知名地产房地产成本管理

房地产成本管理分析一、万科成本管理的实践二、房地产成本核算三、房地产成本信息化管理四、房地产成本管理的几个观点

主要内容一、万科成本管理的实践南京南昌深圳北京天津长春沈阳武汉成都上海佛山万科企业股份有限公司简介1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务；1988年公开发行股票，1990年深交所上市在全国15个城市开发房地产；以住宅开发为主；累计竣工600万平米；目前年开发量150万平米目前总资产：

110亿元人民币目前净资产：45亿元人民币广州中山鞍山大连1、成本管理的重要性企业竞争策略：

——成本领导策略——产品差异化策略——重点集中策略

成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。

例：Dell；沃尔玛；格兰仕Sony；Panasonic；2、成本的基本认识成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。

A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。成本的定义建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念3、房地产成本的特性成本构成的复杂性；（由项目特性决定）成本计算的多次性；（估算、预算、结算）

成本个性较强，不同项目的成本差异性明显；房地产成本投入的巨额性；成本核算的难度较大；成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低的重要因素；房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。4、房地产成本管理的常见问题无效成本时常发生；设计变更引发成本大量增加；存在超合同付款；结算成本不准确；结算后成本的发生；质量不足成本和质量过剩成本同时存在。企业成本管理方法的发展责任成本法成本管理的方向责任成本管理目标成本管理作业过程管理成本管理软件公司总经理层控制系统信息系统组织系统万科成本管理模式基本构架：领导机构管理工具管理制度成本、工程文件责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为责任成本管理项目经理部：工程进度、质量；工程管理部：供应商管理与技术方案；规划设计部：设计图纸

合理的架构分工——责任成本前提成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型主要内容（1）——要素概括主要内容（2）——反馈指标实施要点总经理成本部配合部门主体部门责任成本考核报告责任成本管理办法成本阶段性目标《责任成本管理办法》牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)

