城市房地产管理法三

第一节城市房地产管理法概述

一、房地产、房地产市场及房地产业

（一）房地产房地产是土地、房屋财产的总称。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房产是指土地上的建筑物及构筑物等永久性建筑。地产是指与房屋相关的全民所有及部分集体所有土地以及地下基础设施。房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（又称国家所有制）和劳动群众集体所有制。土地所有权分为国家土地所有权和农民集体土地所有权两种。国家为了社会公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，此时集体土地转为国有土地。除了这种土地所有权的转变外，国有土地和集体土地的使用权可以依法转让；国有土地和集体土地可依法确定给单位或者个人使用。房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。房屋可以作为商品发生所有权的有偿转移，称为“买卖房屋”。此时，房产权实即房地产权，包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时，“地随房走”。此即房、地一并转移的原则。房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。（二）房地产市场我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。1．综合功能。房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能。2．多级市场。房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。3．法定形式。房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。4．国家适度干预。对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；控制城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。（三）房地产业狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。房地产业在国际上被列为经济活动中的独立的一大类型。我国对房地产业也作了定位：“房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”

我国房地产业发展中存在的主要问题：（1）在房地产交易方面，房地产市场供需渠道不畅，有效需求不足（2）在房地产金融方面，融资渠道不畅，假按揭、重复抵押现象严重（3）在房地产开发方面，土地浪费惊人，开发项目结构不合理，高档楼盘积压严重（4）在房地产管理方面，政府多头管理，人人有权、人人无责，监管力度不够（5）在房地产消费方面，居民“存十用一”的消费观念有待转变二、城市房地产管理法（一）城市房地产管理法的概念是调整城市房地产关系的法律规范的总称。１９９４年７月５日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。具体包括：1．土地、房屋财产关系土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。

2．土地利用和管理关系土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。3．城市房地产开发经营关系房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。4．城市房地产规划关系城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府管理、监督行为。

（二）城市房地产管理法的体系1，房地产开发用地（土地使用权出让、土地使用权划拨）

2，房地产开发

3，房地产交易（房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、中介服务机构）

4，房地产权属登记管理（三）城市房地产管理法的基本原则1．

土地公有原则2．

土地有偿使用原则（国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。）3．

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4．

房地产综合开发原则5．

城镇住房商品化原则6，宏观调控与市场调节相结合的原则（国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。）第二节

土地管理法律制度

一、土地管理法的概念土地指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。土地管理是国家用以维护土地所有权、合理组织利用土地的一项行政管理活动。土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的、不可再生和替代的生产资料，因而，对土地实行有效的管理，是各社会制度下的一项重要法律制度。土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范的总称。它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及规划管理土地而产生的各种经济关系。１９８６年６月２５日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，１９８８年１２月２９日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议第一次修正，１９９８年８月２９日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议第二次修正《中华人民共和国土地管理法》。司考题28．关于承包经营集体土地可以从事的生产活动，下列哪一选项符合《土地管理法》规定？A．种植业、林业B．种植业、林业、畜牧业C．种植业、林业、畜牧业、渔业D．种植业、林业、畜牧业、渔业、农产品加工业C．种植业、林业、畜牧业、渔业二、土地管理法的基本内容包括有关土地基本制度的规范，土地所有权与使用权的规范；有关土地利用与保护，地籍管理，土地使用与保护，建设用地的规范；以及土地纠纷的调解，土地监察和处理违法行为等。修改后突出点：第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。第三，加大查处土地违法行为的力度。司考题75.关于国有土地，下列哪些说法是正确的？A.国有土地可以是建设用地，也可以是农用地B.国有土地可以确定给单位使用，也可以确定给个人使用C.国有土地可以有偿使用，也可以无偿使用D.国有土地使用权可以有期限，也可以无期限A.国有土地可以是建设用地，也可以是农用地B.国有土地可以确定给单位使用，也可以确定给个人使用C.国有土地可以有偿使用，也可以无偿使用D.国有土地使用权可以有期限，也可以无期限

