武汉东湖开发区房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：东湖开发区***一号路3号房地产价格评估委托方：****（武汉）有限公司估价方：武汉**房地产评估有限责任公司***、***估价作业日期：二○○八年十二月二十日至二○○九年一月二十日估价报告编号：鄂***估字[2009]第号武汉***房地产评估有限责任公司目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、变现能力分析和风险提示五、估价结果报告六、附件一、致委托方函REF委托方****（武汉）有限公司：我公司于2008年12月20日接受贵公司委托，对位于REF项目名称东湖开发区***一号路3号的房地产（包括土地及地上房产，土地面积为54564.24平方米，建筑面积为12315.5平方米）进行价格评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。评估人员于估价时点2008年12月20日对现场进行勘查，在此基础上，根据《房地产估价规范》、《房地产抵押指导意见》、有关政策、法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验数据，结合贵方提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，委托估价房地产在估价时点2008年12月20日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产抵押价值为：乔珠挪缝放害册从珠汤差鼠后冶膜董袄之值系收前波到凑锄恋彩才巴柴岂驻料烈棵臣毛项目絮金额待1逃未设立法魂定优先受弹偿权利下熟的市场价广值支5019渣.6曲8网万元策2描法定优先遗受偿款锁建筑工程说价款晚0.0寄0殊万元少已抵押担礼保的债权质数额拾0.0午0粮万元界其他法定想优先受偿碌款脂0.0插0果万元策3影抵押价值足RMB5筒019.陷6育8赛万元磨详见估价凑结果一览穗表伪武询汉止**部*凝房地产评找估有限责就任公亦司困闲法定代表辫人氧：救欺各竹二忠○烘○晋九年一月痕二十日辈估价结果抖一览表屯估价机构子：寒武缘汉暮**剃*妻房地产评鞭估有限责暖任公这司蓝蒜扰纤侨喊尤辫估价时点躲：音200默8铁年策1馒2净月鸦2单0堪日窗瓦六咬争档概估价时点女建设用地希使用权性前质：出让故栋号念房屋所有邻权人毯估价时点急土地使用拾者怠位垄芽与置勺实际用途悉结愉打核构览楼修幅直层剖建筑面积委（平方米宽）拔土地面积裁（平方米舰）骗建筑物价伐格视（万元）睛土地价格孩（万元）诱总价格们（万元）喊1REF碍邀委托方季\*M判ERGE桥FORM交AT律***岗*音（武汉）热有限公司REF和虏委托方奴\*M收ERGE健FORM网AT锋***械*缎（武汉）层有限公司REF雁酿项目名称勺\*暑MERG具EFOR样MAT宰东湖开发灿区午**颈*槽一号史路佳3侦号盼工业用房拢及其配套卸用房阔钢混三等息4州3613摔.92排5456狂4.24飞683.很63=土地单价*土地面积/10000\#"0.00"帅2690欺.02=迅市场总价持\#"陪0.00喇"救5019些.68停2REF射椒委托方倍\*M层ERGE师FORM渠AT局***挂*驰（武汉）刷有限公司REF持缸委托方刮\*M屿ERGE湾FORM坦AT群***鲜*怀（武汉）丙有限公司REF阶筋项目名称味\*堵MERG裂EFOR膛MAT腐东湖开发嘱区戴**遮*耽一号职路立3关号嗓工业用房闲及其配套贩用房创钢混三等央2秩8701骂.58钩1646艳.03队合计=SUM(ABOVE)象1231驻5.5=SUM(ABOVE)危5456强4.24楚2329互.66=土地单价*土地面积/10000\#"0.00"妙2690兼.02=幕市场总价亭\#"者0.00洲"逮5019蕉.68凑二、冒估笛嫩价警润师钓羊声颈物明内我们郑重举声明：积1倡、我们在猾本估价报千告中陈述灶的事实是膨真实的和影准确的。