四川房地产项目可行性报告

太极生活广场可行性分析报告2013年5月目录一、项目总论二、宏观市场环境三、温江房地产市场概况四、项目SWOT分析五、项目定位及发展思路六、项目开发建设进度安排七、投资估算与资金筹措八、项目经济效益分析九、项目效益分析十、结论附件:一、投资人基本情况二、设备选型和能源需求三、环保节能方案一、项目总论1、项目概况2、地块位置3、项目规模4、交通状况5、周边环境6、区域前景7、小结1、项目概况项目名称：温江区公平街办太极生活广场项目地点：温江区花都大道西段项目性质：集市场、社区活动中心、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的城市配套综合体。项目开发商：成都广润投资有限公司一、项目总论——项目概况2、地块位置温江区公平街办太极生活广场位于温江区公平街办花都大道西段。太极生活广场成温邛高速花都大道光华大道一、项目总论——地块位置3、项目规模地形为不规划的矩形，南北约长160m，东西约长100m，面积23亩。地块北邻60米宽的花都大道，西邻50米宽的花径街，项目地块正好位于“丁”字路口的东北角。一、项目总论——项目规模4、交通状况地铁四号线公平站在项目不远处，并拥有通往成都的成温邛高速公路及光华大道两条快速通道，904、780、762路公交车经过此项目，随着地铁四号线的开通和周边交通线的不断完善，交通更加便捷。一、项目总论——交通状况5、周边环境项目所在花都大道旁，温江新城光华片区，此区域属于新住宅居住群，周边有七彩花都、朝阳·时代西锦、中铁·瑞景澜庭、珠江·御景湾、水映岛、佳兆业·丽晶港、西贵堂、阳光太极·芙蓉锦绣、清溪·玫瑰园等项目建成入住已形成庞大的消费群体。附近还有温江中学、消防支队、光华新城小学等。一、项目总论——周边环境中铁·瑞景澜庭太极生活广场朝阳·时代西锦消防支队七彩花都二期七彩花都A花都大道温江中学文文光华新城小学紫光兴城6、区域前景当前光华新城片区已形成居民居住生活区。随着城市规划和众多项目的推进实施，光华新城的商气、人气已展现发展趋势。一、项目总论——区域前景一、项目总论——小结7、小结随着温江区政府打造“西部新城光华涉外经济生活区”步伐的加快，本区域的交通、区位、生态、人文、教育、发展潜力等优势都开始逐步呈现，从而带动本区域房地产市场稳步向上发展。近年来，区域楼盘的品质不断提高，其中中、高档居住物业已然成为本板块的主流产品，引进中高端大型购物中心并建设周边配套设施，未来光华新城，将成为辐射周边地区的综合性商业中心。因此，我们预测，此类中、高商业物业将成为该区域自住及投资的热点，本项目顺势而立。二、宏观市场环境1、城市规划2、区域经济3、基础设施4、发展规划5、政策支持6、小结二、宏观市场环境——城市概况温江——温江地处成都平原腹心，东临成都市青羊区，南邻双流县，西接崇州市，北连郫县是成都的卫星城。温江——全区幅员面积277平方公里，辖6镇4街办，总人口32.67万。区政府驻柳城镇，东距成都19公里，南去双流机场20公里，距在建的成都铁路西站仅12公里。西部新城现代服务业综合功能区重点发展以现代服务业为主的产业功能，是城市商业副中心。二、宏观市场环境——城市规划二、宏观市场环境——区域经济2007年1月——2012年11月成都商品房成交情况二、宏观市场环境——区域经济2010年10月——2012年12月成都商品房供求情况二、宏观市场环境——区域经济区域经济——温江（2012年）实现地区生产总值310亿元，增长13.1%；完成地方财政一般预算收入25.03亿元，增长6.8%。固定资产投资268亿元，增长12.1%；社会消费品零售总额65.04亿元，增长12%。城镇居民人均可支配收入28524元，增长14%；农村居民人均纯收入13772元，增长14.5%区域经济——温江（2013年目标）启动四川文化创意产业园、悦榕庄度假区等开工；加快新光三越百货、丰隆综合体等建设；力促国色天乡陆地公园、费尔顿凯莱大酒店等建成投运……2013年，温江力争服务业投资190亿元以上，实现服务业增加值136亿元，再次将增速拉到11.5%。4、温江基础设施建设2012年底，温江区现代服务业发展取得重大突破，新城西商业中心、光华国际社区、乔波室内滑雪场、博奥生物产业基地等一系列重大项目签约入驻。新城西商业中心光华国际社区巨岛五星级酒店乔波室内滑雪场博奥产业基地家乐福温江店二、宏观市场环境——基础设施5、温江发展规划二、宏观市场环境——发展规划到2020年，温江区环境承载人口的容量可达到100万人，但考虑到资源环境压力，预计温江常住人口将控制在80万人左右，GDP年均增幅保持在15%左右，按此测算，到2020年，GDP可达760亿元左右，人均GDP达95000元。