三、我国基本土地制度1．实行土地的社会主义公有制(国家、集体)2．国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使3．不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以依法转让4．国家为公共利益的需要可以依法征用集体所有的土地5．国家依法实行国有土地有偿使用制度6．国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权四、国有土地有偿使用制度（一）土地使用权出让：1、土地使用权出让的概念、特征：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。（居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。）2、土地使用权出让的方式：拍卖、招标、双方协议。3、土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。（二）土地使用权转让1、土地使用权转让的概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。2、土地使用权转让的方式：买卖、赠与和交换。3、土地使用权转让的条件：（1）土地使用权是有偿出让取得的；（2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。下列土地使用权禁止转让（1）以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的。74．根据《土地管理法》规定，在下列哪些情况下使用集体土地从事建设不需要经过国家征收？A．兴办乡镇企业B．村民建设住宅C．乡村公共设施建设D．乡村公益事业建设A．兴办乡镇风企业B．村民难建设堡住宅C．乡村公共茫设施建设D．乡村公益苍事业建设（三朝）土叨地使嘱用权介出租1、土地治使用权公出租的批概念：是指土地漠使用者将究土地使用朝权单独或膝者随同地砌上建筑物颠、其他附选着物租赁热给他人使处用，由他渐人向其支帽付租金的右行为。2、土地乘使用权纲出租的王法律后碰果：（1）土地使端用权出租狗后，出租亮人必须继武续履行土族地使用权耍出让合同查。（2）土地使踩用权出租衔，其地上梅建筑物及净其他附着原物亦同时柜出租。（3）承租人脉取得租赁风权后，享查有对土地朋的占有、俭使用和收她益权，但即是，未经全出租人同倘意，承租例人不得将端土地使用令权再转租赶，也不得侦将土地使逃用权用于称抵押。（4）如发生计转让，在揪同等条件班下，承租蚂人有优先合于他人接掀受转让的描权利，即介使承租人惜不购买出华租人的土帽地使用权蔬，租赁合病同对于新病的土地使晴用权人也娇仍继续有驱效。（四板）土享地使摄用权妙抵押两：是指土地顺使用者提怒供可供抵细押的土地哀使用权作葛为履行债忌务的担保呆的行为。（五）国有土乘地租赁降：是指剩土地牛使用姑者与淡县级坡以上慈人民极政府倡土地效管理凤部门混签订全一定洒年限烧的土腰地租造赁合煮同，镰并支召付租运金的病行为2、国有土齐地使用权待作价出资基或入股的糠概念：是净指国家以碗一定年限仇的国有土厚地使用权闲作价，作胳为出资或课股本投入责新设立的变企业。（六）州土地使慰用权的渔终止五、国有技土地使用扣权的划拨1、土巴地使路用权育划拨下的概广念和糊范围（1）土氧地使糊用权缘瑞划拨他的概府念是指县钻级以上呀人民政疯府依法甜批准，新在土地革使用者静缴纳补诵偿、安嘉置等费借用后，荣将该幅淹土地交想付其使序用，或互者将土危地使用酸权无偿糕交付给拥土地使且用者使盗用的行资为。（2）土鞭地使贞用权酷划拨趟的特唐征：①土地使栗用权划拨举是一种具济体的行政呜行为；②土地使辣用权划拨拴是一种无备偿的行为污，土地使波用者取得兽使用权无江需支付地匹价，但这竟并不等于温使用者不匆需支付任乓何费用；③土蓬地使疑用权加可以鸟是有康期限描的，窗也可熄以是卸无期花限的脏；④划拨数的土地钻使用权膊，不可欠以转让抽、出租烟、抵押井。2、划定拨土屯地使御用权翁的转意让、慎出租倚、抵抹押：划拨土拣地使用石权，只含有在符崭合一定厅条件情织况才可才以转让麻、出租尚、抵押花。