房地产企业成本核算讲义

主讲胡勤勇

房地产企业成本核算

一、房地产企业成本核算概述13二、房地产企业成本核算对象目录2三、房地产企业成本核算项目154四、房地产企业成本归集、分配和结转一、房地产企业成本核算概述（一）房地产企业成本的特点房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。这里主要讲房地产开发成本。1、土地、土建、设备占有比例较大这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。2、配套及其他收费支出标准不一主要是指水、电、热能、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，需要长期占用资金。有些收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。3、耗费的资金量大和筹资成本受益期限较长房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。（二）房地产企业加强成本管理的措施1、针对不同房地产企业特点进行成本管理根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。2、制定成本计划，执行全过程成本管理(1)制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。(2)全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约;另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。3、逐步引进科学的成本管理方法具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。二、房地产企业成本核算对象

成本计算对象，就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围，是被计算成本的客体。根据财政部《企业产品成本核算制度（试行）》规定，房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。（一）对单体开发项目一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。（二）对群体开发项目1、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。2、对开发规模较大，工期较长的项目，按综合开发期数确定成本计算对象。

3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产企业成本核算项目

产品成本项目一般是指计入产品成本的费用按经济用途划分的项目，是对产品成本构成内容所作的分类。设置成本项目可以反映产品成本的构成情况，满足成本管理的目的和要求；有利于了解企业生产费用的经济用途，便于企业分析和考核产品成本计划的执行情况。根据财政部《企业产品成本核算制度（试行）》规定，房地产企业设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等七个成本项目（一）土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。（二）前期工程费是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

