写字楼产品设计要点及标准化配置

写字楼产品设计要点及标准化配置智能化5A甲级写字楼常规标准参照1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0。

配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。2、建筑规模：一般2—5万平米。3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。5、交通便利：有多种交通工具直达。6、所属区位：位于主要商务区或都心区。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼，如办公与商场复合的类型。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体商务综合体是综合楼的高级形态，又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市；其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，聚集着大批的精英阶层和成熟的公司企业，是高档办公居住消费娱乐活动场所。5A写字楼标准5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1、办公智能化系统(OA)：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；2、楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；3、通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。4、安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。5、消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。Ecologicalofficedistrict（绿色生态办公）

Essentialbusinesslocation（重要的商务区）

Elegantbuilding（有品位的建筑）

Excellentfacilityandservice（超一流的硬件设施与服务）

Extraordinarytenant（出众的客户）

Exactplaceforbusiness（纯商务）亦有Exceptionofsale（非卖）一说。随着经济的发展，城市规划、生活标准的提高，企业对办公人性化、科技化以及生态化的要求亦产生新的要求和标准。写字楼6E标准写字楼产品设计要点写字楼外立面外立面在写字楼中的作用：符合建筑物本身的功能需要；是一种文化的特征；注重的是美感，而且要强调某种风格；它是写字楼的“脸面”。主要从以下几个方面打造：立面风格立面形态立面用材立面灯光写字楼产品设计要点三种基本类型：（1）纯几何体——建筑形态的基本形式是规则几何体。如：西格拉姆大厦、原纽约世贸中心大厦。（2）雕塑体——即建筑形体有雕塑性。如香港的奔达中心。（3）象征体——指建筑形体具有某种精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱门。西格丽姆大厦奔达中心拉德芳斯大拱门写字楼外立面写字楼产品设计要点写字楼外立面在形体构成上分类：单体式双体式——奔达中心、纽约世贸、吉隆坡佩重纳斯双塔联体式——德国募黎黑BMW公司大楼BMW公司大楼吉隆坡佩重纳斯双塔写字楼产品设计要点写字楼外立面变平面式——通常为上大下小，如金字塔式、退台式、台阶式等，例：旧金山泛美大厦、贝聿铭香港中银大厦等群体式——常被视为“城中之城”，规模宏大、壮观，以群体式解决复杂的建筑和城市问题，为超大型城市综合体。例：上海商城。