房屋销售定价方法浅析(4种方法)

房地产定价方法浅析房屋销售定价方法浅析(4种方法)前言：本报告主要针对一些比较通用、科学的定价方法展开分析。其中包括：市场比较法，总价卡位法，价格系数法，层次分析法4种定价方法。房屋销售定价方法浅析(4种方法)市场比较法房屋销售定价方法浅析(4种方法)市场比较法定价思路：类比同质区域的相似项目，确定权重，找到价值梯度，最后推导出一个均衡、合理的价格以遵循市场普遍价格规律.定价原则：在同质区域内抽取与本案类似度和关联度高的项目采样确定项目权重根据所选项目与本案的相似度和关联度，确定样本相对本案所占的比重确定可比参数及权重确定影响价格的各项参数，及根据每项参数对价格的决定程度来确定相关权重Step1Step2Step3项目静态价格适用范围：范围很广，高层、别墅等各种产品都可使用，或者结合其他定价方法一起使用房屋销售定价方法浅析(4种方法)本项目修正系数=土地评估系数+类比价值评估系数；基于各项目对应的单位系数价格=类比（A--BC）项目价格/类比A---B）项目修正系数；本项目价格=基于各项目对应的单位系数参考价的平均值定价体系注释：市场比较法比较内容权重中冶圣乔维斯万科城市花园茵悦小城御景尚都（指标）拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较

程度系数程度系数程度系数程度系数建筑自身品质指标65%/

0.7825/0.785/0.7775/0.7125建筑规模5%1.20.061.20.0610.051.250.0625建筑形态10%1.250.1251.250.1251.350.1351.350.135社区景观10%1.20.121.20.121.30.1310.1立面设计5%1.150.05751.10.0551.150.05750.90.045内部装修5%1.10.0551.40.071.10.0551.10.055户型设计15%1.20.181.20.181.20.1810.15附加面积10%1.20.121.10.111.20.121.150.115品牌效应5%1.30.0651.30.06510.0510.05项目周围环境指标35%/

0.57/0.545/0.59/0.49区位15%1.80.271.70.2551.80.271.40.21周边配套10%1.70.171.60.161.70.171.50.15资源状况10%1.30.131.30.131.50.151.30.13合计100%/

1.3525/1.33/1.3675/1.2025案例演示：可比参数：包涵土地评估参数和类比价值评估参数可根据不同的物业和侧重点进行添加和删减。拟合程度：与本案非常相似的=1。比本案好的＞1，差的＜1比较系数：拟合程度*权重修正系数房屋销售定价方法浅析(4种方法)

中冶圣乔维斯万科城市花园茵悦小城御景尚都比较系数1.35251.331.36751.2025均价7500780075007350基于各项目对应参考价5545.295864.665484.466112.266112比重20%20%25%35%权重价1109.061172.931371.122139.293139本案综合定价5792.397945针对本案，各项目的参考价格：各项目均价/比较系数比重：根据相似度和关联度确定的各项目在本案价格中的重要程度权重价=参考价*权重各个项目权重价加和小结：应用范围广——公寓，办公，商业等都可以使用此种定价方法。应用前提条件——存在多个可比照的项目。延伸和转化——在不同产品的定价中，可以对参数和权重进行适当修改。扩容——可以在采样阶段，丰富体系内容，比如表现采样原则，删选样本过程等。比较法的打分中，有以1为基数的，有100分别为基数，有0为基数的，道理都是相同的，灵活掌握。市场比较法房屋销售定价方法浅析(4种方法)附：动态价格推算可根据以往的市场增长趋势，区域未来规划发展，项目本体特征（如产品稀缺性等）来推算未来的月度增长系数。上年至今月度等（过去一个时间段至今）本案未来月增长系数预计区域全市保守中庸乐观趋势系数//①a1%②区域未来规划发展a2%③项目本体特征（项目突出的优势或者劣势）a3%….….….增长系数=∑n=1an%动态价格=静态价格*增长系数市场比较法房屋销售定价方法浅析(4种方法)总价卡位法主力总价卡位法总价空白点卡位法房屋销售定价方法浅析(4种方法)总价卡位法分类：求同——主力总价卡位法求异——总价空白点卡位法适用范围：总价特征特别明显的物业产品，如别墅产品一、主力总价卡位法依据市场主力总价区间界定本案总价区间定价原则：定价思路：选择同一区域，或者相似区域。如果选择不同区域的组合，则要在区域主力总价区间选取上通过权重来剔除掉不同区域的差异性区域选择市场主力总价确定确定与本案产品同质的区域市场主力总价区间Step1Step2总价区间+面积区间单价区间房屋销售定价方法浅析(4种方法)范本：1.根据最近一年区域内同质产品的主力成交总价判定（推荐）。2.根据区域内当期在售项目中，同质产品的主力总价判定（一）市场总价的两种判定方法：1.以上图示仅作示意，表现形式根据具体要求，自己选择D400500EC520450680440450500650800550600800800100012001200450350XX年XX区域各项目XX别墅成交总价B最小值220500A450570