条件就倚是：（1）土地使督用者必须押是企业、靠公司、其赞他经济组健织和个人王；（2）领有童国有土管地使用结证；（3）具有忽地上建闹筑物、纤其他附日着物合西法的产张权证明稿；（4）依照有输关土地使带用权出让顺的规定签姥订土地使福用权出让晴合同，向鼻当地市、稼县人民政阔府补交土耐地使用权蚀出让金或快者以转让咏、出租、织抵押所获激得收益抵巾交土地使益用权出让克金。3、国座有企丈业改程革中挤划拨贞土地膀使用尖权的栽处理押：根阳据企浅业改垂革的躺不同雕形式络和具慨体情比况，于可以潮分别昨采取缴国有分土地蝇使用耍权出侨让、透国有帖土地传租赁侦、国单家以赵土地打使用参权作鹊价入漆股和征保留赞划拨苦用地垂方式店四种预办法昏予以套处置阁。有下列削情况之设一的，悼应当采水取出让脸或租赁版方式处问置（1）国慈有企级业改班革或上改组用为有遵限责暑任公巧司、茧股份友有限冈公司拘以及键组建体企业忘集团尿的；（2）国有企俗业改组为渔股份合作冒制的；（3）国有企掌业租赁经排营的；（4）非国贯有企业努兼并国面有企业眯的。国有湖企业旅破产矮或出浅售，碧企业舍原划佣拨的规土地盟使用掘权应裹当以播出让司方式骄处置青。有下列遣情形的孙，可以摘经批准涛后保留笛划拨方越式（1）继续作厕为城市基矛础设施用努地、公益轨事业用地除和国家重颗点扶持的舒能源、交宜通、水利军等项目用圾地，原土垄地用途不释变的，但库改造或改袭组为公司匠制企业除裕外；（公乎司是商主听体；以赢送利为目的宫。所以，劣不允许部遥队、政府速经商。）（2）国有企孙业兼并国咳有企业或赠非国有企供业，以及鼻国有企业孩合并，兼役并或合并厨后是国有加工业企业西的；（3）在国拜有企业淘兼并、尖合并中朗，被兼筋并的国询有企业萝或国有乓企业合帐并的一蜓方属于压濒临破虾产的企隔业；（4）国有企欺业改造或鱼改组为国各有独资公啊司的。司考题70.某市政左府在土役地管理屠中的下滤列哪些丹行为违摔反了《土地管别理法》的规育定？A.甲公司在旷市郊申请播使用一片况国有土地锐修建经营引性墓地，誉市政府批嚷准其以划福拨方式取皇得土地使田用权B.乙公槽司投猜标取办得一简块商却品房现开发恼用地兽的出盈让土逝地使植用权妇，市滋政府遇同意悦其在兽房屋矩建成告销售帖后缴寸纳土裙地出痒让金C.丙公沉司以喊出让甘方式嫌在本幼市规此划区叨取得漂一块锋工业城用地待，市刊国土暖局在餐未征冤得市合规划仓局同痛意的塞情况脖下，独将该丹土地斥的用拔途变艇更为锦住宅纠建设浆用地D.丁公司在正城市规划泻区取得一衰块临时用嘱地，使用馋已达6年，并在讲该处修建锄了永久性误建筑，市长政府未收休回土地，漏还为该建阔筑发放了凑房屋产权玩证A.甲公司在小市郊申请桨使用一片移国有土地棋修建经营泥性墓地，靠市政府批史准其以划匹拨方式取柳得土地使姻用权B.乙公司麻投标取要得一块纤商品房伪开发用味地的出耗让土地冠使用权篮，市政毯府同意等其在房炉屋建成眨销售后架缴纳土拼地出让贡金C.丙公笑司以改出让半方式臂在本咱市规敌划区诱取得催一块票工业烘用地绣，市育国土礼局在墙未征啊得市默规划聪局同胀意的徐情况谱下，锯将该障土地果的用震途变善更为摘住宅璃建设胶用地D.丁公司蔬在城市怀规划区巴取得一江块临时瞧用地，格使用已傍达6年，并梁在该处流修建了珠永久性差建筑，届市政府番未收回曾土地，毅还为该沉建筑发衰放了房腰屋产权睁证六、鸡建设筑用地礼制度1．建设用地劲的概念建设用转地是指熄建造建夸筑物、在构筑物较的土地善，包括焦城乡住困宅和公迹共设施叠用地、罢工矿用促地、交三通水利遗设施用弊地、旅败游用地闪、军事甩用地等躬。从广通义上讲佣，建设脖用地是孙指已利识用土地查中的一鼓切非农廊业生产洁用地。兼国家实瘦行土地滑用途管酱制，严患格限制材农用地谱转为建不设用地先。2．国家建设缠用地使用阵权的取得（1）国家蛇建设用滤地的来薪源国家睡建设索用地风必须兰是国以有土南地，字国家静通过腊一定驼的程辆序将在国有瓶土地蹈使用凡权有域偿出束让或柔无偿倡划拨狸给建套设单读位或弹个人弓使用详。国家要烫出让、疲租赁或涝划拨国恨有土地雀使用权踪蝶，首要咐条件是葱国家拥果有该幅董土地的弄使用权爷。在下由列三种途情况下债，国家捷可以划训拨或出饰让、租狠赁土地标使用权天：①砖农村拔集体旬所有幕的土贝地已次征用腾为国货有；②国家流已依法收副回国有建典设土地使架用权；③帆国有与荒山但、荒辆地，娃即国厦有未到利用佩土地舍已改嫌为建耳设用示地。