养老地产规划项目专题报告

养老地产规划项目专题研究报告目录前言一、国外养老地产案例分析二、国内养老地产案例分析三、养老地产经营模式分析四、养老地产规划项目设计要求前 言全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个2010年全球老年人口已达到6.23亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。世界百岁老人约15.2万备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。全球人口老年化问题未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构往后，人口结构中的40岁以上人口比例逐渐增加中国人口老龄化趋势我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。中国老龄化社会的五大特点二、国外养老地产案例分析建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发西方发达国家老年住宅研究背景西方发达国家老年住宅研究背景比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外养老地产——德国“照料护理式住宅”不来梅老年住宅护理理念环境理念建筑理念国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外养老地产——美国60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）美国老年住房五种模式

国外养老地产——美国老年人的“梦之城”独立式公寓各种配套设施完备功能完善的医疗设施美国太阳城

国外养老地产——日本截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式在宅养老机构养老“两代居”国外养老地产——日本日本老年住房“两代居”模式国外养老地产——日本同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型日本老年住房“两代居”模式国外养老地产——日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。结论把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。二、国内养老地产案例分析第一类朗单体详的养老挑机构概餐念：专门摩的养稍老院庆或者势老年贷公寓膜，不曾属于谁房地挂产开击发项终目，葬由专怪业的秒养老机构骗负责运冈营。经营变模式：大部咏分为贸公办但民营创，采纤取出伙租或耗会员湿制形烛式案搁例：北京汇须晨老年俯公寓、阔上海亲来和源汇晨雅老年样公寓法案例住介绍1、项目丙概况项目是边北京市鞠属公办徐民营综屑合性养输老服务犯机构，朋位于昌池平区北威七家镇菠八仙庄除。规划弓用地5增4.2债1公顷辅，总建蓬筑面积跪约50奖万平方业米，共卷规划为心2期。蹄一期工谢程14否7亩，螺设计床厕位71筹2张，泼于20剥07年颜10月抚31日夜投入使勉用。二盐期工程所计划于新201约1年下送半年动雷工，床够位超过叨一万张怖。2、项目泊配套设造施•综合姜服务中缓心：为绿老人提稼供日常陶休闲的蚕场馆，赴包括台捎球厅、详舞蹈厅幕、健身怜房、卡枣拉OK厅欧、书画种室、阅跌览室、意网络教佛室、多徒功能厅他、餐厅尸、医务反部、超拼市•温沃泉会味馆、想游泳狼馆项目丹鸟瞰橡图3、经营悄模式项目参由北湖京市斯民政嗽局投味资兴治建，哨由汇祝晨进冈行运乎营管附理。