房地产供给需求与房地产市场价格形成

房地产经济学第3章需求、供给与房地产市场价格形成机制▣

学习目的与要求本章讲述房地产的供给、需求与房地产市场价格的形成机制。要求掌握土地供给的特点、地价的内涵及影响因素、地价与房价的关系以及利率与房地产供求的关系，了解房地产需求的内涵和影响因素。▣

主要教学内容土地需求、供给与地价的形成需求、供给与房地产价格的形成

地价与房价间的关系分析

3.1土地需求、供给与地价的形成▣土地需求▣土地的供求平衡▣地价的形成▣土地供给3.1.1土地需求概念投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数量。分类对土地自身的需求将土地作为生产要素时的派生需求3.1.1土地需求对土地自身的需求(土地产品需求)将土地视为一般产品时，其需求量与其价格成负相关关系。将土地视为投资（机）性产品时，其需求量与其价格成正相关关系。PDOQDPOQ一般状态下的土地需求曲线特殊状态下的土地需求曲线3.1.1土地需求对土地的派生需求(土地要素需求)生产者对土地要素的需求是由消费者对土地上生产产品的需求所引致或派生的，称为对土地的派生需求。PQDO土地作为生产要素时的需求曲线pVMP=MRP=Dq土地市场的需求函数是从生产函数导出的。生产者对土地的需求量由利润最大化原则确定，当边际要素成本MC土地=边际产品价值VMP（完全竞争市场）或边际收益产品MRP（不完全竞争市场）时，土地要素的需求量得以确定。3.1.2土地供给概念可供利用的土地数量。分类土地的自然供给土地的经济供给

土地的自然供给指地球中可供人类利用的土地数量，包括已经利用的土地资源和后备的土地资源。土地的自然供给受气候条件、可供利用的淡水等资源量、交通便捷程度等因素的制约，其供给量的大小与技术水平有关。在一定的技术条件下，全球的土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。因此，土地的自然供给曲线是一条垂线。

POSQ

土地的经济供给指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产、生活等各种用途的土地数量。

土地的经济供给有弹性，其供给量随着经济的发展而增加，包括总量的增加与因用途转换而导致的某种类型的土地的数量增加。不同地区、不同用途土地的经济供给曲线不同。一般状态下的土地经济供给曲线特殊状态下的土地经济供给曲线长期短期PQOSPPSOQSOQ

土地的自然供给与经济供给的关系土地的自然供给是经济供给的基础,土地的经济供给只能在自然供给的范围内变动,即某一区域内土地的自然供给是经济供给的上限。土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资源与资产的统一体。价格与成本0产品价格提高或开发成本降低，供给提高可能开发的土地已开发土地可开发土地技术进步，供给提高土地的经济供给与自然供给的关系3.1.3土地的供求平衡一般土地供求平衡土地是一种商品，受一般商品供求规律的制约。土地数量x0S地价rDE均衡地价r0x0地价r土地数量x0SDr0D1S1r1r2r3土地供求变化的三种情况3.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲线短期的土地供求S土地数量x地价rr0q00D1D0D2r2r1在短期内，土地供给无弹性，土地供给量固定（q0），土地价格水平完全由需求一方决定。土地是一种特殊的商品，有其特殊性:如位置固定不变，一定技术条件下土地自然供给不变，经济供给弹性也有限。3.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲线其他特殊的土地供求在图（1）中，土地供给曲线特殊，土地需求曲线为一般，表明地价在一定范围内遵循一般商品的供求规律，但当土地供给达到自然供给时，土地供给保持不变，自此时地价由需求决定。土地数量x地价rr0（1）r2r1OQS3.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲线其他特殊的土地供求在图（2）中，土地供给曲线与土地需求曲线均特殊。表明土地的需求者将土地作为投机对象，价格高涨的土地，需求较大，需求随着价格增加而增加。地价在一定范围内由供求双方决定，之后，地价由需求决定。地价r土地数量xr0（2）r2r1OQSD土地供求的另一种特殊形式是有价无市，即有土地供给和价格，没有需求者，或者只有对土地的需求及地价，但没有土地供给。3.1.4地价的形成地价的内涵地价的特点地价的影响因素3.1.4.1地价的内涵地价即土地价格，是指土地的购买价格，包括土地所有权价格和土地使用权价格。土地价格是三个部分的资本化：①真正的地租，主要指绝对地租和级差地租。②土地投资的折旧。③土地投资的利息。土地能产生收益,其中一部分收益必然归土地所有者（包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租及由土地条件好坏而产生的级差地租）。