（2）农纯用地姨转用珠审批建设占用纠土地，涉伞及农用地忍转为建设萌用地的，待应当办理黎农用地转秤用审批手区续。这是类新的《土地晚管理你法》实行绵土地妄用途划管制得的一子个关顽键。阿办理您转用幼审批橡后，杜方可姿办理大征地结手续纽奉。（3）以划拨略方式取得笋建设用地役的审批程哲序3．国家建夏设征用土浩地国家写建设济征用种土地皂是国河家运肾用其菌行政决权力眼把农好民集锄体土悬地转欢为国瓣家所骨有的泪行为趴。（1）国家建宗设征用土千地的法律锐特征：①征地鸡主体的惟跑一性；②征兄地行为框的行政走性；③艰征地怎条件肤的补茂偿性棉。（2）征用土盒地的审批虚权199狭8年新《土地管理确法》上收了屯征地审类批权，献征地审见批权集秃中在中侵央和省屋两级政填府，其者他各级幼地方人绪民政府影无征地谨审批权尝。该法子第45条规步定，凳征用肾下列静土地峰的，艺由国浅务院败批准收：（1）基本赖农田；覆（2）基本搁农田以暴外的耕梁地超过35公顷拼的（候折合525亩）；份其他土侄地超过70公顷的（组折合1050亩）。征征用前款规屯定以外的践土地的，束由省、自抱治区、直提辖市人民财政府批准吵，并报国态务院备案柳。（3）征花用土鸟地的科补偿溪安置征地悄费用磨一般稍由以帅下几敲部分再构成田：①土地遍补偿费。恋土地补偿要费是对土食地所有人征或使用人栏对土地的燥投入和收困益的补偿告。②倡安置区补助幻玉费。完安置蛙补助浅费是迹为安闪置以集土地牲为主唱要生羡产资疤料并仍取得塌生活农来源微的农钢业人间口的游生活吵所给票予的缩慧补助财费用乞。③贪青苗剥补偿包费。④像地上帐附着铸物补亡偿费室。⑤新菜价地开发建斜设基金。⑥轻土地更复垦侦费或雷耕地引开垦宵费。第三节酿城市房捷地产权属开法律制度一、城市蹈房地产权惠属关系（一）狡房屋所捷有权1．房屋枣所有权会的概念房屋所有颜权是指所毛有人依法精对自己所服有的房屋休享有占有希、使用、嫁收益和处冬分的权利晃。占有抢权是找对房嚷屋的滥实际漆控制商的权卡利。使用权午是根据仁房屋的罢性能和短用途对古房屋的尤利用的迟权利。收益权是祸房屋所有券人收取房走屋所产生伶的利益的秆权利。处分权月是房屋慕所有人粮在事实害上或法缝律上对屯房屋进抬行处置宵的权利榆。2．房屋惭共有的驶概念房屋共枪有是指熊两个以螺上主体芝对同一祥房屋共牲同享有哀所有权搬。共有旋与公有友不同，小房屋公弃有的主粮体是单毅一的，甜它只能醒是国家况或某一婆集体组考织；而书房屋共混有的主最体为两惜个以上投。各共丸有人因篇房屋共旬有而形值成的权贸利、义惑务关系兰，称为钞房屋共唱有关系授。房屋街共有具栗有以下容特征：（1）主鞠体有著两个楚以上民，单艰一主币体不鸣构成呢房屋直共有田。（2）客体是泉同一项房码产。（3）房屋盗共有存普在着对望内、对乱外两种突关系。（二）昂土地使压用权1．土地使感用权的概献念这里所称惑的土地使岩用权是指镇土地使用泊者依法使深用其占有字的土地并距享有收益尸及一定处饱分的权利绢。土地使石用权实息际上有浩两种：塌一是土棚地所有岩权人对楼自己拥英有的土毅地所享取有的使轰用权；中二是非扮土地所摇有权人顷对土地锻所享有屋的使用瓜权。2．土地泥使用权贡的内容（1）使晶用权尖。（2）收日益权帐。（3）处垒分权督。3．土征地使纳用权定的特白征（1）权泳利的浸派生犯性。（2）客镇体的气有限蚕性。（3）目的础的特殊孟性。（4）取得医的法定次性。（5）使用污的期限诊性。4．土地时使用权猛的终止土地露使用饿权人田由于让某种光法定床事由拐的出贵现而立丧失岂土地池使用确权。（1）因土响地使用留权出让朽合同规盟定的使享用期限踪蝶届满而株终止。（2）土地使钩用权届满织前，国家铜根据社会龟公共利益便的需要，拆可以依照熄法律程序生提前收回秀土地使用岸权，并根估据土地使含用者使用润土地的实轿际年限和穗开发土地淹的实际情维况给予相海应的补偿颈。（3）因土地掘使用者严猾重违反城横市规划或泊违反土地探使用权出水让合同而贴被国家强长制收回土龄地。（4）因土抹地的灭烫失而导跨致土地的使用权吐的终止忽。（三）斧房地产瓣相邻权1．房杂地产挪相邻恩权的挨概念懂和特挽征房地产相须邻权即房葱地产相邻赌关系，是裙指两个或身两个以上包相互毗邻娱的房地产截所有人或优使用人在控行使房地藏产的占有全、使用、少收益和处鱼分权时，缝相互之间从应当给予舌便利或者若接受限制勉而发生的子权利义务需关系。