武汉房地产项目营销策划方案

华润积玉桥项目策划总纲独立专业高效WUHANGOLDENFIELDLANDPOWERPROPERTYCONSULTINGCO.,LTD武汉市金地置业顾问有限公司2004武汉市金地置业顾问有限公司版权所有二OO四年九月一.市场分析宏观市场走势2004年上半年总体情况：初期迅猛增长，4月以后逐渐回落，发展趋向平稳，但是稳中有升的局面。单价涨幅趋缓，需求放大。直接原因：宏观调控。

新城土地进一步规划

土地使用权出让金标准

加强经济适用住房销售管理

大规模拆迁小户型项目建设动工

银行准备金率上调5个百分点

多次置业按揭及高档住宅贷款的从严

规范商品房销售

实行住宅市场监管和预警一.市场分析宏观市场走势分析:客观数据分析(经济指标/投资增长和GDP增长的比值/预销售面积持续大于竣工面积/销预售价格平均涨幅/空置率/房价收入比/房地产景气指数等)房价在全国同类城市中处于偏低水平需求潜力很大土地市场的逐渐成熟将为满足需求、平抑房价发挥积极作用开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快产品和营销创新意识不断增强住宅供应向多元化和精品化方向发展房地产布局仍需进一步调整,新区配套设施滞后二.项目分析----区域分析项目属于积玉桥片区——积玉桥泛指武昌解放路北端以东，中山路南北两侧地带，东至沙湖北巷，南连得胜桥（街）北端，北至和平大道与一马路交会处。全面积1.93平方公里，辖7个社区居委会和1个村委会．住户12181户，人口32997人。本区域为武昌老城区：临近武昌江滩，为武昌临江片区域，更是武汉市规划中江南核心区域之一。区域优势和潜力显著。二.项目分析----区域分析积玉桥历史现状前景源自《江夏县志》“鲫鱼桥”，建于光绪十三年，是座石桥东为区府驻地．南为司门口商圈，原先以国有棉纺织业为代表的老工业在三层楼。该片区居民的平均收入有曾位于全市前列的历史积淀.周边首义园,督府堤人文资源丰富.

交通便利，配套成熟，商业文化气息浓，景观资源丰富旧城改造的重点区域，今年和去年拆迁量都较大，二手房房源紧缺，安置困难，周边客户需求旺盛。区域面貌改变中，吸引了更多的开发商和高端客户的注意融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为—体的滨水综合功能区．成为“500强总部区”功能组团之一。

二.项目分析----未来片区功能分析和平大道以西武昌临江金融贸易区

和平大道以东武昌滨水高尚居住区住宅档次上的空间规划政策上的支持商业上的利润空间旅游景观资源的利用二.项目分析----片区辐射性分析积玉桥片区武昌临江片司门口，中华路片阅马场片武昌火车站片三层楼片洪山广场中南片徐东片沙湖片武昌-洪山汉口强度辐射中强度辐射辐射有辐射潜力《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789二.项目分析----所在地块分析项目地块西临和平大道、南至中山路、东至规划城市道路（宽约25米）、北至规划城市道路（宽约15米）。地块地势，地貌总体较为平整良好，临和平大道略高,具有自然的居住气息。地块形状不规则，包裹另一小地块。临中山路面少，并有绿化带隔离。临主干道的噪音影响主要来自和平大道二.项目分析----所在地块分析地块经济技术指标:规划总用地面积：63562.59平方米规划净用地面积：50464.45平方米居住用地面积：46975.06平方米建筑面积：141300平方米容积率：2.8建筑密度：≤28%绿地率：≥40%功能:住宅,考虑部分商业二.项目分析----所在地块分析东北向景观沙湖在建，后建项目遮挡目前破旧房屋形象差后期拆迁用地潜在威胁城开用地直接竞争南向景观：凤凰山，远眺蛇山，黄鹤楼后期拆迁用地潜在威胁西向景观长江江滩蓝湾俊园遮挡对面旧房形象差二.项目分析----SWOT分析优势:项目建筑面积14万方,具备一定规模性.地块两面临路,展示性强.地块位置,地段具备商业价值区域优势，核心区域多重景观资源,距离江滩直线距离近交通便利配套完备，教育配套优越政治，商业气息老城历史积淀，文化开发商品牌，资源整合优势二.项目分析----SWOT分析劣势:地块不规则,呈刀把型.地块两面临主干道,噪音，灰尘的影响目前项目周边与老城区居住人群交杂,档次感,安全性欠佳.旧城改造,道路改造在销售过程中的影响紧邻多个拆迁地块，部分周边楼房形象不佳长江等景观与房屋朝向难以兼容.目前本片区的总体形象和认可度还不高.二.项目分析----SWOT分析机会:政府重视，政策重点发展支持周边景观,市政建设的改善.交通前景(过江隧道,和平大道改造)两块集中绿地的利用.区域房地产发展的高档趋势,热潮即将来临.高档居住区将形成气候。二.项目分析----SWOT分析威胁:武昌老城区竞争加剧，品牌企业逐鹿(城开直接威胁，福星惠誉沙湖地块,浙江金都,天时地产)区域发展中，完全发展成熟，客户完全接受还有待时日区域内消化能力有限,前期项目消化了部分中高端客户，后期周边产品定位档次雷同可能性大,消化速度堪忧.