现实的土地都凝结着人类劳动，土地所有者和土地开发商对土地开发而进行的投资构成土地资本，这些固定资本必然要求回收，从而以折旧和利息的形式在土地价格里得到体现。3.1.4.2地价的特点土地是一种特殊商品，其价格具有与一般商品价格不同的特点。土地价格具有特殊价格基础一般商品的价格基础是其价值，土地价格的基础是土地的权利和利益。土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价。城市土地价格主要由土地需求决定。城市土地价格呈总体上升趋势。城市土地价格具有强烈的区域性和个别性。由于土地位置的固定性，在地区性市场间价格难于统一。城市土地价格形成的时间长。一般商品的价格容易形成，城市土地价格是在过去至将来的长期影响下形成的。城市土地价格受到较强的政府调节的影响。3.1.4.3地价的影响因素决定土地价格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有通过土地经营者的土地市场行为才能实现。因此，凡是影响土地收益量和土地市场行为的因素，都会影响地价。影响土地价格的基本因素地租量利息率土地使用权出让期土地供求土地利用规划、政策和法规合理预期影响土地价格的其他因素

经济因素区域因素自然地理因素社会因素影响土山地价格鹅的基本搭因素地租丘量与绢地价商品纤化土乘地的啊地价弃与地踪蝶租量丢成正待比。利息率丢与地价地价与宏利息率某成反比偏，较低食的利息麻率意味队着较高锻的地价敬，反之晓亦然，颂调控了盒利率，袍必然在唇一定程告度上控面制了地耽价。土地出狼让期与喇地价在其他碰条件相药同或相锈似时，秩土地使厨用权出匀让期长晴则价高各。土地艺供求射与地鹊价土地供并求特殊误，即对距土地的阀需求往耀往增加誓很快，霞对土地旨的供给肚增加有安限，土地价沟格主要炉由需求脆决定。影响土鼻地价格怎的基本教因素土地利哲用规划凑、政策绑和法规荡与地价规划可狗产生价岗格变动仁上的“锄规划效象应”，槽被规划李纳入城炉市新区字的土地英，价格陵易急剧缠上涨，轮规划容咬许的建豆筑容积嘱率越高唯，地价牛自然越关高。实行区仔别性政弦策可形皆成限制丽性高地细价、扶悔植性优猎惠地价驻和保护刚性地价盼等。有关土债地价格覆的法规杂，则是臭土地交释易和地萝价形成渣机制的海规范化努手段，吴对地价蚕的合法耻性、规愧范性有振直接作厦用。合理婶预期转与地塌价预期楚影响拥决策宿，决平策影牌响经适济行梨为，鸡经济贩行为截直接哥影响扮土地延交易失的谈盛判结主果（抵土地卧招投摩标、电土地连拍卖舅、土残地协饿议都裕是谈彼判）棋。影响土氧地价格壤的其他塔因素经济因烤素:→经济驳繁荣饼程度公：繁荣时宁期地价诉上涨，槽地价高怀；经济货萧条时红期，地还价下跌违，地价窗低。→金融因通素：通货冰膨胀蔽引起律地价烂上涨佛，利绑率上攀升引泼起地抛价下黎跌。区位因卷素：地块训所在奇地区粗多方渴面因遭素综虑合影有响形酬成的宋地区郊特性钞。商业电区内影响地葡价的主筋要因素早有：收建益水平兔、腹地薄的大小击、顾客节的层次逗与数量滨等。住宅行区内影响导地价毕的主渡要因奶素有卸：离辈市中眠心的匹距离闲、交搬通设袭施和怨居住腐环境厚。工业桌区内影响地缸价的主惜要因素滥有：与半市场的熔距离，轻与相关促产业的踪蝶位置关诉系，运狡输设施例建设情助况，水思、动力晶资源和跟劳动力判等的供导求情况处，环境贼污染发断生的危富险性与丑治理成经本、行挣政辅导铜与管理蜡程度。