上海皇家花园居住小区规划建筑设计方案文本

启东皇家花园二期

规划设计方案(初稿）

2015.04基地梳理1设计难点2竞争楼盘3规划思路4规划设计5产品设计6立面设计7目录基地梳理1主城区基地位置启东：生产在沿海生活在主城本案：位于主城区梳理——宏观区位启东市政府本案（二期）（一期已建）江海中路牡丹江中路松花江中路牡丹江中路厂区厂区住区住区顺天路空地空地与市政府一路之隔东，临住区南，临现状空地西，临现状厂区北，临已建一期牡丹江中路及江海中路均为城市快速路梳理——微观区位梳理——结论1、项目位于启东市中心位置；2、基地周边环境一般；3、本项目面向本地客户群为主。一期二期梳理——规划设计条件原规划方案产品类型：全高层住宅建筑；容积率（综合）：1＜容积率＜3一期已建成30F30F30F30F30F30F主要出入口地下车库出入口地下车库出入口梳理——规划设计条件现规划方案产品类型：低层建筑（住宅+配套）；容积率：1＜容积率＜3宗地规划用地性质为商业、办公、居住用地，用地面积约72.3亩二期需考虑一期补充车库：一期北区1098户,现有地下停车位747个，地上停车位40个，缺311个车位序号项目原规划条件现规划条件1用地面积87687㎡（以实测为主）二期：72.3亩（约48224.1㎡）2容积率一二期综合：1＜容积率＜3二期：04-0.53建筑密度不大于30%不大于30%4绿地率不小于35%不小于35%5用地性质商业、居住、办公二期：住宅、商业等配套6建筑控高上限＜100m，下限＞-10m上限＜100m，下限＞-10m7建筑层数低层建筑或七层以上中高层或高层建筑，不得建设多层住宅二期：低层建筑，不得建设多层住宅8主入口方向出入口设于松花江路宽度不小于30米，次出入口设与西侧城市支路和牡丹江路，宽度不小于25米；出入口设于松花江路宽度不小于30米，次出入口设与西侧城市支路和牡丹江路，宽度不小于25米；9停车数量机动停车每户不少于1.0辆机动车位：居住建筑：按每户2.0辆，需

设置访客集中车位商业车位：沿西侧广场10退界要求按《江苏省城市规划管理技术规定》。牡丹江路、西侧道路建筑退线在《江苏省城市规划管理技术规定》的低值基础上增加3米。按《江苏省城市规划管理技术规定》。牡丹江路、西侧道路建筑退线在《江苏省城市规划管理技术规定》的低值基础上增加3米。二期主干道宽度原则上不小于10米，次干道宽度不小于5米。围墙退让用地距离不少于0.5米。委托方初步建议梳理——规划设计条件设计难点2设计难点——甲方诉求1、车库：一期北区1098户,现有地下停车位747个，地上停车位40只，缺311只车位；2、配套：西侧沿街为3层商办（进深约20米）。底层为净菜市场及店铺并设置一层室内游泳池，二层为餐饮类，三层为宾馆类设计难点——总结

1-功能分区2-产品类型及面积段3-停车4-交通组织5-户型卖点6-成本控制北一期缺311辆，二期停车如何考虑成本？规划条件400-500低层产品，去化率如何？配套有商业、餐饮、菜市场，如何有效利用场地？户型布置不仅要合理，最大卖点是什么？快捷、通畅、安静的交通如何做到私密？立面的选材及风格如何彰显品质别墅？竞争楼盘3同中求异竞争楼盘——同城市同地段，寻求新突破本案设计原则：他优我精他有我优他无我有！注明：因本案为低密度别墅，案例均以低密度产品调查为主竞争楼盘——同中求异4-恒大海上威尼斯5-绿地长岛6-瀛海花墅7-龙豪海景湾同城市同地段5公里范围：3-上海庄园20公里范围：同城同地段更具竞争力属沿海度假别墅可比性较弱求突破！2公里范围：1-中邦上海城2-北上海至尊3-紫园距离不占优势457612本案5公里20公里33别墅区产品独栋：64套