其他区域的高档产品的可替代竞争.三.项目定位定位思路----市场的追随者/领先者/创新者？客户定位供需分析、竞争分析、项目分析户型面积定位物业定位价格定位领先者创新者市场定位三.项目定位竞争分析:早期的尚隆地球村,凤凰世纪家园等作为该区域的“先锋部队”顺利售罄.蓝湾俊园打响武昌临江高档住宅的第一炮,使片区关注度提升.有利衬托后期楼盘形象.近年的江南明珠园、嘉和·阳光水岸、美城·清芷园的热卖，近期的2008·新长江广场等的出炉，该区域已经聚集了不少颇具规模的房地产项目，房地产市场逐渐红火升温。去年到今年本区域大力度的旧城,多个拆迁地块的导入,城开等大牌企业的关注和介入,必将激起新一轮的开发高潮，成为武昌老城区精品房地产开发热潮的强心剂。

三.项目定位均价2500-3500均价3500-4800均价2500以下均价4800以上对于周边楼盘综合考虑以下因素：——价格——户型面积——容积率——建筑规模——市场口碑三.项目定位周边项目规模适中,规模多在10000-20000平方米.容积率中等,过去以小高层为主,目前开始趋向于高层.绿化率普遍较高.三.项目定位竞争分析:综合分析项目周边现有楼盘,以中端为主,部分中高端.蓝湾俊园和江南明珠园为中高端,其余为中端.目前周边大部分楼盘都售完,部分售完时间已较长,周边目前在售的新盘少,且规模都相对较小,档次中端,目前无在售的中高端,高端项目.旧城改造后,紧邻本项目的多个地块被品牌开发商所拿下和关注,预计未来竞争激烈,产品以中高端,高端为主.三.项目定位已售项目市场定位在售项目市场定位

本项目市场定位中高端中端中低端弥补空白,适应新的市场趋势和需求我们的目标市场？高端预计其他预售项目市场定位市场定位:需要有历史责任感的本土企业和外来企业代表,引领高尚住宅,带动武昌老城区的住宅,商业繁荣新一轮香港品牌企业入驻武汉的代表作二.三项目三分析三--三--片区三内主三要企三事业三单位三.三项目三定位周边三项目三客户三群:楼盘主要客户群体尚隆地球村周边工作人员，以附近常住居民为主要群体蓝湾俊园以武昌周边居民为主，包括高校教师和部分小学老师、企业私营老板、公务员为主，还有部分汉口、青山的置业者。华新水泥、鄂钢团购。常阳丽江城司门口附近商业经营者，学校老师，企业单位员工江南明珠园周边政府单位，商业经营者、学校、医院高收入者嘉和阳光水岸附近教师、医生、政府机关人员、商业经营者、收入较高美城清芷园湖大，武汉交通干部管理学院，长航教师，周边居住客户群凤凰大厦主要为办公群体，投资者三.三项目三定位本案三客户三定位参考三：经济三实力三：蓝湾三俊园江南三明珠三园教育三背景：美城三清芷三园蓝湾三俊园江南三明珠三园区域三范围三：美城三清芷三园蓝湾三俊园常阳三丽江三城（教育背景）低中高（经济实力）低中高蓝湾俊园江南明珠园凤凰世纪家园美城清芷园常阳丽江城尚隆地球村嘉和阳光水岸本案三.三项目三定位目标三客户三群定三位1.范围三上:预计三本区三域和三外区域三客户三的比三例为75三％：三25三％随着三项目三品牌三的提升,三区域三的成三熟,三交通联三系性三的增三强,品将三能吸三引更多三的外区三域高三端客三户.本项三目的三客户三区域《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89三.三项目三定位目标三客户三群定三位2.职业三上:企业三私营三老板三:公三务员三:三高校三教师三,中三学小三学老三师:三周边三大型三企业三中高三层管三理人三员:三其他三=2三5%三:2三5%三:2三0%三:2三0%三:1三0%3.年龄三上:中三年为三主4.教育三背景三上:重三点关三注大三学以三上的三高学三历人三群.5.置业三次数三上:以2三次及三以上三置业三为主三,白三领首三次置三业为三辅.2次三及以三上置三业:三首次三置业三=7三5%三:2三5%三.三项目三定位物业三定位三:中高三端目三标客三户人文三,景三观,三配套三,交三通资三源品牌三精品三物业区位三优越三,潜三力大规模三适中三,容三积率三偏高开发三商品三牌居住三性质三:第一三居所物业三类型三:高层三.三项目三定位物业三类型三定位区域三相对三独立三，避三免人三员过三于集三中符合三高尚三社区三居住三者的三习惯黄埔三雅苑星海三名城纯高三层多种三物业三类型三并存方案三２方案三１覆盖三率较三高覆盖三率低物业三，空三间多三层次三性满足三不同三的居三住需三求高档中高三档物业定位中高三档中档鲜明风险中庸平稳２.三８的三容积三率《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89三.三项目三定位户型三定位三:目前三周边三项目三的主三力户三型普三遍在11三0-三14三0平方三米左三右,三部分三高端三项目三的主三力户三型在13三0-三17三0平方三米左三右.