海湾广场停车场管理方案(戴德梁行)

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！房地产E网-房地产与物业管理实用资料库戴德梁行物业管理有限公司谨呈房地产E网-房地产与物业管理实用资料库目录1.管理目标...........................................................................................22.岗位设置及管理架构........................................................................23.管理人员岗位职责、纪律和职业道德.............................................34.管理工作规程....................................................................................65.停车场之保安安全程序....................................................................96.停车场系统之专业建议及修缮计划...............................................127．停车场管理流程.............................................................................138.停车场特殊情况处理程序..............................................................149.停车场使用守则..............................................................................1710．停车场清洁服务安排...................................................................1811．停车场常用通知及表格...............................................................1912．停车场常用标志样式...................................................................2513．停车场运作费用预算...................................................................3614.停车场系统简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„(附件)第2页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库一）管理目标制定及落实停车场管理规范，完善停车场的安全管理，保障车辆停放安全，辖区交通畅顺，出入有序，确保车场设施设备之运转正常安全，防止事故发生。明确停车场管理的有偿保管责任还是车位的有偿使用，并向进入停车场车主明确此关系。二）岗位设置及管理架构1.1摩托车、非机动车出口各设固定收费岗；1.2机动车入口设固定岗，出口设收费岗及固定岗；1.3停车场内设流动巡逻岗，同时，监控中心也负责停车场内部之监控；1.4停车场出入口及停车位置附图黄色显示地区。2、建议停车场之管理架构如下：物業管理公司××管理處車場機動車非機動車場第3页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库三）管理人员岗位职责、纪律和职业道德1．停车场主管职责1.1对保安主管负责，服从上级安排，听从指挥做到令行禁止，依法循章对交通、车辆进行管理。1.21.3熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位，按物价部门规定收取车位停放费。1.4格遵照指示工作，提高工作效率。1.5负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行岗位职责、工作规程、车管仪器操作1.61.7负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。1.8熟悉停车场内的信道结构、安全系统、消防设备及通风系统、辖区道路，车位使用情况，负责对车场内公共设施、车管系统的运行情况清洁等监管工作，以确保车场管理工作顺利及有效开展。1.9及时上报并提出处理建议。1.10定期召开班组会议，检讨工作表现，并籍此沟通现场管理人员。1.11根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的管理工作，定时向上级主管汇报工作。2．车场管理员职责2.1负责对停车场内停泊车辆之管理工作，指挥好车道的交通秩序，使车道、车场出入口周围保持畅通。2.2实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。2.3按规定着装，佩带工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行。2.4登记所有出入车辆之数据，包括车牌号码、停放位置、出入时间。