房地妙产相掠邻权梳具有悉如下伪特征殿：（1）房地胀产相邻伏权的主宽体是两按个以上卸的房地吨产所有够人或使驶用人。（2）房地鉴产在地译理位置撤上必须椒是相邻挡的。（3）相邻奖关系的裙客体是计相邻房耍地产所拣有人或怖使用人耗行使其绪权利时和所体现川的利益献，而非跟房地产丸本身。（4）房地浴产相邻莫关系的热内容是缘瑞相邻人闷之间的跌权利义圣务。2．房地阻产相邻酷权的种抗类（1）因使用烫邻地、通脑道，或通戚行而发生执的相邻关渠系（2）因贯相邻活环境口保护归而发隔生的隔相邻咬关系（3）因险纲情危害兴而发生素的相邻像关系（4）因相邻嘱通风、采翼光、管线宪设置而发住生的相邻境关系二、城思市房地争产权属醉登记（一）则房地产艰权属登垫记的概发念房地献产权改属登送记是东指房知地产泥行政均主管民部门峡代表往政府旷对房姿地产矛所有蹈权和爆使用娘权以年及由患上述箭权利旺产生僻的抵装押权模、典晶权等驴房地涉产他夹项权科利进撤行登幕记，简依法殊确认墙房地霞产权箱归属右关系耍的行板为。我国实大行土地疼使用权决和房屋源所有权老登记发钓证制度硬。在大浅多数城脚市，房淘地产权跨属登记牧实行土汇地与房泛屋分别互登记的述制度，坛即一宗廊房地产胸要办理糠两个产哨权证书绒，一个翠是国有冠土地使雄用权证脂书，一运个是房疼屋所有翼权证书僚。广州乒、深圳虹等少数苍城市制戴作、颁运发统一哑的房地恩产权证周书。（二）谜房地产薪权属登唇记的功冈能房地机产权撒属登阳记作仆为现凡代房乏地产绕法律土制度娇的基惩础，华具有桑三个夺方面穿的功深能，各即产眠权确革认功升能、趋公示晓功能童和管龟理功藏能。1．产权确雀认功能房地产登匆记的产权换确认功能舒是房地产枣权属登记孝具有的确眯认房地产腿的权属状闲态，赋予售房地产权硬以法律效槽力，建立顽房地产与饭其权利人捞之间的法傲律支配关袭系的功能兄。2．公示病功能房地产权罚属登记的蛾公示功能嗓是将房地衣产权利的合事实向社彼会公开用热以标示房掏地产流转姐的功能。3．管煤理功脱能房地产索权属登烟记的管膀理功能仇是指房鼻地产登筑记所具膏有的实剂施国家妻管理意自图的功弊能。（三）房冶地产权属队登记的效微力房地产观权属登挨记的效距力是指独法律赋途予房地椒产权属葵登记的敢强制力怕。在世妨界各国唇的立法仆中，关赤于房地值产登记折的效力驻主要有敬两种：僵一是成水立要件旨主义；普二是对僻抗要件涌主义。从立法实搁践来看，叹我国房地典产权属登载记的效力拿为成立要烧件主义。（四）房声产权属登组记房产权飞属登记困是指房药产行政顽管理部衰门代表挠政府对骆房屋所柜有权以刑及由此匹权利产伸生的抵殊押、典烂权等房淋屋他项平权利进扩行登记风，并依侵法确认朵房屋产程权归属扩关系的策行为。房产权革属登记单分为总揭登记、欺转移登毒记、变译更登记凡和其他屠登记。（五）死地产权醉属登记地产权挠属登记块是房地汁产行政肉主管部斑门代表日政府对闷国有土傻地使用偶权、集只体土地坝所有权饿、集体舒土地建暑设用地称使用权算及他项霞权利均摧进行注关册登记驱和发证茄的一种闲制度。按照登榜记的时谅间和内盒容的不昏同，地怠产权属旧登记可巨区分为附初始登行记和变睬更登记讨。国家实吨行土地全使用权窜和房屋脖所有权寒登记发匠证制度为。以出芝让或展者划俊拨方锦式取宾得土笛地使蜜用权赞，应惨当向洽县级左以上泡地方荐人民咏政府丑土地歌管理蜘部门夜申请予登记追，经广县级仿以上阴地方宪人民标政府哪土地章管理涛部门无核实之，由封同级柴人民科政府狼颁发揭土地抽使用狗权证搂书。在依法取岔得的房地笋产开发用依地上建成幅房屋的，穴应当凭土诱地使用权械证书向县辨级以上地郊方人民政期府房产管蜓理部门申侨请登记，趟由县级以灰上地方人格民政府房挺产管理部牛门核实并呀颁发房屋持所有权证扑书。房地产凡转让或俊者变更践时，应洁当向县稠级以上巴地方人申民政府切房产管中理部门联申请房策产变更得登记，存并凭变喜更后的盯房屋所暴有权证尖书向同辜级人民拉政府土恒地管理处部门申微请土地俘使用权潜变更登姓记，经耕同级人抗民政府篇土地管莫理部门姑核实，衫由同级错人民政趁府更换快或者更设改土地右使用权修证书。法律另有塔规定的，赖依照有关密法律的规论定办理。第四节轮城膀市房地产晋开发法律碎制度一、拆房地煎产开栏发的怖概念螺和特吨征（一）赌房地产菜开发的絮概念房地委产开献发是浆指在棚依法挽取得胜国有也土地扒使用盒权的闹土地险上进秃行基甘础设饱施、旨房屋赞建设市的行比为。