资产评估工作底稿目录

资产评估工作底稿目录

资产评估委托方项目编号评报字（）第号

资产占有方评估基准II年月日

序号工作底稿名称索引号具备（V）页次

一管理类工作底稿G

1资产评估报告书G1

2项目洽谈G2

3客户信息G3

4资产占有方基本情况（营业执照、简介或身份证）G3-1

5资产评估委托方基本情况（营业执照、简介或身份证）G3-2

6经济行为文件G3-3

7立项备案文件G3-4

8企业基准日财务报告和前三年财务报告G3-5

9项目分析G4

10资产评估业务约定书及资产评估委托方、资产占有方承诺书G5

11评估计划G6

12与委托方交换意见记录（主管部门审核意见）G7

13评估机构内部审核意见表G8

14评估总结G9

二操作类工作底稿C

资产类CZ

1现金CZ3-1-1

2银行存款CZ3-1-2

3其他货币资金CZ3-1-3

4短期投资CZ3-2

5应收票据CZ3-3

6应收账款CZ3-4

7应收股利（应收利润）CZ3-5

8应收利息CZ3-6

9预付账款CZ3-7

10应收补贴款CZ3-8

11其他应收款CZ3-9

12存货（询价资料）CZ3-10

13待摊费用CZ3-11

14待处理流动资产净损失CZ3-12

15•年内到期的长期债券投资CZ3-13

16其他流动资产CZ3-14

17长期投资CZ4

18固定资产（询价资料）CZ5

19房屋建筑物（询价资料）CZ5-I

20设备（询价资料）CZ5-2

21工程物资（询价资料）CZ5-3

22在建工程CZ5-4

23固定资产情理CZ5-5

24待处理固定资产净损失CZ5-6

25土地使用权（询价资料）CZ6-1

26其他无形资产（询价资料）CZ6-2

27递延资产CZ7

28其他长期资产CZ8

负债类CF

29短期借款CF9-1

30应付票据CF9-2

31应付账款CF9-3

32预收账款CF9-4

33代销商品款CF9-5

34其他应付款CF9-6

35应付工资CF9-7

36应付福利费CF9-8

37应交税金CF9-9

38应付利润（应付股利）CF9-10

39其他未交款CF9-11

40预提费用CF9-12

41一年内到期的长期负债CF9-13

42其他流动负债CF9-14

43长期借款CF10-I

44应付债券CF10-2

45长期应付款CF10-3

46其他长期负债CF10-5

47递延税款贷项CFI0-6

三其他类工作底稿B

1整体资产评估验证B1

2重大期后事项B2

3

4

5

评估工作底稿标识

序号标识含义标识序号标识含义标识

1加总无误8

2与账面核对无误\9

3已进行现场勘察10

4函证已发O11

5函证收回并无误小12

6已进行相关的产权验证△13

7客户提供PBC14

资产评估项目洽谈表

编制人：编制时间:索引号：G2

时间

地点

参加人员

洽谈内容

附件一：委托方营业执照

附件二：委托方简介

1.委托方基本情况

2.资产占有方基本

情况

附件三：经济行为文件

3.相关经济行为的

背景情况

4.评估目的

5.评估基准日

6.评估报告的使用

方式

7.评估资产的对象

和范围

8.资产状况及分布

情况

9.评估费用

10.客户的期望（时

间要求、其他要求）

资产占有方基本情况表

编制人:编制时间:索引号：G3-1