经济的发展及政府的大力扶持，配套设施的不断完善，将给光华新城片区带来强有力的资金支持和政策倾向，并提供完善的配套资源，促进光华新城片区现代服务业的发展。人们的收入不断增加，购买能力逐渐增强，投资欲望不断膨胀，对该区域商业物业前景看好。二、宏观市场环境——小结6、小结三、温江房地产市场概况1、商品房整体市场2、温江商业市场3、温江商业总结三、征温江合房地千产市踪蝶场概疯况——商品房他整体市席场1、商品兄房整体价市场(温江201丹2土地供博求状况)固定游资产奏投资晶概况三、碌温江泥房地争产市克场概湖况——商业整绞体市场商业成肢交价格稼趋势2、商嘉业整刺体市既场区域价格水平（元）月租金水平（元）大南街8000—2500060—130小南街7000—2000060—90东大街9500—1600070—80金强广场6500—1200030—60大学城6000—1300030—60光华大道（新城）5000—1500030—100泛指一疗楼平均屡水平本案所某处温江拘新城区与，商业富氛围整越体还没夕形成，光价格范孝围较大稠，但随申着光华兰大道延工线不断廉地开发岸及楼盘商不断地龄入住，碑此区域倾商业氛趋围将逐描渐浓厚窗，区域剖价格将日不断提泳升。三、温斗江房地抹产市场减概况——温江商绞业市场温江商压业价格筹概况项目名称开发企业项目位置概况销售租赁情况住宅入住率类型体量面积区间层数价格销售模式销售时间租金出租率业态仁和春天大道成都市江安春置业投资有限公司成都光华大道江安河畔底商5000㎡70-200㎡1层13000元/㎡销售2009年

小商铺70%金河谷成都市金瑞泰置业有限公司温江温江区光华大道三段江安河畔成都七中实验中学旁底商3000未知1-313000元/㎡销售2010年50%边城香格里成都温江区天祥房地产开发有限公司温江光华大道(花博会对面)底商极少未知1层具体模式未定30-40%万科朗润园万科地产温江光华大道江安河畔(七中实验学校对面)底商156031-89116000销售08年底60-120元/月/㎡

彩叠园和记黄埔地产（成都）有限公司温江光华大道三段商业街10000未知2具体模式未定未交房锦绣森邻成都上实地产有限公司光华大道旁温江新城（紧挨花博会场馆）底商3302㎡68-405412302元/㎡

销售2010年

70%大华水映岛成都大华实业有限公司温江光华大道底商未知未知1层11600元/㎡销售2010年一期40%公园大道成都中新锦泰房地产开发有限公司温江光华大道清泉北街66号主题商业街未知未知2层具体模式未定未交房丽晶港佳兆业温江光华大道与公金路交汇处无商业未交房恒大城恒大地产温江光华大道三段花博会主场馆对面(温江区政府新址旁)底商10万㎡未知1-4层只租不售

只租不售未交房光华大殃道商业守调查概筛况三、连温江切房地蛮产市全场概吉况——温江商吩业市场珠江国际花园珠江地产温江光华大道花博会碧落湖公园西侧商业裙楼（写字楼）130万㎡（包含写字楼和商业）未知4-5层17000元/㎡

具体信息未出来

已经定了的有：伊藤洋华堂、家乐福、华谊兄弟旗下电影院、先锋健身房一期40%依云镇成都中能置业有限责任公司温江光华大道(花博会馆对面)

底商

1层12000元/㎡

一期40%西花汀成都万厦置业有限公司成都市光华大道花博园西恻底商+主题商业2705㎡70-500最高3层12705元/㎡,6961元/㎡

销售2007年

10%奥林匹克花园成都建信奥林匹克投资置业有限公司成都市温江区涌泉镇光华大道

成交价格9100

香瑞湖蓝光城西光华大道七中侧城西光华大道七中侧

16000元/㎡

尚西花郡成都华力森房地产有限公司温江花博会北大门对面底商2188㎡65-500㎡1层7188元/㎡65%泰基花溪谷泰基地产成都温江区光华大道花博会主场馆对面商业裙楼（楼上是酒店）1-3层是商业，以上全是酒店，属于二期配套，目前具体信息未出来70%银诚归墅银诚房产温江光华大道三段（花博会旁）无商业未交房公园壹号国泰房产开发有限公司温江区温江公园旁底商+商业广场底商未推出，商业广场只租不售，租金未定未交房巨龙环岛国际社区巨龙投资有限公司温江公园旁无商业

三、温红江房地码产市场特概况——温江商名业市场2、商业译物业市玻场商业形腰态——低端蛙商业瓦为主温江区朵目前的贞商业发沾展现状找以临街椅商铺占设多数，乒以低端溪商业为辰主，其以街适为市的格欣局在踩温江落演绎舅得相匹当异吊常完馆美和炕成熟点。例旗如大怜南街惭、内抛北街浮、东喊大街峡组成水的核自心商则圈；塑文庙队街、敞文武识路组言成的毕延伸橡商圈骨；西铁大街脖、新婆西路尤、新与东路大等副庆圈；必还有晌迎晖价路家赴装街木、云训溪路鉴家具俘一条斑街以坝及南隶浦路控饮食拢一条法街等愈。三、猾温江概房地米产市婚场概讨况——温江商感业市场温江勺区的恰商业崖发展郑非常的迅速淹，其刘在演迅绎传姻统临颤街商转铺得待经典犁的同鼠时，环也融锻入了陕新的罗商业念形态轮，近仿几年额来，仇温江肉已经拥出现回了不诉少的拼纯商产业、训大体鸟量的sh置op岭pi欠ng罪_m虏al医l。如祸边城·假日广省场、繁猜华时代怖、五环融广场、裙文庙·盛世碍繁华歼及正杜在即逢将亮悔相的词珠江·新城怎国际留、伊乎藤洋歇华堂膝、家饥乐福刃、台金湾新折光三厦越百逆货、固大润助发等辨项目匆。三、温压江房地雷产市场袜概况——温江浪商业幕市场中高端势商业及医专业市四场逐渐度呈现商业本业态抗分布区域主要街道主要业态状态中心文庙、东大街、大南街、北街服饰\通讯\布艺\百货超市成熟新区五环广场、柳城干道、柳台大道服饰\餐饮\家电\休闲娱乐较成熟光华新城光华大道、温泉大道、花都大道CBD\百货超市\生活配套未成熟东新东路、文武路文化\小餐饮\生活配套\老建材街较成熟西西大街、来凤路、凤溪路五金\建材\家具\灯具\厨卫\家电\汽配成熟南南浦路、航天路餐饮\娱乐\休闲\农贸市场\花鸟市场\干杂成熟北万春路、白马庙街机关部门住宅区生活配套\农贸市场成熟三、雀温江离房地波产市全场概诵况——温江商勤业市场商业业跟态现状温江传壳统商业魂区，经小营业态叠以服装躺及餐饮刻为主，伸兼有家棕电、百孙货及其方他业态专但比例肚不高。三、汁温江鉴房地塌产市略场概忠况——温江商佣业市场数据左来源仍：御亿泰公淘司市鲜调部商业需歇求面积目前浸大部荣分经累营者拆对面压积的帝需求站主要低集中答在31摔—6衣0㎡这牙一区回间，闲其次甩是100㎡以上捕的需求蒸，受新斧政的影俩响，投挺资客户透逐渐从菊投资住脱宅向投干资商业落转向，10轰0㎡以四上的絮投资界需求合在不廊断增光加，喉并呈饲现良表好的胳发展杆势态尝。三、温穿江房地哈产市场絮概况——温江糕商业予市场商业购治买目的大部城分商时家均罪为租杀铺经慌营，奔并非戒商铺划购买田者，脚而购结买自晕营者昌仅为念前者覆的不宾到一责半，勺还有艳一部独分客钞户购饶铺做旦为家包庭产泽业，吨但暂习时并只不用震于商白业经钥营，房诚但从昼长远白看仍假属于运投资吩。三、庆温江步房地昆产市蜻场概迎况——温江商到业市场商业客箱户来源温江僵传统牌商业创商铺性购买狐者主支要还已是温多江当悔地客灯户，绍约占1/3。其次欲为成都煌客户，锅省外客是户购买刮比例较泄低，但泽随着温戏江的知炒名度越掀来越高岗，越来钟越多的去外省客具户来温霞江投资技，如山醋西煤老化板、浙碧江投资常客等。三、温免江房地解产市场导概况——温江商尘业市场商业客穷户购买织预期本地商压业客户贺，对目馒前经营交区域的固投资价扭值较为思认同，悦对光华规新城区国域商业鸭地段认闪同度较振高。三、亦温江箩房地追产市督场概滚况——温江逢商业联市场从温江抄区商业位市场的偏整体走倚势可以摸看出：新增释商业挪供应群量较浑少，监多集猴中为抵底商辩形态英。传统管的商慎圈的殃商业玻价值悬较大锦，租境售情锯况良断好。温江击尚未低形成旬核心夜商圈设，对肠本案朗是一锄个机武会。商业它业态任缺乏白规划奴，比止较混榴乱，圾商业之形象玩比较王差。投资回勒报率参匆差不齐唐，多集讯中在8%—懂12%左右谅。多数商活铺采用纽奉直销的贵方式，纺销售方少式较为晒单一。3、小结三、温环江房地顽产市场雀概况——温江扎商业皂小结四、浸项目SWO赔T分析1、项闯目优狭势分恐析2、项目屡劣势分博析3、项目嚷机会分孝析4、项目缸威胁分与析VIS木ION1、项目缺优势分烟析区位优泼势：该区挂域处螺于成奸都规锁划副飘中心优，温旧江重只点打斜造区像域,交通四候通八达熊。交通厅优势情：项目所讽处温江洽新城区龙，花都询大道旁稿，紧邻巷光华大膏道和地柄铁四号口线，直席接承接河地铁经乎济与干芝道经济齿的商业悼与商务微热力。地块怎优势柱：紧邻饥城市激干道钟，通士达性狂和可麻视性报十分序优越婚，地弃块规可整，榜便于暗设计群。竞争优码势：周边惯绝大伏部分沫是住隶宅类短项目徒，类抹似的减城市通综合筝体较竭少，鲁竞争次较小痕。四、项样目SW百OT分析——优势分像析2、项尾目劣骆势分霸析及终对策项目所卫处温江其新区，犹周边多沫为待建三或将建思的项目傻，入住印率低,无人滋气和扇未形刘成商漠业氛员围。对策：(1但)通过项验目自身沫的招商番引资和遵与临近载项目的梢联合互察动营造黎商业氛询围。(2)把握貌市场岸，项衬目准斗确定壤位及晋营销啄推广低。四、题项目SW猫OT分析——劣势碌分析3、项目旧机会分绳析行业机擦会：根据成夕都市“哭世界现铃代田园掘城市”议规划，世在未来5年内帜，城场市化凑进程客进一旺步加扶快，倘城市找面积何扩大戒，城窄市规陶模增横加，梨郊区症的交鞠通、档教育针、医颈疗、除生活锣等城颜市基摔础设充施将团得到拥很大肠的提标高，帐将促桑进郊惊区城激镇的门房地臣产开衰发。区域枕机会青：所属该区域棒为光度华大朽道温徐江新织区，革光华例大道德作为屠连接赚温江肌与成济都的革快速肤通道羽，近摧几年疤发展牛迅速治，成科为成雕都发写展的牢一重芝点区辽域，水区域烫优势救将逐作渐凸顾显。市场机欺会：周边倚全是延住宅懒类项架目，最没有恢形成咬成熟陵的商鹅业圈惜，对没本项夕目在蚁产品贸定位券于客窜户群冰定位近方面宜提供毅了差核异化朗空间时和机竟会。四、遍项目SWO控T分析——机会分煌析4、项射目威哪胁分锈析及裤对策(1嘉)珠江国第际新城兆大型商句业综合徒体及智僻慧广场酬的面世咱，以及色未来潜纳在竞争槽者的出邪现，项捏目的竞然争将不纤断加大风。对策：差异键化定芹位，斧占领犁市场熟；抢获先入闲市，示占领宜先机根。(2蝴)国家对穗房地产缩慧行业的迅宏观调棍控，对口项目的氏入市时姻机及价鉴格定位仔和营销抛推广都街会产生秃一定的蹦影响。对策浮：以长远由的眼光铲对项目岩进行定晚位，并坐正确地丽解读政陈策，做齐出正确穷的招商绝推广策范略。四、项供目SWO哗T分析——威胁分凶析五、扶项目晕定位鹊及发气展思缘瑞路1、项缸目定旋位2、项目蔬打造必由要性3、产品琴定位4、目标银客群定桶位5、项目立规划与郊设计6、项目坊发展思妥路项目卸定位妄：社区商贩业配套瓣综合体丸及酒店捐式公寓胸为一体闯的城市水生活公胶园综合荐体。五、项荣目定位俱及发展汇思路——定位五、项群目定位脂及发展木思路——项目打臣造必要尚性光华新企城已入好住区域撕如上林遵宽境、伪塞纳河泛畔、锦火绣森林汤、依云技镇等楼渣盘，入戒住率高管的原因间，主要涌由航天娘路大市那场、成赛商、红掩艳、红雷旗等城扁区市场俊提供生淘活服务厉。该区串域将无新建饿临时堤和永宴久性戒城市聪生活寇市场8个。护目前伪已经换启动养了包治含本美项目悲在内耳的柳绣城新胞华、榨涌泉东花土口、林讲泉北惊街4个永久辞性城市遇生活市挽场。此外脂，在入灶住率相许对较高键的4个区近域，早修建4个临迁时生卷活市键场。距旧公城区拍较远坚的区削域，械如朗警润园肿周边毯已自亦发形挽成沿忌街为六市的唉集贸样市场耕，20独09年8月，迈通过滥相关朋部门确的整酱体联晌动，爱街道纲恢复昼了原转有的阿整洁鞋、畅梦通。仿相应肉的，扮在奥喇林匹冤克花忘园的挖另一伶侧，晓一个假占地22帖00平方米幻玉，能容浙纳12猴0余个文摊位半的临凭时市竟场开毯始试帽营业山。5个临时萍生活市玻场待培陈育成熟佳后，再茶根据需遗求完成吩永久性答生活服看务市场仰建设。项目打孩造必要酱性项目周纠边人口特激增项目挽周边猾有已剪售、汉在售撕、待深售商苗品房友项目庸十余善个，处包括盯已经柿入驻犁的七饥彩花嚼都、虎锦绣护森邻僚、香醋颂岛躲、蓝悲光香嗽境、愿塞纳终河畔票、世猎纪光椅华、扒万科她朗润剧园等皮，加况之在梳售和车待售套的项恼目，默随着名配套检的完谎善，灯入住暮率的熔提高挪，未辫来项锐目周无边区拌域居困住人葬口将伏会达歼到2-3万人左夫右的规丸模，人洁口达到盟我国居凉住社区怠划分的百居住区妻规模（3万-5万人斑），馒应设敲农贸我市场脚及相辣关商飞业配圈套。五、棒项目炒定位本及发老展思换路——项目响打造检必要嘴性项目名称七彩花都朝阳时代西锦锦绣森邻中铁瑞景澜庭世纪光华珠江御景湾珠江克莱国际公寓香颂岛塞纳河畔朗润园丽晶港仁和春天大道上林宽境漫城尚西花郡美茵河谷户数10785291595837189022947291511147992600036005299147851108总计27940（户）总体规黎划设计项目练拟建伏为一士城市茄配套或综合方体，刷各个具使用令功能津建筑秧统一踢整体毅考虑曲，外惩观形刺成一翅个大柏型多榆层与导高层蔬结合征的建呢筑群玩，内零部各其自分耍开。倾建筑弊群南腹部为5层的社讲区活动期中心楼状；中部1至2层为农也贸市场绿，3至6层为商束业配套守用房；6层以上躺为酒店破、写字办楼。五、项芳目定位岛及发展诵思路——产品车定位时尚社节区型商幅业业态企：咖识啡吧卵、酒误吧、旗蛋糕陶店、翻水果转店、连精致资无烟饲餐饮定位依筋据依据一侄：商圈名内缺身乏社遭区配柿套倾奏向性败很强最的综乎合体颈项目套。依据唱二：片区斑“CBD”总鹅体规封划及草未来桌干道艳经济申效应陵。依据鹊三：社区配息套设施侨与商业炕购物中破心之间材的共生浙效应。五、家项目历定位哨及发痛展思服路——产品虏定位4、目标田客群定踩位五、龄项目分定位丢及发抬展思若路——客群至定位以个体男、个人服为主体区的散客片投资为麦主，兼焰顾部分籍自营性历投资群恭，以大弃宗购买躁者及集垂团购买齿型投资咳主体为毫辅。本案目施标客户拾以温江骆本地及涝成都为丛主，外云地为辅幼，其中另占比情盘况为温丹江区、眼成都客纷户占比60%暖—70监%，其读他占忍比30%游—40眉%。以需求30—奇60平米平，总涛价20—荒50万之间哑为主。该投资箩客户对男稳健、送低风险拍的商铺鸦有较大裂偏好。对即伯得租耳金收抵益的著带租沙约商唯铺较熟有偏明好。现代化拍的“CB来D”成为新泥的投资半热潮。山西纷煤老洲板投澡资转剃向及旱浙商糟房产仍投资址客的旺增长姑，省鲜外投亚资客叛呈显胀著增警长的首趋势树，这供类客追户主棕要需蒸求100平米辛以上迟，总每价在100片—10暖00万不漠等。客户细包分化大宗笼及集年团机格构性料客户戒：主夸以消姨化大幅面积乖商铺乏为主历，对避应本车案，收以项许目整刺体购腔买或爪整个菠楼层淡的单励位面逃积在30演0平米以鄙上的商粪铺为主构。个体散凭户型投脂资客：急以带租才约的零皆散型中大小商铺载需求为娱主，主排以消化索本案局述部面积往在60平米以嚷内的商疼铺为主裹。从客户辛购买的全特征来稠看，本也案带租写约商铺醒将成为受首选。五、项辩目定位唇及发展远思路——客群庆定位五、航项目家定位跪及发蛙展思弓路——规划办设计主要指标项目总用地面积15333.41㎡总建筑面积86333.64

㎡非住宅建筑面积61333.64

㎡地下建筑面积25000.00㎡容积率4.0绿地率4.5%车位地上机动140地下机动5705、规划势设计项目教计划201俱3年10月开彼工，绣预计20薄15年5月完工震，整个录项目的保开发建北设周期20个月勾。五、糕项目邻定位决及发浩展思短路——发展思既路6、发拿展思土路立足扔本区毫域，双定位槽于中拆高端拢商业夹综合慨体，颤避免果中低慨档社纯区商赛业的勿竞争面；抢先入览市，避偷开与后息期项目谊的竞争乖；强调现混代的商烛业文化禽；强调血健康碑和富肯有活燃力的蹄购物胁、休摊闲娱怎乐场础所；充分理岭解本地租消费特雀征，在护品牌塑座造方面塞，融入速本地特询有的文旱化倾向贴。因素特征项目主体条件与本项目的拟合分析因素一区位住宅中心区域满足因素二交通交通干道临近地铁与城市主干道因素三管理专业的商业物业管理公司可打造因素四服务提供高品质的服务可打造因素五建筑品质建筑设计，内部装修符号客户需求可打造因素六推广推广持续，确定的市场传播是物业发展的基础可打造因素七中高端定位中高端投资者根据项目周边楼盘定位项目泊“CB小D”满足惯及需打绕造的方椅面：五、项挂目定位托及发展杨思路——发展递思路六、项朴目开发孟建设进板度安排项目计某划20您13年10月开俗工，尖预计201弦5年05月完工保，预计椅建设进永度如下何：时间工作内容2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月……提交可行性分析报告政府审批立项项目初步规划设计项目规划设计评审项目扩初设计项目建筑设计方案审批项目建设项目建设竣工项目招商开业七、投索资估算膊与资金珍筹措1、项目全总投资罢估算2、资碗金筹撒措1、项目寄总投资锤估算土地虽费：36赖80万（扇包括陷地块逗竞拍期费及亚税费匙）建安炎工程喇费：24爪61爹.3赏8元/㎡，21朝25琴0万（上际部商业脖及地下地室、酒尾店装饰呼、市场盟及商场肃装饰、铸机电、石设备安散装费）前期掀费用堆：16静3.面04元/㎡，100逢0万（虹报建坐费、川设计索费、券勘探竞费、膛监理冲费等零）开发间占接费用加：570热.65元/㎡，350马0万（利恳息、工街资、销凯售费用越、办公预费用、捉维修基灯金等）总计：34汤08正.8宿7元/㎡，294泻30万元七、投能资估算设与资金狮筹措——投资估萍算项目总延投资估摊算七、投品资估算蓄与资金抗筹措——投资浅估算序号费用名称总价（万元）比例一直接成本88.11%1土地成本368012.5%2前期费用10003.4%3建安费用2125072.2%二间接费用11.89%1管理费22007.5%2利息9003.4%3产权费用4001.36%成本合计29430100%2、资宏金筹版措资金来普源根据本虏项目的怪投资估踏算及本甜公司的衬资金状禁况，本惜项目建示设资金外来源为惠自有资梦金、股牺东借款郊、银行谁贷款，币其具体挥构成如决下：七、投县资估算老与资金酸筹措——资金筹逮措资金来源总额（万元）所占比例自有资金20006.67%银行贷款20006.67%股东投资2600086.66%资金使敌用计划七、投义资估算师与资金注筹措——资金筹绒措日期投资金额（万元）资金来源自有资金（万元）银行贷款（万元）股东投资（万元）2010.08200020002013.09-2014.0926000260002014.1020002000合计300002000200026000八、填项目蒜经济荒效益微分析1、项目抄成本明周细分析2、项目西经营效鲜益分析3、项目贱收入预责算4、项目卵利润预领测5、项疫目现和金流适预测6、贷婶款还阁款计蔑划7、项学目投搭资评竭价8、小扑结1、项目留成本明旺细分析伴（不含脊土地成兼本及间值接成本盯）八、龟项目乔经济浊效益绩分析——成本深分析项目建筑面积（㎡）单位成本（元/㎡）投资额（万元

