土地一级开发模式及经验分享

金汇股份&北京思源土地一级开发模式及经验分享有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权引言思源认知的立项介入跻身城市土地整理投资城市项目开发深耕城市区域运营经营城市整合最具有效价值的资源企业战略政府关系区域发展项目可研…区域规划合作模式融资方式工程施工拆迁安置…土地出让开发模式特色项目产业招商…品牌构建区域推广特色运营区域增值…2.土地一级开发流程3.土地一级开发成本5.土地一级开发模式报告框架4.土地一级开发融资1.土地一级开发认知6.土地一级开发关注点概念——城市土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作实质：多元资本与城市建设的有机结合目的：多方参与，完成区域总体发展目标认知1.土地一级开发项目的前期调研和分析工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等工作成果——编制可行性报告认知-工作内容2.获取土地一级开发权两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。3.编制（细化）土地一级开发实施方案工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。工作成果——一级开发实施方案4.组织土地一级开发团队一级开发企业组织架构——职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设计部，企划部工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等一级开发介入阶段6.土地一级开发的实施和组织征地与拆迁的实施与组织。规划设计的实施与组织。工程建设的实施与组织。7.土地一级开发成本控制与管理施工质量与施工企业管理，融资成本控制5.土地一级开发的融资（1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹资方式。一级开发实施阶段认知-工作内容8.土地一级开发项目验收政府组织实施，一级开发企业准备相关材料9.土地一级开发项目的招商推广交易城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等10.二级开发项目建设的后续服务与二级企业做好土地交接工作11.一级开发项目完成后的经营管理服务园区物业的持有经营、环境维系等12.一级开发项目开发后评价社会经济效益评价，企业战略调整等一级开发跟进阶段认知-工作内容一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。认知-权属土地一级开发中涉及的权属关系土地权属关系土地所有权土地使用权土地一级开发权是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益的权利。土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用权。目前尚无定论。上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资；仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。认知-权属土地一级开发中权利主体与权属关系政府一级开发主体二级开发单位土地所有权土地一级开发权（受限土地使用权）土地使用权熟地出让生地协助服务收回权利主体权属认知-权属难点前期投入资金巨大区域认知度一般较低影响土地价值实现土地一级开发经验欠缺充分发挥企业灵活的融资机制利用企业市场优势发现价值借助企业行业实践经验解决之道开发商灵活机制市场运作经验政府全局考虑公共管理经验土地一级开发政企合作基础11认知2.土地一级开发流程3.土地一级开发成本5.土地一级开发模式报告框架4.土地一级开发融资1.土地一级开发认知6.土地一级开发关注点认知-权属土地一级开发流程联

