建击各类捕房屋羞的活寺动。坛一般巴包括吵地基猛建设燃、主敲体工毅程建阳设、融配套奖和附肌属工前程建椅设、敏安装俗和装系饰工资程建脑设等龟内容摘。房屋姻开发粒：房屋再者开发：房屋再助开发指鹊的是为穿了提高彼现有房券屋的使盒用功能城和利用援效益，奥在不拆涌除现有拳房屋的恋前提下西，对现妨有房屋值进行较晨大规模优的扩建肆和改建弹活动。窝一般又卷称旧城极区开发额。需要指齐出的是压，对房部屋的扩厦建和改祝建只有柏达到一胖定程度梢和规模凉，才属迷于房地才产开发属的范畴桥。而对隔现有房记屋进行川一般性亮的修缮招和装修密，则属壤于物业傅管理的贫范畴，蓄而不是鼻房地产怒开发。（3）土达地房屋泼一体化沾开发。土地填房屋绝一体全化开他发是驱指从枪事土呀地开朱发和饿房屋克开发旨，或锤从事禾土地剖再开单发和柏房屋散开发振全过码程的泳房地挥产开枯发活权动。刊我国胡目前建的房据地产谋开发送此类尘形式澡居多蜜。房地绿产开丹发基败本原政则是勿指在迹城市机规划妇区国蜻有土晨地范华围内雪，从裹事房孤地产宅开发丽并在察开发声过程甚中应栽依法秒遵守橡的基贵本原点则。标依据退我国袖法律继的规村定，偿我国纪房地头产开召发的窑基本仅原则园主要乞有五厚个方通面：5、房吃地产费开发犹基本计原则（1）依底法在食取得偶土地纪使用敞权的包国有昌土地纷范围声内从纹事房伏地产单开发特的原辨则。（2）房地翻产开发纤必须严疤格执行屠城市规敲划的原钟则。（3）坚此持经致济效棕益、热社会占效益塌和环凭境效烤益相哭统一胆的原帝则。（4）应缝当坚橡持全躲面规贸划、央合理满布局签、综潜合开经发、留配套吼建设兄的原虚则。（5）符合优国家产恼业政策煎、国民博经济与感社会发旗展计划占的原则绳。（1）依警法在辞取得讯土地热使用搭权的忙国有麦土地零范围糊内从喜事房搬地产夕开发绵的原故则。在我国泄，通过疑出让或院划拨方术式依法迅取得国匠有土地汇使用权然是房地侍产开发四的前提脏条件，该房地产榨开发必缓须是国微有土地丑。我国商另一类看型的土达地即农越村集体沈所有土叉地不能帅直接用铜于房地丝式产开发帝，集体爹土地必掏须经依述法征用局转为国奴有土地计后，才嗽能成为医房地产昨开发用喇地。（2）房卷地产求开发耽必须少严格勺执行元城市佩规划哗的原婆则。城市规咸划是城聚市人民轿政府对是建设进摇行宏观找调控和嘉微观管利理的重剖要措施隶，是城女市发展钻的纲领省，也是读对城市或房地产倚开发进亦行合理蚁控制，谣实现土尼地资源现合理配紧置的有滋效手段涌。科学声制定和谎执行城麻市规划嗽，是合械理利用孤城市土津地，合番理安排养各项建火设，指侮导城市柴有序、争协调发澡展的保胀证。（3）坚持俯经济效讨益、社杯会效益准和环境复效益相吐统一的厕原则。经济效席益是房臂地产所璃产生的垒经济利番益的大艘小，是粱开发企散业赖以革生存和素发展的崇必要条假件。社糊会效益岛指房地妄产开发凑给社会德带来的冒效果和愉利益。磨环境效爹益是指粪房地产呆开发对沫城市自屿然环境及和人文堡环境所峰产生的警积极影迎响。以仪上三方村面是矛垄盾统一百的辩证姜关系，星既有联匆系，又零有区别猜，还会橡产生冲无突。这聪就需要码政府站萍在国家典和社会径整体利笛益的高队度上，贤进行综扰合整合县和管理苏。（4）应当扫坚持全者面规划尺、合理蒜布局、衰综合开桐发、配分套建设秋的原则夹。即综合痰开发原觉则。综秤合开发忍较之以膨前的分哪散建设渗，具有衣不可比败拟的优乎越性。众综合开英发有利仁于实现汽城市总百体规划珍，加快号改变城马市的面散貌；有溜利于城雹市各项踏建设的饰协调发拘展，促币进生产局，方便冷生活，瞎有利于琴缩短建航设周期涂，提高创经济效印益和社忙会效益刊。（5）符合醋国家产影业政策坦、国民高经济与垄社会发诉展计划吊的原则南。国家产侦业政策哑、国民剖经济与酬社会发泰展计划微是指导撞国民经苦济相关麦产业发暂展的基逆本原则赌和总的荡战略方辱针，房偿地产业予作为第利三产业围应受国真家产业骂政策、评国民经怒济与社谷会发展悠计划的征制约。（1）开宫发主体有合法6、房窗地产哲开发狭应具惕备的下三个特方面奋的条会件进行房喝地产开肿发的单纤位和个贫人，首疫先应取曲得房地亡产开发净的资格率。如果渔是房地串产开发说企业，伶则应依朗照《城市房徒地产管夹理法》规定的蓬条件设桥立，向符工商行耗政管理船部门申鱼请登记领，并取畅得营业弟执照。房地产怒资质等苗级要求奋：房地产吩开发资柳质分为饥一级、杯二级、枕三级、哄四级和围暂定资盯质一级侵：注闭册资衫金100方00万人易民币二级伯：注槽册资所金50汪00万人梢民币三级：惧注册资攀金300虫0万人民剂币四级色：注俩册资伶金18哈00万人民制币（2）逐依法姑取得绍房地贯产开嘴发用歼地的领使用遮权房地产段开发主差体必须斑通过《城市房垒地产管胁理法》规定的计合法途棕径(出让和饼划拨)，取热得房巨地产棵开发氧用地锦使用维权。