资产占有方

所属行业经济性质

联系人联系电话

传真邮编

联系地址

企业组织结构（如必

要应取得其组织结

构图）

资产状况

总资产

机器设备（数量）净资产

土地房屋建筑物（数量）

无形资产

其他需要

说明的事项

资产评估委托方基本情况表

编制人:编制时间:索引号：G3-2

资产评估委托方

所属行业经济性质

联系人联系电话

传真邮编

联系地址

企业组织结构（如必

要应取得其组织结

构图）

资产状况

总资产

机器设备（数量）净资产

土地房屋建筑物（数量）

无形资产

其他需要

说明的事项

项目风险初步评价表

编制人:编制时间:索引号：G4-1

风险项百风险分析

评估报告的特殊使用

评估资产和特殊性

资产和权属状况

被评估单位的内部管理

评估人员的专业知识和技能

时间要求

人员安排

结论：

评估项目分析表

编制人：编制时间：索引号：G4-2

涉及交易的背景情况描述

（注：应着重说明与评估目的相关的经

济行为的法律依据、交易特点和有关的

经济关系.）

评估性质1.法定评估

2.非法定评估

3.评估咨询

拟采用的评估价值基础1.公允市价

2.继续使用的市场价值

3.清算价值

4.其他（请明确说明）

评估价值基础选择的考虑

评估目的

评估基准日

被评估资产产权归属证明文件情况1.国有资产产权登记证书

2.房产证和土地使用证（房地产权证）

3.重大资产购置合同

4.进口设备及生产件报关单和商检报告

5.商标、专利证书和注册登记证明

6.其他（请明确说明）

评估风险的控制措施:

评估对象及范围表

编制人:编制时间:索引号：G4-3

总资产：净资产：

1.土地使用权：宗地，占地面积m2

2.机器设备：台套

其中：进口设备：台套

国产设备：台套

3.房屋建筑物：幢，建筑面积m2

4.在建工程账面价值：

其中：土地使用权：机器设备：

房屋建筑物：其他：

5.无形资产：

其中：商标：

专利权：

专有技术：

其他：

6.流动资产的账面价值;

其中：货币资金

短期投资

应收票据

应收账款

预付账款

应收补贴款

其他应收款

存货

待摊费用

7.流动负债及长期负债的账面价值

其中：短期借款

应付账款

预收账款

应付工资

应付福利费

应付股利

应交税金

其他应交款

其他应付款

预提费用

一年内到期的长期负债

长期借款

长期应付款

8.长期投资及其他资产的账面价值

其中：长期股权投资

其他长期投资

其他

9.整体资产评估

评估领域安排表

编制人:编制时间:索引号：G6-1

需要的主要资料资料是否

评估评估主要评估程序（请参见评估程资料提

源

（请参见资料准备、趋已提

领域方法序计划）供时间

收集清单）供

房屋建

筑物

土地使

用权

机器

设备

在建

工程

无形

资产

流动资

产及负

期

长

梃

资

其他

资产

整体资

产评估

重要评估领域内有关资产的评估精度/重要性确定的原则：

1.房屋建筑物

2.土地使用权

3.机器设备

4.

针对本项目各评估难点的特殊考虑和拟采用的解决对策（方案）：

1.房屋建筑物

2.土地使用权

3.机器设备

4....

拟采用评估方法选择的考虑或说明：

1.房屋建筑物

2.土地使用权

3.机器设备

4.

