养老地产专题二

养老地产专题研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal养老地产的定义:对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。养老地产发展机会挖掘:人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。国内养老地产的开发供应量不足。政府政策的支持。养老地产开发的8大核心战略问题：创新核心：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策！迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!研究框架：part1：养老地产概论part2：市场研究part3：产品打造part4：发展前景分析part5：风险评估part1：养老地产概论1.养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。3.养老地产发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。养老院代表案例：日本医护型养老院小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。幼儿园与养老院结合老年公寓代表案例：台湾老年公寓房屋样式经营项目独立半独立单间套房门诊健康咨询餐饮娱乐等租贷式、产权式产权带租式运营方式台湾老年公寓养老社区代表案例：美国CCRC社区CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为：持续性照顾退休社区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。CCRC区域划分：独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区CCRC社区参考点：CCRC居民住院照顾方面天数短、次数少一般保守老人比较平均价格贵、次数多时间长在护理之家照顾方面次数、天数多在护理之家照顾方面次数、天数少在机构式照顾方面居住天数较多、花费较少在机构式照顾方面居住天数较少、花费较多虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。①.国内养老地产的开发模式国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品4.产品形态“候鸟式”养老广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。”度假养老基地“模式超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定的比例划分，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于综合开发。超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。老人冬季:南方过冬夏季:北方度假开发商开发旅游产业养老地产产业生态观光、娱乐设施餐饮、旅馆医疗机构等业主购买房屋的使用权分享综合服务区的相关服务价格较低适用于老年群体典型案例居家养老形式经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务社区创办老年人日间服务中心为老年人提供日托服务

9：00~18：00

日托护理服务站

19：00专车送回家8：00专车从家接走典型案例居家养老以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。例如：日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种服务。一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼设，如老人公寓、幼儿园等。国内的CCRC社区典型案例三亚海棠湾国际养生社区——国内的CCRC社区产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业

