万科城一期项目工程总结

造城实录AboutDreamtown-----王卫锋进度管理篇-----陆术东设计管理篇------陆术东设备专业篇-----宋建立市政配套篇-----舒建平园建专业篇-----张世铭领导发言质量管理篇-----陶程才设计管理篇------陆术东一、About

新风格产品：全新、复杂的建筑类型和风格产品种类多：五种住宅（144个变异户型）、一应俱全的集中商业、学校、幼儿园、六大功能建筑面积大：15万平米展示面积大：5.2万平米成本压力大：5200元/平米，超过四季花城销售均价资金占用多：土地投入12亿，集团总资产十三分之一利息压力大：每天一辆宝来开发节奏紧：三年半开发完成开发周期短：半年开盘，10个月一期竣工验收基础设施无：比四季花城有过之无不及二、西班牙想说爱你不容易

起初我们认为：万科城就是四季花城的升级版本，无非就是规模扩大了，既不是复杂的山地建筑，也不是异地突起的超高层，没有太多的技术难题和外围协调，是否在项目管理方面应该是得心应手呢？设计周期不够设计风格难以把握工程防渗漏节点工程工期工程质量难题工程成本控制周边配套问题……——2.1新的建筑风格带来困惑究竟什么是西班牙？摸索出来的效果模仿的世界名词解释：拱、坡屋面、陶瓦、线条、铁艺、质感涂料、实墙、艳丽色彩、三色砖……考验工程人员的建筑学知识二、西班牙想说爱你不容易

■图纸设计周期：设计周期:●03年8月~04年3月，有效时间6.5个月，包括从概念设计到地一版本施工图纸。图纸设计最短周期：9个月（非标）。存在问题：●国外设计公司不愿或赶工效率低，满足不了本项目短平快的开发要求；●引进创新新产品，方案阶段花费时间长，施工图纸设计的周期短●分批出图，前后图纸矛盾或发现前期图纸问题，修改频繁●施工图设计过程中，各专业没有足够的时间进行核对和协调；●施工图纸质量粗糙，三边工程再度重演。。。。。。——2.2设计管理和图纸问题二、西班牙想说爱你不容易

■建筑形式属于创新设计，立面复杂。基本40种，变异100多种。户型总数多达140种西班牙的特殊符号：外立面283个不同的收口节点，132种装饰线条线脚存在问题：●万创花费大量精力研究西班牙符号的设计和定样；工程部忙于收集市场所有与项目相关的材料和供方单位；项目部同事苦于再三样板模拟施工组织和等待确定样板后的采购协调工作；全新的建筑风格增添项目管理风险——2.2设计管理和图纸问题二、西班牙想说爱你不容易

■图纸版本变更：指图纸完全更换

2004年3月27日第一版，第一版图根本目的是报建性质；2004年5月第二版，外立面修改，门窗修改；2004年6月第三版，LOFT停工修改；存在问题：●设计图纸修改三版，图纸质量不高部分诸如LOFT等变更影响较大●三边工程，产生大量变更和返工，致使质量风险增加，成本增加；在特殊的年代，在原图修改的图纸用于战斗现场——2.2设计管理和图纸问题■设计变更问题：

截止04年9月底，共收到设计变更320份

截止04年12月底，共收到设计变更460份

序号图纸问题描述对项目影响分析备注1外立面分色图纸未能按时确定，造成铝合金门窗设计延误延误工期25天多次方案修改2栏杆安装后设计后，设计方案变更增加成本10万，延误工期12天3人工湖方案变化不定延误工期7天多次方案修改4外墙按照加气砼砌块设计，后改成红砖延误工期7天，增加结构风险经公关同意采用5成品线条无节点做法，需重新设计延误工期10天，影响外架拆除增加成品线条设计工期6C3楼建筑调整引起结构变化延误工期7天,补偿15万.施工方提出高达50万元的索赔7平地洋房地下室改造工期25天，成本287万元影响制约室外园建序号图纸问题描述对项目影响分析备注8开盘区域门洞尺寸修改影响工期15天，增加成本10万公司领导现场修改设计不足9小高层增加屋顶混凝土构架影响外架拆除15天增加成本30万元小高层主体结构完工后10B区路网的调整成本增加8万道路施工完毕后进行11A3-A5部分线条凿除影响外架拆除，增加成本5万12C1/C4结构梁凿除与加高/A3-A5/B1-B5反梁改造工期30天，增加成本80万结构标高未能满足建筑要求13小高层-1楼/1楼室内外标高的调整增加成本20以上仅为金额超过5万元的部分设计变更，变更对项目影响仅从工期和成本两个方面进行了分析，因此引起的质量隐患、质量成本、人力资源等管理成本和现场协调工程量成倍增加无法量化，但设计/成本/项目经办工程师疲于奔命足以说明一切。

二、西班牙想说爱你不容易

■节点设计问题：设计院施工图纸在立面节点做法，建筑和结构不符；各种构造做法、节点细部做法均未做详细说明和图纸示意；防渗漏节点方面存在严重的渗漏隐患；无防渗漏节点做法面对：●全新设计风格●3版更新的设计图纸●460份设计变更●抽象设计图纸●类似设计师也会疑惑的颜色收口问题●商业与住宅的巨大差异……设计也不容易，我们该怎么办？——2.2设计管理和图纸问题二、西班牙想说爱你不容易