联排：86套

带电梯双拼：21套

1-中邦上海城（规划）高层小高层小高层公建类配套开盘时间：2012年11月销售现状：售完规划特点：核心区为别墅，水系环绕，外围均是高层及公建类。停车方式：1:1绿化率：超过35%容积率0.350.70

0.61用地面积约8.23万平米

约3.56万平米

约1.38万平米竞争楼盘——1竞争楼盘——11-中邦上海城（户型）二层平面图地下室平面产品类型独栋房间布局四房两厅三卫一厨产品特点进深大地上建筑面积480占地面积380长*宽24*16院子格局三院落，内庭院地下室功能150㎡，赠送停车一层2车位赠送面积餐厅上空，顶层露台销售情况售罄立面风格现代—独栋缺点：1.无电梯2.套间无衣帽间3.无仪式入口4.无西厨

5.无书房竞争楼盘——11-中邦上海城（户型）—双拼产品类型双拼房间布局三房两厅四卫一厨产品特点长方地上建筑面积270-300占地面积200长*宽16*12院子格局南下沉院落，侧院地下室功能80㎡，赠送停车一层2车位赠送面积餐厅上空，顶层露台销售情况售罄立面风格现代地下一层平面一层平面二层平面三层平面夹层平面缺点：1.楼电梯未分开2.一层无老人房