对于所有访客的个人资料。2.5负责指挥区内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序,保证车辆停放安全。2.6应立即规劝或命令其离开，如有需要，立即呈报上级主管或监控中心注意监察。第4页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库2.7负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场内的信道结构，安全系统、消防设备及通风系统等，以便一旦发生事故时能够从容应付。2.8如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉及车辆损坏情况等，并须立即呈报领班或安全部。2.9管设法通知车主，防止发生失窃现象。2.10禁止任何刻意违反交通标志及泊车规定之车辆进入停车场。2.11任何停车场的员工，不得以任何理由向司机或车主索取任何利益或报酬。2.12未经许可，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修或清洗车辆。2.13遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离职守。3．车场收银员职责3.1收银员必须忠于职守，认真仔细做好工作，不得出错，并保证现金的安全。3.2根据公司规定及计费时间按标准计算应收的车位使用费，开具收费发票，准确无误地收取车位使用费。3.3每次收款均要记帐输入计算机，现金数额应与账面数额相符。3.4根据公司规定对失效车票及遗失车票进行查核，经查核无误后，进行补发。并收取相关的费用。3.5对免费停车的车辆在验证及办理好免费结算手续后给予放行。3.6按公司的规定办理好收费情况及现金的交接，及时缴交营业款。3.7按照公司规定填报车位使用费收费汇总表格。3.8完成上级主管交给的其它工作。4．车场管理人员纪律4.1仪容整洁，着装整齐。4.2执行公司文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。4.3严格遵守交接班制度。4.4值班前禁止喝酒，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西。4.5不准在值班时会客、看报纸、听广播，及做其它与值班责任无关的事。4.6爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。4.7服从指令，严守公司制度，严守职业道德，不准假公济私，不询私舞弊。4.8不准借娱乐为名搞变相赌博。4.9团结互助，禁止闹纠纷，不做不利于团结的事。4.10爱护公司及公共财产，严守公司及客户秘密。4.11保持良好的品德及行为。4.12不得擅自收受利益或向其它同事、客户、承判商等借贷。第5页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库5．车场管理人员职业道德5.1热爱本职工作，尽忠职守，敬业乐业。5.2热诚服务，坚守职责，任劳任怨。5.3遵纪守法，服从指挥，严于律己。5.4坚持原则，是非分明5.5无私奉献，廉洁自律。5.6精于业务，勤奋好学。5.7文明服务，礼貌待人5.8谦虚诚实，不谋私利·6·.车场清洁人员职责6.1负责停车场内清洁卫生，保护车场整洁；6.2按照公司制定的停车场清洁服务安排及标准进行工作；6.3负责停车场配套设备及消防设施、排风口及照明等系统的清洁工作；6.4保障停车场排水沟的畅通、定期清理。·7·.车场工程技术人员职责7.1负责每天对车场的巡查，保证各设施设备的正常运行。7.2对车场内的消防系统、排风系统、照明系统、排水系统等做周月检工作，排除故障隐患，并认真执行运行管理规程。7.3负责对停车管理收费系统运行状态的检测，发现故障立即上报并填写《车辆管7.4负责车场内停车标识，建筑物等公共设施的检查维护工作，以确保场管理工作顺利及有效开展。7.5协助车场清洁人员清除排水渠的污积、排风口及地面油污的清洁工作。·8·中控室值班人员职责8.1熟悉掌握中控室设备的性能在，严格执行操作规程。密切注视车场内车辆行驶，人员进出情况，发现异常情况立即上报并录像，并采取相应的应对程序处理。8.2工作时间严格遵守中控室值班制度，不得脱岗或拓瞌睡。8.3认真、仔细地做好值班记录。8.4爱护中控室的设施、设备及所有物品，发现故障应立即向公司汇报。第6页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库四）管理工作规程1．停车场管理规程1.1出入口之控制闸杆必须处于正常状态。1.2灵活调动巡逻,每次巡逻须到指定位置,并留意各路线有否非法停泊、阻塞通道现象或清洁、照明、安全及设备欠妥情况,如有,则应予以记录并及时处理。1.3停车场内不准进行任何车辆修理,如属紧急维修,可通知当值主管,做好登记,情况属实方可实施,以防借口修理车辆而进行偷车之活动。1.4如有车辆拖走,须查明证件及车主,并通知管理处,取得同意后,方可放行。1.5遇有其它特殊情况,立即通知主管或按照紧急事件应变。1.6正确指挥交通,勿让出入口堵塞。1.7发现车辆门窗未关好或出现响警号,须立即通知领班或主管,然后再通知车主。1.8对所停车辆核实停车证并进行数据登记。1.9遇违例车辆:如无证停车、堵塞车辆出入等,可通知领班或主管。1.10禁止所有人使用消防喉洗车。