知名地产采购管理

年度目标和行动沟通会2004万科采购管理

发展与务实内容纲要

【一】万科工程管理发展历程【二】工程管理实践【三】挑战和机遇3.1采购管理发展模式【工程管理务实指南】

1.质量观念

2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理发展模式流程优化管理模式供应商管理价值链管理短期：流程自动化、精准化中期：管理模式设计长期：供应结构设计3.1采购组织机构【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的组织机构集团成本计划管理委员会：集团采购管理的决策机构；集团集中采购工作小组：集团战略供应商工作；集团采购管理中心：集团采购管理日常工作；地区采购领导小组：地区采购的决策机构：地区工程管理部等：采购管理日常工作。案例：领导关注招投标资质审查原则全面招标原则网上招标原则多权分立、集中管理原则可追溯原则采购原则3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理概要流程案例：对供应商审核需求部门提需求计划工程部编制采购计划招投标领导确定方式一般采购战略供应商直接采购3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供应商审核战略采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供应商审核直接采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理一般采购流程案例：对供应商审核3.3集团集中采购【工程管理务实指南】战略采购里程碑01.602.703.2001年战略供应商签约2002年战略供应商签约B&DHARA

2001年6月签订第一期电梯、内外墙涂料、洁具、柴油发电机组的战略合作协议

2001年9月签订第一期开关插座的战略合作协议

2002年7月签订第二期电梯、内外墙涂料、洁具、龙头、柴油发电机组、开关插座的战略合作协议

2003年1月签订水泥屋面瓦、对讲设备、PP-R给水管战略合作协议

2003年3月签订排水管材的战略合作协议

2003年7月签订外墙劈开砖战略采购协议2003年战略供应商签约3.3集团集中采购【工程管理务实指南】1、电梯

广州日立电梯有限公司2、内外墙涂料

卜内门太古漆油（中国）有限公司3、洁具龙头

科勒（中国）投资有限公司中山市丹丽洁具有限公司

中山港华卫浴有限公司

4、发电机组

塞瓦特动力科技有限公司已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】5、开关插座

西门子（中国）有限公司顺德市松本电工实业有限公司6、屋面水泥瓦拉法基屋面系统（中国）有限公司7、对讲设备弗曼科斯（上海）电子有限公司深圳市韩昌电子有限公司8、PP-R给水管材临海市伟星新型建材有限公司已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】9、UPVC排水管材川路塑胶集团10、外墙劈开砖石湾美术陶瓷厂有限公司

11、精装修材料

百安居（中国）有限公司12、户内配电箱

已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理发展模式2004年集中采购情况020004000600080001000012000采购额(万元)集中采购给企业带来的效应降低成本服务级别提升收入可扩展性业务流程及系统集成一致，控制和服从短期赢利长期收益创建价值为了：股东客户员工供应商【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购优化采购流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购询价招标供应商选择谈判合同生成订单

运输接受付款采购需求重要产品和服务关键设备和部件特殊产品和服务专用设备和部件高价值物品建材低值商品标准件办公品管理重点：重点考虑部分考虑一般不考虑策略性采购操作性采购3.4采购方式的解释【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理集中采购模式

2001年2002年2003年合计集中采购金额761678991000025515区域采购金额0010001000联合采购金额001000010000地点采购金额020020002200合计761680992300038715

投诉率单位建筑面积含量占总建安成本比例占一般可甲供产品金额水泥

100～120kg/m21.8%3.46％砼

0.35~0.5m3/m27%13.46％钢筋

40~75kg/m28.4%16.15％铝合金型材及五金(制作）48％25％建筑面积7.2％10.2％【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购从管理的效率、比较优势考虑甲供、甲控、分包的细化3.3集团集中采购中行——万科联名卡与7家战略供应商建立合作为毛胚房业主采购的采购方案已在04年度战略采购实施真正意义“战略合作”的实践,例：百安居合作模式产品及供应市场信息品质管理信息营销合作精装修设计及供货施工等【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从为客户提供增值服务来考虑合作范围的延伸3.3集团集中采购【工程管理务实指南】

1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从运用供应商的技术、资源，以优势互补对客户的消费喜好调研一些精装修建材的战略供应商也在不惜投入较多财力以研究客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的装修部品定样提供增值服务。促进战略供应商对研发的促进。供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法供应商对供方的管理经验专业技术培训产品技术调研、供应市场调研，采购人员从而成为产品专家、市场专家。调研目的(按实际工作任务调整)：提供产品信息及供应商资源信息，引导“正确采购”为策略性采购工作做基础调研，扩大“策略性采购”的范围为采用甲供还是发包做基础调研，优化“资源整合”为设计口提供选型及定样指引，“采购职能”提前介入配合销售调研，对部品选用定位及项目竞争对手选用部品的调研，对提升业主满意度最大价值点的调研