3.夹层厨房使用不便竞争楼盘——11-中邦上海城（立面）竞争楼盘——2/3别墅区产品独栋：30套

1-紫园（规划）规划特点：纯别墅规整排列绿化率：30%容积率0.57用地面积约2.55万平米

竞争楼盘——22-紫园三（户型）产品类型独栋房间布局四房三厅五卫一厨产品特点对称方正地上建筑面积480㎡占地面积约630㎡长*宽30*21院子格局南大院，其他三小院地下室功能240㎡，赠送停车一层2车位赠送面积客厅空，顶层双露台销售情况售罄立面风格简法半地下室平面一层平面图二层平面图三层平面图客厅挑空露台赠送—独三栋缺点三：1.楼电三梯未三分开2.一层三无卧三室3.入口三仪式三感弱4.三层三楼交三通面三积大开盘三时间三：20三13年7月交房三时间三：20三14年一期销售三现状：预售规划特点三：暂未三找到三整体三规划三图。别墅三区产三品独栋三：66套停车三方式三：1:三2绿化三率：超过50三%容积三率0.三30用地三面积约13三.5三4万平三米!暂搜索不到北上海至尊的总体规划图资料！别墅+高层备注三：据三委托三方提三供信三息，20三3亩，66栋，三目前三开卖16栋现三房。三城南三每栋三占地三面积1.三2—三4.三5亩在三建。竞争楼盘——3/33-北上三海至三尊竞争楼盘——33-北上三海至三尊（户型）—独三栋地下层平面图一层平面图二层平面图产品类型独栋房间布局四房两厅五卫一厨产品特点方正地上建筑面积355㎡占地面积800㎡长*宽18*20院子格局四面院落地下室功能180㎡，赠送停车一层1车位赠送面积客厅上空销售情况预售立面风格法式缺点三：1.楼梯三少梯三井2.地上三单车三位3.无下三沉庭三院竞争楼盘——33-北上三海至三尊（户型）—独三栋地下层平面图一层平面图二层平面图产品类型独栋房间布局四房两厅六卫两厨产品特点方正地上建筑面积433㎡占地面积900㎡长*宽20*22院子格局四面院落地下室功能240㎡，赠送停车一层2车位赠送面积客厅上空销售情况预售立面风格法式缺点三：1.一层三卧室三无衣三帽间2.无下三沉庭三院竞争楼盘——33-北上三海至三尊（立面）竞争楼盘——规划结论序号项目1中邦上海城（低层区）2紫园3北上海至尊（低层区）1用地面积约13.18万㎡约2.55万㎡约13.54万㎡2建筑面积约6.22万㎡约1.45万㎡约4.92万㎡3容积率约0.47约0.57约0.304规划结构品质最佳置于核心区规整排列暂未明确5产品类型独栋、联排、双拼独栋独栋6产品面积独栋480㎡、联排290㎡、双拼300㎡480㎡355㎡、450㎡7去化率已售完预售预售8市场均价独栋17000元/㎡联排12000元/㎡双拼15000元/㎡25000元/㎡25000元/㎡结论三：1-均为低密三度住三宅2-产品三类型三为独栋三、双三拼、三联排（因三联排三为高三密度三产品三，本三案暂三不考三虑）3-产品三面积三段为独栋三：35三5\45三0\48三0,双拼三：30三0，联三排：29三0名称1-中邦上海城2-紫园3-北上海至尊产品类型独栋双拼独栋独栋1独栋2房间布局四房两厅三卫一厨三房两厅四卫一厨五房两厅五卫一厨四房两厅五卫一厨四房两厅六卫两厨产品特点进深大规整对称方正方正对称方正地上建筑面积480-500㎡270-300㎡480㎡355㎡450㎡占地面积380㎡200㎡630㎡800㎡900㎡长*宽24*1616*1230*2127*2430*30院子格局三院落，内庭院南下沉院落，侧院落南大院，其他三小院四面院落四面院落地下室功能赠送150㎡赠送80㎡赠送240㎡赠送180㎡赠送240㎡停车一层双停车一层双停车一层双停车一层1车位一层2车位赠送面积餐厅上空，顶层露台餐厅上空，顶层露台客厅空，顶层双露台客厅上空客厅上空竞争楼盘——户型结论结论三：1-以四三房为三主，三布局三方正三；2-南院三最大三，中三邦的三有南三下沉三院落三；3-赠送三地下三室、三挑空三空间三、露三台；4-均地三上车三库停三车，2车位三为主三。项目1中邦上海城（低层区）2紫园3北上海至尊（低层区）基地周边建筑风格建筑风格现代简法式纯法式杂乱竞争楼盘——立面结论结论三：风格三：现三代、三法式材料三：别三墅楼三盘立三面以三石材三为主三，本三案周三边多三涂料三，品三质一三般周边_世纪三佳园周边_宝岛三花园周边_城河三新村中邦三上海三城北上三海至三尊紫园竞争楼盘——设计分析建议设计三建议三：本三案1-产品三类型三及面三积段2-停车3-户型三卖点4-立面三成本别墅三区均地上三停车三库独栋35三5-三45三0平米三，双三拼35三0平米以内四房为主三，局三部挑空，赠三送地下三室、三露台以石材为主规三划三思三路4规划思路——方案生成过程1—组合三及测三算验证三产品三组合三模式三及面三积段规划思路——方案测算方案三一—纯独三栋经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下容积率总用地面积3.282.081.200.434.83建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他

用地面积（万m2）/////

可售面积（万m2）0.000.000.001.360.72

售价（元/m2）1200013500150002500015000

销售额（亿元）0.000.000.003.401.08

销售总额（亿元）4.48

单方成本（元/m2）16013

总成本（亿元）3.33

单方利润（元）5525.58

总利润（亿元）1.15

利润率34.51%

成本计算表土地单方成本6966分项总成本（亿元）

土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.55地库单方成本2200地库成本0.26其他单方成本5123其他成本1.07前期费用（部分缴费考虑减半）200

基础设施及配套350

开发间接费55

不可预见费用100

销售费用538销售额的2-3%

管理费用538销售额的2-3%

财务费用380

营业税及附加1185销售额的5.5%

土地增值税及所得税1777销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本

面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数96

0地下车库0.00

0.260人防（机械）0.000.280.000非人防1.200.220.262200规划思路——方案测算方案三二—独栋+联排经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.192.891.300.604.83建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他

用地面积（万m2）/////

可售面积（万m2）1.570.000.000.600.72

售价（元/m2）1200013500150002500015000

销售额（亿元）1.880.000.001.501.08

销售总额（亿元）4.46

单方成本（元/m2）12736

总成本（亿元）3.68

单方利润（元）2710.85

总利润（亿元）0.78

利润率21.29%

成本计算表土地单方成本5014分项总成本（亿元）

土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.80地库单方成本2200地库成本0.29其他单方成本3981其他成本1.15前期费用（部分缴费考虑减半）200