1.11指引所有驶入停车场的车辆,按车场的规章制度停泊。1.12如属临时停放车辆,只可停泊在特定停车位,善保管于收银柜,不可随身携带,并于下班时点算清楚交主管。1.13定时开启排气系统及照明系统。1.14留意车场高度容纳限制,遇有接近限制高度的车辆时,须提醒司机小心驾驶。1.15留意车位界限及编号是否清楚。1.16禁止停车场内洗车抹车,防止弄污地面或地面打滑。1.17留意各交通标记是否清晰。第7页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库2．车场当值岗2.1指引车辆缓行安全停放在自己的车位上，并应立即跟进检查车辆情况，检查所泊车位是否相符，同时提醒司机关锁车门、窗，并检查是否漏水漏油。2.2检查车辆有无任何损坏、擦痕，如有任何损坏，都应详尽登记于“车辆情况登记表”上，并要求车主（司机）签名认可。2.3定时巡查车辆的停放情况，制止乱停放现象，发现违例泊车即申请锁车，清点车库内车辆，与《车辆出入登记表》上是否一致。2.4定时巡查车场，如发现有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏水漏油等情况应及2.5仔细登记车辆有关情况，如车牌号码、车型、车位进出时间等。2.6管理处及时处理。2.7发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。2.8做好区域内安全防火工作，制止任何人员在车场吸烟或动火作案。2.9认真做好交接班工作，交接班时所属区域之车辆一并交接清点无异后签名。3．车场巡逻岗3.1整个区域安全巡视工作，特别加强对各走火信道及偏僻区域的巡察，注意盘查可疑及闲散人员。3.2/住户之已申请固定车位之车辆应督促其不能停泊他人之固定单位，否则申请锁车。3.3严格检查登记车场车辆有关情况，发现有车辆未锁车门时，应立即通知上司跟进联系有关车主，然后守护车辆旁，等候上司到来进行处理。3.4按消防规范巡视并检查消防设施，做好巡视记录，确保消防设施处于正常工作状态。3.5监管地库内所有工程装修防火情况，督促施工人员做好各项防范措施。3.6协助车场当值人员对各种停放车辆的管理。4．车场道口岗4.1当发现有车辆需进入停车场，驶近道口挡车器时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。4.2当司机开启车窗时,出示登记卡。4.3在发卡的同时，另一名值班员应迅速在《车辆出入登记表》上填写个各栏目。第8页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库4.4在卡登记完毕后,应立即将道闸开启放行,并提示行驶路线,若后面有紧跟着车辆排队时,应示意其停下，并致歉“对不起，久等了，然后发卡。4.5车辆安全进入道口后，方可放下道闸，避免道闸损坏车辆，车辆进入后切记放下道闸,以防车辆冲卡。4.6当遇到公安、警察、政府部门执行任务的车辆要进入时，查证后方可放行，应作好《交接班纪录》登记车牌号。4.7当发现有车辆驶出住宅区达挡车器前时，即上前立正并说“先生（小姐）您好，请您交还保管卡等礼貌用语，并核对车牌好号。4.8查对无误后，值班员开启车挡，并迅速在《车辆出入登记表》上做好登记。4.9若出场车辆和司机有疑问时，应向司机详细盘问核对有关情况。在盘问和核对过程中若发现有问题，应立即截留车辆，机智地应付司机，并用对讲机报告主管、监控中心和管理处。4.10放下道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。4.11遵守管理服务文明礼貌用语。5．停车场交接班4.1接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。4.2接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，要详细完整。4.3交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。4.4如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。4.5在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。4.6接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告主管，统筹安排。第9页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库五）停车场之保安安全程序1．室外停车场(地面)地面停车收费:每小时人民币元正。地面停车时限:一般不设限制。地面出入管理:1.1设保安员两名于入口站岗,负责登记及放行所进入之车辆。1.2当车辆驶入时,分业户车辆,有关贵宾、重要客户等车辆之停泊管理方案列于后面指引)1.3业户车辆必须贴上有效泊车证,保安员核对清楚后才能放行,并须登记其进入时间。1.4来访车辆进入前,保安员必须核对其车辆牌编号,司机之身份证明及进入时间等,并检查有无危险物品,发出临时泊车票,再放行及引导其行车路线。1.5客户车辆一概只许使用指定的临时停车位,保安员必须登记其车辆牌编号及进入时间,并发出有效临时泊车证予司机才可放行并须引导其泊车位置。1.6车辆出口,由保安人员负责登记及放行工作。1.7来访车辆离开时,保安员必须核对司机身份证明,登记其车牌编号及收回临时泊车票，依证上时间收取适当泊车费用方可放行。