1、勘察设计费。包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。2、报批报建增容费。报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。3、“三通一平”费。三通一平费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。4、临时设施费。临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。（三）建筑安装工程费是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。1、建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。2、安装工程费安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）；室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。室内设备及其安装费：通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。弱电系统费：居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用等。（四）基础设施建设费是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。1、室外给排水系统费。主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。2、室外采暖系统费。主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站等。4、室外电气及高低压设备费。包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。

5、室外智能化系统费。停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等。6、园林环境工程费。园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。（五）公共配套设施费是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。（六）荡开发间泄接费指企业笛为直接筋组织和询管理开蹲发项目疯所发生岸的，且摄不能将燥其直接姻归属于膀成本核家算对象愧的工程悠监理费概、造价径审核费筒、结算姓审核费疯、工程干保险费秤等。为低业主代元扣代缴汉的公共顾维修基推金等不肿得计入引产品成仍本。1、工乏程管理朱费。主女要包括古工程监观理费、辅预结算介编审费蓄、行政宵管理费沈、施工踪蝶合同外晕奖金、过工程质舱量监督鉴费、安疲全监督幅费、工例程保险分费。工寇程监理毅费：支嘱付给聘杨请的项形目或工基程监理浙单位的口费用；太预结算咸编审费调：支付狼给造价殊咨询公趴司的预古结算的施编制、嚼审核费勾用；行钓政管理辅费：直穷接从事叔项目开册发的部旬门的人谱员的工错资、奖息金、补男贴等人乐工费以参及直接怕从事项驶目开发猴的部门壤的行政教费；施童工合同根外奖金哪：赶工肺奖、进畏度奖；欲工程质逢量监督闻费：建槐设主管缺部门的颗质监费每；安全纳监督费董：建设炼主管部聋门的安梳监费；裳工程保渗险费。2、称营销看设施溪建造增费。蓬广告帽设施省及发捏布费偶、销垒售环曾境改吓造费球、售射楼处共装修炎、装域饰费匪、其血他。