席会审议办

理规划条件办

理授权批复项目核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委）规划许可证（市规划委）签订征地协议办理征地批复办理征地结案办理拆迁许可证组织实施拆迁办理拆迁结案编制市政方案组织市政建设完成市政验收土地一级开发验收土地供应明确具体范围明确开发主体获取土地一级开发权的方式：招标委托、直接授权、收购招标委托：土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体；如在一级开发成熟城市较多使用，北京大望京地块等直接授权：授权委托就是在项目所在区政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。城市新区建设开发较多使用此方式，如济南小清河区域整治开发。收购：对一级开发企业的股权收购。思源对一级开发流程的解读与服务模块2.土地一级开发流程3.土地一级开发成本5.土地一级开发模式报告框架4.土地一级开发融资1.土地一级开发认知6.土地一级开发关注点（一）项目前期费用2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用1.立项报告、可研报告编制费，土地一级开发实施方案的编制费及项目前期的各种工程咨询费3.工程勘察（文物勘察、地质勘察）测绘、钉桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6.地质灾害评估费用7.地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费（二）征地拆迁费用1.征地补偿费用②劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费③地上物麦苗补偿费相关税费——耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。①土地补偿主要三部分2.拆迁补偿费用①住宅拆迁补偿费：②非住宅拆迁补偿费（国有企业和集体企业）3.房屋拆迁服务费、评估费用①拆迁服务费<1.5%拆迁总额②拆迁评估费<1.5%拆迁总额4.拆除工程费用、耕地复垦费5.古树保护及文物古建修护、还建费（三）公共区域市政基础设施建设费用1.开发范围内的“三通一平”费用2.道路、桥梁建设费用3.各种市政管线建设费用4.市场场站建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用学校、邮局、派出所、消防站、市政管理用房等。（五）公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用1.工程监理费2.竣工图编制费3.建设期区域管理费用4.竣工前的维护管理费用（七泻）管宿理费政府劫投资合、市欺、区吓储备弦中心捏实施膛取2%自筹资锋金委托陷实施半取5%自筹资率金招投扬标的取8%（八）惕财务费所用（九）支上市交挎易费用1.成本审方计费用2.营销费低用3.地价评点估费用4.委托入酒市交易连费用（十）唤应蒜缴纳的幅税费（十一贞）项目叼后评价爸费用（十二扮）不可努预见费序号项目中关村西区中关村软件园中关村生命园西二旗居住区平均占比1征地拆迁64%72%53%65%63.5%2市政建设21%16%16%18%17.8%3期间费用及税金15%12%31%17%18.7%4合计100%100%100%100%100%北京虑土地梳一级欲开发衬部分哄项目厚总投察资结急构表区域排开发合土地掉价值炸发展瞎进程殖及现汤金流锦量变欲迁规混律图--具--栏--税收土地收锅益资产涛经营土地收伍益市场谷检验建设发句展持久运胀营设定境方向成熟与讨巩固阶段婆划分产出土地收商益税收税收土地价册格变迁龙规律投入基础设世施建设地区形法象建设区域规冲划--形--下--区域遮运作乒费用基础设金施建设公建左投资缴税建设投呢资环境帅再投钟入公建都投资--莫--基建泽投入外与地度价增摩长的潮关系部曲线地价潮增长缠符合来边际恶递减呈规律基建投悲入增长启动密期（1～2年）成长期（2年左亩右）持续堆发展料期（3～4年）稳定期下一个辱周期一级开巾发研究2.土地咱一级到开发塑流程3.土地秤一级席开发砌成本5.土地脊一级岛开发顾模式报告愿框架4.土地一膨级开发边融资1.土地一厅级开发监认知6.土地叮一级念开发阶关注映点一级趴开发跳投资煎特点投资巨贵大，单此一企业轻靠自有浊资金无它法满足岁资金需袭要仅有土默地收益更权，无修土地使屠用权，啄融资质健押物首尤先开发周陷期长，她区域未衔来发展爸受政策肾变数影季响较大一级开发融资方式对比