供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法

新产品、新技术研究及应用评估……

制度要求——产品技术、市场调研调研——收集数据分析方案选择执行经济梢趋势立法趋墨势供应市接场规模技术犬趋势社会趋徐势现有供笛应商竞争者习活动方案三计划确定珠方案方案二方案一产品史技术评估采购告需求预测目前描供方市场引评估价格陷构成技术悄标准外观、管材质潜在供宜应商二手资援料实地考己察产品调研报狱告的深串度要求材料利进场申请/变更进场蒙验收发出订括单审核毁申请移交祝验收应供量结算库存管雅理计量检爱验.计数检验.特性检殖验填写“罩收调单贝”.“验收报蜓批表”符合进休度.未超挡供规格.数量.分批进钞场时间内部袋调拨显单试运行.通电.通水施工单纲位项目医经理拍部项目带经理喝部四家株单位项目变部等成本部糊等制度冈要求——甲供材料设备吗进场出验收建立统巴一的评勿估标准得，减少指感性判核断为供应蓬商提供蛋最佳供判应商水院平的标召杆，找质出差距救，改善提讲高标准评抵分机制责为从入勇围供应些商中选极出合适会的供月应商提供咱参考盛数据齐及指横标评估器分数婶是供忍应商熊分级招及发柱展计遮划依故据之蜡一有利齿于直拐接激爱励供滥应商羞，提姿升关笋系认证同度供应描商量猛化评洗估评片级体劲系的采必要穿性制度要池求——供应商管量化管今理体系统一逢的评林估标周准谅共享府供应靠商信扯息反馈前评估孔意见信息调研供应商填写，对真实性负责履约评估量化评分资质审查量化评分发展提供合作机会提出改进意见评级依据：履约评估分数跨万科各地区公司合作考察/复查量化评分现场填写表，实地考察办公、工厂、应用项目制度要宣求——供应商死量化管累理体系供应茎商管得理流答程★★★★级近2年内与6个以上地区公司合作过★★★级近2年内与3个以上地区公司合作过★★级履约评估分数85～100★级履约评估分数70～85集团总部评估履约评估分数60～70各一线公司评估★★愤★★★级供应喊商评尖级制度要落求——供应屋商量课化管搞理体铸系例:后评匙估体勾系处理大膀量交易供应商栽发展计才划编码供应链师全程管啄理质量谣控制掏行动延迟付匆款长期验战略搏合同减少供倡应商数艇量系统开枝发EDI电子匀数据理交换降低永成本采购耻战略设是公宴司战圣略组贺成采购功皮效采购职嫩能发展被动阶裤段主动窗阶段目前水狭平理想目早标制度卸要求——采购骂发展撇的衡中量标冬准3.你6采购管沉理制度【工程锄管理帽务实简指南】1.质量院观念2.规范化进、标准锁化3.采购霉管理4.技术管规理5.现场管情理采购制度概述材料设备采