基础设施及配套350

开发间接费55

不可预见费用100

销售费用386销售额的2-3%

管理费用386销售额的2-3%

财务费用380

营业税及附加850销售额的5.5%

土地增值税及所得税1274销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本

面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数0

0地下车库1.30

0.290人防（机械）0.000.280.000非人防1.300.220.292200规划思路——方案测算方案三三—独栋+双拼经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.152.851.300.59

4.83建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他

用地面积（万m2）/////

可售面积（万m2）0.000.001.530.600.72

售价（元/m2）1200013500150002500015000

销售额（亿元）0.000.002.301.501.08

销售总额（亿元）4.88

单方成本（元/m2）13127

总成本（亿元）3.74

单方利润（元）3977.94

总利润（亿元）1.13

利润率30.30%

成本计算表土地单方成本5084分项总成本（亿元）

土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.78地库单方成本2200地库成本0.29其他单方成本4292其他成本1.22前期费用（部分缴费考虑减半）200

基础设施及配套350

开发间接费55

不可预见费用100

销售费用428销售额的2-3%

管理费用428销售额的2-3%

财务费用380

营业税及附加941销售额的5.5%

土地增值税及所得税1411销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本

面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数0

0地下车库1.30

0.290人防（机械）0.000.280.000非人防1.300.220.292200规划思路——方案测算方案三四—纯双三拼经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.683.281.400.68

4.83建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他

用地面积（万m2）/////

可售面积（万m2）0.000.002.560.000.72

售价（元/m2）1200013500150002500015000

销售额（亿元）0.000.003.840.001.08

销售总额（亿元）4.92

单方成本（元/m2）12035

总成本（亿元）3.95

单方利润（元）2965.30

总利润（亿元）0.97

利润率24.64%

成本计算表土地单方成本4418分项总成本（亿元）

土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.91地库单方成本2200地库成本0.31其他单方成本3898其他成本1.28前期费用（部分缴费考虑减半）200

基础设施及配套350

开发间接费55

不可预见费用100

销售费用375销售额的2-3%

管理费用375销售额的2-3%

财务费用380

营业税及附加825销售额的5.5%

土地增值税及所得税1238销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本

面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数0

0地下车库1.40

0.310人防（机械）0.000.280.000非人防1.400.220.312200经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.423.121.300.654.83建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他

用地面积（万m2）/////

可售面积（万m2）0.001.800.000.600.72

售价（元/m2）1200013500150002500015000

销售额（亿元）0.002.430.001.021.08

销售总额（亿元）4.53

单方成本（元/m2）12137

总成本（亿元）3.79

单方利润（元）3631.75

总利润（亿元）1.12

利润率29.32%

成本计算表土地单方成本4644分项总成本（亿元）

土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.86地库单方成本2200地库成本0.29其他单方成本3807其他成本1.19前期费用（部分缴费考虑减半）200

基础设施及配套350

开发间接费55

不可预见费用100

销售费用363销售额的2-3%

管理费用363销售额的2-3%

财务费用380

营业税及附加799销售额的5.5%

土地增值税及所得税1198销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本

面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数0

0地下车库1.30

0.290人防（机械）0.000.280.000非人防1.300.220.292200规划思路——方案测算方案三五—独栋+四合三院规划思路——方案测算方案三六—独栋+十合三院经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下容积率总用地面积6.243.243.000.67

4.83建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他

用地面积（万m2）/////

可售面积（万m2）0.001.920.000.600.72

售价（元/m2）1200013500150002500015000

销售额（亿元）0.002.590.001.501.08

销售总额（亿元）5.17

单方成本（元/m2）13365

总成本（亿元）4.33

单方利润（元）2597.87

总利润（亿元）0.84

利润率19.44%

成本计算表土地单方成本4472分项总成本（亿元）

土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.90地库单方成本2200地库成本0.66其他单方成本4078其他成本1.32前期费用（部分缴费考虑减半）200

基础设施及配套350

开发间接费55

不可预见费用100

销售费用399销售额的2-3%

管理费用399销售额的2-3%

财务费用380

营业税及附加878销售额的5.5%

土地增值税及所得税1317销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本

面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数0

0地下车库3.00

0.660人防（机械）0.000.280.000非人防3.000.220.662200规划思路——方案测算方案三七—双拼+联排经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.713.311.400.694.83建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他

用地面积（万m2）/////

可售面积（万m2）1.570.001.020.000.72

售价（元/m2）1200013500150002500015000

销售额（亿元）1.880.001.530.001.08

销售总额（亿元）4.49

单方成本（元/m2）11721

总成本（亿元）3.88

单方利润（元）1855.71

总利润（亿元）0.61

利润率15.83%

成本计算表土地单方成本4378分项总成本（亿元）

土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.92地库单方成本2200地库成本0.31其他单方成本3631其他成本1.20前期费用（部分缴费考虑减半）200

基础设施及配套350

开发间接费55

不可预见费用100

销售费用339销售额的2-3%

管理费用339销售额的2-3%

财务费用380

营业税及附加747销售额的5.5%

土地增值税及所得税1120销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本

面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数0

0地下车库1.40

0.310人防（机械）0.000.280.000非人防1.400.220.312200规划思路——方案测算方案三八—纯联三排经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下容积率总用地面积4.883.381.500.704.83建筑类别联排合院双拼独栋商业及其他

用地面积（万m2）/////

可售面积（万m2）2.660.000.000.000.72

售价（元/m2）1200013500150002500015000

销售额（亿元）3.190.000.000.001.08

销售总额（亿元）4.27

单方成本（元/m2）11505

总成本（亿元）3.89

单方利润（元）1133.93

总利润（亿元）0.38

利润率9.86%

成本计算表土地单方成本4287分项总成本（亿元）

土建单方成本（公建）（不含装修）2000土建单方成本（洋房）2400土地成本1.449土建单方成本（别墅+叠加）3000建安成本0.94地库单方成本2200地库成本0.33其他单方成本3455其他成本1.17前期费用（部分缴费考虑减半）200

基础设施及配套350

开发间接费55

不可预见费用100

销售费用316销售额的2-3%

管理费用316销售额的2-3%

财务费用380

营业税及附加695销售额的5.5%

土地增值税及所得税1043销售额的4.5%所得税：销售额的3.75%地库成本

面积土建成本（万元/M2）总成本（亿元）单方成本（元/M2）车位数0

0地下车库1.50

0.330人防（机械）0.000.280.000非人防1.500.220.332200方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八产品类型纯独栋独栋+联排独栋+双拼纯双拼独栋+四合院独栋+十合院双拼+联排纯联排地上建筑面积2.08万㎡2.89万㎡2.85万㎡3.28万㎡3.12万㎡3.24万㎡3.31万㎡3.38万㎡地下建筑面积1.20万㎡1.30万㎡1.30万㎡1.40㎡1.30万㎡3.00万㎡1.40万㎡1.50万㎡容积率0.430.600.590.680.650.670.690.70户数32户69户64户80户84户92户89户96户利润（粗算）1.15亿元0.39亿元1.13亿元0.97亿元1.12亿元0.45亿元0.61万元0.38亿元利润率34.51%10.96%30.30%24.64%29.23%10.65%15.83%9.86%单方利润5525元1361.37元3978元2965元3632元1394元1856元1134元比选利润率最高，去化可能存在风险联排品质低，利润低品质较高，开发周期快，利润率高产品单一有一定风险利润率高，启东未有产品，市场接受度未知地库开发面积大，周期长，利润低品质不高联排品质低，利润低因成三本计三算及三市场三行情三看，联排三产品不适三合在三本案三操作规划三思路——方案三测算规划思路——方案生成过程测算三一：得出三品质三最高三的独三栋产三品测算三二：三排除三联排的可三能性（联三排及三与其三他产三品的三组合三品质三会降三低，三利润三率低三）测算三三：得出品质相对三保证三，收益三较高，同三时容三积率三突破三，独三栋+双拼结论三：方案三一方案三三规划思路——方案生成过程2—构三思先总三体规三划，三后具三体设三计规划思路——方案生成过程第一三步两个三利用三：●紧邻2条城三市快三速路三，利三于形三象打三造●东侧三有城三市绿三化带三，利三用其三景观第二三步解决地下三车库位置三：绿化三带可三给住三宅用三，所三以补三一期三车库三的位三置应三该设三置在三西侧第三三步合理分区三：地库上布三置商三业配三套，三其他三均别三墅用三地第四三步确定三出入三口位三置：一期三现仅三有一三个出三入口三，二三期应三综合三考虑三共用三的出三入口三位置规划思路——方案生成过程第五三步与一期三互动三：一期有三超大三景观三，二三期可三以利三用，三并形三成互动三主轴一期二期规划思路——方案生成过程第六三步与主三轴互三动：主轴三再次三横向三延伸三渗透三，形三成多三个组团,第七三步生成三节点三：节点三处也三是物三管设三置处与城三市道三路管三控与一三期共三用管三控规划思路——方案生成过程第八三步整合三交通：一条三主环三路联系三若干三组团规三划三设计5规划设计——方案一总图规划设计——方案一总图规划设计——方案一空间模型规划设计——方案一空间模型规划设计——方案一空间模型商业三街流三线车行三出入三口小区三车行三流线城市三道路规划三设计——方案一地上车行三系统三分析访客三停车车库三出入三口地下三车库停车三系统三分析地下三两层车库规划三设计——方案三一、三二地下三一层示意三图(机械三车位29三0辆，三普通三车位21辆)面积：56三80㎡14三1.三9米49三.2米45三.4米97三.5米33三.2米16三.0米规划三设计——一层三机械三车库停车三系统三分析地下一层示意图(162辆)面积：5412㎡地下二层示意（149辆）面积：5412㎡141.9米49.2米28.4米114.5米33.2米16.0米141.9米49.2米28.4米114.5米33.2米16.0米规划三设计——两层普三通车三库停车三系统三分析小区三步行三流线步行三出入三口城市三道路规划三设计——方案一步行三系统三分析组团三景观组团三节点入口三节点次要景三观轴主要三景观三轴规划三设计——方案一景观系统三分析规划设计——方案一450户型420户型户型布置三图规划设计——方案二总图规划设计——方案二总图规划设计——方案二空间模型规划设计——方案二空间模型规划设计——方案二空间模型商业三街流三线车行三出入三口小区三车行三流线城市三道路规划三设计——方案三二地上车行三系统三分析访客三停车小区三步行三流线步行三出入三口城市三道路规划三设计——方案三二地上车行三系统三分析规划三设计——方案三二景观三系统三分析组团三景观组团三节点入口三节点次要景三观轴主要三景观三轴450户型420户型320户型规划三设计——方案三二户型三布置三图主入口次入口规划三设计——出入三口示三意组团三一：三北入三口组三团10三.0三m4.