幅2马、本估价堪报告中的斤分析、意宴见和结论孔是我们自浅己公正的侨专业分析师、意见和汁结论，但溪受到本估惑价报告中轨已说明的级假设和限虫制条件的脆限制。辟3耀、我们与逢本估价报召告中的估钉价对象没第有利害关纠系，也与重有关当事静人没有个男人利害关译系或偏见抱。除4耍、我们依底照中华人倦民共和国伪国家标准梨《房地产像估价规范略》进行分榴析，形成疑意见和结蜜论，撰写丰本估价报谅告。肝5俩、本报告本书中的估学价人员对纷估价对象顽进行了实魂地查勘。狡6丝、没有估崖价机构之壶外的人员患对本报告稻提供了重色要专业帮歉助。妖7跟、如委托枝方以隐瞒混，欺骗等朴不正当手厚段，致使具估价人员眨在报告书阵中选用了谨错误的数丢据，相应艺责任由委蔬托方承担姓。部8畅、参加本植次估价的溪注册房地堂产估价师疾签名：辱注册房地驰产估价贤师杜以秋慰注册证书领编号夸签仍愉泄昼章扰***往味骄吴致4220批0600弟3的5旺***最智每浑脏4220饰0600份36拦汽隙激三、出估价的假天设稿和星限制条件雕（一）估芽价刘前提和刃假设射1坛、本次估虏价对象《捐国有土地岂使用证》岂（武新国奶用牺（腿200诚7惑）狱第笑06遭9育号）朴证载用途斧为声工矿仓储称用地，《闪房屋所有位权证》（宗武房权证孕湖字肆第柔2008居0526帽4踏号）证载丧用途为办茄公用房和醒工、交、第仓用途，孩实际用途垒为办公和杰工业用房皂，亏根据合法坊原则，本悟报告按《写国有土地承使用证》乡证载俘用途进行渐评估，即恰工业斯持续使用杜为假设前启提。史2百、本报告黄在评估该义物业权益专时，是以亩估价对象辱不存在抵勇押权及共叉有权人为呜假设前提姨下的房地攀产价格，忆即REF跨皱委托方超\*道MER淘GEFO夸RMAT翻贱***胶*张（武汉）告有限公司光拥有估价葱对象房地蝴产完全产宏权为前提欲进行评估忙。材另据委估浑方愉的庄《国有土伍地使用炕证卸》林（武新他疮项音（观200妻8虽）痕第敏01悄4裂号）设定填他项权利锈记载硬，鸟估价对象启设定了抵锄押贷款，限约定期限欣为盯200浓8交年轮2突月跑2敞5塞日侮至擦200免9涉年谦2猜月挠2架4鲜日，权利什价值嫩为询100楼0睬万元，在慨估价时点驼尚未注销适，本次评拆估未考虑弹估价时点兄时抵押对胸土地价值探的影响。折至短估价怎时点，夫委估地块鼠不存在属共有权人父、近租赁等他绒项权利砌。细3厘、估价对饺象建筑结勺构由估价韵人员经现奖场查勘确幻定，并未嘉进行结构书性测试，肝其准确性哥待有关部她门认定。诱4兆、在评估耗过程中，过我们假定逮该物业的描所有权人辅在公开市杀场上出售兆该物业，燃且不包含懒所有权人属凭借递延老条件合约冶、售后租插回、合作停经营、管盾理协议等搁附加条件肺以抬高该违物业权益蒸价值的情缎况。呜5腾、我们在舍假设估价梳对象伞建设用地奥使用权法白定年期内思，该物业介所有权人糖对该物业纠享有自由悬及不受干愿预的使用推、转让、感收益、处浅分等合法灿权益。惜6孟、估价对重象权属、隶面积以委淹托方提供酿的估价对夜象的迫《房屋所于有权证》俭（武房权唱证湖字震第管2008价0526供4热号）扛和《国有零土地使用架证》（讽武新国用令（雅200塔7张）稍第亦069哭号耽）复印件容上注明的弄情况为准淡，即估价链对象的建较筑面积为REF建筑面积俱\*很MERG雁EFOR拐MAT是1231魔5.5华平方米，腹土地面积购为REF土地面积业\*局MERG浩EFOR己MAT档5456仗4.24疫平方米，赔经过实地换目测大体局相当，但位房地产估满价师未进念行专业测钉量，本报址告以此为答估价的前新提条件。兽（最终的申面积应以沃产权部门添核实为准帅，如有变喝动，则评罗估值需做懂相应调整狮。）巡7足、委托方印提供的估凉价对象资萄料有部分码为影印件宜，估价人淹员不保证些影印件与权原件的一贼致性。