XX年XX区域XX别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数52010862OROR2.图示同1，只是把成交数据改成在售数据主力总价卡位法房屋销售定价方法浅析(4种方法)（二）通过面积段比较，确定本案XX别墅总价区间1.基本吻合市场中XX别墅的面积段为300-500㎡，主力成交价格段为200-400万本案XX别墅的面积段为350-450㎡，与总体市场面积段吻合则本案XX别墅总价区间框定为200-400万如：2.差距较大如：市场中XX别墅的面积段为300-500㎡，主力成交价格段为200-400万本案XX别墅的面积段为600-700㎡，与总体市场面积段差距较大，则根据面积段比例进行价格段的同比例放大或者缩小。主体市场面积段/本案XX别墅面积段≈1.45

200*1.45=290400*1.45=580

因此：则本案XX别墅总价区间框定为290-580万主力总价卡位法房屋销售定价方法浅析(4种方法)（三）确定本案单价区间本案XX别墅的面积段为350-450㎡，总价区间框定为200-400万如：200/350=5714.3元/㎡200/450=4444.4元/㎡400/350=11428.6元/㎡400/450=8888.9元/㎡则：根据不同的选取原则，不同的未来预期，从4444.4-11428.6元/㎡的区间中选取一个较为适合的区间。选取理由要加以说明。如：为了避免高价入市的风险，并且保证价格成长的稳定性，我司采用低开高走的价格策略，单价区间初定为。5500-7000元/㎡主力总价卡位法房屋销售定价方法浅析(4种方法)案例演示：保利海上罗兰（只列举独栋定价过程，其它产品类推）1.选定区域：整个青岛市别墅市场（注：区域范围很广，并不是类似板块比较）板块即墨板块崂山板块城阳板块少海板块总价区间420-680万1000-2000万400-500万280-450万房屋销售定价方法浅析(4种方法)2.市场主力总价判定：450-680万此处市场主力总价推导有部分漏洞：漏洞1修正漏洞2修正不能从各版块的主力总价上直接推导出整个青岛市场的主力总价区间可以根据各板块成交量占市场份额确定哪个板块的价格是市场主力价格没有考虑到各版块包括本案所在胶南板块的情况差距很大将各个板块同比本案所在板块，然后确定权重，推算适合本案的主力价格区间假想：如果青岛市现在主力成交市场在崂山区，那还能把胶南板块的别墅总价定到1000-2000万吗？房屋销售定价方法浅析(4种方法)3.本案总价判定：450-680万面积段比较：本案面积段为270-380㎡，与全市独栋别墅主力面积区间吻合，因此选定市场的主力总价区间为本案的总价区间，即450-680万/套。附：此处最好将市场独栋别墅的主力面积区间用数字表示，可以增强说服力。房屋销售定价方法浅析(4种方法)4.单价判定：19000—20000元/㎡左右总价区间/面积区间，进一步确定单价范围在进行单价区间细化的时候，给出细化原则和理由房屋销售定价方法浅析(4种方法)总价卡位法主力总价卡位法总价空白点卡位法房屋销售定价方法浅析(4种方法)二、总价空白点卡位法依据同一区域或相似区域的同质产品的总价分布，将总价空白点作为本案的总价区间定价原则：定价思路：选择同一区域，或者相似区域。区别于主力总价卡位法，空白点卡位法只能选择同一区域或者类似区域，不能选定差距很大的区域组合，否则空白点会有很多，此方法就没意义了区域选择市场总价空白点确定根据区域各种别墅产品的总价区间的分布，结合本案别墅产品定位，找到区域总价空白点Step1Step2通过两个总价区间的相互比较和验证单价和总价区间根据价格梯度推单价及总价根据本案以往价格和区域代表项目价格的梯度，推算出单价，进而根据面积区间推算总价区间Step3这一步可用市场比较等方法替换，因为只有二手盘才会有以前的价格。总价空白点卡位法房屋销售定价方法浅析(4种方法)范本：（一）区域各别墅产品总价区间框定

