知名地产公司前策产品工作分享

松湖碧桂园前策产品工作分享1前策产品工作分享2价格策略工作分享CONTENTS目录松湖前策产品工作分享第一部分产品定位市场竞品调研时，基于对市场竞品销量大的产品户型面积段的分析基础上，要着重对市场竞品销售速度快的产品户型。产品定位时，要综合考虑产品销量及销售速度。竞品产品面积段销售量销售周期120平米500套开盘9个月售罄90平米100套开盘1个月售罄示例：产品定位松湖产品定位为90-140方改善性精装洋房，大尺度、大开间、双阳台，精装交付、高实用率的产品，满足深圳客外溢的需求。产品定位对比工字型及蝶字型产品后，确定推出蝶字型产品[1]户户朝阳，蝶型设计的楼栋能使得房屋户户朝南，提高室内阳光覆盖率；[2]通风对流，蝶型户型设计保证了每一户均能获得两条以上的空气流通动线，确保通风，以更好的应对南方潮湿气候；[3]确保隐私，蝶型户型中约45度折角设计有效地避免了90%与邻户隔窗对视的尴尬，更有效的确保隐私；通过前期户型调研得出客户需求（采光、通风、隐私）提醒：本项目景观主要位于地块东南侧，若选用工字型产品将减少整体货量景观面，同时工字型通风对流效果较蝶字型差。产品定位客厅朝南自然通风主卧朝南自然通风.主要房间均朝南户型、环境：1、

Y183户型布局合理，边户通透、中间户客厅、卧室全朝南，户户南北通风，体验感较佳，去化情况好；2、户型、室外环境及交楼标准均针对竟品项目做了对比优化，进一步提高本地客户购买欲望；产品定位客厅朝南自然通风主卧朝南自然通风户与户之间影响更小.主要房间均朝南户型、环境：1、

Y165户型布局合理，边户通透、中间户客厅、卧室全朝南，户户南北通风，体验感较佳，去化情况好；2、户型、室外环境及交楼标准均针对竟品项目做了对比优化，进一步提高本地客户购买欲望；2023/5/17装修标准提升：

即产品适应性调整，须以客户需求为主导，提前了解客户关注点、交付需求，辅以竞品装修标准对标，寻找差异化，并结合自身成本、售价、利润考虑，提升项目档次和品质，最终实现溢价。客户需求调研竞品装修对标成本售价利润确定装修加减法装修定位淞湖项目附近竞品较少，且以毛坯交付为主，故装修标准提升以客户需求为导向，通过制定线上网络调查问卷（问卷星等），由当地关系较好的媒体（新浪、搜房、搜狐等）协助免费发布问卷链接，配合项目调研

。问卷配以图片效果，更容易获取客户真实需求调查问卷装修定位2023/5/17项目共收集547份网络调查问卷反馈，得出需求结果：装修定位通过客户需求的调研分析，确定装修成本加减：加减法项目1412版标准优化后标准减法入户门（不含门锁）现代家居华棱安防厨房台面石台山红人造石五金件摩恩贝朗座厕科勒贝朗沐浴花洒摩恩贝朗加法重力挂钩无配送玄关鞋柜无配送（国产不贴牌）沐浴屏现代家居优普厨卫天花防水乳胶漆欧陆铝扣板开关插座昇辉西门子莞深标准版装修单方成本约630元/㎡。提升后装修单方成本约680元/㎡。装修定位所有材料均是在集团采贩材料库中挑选。2023/5/17装修定位2023/5/17装修定位集团推行产品标准化目的在于快速开发、规模生产、统一推广、控制成本，以达到最佳秩序和最大效益。但标准化并不作为项目的唯一选择，关键仍在于项目对市场客户的需求把握，集团鼓励各区域项目在标准化基础上，结合成本考虑进行差异化的产品调整提升，以获取更大的利润。2023/5/17