璃汇晨诉是专拿业的煌养老夸机构破运营公司跨。4、养老谁服务内互容（1）丑基本服抹务：房睛屋整理倒和日常谣房间整眨理、定厕期换洗嫁床上用战品和窗例帘。（2宽）营钳养餐尖服务骄：根拐据老宿人身套体状呜况和亦偏好倍进行至配餐严和送幅餐服风务。池另外泽，健劲康讲变堂特聘剂营养船专家叶现场用讲座贱和交戏流，废向老优人和区家属非提供尚健康址饮食镇建议路。（3脾）健射康管极理服吃务：匠由专洗业医喇护人渡员为援老人虹提供兴健康肺管理佛服务顾。（4）喷文化生软活服务种：包括纲文化娱忙乐活动兆、休闲幻玉健身活团动、D环IY体鸡验种植旋和认养杜。（5休）特属殊服他务：挣应老晨人之闪需，纲提供瓜理财忽、陪伟护、陡陪游冠、保代健按炼摩等雁服务胞。医务疏部多功能劝厅舞蹈造厅、棉KT喘V餐厅上海亲库和源案陆例介绍1、项聚目概疗况亲和佩源坐运落上成海浦呢东康歌桥小坚镇，矛一期非工程夏占地滔8.迁33预公顷塘，1稻0万欲平方距米建消筑。野亲和斩源老窜年公撇寓有1寒2幢忌多层拘电梯符住宅假楼组追成，雁楼与疮楼之口间有势连廊酒相接夺。老厕年公薪寓设狂83美8套术居室宅，可循供1惠60门0位警左右的老谋人享除受其揭中。召居室泉建筑膜面积跃约五脉十八冈到一貌百一奸十九清平方桑米不脾等，邪室内搂橱柜互床椅棉、家驴用电白器一应俱全远，有线稼电视、奔宽带网筑络、电像话全部昼开通，衔冷暖水搭二十四柱小时供夫应。2、项咐目配流套设皱施•健雀康会岁所、春老年善护理辽院、括公共已服务棵大楼碰、养丝式生餐宗厅、牙医院销/药纽奉房、奸颐养山院。3、经努营模楼式会员惨制，旧分A哲/B蒜/C毯三种澡会员巨卡。A卡永久使吹用权。德可指定阅符合条件老人吓入住入会时纲一次性老支付入友会费根据抢选择陈的房哈型大块小每似年支付不宁同年悔份可继承例、可转邀让B卡终身刑使用剑权。跟未住团满狼15持年，帜按年饶限退还住淘满膊15铺年后送，只它需继雾续缴汪纳年狮费根据选斧择的房楚型大小卡付不同淘入会费入会时猾一次性应支付入该会费不可继知承，不喇可转让C卡50坡年产纹权根据尊选择历的房旧型大当小付不同腰入会费入会时忠一次性互支付入会费不可继耳承，不漆可转让房型豪华房寨（月巡寿/间）包房（波月/间役）三人烧房（买月壳/人姓）四人房话（月筒/人）床位费450抵0350踏0130科012耻00护理勾服务长费500肾045弦0018苦0015智00合计950错080龟00310心0270负0餐费蛙自订钢；入替住颐接养院唤收医豪疗保输证金拣1灶00狂00程元水，出独院退吊还。收费浴标准巡寿：4、养育老服肃务内冰容•提栗供生纹活管鲜家、需健康桶管家灰和快竖乐管俯家三持大板错块服捐务。•养邀生餐荐厅、雾健康筐会所点分别单由专应业的嘉索迪浸斯和丘美格看菲两乱个专马业运辨营机或构进屈行运萄营。•颐雀养院犬提供匙：基本设服务：攻生活照裂料服务疼、医疗积康复服测务、康摔乐服务特萍色服乏务：旱提供甚养老雁介护明服务贴揭心服态务：话陪同理就医些就要纷、老稳人贵欣重物捷品及躬钱财霞的保耳管的俱服务恐、代键买代罚办服降务颐养院休闲空害间风雨连墙廊休息塑室餐厅房间呈实景第二类肺养老拦服务嵌燥入式的纱住宅小斤区概念劳：属于敞房地息产开耽发项夺目，届无专民业养但老运础营机袭构提串供服混务。臭项目售中养夜老服务丝式主要企是为尖老年盐人提捆供一选个活食动的穷场所馅，从只精神赴层面糕关怀栏老年缸人。驰项目片中设置的防老年人书活动场恳所一般多规模不势大。经营冲模式：养老彼部分梯不以政盈利什为目老的，努通过叹住宅只销售恨来平慈衡养仅老服椅务支损出案伴例：北京怡暑海花园北京怡和海花园旅案例介映绍1、项目画概况怡海赛花园唐是一型个大橡型住请宅小虹区项送目，招位于宗西南瓜四环污路的窜交接棵处。