2．室内停车场2.1私家车第10页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库2.1.1所有私家车位均为业户或贵宾/重要客户专用车位,所有车辆进入车场时,由保安员负责放行工作。2.1.2本公司建议停车场入口设有自动管理系统,加强保安。2.1.3建议各车场业户均获配给一张磁卡及个人密码,当车辆到达自动电闸前,由,然后按入私人密码,由于该车辆数据已预先输入计算机系统,计算机核对数据无误后自动升起电闸放行。2.1.4建议车辆到达时必须停泊指定位置,其车辆编号已预先用油漆写在车位当眼处,固定停车位方案有助增加秩序及控制车位元元元用量及用途。2.1.5车辆离开停车场时,必须使用磁卡重复步骤一次,计算机核对数据无误后自动升起电闸放行。2.1.6车辆离开车场时由保安员登记车牌编号后放行。2.1.7遗失磁卡须马上向管理处登记,由管理处职员将数据输入计算机令胶磁卡无效。2.1.8每张磁卡将配上不同私人密码,以增强保安效果。2.1.9停车场将由保安员负责不断巡逻及维持车库秩序。2.2摩托车2.2.1业户摩托车车头须挂上管理处发出的有效泊车证,于车场入口处由保安人员检查证件后放行。客户摩托车进入时取票,每2.2.2摩托车设立专区实行统一保管。小时元正。2.3自行车第11页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库2.3.1业户自行车车头须挂上管理处发出的有效泊车证,于车场入口处由保安人员检查证件后放行。客户自行车进入时取票,每2.3.2自行车应使用指定通道,用手推往车辆停放处。2.3.3自行车不设固定车位,但必须专区停泊整齐。2.3.4离开车库时亦应用手推自行车到地面离开。小时元正。2.4货车2.4.1上落货车进入车场范围前必须预先通知管理处下列数据:-申请部门-运货公司资料-运货公司负责人资料-货车车牌编号-货物资料-送货时间-所须时间以上数据由管理处主管签核,有关表格式样后附。2.4.2货车进入车场范围时,由保安员登记及核对其数据无误后放行并引导其往车库上落货区。2.4.3货车进入车库前,按掣取票,车票显示有车辆进入时间、日期及车位安排编号,货车须根据车位编号有系统的停泊车辆。2.4.4落货完毕后由停车场出口之当值保安员核对送货单元及司机身份证等资料。第12页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库取回临时泊车票及登记其离开时间及车辆编号等数据后开闸放行。2.5贵宾车辆2.5.1重要宾客到达后,由特定安排通道往地库预留车位停泊。2.5.2车辆停泊安排视乎车辆数目而定。2.5.3若车辆数目太多或有重要贵宾到访时,各停车位可全部预留使用,并实行不同程度之警卫方案。第13页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库六）停车场系统之专业建议及修缮计划1．停车场系统之专业建议1.1建议采用自动管理系统。1.2自动管理系统采用计算器装置,能记录进入车库车场之编号、日期、时间、密码等数据。1.3自动管理系统包括下列设备及配件:（数量视实际情况定，仅供参考）计算机、硬盘、摄像头连镜头、票据打印机、终端机、UPS电源、键盘、栏杆、感应器、读卡器、条形码识别器、电闸、磁卡2·停车磁卡之印制及派发之监控业主申请购卡或遗失补卡物管财务收费发卡付款3．停车场设备之修缮计划3.1自动管理系统由承包商负责日常维修保养,每月定期到停车场检查栏杆及其计算器系统是否运作正常。第14页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库七）停车场管理流程停车场管理流程图证第15页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库第16页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库八）停车场特殊情况处理程序1．发生偷车应急处理程序图表说明：关闭车库进出口闸闸门记录事件文字说明：1、如发现车库中有偷车情况，应立即通知监控中心予以摄像控制报警。2、关闭车库进出口闸门，以免窃贼逃逸。3、尽快报警。4、记录被盗车辆形牌号、颜色、型号，记下窃贼人数和体表特征，及有否凶器、车辆行驶路线；勿阻闯关车辆。至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员处理，记录到达警方人员情况，以备后查。2．发生车辆被损坏处理2.1当管理员发现停车场里的车辆发生损坏时理处。2.2属撞车事故的，管理员不得放行造成事故的车辆，应保护好现场做好记录及拍照等工作。2.3第17页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库2.4的时间以及发现后报告有关人员的情况。2.5发生事故后，被保险人（车主、停车场）双方应立即通知保险公司。2.6管理员、管理处、车主应配合公安交警部门和保险公司做好调查处理。3．物业范围内交通事故（物业设备变损）3.1管理员发现有车辆物业范围内有交通事故,导致设备损坏的,应立即通知主管，并于现场抄录驾驶人详细资料，登记车车牌号码及驾驶执照等。3.2在驾驶者面前用照相机记录现场情况，行车路线，方向角度，损坏情况等，让驾驶者自愿承诺赔偿书面文本。主管安排员工聚守物业出入品，以免混乱，并安排员工流通车辆，禁止任何人围观。