影响土捷地价格币的其他属因素自然兆地理友因素→位置（地价桶从城市则中心商骆业区向福城市边略缘逐步产下降）→地块面绸积(若适水合最舰佳用核途则殿价高)→地势和宰地质(地势和没地质不沟良会影盛响开发悲成本,从而卖语不出好豪价钱)→地块的牙深度(对商业雹用地来紧说,深度塔值越解大,地价越站低)→地块形状(决定草土地订利用圆的方玩向、砍规模抛和难桂易，因通常矩形地旅块较易俘利用者，价颠高，哨而三穗角形稀和不怖规则彩地块铜价低)社会因页素人口杠数量壮和素搂质交通昆因素税等思考题1.阐述地切价的内烫涵与特陆点2.影响种地价驱的因双素有庭哪些?3.2需求乳、供隔给与腾房地淘产价盐格的徒形成▣房地产鸽需求▣房地瓦产市鸦场供降求均亦衡▣房地蜻产供舱给3.2异.1房地栗产需除求内涵分类房地产迅需求弹信性影响直房地饿产需齐求的封主要模因素3.遍2.捉1.挥1房地职产需防求的明内涵房地产晶有效需绘求、房山地产需胡求量、诉房地产醉潜在需困求房地亭产需笋求——指在一加个特定染时期内继，需求厕者在各腐种可秋能的谜价格放下，牛愿意须而且亲能够边购买造的房哨地产寒数量圈。也被称印为房地产迅有效需位求。房地刑产需够求量——在一个旷特定价耀格下，到需求者组愿意且朗能够购声买的房功地产的昏数量。房地产祖潜在需广求——未来可致能转化歪为实际功购买力开的房地牌产需求息，表现螺为需求触者对房赞地产的甲消费欲烫望。3.2悲.1.昏2房地宗产需露求的奇分类按目的麦划分为生产蹦性需绘求、甲消费玩性需筋求和拴投资说性需凶求生产性纳需求——用来满刃足生产倾和经营驳场所需丢要而形栋成的房垄地产需商求。需求银的主露体是胖各类浇企事孟业单魄位及盗个体告工商奇业者扭。消费差性需焰求——用来满娃足人们摆居住需亮要的房场地产需速求。需求硬的主遵体是讽家庭台。投机性欲需求——又称保白值增值碰性需求，是代指购鹅买房装地产惠并非挨为了检生产所和消施费，悠而是跑将其肺作为共一种酷价值露形式籍加以李储存前，在馆合适柔的时拒候再柴出售只或出划租，拴以达抗到保垄值增满值的背目的以。3.2非.1.下3房地括产需庄求弹舌性房地辣产需甲求弹昏性主要回判答价格挎和收入新变动因边素对房共地产需咱求有多浴大的影母响作用夏。房地产行需求的拢价格弹厦性——指房地壶产商品悼价格变声动的比禾率所引姥起的房硬地产需档求量变讽动的比检率，表枕示房地稼产需算求量曾变动话对房春地产州价格圆变动锯的反降应程赚度。用公式搭表示为投：由于绕价格罢与需齐求量应呈反舱向变反动，忍所以筒房地零产需链求的沈价格伯弹性袜系数夹应为获负值蚕，在颂实际宰运用桥时一袄般都溉取绝败对值站，即→商品卫需求功缺乏遣价格棉弹性执，需听求量年变动陡对价久格变呢动的品反应件不敏糟感。→商品探需求富迟有价格辣弹性，吹需求量贱变动对撤价格变雹动的反模应敏感辜。房地陷产商仆品的山需求煌曲线一般呈文现为一棍条拐折妨线从一般贺意义上跌讲，当房能地产同价格烧在一格个较筑低的记幅度介内变摆动时矛（如D1E段），绑房地勾产需怎求缺题乏价类格弹竞性。这是因指为对商绒品用房浮而言，丝式区位条胀件至关缩慧重要，夕此时价乘格变动皂对需求慌量的变状动影响滴程度不伍大。（据仁国外踪蝶经验冶，当奴住宅茄售价踩相当盛于住浮户收适入的3-搅6倍时畅，需寺求缺泻乏价错格弹偿性。家）OQD1D2E当房地怠产价格径超过一棉定幅度泛而继续脏上涨时（如ED2段千），需江求者貌会明劝显紧娃缩正梯常需谷求量咸，房地产兴需求富绢有价格薄弹性。不过倒房地旗产需且求富程有价月格弹逼性仅罩呈现通单向枕性，倒即价棍格下瓜降时静并不俱呈现内这种伸趋势赢，所恶以用细线奴表示。房地产刃需求的挠收入弹衣性——指收入寄变动的砌比率所虹引起的意房地产覆需求量塞变动的扮比率，代表示房桑地产需港求量变护动对收漆入变动家的反应挨程度。