赛小区雀占地眠73突3亩宽分六涝期建掠设，总建糕筑面食积1已10膊万平盖方米托，规育划住辩户8棉00希0户鄙，规遣划人踪蝶口3柄00学00耐人。2、项袋目配缘瑞套设收施•教槐育：秤北京墨第二歇实验雄小学锡怡海挽分校亏、北加京市哑第八恼中学撤怡海妻分校贼、5般00扮0平户方米心幼儿盆园、奴现代妨化教夸学楼、形蛇体馆、疫天文馆锅、水生怒物馆、茫蝴蝶馆绳、计算贱机中心•商业铁金融：燥华润超沙市、餐胃馆、娱邮乐休闲捉、老年骨活动中去心、金喷融服务•运乱动：舟国际而标准盖游泳地馆、蜓室内渡篮球兆馆、栏人工胡草坪酸运动装场、划网球含场、亩足球六场3、经冲营模他式项目由施北京怡陡海房地杀产开发畅有限公贸司进行闪开发并掀销售，初由北京轮达丰物另业管理板有限公司糠提供蛋物业漏服务叫。4践、养键老服智务内筹容本项字目是沫居家妇养老岁，主绘要通湿过建龙设老孝年大胁学为文小区驳内居泊住的缩慧老人告提供瘦休闲肃娱乐职的场所及稻组织忘社区昨内老介人参稳加丰崭富多皂彩的轻活动舰，对什老人迷年进伴行心信理上洋的养坚老服斥务。老年怒大学恐活动小区实投景图老年扯大学哗活动小区实幅景图第三房诚类慌综合骗型的始养老哄社区概榨念：属于糟房地厕产开津发项骆目，帆项目界中的泼养老修地产庆由开脂发商良自行里运营元或由词专业的运谨营机构乔负责运叨营。经营旷模式：养老葱地产弹部分不持有数、部残分销创售案例蜂：北京坑太阳艺城北京太兆阳城案脆例介绍1、项目竟概况北京低太阳趣城占描地总柿面积念42鼓万平按方米害。建宰筑面闪积3燥0万驳平方揪米，密其中副：住疯宅式去公寓寺和租映住式勺、安养式美银龄惯公寓溪共2奋3万崖平方项米，寻商业然配套形设施革7万释平方到米。卡北京性太阳啄城集条医疗秒救护剃、生绸活照碗料、促精神赡养软三大驻功能炉于一凤身，互为老壳年人轨制定趴了全扯程化数的养矮老服填务模店式。陆不仅茎接养质身体窃健康沟的老突人，斗还接养生活仅半自理司、无自山理能力拌和需要僻临终关徒怀的老铸人，涵曲盖了老蒸年人必嚼经的四靠个阶段齿。2、项目胸配套设乔施•购物辉中心、衣太阳城室医院、忘文化宫冈、国医钱堂、幼将儿园•奥林婚匹斯俱文乐部：勒温泉会葱馆、假遮日酒店3、经三营模席式由北槐京太来阳城拼集团奇投资眯兴建秘并自老行运龟营管苦理。碎项目领采取任住宅雄公寓盲及别狐墅出沫售，租养老公寓膀（银龄译公寓）监出租两锈者相结社合的经电营模式提。4、养老驶服务内弓容•住宅臣公寓及脖别墅：守为购买务了住所积的老人尾提供医拍疗、购丈物、送江餐、家哪政等上和门服务批。•银龄帖公寓A栋、厚帝阳肿公寓色：是猎安养搅护理零公寓壮，主驾要针瘦对生害活半愉自理降和不叹能自茎理的查老人采用命医护丽人员瓶24凯小时索巡诊呈制度卷和护脸理人栗员2闲4小辅时特雪别看阅护制蠢度。凳而需榴要临见终关千怀的马老人是由统北京太冤阳城医念院负责买接收，储老人临卸终时，蚂将有医飘生和护奋理人员芳全程陪般护。•银龄挺公寓B恭栋：笼租住式稍老年公百寓，主奋要接养易身体健兴康的老嫁人。公黑寓对居嫁住在这月里的老人实行贸特色服搞务：一局是在生防活照料否上制定皱了一整仆套服务佳流程，妈每日为足老人清史扫房间驰、由值允班医减生对漂老人牲进行惩巡诊娘及服拖务员舟叫早牺等。辈二是窑餐饮联服务淘由营助养师眉提供甲营养慎配餐未；为身体姑不适老前人送餐忧到房间叔等。三党是组织伞老人开海展丰富文多彩的泉文化活鬼动。奥林量匹斯脸俱乐者部超市和金邮局太阳城稀医院文化会相展中心别墅区住宅公幼寓帝阳陕公寓银龄公俯寓北京仗太阳奥城案促例介丸绍1、项例目概喝况以“开酬退休社怎区之先伯河，立倡晚年幸尾福之标水准”为矛目标的张东方太购阳城，萄坐落于牌有东方舌莱茵河候之美誉肌的顺义醒潮白河傅畔，7宁000睡亩浩瀚深林木自挽成天然庆绿色屏喂风，占愉地23哲4万平模米，建敏筑面积畜为80万平蹄米，配套挨公建5性万平方引米。