巩义市房地产市场调研

河南·巩义巩义市房地产市场调研报告®目录宏观概念一商业分析二住宅分析三地块分析四第一章宏观概念城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划……G310连霍高速位置

巩义市位于河南省中部、东距郑州市82公里，西距洛阳76公里，陇海铁路、310国道和连霍高速公路横穿东西，豫31线、焦（作）巩（义）黄河大桥纵贯南北。有6条铁路专线与国铁相连。总面积1041平方公里，其中耕地50万亩，人口79万人，辖15个镇、5个街道办事处，292个行政村

；交通：

巩义市有十几路公交路线，还有旅游路线；道路属山区道路，大多带有斜坡。旅游

有北宋皇陵、杜甫陵园、嵩阴风景区、北魏石窟市等众多旅游景点。城市印象巩义市巩义·领衔郑州卫星城市城市概况巩义市域图

约82公里三次产业结构比重为1.8：74.7：23.5。巩义市是河南省人居环境范例市、全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、国家级卫生城市、国家级园林城市，中国优秀旅游城市。

巩义市辖5个街道、15个镇：新华路街道、杜甫路街道、永安路街道、孝义街道、紫荆路街道、米河镇、新中镇、小关镇、竹林镇、大峪沟镇、河洛镇、站街镇、康店镇、北山口镇、西村镇、芝田镇、回郭镇、鲁庄镇、夹津口镇、涉村镇。市人民政府驻巩义东区行政中心（陇海东路）。巩义市距郑州约82公里，辖5个街道、15个镇，总人口81万余人企业状况生产型企业较多，如豫联集团、中孚集团、机械厂等全市规模以上企业中，销售收入超20亿元企业2家，超5亿元企业9家。在境内外上市企业3家，有19家省级以上高新技术企业；企业主要以耐火材料居多，其次还有化工、铝业、电力业等；巩义·快速发展的豫中工业重镇城市经济前三季度，我市固定资产投资规模持续增长，完成投资281.90亿元，比去年同期增长了23.2%，增速比一季度提高0.9个百分点，与上半年持平，三次产业比重呈现“三产上升，一、二产下降”的格局。其中，我市第一产业投资3.66亿元，同比下降15.5%，占投资的比重为1.3%，同比下降0.6个百分点；第二产业投资有所增长，但占比下降，第二产业投资181.79亿元，同比增长19.3%，低于投资增速3.9个百分点，占投资的比重为64.5%，同比下降2.1个百分点；第三产业投资持续增长，占比有所上升，第三产业投资96.45亿元，同比增长33.7%，高于投资增速10.5个百分点，占投资的比重为34.2%，同比上升了2.7个百分点。新开发区（行政中心）城市生活区主要以贯穿南北的新华路为主；其中建设路为城市一条主干连接高速贯穿南北，又是新老城区的分割线；生产企业集中区以孝义镇为集中区城市框架东扩，城市格局正在发生新的变化城市格局城市规划“一心多极、二轴四区”的市域村镇空间结构。“一心”指巩义市总体规划确定的“一城两区四组团”的中心城市总体功能结构；“多极”指西部区域中心——回郭镇、东部区复合中心——小关镇、竹林镇和米河镇、南部区域中心——涉村镇；“二轴”指沿310国道的城镇与产业发展一级轴线和沿237省道城镇与产业发展二级轴线。“四区”指中心城市协调区、东部城镇协调区南部城镇协调区、西部城镇协调区。至2020年，通过现有村镇的合并、调整、提升，逐步形成中心城市——中心镇——一般镇——中心村——基层村五级村镇体系结构。“一心多级，两轴，四区”巩义市最繁华的几条路,形成一个“井”字型交通；以新华路最为繁华的商业中心向东区（新区）扩散，结合市政规划将对本项目有很大开发优势；（交通优势、位置优势、商业发展优势）新开发区（行政中心）城市现有商业格局与未来商业规划给项目带来极大优势对内交通建设路东西向交通以新兴路、人民路及陇海路为主。南北向交通以新华路、建设路及桐本路为主。“三纵四横”新兴路人民路陇海路杜甫路新华路建设路桐本路对外交通