智能化：

一二线城市项目多定位为当地高端、优质楼盘，所面向的客户对居住舒适性、时尚性、个性化等追求极高，我司传统装修产品的竞争力难以胜任。但通过寻找市场客户需求，重视能给我们产品带来高溢价的客户群，在建筑开发中引入智能化家居和互联网+的思维模式，无疑能为项目提供新的增长点，同时应注重产品投入产出的溢价，只做客户需求的产品，切忌一味追求简单的投入。智能化2023/5/17淞湖项目根据地块定位，主打深圳外溢客户及松山湖高薪企业人员，该批客户的特点是偏好智能、年轻、时尚、便捷，因此项目大胆引入创新智能住宅3.0概念，通过智慧社区、智能家居、智能安防，打造人居科技典范。智慧社区智能安防智能家居智能化工程共计投入成本约756万（数据来源项目预售成本）。智能化2023/5/17智慧社区智能车辆识别系统--摄像头自动识别车牌，免读取卡，0.01秒轻松进入快递收发系统--24小时自助服务，存取轻松，安全可靠自行车租赁系统—业主健康出行的重要交通工具智能化2023/5/17社区全WIFI覆盖--互联网时代，随时随地上网冲浪社区直饮水系统--4重过滤，出水即可饮用，运动之时及时补充水分智能感应电梯--电梯自动呼叫，提前“预约”电梯，减少等待时间智能门禁--二维码、摇一摇、数字密码、IC卡等四种访客模式，方便亲朋走访智能化智慧社区2023/5/17社区安防电子脉冲围栏装置全方位无死角监控智能红外人体感应电子巡更系统居家安防门磁感应和红外感应紧急求助视频监控煤气探测智能化智能安防2023/5/17智能家居智能入户门--可指纹、密码、卡、手机开锁。智能APP控制--通过手机、iPad等掌上电脑远程控制，离家、归家、学习等多种情景模式选择，一机掌控全屋家电。智能化松湖价格策略工作分享第二部分价格策纯略分享--高溢价技巧溢价：相比定案价岭格上升10亲09敢9元/㎡，价疏格溢价126%。销情：推售163棍7套（全推貌），已认茫购134咬1套，27谊.5习1亿，按套去化82%。开盘喉价格滚情况如何舌做到另定案往价8000售价180杆00，且开盘去化刚鹿刚好？关键氏在于终做好派筹姜疏导锤及客扔户价格全摸查！洋房：80漂01元/㎡净利润基：19%洋房失：181原00元/㎡净利润扭：32%VS大岭罚山片滩区（归属筑地）：800游0~1蝴000禾0松湖片壤区：15建00浮0~睡21聋00窜0VS

开盘价格

定案价格

市场价格（第一季度）同一宽房源以此类推目的：避免客户殿落位短过于把集中平，保樱障开挑盘解垂筹率倒逼慨客户忍加快棍落筹灶，营孝造紧袖迫感暗示给客态户知稀道任妨何一岩套都扎是好泥房子派、都悟是有迹客户珠选的客户烫落位谜疏导价格各策略禽分享--高溢价技巧技巧赴点：①、派卫筹前火对销腿售顾订问明抖确均流衡落娘位的绍任务誉，每瞎日派静筹后司评估徐，对威落位挥较差身单位宜指引昨销售您引导耽客户档。②、为秆防止同一单顾位多次搂落筹，秆通过柳系统拾技术摄手段崖，同竞一单祖位认迟筹超毫过限爽制系卸统自债动锁练定。第二阶东段第一阶达段收筹初期同一明房源怒落位均满2个便不再啊给其他惹客户落忙位引导故客户牙购买渐其他遭房源当所彩有房识源落赚位皆库已满2个则对哨每套侍房源浪的落且位限寒制增加症至3个客户满3则增隔加至4个目的：价格选宵择区间萌不低于寄开盘定垫价，拔偿高客户毯价格预欲期客户徐价格赶摸查价格策喝略分享--高溢价技巧技巧点将：派筹煎阶段支为客派户摸丑查最持佳节亦点，宴善用潜调查问卷，轮摸查客恨户真实订价格接军受度。按集孙团规摧范，蓝调查浮问卷财上不探设置虏价格表区间赤，由宜客户热按真纹实意梦向填士写（不限灰定价格捕），或设让置的默价格赌选择较区间仍不低爽于实悬际定层价，掠以免姜拉低乏客户找预期役，导俱致开晃盘失向利。价格策破略分享--高溢价技巧价格拉继差合理筹，各户甩型去化铃达79%以上技巧也点：①、板史房开放专卡人收集已权认筹客名户对各介户型、裤朝向、两景观的拌反馈意状见。②、全然面分析闹客户派穷筹落位颤数据箩，对调蚁查问跳卷上新各户虑型、蚁朝向材、景签观对应价乔格进行毕量化分世析，结合请销售顾古问反馈跌意见整讽理初步轮价格忌拉差。③、眯同区被域定缝价拉置差经疗验有私一定撑参考寸意义（如碰东莞种、深耗圳客膊户对斗南北外朝向裤、景蛋观惯黑性要没求等茄）④、若隙出现乔较明喘显客每户落厨位差三异时，可拟定陵相关价露差口径著疏导客兆户（如：截北向落位差，指衡引销售毛向客户财输出南店向比北躁向高X万，疏睛导客户缩慧落位北例向）产品型号已推去化率套数金额（万）按套数按金额洋房79%Y165-23727713588%88%Y18388717177879%79%注：数据截止2016年3月27日18:00价格仿策略巷分享--高溢价技巧开盘乞后拉悉升价懒格，渐促进面签约技巧浑点：促签第两步曲！①、定土价时预律留签约拖折扣，学促进签苹约。②、