3.3如被损坏之设施急需修理，须通知维修人员立即进行。3.4如有需要，经本公司批准后，向公安报警。3.5详细记录事情经过，上报公司。4．物业范围内交通事故（涉及两部或以上车辆）4.1管理员应立即通知主管，由主管了解是否须要报警。4.2主管安排管理员及保安员紧守物业出入口，并安排员工流通车辆，以免阻塞。4.34.4如已报警，应尽量控制所须时间，使物业范围交通尽快回复。4.5详细记录事件经过并拍照，上报公司。5．遭受暴雨或可能受到水淹影响5.1若停车场经常发生市政排水渠水倒流之情况，则应考虑将切断与市政排水渠相用。5.2清洁公司人员（或清洁工）搬运预定之沙包摆放于停车出入口相关位置，以防路面之雨水流入车库。5.3车场主管根据雨势情况，对上述程序进行监管。并及时跟进实际情况，调动清洁公司人员（或清洁工）清理积水、疏通水沟及通知工程部开启排水泵等工作，以第18页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库场。5.4如水势太大，雨水无法阻截而大量流入车库时，当值主管应实时报告上级，安排在出入口收费处摆放暂停车辆出入”工作后即安排清洁公司安装防水闸。5.5暴雨过后，当值安全主管应及时调度指挥各项清理工作，通知收费处免收因时租车辆暂停离场而应交之费用，并恢复正常运作。第19页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库九）停车场使用守则1．停车场使用守则为确保车场秩序良好及人员安全，凡驾车进入本车场的司乘人员必须严格遵守以下规定：1.1凡进入停车场的车辆必须自觉接管理人员的检查，停放车辆时必须按指定的位置停放。1.2严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除承担全部经济损失外，并追究司乘人员的责任。1.3本停车场收费只提供泊车车位，泊车后请自行锁好车辆，关好门窗。任何车辆或其附件和车内对象的遗失或损坏，无论任何原因本车场概不负责。1.4本停车场的车位分为时租车位、月租车位及固定车位，并规定以一张泊车咭供固定一辆车使用。泊车时请自觉按指定位置分别停泊，不允许乱停乱乱泊。凡违法乱纪反规定、拒交车位使用费、强行乱停乱放、不听劝告和车辆，本车场将采限相应在措施，不排除将车辆扣起或拖离车场，并作严肃处理，相关费用由车主负责。1.5停泊时租车位之车辆应入闸取卡，离场时先到停车场收费处自觉交费，交费后15分钟内出闸交卡，车辆离场。未缴足车位使用费者，管理者有权拒绝放行，直至所有车位使用费（含扣押期间的车位元使用费）全部付清方可离场。1.6停车卡必须妥善保管，不提污损、折迭或遗失，如有损坏或遗失，照价赔偿，并向车场管理处申办补领手续。时租车位的车主应实时向停车场收费处报告，经车场主管核查有关证明文件后方能取车，除须缴付实际之车位使用费外并须缴付手续费￥。1.7保持车场内清洁，不得在车场内清洗车辆，不得随意动用消防设施，不得在车辆内入油和维修车辆，不得在车场内弃置垃圾。1.8爱护公物，车场内设施如有损坏，当事人需承担赔偿责任，如有故意冲卡，损坏收费器械设备或其它车辆内之设施，需按照管理处要求之金额赔偿。1.9本停车场内的车辆，无论任何原因，若有需要被拖走移动发生的损坏，本车辆概不对任何损失负责。1.10何地方，亦不得妨碍本停车场之出入口或任何通道。1.11做好，如对本停车场管理人员之投诉，可向当值之车场主管提出，或书面通知管理处。12管理处如有需要将随时增加或修改停车场之管理规则而不作另行通知。第20页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库十）停车场清洁服务安排1．停车场清洁服务安排1.1每天工作包括:-清扫地面及车路垃圾/尘土-清倒垃圾桶每日二次每日二次每日一次每日一次-清抹各指示牌广角镜-清洁手到位照明1.2每周工作包括:-清洁天花、墙身、照明-洁排风口每周一次每周一次每周一次-消防设施1.3每月工作包括:-用水枪清洗地面油渍、污渍每月一次1.4停车场洗车台之清洁范围及服务安排如下:1.4.1每天工作包括:--清扫洗车台和地面垃圾/沙石即产即清每日四次清倒垃圾桶第21页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库--彻底清洗地面油污清洁手到位照明每日二次每日一次-周边地面视情况而定1.4.2每周工作包括:-清洁照明及消防器材每周一次每周三次-清洁排水沟，集水井-消防设施每周一次1.4.3每月工作包括:-洗车台全面彻底大清洁每月二次第22页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库十一）停车场常用通知及表格货车出入放行申请表:::::::::::::,::::::::第23页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库违例泊车通知/分钟内将车辆驶回所属车位/年月日时分锁车通知第24页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库年月日时分第25页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库泊车证及泊车票式样上落货车辆临时泊车票式样来访车辆临时泊车票式样::第26页共42页房地产E网-房地产与物业管理实用资料库停车场管理规定承诺书停车场管理表格1)第27页共42页房地