自由式——反传统的、不规则式建筑组合、有个性、自由、活泼。上海商城旧金山泛美大厦写字楼产品设计要点写字楼外立面在平面构成上分类：线生形：以基本线型的组合发化，可生出无穷发化的平面形式。基本线型有两种：直线、曲线。形生形：以基本形为构形基础要素，创造新形体的构形方式。基本形有：正方形、矩形、正三角形、园形、菱形等。基本形经渐变、弯曲、切割、错叠、群化、减切、伸展、拉压等，可产生各种新的形式。而将原形作交合、取舍，也可产生许多新形式。北京三里屯央视大楼写字楼产品设计要点写字楼外立面在功能和整体形式上分类：高层、超高层建筑一般可明显地划分出三部分：楼下部（脚）；楼主干（身）；楼顶部（头）。三部分有不同的功能和艺术形象特征：主干（身）有塔式、板式、墩式三大类，而各类形体又有很多发化方式。楼脚之裙房做法和楼顶癿处理方法也同样非常丰富。如果在设计中善于变化楼的各段之形体，并把握住整体关系，则可创造出异常丰富的高层建筑形体。上海陆家嘴写字楼产品设计要点写字楼外立面写字楼外立面用材写字楼产品设计要点写字楼外立面写字楼外立面灯光城市夜景已是城市的独特风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。设计要点：不可以影响建筑的白天景观；物业维修方便；不可采用彩色及大量的动态发化光色，简洁不花哨，色系不超三种；光色方面建议采用：黄、白两种光色；灯光线条造型美观与建筑外观材质及造型协调搭配；选择智能控制照明方式，可以节电在20—50%以上。写字楼产品设计要点写字楼外立面写字楼外立面用材纯玻璃幕墙铝合金板石材金属百叶写字楼产品设计要点写字楼装修装饰标准装饰装修标准外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；卫生间数量指标根据规范，男厕每40人设置一个大便器，每30人设置一个小便器；女厕每20人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆。目前很多项目的设计大部分都超出了规范的规定。一般，每个男厕大便器的服务面积集中在500平米左右，而女厕的服务面积集中在300平米左右。办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。写字楼产品设计要点标准层面积对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立：标准层面积≈总办公面积/[（规划限高-裙房高度）/标准层层高]对于标准层面积大体确定有三个相关指标：标准层层高、建筑限高和裙房高度；另外中国建筑规范对防火分区有明确规定，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2000平米。标准层层高、净高写字楼的层高是指写字楼标准层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离;写字楼的净高是指标准层地板装饰面到本层吊顶下表面的距离；层高及净高指标主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑，在评判写字楼的舒适性时，净高指标比层高指标更真实；在设计时考虑到梁板、吊顶及地面装修等种种的因素，一般将层高减去1.2米后约为净高，但因可能铺设网络地板及结构设计问题，会有一定的出入；建筑设计规范要求净高不得低于2.4米，作为甲级写字楼标准应在2.6—3.3米之间；甲级写字楼层高一般在3.8米以上。写字楼产品设计要点核心筒布置核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式：1、中央布置：集中在标准层的中央，这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性；2、外围布置：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置；3、综合布置：结合了上述两种方式，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。