购管理规定1.供应商认证和

评估操作办法2.材料设备采购

招标操作办法3.定向采购

操作办法4.集团统一采

购操作办法5.万科企业股

份有限公司

合同规范3.衔7采购捎工作燥的要芝点【工程赤管理按务实捞指南】1.质量位观念2.规范化疤、标准逗化3.采购管素理4.技术管昨理5.现场管竹理采购工作的要点和方法如何搂进行凉采购懒？1个规贸定2个计划3种模式4个指引5个原避则工作斩要点3.捆7采购专工作回的要脉点【工程管渡理务实券指南】1.质量观恩念2.规范滤化、坐标准影化3.采购管汉理4.技术场管理5.现场管惭理采购工作的要点和方法如何进洁行采购布？1个规定2个计划3种模式4个指牧引5个原则工作要种点材料吸设备舒采购遇管理上规定3.7采购工创作的要旨点【工程鼠管理怪务实谎指南】1.质量靠观念2.规范化垦、标准宵化3.采购管肤理4.技术管射理5.现场猪管理采购工作的要点和方法如何插进行胃采购槐？1个规板定2个计划3种模似式4个指州引5个原则工作要洒点材料进陆场计划调、物资采究购计划3.拍7采购工猾作的要器点【工程管肆理务实当指南】1.质量观糟念2.规范材化、始标准动化3.采购管呢理4.技术管浪理5.现场仔管理采购工作的要点和方法如何进膛行采购稠？1个规定2个计划3种模社式4个指引5个原则工作称要点集团邀战略勿供应戴商地区宗定向狗供应鄙商地区合朽格供应羊商直接采咽购三方合跟同限价3.7采购工谁作的要疗点【工程管段理务实踪蝶指南】1.质量悟观念2.规范化充、标准验化3.采购辩管理4.技术锤管理5.现场铁管理采购工作的要点和方法如何跪进行环采购差？1个规亲定2个计划3种模式4个指恩引5个原袍则工作北要点供应书商资垃质审胡查指绞引材料设争备招投寇标操作蒙指引集团国统一叹采购呼操作绸指引定点采警购操作辛指引3.7采购工聪作的要愤点【工程差管理千务实宰指南】1.质量恨观念2.规范化挡、标准线化3.采购管第理4.技术毫管理5.现场工管理采购工作的要点和方法如何切进行尖采购棋？1个规定2个计划3种模式4个指引5个原从则工作柳要点资质审即查原则公开透健明原则技术炕性原讲则可追溯坏原则利益最亲大化原甲则3.8采购工鲁作的方哈法【工程询管理朴务实心指南】1.质量观台念2.规范爸化、功标准匠化3.采购分管理4.技术管妹理5.现场管饰理采购工作的方法如何执梢行？一熟周练：熟练纺上网操闲作二严走格：严格按5个原则粘办事、严格吗遵守符三种货模式三协调：做好捞两个计萌划的编宁制。对内黑：设落计、屠工程侍部、请项目贱部对外迷：供迹应商四控警制：对植采购搭的进苍度、肃质量挎、付蚕款、供应商蛋的服务剥进行控民制五总护结：对供否应商评孙估、经齿验教训孩总到结、淋新材料滩研究工作业方法3.观9供应咏商管冈理【工程屋管理予务实疲指南】1.质量观件念2.规范企化、瓜标准辨化3.采购圾管理4.技术管疏理5.现场管猜理供应商管理实践统一的评估标准共享供应商信息供应商填写，对真实性负责信息调研量化评分履约评估量化评分资质审查提供合作机会提出改进意见发展履约评估分数评级量化评分现场填写表，实地考察、应用项目考察/复查3.1气0物料管科理【工程妈管理谢务实帜指南】1.质量过观念2.规范灿化、吓标准称化3.采购管趴理4.技术获管理5.现场管户理物料管理流程3.粥11采购管垂理职能袜归纳【工程无管理知务实台指南】1.质量观即念2.规范化关、标准份化3.采购管葵理4.技术管衔理5.现场梦管理采购管理的职能技术维度：确定部品规格检查供应商质保体系价值分析质量控制供应商选择草拟合同商业维度：供方市场调查拜访供应商发出报价请求评估报价供应商谈判物流维度：定购政策库存协调来料检验监控交货的可靠性管理维度：订单处理和归档核对供应商票据供应商评估供应商分级采购职能3.杨12采购被踩忽略的犯环节【工程灭管理罩务实孕指南】1.质量励观念2.规范化会、标准妇化3.采购管舞理4.技术冬管理5.现场规管理将采购职能纳入部品的研究与设计环节万科以往的部品设计是在施工图完成后才进行，造成大量的设计变更，挤压了采购过程的时间，使采购工作处于疲于应付的局面，甚至使供应和施工脱节，影响施工质量。与方案设计同步进行，与施工图出图同步，会给下道工序提供充裕的时间作前期采购和施工准备将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用。供应商的部品研发能力领先于地产发展商，他们在开发阶段是设计思想的来源，与供应商共同工作不仅仅是使用它们的设备，更重要能够缩短采购过程时间并节约成本。因为供应商参与了前期的设计，他们能在简化设计、选用合适的材料等方面提出积极的有效的建议。比如铝合金二次设计的提前介入肯定会给我们带来诸多好处在项目前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据。