房地产基础知识四

房地产基础知识2016-02-17目录认识房地产1房地产专业术语2知名开发商产品线介绍6房地产开发商分类5房地产项目运作4重点项目类型介绍3认识房地产1何为房地产？何为房地产市场？中国房地产发展历史房地产管理部门与五证的取得—*—房地产是房产与地产的总称房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成.在经济学上也叫“不动产”。房地产属性1.位置固定2.使用价值耐久3.不可分割4.土地资源有限性5.整体价值增值性—*—房地产包括实物、权益和区位（三要素）实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）；区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系；认识房地产1何为房地产？何为房地产市场？中国房地产发展历史房地产管理部门与五证的取得—*—房地产市场的概念和特征概念：我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。特征：1、综合功能：房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能市场。2、多级市场：房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），而且还包括土地使用权出让后的房地产开发（二级市场）以及投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。3、法定形式：房地产属于不动产，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行使主管部门办理登记手续。4、国家适度干预：对房地产市场，实行国家宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。—*—房地产市场主体的组成建筑商、原材料供应商（施工单位）政府供应者消费者中介、服务机构开发商、投资商代理商（顾问公司、经纪公司）、设计单位、广告公司、媒体（网络、杂志、报纸）自然人、机构、企事业单位认识房地产1何为房地产？何为房地产市场？中国房地产发展历史房地产管理部门与五证的取得—*—中国房地产发展历史第一阶段：房地产萌芽阶段第二阶段：房地产爆发期与平稳期第三阶段：房地产活跃期第四阶段：房地产调控期1991年之前（1991—1997年）（1998—2002年）（2003年-至今）—*—第一阶段：房地产萌芽阶段（1991年之前）早在1978年，邓小平就曾经指出住房制度的改革。相关部门在借鉴国外房地产发展历程的基础上开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。到1980年国家再次指出房改这一方针。

1984年研究小组提出一个模式，称“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”。但这一模式必须统一由一个开发公司实施，将规划设计院、建设单位、施工单位等关联单位有效组织起来。其中1980年，我国第一个商品住宅小区——广州东湖新村正式对外发售。1987年深圳诞生了全国第一块通过拍卖方式完成市场交易的土地。同年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。顺应我国南方试点城市住宅商品化改革的一系列阶段性成功，1990年5月19日国务院首次颁发了55号文件，即《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。这一条例的出现，顿时为萌芽状态的房地产发展注入催化剂。—*—骆锦星（图）)举起11号牌，赢得中国土地“第一拍”。525万！成交。1987年12月1日，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，原深房公司总经理骆锦星(前)举起11号牌，赢得中国土地“第一拍”，后来深房公司在竞得的这片土地上修建了东晓华园。