1．取关得国嫩有土嘉地使拥用权那是房馋地产赤开发阳的前疲提。2．房地丙产开发急既可以跌是进行诊基础设姓施建设桑，也可廉以是继理之进行威房屋建烟设。（二）房佳地产开发梨的特征1．涉及石面广2．工程崭项目多3．投资量尘大4．建设帽周期长二、房喉地产开模发用地（一斧）房医地产咏开发油用地请的概齐念房地防产开铺发用该地即麦进行蓄基础斜设施棵和房收屋建估设的场用地枯。第一，从末权利性质龄来看，房伸地产开发舞用地仅指己取得开发活用地的使牲用权，而奥不是指取取得开发用她地的所有享权。第二质，从僚土地蜘所有予权来到看，污仅指段城镇症国有跌土地维，而呢不包各括农禁村集摘体所牵有的起土地语。第三姑，从艺土地自范围剥来看悠，出某让的臂土地猴使用怪权只交是一窗种地君上使导用权放，该钥土地犬的地递下资沿源和辫埋藏煎物仍拖属于威国家今所有愈。城市规划霉区内的集叠体所有的呜土地，经影依法征用拼转为国有辨土地后，热该幅国有仿土地的使滨用权方可宏有偿出让静。土地使用分权出让，鹊必须符合亦土地利用晋总体规划昌、城市规杯划和年度喇建设用地各计划。县级以风上地方右人民政佩府出让们土地使羞用权用董于房地辫产开发车的，须润根据省只级以上袋人民政疯府下达陈的控制损指标拟视订年度案出让土制地使用则权总面电积方案女，按照陶国务院润规定，盲报国务挎院或者漏省级人俊民政府忙批准。土地使掀用权出臭让，由闸市、县铁人民政桃府有计雕划、有陕步骤地果进行。铲出让的俊每幅地掩块、用融途、年纤限和其绢他条件热，由市辱、县人偿民政府橡土地管纵理部门察会同城苏市规划沫、建设调、房产告管理部滋门共同歇拟定方辰案，按形照国务缝院规定倍，报经匹有批准借权的人淡民政府答批准后劳，由市渔、县人狗民政府青土地管凑理部门幻玉实施。直辖攀市的胞县人犁民政念府及捆其有消关部冰门行进使前限款规蜓定的至权限服，由冷直辖体市人蜜民政亏府规耗定。（二）土全地使用权由出让1．国坡有土诸地使召用权色出让园的概落念国有土纠地使用菊出让是束指国家砍将国有写土地使已用权在押一定年六限内出迷让给土嫌地使用厘者，由延土地使殊用者向烤国家支埋付土地举使用权剩出让金木的行为写。土地使和用权出捞让具有胶以下法降律特征工：（1）土地使吃用权出让涨是一种特期殊的民事夏法律行为滚。（2）土地使拘用权出让尝附有特殊柏限制，表瞎现为权利朝的有期性葵和有限性敞。土地使用淡权出让均命具有一定校年限且不著得超过法盛定最高年瓣限的规定锐。受让方记取得的土酬地使用权害附有许多君使用限制锡。2．土地旨使用权还出让的访方式土地搅使用剃权出途让方吵式，递按《城市房滔地产管卡理法》第12条规定：沸可以采取帽拍卖、招佩标或者双健方协议的皂方式。商赤业、旅游纹娱乐和豪滤华住宅用晴地，有条恩件的必须煌采取拍卖拒、招标方蝴式；没有伶条件，不识能采取拍弊卖、招标口方式的，钥可以采取宜双方协议骂的方式。（三）土户地使用权蛾划拨1．土地碰使用权范划拨的辩概念土地许使用诊权的火划拨蚂是指舌县级申以上该人民旨政府堵依法李批准品，在龙土地葱使用豆者缴境纳补棚偿、卸安置贱等费支用后耳，将蜜该幅尽土地帽交付帝其使喂用，勿或者核将土头地使秀用权括无负茧担地聚交付渡给土锡地使叉用者援使用该的行登为。土地使用错权划拨具字有以下特春征：（1）土四地使木用权光划拨灭是一领种具茄体的透行政绳行为虏，国锡家行狸使社蕉会经厌济管街理者游的行谁政权蜜力，够将土而地使情用权杏进行县分配颜或调唇整。（2）土地愿使用权雕划拨是终一种无灭偿的行甘为，土火地使用从者取得什使用权趋无需支摸付地价服，但这道并不等葡于使用倦者不需系支付任员何费用场。（3）土地至使用权蜘可以是悼有期限塞的，也罪可以是碰无期限支的。（4）划耗拨的姿土地篇使用兄权，关不可瞧以转娘让、蓬出租腿、抵侨押。依照本法创规定以划滨拨方式取渔得土地使宽用权的，走除法律、驳行政法规态另有规定毁外，没有沿使用期限角的限制2．土地使妙用权划拨华的范围《城市高房地伍产管视理法》规定下辫列建设妻用地的额土地使刺用权，彩确属必羞需的，仙可以由街县级以睡上人民宽政府批赵准划拨兔：①国伍家机关臭用地和迹军事用王地；②旬城市基丘础设施昌有地和捕公益事橡业用地艇；③国贸家重点系扶持的胆能源、陶交通、五水利等碰项目用胞地；④稳法律、搂行政法制规规定厌的其他跃用地。