便用公式柿表示为斥：由于收元入与需貌求量同裙方向变吸动，所布以房地拖产需求营的收入胆弹性系仁数应为兵正值，速即→商品需颈求缺乏躁收入弹蹦性，需姨求量变牌动对收特入变动摆的反应奋不敏感拥。→商品称需求富么有收入墨弹性，个需求量伟变动对雹收入变功动的反拜应敏感走。房地盲产需趟求的穿收入制弹性协与一王国或那地区度所处婚的经脏济发陷展阶僚段密代切相聋关:在较济低阶锐段，皮富有级收入轰弹性;在较高扛阶段如默发达国段家，缺浅乏收入姻弹性。普通捡住宅轿面向督广大尺工薪叉阶层承，其习需求虫的收览入弹敏性较录大。高档碧别墅拜面向朵高收疯入阶叉层，巴其需桌求的守收入合弹性押较小钱。3.2沿.1.微4房地翻产需茅求的烈影响葬因素国民索经济白发展秃水平(与房梯地产熄需求横水平蜂正相卧关)经济兴发展间水平卸高的血国家心或地配区或左时期络，房磁地产对需求清水平膝高。经济恶发展补水平救变化过会引毕起房顾地产及投资震规模盈和消脉费需贴求的咳变化贵，具体表哥现为督房地叨产生饱产性拍需求虏和消风费性宇需求掀的变饭化。人口数柿量和结译构(人口数具量与房爬地产需圾求量成肿正比，充人口结潜构影响疑房地产茎需求结具构)人口规鱼模相同梳的区域废，由于帽人口结死构的差牌异会有海截然不驼同的房摘地产需数求。如高总校和执中央是商务澡区都盏是单使身青掀年集民聚的增区域浊，由锦于收建入和具消费男能力热不同久，对句住房锻需求价不同张。高翅校周窗围需秩要普通胖单身泥或合许租住仗房，中真央商辆务区尖则需枯要高级姜单身救公寓。3.2块.1.馒4房地产怪需求的档影响因真素房地产烛价格收武入比房地考产价粪格相和对于申收入倚的比缝值，血往往税直接滋决定盒需求微的有派效性驱，只蛾有当峡房地垄产价历格收晃入比印在合顺理的庄范围隐内时久，房阀地产奴的潜麦在需隆求方喷能转陷化成视有效犬需求壶。信贷绸能力房地产谈生产、谱消费和归投资，傍对于大连多数人紫来说都启是一大雄笔投入烈，很少聪有人全何部靠存掘款或自市有资金定一次性窑支付，滑获得信粥贷的难羡易程度倦及成本洪高低会瞒影响房堵地产的童有效需扩求。199讨8-2踢003年，我谋国个人帅购房占供住房购辨买者的微比例由姑百分之贫几提高公到百分别之九十吼几，很青大程度络上是由桶于鼓励丽购房信帜贷政策废的出台君与实施菠，如放宽特贷款巷对象拐、提讨高可亏贷款屑额与她房价咽比、连多次龟下调悉贷款押利率烧等。3.伙2.宰1.胆4房地宇产需夏求的流影响贤因素消费泳者或啦投资偶者的让偏好消费者协的偏好求表现在愿意半把收且入花吊费在吩住房抛上的姑比例、愿意庙租房躺还是叙购房，喜欢多殃层还是陵高层，喜好市填中心或光是城郊，这疑些受缠消费信者的蚕职业说、生守活习罢惯、奥亲友炉观念雀等因韵素的搁影响矛。投资者单的偏好筝表现在愿意投惊资房地兆产还是阔投资其兄他产业疼，是投欺资住宅牺还是商爬铺。对市巷场的露预期预期芦价格渡上涨宜，当辞期的款需求塌会上载升，梳反之牛则相升反。3.2绝.1.乓4房地产医需求的恩影响因垂素政策因妖素税收岭、住驳房制清度、佣产权蓝制度炼等会遇影响克房地斜产需展求。细购房悲税收龄优惠星、保属护个鉴人拥侨有房窜地产样的合煎法权劳利、示住房柏不再取福利搞分配黄等，鞠都会塘刺激静房地项产需侧求。3.枝2.奇2房地产蜜供给房地助产供巷给的告内涵蛛与条塑件房地笨产供默给弹告性房地帖产供采给弹怨性变惨化的棍一般核规律3.克2.乱2.腹1房地逆产供身给的趁内涵径与条肺件内涵微观驱经济鲜学的包角度:房地层产供避给是指壁生产蓝者在凳某一孟特定流时期溜，在累每一讲价格袜水平聪上愿谨意而锋且能烟够租近售的施房地迈产商恶品量邪。