形成多元产业集群构筑复合型社区.整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题

酒店（会所）、养生运动中心；主题养生谷；

养生文化学院、养生博物馆等经营模式：向客户出售物业产权;出售会员卡通过返本销售入住、反向抵押贷款、

房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。②.国内养老地产的盈利模式国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售典型案例：出售与持有相结合盈利模式北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。“反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。③.住宅建设与社区管理建设相结合模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风向投资小收益比”相结合“模式少对开发商专业要求低5.目标客户醒群阶段阶段：绝大捕多数的陪老年人网在退休芝后就成献为纯消祥费者。时限特吴征：老龄纯泡消费装人口惕比低急龄纯胳消费尤人口慨有着趋更加说漫长他的纯厉消费撤年数。行为特饶思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。目标客杀户群的债消费特眯征“以租换拆租”“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。目标邀客户放群的消费铃方式6.翠融资问题非营利性组织私募基金REITS投资商国际养养老耽地产冲的投摧资商促主要下有三财类：REI午Ts作为观上市转公司件更关符注租扶金收虚益的越稳定啄性，患强调酬资产誉的长吓期持谈有；私募基拒金则主掀要面民向机所构投下资人混，更巨关注趁资产碌升值久的收事益，间强调逝物业翁资产袜的低粘买高串卖；非盈利卧性组织主要利技用捐赠扬资金和侦政府补庆贴为低并收入群录体提供看社区养友老。国内目前的聪融资机则构多为茧商业银挡行，一诸级城市查目前已社经出现方房地产蚀基金、脖房地产野投资信par被t2：累国内养延老地产织市场分鸦析有少笨量相灵关政浊策，但还疑缺少允政策苍支持挪。与大型够医院合街作设立俯护理医鲁疗中心腔、家政棍服务中狠心、老驰人再就杯业中心宵、旅游砖服务、隔房屋置疼换服务没、婚介目中心。商业摆银行、房地产林基金、房地原产投朱资信辱托国内专贯业机构肯较少，国外较房诚多：美国S训ASA茅KI设弯计公司啦、美国单K.画J.盖A建秧筑事摊务所饲、丹臂麦K滨AB陡集团。1.养善老地产市场环境分析融资规划专设计资源政策环境社区蔑服2.我国谋老年人口的发展乡丰状况我国1弹999亦年成为霸老年型着的国家，是世界密上老年挥人口最拜多、增袋长最快识的国家蔽之一。20克世纪律80侦年代困以来企，60岁以上的么老年人依口平均鬼每年以资料岭来源姜：《冬人口庄研究阅》3.国内老境年人的居住谷模式B、购买峡房屋居甘住A、自陈行建冷房居逝住C、甲租房例居住资料责来源业：《制人口睛研究温》4.硬我国故养老地产现状现有的齿开发模面式：按建搬设经条营者艇划分锐为三方种模盗式政府福利旨型政府收益性企业盈利型北京香控山老年伶公寓山东县威海不老年嗓公寓乡镇撤单位姓主办授，海摔淀区钩民政金局直跃接领木导和税管辖山东题省标职准最接高的健、规撒模最自大的大社会奥福利赞服务认机构由企豆业投疗资开尾发建渔设运剃营北京效太阳绑城福利型灾养老院盈利处型型零养老絮院，违老年父公寓老年屡公寓主，养细老社通区目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点坚：企瞒业赢心利性钉初级斯老年鱼社区悟，仅误为中饼高经盾济实天力老折年群练体打放造，警投资袭额大锡，开懂发周脉期长养老地天产开发负现状1、大都营市郊外集模式：以上谦海、税北京雀、深么圳、停成都割为代绩表的饶大城繁市，玻近郊明开发壮模式掀成熟昂，市肢场潜言力巨非大。2、古多镇开谨发模钞式以周庄骗、同里歉等江南琴古镇及嗓丽江等弄西南古申镇为代3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。主要分猫布区域普：目前，竞以北京命、上海苦的养老坑地产发翼展最为勾成熟小结恼：企橡业营捐利性归养老悉地产院项目富少、驱具低途密度间、产嫩品类朽型多村样特活点、净以租障售方萝式为箭主企业营痒利型养饲老地产止开发现凉状：目前国滴内开发元的养老是地产项禾目较少衡，且开意发比较景成功的搜更是凤洲毛麟角国内养老地鸣产的物业她管理方筐式根据国誉内老年社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理基本颈操作叼模式：将服务秩内容外器包给引讽进社区你老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费5.慨养老桃地产彼的发展趋势规模昆化：随着泪市场圆的进司一步爽发展兰，质高浅价低将的大型老页年社区绿应运而料生，老许年住宅工产品呈够现规模烛化。郊区化级：满足帆对环午境的爸高要个求，义也为抹了减极低成耗本降橡低入故住的糖门槛劝，未站来老戒年住册宅的奏选址章将会弟远离火城市现，但晃是同竖时会锡顾及绣交通狼的便携捷性既，以唱方便安家人虹朋友奴的探场访的抗郊区宫。科技化粒：为老纠年人而提供再更细焦致的鸡照顾休；智阀能化下的应硬用，宵带来抬更方季便、浙安全会的全壮方位坊保障引。功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化适合中而国养老庄地产发另展的创尖新手段炼：6.养展老地产壮的发展创新创新满手段房屋井置换驼、两绕代买讲、以房辨养老勉、分刺时度痛假、私募基塘金、房疾地产投厉资信托每基金(垂REI幸Ts)润、上市、鸦信贷、企业债遥、政府旋债part4：发展前景分析中国私的养悦老设轮施传鹅统上冠是民焦政机伙构社项会福倦利的热发展前景机会陕点一老龄人容口增长满速度快趣，城市朽空巢家妙庭比例求增加过该快，对总养老地虏产的需裁求增加央。数据来遍源：20督00年全厉国第座五次垒人口向普查免报告士；201猴0年全国仿第六次鞭人口普辛查报告全国老祝龄人口意统计表20龄10暂年至麻20劫50岁年，轨中国短60晚岁以吓上的抹人口果将由横现在欲的1建2.续3%医上升谦到3响1.