陇海铁路、国道310、省道314和连霍高速公路横穿东西，省道237、焦（作）巩（义）黄河大桥纵贯南北有6条铁路专线与国铁相连。高速公路1条，国道1条；省道2条；县道8条；乡道63条；村级道路122条；专用线8条。境内有桥梁共计102座，总长度延米3825米。其中大桥5座，中桥30座，小桥70座，市区陇海路石河道大桥和新兴路石河道大桥联接新老城区。连霍高速公路对外多交通为铁路及公路，主要是连霍高速、陇海铁路线及G310企业集中区商业中心建材、家居中心商业中心新开发区（东区）商业较为集中，主要以临新华路商业为主，其中星月时代广场、海盛花园以及佰亿步行街、聚龙商贸城和已有的海盛商贸城、宏发商城等商业体量较大；楼盘开发主要以新城区为主，老城区除商业开发外，还有城中村改造项目；巩义市商业房地产发展现状老城区新城区老城区房地产发展方向巩义市房地产目前现状：从老城区慢慢向新城区发展趋巩义市区内现只有城中村可开发；本项目属老城与新城的交会处，距商业中心较近与星月时代广场和海盛花园共享市政规划的公园；巩义市房地产发展趋势——向新城区扩展城市小结

巩义市位于中岳嵩山北麓，隶属于郑州市。东距郑州市82公里，西距洛阳市76公里。2012年末全市总户数228881户，常住总人口810240人，其中男412574人，女397666人城镇人口375141人，城镇化率达到46.3%。全市人口自然增长率为4.23‰。巩义市是河南省人居环境范例市、全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、国家级卫生城市、国家级园林城市，中国优秀旅游城市。对外多交通为铁路及公路，主要是连霍高速、陇海铁路线及G310内部交通系统主要以“三纵四横”形式组成交通构架，东西向交通以新兴路、人民路及陇海路为主。南北向交通以新华路、建设路及桐本路为主。打造“一心多极、二轴四区”的市域村镇空间结构。区位优越交通便捷未来规划第二章商业分析5km100m3km市中心辐射圈435商业餐饮专业214561金好莱生活馆2金信购物广场3月星生活广场4佰盛购物广场5宏发商城6朗曼假日广场43211万洋国际广场2杭州窗帘城3齐心家具生活馆4家具大世界5五金商贸城3211麒麟火中雪冰火锅2金门饼店3巨幅来炖菜4湘村人家巩义市以双核商圈为主导，分别是老城区商圈和巩东新行政中心的新商圈，但是政府行政商圈的真正氛围还没有真正形成，且缺乏中心点。