贷款上市或借壳债券信托基金私募典当合作开发发行成本无较高较高较高无无无无利率水平基本贷款利率由行政手段确定加上一定管理费用，总成本13%左右由市场行情而定，现在由于宏观调控，中小型地产企业基本无此可能债券发行利率不允许超过储蓄和存款利率的40%，发债费用为总发债额千分之五，制度审批严格，中小型地产企业很困难现状信托发行利率一般在16%左右加上一些管理费用，总成本18%左右利润分成，或要求不低于30%左右的年收益，对合作企业要求高依据私募对象年息25-40%不等月息5%，年息60%左右利润分成模式偿还期限短期居多，可申请期限为1-2年无大多与开发期限相吻合短期居多，也可发行2-3年期大多与开发期限吻合，也有短期要求回报高属借贷资金短期居多一般不超3个月与开发期限吻合机会成本资金流动差，与开发期限不吻合分散股权到期还款额度大到期还款额度大大多要求前期控股分散股权资金流动性强分散项目公司股权，基本与开发期限吻合财务资料不公开公开公开公开不公开不公开不公开不公开资金用途有限制无限制有限制有限制有限制无限制无限制有限制流动性无强差差差强强差资金大小土地或项目评估价值不超过70%，现在一级土地抵押率5折左右根据市场及公司规模、发展、项目、财务状况等各方面因素确定根据公司资质实力财务状况等各方面因素评估信托计划发行资金5亿以下居多，现在信托方式土地抵押率不超过5折根据基金对公司和项目认可度和基金实力根据项目大小和私募对象资金大小自由组合基本5000万以下依据合作方实力金融管机构长贷款阀案例——以土地就收益权秤作担保云南昂城投泥与昆绪明市处政府拥签订避的土使地一民级开剥发业狂务合墨同中罢规定雪：“本柴合同笑项下望全部夏可出叔让土北地地揪块通昂过招次标、艳拍卖身、挂币牌方呈式进映行出某让，积全部峰可出法让土娱地出用让总断价款剥在扣创除全婆部土足地一拒级开之发总鲜成本让及按乞国家榴有关凯政策芬提取昏各项纸基金劣后的土地辩出让乐纯收要益公造司按50%的比失例获纲得收轧益。但若棒公司按铜以上方临式所提蚀取的收宋益不足属全部土痛地的一慕级开发泰总成本贵的5%时，昆急明市人徒民政府种将保证会向公司熊另行支雕付差价咽款，以卖确保公自司的收线益不低张于本佳合同妖项下兄的全火部土掌地一惊级开裳发总伸成本杜的5%”。信托迟融资录案例视：北京易商务争中心薪区（CBD）土地六开发项拜目资金兆信托计核划信托衫资金努以信辉托贷说款方蝴式向筐北京恐土地光整理颂储备捞中心食商务放区分开中心货提供擦专项泄资金匹贷款政，用付于商爱务中同心区狗土地锐开发赤及基优础设挣施建唐设项大目。信托币计划冬规模见：人容民币59日59老4万元信托计危划期限枯为五年跳，于20哭02年10月16日信兵托计脚划成杆立之经日起幅开始蜘，于200赖7年10月16日信率托计剑划终宅止。土地基疲金案例鼻：天津抓滨海监新区帖的开拢发，煤天津源城投泊集团慎与其悄他机陡构投归资者竿组建户的渤趴海产项业基柱金，阔总额200亿元娘，是宴我国单第一妻支国盏务院释批准脊的契诞约性滑产业蝇投资骂基金危，为湾筹措签城建姨投资眠提供弄了一少个新丙的融避资渠像道。2.土地一讽级开发妙流程3.土地功一级梯开发侍成本5.土地乖一级未开发带模式报告框盘架4.土地一名级开发回融资1.土地牙一级辉开发术认知6.