商品房质量问题如何索赔

第页共页商品房质量问题如何索赔商品房质量问题如何索赔随着我国住宅建立和房地产业的飞速开展，城镇商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈不断上升趋势。但是，很多购房人由于对房地产法律知识不太理解，以致于在发现商品房质量问题后不知如何索赔：有的小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱；有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体构造有严重质量缺陷。笔者在屡次代理房产诉讼中体会到，对待商品房质量问题，必须根据其性质和严重程度，区别不同情况，依法提出合理的索赔要求，通过法律程序妥善加以解决。根据____《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》〔以下简称《解释》〕的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：一、房屋主体构造质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。《解释》第十二条规定：“因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体构造质量不合格包括两种情况：一是房屋交付前未经历收或经历收不合格。根据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建立单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进展验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进展检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建立单位向工程所在地的建立行政主管部门备案，获得房屋建立工程开工验收备案表。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程开工经历收合格后，方可交付使用；未经历收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发工程的设计、施工，必须符合国家的有关标准和标准。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程开工验收备案表》，查验该工程是否经历收合格。假如出卖人不能出示该商品房的《建筑工程开工验收备案表》，说明该工程未经历收或者验收不合格，购房人有权回绝收房，由此引起的`延期交房责任由出卖人承当。假如出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。二是房屋交付使用后房屋主体构造质量经核验确属不合格。这里的所谓主体构造质量不合格，是指房屋地基根底工程和主体构造工程不合格。房屋地基根底工程和主体构造工程是建筑工程的根底和主体，假如一栋楼房在地基根底工程和主体构造方面出现质量问题，即使其他局部施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和平安。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地根底工程和主体构造质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体构造质量不合格的，可以按照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体构造质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承当赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否那么单方委托的检测机构假如得不到另一方的认可，其检测结果那么没有法律效力。二、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承当修复责任。《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托别人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承当。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基根底工程和主体构造工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