据了三解,三城开三项目三的主三力户三型为三14三0-三17三0,三25三0平三方米三.可三以预期三周边三未来三的竞三争项三目普三遍定三位高三端，三将以三中大三户型三为主．我三们应三避免三直接三的火三力竞三争．目前三武汉三的中三高端三项目三主力三户型三一般三在１１三０－三１４三０平方三米，三高端三项目三的主三力户三型一三般在13三0-三18三0平方三米.楼盘主力户型主力面积（m2）尚隆地球村3×2119-143蓝湾俊园3×2130-150常阳丽江城3×2、2×283-142江南明珠园3×2140-170嘉和阳光水岸3×2、2×2110-130美城清芷园3×2120-150凤凰大厦4×2140-1702008新长江广场小户型50－110三.三项目三定位目前武汉三户型三发展三的趋三势显现三出了三一定三的紧三缩．三由盲三目求三大求三全开三始向三求精三，求三实发三展．本项三目定三位于树三立品三牌的三精品三项目三，户三型尺三度上三讲求三舒适三性，三也应三强调三户型三上的三高实三用性三，功三能全三面，三科学三生态三，人三性化三，应三有意三识的三提升三品质三，控三制总三价．对于三公寓三型小三户型三的态三度：公寓三型精三小户三型更三适宜三在金三融，三贸易三十分三繁荣三的核三心地三带，三规模三较小三的项三目，三功能三上易三与商三住结三合．三其购三买客三户以三投资三客户三为主三，易三降低三住宅三档次三，引三起高三端客三户反三感．三居住三人群三的混三杂和三档次三的交三杂不三利于三项目三的整三体品三质提三升，三不建三议在三本项三目中三建设三.户型三定位三：结合三本项三目定三位和三客户三需求三,建三议本三项目三的主三力户三型定三位于三房三户型三，面三积主三力定三位于三1１三０-三１５三０平三方米.《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89三.三项目三定位户型三配比三:结合三周边三客户三的需三求,三项目三周边三的竞三争性三，建三议本三项目三的户三型为三以三三房，三四房三为主三，辅三以部三分两三房和三大户三型：户型面积区间（m2）配比区间面积区间二房90１０%二房：90，占１０%三房：1１０-150，占５０%四房：160-170，占30%五房：250-300，占10%小三房１１０-1３０３０%大三房,小四房13０-150３５%大四房160-17015%五房250-30010%总计100%三.三项目三定位静态三价格三定位三:通过三市场三比较三法测三算，三结合三本项三目预三期达三到的三品质三,在现时三的市三场条三件下，三本项三目的静态三销售三价格为：46三00三元/三平方三米三.三项目三定位动态三价格三定位三:根据三武汉三市场三的历三年平三均６三％-三７％三的动三态增三长性三，预三计本三项目三正式三推出三时，三价格三将为三：4９三00三元/三平方三米结合三项目三的品三牌提三升性三，后三期推三广中三的价三格４三％-三５％三的提三升可三能性三，预三计项三目后三期价三格可三达到三：５１三００三元/三平方三米项目三总体三价格三定位三:５０三００三元/三平方三米三.三项目三定位物业三管理三费:周边三的项三目物三业类三型以三小高三层为三主,三物业三管理三费基三本在三1元三/平三方米三左右三.鉴于三本项三目的三物业三类型三和档三次,三品质三,建三议物三业管三理费三:中高三层1三.2三元/三平方三米,三高层三1.三5元三/平三方米四.三主题三概念延续—华三润的三品牌三产品三线契合—项三目的三优劣三，资三源传承—武三汉城三市性三格,三区三域的三文化三，历三史精三髓容纳—目三标客三户群三体的三精神三需求三和心三灵梦三想创造—新三的主三题，三新的三居住三文化三，居三住精三神华润三的武汉三的新诠三释的三——凤凰三城四.三主题三概念主题三诠释三：生三态,三人文三，从三容,三汲取三,三新生荣耀三居住区域景观三,生三态符合三大众三的审三美情三趣与三向往精致三，细三节主三义，三完美三主义三，独三到品三位建筑三风格三,建三筑色三彩,三园林三,营三销包三装,三展示三环境三等全三方位三营造三尊贵三感和三居住三自豪三感文化三雅居历史三沉淀三，无三可替三代，三武昌三情节雅而三不露三，从三容，三含蓄天生三尊贵三，修三养散文三，形三散而三魂聚三，刻三意营三造的三随意精神三王国融入三--三独立三，容三而不三融，三不容三而融三。心灵三的真三正放三松，三安慰三，舒三适。三心灵三宁静三,思三考。恰当三的邻三里尺三度开放三胸怀三，小三舍大三得，三积聚三力量三，汲三取灵三性五.三规划三建议建筑三风格三:新古三典主三义，立三面精三致优三雅,三线三性,三整洁三，高三贵.三应视三觉舒三适，三不呆三板，三不浮三躁，三体现三品位三与文三化。建筑三色彩三:中性三色彩：如三砖红三，灰三等。三不能三过于三鲜艳三，要三能体三现历三史感三，文三化感三；而三又不三能过三于沉三重，三要有三时代三的朝三气和三视觉三的舒三适度三，是三能与三周边三景观三呼应三，周三边建三筑和三谐融三合的三色彩三。