■事前设计输入：输入设计要求和《经验教训一览表》。■提前介入：项目部在设计阶段即介入和跟踪设计管理。■成立决策领导小组：缩短办事流程和加快决策进程（从公司层面授权，对项目高度重视）■集中办公：成本、设计、项目和工程均到项目现场办公，加强信息沟通和集体决策设计院定期到项目现场办公，每人每天150元——缓解万创人员不足直接与设计院沟通，加快沟通效率定期召开设计问题现场协调例会和现场巡视——过程控制—2.3设计问题的对策■建立样板示范区：进行材料、做法和工艺研究，加快决策过程；委派专人进行协调、跟踪和管理作用巨大！（事后分析，还是晚了一些。教训）地面做法涂料样板■两家设计单位协调问题统一技术做法和构造标准；召开联席会议。■户型样板提前做好实物样板，邀请公司领导现场走访样板；设计人员每阶段现场巡查—最小代价变更。问题描述：●万科城一期平地洋房首层和二层均带地下储蓄室，在2004年7月下旬，项目部邀请公司和领导来现场指导工作，发现在平地洋房地下架空层有较大的可利用空间，为了给客户提供更多的可使用面积和增加更多的附加值，公司决定增加地下室面积，此时地下储藏室施工完毕，离开盘时间仅有2个月时间。●

在增加地下室改造工程施工过程中，公司领导再次提出增加卫生间，而这个问题是项目部多次提出并再三确定不需设置卫生间。●

增加地下室结构板，存在的问题很多，风险较大而且无法根本消除：工期、技术可行性、结构安全度降低风险等，项目部坚持专业观点来分析和解决技术问题。解决过程：●技术可行性专题讨论：防渗漏问题：项目经理部组织深大设计院、万创公司进行了技术可行性专题讨论，会议认为：增加地下室底板如采取建筑构造底板，存在严重渗漏隐患，防渗漏技术处理困难，因此增加底板需按照结构底板考虑。新旧混凝土和挡土墙与梁上端接口等节点防水处理■案例一：平地洋房增加地下室二、西班牙想说爱你不容易

—设计问题案例分析结构安全问题：原设计基础连梁仅考虑拉接作用，如果增加结构底板，此部分基础连梁需要重新设计，对原基础进行加固；部分承台间距不满足结构强制性规范要求，影响新、旧独立基础结构安全；技术和施工方案确定：专家会诊（张道真）●成本问题：

大量的植筋将对工期和成本造成较大影响，改造工程成本287万元。●工期问题：最不利施工计划和应对措施改造工程实施单项奖金。一句话总结：坚持专业观点案例描述：■铝合金门窗特点：大、拱形，新型型材开模、节点做法■存在问题：●分隔图纸和定样工作比计划延误30天，现场在“等米下锅”；●外架需拆除铝合金门窗在工厂加工，部分窗型材正在开模，比计划晚30天；●总包提出工期和误工索赔，后期现场协调和管理造成一系列问题；●指定品牌产品型材，型材供货进度问题，厂家与中标单位磨合协调问题●型材拉弯：弧度太大无法拉弯解难思路：●打破常规:项目部提前介入利用公司高层力量，加快决策进程，解决定标和定样问题。●技术和协调问题：工程部和项目部介入二次设计单位、型材厂家和铝合金单位合作问题：给厂家提供资金保证函+厂家面谈——解决型材厂家与中标单位付款和材料加工进度问题；专题技术方案讨论——解决技术和拉弯问题；及时支付资金+厂家考察——施工进度问题。

探讨：限定型材品牌问题■案例二：铝合金专项设计和定样问题铝合金门窗型大，大部分为拱形窗，需另行开窗铝合金门窗、涂料等影响外立面施工的关键分项工程滞后，将导致工程进度、质量和成本等项目一系列管理问题■案例三三：三结构三反梁三问题案例三描述：●设计三院套三用项三目部三组织三进行三防渗三漏节三点研讨做三法，三将出三露台三的结三构梁三设计三为上三反45三0高，三安装三铝合三金门三窗后三需设三置三三个台三阶踏步。●设计三院提三供的三反梁三高度三降低三的修三改为25三0，此时三现场50三%楼栋三全部三施工三完毕三，需三返工三作业。三改造三工程三总工三期至三少需30天根据三总包三单位提三供的三报价三：返三工工三程费三约为21三.5万元。样板三房实三施改三造工三程无三法满三足进三度要三求。解决三思路:●解决三渗漏三问题——反槛三高度三计算三最低三高度25三0m三m●解决三结构三安全三问题——宽扁三梁+植筋●解决三楼板三裂缝三问题——卸载三，首三层到三顶层室内三楼板三采用三局部三重新三搭设三脚手三架+模板三支撑加固三，控三制养三护质三量和三时间●解决三工期三问题：激三励砸掉三结构三梁、三柱和三楼板三的设三计变三更要三慎重三！■案例三四：三建筑三施工三图纸三与报三建图三纸不三符案例三简述三：商业三街公三寓2层房三在预三售查三丈时三发现三面积三超过三销售三要求三，提三出设三计变三更砸三掉已三施工三的屋面三楼板三，经三优化三设计三后改三为用三砖墙三封住——解决三返工三和渗三漏隐三患问三题。■案例三五：三合同三附图三审核三问题案例三简述三：本项三目户三型（14三0种）三和设三计变三更繁三多，三万创三花费三大量三精力三绘制三和核三对图三纸，三因项三目设计三负责三人变三更，三开盘三后方三提交三合同三附图三，这三离与三业主三签定三买卖三合同三仅有三三天三，合三同附图三审核三成为三重要三的紧三急工三作。解决三过程三：●邀请三工程三部、三客服三中心三、销三售事三务组三、设三计院三、万三创和三项目三部同三事共三同组三织规三模庞大的三附图三核对三小组三；（计三划失三控教三训）●对其三进行三专题三培训三和交三底（三审核三内容三及注三意事三项等三），三分工三明确三后到三现场三核对三。现场上三午检三查的三问题三，设三计院三下午三就完三成图三纸修三改工三作。（危三机处三理经三验）抢答三：五三图一三型一三表？报建三图、三施工三图（三含变三更）三、销三售附三图、三合同三附图三、物三业管三理用图、三销售三模型三、合三同装三修做三法表■案例三六：三设计三变更三沟通三方式三问题三：发件三人:三C三HG三03三.师俐发送三时间:三20三04年6月10日21三:1三0收件三人:三CL三G0三1.陆术三东;三CL三G1三4.蒲克;三CL三G0三9.陶程三才主题:学校三围廊三中,学校三正入三口(大亭三子)的由三标高74三.5改为75三.0三,随后三出通三知.--三--三-原始三邮件--三--三-发件三人:三C三HG三03三.师俐发送三时间:三20三04年6月10日20三:1三0收件三人:三CL三G0三1.陆术三东;三CL三G1三4.蒲克;三CL三G0三9.陶程三才主题:塔楼三的两三片翼三墙取三消,现提三一张三总图三标高三图,请将三学校三前的三路暂三时不三作,谢谢.--三--三-原始三邮件--三--三-发件三人:三C三HG三03三.师俐发送三时间:三20三04年6月9日12三:0三6收件三人:三CL三G0三1.陆术三东;三CL三G1三4.蒲克;三CL三G0三9.陶程三才主题:现正三在调三整广三场道三路,学校三前的三道路三暂时三不要三作沟通三方式三：邮三件不三是唯三一、三最好三、高三效的三沟通三方式设计三管理三小结●建设三精品三的前三提下三提速三，必三须要三加大三对设三计的投入●设计三任务三书和三设计三输入三方式三适当三改革—图文并貌三，做三好事前三控制●重视三图纸三和设三计版三本变三更管三理●关注整体三利益，改三变本位三主义：尊三重万三创现有状三态，三协作三共处,将设计三计划三管理纳入三工程管理三重要三组成三部分三，尤三其是三关键三工序三定样三，如铝合三金。●施工三样板三、材三料样三板建三设●警惕三创新三产品三和设三计变三更给三项目三管理三带来三的风险—改变三见变三更就三法的三做法三，坚持三专业三观点●不能三忽视三的设计三人员三选择—所谓三的多三道审三核关，三实质三最关三键的三是设三计人三员●设计三计划三控制—改变三等米三下锅三状态进度三管理三篇--三--三-陆术三东20三04年工三程年三度计三划目三标完三成情三况节点名称

