房地产全程运营及风险管理讲义三

房地产全程运营及风险管理2009年2月15日

1项目开发建设的运营管理

现象很重要,比现象重要的是数据;比数据重要的是理解,比理解重要的是结论,比结论重要的是执行,永远重要的是目标.2项目开发建设的运营管理

正向思维：经历很重要,比经历重要的是经验;比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远重要的是优化与发展.逆向思考：目的目标（KPI）计划执行方案3我们面临复杂系统的环境1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条件是动态变化的。2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是有限的。3、有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。5、越复杂系统改进空间越大。4企业关注的问题

最关心投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。

最怕风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人••••

最大的风险失控，企业-“三控”；项目-“三控”“二管”“一协调”

最有效的办法

全过程、系统、企业层面的集成运营管理5定位

行业定位制造业?服务业?金融业?集成?服务?投资?

全生命周期的价值链和利润链

公司定位领跑者跟跑者追跑者差异化领先者…….

专业化多元化(纵向、横向)

项目定位地块时空定位（动态属性）产品定位（产品…..极品）

个人定位

专业管理操作集成(整合)到位不越位补位不抢位6房地产运作的境界挣钱------生产经营型赚钱------竞合整合重组生钱------资本运作來錢------资金资本+智力资本7项目开发建设的运营管理

核心能力1：

周小川：每次危机都呈现出不同的特征，核心能力在于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措施(准、快、狠的折腾)。例：1、预售条件变化2、供电政策变化3、90/70政策

4、…………8项目开发建设的运营管理

核心能力2

1、发现及挖掘动态的需求2、及时满足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技术能力9项目开发建设的运营管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

资金平衡：现金流平衡（生存及安全）土地、客户、产品/区位、品味、价位供需平衡（存、供、销）系统平衡：复杂系统、自平衡系统、简单系统资源平衡：供需平衡、内外平衡10项目开发建设的运营管理

管理层次

1、技术层面：工具，效率，质量，成本2、科学层面：体系、系统、规律、方法论3、哲学层面：认识论、本质、目的4、文化层面：价值观、价值认同5、艺术层面：精神（作品、精品、极品）11运营战略与管理运营战略一种总体决策决策模式，通常在市场需求和运营资源之间进行协调，对任何类型运营组织的长期运营能力以及这些能力对整体战略所做的贡献产生影响运营管理对创造并交付产品和服务的资源和流程进行管理的活动运营战略与管理运营战略与管理之间关系时间跨度分析层次聚合度抽象程度13运营战略与管理1、运营战略影响因子

1.1市场－－“由外向内”市场特征竞争对手影响绩效目标14运营战略与管理1.2资源－－“由内向外”运营资源和流程无形资源工艺流程和例行程序能力动态能力决策领域15运营战略与管理1.3市场、资源影响因子相结合运营战略该如何选择？16风险定义1、风险是一种不确定性(说、算、看／人、事）2、风险是损失或伤害（赢与亏，多与少，局部与总体）3、风险是预期与结果之间的差异成功（满意）=X=结果-预期X：大于零；等于零；小于零４、最大的风险因素是人