中国土地“第一拍”—*—第二阶段：房地产爆发期与平稳期(1991—1997)1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是1992年邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。其中最著名的当属广州“华南板块”，1990年祈福新村粉墨登场。随后华南碧桂园、广州雅居乐、星河湾、华南新城等大盘的陆续进驻，一个备受各方关注的“华南板块”逐渐浮出水面，并迅速走红于大江南北。在小平南巡讲话后，我国对外开放和市场化进行加快。从此,全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助宏观经济的“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入了快速扩张期。

1993年6月23日，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金进入房地产。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入相对平稳的发展期。—*—第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）纲领性文件的颁布促使房地产发展开始由平稳进入活跃1998年我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这项重大改革举措已对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用。2000年房企上市禁令到期，1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启。国家房地产利好政策的颁布的同时，地产市场行情持续看好从1999年到2002年，房地产开发投资的增长率分别为13%、19%、25%和29%；商品房竣工面积增长率都在20%以上；房地产销售面积始终保持在25—30%；房地产销售额的增长在30%左右。数据表明，供求之间的增长率是比较平稳的。一段时间以来中国房地产发展都处于活跃发展时期。同一时期，也有某些经济学家高呼“房地产的冬天就要来了”，以此给房地产市场降温，但在房地产近乎暴利的驱使下，全国房地产进入了快速发展轨道。—*—第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）（二）房地产进入深广一枝独秀到全国多点开花时期而在具体的房地产开发过程中，北京，上海，深圳三架马车分别代表三个地区不同的战略定位，北京的政府化，上海的国际化，深圳的市场化。由于部分深广一带的开发商外迁至环渤海、长三角等地，带动全国房地产开发水平普遍上涨。因此房地产发展在由过去的南方一支独秀，转变成为全国多点开花。这一时期，北京知名的开发商如华远地产、天鸿地产等，都有很深的国企背景，在企业的某些行为、决策上带有很重的国企特点；上海知名的开发商如绿地集体、复地集团，在国际化城市的背景下，正在跃跃欲试跨地区发展，争抢长三角市场份额；而彼时的深圳房地产发展已经代表全国最高水平，如日渐成熟的万科（1984）、中海（1979）、金地（1988）等，不但在当地继续深耕，而且已经走出珠三角，向着长三角、环渤海进军。代表性企业万科已经在上海、浙江、江苏、天津、沈阳、长春等十余城市布局，谋求未来跨区域发展已然成为他们的企业战略之一。—*—第四阶段：房地产调控期（2003—至今）多种原因促使房地产价格走高由于前一阶段中国内地房地产发展迅速，企业数量剧增，很多资金都追加到房地产领域。这其中一个显著的特征是港资、外资进入内地房地产市场，大量的热钱投入到内地房地产市场。内资、外资、港资共同起舞，致使房地产价格逐年攀高，甚至似乎失控，市场的理性不复存在。从2002年至2005年4月，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。政府、经济学家、甚至普通市民对此表示担忧，更或者不满。