工作计划工作目标完成情况一期工程开工03/12/8按期开工03/12/8开始箱涵施工基础工程04/2/1~04/4/21按期完成强夯：04/3/2~04/4/25桩基：04/4/5~04/5/1结构封顶04/4/23-按期完成展示区多层04.5.2~04/7/15工程达到预售条件04/8/23-04/9/10按期完成按期完成开盘销售04/10/1按期完成按期完成竣工验收04/12/20（多层）按期完成按期完成（多层）2.三2进度三管理三的瓶三颈之三一问题三描述：●因方三案再三三调三整和三，土方三施工三图纸一直未能三提前三提交三，土三方工三程进三度滞三后。●土方三计量三依据三不准三确，没三有全三部核三实方格网三准确三性，设计三院提三交土方三计量三方法有缺三陷：三没有三计算三基础三开挖三的土三方，三给出土三方基三本平三衡的三结论三，重新三核实三土方量，三经平三衡后三还多三余的10万多三方。●开挖三策略三问题：前三期土三方工三程采三用那三里需要三就施三工那三一段三，缺三乏整三体考三虑。三后来出三现土三方工三程、三桩基三工程三、道三路工程、三市政三管网三工程三和总三包工三程一三同汇三演的被三动局三面。——前期三土方三工程解决三思路：●重新三确定三土方三施工三单位三：进三度紧三张的三开盘三展示三区的三土方工程三委托三给总三包单三位施三工，三办理三原状三移交三，减三少土三方单三位与总三包单三位的三摩擦三和管三理难三度，三土方三工程04三/3三/1开始三，04三/4三/1三5全部三完成三。●重新三调整三土方三开挖三方案三：集三中机三械设三备先三挖影三响桩三基工程和三道路三工程三的土三方，三研究三土方三、道三路、三桩基三和总三包单三位多家三单位三交叉三作业三问题三，解三决临三时道三路和三各家三单位三土方三分区堆三放问三题。教训三：●场地三原始三地貌三测绘三准确三性验三证；●方量三计算三必须三考虑三地下三室、三道路三和主三体以三外场三地开三挖土方，土方三平衡三设计三时需三提前三介入三提醒三设计三单位三；●土方三施工三组织三策略不合三适比三较几种三开挖三方式，计三划编三制工期三不能三太紧三（雨三季影三响）三；●风险三估计三不足：如三开挖三宽度三、基三础设三备进三出基三坑道三路，交叉三施工三的关三系等2.三3进度三管理三的瓶三颈之三二问题三描述三：●商业1#三~3三#楼地三下室三为联三体建三筑，三基础三均为三桩基三工程三，三三栋楼三的有4个基三底标三高，三高差2~三4米。该区三域土三方工三程按三照台三地设三计标三高进三行开三挖，三土方三工程三完成三后同三时开三始3栋楼三桩基三工程三施工三。联体地下室——前期三道路三和桩三基工三程●商业2~三3#楼基三坑长21三0米，三安排三两台桩机三在基三坑，三仅有1个临三时出三入口三，基坑两三面为三其它三楼栋三正在三施工三桩基三场地。三管桩三无法三到达三桩基三面前三，管三桩需采用三人工三加机三械搬三运，三需花三费大三量时间和三成本三。土三方开三挖时三未考三虑桩三基作业面三，出三现桩三基停三工重三新开三挖土三方。避免回填土时在侧压力的作用下将桩折断管桩：我怎样过去呀先修路接桩采用塔吊协助●不同标高变阶面桩基施工困难：待标高高的桩基施工完毕开挖土方提供桩基施工作业面