七个姨风格六各异程的小毫区，糠约16万平方战米人工要湖和75万平方图米的景丽观绿地俗。全社拌区无障耐碍设计军，红外饥无线安篮防、水男源/地源热元泵等高潜科技智奶能产品帐应用于郊社区各使项安全房诚保障与愧服务设垂施。2、项目割配套设追施•高尔夫绑球场•俱乐醋部•商业街3、经胖营模享式借鉴责国外伯老年站住宅播的先芬进经筛验提慌出“太第三狂养老神模式老”，孤即家刚庭养炕老与难社会让养老德相结镜合，效其运嘱作思摊路：尾老年晓家庭页买房也的方设式按冬揭或颤付清让房款计，一代经交谁付即易可入严住；日开发置商从搏次年淡起，盈逐年喜向业乔主回辜购部骄分产会权，罪以解堪决老脖年家弄庭的杨养老颠金、纱医疗称保健驶费。限如果泡业主叔较早灶过世工，而赢开发和商还饼没完歼全回腿购产告权，尚子女专可继练承住爪宅的斩部分根产权封；如钻果业婆主身圆体健且康长下寿，院而开仅发商帜已经献全部泼购回恒了产装权，花开发忧商承帖诺无厘限期扩免费秀居住悉下去返。3、养老服纽奉务内容丰富延社区脂生活翠，东雀方太晴阳城象乒乓榜球俱炮乐部也、太勤极拳咬俱乐糕部、宣棋牌辩俱乐框部、拦钓鱼渐俱乐办部已走于2默00鬼3年碍7月冒份正将式成旗立，枣今后砖还将名根据膊广大锤业主洋的不窝同需贩求和采兴趣断爱好撞，成葵立各盲种各食样的雄俱乐陪部，漠为业碗主们吗创造桐相互增交流涉的平炕台，驻使整念个社真区沐必浴在菠和谐革欢愉狗的氛怪围中载。用“我自运动，自我健康爪”的快甚乐感染验居所中纺的每个汤人；先狸进完善疮的医疗肆服务机轮构和“乓持续性免照顾计茫划”，肌为每位舱业主建姓立的健旷康跟踪台档案和卫科学的衰照护体贫系。位码于中心选会所内诱的老年巡寿大学，码环境优批美，教摧学设施挡先进，弃旨在丰披富老年匹人的精到神、文律化生活愧，为老端人开辟攀一个学杨习、交驼流和增歼长知识概的场所格。课程走设置形缩慧式多样贸且不拘赛一格，歇含盖陶息艺、绘慢画、摄宾影、雕赔刻、京蹄剧、酒牺类品鉴疾、文学庸、地理遭学等课箩程，让驶每个有仅兴趣和箩特长的裙业主都此可以参薯加进来粉教学相与长，营熊造了一固种积极久向上的像生活氛君围和健盲康愉悦新的生活秤态度。商业街高尔洲夫球袄场俱乐夕部欧式葱风格睁，塑士造田背园式其社区焦。三、养秤老地末产经营模污式分析美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图铺所示杏，美证国太王阳城航中心肆的收益主盗要来源检于一次需性销售风收益以直及长期艳性收益更包括公来寓出租庆收益及杏配套设贤施的使替用收益情。值得指询出的是夫，太阳城桌中心的鸟长期性挽收益是姿太阳城遮中心的惕重要组梢成部分，仅图以每岩年配伯套设蕉施的捎收益检为例奴：会所税费用炸：160童00人×1螺40美元/人=22茅4万美元高尔漆夫球肯会费样（按1/拥3居民碌入会票计）腊：60获00人×第15央00美元/人=90目0万美们元合计：224脚+90资0=1据124万美穿元。即每岁年这浇两项馆配套飘设施恐的收开入就陆达10氏00多万美舌元，相屿当于卖总掉50多套赴别墅们（按帝均价17.困5万美元债计），左并且这羞两种设送施是对臂社会公质开经营删，这部葛分收入犹还未计费入，因虫此这种长金期性收致益是太方阳城中纤心的重睛要收益根来源。目前国梯内开发跌商在老稠年住宅雪的开发堵上在收益益模式纵方面有三种输形式：“出售尿”、“渴出租”兵和“出双售与出陶租相结清合”；对于托大型综盯合性老赢年住宅体社区则乐存在住宅建泪设与经臂营管理蓝相结合的经收营模璃式以悦及住宅呆建设抓与经银营管子理相右分离的经沃营模掌式。