振广告谷设施步及发谷布费踪蝶：车孟站广垫告、框路牌纸广告偶；销防售环悬境改龙造费趟：会联所、白推出旋销售克楼盘籍(含逢示范依单位稳)周鹊围等旺销售干区域透销售淋期间渔的现篮场设易计、沈工程馅、装渗饰费昆；临烦时销意售通酱道的牢设计异、工歇程、境装饰太等费爬用；港售楼矩处装骄修、妇装饰超费：惯设计绵、工煮程、炒装饰扑等；释样板视间：套包括碧样板横间设洋计、扶装修古、家最具、掠饰品衬以及驾保洁土、保普安、任维修酿费。净主体体外搭员设的冤样板景间还槐包括躬建造伙费用四；主蔬体内腐样板暂间销幸售后丢回收扑的设泄计、惯装修施、家球具、绒家私箭等费蚂用，牵在主沉营业贩务收犁入中警单列脆或单考独记桃录，街考核续时从板总费团用中翅扣除预；其循他。（七铜）借下款费拌用是指符织合资本岂化条件倍的借款速费用。冶资本化挺借款费芹用包括托直接用热于项目疗开发所绝借入资门金的利繁息支出误、折价视或溢价竟摊销和够辅助费适用，以啦及因外谊币借款羊而发生陷汇兑差狡额。因市借款而尚发生的雁辅助费惰用包括挺手续费以等。开始舒资本黎化的善条件筐有三嘴个：姥资产电支出淋已经听发生狸；借学款费可用已晴经发工生；块为使可资产拴达到乓预定景可使担用或的者可条销售戴状态扇所必疗要的乓构建夜或者回生产约活动祸已经搅开始蕉。终羽止资摇本化错的条桑件有张三个爱：符五合资豆本化架条件耕的资扁产的管实体要建造壶(包机括安挪装)锈或者汇生产缸工作无已经愧全部猫完成遥或者倚实质驰上已计经完禁成；搜所购梯建或好者生扑产的趟符合大资本昏化条滑件的来资产项与设验计要劣求、避合同莲规定谈或者雾生产匪要求爷相符段或者竞基本挎相符降，即很使有浊极个霸别与袭设计撇、合刘同或须者生浸产要筛求不猪相符译的地歼方，安也不壤影响母其正稠常使单用或凳者销置售；辟继续体发生嗓在所疼购建铁或生属产的档符合怕资本花化条固件的倒资产叙上的早支出授金额谷很少什或者肤几乎松不再烛发生款。房地壮产企惑业自士行进证行基捷础设魄施、烧建筑妥安装脚等工章程建货设的违，可纽奉以比城照建只筑企驰业设玻置有忧关成得本项毅目。四、房猪地产企岩业成本炉核算归监集、分感配闪和结俭转（一）最房地产袜企业成横本费用竟核算涉荷及主要时账户1、预付叛账款。兵核算在未取得发泥票前预袖先支付也给建筑徐商、供轻应商和撕其他劳烤务提供增者的款落项。为栏了便于旷管理，卫其明细递科目应着与合同温上对方艺单位名扁称一致墓。2、在建叛工程。锈核算自耳建自用趣项目的双工程成登本。3、开夺发成掩本。蜻核算协各种述商品悟房、写经济嚼适用烘房、森还建内房的及在建外项目才成本谱。5、应付母账款。热核算办甜理进度染结算，属已经取姥得发票沃的应付尝款。6、开发雪产品。相核算各万种商品计房、经抛济适用帽房、还红建房的尺已经完奇工可交架付客户畅使用的析开发项竟目成本格。既要雪核算总缴成本，族也要核绕算建筑炸面积和牌单位成炭本。7、主营笋业务成盆本。核穗算纳入除损益的知已经销苏售和视刺同销售闹种商品道房、经挖济适用猪房、还条建房的桐的成本细。注意衣：纳直入成罩本核盐算内宜容与志期间挎费用征不能处混淆勾。如营销设怀施建造姻费不能希与“销售费姓用”混淆；盈总部管久理人员辜薪酬不演能与项碗目管理贺人员薪棵酬混淆谋；资本限化借款掠费用不勉能与“财务相费用”混淆。（二）铃开发成启本不用么进行共叛同成本势和间接宜费用分泼配的核招算1、适用习范围（1）以独裁立编制席概算或朗施工图歼预算的滩单项开都发项目翻；（2）同一开芒发地点恐、结构饱类型相谁同、开至竣工时虽间相近垮、由同碰一施工远单位施络工的群体扁开发哑项目迁。2、开高发成遣本明魄细设匙置二级科沾目：某楼开发项扁目三级柱科目似：（1）土践地征涉用及趣拆迁捆补偿功费；威（2）前析期工驳程费闹；（3）建筑旨安装工遍程费；扇（4）基础洪设施建殿设费；束（5）公共膊配套设坚施费；愈（6）开鹅发间内接费依；（7）借拒款费粥用。四级科坚目：按今成本项高目具体薯内容设吼置。五级科葱目：不黄针对所辟有项目缠，只对榜部分成呜本项目贞具体内细容再细暑分类。茂如“开发砖间接英费--工程管伙理费”中的管依理人员垫薪酬等耻。对外驾提供的主要目侮的是为了毛满足税否收管理底需要。3、主钻要业稳务账钓务处航理（1）取齐得土埋地使倒用权借：辛开发纱成本--某开驱发项疫目--土地阴征用贤及拆勤迁补循偿费--土地出圆让金贷：叔银行颤存款（2）向除政府驱支付耍大市吴政配土套费借：慎开发执成本--某开发烘项目--土地征能用及拆省迁补偿滑费--大市政午配套费贷：银贸行存款（3）按合蓝同支付灿拆迁费借：开壤发成本--某开循发项霜目--土地挖征用哗及拆来迁补秃偿费--拆迁补岔偿费贷：屠银行狸存款（4）直插接支湖付设汗计费借：六开发丝式成本--某开买发项肥目--前期猎工程放费--设计遇费应交税誉费---待抵四扣进直项税钉额贷：拍银行增存款（5）向碑某公努司支监付场其地平功整费借：开估发成本--某开发烈项目--前期泳工程支费--场地莲平整廊费应交却税费---待抵总扣进召项税创额贷：笼银行析存款（6）开发捡商自行漠采购室湖内电器借：库令存商品应交披税费--挎-待抵扣址进项税秤额贷：银翁行存款（7）采购殃电器投诸入安装奸并支付域安装费借：开太发成本--某开条发项泉目--建筑杆安装邪工程絮费--某安装泼工程应交泊税费---待抵扣秩进项税浊额（取逝得安装设费发票稼内进项偶税）贷：预颈付账款--勺-某公司银行存暮款（8）与丢某建斤筑公言司办废理工燃程进近度结持算，端取得荐增值拿税专季用发谨票借：开透发成本--某开纳发项潜目--建筑附安装烧工程柳费--某建鼠筑工思程应交休税费---待抵壁扣进饿项税养额贷：预秒付账款---某公司银行存刘款（9）支管付某穗公司食总承恋包室外电多气及高彼低压设锣备费，取得增煤值税专浙用发票借：开良发成本--某开疮发项卷目--基础蜓设施捧建设缘瑞费--室外戴电气克及高鼻低压绞设备衫费应交愧税费--队-待抵扣赌进项税证额贷：邮预付归账款--尿-某公司银行厅存款（10）支渡付工扇程监夜理费用，取助得增源值税杠专用肚发票借：开发成拜本--某开发羊项目--开发间强接费--工程谜管理布费--工程势监理剪费应交税事费--蠢-待抵肃扣进尤项税犹额贷：塞银行思存款（11）计提脸项目管表理人员慎工资借：开发成居本--某开发攻项目--开发间呀接费--工程管篇理费—项目管恐理人员典工资贷：有应付小职工故薪酬—项目卖管理锡人员携工资（12）支付扶售楼部别装修费己，取得崇增值税脆专用发考票借：开发垄成本--某开赠发项调目--开发抱间接抹费--营销设甲施建造腔费—装修独费应交税凉费---待抵滤扣进甚项税个额贷：因银行臣存款（13）支付户项目管派理人员遮交通费借：开今发成本--某开介发项趁目--开发间案接费--工程管班理费—管理人肥员交通役费贷：银冈行存款（14）应付朽某开发匆项目专周门借款卖利息（桑建造期钟间利息勇）借：开发约成本--某开发存项目—借款费兆用贷：喷长期桌借款—某银朽行借垒款（15）在渡开具汤售房复发票译，确购认销六项税弹额同赔时按武比例膏抵减冬土地许成本借：佣应交掘税费--应交增舰值税--销项寨税额雅抵减贷：参开发场成本--某开绣发项村目--土地霞及拆围迁补束偿费—土地出盈让金（16）在楚开具比售房奥发票肿，确搁认销捷项税愧额同落时，疯确认私进项暑税额礼，若尿进项软税额捞大于衬销售茅税额曲，仅写以销相项税武额结芽转待河抵扣附进项累税额缘瑞。借：应示交税费--应交增掉值税—进项夹税额贷：您应交涛税费--待抵垒扣进劲项税桶额（17）开发宿项目完削工，结丈转尚未偿支付工男程成本借：开粘发成本--某开办发项居目--（相关胡明细）贷：吼应付舟账款—某公凶司（爹单位茫）（18）开紫发项毯目完蚀工，叠结转师开发丢产品瓣总成皂本借：开厕发产品--灵-某开怖发产捉品贷：开租发成本--某开悟发项损目--（各盏明细霜账金御额）（19）在继确认壶销售嘴收入违同时雄确认宵销售葡成本借：族主营基业务乏成本贷：开发楚产品---某开记发产敲品（三）效开发成窃本需要酬进行共寻同成本午和间接佛费用分凉配的核耍算1、适用谅范围（1）群体开秆发项目孙中开工版时间相栗距较大尺项目（挪分期数吼）（2）群蜜体开灿发项览目中师房屋矿结构庄和功暗能不气同（旋如住虫房和侨商用甲）（3）同熔一项来目管赴理部遣门管芽理的肚不同尸地理旦环境传开发瓦项目2、“开发成陕本”明细秘科目摇设置主要是纤在“某开库发项箩目”后设置肿具体成康本计算储对象三寸级科目愈，而成怀本项目峰则为四锣级科目愧，再分怖细五级脱科目，岂甚至六粥级科目耻可设置爬多栏式微明细账叫核算。3、具体若成本计没算对象巩三级科刺目设置（1）期数浓；（2）住宅沉楼栋蓄；（3）商用应楼栋；葬（4）公保益建维筑；足（5）楼栋劝名称。房地裂产开外发企办业可仔根据白实际蝇情况污确定奏，如兔花园止二期尽住宅先楼，绩圣境瓣一期盆别墅协楼；装豪门罗写字膏楼等柏。根源据重它要性次原则减，某培个住益宅楼团门面自房用闸于商堂业用竹途，蜓没有隐必要哨单独酱作一敢个具生体成若本计点算对授象。共同三成本辈和间粮接费伐用如果事呀先未明距确具体成及本计算东对象，可在洞开发成倒本设置累相应的共同成南本和间期接费用服明细账，待明灶确后转路入具体成负本计算预对象。4、开发池成本的傍归集与脊分配开发成栽本的归随集与分践配原则必：能直烟接计入年直接计阿入具体满成本对幻玉象，不昨能直接括计入按锦受益标数准分配销计入具体成葡本对象殖。（1）土结地征窄用及宋拆迁太补偿侄费的急归集披与分表配土地适征用酸可按“占地抹面积县法”分配某具央体成三本对青象应秆分摊妈土地街征用刻费=（具早体成赤本对饱象建旨筑面村积/容积浓率）*单位面践积土地险征用费拆迁棕费一嚷般直史接计戚入安状置房牲成本异中。大市奏政配数套费床视同土地征斗用进行乘分配。账务地处理条：借：开护发成本--某开发法项目--某期虫住宅-土地轨征用购及拆涛迁补龙偿费-土地出抖让金开发成夸本--某开典发项她目--某期商护业-土地征柄用及拆辣迁补偿海费-土地培出让倍金贷：银匙行存款向税拿务部祥门申佳报土染地征铃用抵序减税妖额时糠：借：虑应交蜓税费应交缺税费夸——榴应交壳增值惩税--销项税黄额抵减贷：开裂发成本--某开叶发项视目--某期住宜宅-土地征朵用及拆闭迁补偿暖费-土地节出让诱金开发成纪本--某开发剑项目--某期冰商业-土地母征用性及拆尊迁补玻偿费-土地出遍让金（2）前期余工程胞费的煤归集悉与分劲配前期工使程费能螺直接计稻入某具纳体成本都计算对器象的尽熊可能肾直接计令入，如罗勘察设蚕计费、舅报批报屯建增容蛾费等在粘一个合椒同内统旋一结算心，或者伞使用同猎一结算亚票据的歌则分配跳计入具体搏成本严计算疼对象到，可踩按“预算衫造价串法”分配。某具体纤成本计青算对象抵应分配街成本=该具顷体成甘本计单算对呀象预捉算金来额/总体预正算金额*总体实轨际成本“三曲通一桌平”狡费、弹临时洞设施裕费可鹿按“占地鼻面积血法”分配。哑需要考纵虑的是壁某个具体驴成本躺计算盐对象岗尚未厌开工追就不经要计捏算其维分配纪额，驳某个李具体楚成本喂计算润对象楚已经泡完工域也不森要计父算其积分配胜额。承按其批受益死期间堪计算彼分配葛额。账务拍处理贴：借：拐开发隐成本--某开颗发项待目--某期住页宅--前期疼工程升费--设计所费开发成仅本--某开发得项目--某期型商业--前期钉工程版费--设计费应交伴税费--怜-待抵扣燥进项税结额贷：银谈行存款雨（或应姿付账款忆或预付阅账款）（3）建筑安密装工程勉费归集舍与分配建筑渠安装昼工程梁费主呢要是臭对墙烟面内票施工肚，按砖实际腾结算养发票兽归集挡，一跪般不艺用分夕配。浮万一妻统一眨开具泽发票花未分站清具阳体成勒本计氧算对偶象，塘可按“预算造辟价法”进行分滤配。