标高低的桩基施工，导致桩基频繁移动，桩基施工效率降低，影响工期。●变换三单位:当工三期无三法满三足进三度需三求成三为关三键工三程时三，临三时变三换施三工单三位，三缩小三原桩三基施三工单三位的三工程三范围三，第三二家三施工三单位三进场三后，三很配三合但三因桩三基频三繁移三动、三管桩三材料三无法三到现三场、三施工三道路三问题三、范三围划三分问三题和三相互三之间三配合三等原三因，三打桩三速度三进度三很不三尽人三意，三中间三召集三无数三次协三调会三议和三进度三控制三。●增加三设备:出现8台桩三基承三包72三6个桩三基的三“壮三观”三场面同一基础选择三种桩型，导致材料管理混乱和进度缓慢后来者居上，但还是原配单位快这引起我们的思考教训三：●对商三业的三复杂三性认识三不足三，土方三开挖和三桩基三施工方案三缺乏三论证三：开挖三深度和三顺序三。●创造三有利三条件三，发三挥管三桩施三工最大功效——对自三身管三理的三反省三；●土方三、道三路工三程等三前期三工程三对整个三项目三开发三负面三影响三。●了解三施工三单位三实际三困难三，协三助其解三决：三管桩三款问三题、三基坑三内桩头采三用塔三吊搬三运，三截桩三头采三用机械开三挖每根桩是如此艰难2.三4进度三管理三的瓶三颈之三三问题三描述三：●西班三牙风三格线三条和三拱形三等异三性结三构，三建筑三体形异三常复三杂，三在结三构和三装饰三工程三施工三难度三相当大三，完三成相三同面三积建三筑所三需工三日约三为常三见建筑三体形三（参三照四三季花三城）工期1.三4倍，模三板模板三损耗三量大三于40三%●图纸三很不三完善三和存三在大三量的三质量三问题三，在三施工工三程中三进行三大幅三度的三版本三变更三和调三整：20三04年3月第三一版三；20三04年5月第三二版三；20三04年6月第三三版三。●在施三工过三程中三又出三现较三大的三设计三变更三：建三筑设计三变更19三9次，三结构三设计三变更16三5次，三水电设计三变更96次——复杂三建筑三体形三、外三立面三和设三计变三更复杂三的节三点做三法因三成本三问题三不得三不采三取手三工抹三成预开盘前一天修改全新木模板+复杂结构体系涂料颜色返工堆积如山的烂模板拆除模具利用率不到50%对策:●增加三投入3套全三新模三板和三方和三周转材三料及三设备三不惜三一切三代价三采用新模三板●提加三劳动三力工三日工三资和三补偿三窝工费三用，三支付三较大三金额三抢工三奖金。三实行三两班三制作三业，三采取三措施组织三夜间三抢工三。●提高三工日三单价三：木三工每三层楼三按时完三成奖三励3元/平方三米，三提前三完成奖三励80三0元/层；●调整三计划三，将三多工三种并三行施三工。●放弃三部分三楼栋三，确三保开三盘重三点，以便三局部三形成三流水三施工基本采用门字架2.三5进度三管理三的瓶三颈之三四问题三描述:●民工三荒受北三京、三上海三和内三地各三城市三建筑三规模三扩大三的影三响，04年全三国劳动力三市场三相当三紧张三，出三现供三不应三求状三态。三整个三工地三高峰三期约三有40三00人，三四个三标段三存在80三0~三12三00人的三缺口三。各三方管三理人三员为三此付三出较三多的三精力三。●民工三爷建筑三体形三复杂三、单三体面三积小三、节三点繁三多和三工期三紧，三包工三头均三不愿意承三包该三工程三，班三组流三动特三别快三，1个月三需更三换3~三4家，三工人三对做三活有三所挑三剔，三工价高，三流动三性大三，管三理难三度加三大，三导致三工程三进度三缓慢三。●周边三大型三建筑三工程三到我三工地三挖人三，各三标段三内出三现招三工会三战，三内外三竞争三加剧三工人三流动频率三。●金秋10月1日开三盘的三项目三很多三，到三处出三现赶三工状三态。——劳动三力市三场严三重短三缺●施工三单位三投标三报价三无施三工图三纸，三套用三四季三花城项三目建三筑价三格。●施工三单位三给工三人的三工价三均高三出四三季花三城1.三5倍工三价也三不干三，太三费工三。●孟总三亲自三出面三多次三与合三作单三位老三总沟三通。●检查三劳动三力成三为监三理的三日常三工作三。●检查三劳务三合同三和现三场了三解工三资支三付情三况成三为新的三工作三内容三。●公司三干涉三其在三公司三范围三内承三接工三程●合同三文本三是管三理的三有利三武器+灵活三处理同一楼层5个标高工程三师在三现场三清点三检查三表格三统计三报表三：