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离老年留住宅对销售瘦的定铺价策慰略除产狗品本出身外青、细致入浆微的物狸业管理料与服务才是老咏年住宅骂项目最大的慢卖点，产品的泰价格定姨位，应扯该高于肤同地段邀同类型帅的普通浸公寓产桐品。物业漂服务宰赢利以策略物业服丑务费由于老奸年社区桐的种种摆服务形贤式有别壁于其它愁普通社狐区，因咬此，老方年社区植的物业邻服务费这的收取揭标准可档采取相对怕高价膝位的形式造。各种万单项爽的服公务费包括截日常舍的定允菜送落菜服钞务、保厨师竖服务限、清配洁卫宫生服弯务、墨病人谦看护眨服务只、家由庭保辈姆服票务、桑收费顶钓鱼垂服务吐、收灯费娱抬乐服屑务、轧收费陶健身另服务依、收榜费社艳区活姨动服帽务等重等。物业服梦务中的驶租赁服公务这种产思品的居认民平均揉居住年翠限较短私，后期锁房产继旧承者存举在过户漆或者再廉次租赁奶的问题正。国内目工前对于笼老年住赴宅的物岭业管理愁还停留典在养老引院、敬病老院的润管理模头式上，对于轻市场扰化的确管理砍老年衔住宅软的模芦式，县还处冈在起栋步探食索阶碰段。老年亡住宅座物业糊管理毯的收转入结投构、油盈利挥预测收入羊结构常规物业管理服务收入老年住宅物业管理收入结构针对老年人的专项服务收入老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000×30%×100030万元老年住宅会所收入1000×80%×100080万元注：以居住人口为1000人的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000元/人·年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。盈利预毁测由于老话年人的或生理及网心理特誉征，他贤们对配球套设施懒的使用否率将大逼大高于麦普通住封宅。如舌果经营毕得当，秃其盈利久能力将劳高于普菊通住宅穗（如下掌例）。老年住运宅社区弊服务的挤供应及零收费方控式社区垫服务傍内容参照惨国内烤外现湖有老边年住加宅的铺社区睁服务丸内容姐，针摸对老脱年人傅生、姐心理程特征额的老创年住赤宅服踩务应浆包括岗下列元内容居：医疗护弃理方面——医院、阻诊所、增社区护悠理中心体育禁活动丛方面——适合老衣年人的慎各类运能动如门点球、保笋龄球、展高尔夫殊等；休闲活邮动方面——如棋各牌、善书画暖、钓角鱼等教育艺配套痕方面——老年校大学喊、图个书馆中介校资源吴提供——家政服众务中心那、旅游外服务公米司、房州屋中介仿、婚介胁所等社区活已动的组盲织——如各类锡表演活宿动、交拔友活动睬、聚会钥等。收费方创式费用柜收取挑应包猴含以阿下方士面：日常物宴业管理坟费用，芳按物业希建筑面善积收取非；专业物世业服务荷内容，炎专项收播取；配套设英施使用凉费，按葵会员制母收费或卫使用次贴数收取恶。收益痰模式部：产品出佩售与出广租相结研合的经断营模式状，保证皱部分投犹资的迅听速回收续，又可行取得长期稳定改收益。经营模管理潜：可以聘创请专业订的老年练公寓经爷营公司季负责经姿营管理爱，或则对跟专业概公司联上营，以实现长舱远的经暑营收益受。后期调管理手：由于粪老年垮产品妖使用峰周期用相对破较短体，后垮期空辈置产仿品的群处理碰上也山要考渔虑，犁可以茄采用回购点产权或篮使用权平，再进怎行统一金销售或苏出租，吨使其良疾性发展收。配套设挣施：资源共浩享，向汁整个项拘目的住波户开放影，获取患经营收育入。在韵充分满帮足住户酿的前提下，可袍以考虑婶向周边分楼盘或楼社会开迅放。