巩义市以双核商圈为主导，辐射范围约1.5km商圈分析市中心黄金十字商业带科技市场主要街铺分布建材市场商业形态以街铺为主，集中式商业只有新华路与新兴路交汇处有分布专业市场主要有两处，人民路与建设路交汇处的科技市场，建设路与西环路交汇处的建材市场业态分布：餐饮、零售、服饰代表商家：肯德基、好享来、李宁销售价格：10000-12000元/平米租金水平：70-80元/平米/月业态分布：IT产品、办公耗材销售价格：5000元/平米租金水平：街铺50元/平米/月，内铺10元/平米/月业态分布：建材、家具、家居销售价格：租金水平：街铺60元/平米/月，内铺25元/平米/月形成规模的街铺主要分布在新华路、新兴路、建设路、人民路两侧，租金价格集中在40-60元/平米/月。巩义市商业分布位置：新华路与新兴路交汇处住宅部分：销售率:99%(剩一套200平米的顶层复式)价格：3700元/㎡商业部分：商场部分和一楼街都已经营，主要业态为：品牌服装、鞋、大型超市、中西餐及小吃，有大商家和多家品牌主力店支撑，（如：苏宁电器、肯德基、豪享来、永和豆浆等）经营状况较好。内街面积：31、41进深：8米；开间：6.2米；租金：110㎡/元/月物业费：2.0元/㎡/月+空调=10.52.0元/㎡/月分析：优势：处于市区较繁华地段，各种商业配套较为完善。劣势：商业体量太大，招商存在一定的压力，且影响住宅居住品质。内街引导不足。个案明细——星月时代广场销售部位置：新兴路与新华路交汇处南20米住宅部分（售罄）：价格：3800元/㎡商业部分：商铺业态以服饰、餐饮为主。商铺进深：15米；价格：15000元/平米分析：优势：处于市区较繁华地段，各种商业配套较为完善。劣势：商业部分影响住宅的居住品质，周边商业较多，竞争激烈。个案明细——佰亿步行街第三篇：巩义市商业概况总面悉积：业态：狼家具、袜家居、烛建材代表朵商家碌：全迹友家两私租价：翁25-脂50元畅/平米坝/月面宽：袍3.6船米进深书：1即5米规划炭特点动：规料划有理内街磁，并且哄每个图商铺嫁都被摘打通也，直接层连通志内街系与外阀街。分析胸：优势吵：巩糊义市近最大萍的家炸具建援材专符业市金场，览临主俱干道奏，位捡于新震老城川区结寒合带泽，商忍业价趣值及庄潜力待巨大鞠。劣势：泻市场不勉购成熟番，规划忌存在一修定缺陷生。个案哪明细——合明阳屑建材育城总面字积：业态未：餐个饮、斗家具蒸、餐斤饮代表扰商家庄：永肯乐生转活电址器售价慌：租价较：7智3元宝/平想米/旦月面宽：学4.5诵-5米进深及：1识0米规划吼特点昆：规愚划有辣内街赢。分析缘瑞：优势：池地理位话置绝佳段，周围刑商业氛掘围浓厚刺，永乐幅电器入洒驻，经蔑营状态院良好。劣势局：因王为消语费习帅惯问辞题，杀内街刮租售誓率不城高，塔消费旗习惯草引导呼不足翅。个案明完细——牢海盛浮购物埋公园新兴集庸贸综合陡市场名震称做：新兴气集贸综棒合市场规落模椒：约45社00针㎡沿街店窗铺(1瞒8间)业派态协：1F：批发经市场、形沿街服清饰2F：美食惭城商品类幼型：低兵挡出租耀率：90招%以上经营状蠢况：良搞好租售价介格：租界：3.磨5~非5元/㎡/天名此称问：金骂信购第物广朱场开业闯时间携：200狼8地角址季：新上兴路规芽模细：2.5万㎡业论态：1F营:银行荣、便挣利店楼、服竖饰2F:网吧阶、服果饰经营状志况：较庆差租售佩价格宿：2~2根.5元/㎡罪/天备堂注：巧淘宝差城空否置率穿达50汤%金信景购物示广场个案明疯细佰盛步榆行街名缓称：设佰盛般步行惊商业幼街地楚址：网新华写路规众模：回约1.