人数栋号木工钢筋工砼工泥瓦工杂工商业街C1、C280人（差40人）120人30人

差60人差50人商业C615人（差25人）15（差25人）/差30人差15人B区TH1#、2#楼///20人（差40人）10人（差30人）B区TH3#、4#楼30人（差30人）30人（差20人）20人差40人差20人B区TH5#—12#楼差200人差150人差40人/差50人幼儿园///25人（差25人）差20人广场塔楼6人（差14人）差20人/差15人差10人2.三7成功三开盘三的背三后遵守三和利三用工三程施三工特三点：两个三冬季三完成三两段三箱涵三建设三，工三期短三、成三本低三。资源三重点三倾斜三向展三示区：每个三标段三非配三合销三售区三域部三分主三体工三程推三迟1~三2个月三开工三：小三学、三商业3#楼、5#楼、TH三5#三~1三2#楼等三，确三保封三顶节三点达三到销三售要三求即三可，三这为三劳动三力组织三、工三程流三水作三业和三场地三布置三提供三保证三，为三工程三进度三创造三有利三条件三。机械三设备三重要三性：合同三中明三确要三求施三工施三工单三位的三机械三设备三设置三：明三君塔三吊安三装案三例、三南通施工三现场三整体三规划：施工三通道三、加三工场三地布三置、三设备三安装三、场三地排三水提前三明确三销售三范围三、行三程路三线和三外架三拆除三，考三虑“三保证三时间三、调三整展三示区范围三”后三备方三案，三以此三指导三施工三组织三。——进度三管理三的得三与失技术三和管三理措三施：●提前三配置三拱型三模板三和广三泛应三用门三字架●全局三观：三关键三路径三上提三高砼三等级三以保三证时三间，三提高三砼强三度等三级C3三0比C2三5每立三方贵20元；三采用三成品三线条●先外三后内三的施三工工三序：●激励三机制三：执三行合三同奖三惩条三文、三设置三单项三抢工三奖、三发放三工人三夜间三加班三补贴三、施三工单位管三理人三员对三应奖三金或三奖品三等；●交叉三工序三研究三：水三电土三建专三业协三调问三题、三先施三工乔三木绿三化先三行；●资金三支持三：增三加支三付工三程款三频率三，支三持合三作单三位管三理人三员困三难。针对设计三变更三多的三特点三：●特事三特办三：网三上审三批和三项目三审批三同步三进行三；●样板三先行三，变三更相三对集三中：三组织三设计三院和三万创三设计三师到三现场三办公三，组织三观察三现场三，将三变更三较为三集中三出现三，避三免大三面积三施工三后返三工。●施工三前多三一次三审核三：除三图纸三会审三外，三在施三工前三要求三设计三院和三合作三单位三将图三纸进三一步核对三图纸三，避三免图三纸矛三盾出三现的三低级三错误三问题三；●分阶三段出三图：三箱涵三、学三校、三土方三、基三础、三主体三、销三售环三境工三程，三给出三较为三合理三的设计工三期。设计三联合三现场三决策三，加三快项三目决三策效三率一期三设备三专业三篇重点分享集中商业设计中一些问题筛选几个小案例和大家讨论设备专业整体规划思想设备三专业三规划三思想拍卖三地，三一次三性拿三地。三有条三件让三我们三考虑三一期三和未三来几三期的三关系三。具体三，项三目规三划阶三段项三目部三充分三参与三，和三万创三同事三一起三规划三整个三项目三的设三备系三统。三包括三设备三房布三置，三管网三总控三等。近期三坂田三处于三缺水三状态三；远三期会三有所三改善三，水三系统三考虑三了近三期全三加压三；远三期多三层切三换至三市政三压力三。未来三学校三和小三区之三间在三管理三上的三独立三性。三设备三系统三考虑三分别三设置三，互三不干三涉。人工三湿地三的水三源也三是充三分考三虑了三未来三几期三的接三口问三题。整个三项目三考虑三问题三原则项目三发展三考虑三问题三原则整个三项目三考虑三问题三原则项目三发展三考虑三问题三原则泵坑三井盖三设计问题三：泵坑三井盖三设计三为砼三的，三非常三笨重三，不三利于三维护三维修三。原因三：泵坑三盖大三样由三结构三设计三师来三设计三，设三备专三业设三计师三没有三提出三配合三要求三，结三构设三计师三不了三解设三备运三行维三护要三求。图纸三会审三时安三装专三业关三注相三关专三业不三够。教训三：各专三业完三善相三互配三合要三求，三特别三是设三备专三业需三要建三筑和三结构三配合三的事三项，三在设三计配三合要三求中三明确三。形三成系三统性三的指三导文三件，三作为三设计三的输三入。三图纸三会审三时有三重点三的根三据输三入要三点复三核是三否落三实。檐沟三选择钢制三檐沟三、塑三料檐三沟、三砼檐三沟、三玻璃三钢檐三沟三，四三种檐三沟进三行比三较。钢制三檐沟三，易生三锈，三耐久三性不三好；三檐沟三转角三、搭三接部三位密三封性三能难三以保三证，三檐沟三与结三构之三间缝三隙难三以处三理。塑料三檐沟三，受紫三外线三影响三，易三老化三。热三胀冷三缩系三数大三，易三变形三；不三耐冲三击，三刚性三较差三；接三口部三位密三封性三差，三檐沟三与结三构之三间缝三隙难三于处三理；三物业三维护三外墙三易损三坏。砼檐三沟，与结三构整三体制三作，三不存三在生三锈问三题，三不存三在变三形问三题，三刚度三等特三性均三满足三物业三维护三要求三。寿三命与三结构三相同三，檐三沟下三口用三瓦檐三装饰三，既三实用三又美三观。玻璃三钢檐三沟，产品三等级三比较三多，三市场三上产三品质三量稳三定性三差。三成本三较高三。综合三考虑三以上三因素三，万三科城三项目三住宅三檐沟三最终三选择三用砼三檐沟三。PE管的三应用几个特三点：管材三韧性三好，三有较三好的三疲劳三强度三，不三用做三特别三的管三道基三础。三管道三热熔三连接三，质三轻，三可挠三性，三施工三速度三快。三管材三壁光三滑，三水力三特性三好。管材三化学三稳定三性好三，不三存在三污染三水质三，寿三命长三。正三常工三作环三境下三使用三寿命三长达50年以三上三。管径三大于三等于90毫米三的管三材，三用专三用热三熔设三备热三熔对三接连三接三，接三口连三接质三量稳三定性三好。三管径三小于90毫米三的管三材采三用手三动热三熔工三具，三接口三连接三质量三稳定三性较三差。管材三抗冲三击力三差，三交叉三施工三容易三被破三坏。三成品三保护三对工三序要三求严三格。三现场三施工三经常三出现三问题三：没三有严三格按三工序三施工三，工三作面三不成三熟即三施工三管道三，管三道施三工后三进行三二次三平整三土方三，施三工机三械平三整土三方过三程中三造成三对管三道的三破坏三。主要三教训三：主三管宜三放置三在人三行道三或硬三地化三路面三下。三竖向三涉及三专业三交叉三不多三，对三成品三保护三有利三；物三业运三行过三程中三不易三被扰三动。空调板五面封闭问题几个三典型三问题总结三深层三原因三有三方案三阶段三没有三把空三调设三计考三虑清三楚，三后期三不忍三心为三空调三板而三调整三方案三。空调三板设三计由三设计三院建三筑专三业来三完成三，没三有空三调专三业参三与。建筑三为西三班牙三风格三，没三有凸三窗。三建筑三师不三忍心三破坏三建筑三立面三，增三加了三空调三设计三的困三难。今后三如何三做？项目三部设三备工三程师三工作三前移三，方三案阶三段即三和建三筑师三一起三确定三空调三位摆三放。方案三调整三及时三跟进三复核三空调三板是三否有三问题三。空调三板的三设计存在三安全三隐患商业三半地三下室三空调三位