有三限使三用色三彩和三装饰三.园林三风格三:建议三以古典三园林为主三，不三制造三纯粹三的大三围合三，完三全集三中式三中心三园林三，而三是用三高大三的树三木,三绿色三，小三桥流三水，三涧溪三，卵三石,三实现三人性三化的三自然三的泛三园林三效果三。同三时，三结合三地块三集中三绿化三带，三入口三广场三，会三所，三配套三设施三，实三现几三个集三中性三相对三强的三景观三节点三，散三而不三散，三增强三与建三筑的三联系三性和三结合三性。三体现三主题三文化三,人三与人三，人三与建三筑，三人与三园林三的交三融感三，亲三切感三，润三泽心三灵，三获取三安慰三与力三量。五.三规划三建议建设三分期三:建议三项目三在开发三上分三为2三期开三发（营三销上三控制三房源三，多三期推三出）原则三：最快三树立三华润三在武三汉的品牌三和美三誉，利三用中山三路沿线三成熟三度，三利用绿化三带集中三展示三，避三开和平三大道整改三期，三2期借助三城开带给三和平三大道三沿线三的热三度。一期6万平方三米，三二期8万平方三米。建议三一期三推出南部三临中三山路三到区三域中心三部分，地三块北三部二三期开三发。一期三推出三房源三以1１三0-三15三0的三主力三户型为三主，一三期后三期推三出部三分的16三0-三17三0，25三0-三30三0的三楼王三户型。一期三推出休闲三会所，作三为售三楼展三示一期三只推三出住宅，商三业二三期销售期三配合三推出五.三规划三建议交通三结构原则三:人三车分三流,三通而三不畅周边三楼盘三时间三长，三新盘三档次三中低三，因三而户三车比三是达三不到三本项三目档三次要三求的三。武三汉中三高端三楼盘三目前三普遍三达到三1：三0.三8到三1：三1以三上的三户车三比，三同时三考虑三项目三商业三部分三有可三能带三来的三部分三停车三需求三:建议三户车三比为1:三1楼盘车位类型/户车比尚隆地球村地上，户车比4.3：1蓝湾俊园地下车库，918000元/个，只卖给业主，户车比2.4：1常阳丽江城主要为地上车位和车库江南明珠园停车位小高层架空层和地面车位，户车比3：1左右嘉和阳光水岸地上24、地下78共102个，户车比3：1美城清芷园停车位地上和小高层地下，户车比4.5：1凤凰大厦停车位为地下,部分停在大厦后面山体上。五.三规划三建议停车三方式:建议三以地下三停车三为主.可将三尝试三将首三层及三地下三一层三作为三停车三库，三入户三平台三抬至三二层三，在三竖向三上形三成人三车分三流，三同时三在单三体之三间设三置环三形采三光庭三院，三为停三车库三提供三了良三好的三采光三和通三风。五.三规划三建议楼型三配比五.三规划三建议两梯三三户三：三户三的厅三，室三均可三朝南三，通三风采三光卓三越，三明厨三明卫私密三性，三尊贵三感，三居住三密度三低成本三高，三占地三面积三大，三公摊三大，三实用三率低两梯三四户三：可保三证户三户朝三南，三但通三风采三光性三，朝三南面三难及三两梯三三户最适三宜设三置于三正南三北朝三向，三北面三有景三观的三位置前面三两户三宜为三小户三型，三收紧三，最三大程三度优三化后三两户三的通三风采三光。相对三两梯三三户三较为三经济三，易三于成三本控三制，三规划三布局三，提三高实三用率五.三规划三建议楼型三配比三建议三：－－三结合三物业三类型三定位三，档三次定三位纯高三层中高三端，三高端户数三比：两梯三三户三：两三梯四三户=三4：三6面积三比：两梯三三户三：两三梯四三户=三5：三5高层三，中三高层中端三，中三高端户数三比：两梯三三户三：两三梯四三户=三６：三４面积三比：两梯三三户三：两三梯四三户=三７：３五.三规划三建议楼型三朝向三：建议三本项三目布三局为正南三北为主三，主三要满三足朝三向和三南面三景观三和北三面内三部景三观。三部分三位置三可偏三转1三5-三30三度，三一定三程度三上顾三及东三北面三景观三。利三用转三角飘三窗，三阳台三等的三设计三利用三西面三景观三。楼型三分布三：好位三置配三好房三子的三基本三原则三。小三区南三部，三中心三位置三，中三,大三户型三配置三为两三梯三三户，三临路三，小三区北三部无三显著三景观三资源三处设三置两三梯四三户的三中小三户型三。南面三朝向三好，三景观三近，三有多三个层三次，三无遮三挡北面三可营三造小三区内三景西面三景观三有遮三挡，三朝向三差东北三面景三观今三后将三有遮三挡，三利用三性不三高，三朝向三欠佳武汉三气候三差，三夏热三冬冷武汉三居民三对朝三向敏三感朝向三为基三础条三件景观三为附三加利三益朝向景观五.三规划三建议周边三楼盘三配套三,会三所,三商业三规划三现状三:楼盘配套/商业/会所尚隆地球村4栋临街商铺，会所内设有乒乓球、台球、健身房蓝湾俊园3000平米新古典主义会所，无商铺。临江大道为卡拉ok一条街常阳丽江城临江大道为商铺，主入口两边为商铺。售价8000－13000元/平方米江南明珠园2层圆塔型会所。商铺和车位价格未定，9月底开盘定。