XX年XX区域联排别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数52010862如：

XX年XX区域双拼别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数58102062联排别墅总价分布双拼别墅总价分布经济型独栋别墅总价分布

XX年XX区域经济型别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数58106202高档独栋别墅总价分布

XX年XX区域高档独栋别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数58106520本案前期定位为联排+双拼+经济型独栋Ⅰ.确定全盘均价的总价空白点卡位Ⅰ总价空白点卡位法房屋销售定价方法浅析(4种方法)（二）确定总价空白点根据区域市场别墅产品的总价梯度，找到市场总价空白点400-600万即本案整体总价区间初定为400-600万如：200万800万600万400万1000万联排双拼经济型独栋高档型独栋本案总价空白点卡位法房屋销售定价方法浅析(4种方法)（三）单价推算，用总价空白点进行总价验证单价的推算可结合其他定价法，如市场比较法，比较系数法等等。如：推算出整盘均价为18000元/㎡本案面积区间为220-300㎡则总价区间为396-540万验证：推算出的总价区间与市场总价空白点400-600万基本吻合，因此全盘均价可定为18000元/㎡如果推算出的总价区间与市场空白点相差较大，应采取折中的方法，估算出一个全盘单价。OR总价空白点卡位法房屋销售定价方法浅析(4种方法)案例演示：好世麒麟园1.区域总价区间框定联体别墅经济型独栋别墅本案根据最近一年的成交套数在各总价段的占比，来确定市场总价区间。2.寻找总价空白点此处的总价空白点只是相对而言，很难做到总价的完全真空区，有一些总价交集是正常的，需灵活运用房屋销售定价方法浅析(4种方法)3.单价推算及验证（本案例用系数比较法做单价推算）选取一个类似案例（万科燕南园）和本案以前单价做比较。将两个项目的年度均价进行比较，得出系数。万科燕南园最近一月的单价*价格比较系数作为本案单价依据面积段和推算所得的单价来确定总价区间。用区域总价空白点进行验证。房屋销售定价方法浅析(4种方法)Ⅱ.分物业的总价空白点卡位同确定全盘均价的过程完全一样，只是将别墅分物业，如联排，双拼，独栋等，最后确定的均价也是本案不同别墅产品的均价。需要注意，在寻找空白点的时候,比较项会有不同。项目A本案联排项目B项目C800万600万400万1000万200万全盘单价总价空白点卡位分物业单价的总价空白点卡位以各种别墅产品作为比较项。以可比项目作为比较项。总价空白点卡位法房屋销售定价方法浅析(4种方法)总价卡位法总结主力总价卡位法总价空白点卡位法全盘均价分物业均价适用范围使用范围非常狭窄，只能针对总价特征明显的物业产品进行定价（如别墅等）使用的独立性总价卡位法需要和别的定价方法结合使用，相互进行验证，自己不能单独构成完整的定价体系前提条件条件苛刻，必须有可以比照的区域或者可比照的其他项目，并且总价必须存在主力区间或空白点，两者缺一，便不能使用本质区别总价求同（找到市场主力总价，迎合主流市场）总价求异（找到总价空白点，发掘新的机遇）所推价格粗放1.市场的主力总价段只是大致区间，找到的主力总价段也只是一个宽泛粗略的概念2.在比较本案面积段和市场主力面积段时，多数情况只是接近，或者用一个大致比例的系数去修正3.最后选取单价区间时，只是根据总价得出的一个非常大的区间中，结合经验和价格策略选取一个适当的单价区间1.不分物业，根据本案大致产品结构去寻找市场总价空白点2.推算出来的单价只是一个全盘均价的概念。其中不同产品的单价需要分别选取（其他“不精确”同主力总价卡位法）1.所选区域中不同产品的总价范围就是一个比较粗略的总价段2.面积段不可能完全和市场面积段吻合3.单价推算选取区间时，有经验和策略的成分房屋销售定价方法浅析(4种方法)价格系数法房屋销售定价方法浅析(4种方法)价格系数法定价思路：根据对同一特征的表现程度（如相同资源的占有度），寻求比值系数，再联系本案在此特征上的表现，推算出单价。定价原则：根据同一特征的不同表现程度，将若干样本项目分为两个梯队，然后进行均价比较，得出系数。一般会选取2个以上的特征确定价格系数确定价格基数根据不同价格梯度的样本价格，确定价格基数Step1Step2项目静态价格适用范围适用某项特征非常明显的物业产品，如靠近公园，高尔夫，海景等等。且同一个板块区域内没有类似项目房屋销售定价方法浅析(4种方法)价格系数法范本：（一）确定价格系数1.本案站位如，本案占据一线海景资源，且与高尔夫球场距离较近2.