爷1%榆，到叫20牺15变年的需未来纪5年受，中辽国老谅年人煎口将前达2挣亿，秋占总掩人口呜的1辜机会点观二老年霜消费免者收姻入提钓高，极消费隙能力窑增强碰。随着参经济竞的发书展，占未来坐具有府高消穗费能外力的达老年糠群体戴将会兴凸现；随着茂收入借结构壤的多订元化滥，未乏未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。机会点通三国内养眨老地产求的开发务供应量欲不足福利陕性养龄老地营利性养老地产供应不足:国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角。数据疲来源宅：策徒略研敌究周犁报机会点到四政策宣的支预持，家“适惩居养务老”生概念锦的提乐出财政部丑和税务率总局《关于栏对老鲜年服聚务机织构有波关税春收政裙策问沾题的惨通知》（财毛税〔20吩00〕间97号）卡；20海南政协提案《关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议》。“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡'适居养老'概念"市场挖不成启熟，商业盼模式荒仍需臣探索，创岗新赢赢得先纽奉机。机会好点五至：养老地自产这种费创新优型的重地产掘产品充“未来养老社区模式一定是多元的。”李重九表示，老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。part3：产品打造①.构建状开发仁商、映投资阀商、验运营偶商角剧色分巴离的宴金融悔生态中国养养老适地产起问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。美国艘养老祝地产犁金融休生态染中风服险收甚益分饲解与雅匹配1.镰如何打造成功的特养老地惰产②.呈六大胶核心抛要素懒，打葛造成完功养订老地湾产室内设计规划设计项目选址单体设计户型设计6大核心要素色彩规划项目奇选址脆：环境姐良好腔，交泰通便冬捷，篮场地在周边花活动钱安全堪，生透活气卧息浓凉郁。规划设巴计：应该从坐老年住垫宅的特醋点出发欣，满足拴自然环乎境、人耍文环境某、生活称环境等颈方面需夕求。单体龙设计趴：单体设汤计以别奥墅、多苹层为主修，主要林是从老步年人行群动不便睬的生理咬特征考泉虑。色彩辰规划骨：稳重和忠谐，但管忌过于衡沉闷；不同组贞团应采证用不同哑的色彩饼，利于肥老人辨钞认。户型设溜计：保证欢有良贿好的作采光绳、通访风，偿为老口年人戏提供壳一个良健康广的生竹活环估境；室内设瓜计：从墙地鼠面装修宵、厨卫阁产品选到择到色殿彩设计用、电器宣照明设葛计，乃炕至门窗胳的选择丢等等细败节上都晒应体现防出对居辱住者的造细腻关③.产拾品设计扛原则心理咏：环境滨行为世心理升学的淡角度雾出发辆，考奸虑大卫多数腥老年和人常壤年形筹成的居住习萍惯，提蚕供传绑统形毯式的血室内因空间喉。设计丽：从空阅间（昼消除狠室内强高差妄）、腥装置摧（设嚷置扶锦手、捧地面鸣防滑裁）、喂设备砌（紧窗急通蛾报系顾统、腹安全陶电热万源）伯、管延理员赖或护百理人胃员等轿方面对应老该年人日狂常生活仅中的安鸟全性，喝做到紧针急时刻歌可立即协采取措迈施；交流绍：尽可能来在楼内激外为老蜜年人提始供各种邻里凝交流液、人朽际交片流的公城共交挖往空脸间和满环境抵；建筑鹅：从建哥筑人柳类工收程学芝的观窜点出兽发，里在家苗具、桂卫生谋器具掘的尺妻寸方赢面符合杂老年沸人的卫身体状特征；交流建筑设计心理产品设计原则区位士：北京顺己义区潮挥白河畔定位：“世界巨级的高咱尚退休掠社走区”、千“全新沙退休生笨活的领才跑者”规模正：总建筑哀面积70万平简方米物业祝类型婆：独栋什别墅叨、联昼排别谷墅、疑中式芒四合微院、寻公寓客户纽奉来源蝴：主要来看源北京2.颂典型案例北京睡太阳兄城：冤国内呈最成令功的鄙老年产社区摧之一别墅别墅四合院公寓公寓成功点务之1：针对像不同人蛛群，设拦计较为鹅丰富的摘住宅物隐业形态①东寇方太扶阳城帽医院叨（一酬级综挪合性嘱医院隐②东方嘉宾国际酒店，五星级标准③大型超市进驻，商业一条街④康体中心，各类球馆、温泉游泳池⑤5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲⑥汇佳幼儿园成功点2：六重性成品配塘套满足转各大需映求①约②近10万株原生树③近20万平米社区生态湖④75万平米运动休闲绿地⑤节能环保的水源／地源热泵系统⑥高达4000个/立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放成功罚点3：良好舰的自然芹环境太阳城灯医院：专业嘱医师别和设匙备、唱由北礼京市价老人茫病研还究中厉心选赤派、肿定期盾体检呈，提呀出保老年弃大学亿：社区箭农庄推：在社区砖内开辟亩可以耕焦种的农典庄，每皇块地管礼理费低织廉，一盖年中可关以在地丧块中耕畏作，很明多老人穷非常喜浸欢这种给农家乐腹的感觉成功聪点4：针对或老年人槐需求建便设的社介区医院回、康体购中心、源老年大汪学、自饱助农庄欣等音乐等会合影唱团太极寄俱乐南部活棋牌孝俱乐啦部国际誓风筝吓文化辣节举办语过3届国际坊风筝节举行了3次新年负音乐会社区浆组织呆的俱事乐部棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部业主自发的俱乐部太极俱乐部、音乐沙龙、健身俱乐部等成功点踪蝶5：多稼彩的精勿神文化张生活养老甚地产稻要配粪套完生整的要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。具有复合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现。针对养老客户的无障碍设计。养生跟养老相结合。小结：part5：风险评估“银击发经眼济”究的庞棚大市缘瑞场预凭示着痕中国悉“夕轧阳产仓业”寒正在包成为风险评估新兴办市场驻不稳瞧定风险殃评估纹一老年看地产子作为估一个值新兴读的市候场自苹然要秋面对包新兴闲市场洲所要揭面对先的风惕险。大由于钥人们赏多这端一产宴业还习不熟扎悉，臣所以升可能旬需要幸一个榨适应笨期，扭再加孩上老胃年人遗风险啄意识忠很强算，行秃事谨闸慎等勒原因转，是老年驶地产弊的投怜资者柄可能墨出现切面对舅着巨致大的瓶消费浑群体按却卖政策优惧惠无保笑障由于绒老年载地产躁的带肤有一一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。风险评送估二对于忠开发猛商来限说，最熟悉请的商业跟模式是犬：买地拿、建房削、出售垮或持有