嘉和阳光水岸临友谊大道商业街,主入口两边均连成一个整体美城清芷园临友谊大道会建一小高层，地下商业，2000平方米中心绿化广场，会所临友谊大道，三层凤凰大厦无商业，底商裙楼，其中一座底商作为儿童医院和妇幼保健院的门诊部，无会所商业三在功三能设三定上三既要三结合三小区三业主三的消三费档三次、三消费三需求三、消三费心三理、三生活三习惯三,也三要考三虑周三边商三业业三态和三街区三功能三.五.三规划三建议街区三商业三功能三分析三:项目三临近三武昌三的老三商业三中心三——司门三口商三圈（中三低档三服饰三用品三，休三闲运三动，三饰物三，零三散街三铺，三中华三路餐三饮娱三乐为三主）三和现三在武三昌最三兴旺三的商三业中三心—三—中南三商圈（中三高档三集中三型，百货三商场三、通三讯、三音像三书店三为主三）商业三气氛三浓。地块三周边三，和三平路三和中三山路三沿线三均无大三型主三题商三业或三超市，除三部分三餐饮三规模三较大三外。三基本三都为三零散三小临三街铺三面。三行业三主要三为小三型超三市，三杂货三店，三低档三美容三美发三，汽三车维三修服三务为三主，三功能三性不三强，三为满三足最三基本三的家三居生三活的三业态三。五.三规划三建议分析三本项三目商三业条三件:地理三位置——优越三，商三圈边三，老三城区三，消三费性三强周边三配套——齐全三但仍三有空三白点小区三自身三规模——具备三一定三规模三和支三撑力辐射三范围三内的三人流三量——交通三发达三，人三流量三多，三未来三周边三楼盘三聚集项目三定位三档次——中高三，高——便利+品位业主三的消三费取三向——健康三便利三居家+高水三准，三高品三位物业三自身三类型——住宅三，周三边具三备商三业，三政治三，金三融贸三易需三求五.三规划三建议项目三位置三,规三模,并不三具备三做大三型综三合商三业的三可行三性.项目三所包裹三地块目前三的用三途不三明,三有拍三卖,三做住三宅,三公建三的等三等可三能性三,但三根据三其两三面临三主干三道,三处于三主干三道交三汇点三的,三规模三偏小三的特三点,三预计三做大三型综三合性三商业三的可三能性三较大三.根据城开三地块位置三,地三形,三预计三其不三会做三大体三量的三商业三,项三目有三可能三成为三联系三大型三商业三和城三开项三目,三后期三拆迁三住宅三项目三的联系点.本项三目商三业有三可能三借助三大型三商业三的商业三效应,依三靠周三边大三规模三住宅三群的商业三需求,实三现更三大的三商业三价值三.商业三功能三定位三:三配套三型商三业五.三规划三建议商业三建议三:1.商业三分布:建议三主要三设置三在项三目和平三大道三的临三街面.2.商业三楼层:建三议2层3.商业三售价:建三议均三价10三00三0元三/平三方米左右方案三1：大招三商+三小销三售商业三面积:建三议60三00三平方三米左右商业三业态:招三商一三家4三00三0平三方米三左右三的主三力店三(可三引入三综合三品牌三超市三,如三万家三或特三色消三费品三牌店三如安三利，三屈臣三士)三销售三20三00三平方三米的三临街三商业三品位三走廊三.（三但基三本业三态要三控制三，体三现文三化，三品位三）五.三规划三建议方案三2：小招三商+三大销三售商业三面积:建三议40三00三平方三米左右商业三业态:临三街特三色商三业街三，主三要以三销售三为主三，部三分主三题性三行业三招商三，如三书店三等。方案三1方案三2初期三收益三小风险三小-三大提升三人气提升三销售三面积三商业三价值过多三商业三对档三次的三影响后期三持续三招商三风险初期三收益三大风险三大-三小2层三销售三困难后期三业态三难以三控制三，空三置回款三及时三，面三积适三中五.三规划三建议售楼三处:建议三将售三楼处三设于临入三口处,集三中绿三化带三的休三闲会三所内三.售楼三处色三彩.三立面三感觉三与楼三盘整体三主题三,风三格相三协调,视三觉舒三适感三,冲三击力三强功能三分区三：内部三分区三包括三：接三待区三、电三子演三示区三、展三示区三（总三体模三型区三、单三体及三建材三示范三区、三广告三展板三展示三区）三、签三约区三、休三闲厅三、销三控及三洽谈三区。功能三分区三明确三，平三面间三隔需三动静三分区三、动三线流三畅、三空间三分明三的规三划，三同时三考虑三到项三目开三售引三爆时三，空三间能三容纳三大量三客户三。空间三分隔三可通三过高三差、三不同三材质三、不三同颜三色进三行有三效分三割。室内三的广三告包三装、三指示三系统三等必三须沿三袭统三一V三I。五.三规划三建议主入三口:设置入口三广场,将三集中三绿化三带纳三入规三划,三进行三展示三,吸三引客三户主入三口广三场以绿色三植物三和小三型喷三泉为主三题，三绿色三呼应三山景三,水三给人三清新三、雅三致的三感觉三，能三舒缓三心情三。将楼盘三名称的小雕三塑嵌入三广场三，增三强标三识性三。注重背景三音乐三及夜三视效果五.三规划三建议会所三:建议三设立新古三典主三义三双会三所品位三休闲三会所(1三20三0平三方米三)—三—S三PA三，桑三拿，三主题三观景三咖啡三酒吧三等娱三乐休三闲为三主，三前期三作为三售楼三处。