采样高尔夫本案海景板块内其他项目全为二线海景，且距高尔夫较远高尔夫海景板块甲板块乙板块丙一线海景二线海景近靠高尔夫远离高尔夫房屋销售定价方法浅析(4种方法)在售的一线海景房项目名称均价项目A10000项目B10200项目C10300项目D10400在售的二线海景房项目名称均价项目E8800项目F9000项目G9300项目H9100板块乙特征一：海景均价：10225元/㎡均价：9050元/㎡10225/9050=1.13板块丙特征二：高尔夫距离高尔夫较近项目名称均价项目a11500项目b11300项目c12000项目d11600距离高尔夫较远项目名称均价项目e9100项目f9200项目g9300项目h9600均价：11600元/㎡均价：9300元/㎡11600/9300=1.25价格系数：（1.13+1.25）/2=1.19(算术平均值）价格系数法反思：为什么最后的系数是算数平均值？房屋销售定价方法浅析(4种方法)（二）确定价格基数，推算单价板块甲的二线海景、远离高尔夫的项目均价为价格基数如：价格基数为10000元/㎡则本项目的价格定位为：10000*1.19=11900元/㎡价格系数法房屋销售定价方法浅析(4种方法)案例演示：公园附近的项目均价为19055元/㎡特征一：公园距离公园较远的项目均价为13712元/㎡19055元/平米13712元/平米1.391.确定价格系数价格系数法房屋销售定价方法浅析(4种方法)1.确定价格系数特征二：板块板块内的项目均价为22000元/㎡板块边缘的项目均价为16055元/㎡22000元/平米16055元/平米1.37本项目的价格系数：（1.39+1.37）/2=1.38价格系数法房屋销售定价方法浅析(4种方法)2.确定价格基数及最后价格根据一定的原则，选择特定区域和样本，确定其均价，作为价格基数，如8000元/㎡1.38*8000元/㎡=11040元/㎡确定价格基数确定静态价格价格系数法房屋销售定价方法浅析(4种方法)价格系数法小结拟定价的项目必须具有明显特征，如资源，区位，配套等，最好有2个以上的特征使用的前提条件：优势：在特殊条件下运用显得非常简洁——一定区域内没有和本案相类似的项目（如果运用其他方法，会比较繁琐)可以突出主要卖点劣势：条件比较苛刻，适用范围比较狭窄根据一两个主要特征去定价，会忽略一些其他影响价格的因素。定出的价格一般需要其他方法进行验证，不适合独立使用。价格系数法房屋销售定价方法浅析(4种方法)层次分析法房屋销售定价方法浅析(4种方法)层次分析法定价思路：经过对各项影响价格因素的比较，来确定各因素对应的权重。定价原则：找到所有影响价格的因素，按照不同的范畴进行分层（至少可以分为一层）影响价格因素分层因素比较并标度通过对同层因素对价格的影响程度的比较，来进行标度Step1Step2项目静态价格适用范围：范围很广，基本可以涵盖任何物业形态，只要影响价格的因素可比，则都能用此方法目标：确定影响价格的因素所占权重确定权重通过计算，确定最细分的一层因素对项目价格影响所占的权重Step3房屋销售定价方法浅析(4种方法)因素比较并标度设填写后的判断矩阵为A=(aij)n×n，判断矩阵具有如下性质：(1)aij〉0(2)aji=1/aji(3)aii=1根据上面性质，判断矩阵具有对称性，因此在填写时，通常先填写aii=1部分，然后再仅需判断及填写上三角形或下三角形的n(n-1)/2个元素就可以了。重要性标度含义1表示两个因素相比，具有同等重要性3表示两个因素相比，前者比后者稍重要5表示两个因素相比，前者比后者明显重要7表示两个因素相比，前者比后者强烈重要9表示两个因素相比，前者比后者极端重要2，4，6，8上述判断的中间值倒数若元素I与元素j的重要性之比为aij,则元素j与元素I的重要性之比为aji=1/aij表1重要性标度含义表即1-9共九个数字，表示前者比后者的重要程度。1为同等重要，9为极端重要，其他类推。层次分析法房屋销售定价方法浅析(4种方法)一致性检验的步骤如下：第一步，计算一致性指标C.I.（consistencyindex）第二步，查表确定相应的平均随机一致性指标R.I.（randomindex）据判断矩阵不同阶数查下表，得到平均随机一致性指标R.I.。例如，对于5阶的判断矩阵，查表得到R.I.=1.12第三步，计算一致性比例C.R.（consistencyratio）并进行判断当C.R.<0.1时，认为判断矩阵的一致性是可以接受的，C.R.>0.1时，认为判断矩阵不符合一致性要求，需要对该判断矩阵进行重新修正层次分析法房屋销售定价方法浅析(4种方法)范本一：单层因素（一）影响价格因素分层本案(AA)首层市区距离(C1)交通系统(C2)未来潜力(C7)社会化境(C6)自然环境(C5)板块属性(C3)区域配套(C4)规模(C8)容积率(C9)绿化(C10)内部景观(C11)外立面(C12)户型设计(C15)附加值(C13)空间尺度(C14)物业(C17)会所(C18)现场包装(C16)开发商品牌(C19)二层层次分析法房屋销售定价方法浅析(4种方法)