扩用于膀房地珍产开奋发的暂土地惧，必陶须权渔属清桂晰，爹房地橡产开运发主育体拥墨有《国有土少地使用笛证》。《城市房凝地产管培理法》第27条规定笛：“依堂法取得学的土地勺使用权圆，可以衣依照本液法和有前关法律巷、行政豆法规的迈规定，汗作价入武股，合需资、合渗作开发兼经营房引地产。埋”（3）忠在规紫定的只期限厦内动纯工，闹进行义房地蔬产开题发以出珠让方刘式取宁得土丹地使炸用权脑进行耻房地贫产开蓝发的灭，必颈须按滤照土夺地使今用权忍出让舞合同移约定赏的土炼地用暖途、奶动工事开发明期限稍开发限土地片。超柴过出鸣让合邮同约茫定的彩动工篮开发锣日期鸣满一衫年未夏动工跃开发能的，漂可以锣征收碑相当稍于土柏地使眯用权忆出让斧金20捐%以下的买土地闲介置费；羊满二年开未动工很开发的裹，可以扰无偿收恒回土地他使用权股。但是印，因不呜可抗力篮，或者铲政府、虾政府有佳关部门侧的行为叮，或者续动工开养发必需疏的前期顽工作造诵成动工弯开发迟职延的除拦外。一、房远地产开请发基本貌概念二、走房地疗产开锈发基旷本流考程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收建设用地规划许可证房地垮产开泉发流肃程可额以用桑“五声证”梅的取劲得来甩贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发征商选址、止立项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证图片暂缺证件举解释《商品房炸销售(预售)许可皇证》是市猛、县咏人民轮政府择房地鹅产行坦政管鞠理部吸门允晶许房桌地产葵开发羞企业壁销售碍商品只房的帖批准赔文件愉。建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收立吵项开工匆建设规划侍设计取得混土地选葡址竣工题验收人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段,如果需舌要寻找遭合作伙拜伴,则需截要签卵定合慕作意肃向,协议及刊合同书市场籍前期乱判断集只是披宏观务方面宜的粗桥略判吧断,仅从所浪在区域往的市场朴供求与没潜力进端行判断需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商立海项开工莫建设规划设鸡计取得土肯地选谎址竣工摊验收人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委立连项开工还建设规划设全计取得宇土地选湿址竣工验母收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件办理《建设丸用地懂规划作许可读证》:需准默备文佛件如熟下：立项批岂复建设匆项目镜规划斩审批男表市政府捉征地批阴复用地及钉桩库成果按规境划意论见书嚷要求灰取得香的有若关协悬议及怪批复高文件审定设半计方案蓬通知书立州项开工建摘设规划亩设计取得土颗地选盒址竣工甲验收办理《国有回土地汪使用翠证》:需准明备文扎件如月下：立项殃批复办理土棍地出让维手续申娱请审定墓设计悦方案谅通知害书土地役评估煤报告野原件出让合钞同附图拘，一式肺五份，玩附图为柜：钉桩欲图或审计壮设计方浓案通知宴书附图鸦，原土衔地方国或有土地使用柳证附否图（治加盖冈双方跳公章质）《建设用蚊地规划犬许可证》及钉桩示成果通厉知单建筑槐面积倡与用州途说江明书加盖滔工商阅部门糠备案弄章的摊营业初执照伙复印烂件《建设谣用地敲批准铁书》或原避用地渠单位向的《国有土地使泽用证》、《房屋竹所有野权证》、国茎有土扫地权凉属来源证北明文件炮（原件振）与原用成地方签略定的土楚地使用故权及地藏上物补麻偿协议南、联瘦建协昆议及嫌相关蜂文件房地产躬开发企捧业资质而证书等立滑项开工建叛设规划设具计取得咬土地选游址竣工车验收人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工烤程规划告许可证》:需准备介文件如筝下：供电平、给企水、避市政肝、燃乏气电候力等状部门探意见建设轻项目律规划雹审批广报表审定处设计毒方案建筑未工程波施工迷设计贿图纸工程筹档案揉登记微证明按审定哄设计方脂案要求孝取得的协议绪通知氏书立糠项开工馋建设规划税设计取得振土地选询址竣工验业收人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2