增加两个空调板原设三计仅三有该三空调三板，三设计三为两三台空三调外三机叠三放空调三叠放三存在三三个三问题1、外三机换三热不三好2、两三台外三机叠三放容三易引三起共三振3、叠三放高三度会三超过三窗台三，窗三户无三法打三开燃气三设计问题三之一三：原设三计宽三景HO三US三E有部三分户三型燃三气灶三位置三位于三厨房三靠内三墙位三置（三内区三），三燃气三管道三在室三内过三长，三一方三面不三符合三安全三要求三，另三一方三面管三道布三置在三室内三不美三观。问题三解决三：调整三了宽三景HO三US三E厨房三内设三备布三局，三把燃三气灶三布置三在了三靠外三墙的三区域三。燃气灶燃气三设计问题三之二三：LO三FT住宅三最初三建筑三设计三为封三闭的三中厅三，封三闭中三厅像三一只三桶，三用气三点在三靠近三厨房三的内三中厅三侧，三管道三必须三布置三在“三桶”三内，三但“三桶”三内无三法保三证通三风，三无法三保证三燃气三的运三行安三全。问题三解决三：第一三方案三：管道三布置三在外三区。三对外三立面三影响三比较三大，三同时三厨房三不能三修改三到外三区，三管道三进入三厨房三须穿三过客三厅，三既不三美观三，又三存在三安全三防护三问题三。第二三方案三：对LO三FT住宅三的内三中厅三做修三改，三各层三内走三廊两三端及三相连三通的三楼梯三间增三加了三通透三的窗三洞。三保证三了桶三内空三气是三流动三的，三消除三了燃三气运三行的三安全三隐患三。经综三合考三虑，三最终三选择三了第三二方三案。通透的窗洞燃气三设计问题三之三三：原设三计商三业部三分燃三气外三环管三布置三在靠三近地三下室三外墙三的室三外地三下，三地下三室必三须设三置很三多燃三气报三警器三（沿三地下三室外三墙每8米必三须布三置一三个报三警器三）。三以保三证安三全。问题三解决商业三部分三地下三室室三外埋三地管三，经三现场三设计三师确三认，三修改三管道三改暗三敷为三明装三，省三去了三大量三的地三下室三燃气三探测三报警三器，三节约三了成三本。启示三：设备三专业三在方三案阶三段就三要介三入，三和设三计师三充分三沟通三。用气三点必三须设三置在三外区三，如三厨房三或有三燃气三热水三器的三卫生三间等三必须三设置三在外三区。三避免三管道三穿过三其他三房间三。LO三FT、透三天小三高层三具有三内中三空的三空间三，燃三气管三道布三置在三中间三，须三保证三中空三空间三的气三流流三通性三。保三证没三有空三气死三角。三避免三燃气三泄露三无法三扩散三。管道三布置三应尽三量避三免沿三地下三室外三墙周三边埋三地铺三设。燃气三设计注重三环保三特性功能三上的三可扩三展性系统三优化三性集中三商业三设计70年物三业，70年价三值解决三扰民三问题集中商业30000平方米环保三特性三：噪音三问题，集三中商三业，三尽量三和住三宅区三保持三了合三适的三距离三，同三时在三绿化三等遮三挡方三面也三做了三考虑三。油烟三污染三问题，集三中商三业均三预留三了烟三道，三和油三烟处三理设三备的三安装三条件三，基三本上三解决三了油三烟扰三民的三问题三。集中三商业三设计预留烟道为油烟处理提供接驳条件功能三可扩三展性三：集中三商业三，所三有中三小商三铺均三考虑三了满三足做三餐饮三的配三置。三配置三了给水三、排三水、三燃气三、烟三道等接三驳条三件，三大部三分商三铺预三留了后勤三通道。业三主在三长达70年的三经营三方面三将有三更多三的选三择。三在一三定意三义上三提高三了产三品的三附加三值。集中三商业三设计预留燃气接驳条件后勤通道考虑餐饮必须条件系统三优化三性：商业三首层三消火三栓设三置优三化。三商业三首层三多为三中小三商铺三，消三火栓三由原三设计三放置三在室三内，三改为三放置三在室三外门三廊位三置。方便商家三室内三重新三分隔三。在一三定程三度上三减少三消火三栓数三量。三实现成本三优化。首层三中小三商铺三喷淋三系统三优化三。原三设计三首层三中小三商铺三均考三虑了三喷淋三系统三的设三置；三经和三消防三公司三沟通三，取三消了三喷淋三施工三能达三到消三防验三收的三要求三。通三过修三改设三计，三改为三仅预三留喷三淋管三道接三口条三件，三为消三防二三次报三建接三驳提三供条三件。集中三商业三设计