资料链接：例如2003年初期进入中国房地产市场的财富集团旗下的全资控股公司——CREO房地产投资公司，其为爱尔兰最大的房地产投资公司，公司的发展目标之一就是成为“最大的专注于中国房地产投资和开发的欧洲公司”。—*—第四阶段：房地产调控期（2003—至今）针对房地产严峻的市场情况，国家紧急出台了多项政策2004年8月，国务院及时颁布8.31土地政策，从源头上规范土地市场。2004年10月29日，央行提高商业银行存贷款利率，第一次明确地表明，国家坚定地通过经济手段来调控房价的政策不会改变。当年针对房地产投资规模过大、增长速度过快等问题，中央果断采取措施，严把土地、信贷两个闸门；2005年两会期间，温家宝总理在政府工作报告中明确提出，要严控房价，防范金融风险。2005年3月30日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，将房价问题提至政治高度；2006年5月24日国务院办公厅转发的建设部等9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发【2006】37号），对六项措施做了进一步细化，在套型面积、小户型所占比例、新房首付款等方面做出了具体规定，政策目标集中于调整住房供应结构，稳定住房价格。……从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将借此深入展开。认识房地产：中国房地产发展历史认识房地产1何为房地产？何为房地产市场？中国房地产发展历史房地产管理部门与五证的取得—*断—涉及绳前期售报批惠的房虎地产衡部门宾管理根据株我国毁当前英法律免、法透规、逼规章丑，房聋地产唯建设叹项目氧的行扩政许此可程府序一兵般共伐分六到个阶冶段：选址定忌点规划触总图谜审查逮及确君定规到划设中计条付件初步站设计迹及施背工图宫审查规划核报建涛图审玩查施工报垮建建设买工程聪竣工白综合斯验收卵备案《建设挽用地陡规划请许可较证》《建设工怪程规划坚许可证》（副若本）《建筑这工程城施工土许可辩证》商品珍房预甲售权属登帽记《商品房椒预售许避可证》—*筝—五证取语得所要碌涉及的冷部门：（1）国游土房着管局《国有票土地腰使用片证》（2）规午划委帝员会《建设用仪地规划笨许可证》（3）规骄划委着员会《建设工罚程规划散许可证》（4）建卫设委抽员会《建设工层程施工滔许可证》（《建设工泡程开工塌证》）（5）国土增房管局《商品唐房销戚售(预售)许可证》目嗓录认识净房地章产1房地置产专井业术榨语2知名开骂发商产箱品线介拘绍6房地产抹开发商胀分类5房地产寺项目运倚作4房地产累重点项笋目类型危介绍3房地随产专劫业术芒语2规划婶类建筑类营销类—*雁—三通一裹平五通一佩平七通政一平是指基将本建设宝项目开肃工的前托提条件夕，具体棵指：水太通、电俘通、路太通和场谢地平整泥。建筑剩中为数了合怀理有扑序施预工进筑行的谱前期驴准备易工作惨，一译般包吩括通削水、冠通电粉、通爆路、炸通气胶、通愿讯、刮平整诉土地勒。是指却土地(生地)在通过园一级开毅发后，陆使其达荐到具备狠水通、显电通、贱路通、跃通讯通(电话ID担D、DDD、传真亮、电子娘邮件、毙宽带网纷络、光壶缆等)、通邮毅、通燃缠气、暖再气通和控场地平江整的条爬件，使暖二级开肯发商可井以进场晓后迅速慰开发建沈设。通水（通上下水）通电通路通燃气通讯（通电话、网络、通有线电视）通邮通暖气场地平整—*冬—用地红线道路红线建筑红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。道路红线用地红线用地红线—*静—绿地率绿化率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。距建筑鉴外墙1.捡5米和道朽路边线1米以内针的土地稍和地表副覆土达完不到3米深度佩的土地策，不管跪它们上杀面是否末有绿化耀，都不犯计入绿摄地面积问。绿化甲率VS绿地率—*—高层10层及以纯上的住糖宅建筑务、公共痰建筑以珍及24米以上驶的单层旧建筑（毅俗称的僚小高层岸应该指10-浊15层左右锯的住宅肌建筑）吵。超高咏层10靠0米以许上的竟建筑扩。低层一般这是指10米以荡下的美建筑孙，常谢见的1-3层住宅竟属于低揪层建筑止，主要脸为别墅圈类产品祖，如独府栋别墅杰、双拼公别墅、抄联排别旅墅。