三5m6.三0m11三.0三m27三.0三m6.三0m27三.0三m30三.0三m30三.0三m33三.0三m33三.0三mR=三6.三0m15三.0三m20三.0三m4.三0m4.三0m4.三5m4.三5m4.三0m3.三0m3.三0m122.组团三中心1.入口三对景规划三设计——组团三展示组团三二：三南入三口组三团R=三6.三0m30三.0三m33三.0三m30三.0三m30三.0三m26三.0三m26三.0三m6.三0m14三.0三m3.三5m4.三0m11三.0三m8.三0m6.三0m4.三0m5.三0m4.三5m4.三5m2.三0m212.宅间三绿化1.宅间三绿化规划三设计——组团三展示组团三三：三双拼三组团30三.0三m6.三0m30三.0三m15三.0三m15三.0三m15三.0三m15三.0三m3.三0m4.三0m8.三0m8.三0m4.三5m4.三5m4.三5m3.三0m3.三0m3.三0m3.三0m4.三5m212.访客三车位1.组团三对景规划三设计——组团三展示规划三设计——宅间三展示规划三设计——样板三区流三线示三意1.售楼三中心123453.花园4.样板三间5.林荫三路2.售楼三中心户三型三设三计61.面积三计算三规范：江三苏省三面积三计算三规范三中，三使用三中央三空调三的住三宅建三筑层三高超三过3.三3米时三要按折算三系数计算三计容三面积三。问题三：以10三0㎡使用三面积三为例三，层高3.三6米时三，计三容面三积=1三00*3.三6/三3.三3=10三9㎡；层高4.三2米时三，计三容面三积=1三00*4.三2/三3.三3=12三7㎡。2.本案三优势：本三地块三综合三容积三率为1~三3，二三期预三测容三积率0.三45三~0三.6三5，计三容面三积有三很大三富裕三，因三此可三以按使用三面积三设计三户型，产三证面三积大三，一户一三价，不三影响三利润三。产品篇——产品设计原则利用三规范三和地三块优三势结论三：以使用三面积来设三计户三型产品篇——产品设计原则42三5㎡独三栋设三计原三则玄关(仪式三感)车库(近玄关三，有三隔离)书房(私设三，不三干扰三居住三者)工具三间三公卫人车客厅(大空三间，三挑空)起居三室(较私三密)餐厅中/西厨可连三通可连三通走廊(仪式三感，三宽不三小于1.三5米)楼梯(单独三设置三，有三梯井三，梯宽三不小三于1.三2米，踏三步宽三不小三于25三0M三M、高三不大三于16三0M三M)电梯(单独三设置三，不三直接三对主三功能三，0.三8t电梯)主卧三室(大套间三，带三书房三、衣三帽间三，卫三生间三（五三件套）)客卧三室（2）(套房三，带三衣帽三间，三卫生三间（三四件三套）)老人三房(一层三，朝三南，三套房三，带三衣帽三间，三卫生三间（三四件三套）)下沉三庭院(景观三侧边三院下三沉，三不占三用南院)各功三能房(娱乐三室，影三音室三，SP三A，家三庭室三，健三身室，吧三台，三酒窖等（三预留三空间）)后勤(佣人三房、三设备三间等)产品篇——产品设计原则31三5㎡双三拼设三计原三则玄关(仪式三感)车库(近玄关三，有三隔离)人车客厅(大空三间，三挑空)餐厅中/西厨走廊(仪式三感，三宽不三小于1.三2米)楼梯(单独三设置三，有三梯井三，梯宽三不小于0.三9米，踏三步宽三不小三于24三0M三M、高三不大三于18三0M三M)电梯(单独三设置三，不三直接三对主三功能三，0.三63三t电梯)主卧三室(大套间三，带三书房三、衣三帽间三，卫三生间三（五三件套）)客卧三室（2）(套房三，卫生三间（三/四件套）)老人三房(一层三，朝三南，套房三，卫生三间（三三件套）)各功三能房(娱乐三室，影三音室三，桌三球室三（预留三空间）)后勤(佣人三房、三设备三间等)工具三间公卫户三型产品篇——独栋A（方案一)地下一层二层总计使用面积320.30250.20170.06420.26四房四厅五卫三两厨户型三特点三：1.每个三房间三较为三规整2.双车三位3.门厅三和车三库入三口处三设计三衣帽三间4.门厅三客厅三贯穿5.客厅三门厅三挑空6中西厨7.楼电三梯独三立8.赠送三地下三室四房四三厅五卫三两厨户型三特点三：1.大套三房，三书房三可分三可和2.卧室三全套三间设三计3.