本票次评估是肠以委托方汽提供的与派估价对象肯有关的法级律文件、浅权属证明骨及相关资赛料真实有贞效为前提刮的，其合姻法性和真相实性应由陆委托方负款责。佳8贴、我们未刘获得该物选业付清地冶价款及工商程款项证触明的相关伞资料，在冤估价该物藏业权益时驱，我们假晃设委托人筋已付清地盆价款、市短政配套款蜜及工程款旷。估价对设象建设用窃地使用权筝性质为出燕让，终止帽日期随为塘205仿7鸡年呢6宾月右2法0乞日，即至惊估价时点本土地剩余称使用年限驴为桶48.5讨0梨年，本报艘告评估价典格包含了惜估价对象帝相应用途娱的国有建练设用地使奏用权出让惊金。如至环估价时点冬止，产权愈人尚有任其何有关估化价对象的刺应缴未缴锈税、费，服应按规定绍缴纳或从推评估值中羊相应扣减灿。顺9岂、本报告驶确定的房免地产抵押绣价值等于恳假定未设五立法定优徐先受偿权博利下的市滨场价值减竟去房地产天估价师知挡悉的法定览优先受偿跑款（法定链优先受偿像款是指假血定在估价点时点实现煮抵押权时筋，法律规腐定优先于费本次抵押睛贷款受偿陶的款额，耻包括发包速人拖欠承小包人的建商筑工程款芬，已抵押秃担保的债席权数额，直以及其他认法定优先拔受偿款）街。珠1虑0义、本次估无价假设估狮价对象无颗回迁安置墨用房约定倡或其它优遇先受偿事纺项，建设猎项目相关么费用等已短全部付清揭。如与实获际不符，掏应据实调铅整估价结蓬果或重新骨估价。辩1加1柳、尚根据估价漠人员的实纵地踏勘，称委估房地嫂产为钢混王结构。卷（二）估滔价限制条榨件烤1弯、本次评雀估委托方剩提供以下忘资料：委漏托方应对患提供资料铲的真实性相、合法性燥、完整性内及准确性劲负责。估思价机构仅蓬对委估对摧象的择抵押春价值发表刻专业意见垮。明2墙、本报告善估价结果甩已包含估童价对象国涨有建设用托地使用权苹价值，该患部分建设既用地使用睡权不能再烛单独作为臣抵押物向碑银行另行陷申请贷款朗使用。矮3岩、本报告份所确定的爬房地产价州格，即该吃房地产的岁客观合理岸价格，是枯在公开市惑场条件下邻，在本次捆估价目的脱的特定条两件下形成邻或者成立耐的正常价泥格，本次烘估价结果可仅墨为确定房鸭地产抵押溜贷款额度兔提供参考车依据炸，不适于忧任何其他派用途和估仿价目的，党若改变估逐价目的，阀则需另行投估价。飞4区、本报告雷结果是对岁估价对象汉于估价时肿点于估价亡范围内的丽房地产价达值，没有竟考虑快速槽变现、税棍费转嫁以问及设定他套项权利、然产权变更帜相关费用呀，也未考哑虑估价时作点之后国惕家宏观经鞋济政策发燕生变化，体以及遇有包自然力和松其他不可乳抗力对房权地产价值峡的影响，榴委托方在讯利用本报沃告结果时书应予以充框分的考虑蛙及重视。是5捧、本估价薄报告书仅屋供房地产出主管部门践、委托方值及贷款银完行洲使用，非跌为法律规百定的情况崭，未经估催价机构同放意，不得治向委托方罚及本次估首价目的下企的报告使豆用者以外厕的单位和写个人提供棍，报告的诵部分或全改部内容不咏得发表于川任何公开的媒体之上蛛。席6五、按现行身规定，估浊价报告的诊有效期自漆完成估价氏报告之日击起为一年岭，即本报纺告及估价雷结果的应其用日期与程估价报告塑完成日期耽相差不可闯超过一年脖。在有效选期内实现古估价目的卫时，可以饲以本报告侮及估价结秩果的应用腔日期与估涝价结果作违为衡量估棒价对象价诵值的参考愧依据，超贱过有效期仆范围，需答重新进行缩估价。（奴当房地产吧市场状况侄或房地产吗政策法规醉发生重大克变化和调杠整时，该池有效期应库相应调减添）里7鹊、本报告摇必须完整拖使用方为卧有效，对取仅使用本听报告中部敬分内容而铸导致可能复的损失，避本评估机宇构不承担紧责任。蜻8耀、本报告叨估价结果痛的计算是最以估价对想象房地产速在估价时绕点的状况刑和估价报截告对估价谣对象房地俭产的假设搂和限制条托件为依据够进行，如趟房地产状透况或估价改报告中对旺估价对象暑房地产的膛假设和限却制条件发望生变化，价估价结果爷应作相应签调整。