项目进度及人员安排表

编制人:编制时间:索引号：G6-2

项目负责人编制时间

总体时间要求

各小组负责人

流动资产及负债长期投资机器设备房屋建筑物无形资产其他资产

时间起止日工作天数工作内容工作重点协助部门

培训资产评估明

细表的填报要求，

向资产占有方提

出资产评估所需

资料清单

资产清查、填报

资产评估明细

表、提交资产评

估所需资料

账表核实、表实

核查、现场勘察

分析与记录

工作内容及具体

时间安排市场调查与资料

整理

评定估算、编制

评估汇总表、评

估明细表及项目

组评估说明、评

估报告书

征求委托方意

见、评估结果的

适当调整

三级复核、出具

正式报告

房屋建筑物评估程序计划表

编制人：编制时间：索引号：G6-3

执行工作底稿

工作程序执行人执行情况

时间及编号

1.获得委托方及其他有关方提供的相关资料并检查

其是否符合要求

-《房屋所有权证》和《土地使用权证》

-政府有关部门下发的相关批准文件

-土地转让、出让合同

-抵押、担保状况说明及其相应的合同、抵押登记

文件（如有）

-购买商品房的付款凭证及买卖合同

-其他有关资料

2.评估工作分配与安排

-确定参加评估人员的职责分工，明确相应的组织

管理工作

-根据评估综合计划，具体安排评估时间。

（参见评估综合计划中的有关内容）

3.现场核查及相关资料的收集

基本资料

-当地经济、社会发展的基本情况

-房屋建筑物整体情况介绍

-房屋建筑物平面图

-被评估房地产周边环境描述

•位置

•产业集聚规模

•环境质量

•规划限制等

-土地等级、土地性质及年期

-土地现有用途/规划用途

-建筑窖积率

-地质、地貌、水文条件、气候情况

-地上物和地下物的布设状况及目前的利用状况

-配套设施

作价资料

•被评估房地产所在城市有关房地产市场的资料

•房地产市场的成交实例资料

•当地有关房地产法规及条例

・房地产收益的获取方式、收益水平及成本费用支

出

•当地现行建筑工程、安装工程预算定额及工程费

用支出

•当地定额站发布的有关建筑、安装工程结算调整

系数的文件资料

•当地现行的房屋建筑物有关报建费用的规定

•当地评估基准日正在执行的工程造价信息及市场

人工、机械台班费和材料价格

•主要房屋建筑物的决算资料和有关图纸

•房屋建筑物大修改造资料

•水电气管网分布图

•其他

4.评定分析与估算

(1)市场比较法：

-选择适当的比较参照案例

•是邻近地区或同一供需圈内的类似地区中的交易

案例

•属同一交易类型，房地产使用性质相同

•属正常交易范畴或可修正为正常交易

•是近期发生或能作期日修正的交易案例

-比较因素选择与分析

•区域因素：

▲城市商业中心等级及其影响

▲道路等级及路网条件

▲公共交通状况

▲基本生活设施条件

▲环境条件

▲产业集聚

▲规划限制

▲地质条件

▲相邻区或土地利用

▲其他

・个别因素

▲新旧程度

▲装修

▲设施设备

▲平面布置

▲工程质量

▲建筑结构

▲楼层

▲朝向

▲其他

-编制比较因素条件指数表：将比较实例相应因素

条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。

-因素修正：在各因素条件指数表的基础上，进行

比较实例估价期日、交易情况、区域因素和个别因

素的修正。

-实例修正后的房地产价值计算。

(2)成本法

-求取建筑物建安成本

-前期及其他费用

-资金成本

-求取建筑物重置全价

-成新率的确定

-评估值的确定

(3)收益还原法

-求取总收益

-求取总费用

-求取纯收益

-确定收益期

-确定合适的还原利率

-利用公式计算收益现值

(4)对上述不同方法得出的结果进行分析和险证，

从而确定与现实情况较为一致的评估结论。

5.房屋建筑物评估的工作总结与汇总

1）评估资料的分类整理与审核

-评估背景资料

-客户提供的相关资料

-市场资料

-评估依据

-评估作业鉴定表

-评定估算计算过程书

-评估价值明细表

-评估项目日志

2）评估资料的分析讨论

-召集评估党小组人员对评估结果逐项分析讨论，

得出看法一致的结论，并作必要的调整

-与客户沟通说明评估初步结果，听取客户意见。

对客户提出的合理或可行的建议或要求，可予以采

纳并修正评估结论。

3）编写房屋建筑物评估草稿

-复核全部工作草稿，脸证数据的正确性、数据间

勾稽关系的严密性、取证资料的可靠性、评估依据

的充分性及评估结论的正确性

-按有关规定编制报告草稿

4）报告草稿审核

5.评估程序计划审核：

1）上述程序是否已达到预计的评估工作目标？

2）评估程序的执行人是否恰当？

3）评估程序的执行时间是否恰当？

4）需要的计价依据、参数和原始数据选取过程和来

源是否适当？

评估综合计划审核表

编制人:编制时间:索引号：G6-4

审核结果

审核内容

是否不适用备注

1.评估目的、评估对象及范围的确定是否恰当

2.评估基准日的选取是否恰当

3.评估的价值类型是否与评估目的相吻合

4.重点评估领域的确定是否恰当

5.重要评估程序的确定是否恰当

6.主要评估方法的选取是否恰当

7.评估人员（包括专家和其他评估人员）的选派与分工是否恰当

8.时间进度及人员安排是否合理

9.时间、费用预算是否合理

10.对评估风险的评价是否恰当，控制手段是否合理

11.其他

审核意见: