合院别墅产品概述以及案例环比

合院别墅产品分析合院别墅产品概述合院别墅案例分析合院别墅环比分析万科第五园六合院八合院停车目标定位产品演化开发土地开发与盈利产品+服务客户盈利Product+Service满意Client双赢SatisfiedProfitWin-win开发土地开发与盈利如何得到客户的满意来达到盈利与双赢的目的？高品质产品符合客户的心理预期什么样的客户？中产阶级or富人什么样的心理预期？周边环境内部环境的营造合理的总体布局施工质量把控建筑细部营造选材用料展示样板房优质服务良好的建筑单体设计主要功能空间的合理布局灰度空间的营造（阳台、庭院、露台、半地下室）地段邻居体现价值的土地选择交易中的客户营销服务成交后成熟优质的物业管理服务附加价值次要功能空间的赠送类别合院别墅演化2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及TownHouse等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。别墅禁令成为别墅价格上涨令，高密度类别墅项目目前已占有大部分的市场供应份额，面对同地块下能产生高溢价的机会，如何提高别墅项目的容积率，使土地价值最大化成为开发商着力研究的课题，联排、双拼、叠加等类别墅产品对容积率提升的帮助有限，而从古中国四合院提炼出的现代合院别墅却略有所胜。联排合院别墅产品又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独立宅基地，设有1至2个车位地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙。特点是大进深，小面宽。合院别墅的产生背景合院别墅的演化类别合院别墅演化独联合院别墅产品大面宽加大进深别墅，通过弱联结形成独联合院别墅大面宽大进深大进深弱联结其他形式合院别墅产品围合式合院别墅风车式合院别墅合院别墅案例深圳·万科第五园合院别墅案例深圳·万科第五园合院别墅案例四合院组团分析

1.平面：

四合院由4个体量相近的单体联排而成。单体建筑在南侧围合出公共交往空间，北侧作为停车库；每户均有自己私密的前后庭院。

单体建筑3层高的体量，一层布置客厅、餐厅，二层布置卧室；三层制高点布置主卧。

公共空间深圳·万科第五园——四合院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院合院别墅案例四合院组团分析

2.体量：单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其余部分层层递增，联排拼合，两端凸出，中间退后。

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3.交通组织：车行道与人行道分设，北侧车行，南侧人行。

图例：入口车行路线人性路线车行入口人行入口车库

P深圳·万科第五园——四合院PP首层平面图合院别墅案例深圳·万科第五园——十六联排二层平面图合院别墅案例深圳·万科第五园——十六联排三层平面图合院别墅案例深圳·万科第五园——十六联排六合院合院别墅案例六合院合院别墅案例六合院合院别墅案例六合院合院别墅案例六合院组团分析

1.平面：

六合院由6个体量相近的单体组合而成。单体建筑在内侧围合出公共交往空间；每户均有自己私密的前后庭院。

单体建筑3层高的体量，一层布置客厅、餐厅，二层布置卧室；三层制高点布置主卧。

公共空间庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院六合院合院别墅案例六合院组团分析

2.体量：单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其余部分层层递增，在体量上对连接处进行弱化处理。在总体形式上，加强了合院组团独栋化的效果。

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3.交通组织：组团四周为车行道路，在每户的首层起居室下设地下车库。每户均设置两个车位。

人行先进入东西向主道路，然后分别入户。

PPPPPP图例：入口车行路线人性路线车行入口人行入口车库

P八合院合院别墅案例八合盾院合院别妹墅案例八合院合院别驱墅案例八合院合院别阿墅案例八合院潜组团分挂析1.平面怨：八合蓝院由登8个钱，分堪别2码组体胳量相弹近的肚单体贿组合骄而成爪。单江体建肯筑在编内侧真围合赛出公牺共交质往空邮间；娱一组变别墅壶有前万后庭致院，停另一踏组则店是大护独院党。单体亮建筑参3层年高的擦体量库，一戏层布勤置客轨厅、挎餐厅庄，二棵层布做置卧翠室；花三层敬制高纷点布旷置主暴卧。公共龙空间庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院八合院合院别楚墅案例八合院乏组团分脏析2.体量：单体建狠筑的中均心体量建为三层梅高，围月绕中心万体量的溪其余部喂分二层奖挑出，糖一层再户收回，读形成一物些架空饰空间。八合岸院合院世别墅漏案例八合院京组团分恼析3.交通组将织：组团四商周为车牢行道路脾，在每纺户的首稳层起居递室下设挤地下车莫库。每柏户均设伸置两个雅车位。人行先逼由南面悼、北面袜的组团苗步行出妹入口进桌入组团闹内部，抓然后入役户。PPP图例：入口车行路线人性路线车行入口人行入口车库

PPPPPP院落吉分析公共掀院落私人可院落街坊4.院明落的组嗽合形式合院语别墅竭环比思分析优劣斗势分影析合院阴别墅厕环比刘分析合院锅别墅液的优厅点：1.围灶合创造塑的院落其空间为樱邻里交稀流创造犬条件。2.封帅闭的外链观保持企了整体沾的私密桶性。3.院疲落内部卧可做景其观设计草，成为甚休闲场仙所，营训造高品毛质休闲沿场所。4.娘在北瓜方围送合式建建筑陪可以饥阻挡润寒风模入侵僻，有殊利于克保温谊防寒绘。5.相昆对于其效他类别甲墅产品父，有利舟于提高尚容积率日。合院别肿墅的缺饼点：1.相宽互干扰先，一个逮是户与顿户之间战的干扰明，另一病个是合胀院与合宋院之间哄的相互足干扰。2.冤资源桶分配工不均劣，各煤户的漫朝向浑有差灰异。3.坏停车昂问题周。合院后别墅顺的空墨间积极空间消极空间停车分攻析合院牛别墅鼻的停配车解享决方香案地面停绒车沿合院拆外围道浇路进行滚路面停船车。优点抱：节泊省院最落内伍部空些间，芹降低好工程浇造价旧。缺点：枕影响外冶围环境锡，拉低想别墅档赵次。独联归路网钻密度稳较小合院袋别墅舅环比霸分析停车分绩析半地下沸室停车地形较扣为复杂毒地区，永可以以睁地下室渠的名义罚实行架念空层停滩车的办棉法来规瘦避政策限制，刮既不计葛容积率尊，又能青节省成饭本。架空案层停子车从别煌墅内通部给迫出一柔个空引间来擦做停翁车使签用。优点：果工程造刮价较低撞。缺点：调浪费别峡墅内部纲空间，兼土地价饶值利用纺度降低则，停车闯库计入兰容积率窑浪费建课筑面积苏。分户厕地下再室停驼车别墅往去下挖一类个空间段做停车堵使用。优点晓：对常地上哨别墅唉的空景间功椅能干译扰度案低，殿且建皆筑面补积不幸计入设容积储率。缺点林：地券下室机防水巷防潮抄等做撇法提屡高工朝程造渠价，化土方布开挖尾及回鞠填也伏会提陪高工施程造向价。合院别家墅环比估分析堆坡绿倦化来使课架空层磁满足地袍下室条吼件，地下室村结构顶衔板距室高外地坪到1.2串米以内有可视为摔地下室贪不计容令积率停车猜分析优点疲：1.系挡墙搏比分肌户地绵下室鸟少，些降低原成本2.无域防水措洽施，降广低成本3.人助车分流4.增餐加附送停车赠送签下沉霉庭院附加阅价值大半熔地下渗室停道车合院权别墅鬼环比印分析停车衡分析1.戒大半临地下蜻室的绸挡墙枝量与怀分户北地下蜜室的思挡墙丸量的词比值扇约为纵1：鸟1.夹82.奔半地丹下室轻