卧室三均有三露台产品篇——独栋A（方案一)地下一层二层总计使用面积320.30250.20170.06420.26地下一层二层总计使用面积321.00250.82170.03420.85产品篇——独栋A（方案二)四房四三厅五卫三两厨户型三特点三：1.每个三房间三较为三规整2.双车三位3.门厅三和车三库入三口处三设计三衣帽三间4.门厅三客厅三贯穿5.客厅三门厅三挑空6中西厨7.楼电三梯独三立8.赠送三地下三室四房四三厅五卫三两厨户型三特点三：1.大套三房，三书房三可分三可和2.卧室三全套三间设三计3.卧室三均有三露台产品三篇——独栋A（方三案二)地下一层二层总计使用面积321.00250.82170.03420.85产品篇——独栋B一层四房四厅三五卫三两厨户型三特点三：1.内院三外院三结合2.双车三位设三计2.主入三口做三门廊三式三豪华大气3.人行三与车三行入三口分三离，三更显人三性化三设计4.客厅三挑空5.中西三厨6.卧室三全套三间设三计7.卫生三间全三明设三计8.楼电三梯独三立9.赠送三地下三室地下一层二层地上总计使用面积317.26223.61205.80433.41一层平三面图四房四厅三五卫三两厨户型三特点三：1.客厅三挑空2.卧室三带露三台3.卧室三全套三间设三计4.卫生三间全三明设三计二层地下一层二层地上总计使用面积317.26223.61205.80433.41产品篇——独栋B二层三平面三图地下一层二层总计使用面积320.10255.05175.05430.10四房四三厅五卫三两厨户型三特点三：1较大三南院三，侧三向院三落2.双车三位3.门厅三和车三库入三口处三设计三衣帽三间4.客厅三、会三客厅三、门三厅空三间贯三穿5.客厅三门厅三挑空6中西三厨7.楼电三梯独三立8.赠送三地下三室产品三篇——独栋C产品篇——独栋C四房四三厅五卫三两厨户型三特点三：1.大套三房，三书房三可分三可和2.卧室三全套三间设三计3.卧室三均有三露台地下一层二层总计使用面积320.10255.05175.05430.10地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98地下三室四房三两厅三五卫三两厨户型三特点三：1.三C型院三落，三子母三车位2.仪式三入口三、车三行入三口分三离2.入口三隐蔽三，私三密性三强3.客厅三挑空4.中西三厨5.大露三台6.卧室三全套三间设三计7.楼电三梯独三立8.地下三赠送16三0㎡产品三篇——双拼A产品篇——双拼A地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98一层四房三两厅三五卫三两厨户型三特点三：1.三C型院三落，三子母三车位2.仪式三入口三、车三行入三口分三离2.入口三隐蔽三，私三密性三强3.客厅三挑空4.中西三厨5.大露三台6.卧室三全套三间设三计7.楼电三梯独三立8.地下三赠送16三0㎡地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98二层四房三两厅三五卫三两厨户型三特点三：1.三C型院三落，三子母三车位2.仪式三入口三、车三行入三口分三离2.入口三隐蔽三，私三密性三强3.客厅三挑空4.中西三厨5.大露三台6.卧室三全套三间设三计7.楼电三梯独三立8.地下三赠送16三0㎡产品三篇——双拼A地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98三层四房三两厅三五卫三两厨户型三特点三：1.三C型院三落，三子母三车位2.仪式三入口三、车三行入三口分三离2.入口三隐蔽三，私三密性三强3.客厅三挑空4.中西三厨5.大露三台6.卧室三全套三间设三计7.楼电三梯独三立8.地下三赠送16三0㎡产品三篇——双拼A地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98地下三室四房三两厅三五卫三两厨户型三特点三：1.三C型院三落，三子母三车位2.仪式三入口三、车三行入三口分三离2.入口三隐蔽三，私三密性三强3.客厅三挑空4.中西三厨5.大露三台6.卧室三全套三间设三计7.楼电三梯独三立8.地下三赠送16三0㎡产品三篇——双拼B地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8385.68315.98四房三两厅三五卫三两厨户型三特点三：1.三C型院三落，三子母三车位2.仪式三入口三、车三行入三口分三离2.入口三隐蔽三，私三密性三强3.客厅三挑空4.中西三厨5.大露三台6.卧室三全套三间设三计7.楼电三梯独三立8.地下三赠送16三0㎡一层产品三篇——双拼B地下一层二层三层总计使用面积159.89140.4789.8