账务处陈理：借：骂开发蚂成本--某开发胸项目--某期住声宅---浪-建筑说安装使工程举费--某工译程开发成扎本--某开发百项目--某期商速业--简--建筑安芝装工程披费--某工叮程应交搂税费--遣-待抵扣洞进项税拉额贷：银滩行存款滥（或应瘦付账款悦或预付均账款）（4）基础裤设施份建设能费归集佛与分都配基础波设施摔建设晃费一旬般是非室外仆工程板，如葡果合膊同和站结算堵发票净不能竟分清理是某跃个具肚体成扎本计猾算对愁象的妙，需辽要分恭配计无入成曲本。医可按“预算造雪价法”进行分鲜配。如霸果判断弟某个具笼体成本专计算对危象与使碰用土地扒面积关链联度很值大，也将可采用“占地贪面积壁法”分配。账务处内理：借：开今发成本--某开发港项目--某期蹲住宅--念-基础设源施建设粮费---某工悉程开发成污本--某开发泛项目--某期商浩业---基础设惩施建设闯费--蜘-某工犹程应交税白费---待抵扣丢进项税产额贷：银竞行存款昏（或应案付账款沙或预付你账款）（5）公共野配套棚设施温费归损集与苍分配公共押配套幸设施疗费属烛于公勤益性么质，耀属于棚售后挣业主域共有艺或者衫交由怠政府农管理德的，绘应纳邮入计拖税成怖本，车在计识算土孟地增体值税桑和企萍业所碑得税苹时纳慌入售卡房收注入的甜扣除错项目紫。如亩果属蚂于开承发商木所有绩，开衫发商已建造贝后能龟取得降额外衣收入海（如挖地下跟车库费）则涉应作倦为一朱个单湖独成龙本计遥算对亡象进里行核模算。公共配安套设施复费属于赏公益性稀质的，稿一般不灰分摊土捏地征用及田拆迁补呼偿费、成本辰能直呜接计搅入尽集可能期直接馋计入召，不绞能直偷接计球入按“预算攀造价汗法”分配隙或者“建筑面杠积法”分配。账务处遍理:借：楚开发父成本--某开扒发项禾目---某公益磁项目--遥-建筑有费开发累成本--某开发贝项目---某公益禁项目--朽-安装警费开发成您本--某开葱发项并目---某公幸益项针目--卡-基础设港施建设址费应交税销费---待抵旬扣进创项税晌额贷：银挖行存款阴（或应宅付账款赵或预付象账款）（6）开前发间砍接费运的归垦集与慰分配在一苍个项滩目部乓门管私理群婆体开殖发项根目中溉，虽恳然费悉用内极容繁决多，译也并弊不是福所有贱成本带都需垄要采纳用分须配方球法。斧凡是拦结算姜票据迎和相栋关合丈同能因明确别分清桶具体恒成本准计算误对象约的应纯直接精计入蜓。不杠能直历接计吼入的月费用习（如束项目行政忍管理厅费等务）则工分配团计入斩成本手。一传般按“预算造湖价法”或“建筑征面积麻法”进行分萄配。建筑面怀积法某具体豪成本计历算对象狠应分配慨某项间座接费=该具体成董本计算牢对象/总建筑淘面积*某项六间接费费总驼额账务处暮理：借：编开发眯成本--某开发右项目--某期崭住宅---沃-开发滔间接横费--某费用开发环成本--某开发锋项目--某期商某业--兵--开发间召接费--某费抽用应交筑税费--歌-待抵拍扣进慢项税步额贷：模银行石存款筹（或裹应付腾账款蜘或预只付账米款）（7）借款费惠用的归吧集与分拥配能明确牵分清具迷体成本地计算对旅象的应骗直接计代入，不撑能分清紫一般按“预算计造价岸法”分配。盾账务处锤理借：蛇开发宁成本--某开阿发项郑目--某期住蔬宅---闲-借款半费用--利息开发始成本--某开发胖项目--某期步商业--钓--借款费茫用--利息贷：长汗期借款--叠-某银希行借滩款--伍-应付利刮息（四）炼房地产织企业成钱本费用谈核算举猴例1、某凳房地忌产开辜发企券业拍得环打山土地帽120开.6亩毕（80霜404岸平方米菊），该党地块已停七通一闸平，土傻地出让巨金54篇674录73携36元秤，出让蓝金含城计市基础菠设施配夸套费，悲应支付避契税1薪640欧24似20.铲08元虚（54遍674沉733葛6×3行%），结印花税港273端374蛛元（5仓467负473甚36×储0.5屋‰），丸已支付土地径出让或金首党付款找27冬33伪7纲36征68银元，术现支客付余骆款。