目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库目标成本管理实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成动态成本控制作业过程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。房地产成本作业过程：3.1新项目付发展成到本控制控制要策点：稳健蒜性合理删确定是估算喷基础桑，合挑理预短计工隙程量谣和工程综狡合单独价。控制唤原则权：准确、射客观、宿全面、档谨慎预畏测新项持目成本孝。需求文义件：《新项目惯发展可宫行性评江审体系》3.2设计著成本厅控制控制冶要点抱：合理有的产测品技泪术经凉济指杯标设计周肠期、设辽计质量棋。控制原康则：经济合养理性最户大。需求呆文件扑：《规划设胶计工作录流程与鼓评审制银度》3.刘2设计斤成本猫控制70怨%的成本银由设计殿阶段确耽定建筑饭专业索：准芬确的贵定位挽、合徐理的堆经济辣技术胃指标结构类专业扑：设悦计人碰员的踩经济污意识富、合乡丰理的更安全离系数设备享专业祖：材碍料设石备的士性价怎比、片兼顾法长期招使用和成本3.2设计阶郊段的主亚要经济环指标容积率建筑占田地面积单方吸钢筯暑含量单方领砼含纲量窗地比建筑周绸长面积涌比……3.3招标成宜本控制控制逝要点产：获取竞城争性低雹价成本尽量采点用工程得量清单称方式集中毫采购控制原桃则：全面蜘招标拥原则合理低挑价中标钉原则透明粉公正脸原则需求烧文件厉：《工程统及材崖料招穗标管累理办耍法》3.汁3.逝1费率招喜标的弊咱端总价资不确芳定，研对于骆项目次最终纹成本祥没有俩清晰隙的标售准；结算朵核对壤工程摩量时信易发宴生纠躲纷，紫核对盆时间申冗长料；变更委签证仪的单非价未雄确定点，施亮工方威以难练度高园、时备间紧干为由衔要求约提高唐单价匀；匆忙盒开工监、审嘉图不熟细导嫂致施贼工过窝程变粉更多俱，增去加成对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发现，发现后已没有整改的可能；对成本人员的个人水平依赖性较大。3.礼3.刻2工程脆量清谦单招后标的岔优点总价和狱单价两饲方面的洲充分竞符争；降低五职业必风险，对过成本致人员您的个匆人水椒平的匀依赖教性降喜低；提高班工作技效率，尤其舍是能大立大缩短鼓结算核次对时间蜂；便于成虹本数据基积累，绕建立成纷本数据理库：工程总打价准确钢，可提钞高进度爪款的支方付比例优，发挥削资金优罚势有更合畏理的时驻间办开惰工手续吐；发现踢设计失夏误，减牢少变更及时泥评估口出造额价咨艇询公载司的岭工作衡质量3.肆4签约督成本系控制控制拦要点膀：合同沃谈判合同审话批控制寺原则天：合法性元原则、宴合同书掉原则、鲜事前签拾订原则叹、招漂标原练则、挨利益宋明晰惕原则需求腊文件陵：《工程事合同崖管理呀办法》3.4誉.1合同的差主要经艇济条款合同辛造价村：总价反合同芽、单杂价合讽同、奸费率触合同付款细进度被：按月付垂款、按缸形象进处度付款总包览管理兵配合达费：2%采购扣保管胖费：1.5～3%帽(其中守采购70%、保管30教%）保修金唯：3～5%材料皱供应派方式话：甲供、粮甲控乙子供、乙历供变更伴与签畏证：按合同也单价、辰按定额趣下浮竣工液验收肚与结骂算：结算债方法榴、核鹊对时众间要贸求等……3.陡5施工成动本控制控制虾要点后：变更与读签证的狠控制工程咬质量隆的控脱制工期控李制控制原厦则：权力宴限制广原则绣、时吉间限防制原既则多级污审核滑原则狂、完鸟工确槽认原醋则需求方文件汤：《设计亲变更蜓、现豪场签民证管拜理办筑法》3.陡6结算成浓本控制控制要血点：严格审蠢核结算亿工程量合理确隶定结算宁单价控制榆原则辆：廉洁查奉公烤原则笼、多栏级审芽核原笼则准确鹊高效搅原则摧、可万复查摆性原术则需求僻文件劣：《工程预况结算管蹲理办法》3.7销售承榨诺及物柄业管理副成本控称制控制要熔点：销售羊承诺阳（销嗓售合顷同、椅广告砖、售区楼书联）物业耍管理鹿亏损控制原忠则：独立、跃健康运稀营，不荣产生经震营负担椅。需求文模件：《销售管迎理制度》《物业殖管理氧制度》三、专房地零产成揉本核张算概念兔：成本丧核算勒是根揉据产关品成麻本计贵算对衔象，卖采用补适当贺的成赌本计汤算方喇法，疲按规余定的日成本湿项目霞，汇柱集和锈分配猪生产英费用圆，从群而计图算出燃产品培的实痛际总撕成本宾和实灰际单壤位成垃本。成本核丽算既是跟对产品勒的实际船生产耗碑费进行滥如实反拒映的过装程，也丘是对生辫产费用榨实际支煮出的控家制过程易。1、成本穗核算的胁概念、增任务、谎原则和帅步骤任务腹：建立洋和完浸善成练本核单算基烈础工嚷作，凤合理抛确定格成本躲计算贼对象稼，正绞确归颤集和彩分配泼开发廉成本著及费春用，至及时射、准尸确、秤完整您地提墓供成协本核财算资布料，涨以便袖及时砌发现表成本拥管理饮中存特在的点问题锹，寻缺求降亿低成株本的猫途径唐。原则俗：实际成日本原则配比丹原则权责吼发生极制原桃则步骤溉：第一步认：确定挡成本核之算对象林；第二步锦：设置低成本核纯算科目奏，核算仪和归集馅成本费质用；第三步缠：在各装成本核锦算对象从之间分鄙摊成本班费用；第四步面：计算爬产品单宣位成本虹，进行闷成本结羽转。房地仅产成熟本核挖算对怠象的桌确定齐原则纸：应满枪足成脾本计臭算的哑需要筝；便由于成辛本费曾用的伸归集桃；利贿于成壁本的摄及时肾结算屈；适宏应成劈燕本监毕控的胆要求疤。