中央布置外围布置综合布置写字楼产品设计要点写字楼客梯设置电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由４个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合；电梯的具体设置要求无明确标准，根据实际经验及写字楼等级，可以估测出：1、顶级写字楼3000-4000平米/1000Kg客梯2、甲级写字楼4000-5000平米/1000Kg客梯3、乙丙级范围5000-8000平米/1000Kg客梯4、电梯平均等候时间：顶级写字楼一般不超30秒，甲级写字楼一般不超45秒写字楼瓦产品设摘计要点写字蚕楼客水梯设置电梯按速探度分歌类1、低丙速电解梯：恢速度忘为1m刺/s＞V的电夜梯；2、中舍速电常梯：惩速度旨为1.散75后m/右s＜V＜2.5彼m/s的电梯射；3、高处速电冠梯：愤速度腔为2.怪5m丧/s＜V＜6m才/s的电梯脖；4、超高斑速电梯淡：指速唤度为6m扇/s＜V的电梯坑。写字楼状产品设惰计要点写字楼恒客梯设置写字楼递客梯的育上下陆分区建筑高度烈超过75米或捷层数母在25层以抹上高远层建启筑的客梯应分轨层（奇薪数、偶教数层）融停靠，唤或按低眼区、中区、高等区）益分区道停靠映；分释区停民靠又幕分分沟区直迷通和山分区设转杯换层批停靠屑两种仇方式熟；停靠分区一调般按每15层左右痒作为一勒区，低呀区层数可稍多店一些垃，高娘区宜静少些蜻；竖向空烫间布才局时迹考虑仁将人俱多的置空间惯（办炕公、傍餐饮等）布置锡在低层及区，人勇少的空朋间（旅帆馆、公虎寓）布置在中层灿区或姐高层坏区；每个分区由老一到数栽部电梯殃组成，钩每个分堡区的电随梯自成一犹组，嗽互相砖连成昏一排鬼布置妥，每化排不气超过4部；电梯的速壮度可肆随分索区所棵在部座位的填增高生而加梨快，即高层区哲电梯速膏度比中醉低层区薄为快，阁再加上慰高层区涌电梯在中低州层不停接站，大习大缩短尊了运行惑时间，叨从而减少电梯数朴量。写字楼周产品设望计要点写字楼袋客梯设唱置写字楼枣客梯的疯上下分区设转换层党分区停追靠：对弦于特别零高的超旷高层建崭筑，采用轰以上方法挥分区框就不辈够经抖济合肉理了秩。因歼为每梦组电桨梯均胳要占用下部的嫂层层建间筑面积纱，越往业下部，挥电梯井组道所占面积侮越多，且筋电梯效浇率极低爸，投资斤庞大，勇从技术泳上、经陈济上都是极不悔合理派，甚条至是浓不可融能的争。为荐此，盒这类超高层兽建筑常将建愚筑从高禾度上分吉为2~况3个区域检，称为枣低区、崖中区、高区，在粱区域郑交接翁处设妄转换示电梯移的空瞒中大追堂，蹄在中注区或高区工作者犯，由底哀层大堂蛮分乘穿附梭高速坛电梯直格接抵达第一或第二空它中大堂省，再由叶空中大食堂转乘哲本区内盒的分区电梯岁抵达第一或时第二空槽中大堂厕，再由擦空中大培堂转乘括本区内的分区电梯抵争达区内持的不同熟楼层。覆采用高谦速穿梭验电梯，大大提高了筛中区、疾高区乘池客的交怕通效率困，通常筑穿梭电改梯从底部抵达险空中赠大堂映可控郊制在30~梅50s以内。写字碌楼产晨品设蛮计要宫点写字楼薄消防电坏梯消防铲电梯的设置座范围下列高层惑建筑产必须惭设消邻防电忆梯：1、一构类公晋共建瞧筑。2、塔造式住注宅。3、12层及12层以上咽的单元苹式住宅和通廊反式住宅耐。4、高阀度超施过32昂m的其杂他二施类公误共建边筑。消防去电梯设置奶数量1、楼层枝面积不女大于15青00平方米堡时，应题设一泉部；2、当解大于150窗0平方竟米但小于450夜0平方米蚊时，应设暮二部；3、当佛大于450藏0平方心米时应设徐三部插；4、消榨防电识梯可沃另作我客梯戏、货众梯或启服务光电梯北之用，但应符予合消仪防电午梯的搁要求防。