三与入三口绿三化,三入口三广场三相结三合.运动三会所(2三30三0平三方米三)—三—羽三毛球三，乒三乓球三，桌三球等三运动三设施三。可三与内三部水三景,三景观三轴相三结合三.会所三应具三备对外三经营三功能,弥三补周三边现三有楼三盘空三白.三利于三会所三后续三经营三.其他三可设三置配三套设三施:泳池网球三场五.三规划三建议规划三方案1:商业自然三形成三的院三落设三计,三流动三的风三和阳三光,三自然三和谐三,随三意舒三适感三的科三学结三构.不同三层次三庭院三移步三换景三,中三央运三动休三闲会三所,三小区三中心三.可三制造三坡地三或水三景.五.三规划三建议规划三方案2:商业平面三鱼骨三型设三计,三层次三分明三,逻三辑性三强楼层三天际三线交三错,三轮廓三标识三性性三强整体三性强三,独三特中央三水系三,景三观轴三线贯三穿小三区,三联系三性强三.有效三连接三和利三用两三块集三中绿三地.入口三休闲三品位三会所三,东三北角三运动三会所三.一线三,四三点,三多面三.实三用人三性化三园林三.五.三规划三建议规划三方案3:湖沙路山三中和平三大道五.三规划三建议规划三方案3:围而三不合开放的空三间部分三位置三适度三的偏转,扩三大景三观面错落,错三出多三变的三庭院三生活流动,合三二为三一的三景观三系统阳光三庭院,南三面住三宅让三庭院三撒满三阳光五.三规划三建议规划三建议:生态三性,三创新三性每个三建筑三单体三自成三一个三独立三的生态三单元。运三用各三种生三态设三计手三法改三造住三宅单三体的三微气三候，三使之三形成三良好三的居三住生三态环三境，三然后三通过三生态三平台三连接三各个三生态三单元三，组三成一三个完三整的三生态三社区三系统三。建筑三单体三均呈三“V三”字三形，由三南北三两排三住宅三通过三中部三核心三筒连三接而三成，三其中三的镂三空部三分便三形成三底部三架空三的内三天井三。空三气从三底部三进入三内天三井自三然向三上流三动，三加强三了竖三向通三风，三形成三天然三空调三系统三。各三楼层三电梯三厅与三疏散三楼梯三均直三接对三外采三光和三通风三。地三下车三库则三通过三大型三采光三井引三入自三然光三线和三新鲜三空气三。六.三营销三推广三建议项目三营销三思路之核三心竞三争力地产三项目三的核心三竞争三力：产品（品三质,三创新三理念三）区位（发三展潜三力）服务（物三业管三理）环境（自三然资三源）价格（性三价比三优势三）人文（历三史,三社会三资源三）项目三营销三思路之核三心竞三争力核心三竞争三力之选三择案三例：东湖林语产品＋人文+环境万豪国际区位＋环境怡景花园环境＋区位万科四季花城产品＋服务+人文项目三营销三思路之核三心竞三争力本项目独特竞争力产品建筑,园林人文人文关怀,精神家园目标客户品质+创新项目三与周三边竞三争楼三盘共有三的竞三争力:区位三+环三境有实虚无项目三营销三思路之品牌三建设品牌三建设之选三择案三例——三武汉万科三四季三花城：通过吸引三眼球三的新三闻事三件引起三媒体三、业三界、三市民三的关三注，三并由三媒体三来宣三传万三科在三中国三的地三位、三实力三和口三碑，三是一三个高三明且三有效三的做三法；全方三位（在三产品三品质三，行三业实三力、三文化三、物三业管三理等三方面三）的报三道，加三深客三户和三市场三的认三知；针对不同三的群三体推三广不同三的方三面；三对万三客会三的会三员主三要宣三传万三科的三文化:因为三他们三会成三为万三科的三追随三者，三对公三众主三要宣三传万三科的三行业三地位三、实三力、三规模三、产三品品三质、三物业三管理三；万科三品牌三推广三的主要三载体还是三四季三花城三的产品，并三且放三的份三量很三重，三这一三点对三于品三牌的三推广三是非三常重三要的三。项目三营销三思路之品牌三建设本项三目的品牌三建设三：针对三中产三阶级三的产三品，三尽可三能地三增强三品牌三和客三户的三互动三性，三增强三客户三的情三感投三入，三注重三“和客三户一三起创三造最三大价三值”，创三造“共同三的体三验和三记忆”，三可以三极大三增强三华润三品牌三的人三文内三涵和三客户三的品三牌忠三诚度三，使三品牌三更具三人格三力量三。加三强全三社会三的关三注度三．“品牌三背后三是文三化”.着重三于建三筑的三灵魂三、生三活的三意境三的渲三染。三这种三营销三手法三至少三可以三达到支撑三产品三高附三加值，增三大价三格的三操控三空间三。第一三时间三展开三项目三形象三宣传，尽三早形三成影三响。三广告三铺垫三完成三了项三目居三住形三象和三楼盘三特质三的定三位，三在竞三争中三形成三了独三特的三个性三，为三后续三推广三打下三基础三。宣传三路径三清晰三，时三间和三策略三对接三紧密三，按客三户认三知惯三性进三行宣三传。引三起注三意―造舆三论―行动三鼓励三。注重三社会三资源三和自三身资源三的整三合利三用。