多层一般指4-绪6层的芦住宅标建筑裕，高呜度一锐般不狂超过18米。碧主要冶为叠啦拼、星及4-6层洋谈房产讲品。中高滋层一般惑指7-图9层的晨住宅仗建筑队。—*苏—建筑丹面积套内知建筑款面积逼：套膏内使流用面纲积＋姻套内效墙体脆面积袍＋阳纵台建家筑面贱积。套内使读用面积部（地毯饲面积）坦：是指战每套住呢宅户门覆内除墙壤体厚度域外全部杆净面积鞋的总和狸。房屋建尚筑面积给（房本督面积）乳：套内述建筑面报积+共有分撕摊建筑性面积（涨目前一锅般是本储楼公摊康，大堂+核心浙筒+外墙）静。使用面周积：等晓于各功源能使用碧空间墙钳体内表腊面所围躲合的水京平投影蓝面积之音和。公摊系痒数建筑蒜物中泻除由满业主胃实际核使用间的部阳分外抬，还五有属摸于公厉共面参积的龙部分全，而骑公共截面积义部分借占建银筑物疗总面景积的水比例拆、范练围均挪是有纤明确繁的系味数规那定的忌，该出系数遍即为言公摊首系数等。公摊档系数辫＝公戴摊面蓬积／画套内圈建筑无面积—*—出房率/得房率得房撒率：套内面林积/房本传面积使用册率：地毯械面积/房本孟面积普通情齿况下：住宅：施板楼的危得房率蚀大约在80-置90%，塔楼北的得房率大早约在75蠢%-敏85知%；单元泳面积越清小，得犹房率越欠低写字扇楼：得房率为70惊%左右，役写字楼编档次越寒高，得房率越低诱；商业：号普通临炒街底商得房率80%左右学，百注货的得房率70编%左右（躲例如新师世界、覆百盛等郊等），册购物中杜心的得房率为55捐%左右疾（例挪如东勤方广狂场）鼓。—*—容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.1～1.6多层住宅、小高层住宅1.8～2.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同保容积览率对葬应的援产品颗类型注：司本文症主要理指在临普遍膛情况诸下不殖同容匪积率跳所对急应的质产品耳类型建设用辨地规划徒技术指即标房地产毒专业术探语2规划类建筑类营销类—*—框架欺结构左是由耀梁、园柱等捧线形职杆件秩组成弹的一似种结焦构体贝系。液各平耕面框炭架通粒过连欢系梁浆和板关连成绪空间拉体系职，以牛承受冤竖向刑及水锁平荷住载。优点：众框架结服构布置犁灵活，瓣使用方椅便，可极获得较沾大的室新内空间花，广泛区用于多腾层厂房掠、旅馆套、科研端楼、办嘴公楼、币医院、稠商场、筹学校等闹多、高垂层建筑叠。缺点：竹框架结株构承受馅水平荷鲁载的能抬力较低得，刚度屠较小，麦使用时杠受房屋希高度限朗制；采咏用砌体厉填充墙挑时，墙伤体在地蓬震中容佛易损坏址。按房匙屋建催筑结里构分践类：雹框架光结构—*祥—由楼（胁屋面）丧板、柱窗等构件葡组成的兵、承受林垂直及导水平荷袭载的空锤间结构狠体系。优点：小板柱结税构除有逐框架结麻构的优急点外，事还有结钢构高度拴小，顶主棚平整吗，采光抱、通风纯及卫生辽条件好窄，模板窑及施工遮简单等哗优点。弟采用升阅板法施品工可节归约大量尖模板。上板柱结面构常用孤于医药响、食品桨、冷库浅、商场岩及医院重等建筑租。按房贱屋建结筑结女构分博类：议板柱礼结构—*—按房屋症建筑结唤构分类集：剪力聪墙结构由纵横捎承重墙跃体组成辅的结构洁体系叫援剪力墙秧结构。借按施工肝方法分斥为现浇酒剪力墙画结构和卧装配式浓剪力墙放结构，猫一般采啊用现浇启剪力墙休结构。优点：冻它的空睡间整体伤性好，笼刚度大公，抗侧付力强度冬高，水础平力作哗用下侧蔽向变形文小。—*—平层错层又叫顶单平录面层埋户型会，是匆指所惹有的从住宅粗功能龟位于阀同一武平面怠上的换户型吗。是铃应用然最广僻的户申型形爬式，添其最淹大优植势在狼于所扫有功推能都劈燕在同示一平僵面，每因此抹它是漏最经县济的灾户型舰，同猫时也桶是无锐障碍陪户型吓。缺员点在纠于室批内空向间不网够丰茅富，腹建筑她外形晶比较酱单调导。主要夹指房仔内的蛇厅、物卧、公卫、添厨、亲阳台询处于衬几个控高度界不同吓的平炮面上青，错些开之骄处有稀楼梯愿联系能。其记建筑惨特点涛是“栽静态妙”与箩“动僵态”结相结逝合，宏用30至60公分的退高度（2-4步楼姑梯）芬差进桐行空帖间隔具断。狂优点哭是和乓跃层末一样适能够眠动静硬分区奖。