写字罩楼产自品设亮计要鬼点写字楼大堂车行大泉堂设置车行大堂，可增加暮项目卖点精，体吵现开忧发商倘注重摔品质秋，让项私目在同质霉产品中弹脱颖而男出。建议要点矛：车茎行大鲜堂的娘设计希需要注意雨篷工的设升置；障需要良考虑跳明确革的人认车分庙流，博使车唱行动盾线与衰人行怎动线呆互不踢干扰棒。通过交通昂障碍伴物或围栏的设置实现人双车分流写字楼赏产品设锯计要点写字楼熟大堂大堂汗设计——考虑目因素外部交咬通枢纽群：临主抵要市缸政道路或姐人流容易达到爆的地腹段，家并且堤车辆挤容易到达瓦门前秤接送牺；内部交达通枢纽鸭：首层份入口大厅钟是重要竿的交篇通枢纽，与办俊公室、会议唱室、商店则、餐厅拦、多载功能拌厅、刻车库塌、防深灾中防心……都有直厅接联系负，需要进育行人流组织设屡计，首熟层人流线路包括攀办公人流毫流线怒，大每楼管引理人说员流阅线、谁来访临者流辰线、容外来枣开会、进餐之、购货人员枝等流涛线；动态导向压：动态导倒向即在运振动的橡过渡预空间席中，对前进方收向做提示验、强调陆。主要射办公人流势方向从入口到电战梯厅臣需强悬调。针其他奔到餐项厅、五多功貌能厅奇等也瓜需要一定僻的导肥向性楼。动蛛态导布向常用辰一种暗示的鹅方法：线条醒目棍的地位面、吊顶乞召唤人确们向前播，台阶婶、栏板姻暗示楼怒梯向上……当然镰，也处可利吓用标秋志牌厕明示代；限定稀空间杂：对运动乘人流导燥向的同时，休诵息人沉群则需要空间的限械定。梅空间霞限定外指隔从而不笋断、又围北又透，餐在大空间例中限定更小瓣的特定叶活动区孝域空间俊的建筑处理。栋如在地细面上铺扬地毯等方法。大堂设雷计——考虑因输素大堂多入楼口：如超高锁层的册电梯数量多披，所以榴要注意衰一个方向邮来人很清可能对大堂压活力过大，所至以应该筝有两个面的入贿口较好，堡必要时嫂四面都能进门洽，或大堂里不设商业控。双层大堂：在很多超过20勿0M高的建仗筑，往往是城市丝式的标致性建筑奇，，腾每层担的建煤筑面桑积就捷很大，电梯为的数宏量很多，占爪用核冲心筒的偿面积熄也很吐多，在首层减的人还数也特多援，所以执有时可崇以设双层大司堂，即克首、二扛层都设大堂，蚂以解决疏散毯进出柳的拥剑挤，在首层等大堂单设自动悼扶梯直接上二层真大厦。写字楼劣大堂写字楼啄产品设眉计要点写字语楼产联品设效计要蛛点写字舰楼大绞堂大堂是继写怀字楼第险一张脸茅－建筑便外形后光的第二还张脸，谊常识是去大堂越悼大挑高眼越高装昌修越高道档，品堤质就越高娇，但也呆需要考续虑写字梦楼的实或际定位嫌、卖点传诉求及互实用性盯；但综稻合品质胆评价标派准或建筑规范并挺未对大卡堂的面逗积、挑暂高及装批修等有损明确的衡要求；一般乖情况讨大堂旧的面季积约咱占总失建筑另面积业的1%－2%之间命；如50化00镇0平米的加大楼可取50企0-轰10朗00平米之间。沃挑高：一寻般大堂搭挑高为5－12米，腐一般附情况茂大堂靠面积婆越大幅挑高淘越高。建筑高度10低0米左右韵，大堂续高度大俩概占据底层2-3层高度；建筑高度200米左右盲，大堂酬高度大闷概占据底层3-4层高度；建筑高度200米以魔上，宜大堂伐高度/建筑高逼度大概怒为7.5%；写字楼摇产品设舍计要点写字恩楼卫差生间卫生哈间在芦产品已设计柄上容拨易被以忽视棵，但冲却是铜在使糖用过激程中伴非常段重要聚的公滋共空校间；数量包指标歇：根渔据规分范，芝男厕痰每40人设置度一个大昏便器，制每30人设置私一个小格便器，潜每40人设置迁一个由洗手堡盆；高女厕交每20人设置朝一个大邪便器；浇每40人设置初一个洗丙手盆，授高级别写茎字楼男女各垮不少于2个盆为鼠好，最胸高档的姨卫生间典，可以往一厕一亦盆。厕所惭距离最远的毫工作地干点不应团大于50m，厕所应有蜡天然毛采光和不向惹邻室对碗流的直废接自然窝通风责，条件不妙许可时，应缎设机械渡排风装上置。写字削楼产揭品设劈燕计要津点写字献楼停坟车位停车布场方躺式：煎普通羽平面志停车栗、机满械式源停车缝（升睁降平代移式隔、垂门直循引环式樱）停车场依方式——平面停么车现大疯部分首采用阔地下竞室外国停车滤相结壁合的方率式，以剪地下椒停车讲为主己。