提前进行部品市场研究，而不是等到项目部提供计划后才开始，在设计阶段了解、归纳新部品设计情况，然后提前研究、开发和设计部共同讨论，将采购工作前移采购工作前移，避免供方垄断。建筑设计大师们对部品和材料的研究方面弱于采购工程师，而设计师在设计中往往根据单一的供应商的部品或材料进行设计，这使得我们在采购的合同谈判中处于十分不利的地位。从工作性质看，采购工程师总是希望有多家供应商选择，所以，采购人员应充分了解市场和部品的规格和功能，主动提供和参与部品设计，才能使采购处于有利的位置在项拌目的野方案请阶段团开始挖部品牛的研捐究和拜设计将采留购纳花入前艳期设悼计环污节，辽发挥点专业雪供方奴的在往产品隐研发雹阶段课的重辫要作峡用在项目荒前期，乎通过市贷场研究粱追踪新哭技术和劣新产品惧，为采惊购提供作支撑依颈据采购工坏作前移抹，避免肯供方垄不断3.1率2采购核被忽芹略的锄环节【工程管带理务实宪指南】1.质量观壳念2.规范嫂化、触标准喇化3.采购旱管理4.技术管善理5.现场管艘理采购与项目过程的关系低0％高100％实施阶段方案设计施工图设计采购施工设计更改的成本规格自由度采购自由度成本自由度3.1貌2采购被记忽略的狭环节【工程管垫理务实侍指南】1.质量观竹念2.规范亏化、孙标准仔化3.采购蓝管理4.技术管夺理5.现场管恼理工程管理部的地位与其它部门关系产品复蹄杂程度低高高商业的蓬不确定讨性低采购和踏成本部愁门主导跨职卧能决威策采购俊部门桶主导设计部蚀门主导3.1赞2采购被狗忽略的季环节【工程性管理纱务实蜘指南】1.质量观讯念2.规范参化、总标准滨化3.采购脖管理4.技术管火理5.现场羽管理采购组合分析供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代力量兄平衡供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.1累2采购被赤忽略的汁环节【工程管卫理务实槐指南】1.质量观映念2.规范昼化、文标准伯化3.采购拔管理4.技术管程理5.现场泥管理采购组合分析杠杆部来品：通血常这艰些部腿品或箱材料初可以拼按照狸标准期的质夜量等池级从两不同叉的供摩应商呜那里着购得摇。通秋常这旗类部伤品或滤材料得在所谣有部练品材地料总比合中休占较唉大份李额。亏价格校微小恢的变抚化对促最终且产品匀的成皂本价乔格造牙成相坝对较搂强的复影响供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.1栽2采购送被忽初略的敌环节【工程管病理务实坦指南】1.质量观扯念2.规范着化、遭标准爪化3.采购叉管理4.技术管遣理5.现场明管理采购组合分析战略部处品：这些犯部品的彻数量很先大，但芹供应来继源又相并对较少宵，并且亮在短时若间内无宫法加以厚改变，境否则可茶能造成餐重大损秤失。通前常这类湿部品或剥材料在坟所有部公品材料教总合中俯占较大造份额供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.珍12采购客被忽第略的尸环节【工程管默理务实尊指南】1.质量借观念2.规范毁化、帅标准息化3.采购金管理4.技术吸管理5.现场管销理采购组合分析瓶颈牢部品：这史些产糠品在翼金额饱上所笨占的垦比例系较少乒，但榨在供期应上吵却极钢为脆颂弱。学这些筒部品驾或材牌料只唤能从波一个壤或很亏少的伸供应背商那它里获际得。罗通常胀，供隶应商优处于哲合同宜中的施支配忠地位匙，导杯致昂嚼贵的久价格归、较曲长的平供货较时间偷和劣傻质的害服务供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.越12采购亦被忽蹈略的伶环节【工程如管理范务实什指南】1.质量快观念2.规范化姻、标准义化3.采购译管理4.技术园管理5.现场摇管理采购组合分析一般普部品：这单些部煮品或设材料苦很少括会造趟成技挣术或膛商业遣上的新问题尸，各荒种部汇品的折价格颠通常掏较低台并且氧存在织大量慰的可良供选撤择的座供应南商供应风险低高高供应商对于财务的影响低杠杆供应商很多竞争者商品化部品战略供应商一般供应商瓶颈供应商市场领导者特殊的专有技术技术领先几乎没有替代供应商供应量较大很多供应商处于依赖地位采购者居于支配地位买方和供应商间不平衡减少供应商数量供应商居于支配地位3.1青2采购被扶忽略的煌环节【工程管疼理务实畏指南】1.质量观盾念2.规范绪化、专标准击化3.采购缘瑞管理4.技术管繁理5.现场管拨理供应商管理战略竞标战暖略：对筝于杠隔杆部和品，精万科效应该污追求彩一种奥以竞乱标或消投标钢为原辣则的突采购拴政策脾。由阅于有烛很多律供应丸者并孕且部出品已介充分忌商品舰化，芽所以弊，供忌应商格和部捧品