室内消火栓改至走廊公共部位方便管理

预留消防喷淋接驳条件系统三优化三同时三往往三能实三现成三本的三优化教训三之一三：快餐三厅设三计仅三考虑三了厨三房餐三饮排三水，三很多三快餐三厅建三筑专三业没三有考三虑预三留卫三生间三位置三。给三排水三专业三也没三有考三虑预三留接三口条三件。改进三建议商铺三除考三虑餐三饮排三水外三，亦三考虑三与餐三饮对三应的三卫生三间的三预留三及污三水管三预留三。集中三商业三设计教训三之二商业三首层三管道三均在三钢筋三砼板三面下三，对三管道三的后三期维三护及三维修三带来三不便三。同三时难三于满三足商三家的三个性三化要三求。三比如三商家三更改三排水三点位三置或三增减三排水三点位三等比三较困三难。改进三建议首层三是各三种管三线交三汇和三转换三的地三方，三建议三首层三设计三除结三构板三外在三结构三板上三做垫三层处三理，三一般三采用三陶粒三砼做三垫层三，管三道铺三设在三垫层三内，三以方三便今三后管三道的三易位三、增三减、三及后三期维三护。三且垫三层在三交付三业主三前不三施工三，以三满足三业主三个性三化规三划的三要求三。集中三商业三设计教训三之三启示商业三的层三高要三充分三考虑三设备三管线三布置三所需三空间三。商业三建筑三的大三梁宜三改为三宽边三梁，三一方三面将三增加三商业三的有三效利三用空三间，三同时三方便三设备三布置三，避三免因三设备三布置三导致三有效三空间三降低三所产三生的三不良三效果三。集中三商业三设计0.8米梁下2.3米半地下室商铺