需要有化十分宽促余癿占挎地条件需要对办公期室部分劳的柱间距和停车销空间亿进行时整合；需要对建筑尺物的雅总平面和宽车行路线进铅行整合写字楼罢停车位写字楼鸣产品设诸计要点地下宁停车悼建筑荷面积转约为35结--菜40平米代／个销，地刊上停督车位来的面杆积约25-钉-30平米／术个；一般毯写字蛾楼的棍柱网霞在8-酬-9米左软右，奏这样市正好钳可以祝在两流个柱锐子之外间停3辆车。常规类情况胆下，帮规划喘要求读写字接楼10既00㎡配磁置6.永5个以上回车位；写字探楼产物品设幸计要终点餐厅总面云积＝广就餐犯区面黎积+厨房面液积＝写粒字楼预计计总办威公人员×80掀%（办公棚人员实际上袋班率榴）×5纱0%（最贝高峰金就餐宝率）×人均雨所需量就餐佣区面伐积中餐翅厅的弯厨房猛等操稠作空烈间面孙积一拢般为窝餐厅题总面绞积的50%；人均邮所需句就餐绘区面腾积指芹标一勒般在1-咐1.恭5平米移／人僵，常醒规可罢取中搅间值1.2平米／杜人；写字政楼预耐计总头办公坏人员羽：按环建筑劈燕面积15平米/人计算许，总建绍筑面积/1启5即为其整栋备满租的办公鸟人员写字愚楼餐廊厅写字楼君产品设题计要点写字楼皮会议室锋或多功引能厅会议室治或者多当功能厅蹦并不是辨写字楼间所必须狭配备的寺设施，遍多数公于司在内脱部会有聚各自的会议室窜；一般全在顶级怎及部分报甲级写旱字楼才侨会有配健置；一般来熄讲，多章数多功虹能厅和麻会议绝族对大小历在200烈-10毙00平米之古间。根初据资料黎，建议会议或木多功能害厅的面锹积＝写际字楼预症计总办吓公人员×（）菌平米／计人；写字群楼预狠计总闪办公虎人员效：按彩建筑挣面积15平米/人计篇算，抬总建怪筑面印积/1开5即为债整栋扇满租的办公窗人员。写字悟楼产贵品设讨计要急点写字市楼主策要空伟调系蔬统考虑因素杨：空调修的运行模式和计利量方衣式直伙接影响毅着企业运营成本斗，其设置往往是客卸户进餐入购槐买决谣定阶单段最她为关虽注的绝问题凑之一幸。建议要点效：公共空现间均安设新或风系统蚂和中筒央空喝调；提供24小时躁全天撒候服帮务，甚无时窜差办院公，怕满趍不屑同类岔型公熄司需求；预留分体空调室外浙机位镇置；分户计众量：写字职楼部分辱按电案量计颤费，桂计费狐点尽寒可能刻按产山权单位划分，公共空间通过物业管殖理费分使时段收兴取；在条件示允讲的情况下尽量选用乖进口设备。写字犹楼产沾品设轻计要查点写字注楼主必要空屋调系脉统写字壁楼空若调系炎统以允人体沈的舒芬适要求来绵控制房间付的空刑气参数，且需考虑整乏体美观你、档次忘感视，罗主要采茄用中央空贵调系统房诚。缺点：大多铺数使乔用中央紫空调际系统诵的大覆厦，会在工功作日雁的早瓜上9点到磨晚上6点提供躺空调，如果赚因为加假班而要合求使用中央空调，除了要提早掌向物管荣申请，还魂要支付高额扯的中阁央空调加班使用费永，因为一开空调，整栋楼的空膨调系统洞都会随背之启动。写字楼螺产品设橡计要点写字楼轮主要空选调系统中央空谎调品牌美国约臂克美国开利美国俯特灵美国逢麦克被维尔日本大意金日本皇三菱国产海我尔国产距美的国产格治力写字赛楼产移品设称计要侦点VRV空调旨系统VR诞V，就纸是可泉变流刃量的意思，它是恳依赖于滤机电方密面的变喜频技术煤而产生紫的空调横系统设计安装方式。自兵从大金朽公司80年代发安明了VR制V系统之晶后，由贷于VRV系统道只是睁输送六制冷凶剂到双每个益房间洁的分撕机，射所以升不需仔要设柴计独种立的风道(新风系集统另外禾安排风毕道)，做到认了设备菠的小垄够化和安源静化，年给建筑遗设计单江位，安丸装公司菠以及业翁主都提致供了便彩捷，舒困适和经霜济的完置美选择耳。进入21世纪宰以后摔，大途金不碌断完线善VRV技术。优点：可以天适时拒地满吃足室尼内冷、热负练荷要求碎，节能男、舒适忘、合理脱的计费市、运转平稳葵等，而威且各房浩间可独挠立调节远，能满孕足不同皆房间不护同空调泉负荷的鞋需求，猴提供24小时凳全天我候服此务，