借：开墓发成本谎—环山恋土地—土地征窄用及拆太迁补偿炒费奸563旬14烟975烟6.1相0税金革及附塘加—独印花第税雕27括3遣37预4.00贷：预骡付账款月—市土墨地资源拖局段273脱37质366贯8.0腾0银行撞存款冠29愤00鱼4桑94应62引.102、收到舰太平路豆项目勘细察设计嫁院设计影文件，备支付余现款并取闻得勘察袖费专用驻发票。菌发票载贴明税额192范01.买28元，枝不含垦税价总计3篮20旷02抗1.今3元席，已屡预付递96市48棋4.交8元混，按特小区诵建筑笑面积喂12粱69芳18睬.4荡㎡分认配。成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.40102690.51住宅楼86192.00217330.79合计126918.402.5215320021.30借：郊开发均成本睬—太疼平路浙小区拳—商饰务写窗字楼武—前珠期工公程费收—勘酷察费10接26趟90妄.5鹅1—住热宅楼楼—前杏期工天程费痛—勘暑察费21论73浇30壳.7半9应交税百费--待抵扣抱进项税珍额192伙01.赏28贷：预那付账款顺—某勘唇察设计连院员964洲84.库80银行滨存款凉242辆73立7.想783、市般建工篇总公垮司中牲标商临务写革字楼完，中佛标价巷12财98疯7胸36帮00穴元，愁监理休工程抛师和退合同扰预算东部审计核确软认市德建工祝总公辈司预命付款仓支付已申请士，经渡财务坦部复挽核中咏标单简位预棋付款帐保函隙和预奋付款响支付种申请财同意策，按乌中标贫价的登10眯%，膊支付令中标尚单位袜预付悉款1虹29米8助73愧60息元，芒工程考完成摔80议%开绝始抵胆扣。借：奸预付骆账款汉—市绪建工旅总公耍司魔1踢29伍87透36竞0贷：银喉行存款闷12治987颈3604、为波太平地庄路遥项目候取得尊工商蝴银行呢一年文半期还贷款祥20厚00轧0拢00仁00调元，果贷款挺利率棋6.亲78绿%，服利息定每季歇支付体一次扛，实臣际利兽率7下.3偷5%顽，因探贷款司发生武的各挡种直杠接费多用2瓜10猴0倡00扭0元汽。借：别银行避存款趁19讽79撑0露00伟00长期偶借款纤—工散商银嫂行贷解款利摊息调轧整悦21只0枕00神00贷：长灰期借款京—工商叠银行贷议款成本讯2铅000胡00湿0005、市熟建工陡总公映司申矮请支崖付商办务写冒字楼渔已完多工程师价款攻。经招监理活工程伶师签任字确弹认，拔公司劳合同边预算赶部审拒核签混字确蜘认已低完工殖程量高为1垫20蜜0万怠元。桨财务斜部收兽到工搅程价惑款结亿算账因单和蒙已完交工程赏月报荡，经他与中检标工伏程量抚清单灶报价拴和已沙完工怒程量局和工戏程形泊象进哪度对帅比时忆，认小为不泡符，暮退回惜预算尘合同旗部要删求复耍审，党经与纽奉监理箭部门录，施睬工单挡位均艳测量工复核诵，施止工单棉位多就报已之完工墙程量冠10亮0万散元，崇重报获工程项价款活结算资账单辞和已桂完工链程量侵月报拥，本泥期已湿完工煤程量屠为1磁10凡0万逆元，营财务特部予冰以确促认，秘并取免得增旅值税逮专用掀发票胳所载揪税额12册1万元让。借：银开发症成本烛—太平葵路小伙区—短商务昨写字介楼—建筑城安装工俗程费—土建忧工程费110懂00厉000应交税横费—待抵扣构进项税毯额12辽10庄00谎0贷：泻应付继账款烘—市之建工弓总公秋司耀1221000打06、收到冈经监理珍工程师截，预算霸合同部某签字确露认，朝白阳一建寇公司住佩宅楼工蛙程价款汉结算账腾单和已品完工程席月报，启本期已删完工程悟量为165桃0万元，息经与中茄标工程符量清单历比对审认核，财液务部确咸认，并取愚得增鸡值税杂专用或发票岛所载掌税额181旷.5万元。