宏观舟经济虎角度:房地锁产供趟给是指房地冬产总供创给,即某一忘时期全阁社会或哀某一地绍区内房绑地产供恒给的总毒量，包决括实物蒸总量和惜价值总棵量。3.侧2.尺2.仿1房地产膏供给的晚内涵与僻条件房地纹产供窝给的应条件出售堪或出期租的房诚愿望主要取易决于价纹格为主嫩的交易厚条件；供给能瞎力主要薪取决架于房购地产沉开发姑商的林经济摩实力辞和经崇营管茫理水蚀平。上述两糕者缺一卷不可，妄但在市衫场经济歼条件下涨，以价久格为主熄的交易左条件是忽主要的喝。3.晒2.期2.寇2房地芽产供藏给弹塑性房地伪产供怎给弹伟性是指房郑地产供机给的价狡格弹性滨，即房李地产价描格变动鉴的比率阀所引起易的房地元产供应被量变动婶的比率盘，它表歇示了房故地产供项给量变温动对房个地产价誉格变动窗的反应庆程度。用公式袭表示为亚：一般诊情况粪下，枪由于漆房地响产价妖格与怀供给忆量同需方向辩变动旋，所距以房核地产具供给掏弹性暴系数贯应为培正值市，即特殊炕情况槽下，房地脂产供裁给弹街性系海数为钻负值画。例如，材当房地索产需求警低迷而坐价格下俩降时，币供给可荷能会增蒸加，房偿地产供蔑给弹性晶系数可箭能变成诉负值，危即糖，这是绝房地膏产价责格上黎涨的饺预期生在起脾作用瓜。3.2脖.2.倘3房地产萌供给弹惕性变化啄的一般源规律特短定期内伙房地狗产供挺给无匪弹性房地产余生产周等期长，饥特短期擦内其生死产要素杯和产品头不可能泻发生变宣化，因垫而房地注产供给临无弹性唯，即短期内馅房地产院供给弹映性较小短期内秘土地供社给不可办能发生刘变化，针土地供桐给无弹幕性，房御地产可留通过可合变要素沟的增减使而改变缝供给，摄但变动恨幅度不凶会很大纠。POSQPQOS3.2日.2.票3房地产兼供给弹役性变化慕的一般恶规律长期瞒内房快地产嘱供给孕弹性怨较大长期内捕土地供反给量可喉变，具油有一定巴弹性，轨房地产弄供给量仓变化更泪明显，臂两种因绣素综合半在一起储，房地饮产供给衬富有弹提性。POSQ3.2勾.3房地掌产市副场供价求均岔衡房地泊产供蛾求均哈衡的绳含义房地产有供求均区衡的形驼成房地产药供求均良衡的基采本原理3.殃2.校3.研1房地产汉供求均弦衡的含胖义房地产饶供求均破衡是指拨房地袍产商喉品的赶供给尖价格置与需版求价陡格相卡一致呼，而鱼且供算给数蓬量与昂需求脖数量视相一友致时必的房膊地产渣经济释运行亭状态烦。3.结2.止3.雹2房地三产供并求均锯衡的武形成需求量辽和供给久量的变嫩动对房蚁地产市男场供求挖均衡的侵影响在经济网学上，恢需求量知和供给蒸量的变驴动是指根当其他刮因素不协变时，商品亩本身盆价格喜变动所引起针需求量换或供给依量的变愧动。表现为递沿着供(求)曲线幅的移逆动。房地产数量Q0S房地产价格PDE均衡价格P0Q0P13.2真.3.甜2房地产峡供求均水衡的形室成需求和色供给变元动对房视地产市址场供求合均衡的如影响在经蝇济学宇上，需求怒和供北给的脖变动是指当慨商品本册身的价格垦不变犁时，其弱他因朵素的杜变动晶所引织起的同需求圆量或捐供给诞量的多变动慢。表喝现为供(求)曲线的役移动。房地慕产价格P房地评产数和量Q0SDp0D1S1p1p2p3Q0Q1Q2Q33.拜2.棉3.客3房地跟产供拒求均长衡的伸基本嗓原理房地产预供求均丙衡状态监的形成茎是供给滥与需求叠这两种屋力量相班互作用惠、相互隔变化的架结果。房地炸产供搁求均岂衡状滥态不芽仅包君括供杰给价雷格与偿需求驰价格畜相一因致，贡而且湖包括叔供给垮数量翠与需央求数北量相笼一致,二者态缺一长不可阀。房地衡产供木给数黄量与励需求使数量脱相一彩致，傻在微猫观层难次上表示住特定蝴市场(或房按地产妥商品)的供梳求数望量相螺当，地供求惠结构话吻合携；在宏观上层次上表示但一个畏城市(国家)的房