错弓层式扰房屋楼不利刮于结逐构抗帽震，材容易徐使小裕户型中显得状局促逗，更骨适合蚀于层拨数少幸、面克积大希的高养档房抓屋。—*—复式复式房闸屋在概蜡念上是闷一层，舌但层高哪较普通胶的房屋勺（通常虑是2.占7米）高蛇，可在矿局部掏纷出夹层或，安排串卧室或蛛书房等喷内容，垫用楼梯掀联系上箱下。复多式房屋玩实际上以并不具百备完整度的两层桶空间，衬夹层在益底层的兼投影面陆积只占累底层面塑积的一业部分。专业他术语秒：建卡筑类—*—跃层是指套吗内空间亲跨越两约楼及以钳上的户珍型，各虹层之间劫相对独患立最大般优点仗在于驳动静雷要求元不同嗽的区笔域可填以分臂布在倡不同毙的平荣面层非上，绪避免核了卧宰室易灿受起毙居室软干扰团的问洲题，跌给予系人与萄别墅征同样酱的感竹受，纵而且逗跃层销住宅跑更易佩形成课错落锄有致任的建棍筑立疏面。最大毕缺点铲在于珠楼梯耻占用将户内帮面积北。专业穴术语庆：建贵筑类—*喜—露台玻璃幕饥墙一般是侨指住宅仍中的屋酒顶平台稠或由于张特殊需谊要而在割其他楼造层中做钓出没有貌顶的大欧阳台，舟因为它峰面积一袋般均较枝大，没础有屋顶显，所以循称作露伟台。露法台不计醋入建筑到面积；目前有棋些流行浆的隔层寒阳台，鸦也算露济台，可硬不算面怪积。通过金滤属构件矿将玻璃女与建筑券主体连铲接、干岩挂，形升成建筑捆外围护现的一种围结构形沈式。阳台北京地蚀区计算嗓含阳乏台建辩筑的舍容积稍率指痛标时萝，阳极台部殊分（圆无论喉封闭裤或不春封闭阴）建驱筑面幕积的稀计算今值按民照其侍水平赞投影硬面积共计算况。专业术懒语：建丝式筑类—*—窗台贷高度余（室秤内地馆面到展窗台异台面戏的垂反直距赢离）额≥0.4益0米的泄凸出瞒外墙择的窗丙视为凸窗。根昏据《规范》要求，承当凸窗高度（芽窗台台米面到凸窗顶板钟板面旱的垂觉直距身离）罩＜2.为20米，温且凸窗进深（卖室外墙惑面到凸窗的外它边沿淋的水沈平距闭离）已≤0.6论0米时，凸窗部分半不计始算建凸窗谜（飘钱窗）专业甩术语前：建及筑类房地产服专业术水语2规划陈类建筑况类营销类—*称—普通住造宅的标挖准容积率蝴：住宅识小区建建筑面积：单套建筑面积在144（含）平方米以下；成交价格：实际成交价不高于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍。契税（滥北京）契税赏是在俗土地丽、房料屋权巡寿属发映生转等移时斯对产筑权承值受人款青岛市商品房交易税率普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收。契税的征收范围：包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。五证割两书五证：玩国有土微地使用武证、建创设用地常规划许久可证、可建设工歪程规划计许可证交、建筑紧施工许制可证、叨商品房壤预售许辩可证两书：枕房屋质吧量保证榴书、房出屋使用摧说明书目移录认识房侵地产1房地讽产专葱业术歼语2知名开轧发商产款品线介塔绍6房地产骨开发商崖分类5房地冲产项却目运昨作4房地3重点生项目四类型千介绍居住类乌物业办公剩类物累业商业类锹物业城市矿综合让体3—*鸽—定义：在国亩家规允划居素住用扇地上劲建筑毅的具宇有70年产增权的土住宅土地性蔑质：国家城缎市建设毕用地中便的居住身用地。使用猛年限稠：70年。层高限漫制：住宅标喉准层层熔高不应衔小于2.7米；当住求宅建销筑标胡准层堤高大鹅于4.悦9（2.盟7+色2.皇2）米且然小于7.6（2.7狮+2.篇7+2糠.2）米妻时，奖不论托层内扯是否胀有隔解层，废建筑骑面积造的计染算值想按该自层水棋平面可积的2倍计算再；当住宅艺建筑层耽高大于7.稍6（2.7宪+2.懂7+2延.2）米篇时，挖不论串层内牺是否杰有隔逢层，撑建筑赢面积梳按该姻层水国平面急积的3倍计算遗。北京市六规委要祝求，住熟宅标准歌层的层占高不得哪高于3.4米居住诊类物稻业概士况介膜绍：2.2米1.5米2.7米—*—成本特划点:建筑类型土地出让金同区域售价比较建安成本（北京为例）其他特殊成本商品性质经济适用房无低高层住宅每建筑平方米单方造价为1825元；多层住宅每建筑平方米单方造价为1205元。加装太阳能热水系统的，每建筑平方米增加65元。——政策性用房（政府保障性用房）廉租房无政府回购后出租政策性用房（政府保障性用房）双限房较低低限房价、限套型普通商品住房,具有本市常住户口；中低收入家庭优先——介于政策性用房与商品房之间普通住宅有中等建安成本相对较低，主要包括土建施工及基本设备安装，一般不采用精装修的做法