）地面商业3000032689804其他建筑56333.642031.1811446合计86333.642461.3821250项目2015年（万元

）销售收入21300营业成本16920综合毛利4380费用总额2500净利润14102、商昂业经听营效米益分垃析八、项乒目经济铃效益分运析——效益分各析3、项目福未来20年收入始及毛利箩预测八、落项目狱经济括效益柜分析——收入预宗算序号项目（万元）第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1含税税销售所得款213002营业毛利43803租金收入240024722546.162622.5540715.094综合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.145综合毛利率20.56%44.28%56.84%57.93%59%60.2%4、项叠目未拔来20年利润穗预测八、项敲目经济密效益分骄析——利润预简测项目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年综合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.14费用250021.2522.9524.7926.77785.14利润总额18801315.891382.161450.331520.4623723所得税（25%）470328.97345.54362.58380.125930.75净利润1410986.921036.621087.751140.3417792.255、项目松未来20年现出金流座量预肾测八、齿项目续经济建效益论分析——现金驴流预绍测序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1净利润（万元）1410986.921036.621087.751140.3417792.252现金净流量（万元）-135901915.381965.082016.212068.831719.853复利现值系数（万元）0.92590.85730.79380.7350.68080.38844净现金流量现值（万元）-12582.981642.061559.881481.921408.4412319.995累计贴现值（万元）-1007.04273.32405.2534.29660.3619399.86年份2015年1、销售收入（万元）213002、偿还本金（万元）20003、偿还利息（万元）2004、销售费用（万元）1500余额（万元）17600八、妈项目慕经济渗效益塘分析——现金流堡预测6、贷款会还款计迫划7、项镇目投绍资评造价净现值筒：根据愧上述数键据计算于，项目小净现值付为48掉29且.3还1万元；投资模回报焦期：谎现金寸净流厨量/总投资=26械09反5.述32/3烈00茅00姥=0百.8刮69坦84买4（约铲为8年）；盈亏剧平衡厕分析任：盈吸亏平太衡点贯销售屡额=固定评成本/边际贡低献率=623续83.眉03万元。八、项框目经济茄效益分顾析——投资评傻价8、小馅结项目适净现惕值大晋于零呆，说穿明项泼目可罪行。项目投纲资收益渐率大于言银行同恶期贷款层基准利返率，表梦明方案表可行；投资回摔收期较而短，需8年收回慰全部投屡资，说努明投资往风险较复小；根据盈庄亏平衡碧分析，挺项目首闻年实现领销售额213砖00万元即戴可实现锦盈利，语仅占全艺年计划引销售55推%，安才全边泥际率某为58.敏36%，可识见项茂目发惑生亏贼损的坊可能判性小幻玉。综上所恼述，项娇目回报徐率适中抖，投资备成本回筐收较短涉，具有探较强的霸抗风险异能力。八、项和目经济惰效益分底析——小结九、批项目笛效益巴分析1、经济绳效益2、社会务效益3、环暑境效饱益1、经济膨效益由于广公司厉在项虑目开年发建脉设前确，进因行了刚广泛竿、深河入的匙市场墨调研匙，了灿解客缝户的么需求汇，销候售前槐景看贯好。冰该方薪案将巩采取朱多方违式销构售措狡施，咳可以馆给公摄司带摩来适室当的治利润抹回报额，可设以提接高公覆司在泡社会最上的称知名泽度，灭为公滥司将毒来的阅发展碑奠定央基础岛，并医且为匹温江般的经眠济注挨入了计新鲜漆血液肌，有价力的胜推动站了温眼江的鄙现代摘服务残业经落济发汉展，命起到烤了搞垄活经族济的骗作用毙。九、轧项目添效益丹分析——经济扫效益2、社追会效伏益(1圆)解决50小00多个壁就业面岗位项目愚建成它后，胆可提因供500妄0多个剩就业莲岗位绩，将奋在一骆定程悔度上缸缓解趟就业阁压力乏。(2)提供休担闲,生活于必须击品消县费场惑所提升酬温江材人们例的购烟物及苍娱乐佳条件族，为黄温江当城市洲居民清提高皆了优者越的斯购物晨环境化，积荡极有钥效的犯响应呈了建得设“芝金色猫温江茅”的允号召度，使宪温江求城市递居民樱能够熊更好稀的生库活和刷工作恩，能掀够更睡好的弱感受咬到经阀济发亿展给列他们眯带来督的直酬接好查处，同时广作为抛社区估和城份市配抵套设量施，甘不仅削为周印边居筒民提趴供优母质、士品味因的休贞闲场员所，比带来睬身心册的愉讲悦，使城俊市居测民能零安居落乐业渠。九、项贵目效益丧分析——社会搞效益(3)增加辱政府疾财政中收入按照