项目三营销三思路之总体三思路景观篇多重景观流动风景产品篇纯粹建筑和谐空间立体生活人性园林健康生活人文篇融洽文化交流底蕴文化,生活方式精致产品开发商品牌区位篇核心区位闲雅成熟荣耀三居住三,文三化雅三居,三精神三王国营销三推广三建议之推三广策三略推广节奏推广周期营销目标分期开发，分节奏推广2005年5月-2007年7月销售率90%以上销售三周期20三05三年1三0月三-2三00三7年三4月《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89营销三推广三建议之推三广策三略推广阶段时间周期蓄势期2005年5月初-8月中内部认购期2005年8月底-9月底一期开盘，热销期2005年10月初-2006年5月初A区10月初开盘,B区3月初开盘二期开盘，强销期2006年5月中-2007年1月中A区5月开盘,B区9月开盘持销期2007年1月底-4月底尾盘期2007年5月初-2007年7月初营销三推广三建议之营三销主三题项目三第一三阶段三营销三主题三：当城市与荣三耀相三遇当历史与荣三耀相三遇当文化与荣三耀相三遇当风景与荣三耀相三遇当建筑与荣三耀相三遇当自由与荣三耀相三遇当思想与荣三耀相三遇当心情与荣三耀相三遇华润三凤凰三城--三--三-荣耀三你名遇见偶然三的,三自然三而然三的最荣三耀的三人生三邂逅最丰三盈的三人生三体验蓄势三期-三--三--三一期三开盘《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89荣耀O城市O历史O荣耀O文化O荣耀O建筑O荣耀O营销三推广三建议之营三销主三题项目三第二三阶段三营销三主题三：以城市的名三义加三冕尊荣以历史的名三义加三冕智慧以文化的名三义加三冕高贵以审美的名三义加三冕情趣以建筑的名三义加三冕格调以空间的名三义加三冕舒适以思想的名三义加三冕力量以心灵的名三义加三冕快乐华润三凤凰三城--三--三-荣耀颠峰加冕必然三的,三自然三而然三的以居三住的三名义三,加三冕荣三耀一期三热销三--三--三-二三期开三盘自我三的释三放空三间…三…家的三温馨三合美三……营销三推广三建议之营三销主三题沉思三的力三量…三…心灵三的宁三静…三…营销三推广三建议之卖三点整三合滨江三高尚三核心三区域万众三期待三的高三尚居三住区三，紧三邻滨三江金三融区大于三４０三％的三绿化三率三，紧三邻两三块公三共绿三化老城三改造三中心三，政三府大三力支三持交通三连三三镇，三过江三隧道三瞬间三缩短三时间三和距三离《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89营销三推广三建议之卖三点整三合闲雅成熟的第一居所地理三位置三满足三现代三都市三人的三内心三在本三质的三需求与商三业中三心保三持着三一个三恰到三好处三的距三离居住三氛围三浓生活三配套三完善三，教三育配三套优三越营销三推广三建议之卖三点整三合多重的景观新城三市的三繁华三也尽三收眼三底远观三武汉三两大三特色三景观三，蛇三山，三黄鹤三楼尽享三凤凰三山风三情架空三以及三错落三有秩三的规三划布三局近距三离接三触武三昌江三滩三，享三受临三江生三活借景三沙湖营销三推广三建议之卖三点整三合流动的风景建筑三顶部三别致三的造三型，三相互三的呼三应生态三大堂三，有三音乐三的快三乐电三梯间建筑三主体三的多三层次三美感三，也三是周三边景三观的三延续三和映三衬大面三宽的三设计三，通三透的三落地三玻璃三窗部分三卧室三的弧三形落三地窗三与其三他房三间的三转角三凸窗营销三推广三建议之卖三点整三合纯粹的建筑高品三质的三建筑三材料三的运三用线性三的高三贵的三建筑三立面三，抛三弃繁三杂，三魅力三恒久充满三历史三文化三感的三雅致三的立三面色三彩精致三、实三用，三舒适三的人三性户三型设三计《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89营销三推广三建议之卖三点整三合和谐的空间大面三宽设三计，三以最三大程三度的三吸纳三景观套内三自然三层不三设台三阶及三错层户型三动静三分区三合理三，全三家其三乐融三融，三又私三密性三强整体三上的三共有三,共三生,三原则营销三推广三建议之卖三点整三合人性的园林细节三的设三计，三充分三体现三小区三的文三化意三味和三思考三空间路网三，网三穿而三不透三，视三觉的三延伸三性空间三的渗三透，三使小三区成三为一三个连三贯的三整体点，三线，三面分三明营销三推广三建议之卖三点整三合立体的居住三空间部分三空中三花园三的设三计有三一个三交流三的空三间休闲三、运三动、三交流三等空三间与三各种三园林三景观三协调三融合超高三架空三层宽景三阳台三的设三计，三使生三活更三加丰三富《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89营销三推广三建议之卖三点整三合健康的生活建设三绿色三生态三住宅三，节三能建三筑材三料水，三光、三热、三声、三气环三境系三统周边三的山三，江三，湖三，绿三地流动三循环三水处三理装三置（三大于三20三立方三米的三）营销三推广三建议之卖三点整三合融洽的交流楼体三中空三中花三园的三设置会所三功能三的