平均销脏售价格厉不同的僵产品，鞠如住宅鼓和商业喊；产品茎差异艳性大阻，成除本不返同的床产品板，如示别墅逮和多个层住倚宅。2、成本止核算对眉象的确喉定和计话算方法成本计颈算方法朝：成本与计算痒方法允是计钞算各暑种产序品总贡成本摊和单患位成路本的途方法摆，包瓜括：——品种蛋法——分批应法——分步启法根据房带地产成绑本核算庭对象的景特点，面房地产翅成本计洁算采取庙分批法布。总成本冒和单位证成本：成本计简算的目此的是最唱终确定萌可售产猾品的总事成本和脆单位成核本；成本蔑核算跪主要葬是确芬定可无售面耕积的责单位净成本没；按建筑辱面积计卷算的单器位成本恐可应用旋于产品奖成本的劲对比分仍析。房地增产开掘发成谦本项焰目一斑般分察为：秩土地热成本言、前销期工郊程费桨、基凡础设那施费厕、配网套设亭施费刚、建耳筑安兼装工附程费里、开划发间怪接费箭六类渗。万科绑根据幅自身竹的特语点，当将成扭本项孤目分稻为八芳类。3、成本义核算科沸目的设住置土地印成本开发前乱期准备叔费主体建钥筑工程于费主体搞安装仆工程泥费园区懂管网捉工程损费园林环猾境建设柔费配套设望施费开发间旧接费主体造肆价园区喊造价楼面地际价费用及假资金成带本万科截的成斯本科抵目设粱置：成本敬科目筐设置按受益亚原则，冒在成本覆对象之旨间分配热成本费学用；房地产景成本分谅配的方装法：——按土地押面积分有摊——按建卫筑面胡积分思摊——按可踏售面菊积分探摊最终楼按可枪售面配积确伍定各比产品住的单供位成掩本。成本旗费用除的分蹲配成本结驱算成本鸡结算较应尽债量按内实际么成本凭结算飞；如结算倾成本低史于实际科成本、焦将虚增雄本期利咸润，产贝生遗留咳问题，柄实际成飞本的来允源由成谊本部提应供。开发寻成本他（销颈售成参本）粉计算刊：三、打房地绍产成屿本信狠息化抓管理1、成盘本信周息的田意义信息是委企业科浮学管理蝇、有效今决策的学依据；信息是注现代企蔬业的重衡要资源纹，是成赶本控制昏的纪基础；企业成穷本经营脖控制的勾过程实扒质是信理息过程双，闯信息是屋现代成淋本控制碑的基础虾；信息处坦理包括命：信息示的收集津、反馈蕉、加工丘整理、探分析、拖传递、亮存储和箭利用。2、成本细信息管忌理的基厅本原则成本信血息的真渔实性：幻玉原始资默料的真负实，信线息的处蛛理、加诞工和传笨递过程穷保持真地实；成本克信息当的及怜时性塑：及醉时整陆理、淋及时落加工健、及祥时处余理和呢传递絮；成本讽信息婚的完渐整性名：信吸息内撕容完眯整，仇不漏赏项、打漏填否、漏变列，串不完揭整的籍信息切可能略导致淹决策躬作出块错误钳的判畏断。万科成毯本管理壤软件——目标赵成本呜管理A-h练ous破ing网站——招投僻标管甩理万科成要本数据筑库——成本数幕据管理3、目前龙万科的访成本信弱息管理、万科呆成本秋管理险软件——是万科肤集团成乳本管理寨的主要骨数据平颠台，是附成本管讯理的重谦要信息洒工具。实现全项目成本的动态核算；进行目标成本、预算及合同管理；为领导的决策提供有效的数据支持。做资金管理，成本与财务之间协调高效；加快信息流通，提高工作效率；集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比；成本管理软件的作用：成本管鼓理软件称系统模当块结构励图：目标成本动态成本估算管理预算管理各产品目标成本合同管理合同执行非合同性成本资金计划待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊控制调整系统管理财务拆分自动对帐签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本项目动男态成本巾的构成动态成遮本=合同掩性成候本+非合蛋同性器成本+待发洽生成敏本各产品戚类型动朴态成本沙的形成项目动咏态成本合同岸性成嫩本非合同暗性成盘本各类钞产品闷动态淡成本拆分指定污分摊引入录入分摊公式：倦各产品去的动态兽成本=辈∑已发生臣指定分添摊+∑待发蜂生指研定分铃摊+（本轻科目割总成狐本-∑已发盾生指邻定分卷摊-∑待发生探指定分凝摊）×比例待发斩生成盯本指定盯分摊调整7个子功樱能模块38个明饿细功乌能模梦块软件演判示成本管驼理软件例功能演兴示、A-h缘瑞ous膜ing网站：采购商浊发布招握标预告供应彻商产臣品展铺示发布招走标书投标书眨的编制合同梳的撰坡写数据仓壤库供应电商管膨理——是万案科集昏团的及采购游平台靠，是姨招投肾标工怀作重壮要的管爪理工骑具。发布泻招标况预告写，为狗供应选商提橡供更后多的崖投标欢机会戚，使淋采购非商对期供应基商有伪更多渴的选恩择余兴地，谅市场尼竞争课充分粉。供应土商可猎以随瓦时展梯示产财品，荒录入菊产品厉的详介细信事息，挎使采致购商县能及方时了毫解市虏场产垂品情父况。供应洗商在习网上串直接这编制用招标义书，乎并可已上传负附件课，设火定审俗核程赌序，句审核粮通过休后将毯直接嘱网上期发标望。供应商辞在网上奋直接按犯设定表输格编制增投标书渣，并可驳上传报匪价等附演件。定标后嗓，供应瓜商在网亿上按合炉同向导脆生成合凳同，并姨上传报毫价清单童。数据幸仓库呼，供产应商鱼进行痒产品套信息查查询芒及合碧同信夏息查的询。供应商笛管理，然由供应写商对其铲进行资祥格审核匪（合格比、不合节格、集茄团不合冤格），盐可以查朱询各供插应商发边布的产烫品及历战史交易索记录。、成本数橡据库系歌统：成本指哑标数据项目耻成本拔数据材料设亩备数据——是万