区域发展预期公共配套交通因素自然环境人文环境建筑外观建筑类型户型舒适度会所园林景观装修及配套物业管理配套商业开发商品牌现场包装区域发展预期153

1/4

1/2

1/2

1/3

1/35

1/53

1/3433公共配套

1/51

1/3

1/8

1/6

1/6

1/7

1/5

1/2

1/8

1/4

1/71

1/7

1/6交通因素

1/331

1/5

1/3

1/5

1/5

1/53

1/51

1/73

1/5

1/3自然环境485153337372744人文环境263

1/51111514

1/2512建筑外观265

1/311115

1/23

1/351

1/2建筑类型375

1/311115352533户型舒适度355

1/311113132321会所

1/52

1/3

1/7

1/5

1/5

1/5

1/31

1/5

1/3

1/62

1/5

1/5园林景观585

1/312

1/31514

1/2531装修及配套

1/341

1/7

1/4

1/3

1/5

1/33

1/41

1/53

1/3

1/2物业管理377

1/223

1/2

1/26251632配套商业

1/41

1/3

1/7

1/5

1/5

1/5

1/3

1/2

1/5

1/3

1/61

1/5

1/5开发商品牌

1/375

1/411

1/3

1/25

1/33

1/351

1/2现场包装

1/363

1/4

1/22

1/31512

1/2521实例：符合：aji=1/aij层次分析法房屋销售定价方法浅析(4种方法)几何平均数即连乘之后开根如第一行：1*5*3*（1/4）*（1/2）*（1/2）*（1/3）*（1/3）*5*（1/5）*3*（1/3）*4*3*315=1.0921房屋销售定价方法浅析(4种方法)区域发展预期1.09210.0543公共配套0.23430.0117交通因素0.46140.0230自然环境3.89170.1937人文环境1.55060.0772建筑外观1.37970.0687建筑类型2.28150.1135户型舒适度1.69340.0843会所0.32380.0161园林景观1.79860.0895装修及配套0.53290.0265物业管理2.28270.1136配套商业0.28610.0142开发商品牌1.04820.0522现场包装1.23940.0617合计20.09631.0000几何平均值权重1.0921/20.0963反思：1.为什么不直接拿第一列的直接推出权重？2.为什么是几何平均值，而不是算数平均值？合计250.04000.00800.01330.16000.08000.08000.12000.12000.00800.20000.01330.12000.01000.01330.0133层次分析法房屋销售定价方法浅析(4种方法)一致性验证：0.9831

0.18580.37653.15331.20951.09851.88911.39750.26251.50320.41921.84840.23120.87071.0204第一行：1：

C.I.