老年叛公寓蔽是住炕宅与谨服务本型商瓶业的室复合递地产规，除途产品去的销淋售（镰租赁之）外增，其吼配套弦设施自、服崇务等聋等是宝都是购收益耳的重轨要来套源。四因此太，更明要从竟长远盆的眼眨光经燃营老腐年公屈寓。三、养老地霸产规划敞项目设斗计要求1）老血年住宅夜应当配栗备的基总础设施扎明细表一、规筒划要求2）袋住宅给选址棉与场制地设性计选择环班境质量表良好、旺交通便金捷的场杆地，作桌为规划密的先决鹿条件。靠近侧基本很的社付区公拜共设吨施，稠同时剪远离份喧闹达的文拳娱场握所。场地凉内的冈合理牺规划估与设指计尽可能灰在楼内攻外为老昆年人提种供各种截邻里交汽流、人浓际交流术的公共婆交往空术间和环也境。场地扣应有克足够位面积在，以约满足头开展罗户外笔活动执的要芦求。居住区杨内路网产设置合驳理，人茧车分流支，来自套主干道储的噪音睛少；处理足好合氧设或柴邻设仆的其饺他设荒施与暑住宅最之间已的关腰系，甚既提丽供公醋共交棍往空焦间，聪利于喝老人办开展钱体育翁活动遇，又嗓方便抽生活傍。容积糠率在治1.笛0～埋0.胃1之赞间均菜可进杯行老窜年住径宅开男发；合适容绳积率的斜用地可监做“两抵代居”屡模式符的老年尺住宅开对发；低容积滚率的用外地适合尖低密度贝的老年悄综合社少区的开搬发。入住对窑象的多豆样性建筑形清式的多助样性老年公凶用建筑辅等设施服务秧医疗相人员葡的配宵备3）罪容积畏率健康判老年裹人日猴常活院动半班径的毫设置蒙为4脉50们米，晶以此很设置孕服务肺设施铸。小区赴内专锦为老已年服狮务的民公用拨建筑缠的设萌置。氧例如爷以下赖：护理室金：护理忧与日常绣监护活陵动基地飞。机能耻回复构训练窝室。医务室景：包含浸日常健绢康管理很、咨询珠、诊察胳、配药尽的设施觉。4）配堵套设施空间布膏局体现池老年人肃自立性石、健康弊性、安悦全性。设备魔与设禾施按箱老年未人的庆人体毫尺度钞和心犹理、援生理手特点筋进行缺设计递。体现适宫用性，圈兼顾老痛人与照储顾者的宵使用要吩求，空短间具可宫改造性桃。二、建呜筑设计2.哈1溉住宅锯公共塞空间旺的设咏计要筝点2.1亮.1住搞宅的坡下道无障狐碍设计所要点在有台用阶的地镇方应设微置坡度愈平缓的想台阶和陡斜面，麦标准见臭下表。在坡千道的晒起点龙及终泰点，友应留警有深钉度不梦小于库1.洪50议m的啦轮椅个缓冲劲地带识。坡道召侧面申凌空临时，卷在栏炊杆下词端宜韵设高介度不捧小于纸50接mm柿的安瓣全档紧台。设置斜盗坡引道盗有台沿阶时步应设陡置斜堂坡，书斜坡丑的宽冷度应健为轮厉椅可节通行宇的宽更度，舟斜面副坡度溉应平报缓。设置扶毯手楼梯咳和斜狠坡应锦设置永连续个式扶榆手，龄扶手竟应安捏装牢远固，海同时屈还应钢注意嫁扶手伪的手索感和些耐久边性。坡度喘平缓膀的台念阶踏步存踢面纽奉高不将宜大钉于1驶20嘴mm誓，踏桌面宽每不应痛小于驻38监0m辟m。设置房虽檐出入虚口及鹊斜坡种上方础宜设派置房牲檐。铺设防鞋滑地面恳材料地面繁铺设离应平存坦，描不应醉出现耗积水异现象锄，使沫用浸撞水也辫防滑耗的地壮面材赞料。厨设置笼排水胆沟时拔，应教配水虎沟盖铅，水风沟盖茧不应甘妨碍貌轮椅自乘坐宣人的宫通行庆。2.魔1.造2起楼厅贱和电船梯的耍设计施要点留足轮轿椅可转朗身的空庆间地面悦铺设耽防滑茎材料地面铺壮设浸水阴后也防戏滑的材杂料，地贤砖之间饱的缝隙矛不应过桃宽。方便已的出英入口宽度洞要确软保轮研椅可质以通华过，建门宽斑大于唐等于卵80稠0m艳m，亿出入皱口不妻设置练台阶明，宜停选用窝推拉淘门、肚自动誓门。设置困信箱秋和留衔言板设置位丈置不应掏妨碍通紧行，使蔬用高度瞧要方便甚所有用灵户。设置浅电梯超过3掩层要配筋备电梯闻。电梯尺织寸要适创应担架阁的长度御。电梯与升楼面无态高差。电梯盯最小车尺度纯14惰00狭mm穷(w钉)X部13兆50首mm狠(D灾)设置惊休息弊椅可设逮置椅渠子，贵方便术等候等电梯荷时，咽可以锹坐下神休息郑或放临置行艳李。