商品房高档公寓有较高建安成本相对较高，包括土建施工、设备安装及精装修。如果是高层公寓，则土建施工的成本也会比多层高。营销推广费相对高商品房别墅有高建安成本相对较高，包括土建施工、设备安装及精装修。设计费相对较高某些高端楼盘会采用定制化设计施工的方式。商品房居住印类物武业概评况介狗绍：商品衣住宅保障住龙房—*拍—营销淋特点:建筑类型营销特点保障性住房属于政策性优惠房产，在政府的限制条件下申请购买或者租赁，基本没有营销推广的预算。普通住宅注重项目性价比宣传。推广渠道主要包括报纸、网络、论坛等等。经常通过对项目赠送面积、打折促销等方式进行宣传。高档公寓注重项目地段和建筑品质的宣传。推广渠道主要包括杂志、报纸、网络、俱乐部、论坛等等。别墅注重项目周边环境生态价值以及自身居住品质的宣传。推广渠道主要包括杂志、路牌、网络、高档俱乐部、大型机构或知名俱乐部组织的高级论坛、主题鲜明的联谊活动。居住沈类物殖业概贸况介侨绍：居住类摸物业办公控类物塔业商业学类物名业城市慌综合古体重点她项目快类型幻玉介绍3—*—土地性性质：至出秧让即猴日后50年完全阳产权。层高谅限制携：普通办剧公层高酸不得超戚过5.寸5米，5.5米~8.粗8米则按衔照两层蜘建筑面枝积计算功，超过8.8米则按瘦三层建于筑面积侮计算。办公虑物业惊分级逐：一类办喊公建筑貌净高不猫应低于2.誓70敬m；二类办氧公建筑脚净高不微应低于2.多60印m；三类办维公建筑喘净高不昼应低于2.哪50躺m办公学物业纳概况摇介绍耗：办公地散产是指辉通过招虎拍挂方蠢式出让咽的带有独完全产疲—*—成本特框点：土地成踩本和建充安成本忘都相当拥高，前必期投入条较大；如果蜻是持捷有型蕉物业傻的话乞，将午长期志占用港大量细开发呼资金从，但卵后期头经营府收益革和物泉业升痰值将某获得怒较高米的投伞资回新报。营销少特点辫：营销浅方式酸有只售羽不租吨、只砖租不环售、床租售授并举等，条各有筹利弊煮。“只储售不丘租”纱可以楼较快符收回援投资铜，但赚如果宁市场社需求给不足鹅，也孟会造限成产非品积挪压、壤资金爽沉淀艳；“匪只租砖不售浙”回狮收资在营销中注重向客户展示项目的美观现代的建筑造型、分割合理的室内空间、专业的物业管理和配套服务。办公物誉业概况灿介绍：居住类刻物业办公绢类物权业商业类疮物业城市削综合晶体重点项弊目类型还介绍3—*—商业默地产译指通间过招便拍挂腥方式院出让衬的带俭有完豪全产步权的哗土地爬由地脸产开型发商蜡购入限后进轰行商朵业产值品的观建筑惑开发,用于各庸种零售物、餐饮肿、娱乐毫、健身司服务、止休闲设表施等经捏营用途的房地容产形式将。土地陶性质驰：至出侮让即薄日后40年完活全产脉权。层高磨限制庄：普通翻

工程特点：对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求；不同的业态、不同的功能、不同的产品，产品的设计施工差别较大，主要是为了满足日后商业经营者和最终消费者的合理需要。商业休物业资概况止介绍阔：—*—商业盏物业:成本特往点/营销涌特点成本匙特点畅：土地膛成本颂较高活，前雅期投禽入较笛大；输通过蝴销售厕模式腊只能酱获取歉短期注的资伏金回敌笼或攻者解湖决开荷发商性后续欧开发死的资错金问寄题，限而经朋营收肃益和纹

营销特点：招商能力是决定商业地产项目运营是否成功的关键，商业地产的销售、招商、后期运营要比居住地产复杂很多。它是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，物业出售后，还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。居住犹类物抱业办公节类物兵业商业类巨物业城市射综合佩体重点项丸目类型迫介绍3—*桐—城市综指合体是蹈将城市释中的商怀业、办叼公、居溉住、旅俭店、展界览、餐短饮、会疼议、文搅娱和交脊通等城川市生活椒空间的拜三项以甲上进行匙组合，糟并在各投部分间艳建立一朵种相互楚依存、喇相互助孝益的能脱动关系吐，强调富城市、叠建筑和蜂市政配座套、交警通的综屿合发展天。其开粉发模式山与一般旬的房地晌产开发够不同，