3．划处拨土鄙地使瓦用权劈燕的转狗让、粒出租夫、抵赏押划拨土地事使用权只芦有在符合泛一定条件贺才可以转勾让、出租探、抵押。冒①土地使鼻用者必须偏是企业、报公司、其摔他经济组洗织和个人率。②领有谦国有土地枣使用证。鸣③具有地球上建筑物自、其他附灰着物合法撕的产权证终明。④依妇照有关土领地使用权咏出让的规刑定签订土染地使用权抵出让合同下，向当地叮市、县人质民政府补徐交土地使骡用权出让纸金或者以淘转让、出贵租、抵押戒所获得收闲益抵交土撤地使用权螺出让金。4．划饲拨土讨地使汁用权栏的收斗回依照《城镇国有焰土地使用构权出让和忽转让暂行先条例》第47条的芒规定蜘，收浆回行秧政划弃拨土那地使尿用权射的前插提有骑下列缺两种竞：（1）土地使敢用者因迁舱移、解散回、撤销、挥破产或者匆其他原因宜而停止使梳用土地的缩慧，市、县场人民政府浑应当无偿赔收回其划鸟拨土地使煮用权；（2）对划链拨的土晒地使用含权，市走、县人皇民政府惑可以根书据城市泥建设发苦展需要披和城市丈规划要当求无偿访收回。《土地管勒理法》规定的可急以收回划盾拨的国有秧土地使用钓权的情形杀有：①为强公共利益气需要使用堪土地的；僵②为实现三城市规划可进行旧城伙区改建，座需要调整肠使用土地街的；③土澡地出让等币有偿使用京合同约定叛的使用期书限届满，住土地使用屡者未申请蕉续期或者毙申请续期浩未获批准痒的；④因忽单位撤销链、迁移等钞原因，停岁止使用原诱划拨的国浩有土地的甘；⑤公路客、铁路、季机场、矿含场等经核椒准报废的塞。三、房怜地产开蜓发企业（一）房糠地产开发延企业的概柄念房地产悼开发企朱业是指沟以营利不为目的冶，从事士房地产眠开发和柱经营的武企业。1．以营果利为目稀的。2．营业内绑容包括房晒地产开发益和经营。3．依法律就规定的条磁件和程序词设立。（二）敏房地产亡开发企澡业的设仗立条件1．有自己皮的名称和躲组织机构竿。2．有固定期的经营场黑所。3．有符塌合国务昏院规定蹈的注册梨资本。4．有示足够束的专勤业技阴术人齐员。5．法律错、行政矛法规规陡定的其蚀他条件饱。司考贤题76．关商于以么划拨陷方式逆取得镰土地子使用锅权的耕房地紫产转闸让时垒适用阴的《房地产管颠理法》特殊规定乳，下列哪屿些表述是汤正确的？A．应雄当按疑照国榜务院块规定躲，报矿有批魄准权呆的人富民政歉府审期批B．有坏批准旁权的谢人民桃政府架准予灿转让湖的，下可以芳决定颠由受岭让方局办理删土地朗使用停权出浙让手舰续，祥也可淘以允埋许其满不办朝理土器地使必用权彩出让有手续C．办钞理土陕地使吐用权卷出让拒手续慎的，划受让房诚方应制缴纳也土地症使用梦权出省让金D．不办世理土地赤使用权定出让手出续的，助受让方肉应缴纳班土地使帝用权转睁让费，拥转让方惠应当按族规定将套转让房症地产所梢获收益误中的土彼地收益初上缴国狮家A．应当按照屋国务院规赏定，报有猛批准权的凶人民政府质审批B．有批准速权的人耗民政府锯准予转百让的，凡可以决茅定由受研让方办纤理土地只使用权散出让手隶续，也防可以允许许其不绞办理土逆地使用闲权出让块手续C．办理土地艇使用权出明让手续的皂，受让方龙应缴纳土继地使用权委出让金第五节城市房旬屋拆迁替法律制灯度一、房参屋拆迁横的概念献和种类（一）房佛屋拆迁的买概念房屋茅拆迁希是指浅根据筑城镇此建设迅规划首和国定家专土项工垄程的软迁建无计划朗及当纱地政辈府的匹用地徒文件气，拆贴除和施迁移瓜建设楼用地梢范围势内的值房屋顿及其林他设功施的颈行为袋。（二）房雅屋拆迁的忧种类房屋显拆迁翁的种细类可品依据谁不同移的标高准进塘行划绿分。1．市政歼动迁和转社会动戒迁这是以建嫁设投资不吐同的资金伐来源为标触准所作的庸分类。市低政动迁是扔城市人民蓄政府基于穴基础设施界建设需要沉而发生的烧房屋拆迁缩慧行为。社狱会动迁是顷机关、团朱体、企业粥事业单位合基于基本缴建设用地汗需要而发业生的房屋拢拆迁行为衡。2．征地叨拆迁和记非征地陕拆迁这是以土铺地权属的谅不同为标交准所作的拴分类。征初地拆迁是勿建设单位凉在征用集亮体所有的恩土地时而译发生的房很屋拆迁行宾为。非征永地拆迁是能建设单位傍在国有土伍地上发生带的房屋拆动迁行为。3．统一拆很迁、自行帝拆迁和委妹托拆迁这是以伴拆迁主歇体的不翻同为标咐准所作既的分类漏。统一文拆迁由遭当地人仁民政府凝组织。葡自行拆柔过由建浅设用地害单位统银一组织球。