电梯内部部设置轿厢壁拥上离地勒0.9箭m和0糕.75搅m处有丙扶手设疲置；正膜对电梯洽轿厢门垂的壁上产悬挂倾格斜的镜婚面。电梯占按钮罩操作朽盘设铲在适态合乘斩轮椅彼者使熟用的帝高度埋，且业两侧亏都可锈进行际操作柏。电梯错开门废时间浊较长友，且估门口聚装有卖光电赖管装旺置，博防止等夹伤挥。2.1饲.3惭公用走骂廊设计社要点设置连赏续扶手在0信.9裳m和择0.铅75饿m高裁处宜限设圆颠杆横辆向扶烫手，燥扶手矛离墙胀面4释0～悬50建mm死。防滑洪地面使用浸伴水后也岭能防滑托的地面闸材料。窗门不蹲应妨碍赤通行门、窗镜的开启组扇不应叛妨碍走否廊的通刃行。无突出盾的墙壁灭火器肉、留言舍板等应粗设置在厉不妨碍久走廊通各行的位涨置上。无台阶钥地面取消电吼梯到电厉梯厅的派出入口撕以及门米厅部分丑的台阶省，地面眉存在高窑差的时眼候，应苦设置斜罢坡。走廊宽天度设置考虑轮线椅和行秘人并行有通过，缓因此宽汇度不应浅小于1年.2m楚。2.1秘.4总公用楼稀梯设计翅要点易识别翠的台阶读面为避顿免台露阶面芹产生允阴影葵，应烛考虑肝采光睬与照邪明的喜情况萍，改搞变台雹阶的结颜色幕和材运质，腹可便粘于识半别。设置品扶手楼梯妇的扶惊手应答安装昂牢固传。采佣用近展似圆讯形的累扶手慈，沿获楼梯升两侧忆连续谢安装拿。端冒部向胆下方下或墙艺壁弯患曲。长如果电有可毯能最辅好与皂走廊大连接镇在一渴起。坡度俯平缓红的楼金梯为尽魂可能灵缩短与万一标跌落竖下来仗的距晨离，寒可采那用带垄平台达的折圣跑楼誉梯。饼踏面臂高度念不应岸大于义15铲0m长m，础踏面费宽度华不应截小于须30川0m地m。楼梯的基宽度充枪足考虑华楼梯隔可并输行通闯过使毯用拐防杖的罚老人骆和搀车扶人策，宽捐度约级12羞00闪mm瓣。踏步迫的防梦滑措心施台阶面宏使用防跑滑材料忘，台阶拖面边沿吐设置防滩滑条，职要和台墙阶面保特持在同孕一平面船。2.顺1.礼5送院落捧设计倦要点防滑地蹄面材料泽的铺设引道贝和台痰阶斜黄面的思地面伪铺设笔应平针坦，患不应睬产生熟积水柳情况昨。注意铺岔地材料蚀选用浸泡水后仍瓣防滑的膏材料。路中央录设置井证盖时，糖不应突午出地面失，注意京井盖不诵要突出炸。设置车尚库车库桐应设款计在哥户门都附近效，从稿车棚铁到大源门处染不被撑雨淋偶到。房檐的史设置在户打门处泥可设狗置宽耗大的枪房檐挡。充足蜻的照弊明门廊要首保持充叙足的照顿明，为了防冻止楼梯傍上产生乒浓重的阻阴影，凑注意照五明的位诱置和角盏度，可茫设置低皂位灯。设置与对讲功话筒设置扶宏手台阶边沫应设置抢连续式窝扶手。坡度河平缓怕的台求阶存在替地面脖高差厚时，垮应在馋台阶找附近奏设置壮斜坡厚。2.1权.6阀细部空奥间设计滤要点1）墙棍壁墙壁遥转角手部分紫作圆袋角处炒理除扶念手外炊，墙白壁上戒无凸掩出物匪。消片火栓守埋入吴墙里商。扶手功连续窄性处料理，摄距地辫高7愚00胶～8给00罪mm昂,采杯用手露感好身的材补料如功木材烧，截寇面直将径4偶0m舞m，荡转角性也要选作圆羞角处燥理。转角圆角处理墙面无凸出物2）地洋面选用吸偏音浸水零后也防炕滑的材稼料；耐磨损央。2.基2扯住宅斜室内迫空间雷的设财计要薪点2.2疏.1门魂窗的设凑计要点门的垒宽度迎满足浮轮椅扬进出伍，不灵设门普槛，刻外门鸭净宽萝不得捧小于竞1.寻1m蒜，内称门通叹行宽毫度不讽得小标于0冷.8缸mm牵；门轻饺易于营开启脾，宜号用推好拉门谣代替调平开焰门，证不许晒使用搂玻璃匆门；门的把安手应选内用旋臂特较长的司拉柄，度拉柄高诊度在0颈.9m盯～1m厦之间；居室巷窗台厕的高竞度在萌75怖0～音80副0m晕m左喜右；窗台的反宽度要跨适当增卖加，一奇般不少片于25踪蝶0～3胸00m回m；矮窗台介里侧应痒当设置舰高0.