土地性质：土地产权根据建成后建筑的属性分开计算，住宅70年、办公50年、商业40年。工程特点：室内外空间尺度超大，通道树型交通体系，应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计，高科技、高智能设施运用较多。城市骄综合谎体概阵况介慰绍：—*闯—城市综毛合体概掩况介绍偷：层高鸽限制膏：遵循冰住宅宜、商惨业、血办公植各自浴的建报设规询范。成本特腿点：开发绕规模忙普遍闷较大绍，投脉资额慢巨大箭，且宽资金窝占用拨周期材长，恶而且险涉及舰的专誓业众觉多，摘是一组个庞正大的柱系统捆工程桂。开画发融周资具忆有高舅风险晒、高早收益谅的特棒性，衰融资骗渠道喉多元柳化。营销送特点捕：综合庙体相尼对于颈其他俱单一存功能旱地产懂项目恋来说裤，由温于开金发周疯期长嚼、物秀业形帐态多殖、各悉物业勾形态镇利益趣点不饥同等泛特征传，就挑决定蜡了其崖推广棍策略台不能网仅仅欧着眼鄙于项粉目当主要的销售模式：全部销售、租售结合、整体出租、分散出租四种形式，针对不同的销售模式采取不同的营销推广策略。目旺录认识叫房地菜产1房地产东专业术损语2知名开敬发商产惕品线介乏绍6房地颠产开颤发商进分类5房地产洪项目运旷作4房地产匹重点项培目类型叉介绍3房地粪产项肃目运妖作4项目验运作贡流程项目运版作方法队论—*—拿地定位+规划设计开施工+销售竣工+入住—*铃——*—商业闭项目禾运作幅流程VS住宅娱项目蕉运作最流程办公覆与商召业物每业的包项目南运作难流程弊类似辰，注晚重招骆租与消后期斯的整蚕体运近营，话招租编工作枣基本票都在榜现房惰后进交行。租出去卖出去房地产趟项目运鸟作4项目运共作流程项目运警作方法蔬论—*喝—方法论投：解决萌房地产纲策划的邮误区对甲方目标理解不透目标客户定位不准项目无差异化竞争空洞的品牌战略产品理解浅薄宣传推广“大炮打蚊子”—*坝—项目运械作方法章论动态SWO稿TSO分析在区域不断发展成熟的过程中发扬自身优势不断提升项目价值；挖掘自身增长潜力。WT分析与周边市场现有项目形成差异化，同时提高自身软环境的塑造，为后进项目制造壁垒，以抵御竞争风险；对未来客户构成进行分析，塑造针对性强的产品，弱化自身的劣势。ST分析深度挖掘自身资源，形成项目本身独具的特色，增强竞争力；采取领先战略，尽早开发，抢先入市，避免未来更趋激烈的竞争。WO分析在区域整体发展中找好自身的定位，弱化劣势，实现价值；利用好的规划和城市发展进程，营造好的市场预期心理。S优势W劣势O机会T威胁—*—三个影纬度恩的论阅证价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件限制条赌件最优良化纬度粱；在项凶目都面驴临的不颂同约束育条件所后决定的陕多种定朋位方向唇中进行甩选择，网确定能驳最优化粒利用限脸制条件持的定位饶方向。项目竟利润物最大乱化纬窝度；轰沿着宝这一滚纬度性对项译目进个行定熟位，再就是演为了国提升坊项目蜻利润端额，舍实现级利润林最大隐化。市场竞裳争力最淋大化纬郊度；沿干着这一矛纬度确痰定的项活目定位炭，将具房诚备较强骂的市场针竞争力迅，容易犁实现成逃功销售哀和快速走销售。—*—价值聪提升资理论策略：升级产颗品的目御标客户趋群，从轿而提升蠢产品价劣值。分割改过变产品溉的销售宇形态，影从而提秩升产品钥价值。可乐的晶故事：—*——*—项目券在区通域中的的战裙略地把位确多定领导者挑战者追随者补缺者一线品牌项目具有无可复制的资源产品核心优势明显，大规模制造垄断价格标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者—*箱—波士睁顿矩贺明星产楚品:指处于写高增长矿率、高海市场占谦有率象海限内的咏产品群贡，这类圾产品可过能成为康企业的眨现金牛调产品，尽需要加纤大投资疗以支持古其迅速献发展。金牛返产品,又称厚挂利产品:指处于劳低增长列率、高刃市场占离有率象网限内的剪产品群掉，已进立入成熟混期。成般为企业民回收资政金，支鲜持其它谎产品，酱尤其明虫星产品柏投资的按后盾问题产价品:指处艺于高欧增长粮率、赔低市隔场占高有率文象限建内的盯产品骡群。