委托筋拆迁由浑建设用庄地单位筒（拆迁佣人）委鼓托取得奸房屋拆亿迁资格食证书的宵单位（剖被委托胶人）进燃行。（三）房疯屋拆迁的岗程序1．申领州规划用蚁地许可雷证。2．编尽制拆灶迁计堆划和谅方案涉。3．申领苦房屋拆昂迁许可蒸证。4．发布环拆迁公奥告。5．签丛订拆司迁补蜘偿、牙安置苗协议慢。6．实施房桶屋拆迁。二、城市逢房屋拆迁糖的补偿和宝安置（一核）拆葱迁补话偿房屋拆秤迁补偿纲是拆迁环人依法拖对被拆溉除房屋茅及其附埋属物的发所有人凭因拆迁招所遭受宜的损失卡给予合晃理的弥由补。1．拆迁闹补偿的句对象和物范围拆迁补对偿的对舟象是被宽拆除房抵屋及其集附属物梦的所有沃人。拆迁补偿资的范围是毕被拆除的双房屋及其各附属物。倡但拆除违乳章建筑、罢超过期限休的临时建谢筑不属拆门迁补偿的燃范围。2．房屋拆冈迁补偿的包方式。产爷权调换、万作价补偿练和产权调时换与作价怕补偿相结浸合。3．拆澡迁补拌偿标兽准（二）拆姓迁安置1．拆迁星安置的鹿对象与钳方式拆迁安置坚是指拆迁录人对被拆着除房屋的检使用人另男外提供房味屋以供居珍住使用，邮并给予一买定的补助晴费用。拆扬迁安置的约对象为被当拆除房屋香使用人。拆迁安置剂可以一次泡性安置，肉即用产权券调换的方哪式一次性森解决被拆嫌除房屋使燥用人的用饼房问题，奥也可以先串由拆迁人摇提供周转焰房临时过角渡，或由驻被拆迁人挥自己寻找吊房屋过渡锋，待正式螺房建成后寨再行迁人吗。2．拆迁紫安置地求点拆迁安埋置地点饶有原地蕉安置和诵异地安习置两种射。原地吓安置是士在拆迁栋范围内牌的建设娃工程完爱工后，干将安置签对象迁你回原地巡寿安置。蓝异地安吼置是将便安置对录象迁往就他处安辩置。3．拆迁姐安置的功标准4．拆迁安跌置费拆迁安悠置费包夏括搬家削补助费逝、临时会安置补乖助费和灿经济损荒失补偿支费。第六秧节城市房地正产交易法销律制度一、房拼地产交雕易概念电和特征1．房地雾产交易吵的概念房地雀产交北易就驳是指尸当事继人之裙间进渡行的位房地剩产转秧让、聪房地积产抵盟钾和信房屋拥租赁据的活晃动。2．房地产察交易的特倚征（1）房拉地产帽交易剂对象寄的特饥殊性济。（2）房冶地产鸡交易损形式晕的确蔬定性（3）房控地产振交易窑是数模种典南型合矿同的干称谓展。（4）房地葱产交易岩为要式讯法律行佩为。二、房常地产转腾让（一）房筝地产转让仍的概念房地忆产转摧让是呈指房坑地产译权利挣人通库过买引卖、嗓赠与驼或者讽其他山合法竟方式卡将其傲房地档产转叠移给同他人手的行弊为。1．房讨地产找转让胖是房侄地产壁权利全人实罚施的只行为2．房地产貌转让是房荣地产权利背人将房地弯产转移给阵他人的行叉为。3．房地产集转让通过迹买卖、赠院与或者其到他合法方胜式实现。4．房地产山转让的客解体具有多巴样性。（二）房共地产转让欠的条件1．房界地产辞转让添的禁称止条危件（1）司法认机关和哭行政机痛关依法众裁定、亚决定查楚封或者抄得以其葬他形式扰限制房董地产权颜利的（2）依法窗收回土扩地使用乐权的（3）共有房裕地产，未躁经其他共箩有人书面酱同意的（4）权致属有逗争议钱的（5）未依法爪登记领取肝权属证书乖的（6）法律撞、行政妙法规规秤定禁止府转让的融其他情判形2．允方许房拖地产溜转让攻的条前件以出钉让方垃式取切得土遇地使叉用权翅的房颂地产炊的转剂让应碌具备仅的条芹件：（1）按照出莲让合同约点定已经支飞付全部土威地使用权肿出让金，康并取得土创地使用权释证书。（2）按照出匪让合同约籍定进行投钩资开发，循属于房屋陡建设工程男的，应完雁成开发投厦资总额的25%以上；属捷于成片开士发土地的耀，依照规佳划对土地牙进行开发外建设，完端成供排水激、供电、腥供热、道奸路交通、瓣通信等市门政基础设六施、公用甘设施的建驴设，达到艰场地平整兴，形成工挖业用地或驾者其他建爆设用地条辉件。（3）转桑让房絮地产逗时房塔屋已党经建锤成的撤，还希应当范持有驴房屋确所有输权证聪书。以划拨方叛式取得土妄地使用权剂的房地产末的转让应营当具备的枪条件：符合下公列条件虑的，经场市、县布人民政雪府土地除管理部欢门和房症产管理默部门批钥准，其奏划拨土播地使用酬权和地鹊上建筑漂物、其恨他附着铸物可以候转让、婆出租、服抵押：（1）土地使背用者为企井业、公司嚼、其他经锣济组织和齐个人；（2）领仰有国眨有土恰地使丝式用证饺；（3）具有地错上建筑物扯、其他附跃着物合法饶产