的计算1，5，3，1/4，1/2，1/2，1/3，1/3，5，1/5，3，1/3，4，3，30.05430.01170.02300.19370.07720.06870.11350.08430.01610.08950.02650.11360.01420.05220.0617*18.089915.940316.397516.283415.675516.000116.639616.585316.289516.795615.809516.273016.241616.693816.5462每行数字/相应的概率合计246.2610附：λmax=246.261015=16.4174C.I.=16.4174-1515-1=0.1012C.R.=C.IR.I=0.10121.59=0.0637C.R.<0.1，矩阵的一致性是可以接受房屋销售定价方法浅析(4种方法)最终：影响因素权重区域发展预期0.0543公共配套0.0117交通因素0.0230自然环境0.1937人文环境0.0772建筑外观0.0687建筑类型0.1135户型舒适度0.0843会所0.0161园林景观0.0895装修及配套0.0265物业管理0.1136配套商业0.0142开发商品牌0.0522现场包装0.0617合计1.0000之后可以结合市场比较法等来进行定价层次分析法房屋销售定价方法浅析(4种方法)范本二：多层因素（一）影响价格因素分层C本案(AA)区域(A1)本体(A2)区域位置(B1)规划(B3)产品(B4)其他(B5)市区距离(C1)交通系统(C2)区域环境(B2)未来潜力(C7)社会化境(C6)自然环境(C5)板块属性(C3)区域配套(C4)规模(C8)容积率(C9)绿化(C10)内部景观(C11)外立面(C12)户型设计(C15)附加值(C13)空间尺度(C14)物业(C17)会所(C18)现场包装(C16)开发商品牌(C19)四层首层二层此处分层只做为示范，具体的因素和层次间的关系可根据不同物业产品等进行变化，可删可添，灵活运用三层层次分析法房屋销售定价方法浅析(4种方法)表2判断矩阵表AAA1A2A1A21141/41A1B1B2B1B211/22A2B3B4B3B4111/22B5B5131/371/7B1C1C2C1C211/3311B2C3C4C5C6C7C3C4C5C7C611111131/51/351/2261/641/451/541/41/551/33B3C8C9C8C9112C10C10141/41/3C11C1111/221/2321/21/55B4C12C13C12C13111/9C14C1411/441/3C15C15191/8831/551/55B5C16C17C16C17111/2C18C1811/441C19C19121/66121/21/66首层与二层二层与三层层次分析法三层与四层（二）因素比较并标度房屋销售定价方法浅析(4种方法)首层与二层表3层次计算权向量及检验结果表AAA1A2A1A21141/4层次分析法1+1/41=0.81+1/41/4=0.2注释二层与三层AAA1A20.80.2CR0A1B1B20.33330.6667CR0=0=0A2B3B40.30.6B50.1CR0三层与四层B1C1C20.250.75CR0B2C3C4C5C7C60.1071CR00.10710.03570.53570.21430＜0.1矩阵的一致性是可以接受的B3C8C9C10CRC1100.44450.22220.11110.2222B4C12C13C14CRC1500.04550.40910.18180.3636B5C16C17C18CRC1900.07690.15390.30770.4615房屋销售定价方法浅析(4种方法)（三）确定权重从二层开始，逐层计算(A1,A2)=(0.8,0.2)二层较首层权重三层较首层权重0.3333