土地撑一级浩开发桨关注嘉点政府去：通宵过财脊政，悼收储增基金瘦直接含投资管理收益一级斜开发苗过程赔中政闹企角脆色投资开发椅商：赖开发呀商融偶资政府舌：拆嫌迁、忽控规位、控具制土金地储知备和耐供应开发商臂：负责蔬一级开武发、只数负责施会工政府予：收谢储土牧地、轧上市运收益米、社会通资源灶（基坟础设胡施、秩公共集配套炭）土地曾收益秃（合乔理价栗格获鸭取优企质土玩地）开发商经济收怎益（固拥定比例追管理收耕益、固错定比例嫩开发收忧益、溢墙价分成痛、政府奥回购物插业等）一级开面发政企根角色一级暗开发茶研究土地一棉级开发运相作模式政府出主导奥、狐政府堡运作政府主私导、企丹业运作政府主孤导、政破企合作根据政门府和开惧发企业苹在土地保一级开邪发过程谈中投资勿、管理宽和收益农环节所侵处角色案不同，望结合国会内实操腔案例，值思源将磁土地一剥级开发迎运作模录式归为肤以上三彼类。一级如开发汇运作怒模式一级开誓发研究政府洪主导代、政财府运例作模式要点实操政府成立土地储备中心代表政府负责土地的一级开发土地储备中心负责资金的筹措及一系列土地一级开发工作；受委托对一级开发进行管理的企业收取管理费作为收益来源；政府获得土地开发的收益。北京部分由土地储备中心进行一级开发的土地规定土地一级开发成本的2%作为企业的管理费用国有大型企业（含新城开发公司）经政府授权负责土地一级开发大型国有企业具有政府授权的土地储备和一级开发权利；国有企业负责资金的筹措和一系列土地一级开发工作；土地出让收益上交财政，由财政按比例返还国有企业。重庆九大国有企业进行重庆的土地一级开发；武汉各新城开发公司进行武汉各新城的土地一级开发一级开苏发研究政府徐主导章、企馅业运族作模式1要点评价政府委托，企业投资，企业获得固定一级开发利润。政府确定一级开发企业取得土地一级开发权，企业只进行土地一级开发，不参与后续的土地推广、上市等一系列工作，不直接参与二级开发，以土地一级开发成本的一定比例作为企业利润。政府通过授权企业开发解决了市政建设融资问题，政府在后期结算中对一级开发成本控制力度不足；一级开发企业投资较大，获利相对较小，市场风险较小，企业融资相对困难。案例：摧北京市偷以土地聪一级开费发成本禾的8%作为一断级开发隶企业固希定利润龙，杭州谋市为10蔽%一级敬开发麦研究政府主散导、企长业运作模式2要点评价政府授权，企业投资，政府对企业进行综合补偿。通过招标、协商等确定一级开发企业，企业取得直接投资进行土地一级开发，政府对基础设施和公共配套设施进行回购，同时低价出让部分土地给企业。一般适用于大规模土地，投入巨大，周期长，情况复杂，保证政府和企业的利益平衡，保障项目顺利实施。案例：扶常高新调公司与换常州市忠政府进脱行新北患区土地识一级开移发；市千政基础债设施及桑配套设攀施建成棵后由新薄北区政什府回购颠，回购墙价据合兔同约定桥，新北碧区政府谁按10%的毛甘利率胖回购搜常高催新开薯发后营的土旅地及笛地上雄基础主设施型，按15%的毛利返率回购集安置房滋（包括神回迁房饺和定销够商品房笨）。同垮时，常愁高新还蓝低价获也取了16另00多亩的乒土地拟谈用于房燥地产开漂发。一级锐开发堆研究政府沃主导泄、政睬企合绝作模式要点评价政府与企业成立合资公司，共同投资，土地出让金按比例分成。政府直接出资或以土地入股方式，与企业成立合资项目公司，以项目公司进行土地一级开发，土地上市后，根据相关约定，政府与企业进行土地出让金分成。企业雄厚的资本实力与先进的开发模式与政府的管理职能和地方经验优势互补，便于项目操作。案例奶：1、龙元炒建设与烂临安市砌政府以8：2出资猾成立惭项目肝公司衫负责跑高新庙区开在发。2、首倘开集踢团与枕扬州挺政府痛以6：4出资炎成立据项目佛公司酷负责造蒋王栋片区先运作。一级婆开发述研究一级由开发咳要点政府农与土连地运抱营商鞭在整福个区弹域开侦发价谅值链狮中有堤着不惯同的言权责耽和利扑益点权责利益区域规鹅划土地一烘级开发(基建)土地出蛾让权政府监庙管持续执现金法流回馒报政府运营商土地开景发单项目开扁发秋经片营管理参与区钱域规划土地嚷一级静开发土地说开发胸经营揪权土地吨出让敢金（懂利益游实现图）政府运营预商低成祥本获框取土勿地与政府弄分享土列地增值织收益一级侍开发诵的合和理利井润招商赌引资政府监扮控土地转狗让招商摆引资土地嫌二级别开发(自营掀、合喇资、柿股权初转让卖等)土地开冻发规划扫实现土地缠开发裳进程鸭实现通过劣土地/项目股旗权转让哥获得土损地增值乒收益二级开汇发利润豪回报招商佣剩金或土膨地租金持续经满营物业管练理持续税培收回报创造就窄业机会38一级开槐发研究2.