能力与价值观矩阵（四种人）5、最大的风险是战略风险17战略风险行业风险

利润、成本、供求、政策、经济周期竞争对手风险国际、国内，差异化，独一无二技术风险更新、创新、流程（弹性）品牌风险变质、崩溃。重新定义客户风险

客户分析、服务系统，市场试验项目风险

备选方案发展停滞风险

量降、价降量增，无新产品。创新、创造需求。18风险来嫩源政策咐风险土地、枣贷款、兄预售、哑按揭、聪配套市场风据险“玉虚佛城阔”价笛格调技整（颈黄金饿/陷微阱）技术风冰险“瑞燥南新泊苑”出“御子景圆样”进度犬风险“金钟胁广场”宁—金融兽风暴合约风哄险成本勾风险质量风坚险人的能饿力及信扑用风险19风险沾评估牲及应吗对方疫法如何识狡破美丽存的谎言乔，如何避剖免虚构洗的成功涉，如何绕呜过隐蔽医的陷阱脚，如何腐发现驶深埋搁的金饿矿。20风险评限估及应缸对方法识别与笛评估风坑险严重榆性、检发生膜概率染、时狐间、谱动态量化风刻险寻找机匙遇缓解风蕉险的计猴划应对影风险抢五层酬次以不忧变应碧万变财，忽草视风相险以实诊力换理时间径，降扁低风哪险培养洞冰察力，贵感知风害险增加灵坐活性，助适应风偶险寻找不波对称性尿，消除鄙风险21方向劝比方屠法重勇要胳方法主与态然度一鸟样重童要方向－梅做什么做正确庙的事；瓜应该做余什么，纹能够做泛什么，惹必须做难什么。方法－容怎么做企业：妨首先住丈宅房产炊一流，贵然后向规边际房塔产发展流。部门楚：投湿资（劈燕趋势久、时井空、岛时点秤），产品（拔顺应市淹场，引关领消费屯，区位捡、价位斜、品位气统一，便产面品—领极品）爆，市场他（客梳户系嗓统—迎类别训、需子求、塘途经担）服务戏（满巷足需对求，酸创造宗需求夏）22效果阿比效忆率重珠要怎么做麦（方法促）—正之确地做效果＝访做对事+高效效率-效果-效益“第烛一次笑就把苗正确旧的事酿做正具确”“以最稠少的次邻数把正骆确的事剩做正确之”“第一丈次就称把正无确的凭人放朋在正波确的糟位置筐”谁来韵做（近用对公人）能做户的人际（能安力+人品忆）想做的垃人（主喉动，独毛立承包润商的思昌维）信任、尊平台、姐能力、摊激情。23激励与精绩效该发展与淋能力衡量嫩标准局部林绩效惠，系蜓统绩列效，似单干李、合落作。做了让如何期望，扔激励，涌价值与酿价格一滚致，贡陶献与报红酬一致渡；发展错与能杨力：能需者上窄，平勤者让影，庸旅者下做得键如何考核秧（数船据说笼话）乘，奖昨惩（鸡物质援与岗踪蝶位）达，申惯报奖短项（兼例如食：成担本节丑约奖姓，创圆新奖沙，协弯作奖卫）。制度堂管事趁，文渐化管丘人（价值键认同，弦同甘共丑苦，共纷创辉煌盾），24做大押的前效提怀做强镇的基雨础规范贸化市场化专业驶化集成瞧化数字化（演捎示）国际办化人才展、模雪式、雾认证齐、合咸作、卖开发决策托科学查化流程均合理剃化管理悄规范集化操作镰信息肚化目标付数据残化责权防利一枕体化虑。25项目投跪资决策辉与风险婆管理项目阴选择虹及洽班谈项目投碧资机会扇分析（夫案例：碌杨浦项菜目）项目检投资扑论证炎会（案例杰：沈阳菌项目-愤工程与去投资的厉区别）项目夫投资妈决策项目可捧行性研喜究26项目动祖态评估苹及决策裳调整案例1滤：御景圈圆定位液调整（房型巩、面积凶、标准黄、成本）27项目职动态堵评估例及决能策调康整案例2裹：玉佛剑城价格酷调整（黄金税/陷阱含）28决策治与时攀空脉规划思与时驳空地块时刘空一维海：细地夜段二维象：饿形状三维香：蝇空妖间四维射：吨时扇间+空间=“时起空”n维:生态踪蝶文笨化锐历史选择时胞机炉整附合资源策划怨与规孝划鬼环涨境与方规划市场与嗓产品甚建治筑与装甚修建筑时数空一维炮：横方位二维逗：叶房型三维惩：律内外艘空间（错层习、复式亿、低窗••）四维欣：旦时间+空间=“时空洲”n维:风格屯文化翻生唯态智慌能29项目趣规划蚂设计尸与风锐险管鸽理规划设拐计的目祝标1.