购物中心的选址要素

购物中心的选址要素“第一是选址第二是选址第三还是选址”，这是商界耳熟能详的一句名言，购物中心的成功同样离不开这一前提。根据我多年的工作经验购物中心选址主要考虑以下四个因素：1.第一要素：充足的消费人群和客流量。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易，无论是开发住宅产品还是商业产品必须要有足够的消费人群，并对该人群的收入、购买力和消费习惯等特性详细分析，值得一提的是低收入人群不一定等于低消费群体。此外开发者需关注人口增长变化量，包括人口自然增长和外来人口迁移，一般来讲购物中心是以50万人口为一个基准每50万人口可以配套一个6万~8万m2的购物中心。例如佛山三水区的三水广场，三水区原来只是县城常住人口仅30万但是由于紧邻南海区，户籍人口加暂住人口目前大概约为48万，该项目规划约为8万m2我们分两期建设，首期四万m2，目前经营状况良好。2.第二要素:公共交通网络发达业界有段时间很热衷发展郊区MALL，但我认为在中国目前是不现实的，至少未来十年内无法风靡，溯本追源，一者是中国人喜欢聚居，二者是中国私家车的普及尚需时日。所以开发商业用地一般首选交通便捷。公共交通网发达的地区。（1）交通便捷广州天河城的前期调研显示项目用地周边约有40多条公共路线，而且在规划中还有地铁1号线和3号线，符合交通便捷的要求。（2）道路通畅购物中心适宜选在道路通畅的位置，最好四面环路。四通八达。广州天河城拥有四个出入口。且周边环路宽阔。而反观中华广场仅两面临路。直接影响了客流量。（3）居民密集近几年。私人汽车拥有量已大幅提升但仍未达到发达国家的水平。交通的限制直接制约了消费者出行的范围也影响到购物中心的辐射范围。消费者往往会将社区附近步行可达的购物场所作为第一选择，如果开发用地周围有充足的居民区域。将大幅提升成功的机率。其次对于消费人群要做动态评估。不仅要考虑现有人口数，更要合理预估增加人口量。以广州天河城为例，1993年。天河城曾与香港永安百货公司进行商务洽谈，但由于该区域当时人口不足50万。被评估为不适宜发展地区最终未能达成合作。目前广州已属发达城市。人口增长迅猛。现在该区域常住人口是60万。外来人口是59万。总人口通近120万。已远远超过当日的预期。3.第三要素:商业环境四不宜（1）竞争过于白热化的地区不宜在商业密集的繁华商业区经过多轮淘汰。业已形成一定的商务格局和组合模式，如果进驻此类地区，开发企业要格外谨慎。商圈旺不代表所有的商业物业会同样旺，需审时度势否则将付会出惨重代价。以广州天河路商圈为例汇聚了维多利广场、天河娱乐广场、摩登百货广场、好又多购物广场。竞争激烈的程度也同样难以估计。曾有业内人评价该商圈过于白热化很可能会面临重新洗牌和重新定位。（2）批发业态发达处不宜么批发业态君发达地区何往往也是渔购物中心登的禁区。徐此类地区止人群层次遣复杂。商驳业需求多虑样，消费宅水平略书低测:寸其次中国兼的批发市曲场通常采阀用桂“负批零结勒合孤”御的销售形柳式。消费卸者既可大寇量批发也街可低价位够零购，这示一点。是腿购物中心坏无法做到详的置。杏流（广3惕）老城区巩要道慎拥传统的老莲城区往往突沿用沿街绸小商铺的冷经营模式咸业态分散久难以形成压批汽f终的消费雅人群。缺衔乏新型商狮业元素。野通常还具盐有交通欠猾发达、街嗓道狭窄人荣口老龄化秩、消费水晴平低等不僚利因素。伤如果开发滴用地位于张这类地块锋也需谨慎延对待。以劳广州的新口中国大厦燕的友谊商汉店为例，车项目位于之人民路周溜边大量的腊老旧居民勒区。而且创老年人居获多开业不员到半年，飞就被迫将景营业时间庸改在中第午枪1晃点到晚叹上索8叹点又苦撑咳了不到半怎年。无奈跃之下已改扫成批发市寻场浊。够哪4商.马第四要伙素迹:就地形六不焰宜宾（棍1葱）快速路箩旁没缓冲针区不宜印惰固周边道路婶是购物中介心罪“堤大动耀脉愉”焦，确保人虑流、车流志进出。如齐果紧邻快驴速路，周缴边车辆流眠动性高，逮驻留时间和短，空间艳距离移动关大。但无赛法吸引人殖流进入购冲物中心。生（幕2快）高架路印、立交桥颜下不宜洒贸谁高架路、狮立交桥令岛车速提升禾，车流量嘴加大驱散营人气。如述果恰忌逢艺“廊肠梗分堵炭”钢路段矛盾煌会更加突戏出。以广素州新中国评大厦为例烦，项目位疮于仁济路枕。紧邻人辩民路高架逼桥，几经饱改造。业笼绩一直平冻平曾有专古家质疑。雨高架桥缓司解了中心搜城市的交口通的压力熊是否值得株以毁掉一荒个商业区四为代价。然（攻3束）斜坡顶象不宜宅涌斜攀爬斜坡蜓或下坡也拔是购物中挽心选址的促禁忌一般往顾客会刻颠意避免这酒样的入口自，这里主适要考虑的箩是顾客的便消费心理距。戒（浓4糊）台阶太晒高不宜畅更厅民间有句军吉祥耕话摘“蚁步步高填升昼”泛但是在商浪业物业中纠却是一大割禁忌，人蜘的惰性决勾定了消费田习惯，台键阶过高，蹦会产生阻绘挡人流的券效果。以秋广州中华粘广场为例归其正门与怖地面平行雅人流，极锈大；而侧皆门方向约丝有锦1挠0兴级台阶。甩虽然商铺烦均临街，搜但人流量点却始终不燃旺。盘（阿5曾）火车站絮汽车站旁歉不宜膜耳浮火车站和器汽车站是手大规模人厦流集散点伪具有两大缴优势，其得一是交通福优势。有棕利于货物萝的运输；嘉其二是人塌气旺客源博丰富。么阴奉但弊端也伐同样是显职而易见的猪，其一缺姥少固定消怠费群。车受站周边都裙是带着大肢量行李的眠匆匆过客县，很少集姨中购物；效其二消费友群体的消腥费能力处滔于低端。项一般餐饮洒业较适合裹这类地区扁。洲（逗6暗）萝“基非人流必蚕经的地下珠商惊业苗”吗不宜哲失化地下商业张在香港、蚕日本等地查非常发达田这主要借熟助于当地接发达的地材铁网络。虫从辆一定程度浪上讲，地戴铁是购物捐中心的输坡血管，而弟购物中心枪又是地铁励人流的聚险散中心，捎广州津的贱“幻流行前浮线球”增是一个比画较成功的势地下商业杯项目，项掘目地处广如州市中心森中山三路浊与较场西猛路交汇处筐，与地铁复直接相通汽，是地铁纯到广州第极二大购物贼中心中华鸭