土地一违级开发头流程3.土地罩一级故开发流成本5.土地嗓一级远开发涌模式报告框侮架4.土地党一级种开发担融资1.土地一堆级开发督认知6.土地动一级筛开发巡寿关注卷点一级开立发要点土地一编级开发培中的七波大核心板关键因很素权益1确定部发展闹商、惹政府捞、改昨造居学民三典者的评权益冠及职绩责关注点佛：政府对狱区域环爱境提升渔、产业浇发展、各未来愿匀景的长嗽远诉求健与发展漂商操作秒方向的养关系；在政府草影响下败，居民立拆迁安乳置、就缸业生计肃与发展结商操作炉收益的钩关系。操作录方向培：确保发闷展商快备速、稳开妥获取仔优质土漂地开发商2明确烘发展律商自鲁身战论略与择区域乒改造撕目标黑契合螺度关注淋点：发展商母自身实健力、品惠牌、信川誉项目本愤身的品斩质诉求跃、运作载周期要宣求操作方货向：跨区域昼运作经六验，具房诚有相应柳实力40一级规开发询研究一级控开发哪要点策划3引入相专业窗策划烂顾问盼机构煮，全片程服问务区动域运趁营关注穷点：以第片三方粪专业碰顾问咐的角湿色，扫帮助姐发展丸商协跨调与浪政府仗、拆畏迁居转民的斜关系则；全程慰协助信发展膝商完醋成土后地一槽级开闯发，浸二级感开发费及招痒商运奥营工葡作；随时挑根据溜市场扩情况灾，对义项目游发展碍提出叹建议操作诸方向磁：选择对染区域运庭营各阶慨段具备欣丰富经矛验的专伏业顾问在公司规划4高品质怪完成市廉场可行彻性好的世规划设夫计方案关注点淋：符合发大展商战香略发展顽目标，绣顺应政厅府发展怖愿景、忙兼顾回竖迁居民撇利益具备尚切实便可行咬的市富场操铺作性操作堆方向通：发展商店主导规绩划方案生，考虑扫后期招破商土地踪蝶一级痕开发府中的敏七大抄核心处关键尽因素41一级菠开发公研究一级倾开发起要点资本5开发周膨期内有蒸效地资正本运作关注刷点：拆迁安施置、土组地整理冲、基础休设施建摊设、二避级开发子中长期建持续、龟集中大舞量的资个金需求躁；有效设合理询的融芹资渠吧道；动态现烫金流的输把控。操作方野向：多元晨化融云资、尼分期淡实施摇，争土取税壳收金拌融优硬惠政轿策拆迁6制定延积极眯稳妥兔的拆屈迁安沟置方丈案关注点辩：发展商塌出资拆隐迁情况港下，要吓强化资截金监管主；如何废保证网资金邮的合罢理有斜效利依用，制引导猪公共衰资源骂配置借向自弟身地消块优崖化操作方课向：明确标裤准，积匪极参与腔、适当换让渡权姑益土地帮一级拾开发顾中的鱼七大年核心库关键初因素42一级开思发研究一级开然发要点工程7关注燥一级灶开发奥阶段殿土地拢平整购及开饶发建卵设工辈程管告理关注点煌：注重摄成本滔控制照、质优量控爬制原有人面文、自砌然资源脊的再利圣用操作方耗向：直接招邻投标，震结合自呈身资源蓬保护开蛇发以上许是土稍地一换级开位发过谋程中够的核状心控督制环紧节，址也是椅确保晕土地邮一级葬开发招成功震的关惨键因拒素，分作为赶一级出开发匪商在誉实操婶过程州中应沟该给蚕予重洪点关危注。土地惹一级环开发罢中的受七大洪核心山关键钟因素43一级暮开发咽研究土地冤一级懂开发夸盈利砖模式盈利叔模式从一级开发本身获利分享土地增值收益持有部分公共建筑为二级拿地铺垫1234通过严瞒格控制消各阶段猴成本费桐用获利通过控键制成本昌和开发迟创新获代利通过毫持有天优质侍物业懂、提随供公援共服游务而艳获利通过鼻二级讨房产科开发多而获溉利盈利模乏式1：从一幅级土地甚开发本掘身获利中天城滚投下属永全资子器公司华牧润贵阳龟对贵阳夺市渔安颤、安井不片区9.呆53平方公自里土地贯进行一贺级开发罢，贵阳转云岩区危政府承帖诺：用峰土地出积让收益笔以及片堆区城市统建设配绕套费，腿支付一桑级开发要投资成题本；投序资成本男支付完归成之后市的剩余排部分，南云岩区慕政府与尝华润贵航阳按照3：7的比田例进景行分亮成[1崖]200孙9年，辱它在脾漳州称当地蹄拿下阵了164亩土欢地的镰一级会开发妄权，锣在与晚漳州取市龙篮文区贵政府要与当都地城亮市建被设开惯发中眼心三挂方共乐同签恳订的赠《漳都华路民龙文豪段配弹套开统发用酷地（A地块纷）一划级开轧发合翁作协虾议书历》中爸，三腥方约局定：壤公司明投入荐土地竭一级礼开发姜资金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