埋9～1青m的安扯全栏杆易开闭冷的户门当平顷开门继时，剪应考北虑调柱节自败动关丘闭装馋置，涂拉柄之易于盖老年坊人的顽操作资，避贿免采切用圆救形拉见柄。适当照榨明和易爽操作的袋开关考虑咐换鞋耕和上纽奉下台骡阶，电门厅丘具有努足够皱的亮坦度，刑不应粉产生华浓重世的阴损影部碰分。采用醒架目的开味关。扶手摇的设诊置为了方磨便换鞋例和上下井台时，榆应设置关扶手。扶手蹈的断踩面采滑用易裕抓握妇的半分圆形过。台阶蹦的处召理台阶上叫下采用吵不同的铸材质和跳颜色，芽以便识院别。防滑地准面采用狂浸水遮后仍炒防滑阔的地嘱面材柜料。地砖接哑缝不要膊太宽。户门门蚂槛高度米处理户门未门槛痛高度姻应控命制在其2c腹m左搏右。2.2债.2门贯厅的设票计要点2.2鹊.3宿室内走芒廊的设壶计要点连续扶舅手使用滋近圆迎形的姨扶手易。扶手端家部向下壤方或墙优壁方向河弯曲。光线恢充足猴的照主明设台计不应和附其他房迈间产生间亮度差岗。洗手间河入口和位有台阶晌的地方蚂应设置待位置低柳的壁灯直。使用方稿便的开港光装置应设置赛带指示移功能的纯大面板减开关。走廊酸长的嫁房间丈，应践在多杨处设岔置控睡制开是关。便于严使用税的扶序手高夏度和面材料设置宣扶手励高度翁约7订00播～8派00乓mm吗，注意康材料膨的手砍感和厨耐久含性。防滑昼地面地面使侨用防滑方材料。考虑毫跌到嚷的可黎能性距，避殿免采斜用坚椅硬的笋材料讽。宽敞名的走创廊方便粪老年售人依袍靠拐同杖或晨与搀陷扶人攻共同勇通过顽，宽夏度不俘应小途于1举m。进房筒间的丹入口茎的宽董度不鲜得小要于8川00区mm殃。无阶朽差地肤面地面母应无亏阶差末，各保房间偏地面振的高凭差应信控制详在3挤mm寻以内箭。2.2洗.4横楼梯的河设计要傍点楼梯午的宽跳度不磨应小尿于1酸20鞭0m搅m，两满足膊两人槽搀扶阔通过塑；平台醒净宽挥不应精小于慰楼梯岔净宽竹，踏摘步沿炸口不慨应突俭出，缘瑞作成姓圆角耕，楼石梯带戚有5崖00秧～6猾00逗mm演的暗督示区局；扶手半惠径以3顶0～4呼0mm倍为宜，软扶手与巨墙之间废应有4摸0～5吓0mm规的空隙真；扶手可府设置为死双重高微度（9挪00和卧750凝mm两僚种）宽敞楼纠梯楼梯可柴并行通米过使用固拐杖的艰老人与漫搀扶人担。扶手的挨设置安装案牢固熟，近沸圆形严的扶宣手沿远楼梯闻两侧馒安装避。扶手端号部向下盖或墙壁融弯曲。台阶垫面和拢台阶季高度台阶面场使用防怪滑材料尾。设置稍防滑秤条时先和台弟阶在恳一个议平面套上。台阶竞垂直毛部分牙应设卫置挡岂板，往台阶婶边沿阵不应变突出璃。方便的际开关除感应框灯外，序安装带婆暗示功抗能的大诉面板开邻关，使盾用上下纯楼两侧馒都可操锯作的双除路开关库。充足照汗明为了日不产伐生浓慕重的见阴影济，可差设置瘦多个县照明博灯具极。楼梯妇形状楼梯迁坡度滨平缓歇，宜怠带休宴息平碑台。避免上瓦层楼梯侮缩进走溜廊或下饱层楼梯灾露出走舰廊的情稳况。浴室设直计要点开关方搏便且安霉全的门最好采先用拉门秆或折叠败门。门上应走安装安抄全玻璃炕等不易恢破碎的罗玻璃。看护用螺空间浴室迅应保忽证看拼护时卧必要嚷的空汇间。防滑哑地面晓材料应选冶用防盼水防挤滑地蜂面铺斗设材陪料。设置扶喊手浴室攀出入系口附才近、县浴缸步边以谱及水冰龙头拨一侧徐的墙辞壁上顾应设祖置水弄平和体垂直案扶手览。操作性范好的水料龙头喷劝头安装在铅触手可拥及的位塞置，选娃择使用灵方便且早可调节挽水温的典水龙头搁。设置开紧急奇告警眼装置为了胜便于盈安装奏紧急敲告警低装置川，应细事先霉设置候备用团配置拉管线泛。尽量娱少设胞置台存阶不得本以设卵置台占阶时庙，应场设置返扶手高度适施当的浴眯缸浴室瓜地面程到浴泊缸边奥的高驼度避常免过券高，织应为商30微cm盾～5滔0c旱