在狭功能与伞形式统驻一的基厕础上,汽创造亮着点和卖悦点;2.物饺有所值达;3.勇比较类价格价格类伙型:喊总价霞、单价妹、得房战率。价格单盾位：价细格/套谷、价格攀/建筑绒面积价格闸/使绳用面廉积4.惯规划略设计烟应用躁定量煌化的猫手段去来研眼究.30项目升规划假设计希与风盈险管尊理规划扎容积汇率性银能价霞格比1.膊容积率冰是区分零物业类今别的关落键指标0.训2~袭0.板4所独稼立式领别墅筑0棚.4训~0唤.6城双联磨式别京墅0.箱8局连排唉别墅究1纵.2仆~1哨.5组多层2.容宜积率与裁利润的关关系非线值性关基系，诵多因广素（弟地价春是关筛键）3.规滔划布局旬与产品技价值最好奸资源竭用于财价值田最高犹处。31项目残规划便设计趁与风元险管颂理道路况的规狮划布碍局与往价格拴性能遇比1．堤道路膨的覆到盖率婚及有脏效覆筋盖率２．合定量饭分析枪道路岛的经食济指臭标3．丛道路泊的类杆型32项目环规划财设计另与风遵险管暗理空间稻设计米与性境能价卡格比１．盗户型绢设计付的三困维化大空江间的暗层高漫，空叶间的软容积完系数惑，空非间的咸使用失系数句．２．室楼外空间剂设计宜人的州空间和备环境，仙空间的务变化与精活力．规划设饶计中的弹一体化墙解决方惹案规划决雨策：市每场(客户)－规划宏－效益宏分析－魄建设管兰理－市轧场33项目规熔划设计饿与风险撒管理御景圆邮项目（崇+演示污）“时空细”定位杯；弹性遵设计；端动态调划整；“范园中楼陕”；需农求层次其。瑞南项音目（+铸）提香别苦墅--邪-朝向白马花敌园--宁-九宫宪阁鹭岛皮别墅苏州玲龟珑湾—哭组合户港型34产品昏的“僵时空伟”定沫位产品点商品作品岸精品颤极调品(附加棉值机超额粗利润)区位拳、价罢位、繁品味成功的材最高境甜界综合效狱益高度境统一经济效收益稳社会该效益环境效现益吉品牌哨效益35以人为薄本加超汁越自我精确制董导评错番位竞争纵深庄发展姿个性宰服务科学管逝理浑创由新制胜持续头赢利伞能力36项目开郊发建设卫的运营土管理管理—来源于刻目的和金目标目的—企业：恭利润，芹效益；晨员工：裙收入，酸发展。目标—打造提芳升价格脂的品质察，控制剧影响成锡本的各挤个环节蹲（过程并）和因送素（动牢因）。37项目开响发建设萍的运营说管理计划思维活竞动：认识过胀程—真理导金向，“棚实在是跟什么”计划过竹程—目的导专向，“静价值性拦问题”芒，创造画一个“咱实在”计划秒能力：1、认知扯和辩识盆能力（替特定事香物、环举境、状绣态）2、确定投目标和逢运筹的跨能力：稼在价值碑合理性议与工具班合理性的准“张力训”中找妻到一条放从“初妇始状态尖”到达允“目的状态葱”的换“合异理路损径”3、想象旷（概念狱能力）右和预见娱的能力垫：4、意志卵、选择析和决策都能力计划研爪究：计划浇要素的汁分别研粗究，要午素相互陵作用的与研究。38项目间开发机建设自的运汗营管案理“三控惜”狮“二管耀”生“一协崖调”进度夫控制销、成傅本控蹲制、首质量钳控制艇；合赠约管轮理、泄信息寨管理救；综擦合协秀调计划均(进惧度)洋管理目标-忘过程（乒活动）围-程序颂-监控荒-调整进度逝与政威策风岔险管锈理进度陶与成冒本风