借：铁开发亩成本消——太平路援小区—桑住宅楼—建筑抹安装工月程费—池土建工套程费165怎000净00应交详税费富—待抵扣献进项税挎额18掉15退00枣0贷：坏应付脂账款锅—朝晃阳一罩建公如司183济150张007、分挨配本井月市否政公货共配贞套设其施费借：开惯发成本臣—太平端路小腔区—恨商务平写字依楼—配至套设怕施费38益18告5.柴49开发课成本霞—太平相路小苗区—荡住宅松楼—配套寸设施费80键81猾4.勺51贷：坡开发抹成本捐—太平路健小区—半上水工植程164油00开发成汽本—太平路主小区—醋下水工甩程15维80删0开发成艘本—太平路揉小区—泉热力工征程204疼00开发成锯本—太平筑路小店区—鼠煤气穿工程13秀40蓄0开发成嘉本—太平路搅小区—扣雨水工本程112咏00开发普成本容—太平检路小头区—敞道路叙工程27台20才0开发成弟本—太平路档小区—伟电力工惧程110涝00开发成疗本—太平路廉小区—高绿化工射程300欧0开发定成本少—太平勺路小州区—辱围墙荒工程600成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.4038185.49住宅楼86192.0080814.51合计126918.400.936761190008、分利配本伸月开裕发间乌接费捞用（1）分雨配利恼息费键用（2）其他监开发间须接费用榜分配成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.403617887.37住宅楼86192.007656776.63合计126918.4088.833911274664成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.40470402.91住宅楼86192.00995545.09合计126918.4011.55031465948借：开背发成本船—太平路鸭小区—剃商务写境字楼—借挖款费休用36灾17公88贯7.鸽37开发占成本专—太平剩路小驶区—境商务层写字疯楼—开头发间酸接费47屡04泪02输.9侦1开发偿成本欺—太平路泻小区—磁住宅楼—纳借款畏费用765缸677壮6.6白3开发痕成本为—太平路客小区—掏住宅楼—脆开姿发间卖接费995套545册.09贷：伯开发成丑本—太平路玩小区—研间接费识用—泊利息费枪用11越27哈46医64开发兰成本甚—太平蒸路小烈区—骗间遇接费答用铅—监兰理费60挽00关00开发成留本—太平障路小晴区—著间接啊费用岗—认质蛙检费20则00羊00开发义成本注—太平路块小区—终间接豪费用描—招标穴编制费29抽27培59开发砌成本程—太平路秘小区—员间接识费用婆—招标蚀管理费73梁18咬99、预售洁1-6南号住宅色楼88督套，375遍8.2肌4平方忠米，300心659船04元；7-偶10号住宅有楼96眠套，47乐16挡.4为8平方攀米，424芹483差89.粱12元；裤商务督写字炎楼3县00老0平欢方米锋，132谈0元/织㎡，紧19羊80府00版00士元。旁开具裳售房罚发票忙，所驳载增己值税914家826昨3.2牙8元。借：甲银行桨存款923图142厌93.差12贷：蚂预收至账款养—各母客户径明细92须31概42扁93晴.1泰2借：沿应收描账款屈—申汇报增棚值税迷销项胜税额914乡丰826括3.2烛8贷：应交伍税费--用-应交增虏值税--所-销项咸税额914饺826闹3.2窄8注：摊确认“待抵荷扣进劳项税究额”转入“进项访税额”分录仍省略糖。10、土地雄征用书成本似56遣31右4走97谨56绩.1看0元解，土碑地总引面积80协40时4平方总米，允能得枪到税朱务部丘门确赌认抵蛾扣税江额558词076假33.如48元（56刚31钟4刊97订56袋.1叫0/（1+1体1%）*1园1%）抵触扣后遣金额50篇73络42惯12鹅2.才62元。太平路阅小区实际初使用途土地负面积225围10.倦61平方杨米，应分冷摊土地松征用成服本为1