设三置充三分考三虑目三标客三户群三的需三求开放三－半三开放三－半三私密三－私三密的三有效三空间三过度三渡园林三中，三精心三设置三的每三一处三的交三流空三间营销三推广三建议之卖三点整三合文化的韵味售楼三处，三推广三活动三，形三象包三装中三的文三化因三素幽雅三的园三林，三弥漫三在生三活中三的文三化气三息规划三原则三，建三筑上三对文三化，三历史三的延三续感商业三，会三所功三能与三文化三的结三合《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89营销三推广三建议之房三源策三略房源三控制三策略三：实行挤压三式的三房源三控制三模式避免三给客三户过三多的三选择三，缩短三决策的时三间；保证三整体三销售三的均衡三性，避三免优三势户三型过三早消三化，三劣式三单位三滞销房源三控制三必须结合三价格三的策三略，较三好的三单位三的推三出，三同时三表现三出适三当提三升价三格．三质素三好的三单位三控制三推出三时机三，挤三压消三化前三面推三出的三单位在广告三力量三明显三增强的强三销阶三段，三放出三较多三房源三，给三客户三较多三选择三．营销三推广三建议之媒三体策三略总体三策略:定向三选媒三，整三合传三播围绕三目标三消费三人群三的爱三好和三行为三取向三选择三媒体三；注重三传播三过程三实施三的准三确、三到位三、新三颖；整合三优势三资源三，坚三持既三定的三推广三思路三和主三题一三以贯三之；最大三限度三利用三围绕三目标三客户三的各三种传三播手三段，三强化三媒体三组合三优势三。营销三推广三建议之媒三体策三略媒体三整合《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89营销三推广三建议之媒三体策三略蓄势期认购期热销期强销期持销期尾盘期报纸网络户外三楼体电台DM电视蓄势期认购期热销期强销期持销期尾盘期总体三策略营销三推广三建议之营三销创三新渠道三创新：周边高档三餐饮，如三三五三醇湖大三等高校内部三网与车联动三,如三中北三路４三Ｓ店三，周三边加三油站写字三楼电子三屏，三电梯三内宣三传板参与都市三茶座等电三视节三目机场户外三广告三，飞三机上三杂志营销三推广三建议之营三销创三新资源三整合三:本项三目临三近湖三北美三院,三湖北三美术三馆.三有艺三术资三源的三可利三用性三.湖三北美三术馆三近年三也一三直积三极向三社会三发布三信息三，走三文企三联姻三之路三,举三办了三不少三成功三的画三展。三而目三前武三汉周三韶华三、汤三文选三、冯三今松三等画三家活三跃画三坛，三分别三在山三水花三鸟领三域独三标一三格，三声誉三卓著三。这三些名三家是三湖北三的一三笔宝三贵文三化资三源三.三而武三昌中三山路三“湖三北美三术馆三”只三是省三美术三院的三一个三展厅三，不三具备三收藏三功能三。建议三项目三在强三势推三广期三,可三与湖三北美三术馆联手三,举三办艺三术派三画展,凸三现品三牌文三化.三同时三也可三在会所三中设置三专门三的画三展区三,将部三分名三家作三品永三久收藏三.《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89营销三推广三建议之营三销创三新资源三整合三:武昌三江滩三相关三旅游三活动参与三，宣三传.利用门前三绿地这种三公众三空间三.通三过建三造特三色雕三塑群三来对三外展三示项三目的三文化三气息.借助武昌三老建三筑,三老商三业氛三围的追三溯,进三行包三装炒三做,三显示三华润三置地三的历三史责三任感三,传三承文三化的三品牌三文化三.成立华润三武汉三置地三会,发三行《三置地三会》三刊物三.在宣三传活三动中三,宣三传资三料中三,销三售现三场包三装体三系中三都要三充分三展示华润三的集三团资三源背三景和三华润三置业三的版三图规三划,目三前实三力,三远景三发展三.营销三推广三建议之活三动营三销活动三营销三的目三标通过三活动三营销三，树三立企三业形三象与三品牌通过三活动三营销三的开三展，三进一三步强三化项三目的三形象吸引三目标三客户三群现场三聚集三人气营销三推广三建议之活三动营三销活动三营销三的原三则系列三化，三即活三动在三一个三整体三的主三线下三进行宜精三不宜三泛，三活动三的开三展以三1－三2次三/月三为宜媒体三的充三分配三合利三用媒三体的三宣传三作用三，扩三大社三会影三响《2三00三8房三地产三营销三策划三大全三》策三划必三备资三料库三！全三国送三货上三门！三货到三验货三后付三款！中国三房策三网三海量三房地三产营三销策三划资三料下三载！三！Q三Q：三69三03三17三89销推三广建三议之活三动营三销蓄势三期，三内部三认购三期：活动之一华润地产武汉战略新闻发布会活动三之三梦想三家园三自己三做主三，网三路调三查，三征文三活动活动三之四项目三产品三发布三会即三内部三认购三派筹三开始积玉三桥的三现在三及未三来展三览及三规划三讲座活动三之二活动三之五武汉三最具三代表三文艺三文化三界名三人评三选销推三广建三议之活三动营三销项目