趟对问雕题产库品应晋采取铺选择毕性投拨资战察略。瘦狗产书品，也知称衰退佛类产品靠：指在秩低增长蜓率、低情市场占志有率象配限内的绳产品群那。但棒是瘦狗必产品市弃场会起径到“咬连人”的铜作用。—*—大盘康操作伟的理任论及腐方法购：二框四六晃模型艺体系两个目标四个限制条件六个思考纬度—*睡—1.来自于市场由于某阶段市场环境的影响和表现不同，会直接影响项目在不同阶段的开发和推售策略，从而影响大盘的操作。2.来自于资金运作项目的启动资金及开发过程中的资金计划和融资条件会对大盘操作产生制约。3.来自于已达成的现状已经形成的开发进度后的总体调整、现状条件等会对大盘的定位及操作调整产生限制作用。4.来自于政府一般综合体项目，特别是城市地标级项目会受到政府规划及批复进度的影响和制约，同时会受到调控政策的影响。大盘巨操作院的四个限狂制条件两个目标四个限制条件六个思考纬度—*孤—两个目标四个限制条件六个思考纬度目州录认识拘房地笑产1房地驶产专淡业术蔬语2知名散开发传商产盆品线拼介绍6房地艰产开刮发商萝分类5房地丧产项干目运匙作4房地产者重点项凝目类型绝介绍3房地槽产开普发商姻分类5—*—按照妙所有知权性筋质划以分，臂房地炊产企猾业分茄为：麦国有泳企业结、中晒外合务营企驶业、样外商票独资尺和港属台开束发企嚼业、辩民营匙开发脉企业奇、股在份制该开发有企业浩。国有企浪业：例护如首开挨外商独资和港台开发企业：例如长江实业、凯德置地、新世界、九龙仓股份制开发企业：万科、大连万达、中粮民营开发企业：SOHO中国、龙湖地产、碧桂园、星河湾—*—按照白开发轧物业费类型棋的产椒品线届划分展，房溜地产珠企业喜分为竞：主要开聪发住宅姨类产品敏的企业般：万科沿、保利庸、首开陡等主要腹开发拢公建沾类产豆品的愧企业造：中沟粮、药万达况等目闪录认识级房地澡产1房地产代专业术柄语2知名凤开发机商产选品线线介绍6房地城产开疲发商砖分类5房地产双重点项百目类型染介绍3知名开赏7—*蹈—城市等谊级划分我们常花说的，窜一线城同市、二垄线城市哈，到底示是怎么幕划分的摔？关于域城市层等级但划分慎的说除明：1、一中线城功市：北京柜、上显海、条广州疤、深圳2、二最线城矮市：省会缘瑞城市浙、计划单寨列市及部分佩房地产市场钻较为闹发达雪的地歉级城践市（不策含港免澳台侄和拉单萨）态，包宅括天舰津、际重庆闷、石熔家庄常、太毒原、朱呼和扯浩特需、沈酒阳、大连、长没春、蛛哈尔泽滨、始南京榆、杭无州、宁波、合肥称、福州剑、厦门、南惨昌、迈济南盆、青岛、郑州强、武汉阔、长沙童、南宁巷、海口幼、成都优、贵阳凯、昆明塑、西安伞、兰州向、西宁厉、银川嫩、乌鲁努木齐、无锡低、苏浪州、奴温州奖、北仿海、乳三亚3、其魂他为链三、搭四线弱城市—*—住宅类涨知名开波发商产编品线介怒绍万科中国垒最大躺的专氧业住泽宅开划发商恶，20脆08年在叔全国脊商品饿住宅哭市场你的占辣有率督从2.奇万科以深圳为起点，至2011年，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的45个城市，并且确立3+X地发展战略。万科中海金地星河湾龙湖绿地

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城郊改善型项目舒适居所（第一居所）客户以改善型为主，针对年龄在30-45之间、有一定购买力的中年之家和三代家庭。四季系列（TOWN）T1郊区栖居项目低价格中端的消费者，即首次置业的青年及一部分空巢的老人群体。T2郊区享受型项目舒适居住（第二居所）高端系列（TOP）Top1

城市豪宅郊区享受型，为社会精英阶层提供占有稀缺景观资源的住宅。Top2郊区豪宅（别墅）目前，现万科的混主要在猜售产品幸为：金色斑系列城花系右列四季系雕列万科中海金地星河湾龙湖绿地华润恒大富力碧桂园首创万达合生创展保利复地SOHO绿城和黄.长实世茂住宅类钻知名开馋发商产怪品线介江绍代表产谅品——北京万孔科蓝山显（TO仔P—高端）万科万科蓝初山高端享三居功户型四居壁户型赞：24灵0㎡两偶居万科中海金地星河湾龙湖绿地

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