画5万㎡业撞态：桃服装圾、鞋伶类、猫小商论品开业拉时间因：20邀08年租宿金珍：2.5劈燕~3.采5元/㎡/天经营状舞况：好蛾，满铺柿经营备注：林位于地捉下，只龙租不售恒基服城装城名弄称列：恒基冤服装城地香址急：新兴疑路规射模暖：15鱼00往㎡开业时炭间：200跳0年店铺形离式：内横街式租售渠价格俩：2.5捧~3.铸5元/㎡懂/天经营驱状况描：物穗业档芬次低切，较视好个案剩明细永乐号生活跨电器名父称越：睁永乐替生活才电器地尼址是：建设舌路规霞模困：约75畏00免㎡业面态劲：B1：中方腹圆家具离城F1：空调底、电视毅、风扇姻等F2：套房元家具开业糖时间顷：201为2（二次地装修）大丰源名仁称芦：大尤丰源地齐址图：建设回路规俭模茂：约750芽0㎡租茄金据：F1：2~舅2.涛5元/㎡/天（只言租不售妻）F2：1.慈5元/㎡/天备位注：只浙租不售兰，原规伍划做建殊材市场因建筑简风格和此市场，遇后改为株主题餐拨饮目前目仅一日家足累浴店催入驻劣，仍懒在招弊商中个案孙明细商业垃小结巩义摄市以升单核盈商圈鸡为构栗架，僚发展弓较好谜，分塞布主欢要以哑两三凤条城俘市主红干道集为主。由于市释政府东援迁，以湾朗曼假棚日广场增为例，螺商圈有搭东扩的费趋势。由于东颤区建设以力度比袄较大，响随着城阁市发展急，东区牺社区的先形成，庭也有可饿能会产千生新的拒次商圈陆。整体凝商业姻市场吵业态碎搭配敢相对葛比较县混乱良。大规洗购物计广场谨均无递国际跳一线劳品牌潜入驻勺，以数国内标二线俗品牌待为主眉，整扛体档库次偏萍低。金置膛购物炮广场颜为例放，空悦置率杂可达40理%，同结为地恒处市夫中心网的核嗓心商少圈，内部建明筑装修额，动线触都较为旗合理，偿外部交戏通也比偿较便利祥，却人抚气惨淡群，推断当杆地市区区商业已垦趋于饱泳和单核商页圈业态咳搭配朝乱档次状偏低市区言商业陈趋于塘饱和商圈伤东扩新商圈第三须章顺住因宅柏分绵析城中奶组团城东哄组团巩义御市住鹅宅现套状分爹两个婆住宅钱组团崇，分秆别为迁：城摊中组此团及插城东畜新城谈组团互，间距为2.5稀km，城中运组团题在老谈城区扮内，胜几乎痛无在镜售楼劲盘，蓬城东抬组团迹，新尿建住会宅较艇多，哗体量闪较大斗，巩义咽市住驴宅售乳价较阔为均狱匀，绸无较尾大差介异，劳均价科为40雨00元/㎡左右2.仿5k绍m2.磁5k冬m住宅分豪析两个组私团，间州距2.宽5km项目名至称：德骡丰香榭小里项目地舒址：巩厕义市新婆兴路与泰建设路弃交汇建筑埋面积零：约30腔h㎡开发路商联：巩义兼市德丰漂房地产煎开发有筝限公司建筑形筝式：高妹层户焰型庆：4已2-脊74另㎡售闹价绪：公执寓4元60纯0-逮50未00疲元/务㎡住宅3咬600修-40廉00元恐/㎡物缩慧业等费：盾公寓雅1.山7元卡/㎡耍/月住宅扇1.塔1元帝/㎡李/月开盘汗时间流：2灾00甜9年丧12区月1类5日入住时女间：2检011剩年11兆月15抢日项目蜡名称拴：恒招星皇融家花领园项目地易址：惠辞民路与倡新兴路廉交汇建筑窜面积泪：约26h浇㎡开灰发散商记：郑鼻州市简恒星书置业释有限剪公司建筑慕形式户：高层户贺型：运110-1蓄40新㎡售辨价：温均价4昌000晚元/㎡物组业滴费：普未定开盘时榨间：2途011维年11模月入住卫时间洪：2蹄01批3年崖6月约2.4公里德丰香榭里约1.9公里恒星皇家花园项目名首称：龙泉花阔园项目法地址申：桐本路与陇海路交汇建筑面滥积：约6.5临h㎡开纵发龙商牢：郑州市仲泰房地产旨开发有订限公司建筑润形式柏：高群层户少型：80-15蹈0㎡售妈价涝：3800-盗400床0元/旅㎡1物业软费：0.9元/林㎡/费月开盘时杯间：2鸦010年入住拜时间想：2闯012年项目名初称：锦江众国际花园项目地待址：陇海路与锦里路交杠汇建筑所面积高：约14h势㎡开发丽商巷：河南喉天鹰物杏业管理距有限公项司建筑敞形式蚊：高层+多层户匠型搂：10定0-1铃40无㎡售哨价玻：均功价4袋00疏0元狮/㎡物闭业郑费：闪0.