水平烟道管最大截面处达0.8米高。烟道三水平三管下三净空三仅有1.三5米，三局部三空间三非常三压抑三。教训三之四沿湖三商业三前地三砖采三用水三泥砖三，亲三油性三相当三强，三而沿三湖商三业考三虑了三做餐三饮的三可能三性，三一旦三有餐三馆经三营，三门前三地砖三将受三到严三重污三染，三极不三利于三后期三物业三维护三。改进三建议商业三前的三铺装三宜考三虑与三我们三商业三的功三能匹三配性三，同三时在三选材三方面三尽量三考虑三方便三后期三物业三维护三。集中三商业三设计教训三之五受建三筑结三构限三制，三预留三燃气三管道三多在三门口三位置三，而三厨房三用气三点在三内区三，管三道将三穿越三其他三功能三房间三（餐三厅）三区域三，管三道须三采取三安全三铺设三措施三。一三方面三不安三全，三同时三不美三观。改进三建议燃气三和相三关设三备管三线在三建筑三方案三阶段三即应三该介三入，三充分三考虑三各种三管线三布置三对建三筑的三影响三及建三筑结三构对三设备三管线三的影三响。三避免三设备三管线三被动三布置三，造三成对三建筑三及功三能的三损伤三。集中三商业三设计教训三之六招商三过程三中发三现有三不少三业主三买多三间商三铺，三然后三合并三和重三新规三划，三很多三隔墙三被打三掉，三造成三浪费三。改进三建议商铺三分隔三亦考三虑可三扩展三性及三满足三客户三的消三费需三求。三考虑三内隔三墙在三设计三上画三虚线三，实三际不三再施三工，三分户三内隔三墙等三商家三确定三后再三做分三隔墙三施工三。集中三商业三设计多家三设计三院分三片区三设计三，设三计管三理--三--须重三点关三注系三统兼三容与三优化背景三及问三题：万科三城一三期工三程由三深大三和筑三博两三家设三计院三来设三计，三在专三业上三存在三诸多三接口三问题三。小高三层和三平地三洋房三之间三区域三，原三两家三设计三院设三计。三因沟三通不三够充三分，三原设三计在三紧邻三的小三高层三和平三地洋三房接三口区三域，三雨污三水系三统设三计了三两套三系统三。解决三问题三：经和三两家三设计三院沟三通，三通过三优化三，合三并该三区域三雨污三水系三统，三该区三域减三少近三一半三管线三，通三过化三粪池三合并三，减三少2座化三粪池三，提三高了三设施三的使三用效三率。教训三：多家三设计三院参三与一三个项三目，三注意三把握三系统三完整三性，三同时三注意三协调三优化三系统三。特三别是三注意三园建三设计三院和三建筑三设计三院的三沟通三协调三工作三。设备三专业三，把三握系三统、三关注三细节三，让三我们三的产三品具三有更三强的三生命三力。一句三话总三结质量三管理三篇--三--三-陶程三才四、三工程三质量三管理尽管三万科三城项三目基三础工三程较三为常三规，三但基三础以三上部三分却三是异三常复三杂：三错综复三杂的三立面三造型三，28三3个节三点细三部做三法，三渗漏三隐患三成为三最大三质量三杀手三；短时间三内大三面积三开盘三抢工三，给三现场三质量三管理三增加三较大三的难三度;4三60份设三计变三更导致频三繁返三工;团队三成员80三%新同三事来三不及三熟悉三新的三工作三环境三和公三司规三章制三度,就投三入到三紧张三的工三作去三。。三。。三。针对三项目三特点三，项三目部三深入三开展三以下三工作三：技术三管理质量三文化三建设现场三质量三监控4.三1技术三管理防渗三漏专三项设三计：针对三此前三业主三投诉三最多三、对三工程三质量三满意三度影三响最三大的三渗漏三问题三，运三用技三术及三管理三手段三，特三别是三对不三同风三格的三高层三、多三层、三洋房三、TO三WN三HO三US三E等产三品进三行了三防渗三漏专三项设三计，三大幅三度降三低了三渗漏三问题三发生三的概三率三。突三出对防渗三漏、三开裂三和质三量通三病等三质量三问题三重点三预防三和控三制。技术三专题三研讨：防渗三漏节三点设三计、三防渗三漏构三造做三法、三各种三材料三做法三研究三、人三工湖三构造三做法三、成三品线三条构三造和三安装三、钢三质栏三杆防三锈和三安装三技术三、屋三面瓦三反碱三和防三裂、三高回三填土三构筑三物质三量控三制、三防止三砼开三裂、三强夯三地基三处理三和基三础土三方回三填、三人工三湿地三水处三理技三术在三景观三湖系三统的三应用三等结合三客户三满意三度调三查结三论：针对三此前三业主三投诉三较多三的墙三面裂三缝问三题，三通过三砌筑三材料三的选三择、三砌筑三过程三的控三制、三抹灰三前合三理施三工间三歇的三预留三等措三施，三大大三减少三了裂三缝的三产生三。其它三细节三做法三研究：商业三烟道三节点三做法三、侧三排地三漏做三法、三空调三板做三法、三管道三跟部三做法三、钢三栏杆三的拼三接、三园林三绿化三的维三护等项目三部组三织公三司万三创、三工程三部和三项目三部、三设计三院、三监理三单位三、施三工单三位召三开万三科城三项目一三期防三渗漏三工程三专题三讨论三会三，集三中讨三论：●屋面三和露三台防三渗漏三工程：●变形三缝防三渗漏三工程●门窗三防渗三漏工三程●八角三楼和三空调三板等三外墙三防渗三漏工三程：●地下三室防三渗漏三工程：●烟道三和管三道井三防渗三漏：●成品三线条三、线三脚渗三漏工三程：●人工三湖防三渗漏三工程■防渗三漏节三点设三计1、立三面实三景图层层错台，面面弧拱相接2、立三面实三景图3、立三面实三景图4、坡三屋面三、上三人屋三面存在三问题三：原设三计考三虑任三何防渗三漏措三施红砖改砼墙设砼坎并与屋面板现浇5、出三屋烟三道实三景根部三存在三渗漏三隐患6、小三坡屋三面实三景瓦口上部用现浇砼瓦口三上部三有渗三漏隐三患一、三坡屋三面与三墙体三斜交三情况三：在坡三屋面三与墙交接三处设三砼反三坎或三反梁三墙与坡三屋面三夹角三小于90度反三坎80三0高，三墙与三坡屋三面夹三角大三于90度的三反坎30三0高。三墙跟三的防三水层三必须三上翻三到砼三反坎三以上三。设反三坎砼三并同三时现三浇设反三坎和三泛水三且同三时现三浇设排三水沟2、当坡三屋面三与墙三体的三夹角三大于90度时三，斜三屋与三墙体三的交三接处设砼三反坎，高三度不三应小三于30三0m三m.此处三需设三砼反三坎高三度不三小于30三0m三m且与三屋面三板砼三一同三浇筑。3、当三坡屋三面与三墙体三的夹三角小三于90度时三，雨三水容三易沿三墙根三部渗三漏进三入室三内，三解决三方案三在坡三屋面沿三墙体三部位三设砼三墙体三，以三防止三雨水三进入三室内三。坡屋三面与三墙体交接三跟部三采用砼反三坎，三反坎高度三不低三于80三0m三m4、坡三屋面三与墙三体成90度夹三角时三，同三样在三交接三处根三部需三设砼三反坎三，反三坎高三度离三屋面三完成三不小三于20三0m三m.在坡屋面与墙体交接处设砼反坎和泛水，反坎高度离屋面完成面不小于200mm,5、屋三面变三形缝三做法高低三差坡三屋面三变形三缝砼三反坎三现浇6、屋三面檐三口下三设滴三水线三条设滴三水线三条7、在三坡脚三与天三沟处三设砼三反坎三并与三屋面三板砼三一同三现浇该处三设反三坎且三必须三同时三现浇存在三问题三：屋面三保温防水三层易下滑三，并引起三渗漏三。8、平三屋面三的女三儿墙三外侧三和出三平屋三面与三墙体三的跟三部有三雨水三进入三墙体三内引三起渗三漏，三解决三方案三是在三女儿三墙壁三一圈三设反三槛砼三。交接三根部需三设砼反三坎9、在三平屋三面屋三面与三墙体三的交三接处三，墙三体梁三标高三与屋三面标三高相三平，三雨水三容易三倒灌三，需三设30三0高砼三反梁三，且三必须三现浇三。反坎三必须三现浇10、出三屋面三的烟三道根三部渗三漏隐三患较三多，三为了三有效三防止三雨水三渗漏三进入三室内三，烟三道出三屋面三部应三设砼三反坎三并与三屋面三板砼三一同三浇筑三。烟道三根部三砼与三屋面三砼同三时现三浇11、非三上人三屋爬三梯盖三板根三部渗三漏隐三患较三多，三解决三方案三盖板三四周三应设三砼反三坎，三反坎三高度三应高三出屋三面完三成面50三0~三80三0m三m，并三与屋三面砼三一同三浇筑三。出屋三面盖三板需三设砼三反坎三并同三时现三浇12、在三平屋三面屋三面与三墙体三的交三接处三，多