竭9元疗/㎡副/月开盘时喘间：2棍010年入住钳时间仰：2核011年龙泉花侦园约1公残里`约1嗽公里勉`锦江澡国际咐花园重点项授目朗曼反新城项目位置巩义市河洛路与石河路交叉口东南侧，石河路公园对面售楼地址巩义市河洛路与石河路交叉口东南侧，石河路公园对面咨询热线400-700-1234转30691价格均价4700.00元/平方米价格描述一期高层4300起，均价4700元/㎡，别墅8500—15000元/㎡开盘时间2013年10月26日入住时间2015年5月开发商巩义市朗曼房地产开发有限公司销售许可证已办理产权70年户型说明95㎡两室两厅，123-142㎡三室两厅，185-230㎡四室两厅，220-450㎡联排、叠拼别墅建筑面积1300000平方米占地面积466667平方米总户数8000项目特色公园地产建筑类别高层、叠排别墅、联排别墅装修状况毛坯“朗粘曼新冲城”陈位于升巩义雪市河联洛路慕与石姻河路贡交叉叛口（偿原巩士义汽蓬车北执站）洋，周边交影通便利守，通达廉性极好举，可直奔达连霍圣高速出霞入口，遣项目东尺西两侧为规让划居住拍用地和葬中小学肃，南侧你紧邻千露亩石河施道公园检。项目什由深圳朗京曼实洋业下算属的新巩义飞朗曼兼地产东开发沿，朗订曼集旧团坚寻持奉廉行“溜产品就信誉、企业通信誉、颤行业信敲誉”，定在河南稳拥有良伴好的客您户基础听与口碑唱。“肝朗曼新遵城”疲是2必01喊2年务河南遇省重泽点工蚁程。采项目凯占地尊约7值00骑亩，餐总建肺筑面窝积13亩6万秘平米传，建床设有揉高层橡、别扒墅、删大型建商业寄、写梅字楼负等，个项目威规划居住宋户数皂80构00串户，夫居住欢人口耕3万趋人，和整体束布局骆科学货合理窝。建翅筑采拘用欧洲地掀中海风爪格，运教用石材限、高档资涂料、彩图形雕丝式刻等经享典欧式醋元素。部分楼勒幢设有定架空层撞，增加柴了观赏劣性，提腰高了舒赤适度。烤社区内株部配套有五嫩星级会失所、幼滥儿园、敞网球-坛篮球-镰羽毛球尖场、儿腿童游乐代场、运叫动健身广巡寿场、老题年休闲药区等，吹给业主蜓提供了西充足的曲公共休穿闲空间串，社区内双气留配置，涛项目西蹦南角配目备有3疏0万平眠米的商阅业金融炎区，规纽奉划有百青货、大型必超市、鼓写字楼罢、酒店净餐饮等堡，实现普一站式侮购物，作生活便戏利。2舍013低年项子目计主划完肤成投观资5馒.5祸个亿剂，实哀现高晴层主厚体封径顶，较多层岔单体慢验收畅完成。"住宅誉小结开发体恐量：城态中组团环没有在分售项目微，目前渗住宅在淘售都集信中在东伸区。产品线特征呼：现区代风练格居妨多，虚高层拜产品肉为主进。均价瞧范围吃：住升宅：造39勇00族元—室45甘00献元。循商铺击：一宁拖二砌：1跨20耻00伪—1励50婚00属元。集中密性：锡由于见市政俱府的乎东移差，带饲动了恋东区梯整体体的住蜓宅开喜发体躲系。浙政府封经济搏得到主发展箭。主力票户型良：9水0-咸10葬5平赛方两拴室，罪11未0-拥14绿0平嫁方三距室，驶16于0平钳方四欧室。巩义市过目前住沙宅集中促区和商已业集中脖区出现欢两极分他化，老严城区依馒然是商惹业人气最旺攀地段携，但犁新开安发的务住宅泪项目脏都集美中在巨了东举区，焰由于倡东区挪的商睡业没脊有大严型物恨业带动富，商积业分烘