广9川、本报告省的最终解盏释权由本抬评估机构炎所有。蜂四、变现交能力分析扛及风险提故示努（一）变绑现能力分欺析修变现能力晋是指假定畅在估价时低点实现抵等押权时，贤在没有过扔多损失的倍条件下，殊将抵押房士地产转换迎为现金的瘦可能性。贿包括抵押尊房地产的逼通用性、牵独立使用给性或者可陆分割转让剪性，假定轧在估价时雨点拍卖或们者变卖时舍最可能实肝现的价格初与评估的妈市场价值姓的差异程贱度，变现惧的时间长万短以及费掉用、税金搭的种类、见数额和清捐偿顺序。诉估价对象弃的变现能杆力分析如君下：并1第、估价对锅象为工业币用房，专叮业性较强耽，通用性净一般，变来现能力一克般，分割勿转让性较告差。眼2舅、处置房仰地产时，刊其变现的狱时间长短五以及费用失、税金的套种类、数蛙额和清偿摘顺序与处少置方式和服营销策略灭等因素有衬关。一般权说来，以泼拍卖方式描处置房地牲产时，变兰现时间较颜短，但变残现价格一复般较低，款变现成本竟较高，要才支付拍卖牌佣金、营雪业税及部洲分手续费丘。着挪3便、演本次估价肠对象掉《房屋所衫有权证》毅（武房权请证湖字革第瞧2008绑0526率4趟号）证载泛用途为办比公和工、叨交、仓用破房，实际美用途工业毯用房及其洲配套用房垂，委托人兄及相关报须告书使用住人在利用们本报告时折应予以充遗分的考虑确及重视。妙（二）风娱险提示障1衬、估价对闹象为工业签厂房，其会房地产绢不宜裂分割转让蛾，故变现都能力较弱漏。席2亿、若估价抵对象贷款街期限较长活，考虑到舍估价对象循在抵押贷化款期限内毒房地产市壮场可能发律生的变化裁，建议贷且款人在本蛛报告书出骄具一年后甜适时对抵拍押房地产脉价值变化恭状况进行恒再评估，丹以控制贷介款风险。输3呼、报告所宫称狗“姐抵押价切值印”岭是指估价经对象在保飞持现有用描途并持续寿经营，以房及在保持铁估价时点垒之状况和累外部经济努环境的前易提下，为沿本报告书煤所确定的用估价目的获而提出的些公允估价惑意见。该塘估价意见梁是指假定挠在充分发净达的公开贯市场条件浊下，交易顿双方在交烤易地位平旗等、充分却了解估价鞋对象相关负市场信息慨及交易双驾方独立和秧理智进行沫判断的前叶提下形成至的公平市杰场价格。予该价格并动不代表具旺体资产在识涉及产权银变动或资横产形态转雹变时的实杠际交易价菊格。鞭4园、此外，耐鉴于目前押金融机构沿贷款风险忌管理办法可等规定涉外及抵押物恐变现价值毅的计算，猜并考虑到短报告使用刺人按其内透部规定将过自行判断老将来可能乱的变现损壤失，为避问免造成重今复扣减，弹故本次估累价结果未茄扣除未来顺可能的变垦现费用，犹委托人及除相关报告贯书使用人爽在利用本匆报告时应穗予以充分石的考虑及犯重视。轰5蛇、根据委雷托人提供柜的相关证小明材料及卵估价人员钻经验，其伯抵押价值详还受到以腔下几个方躁面的影响唯或限制：岭①晌抵押期限疯内可能会丰增加的法奔定优先受沉偿款，主炼要指抵押混权实现费泼用、企业邻所欠职工旬工资和劳水动保险费境用和企业拢所欠税款桑三类情况纱。典②勿经济衰退分或房地产做政策调整禾，致使区切域范围内严房地产市榆场价值整听体下跌。摇四、饼房地产估蹲价结果报捡告乡(慢一上)铅委托方育委托单位蚂：REF跃妄委托方吨\*湖MER导GEFO同RMAT供周***窑*详（武汉）妥有限公司倡。能单位地址效：武汉是市敢**墙*口七号地块断。脏法定代表础人：丁孔何奇选经营范围蓄：生产经特营硅材料衣、硅片、吧太阳能电闸池片、太势阳能组件轮、太阳能闻电站工程夺及相关电架子材料、谋相关产品亦与进出口咸业务（不姨含分销业妥务）。削(乱二愤)电估价方摄估价机构撕：武胞汉财**争*蜂房地产评事估有限责酬任公司咏法定代表奔人尾：活***迁单位地址固：武汉市悔汉口建设司大冻道政97潮1嘉号新光大滑厦罚1雄7桑楼愉资格证书怠编号：鄂辩建房估证数字尿第馋11拜6霸号款资格等级扛：寸叁级辫联系电话闷：牺（呀02锹7汪）通8263管7765夜传奴荷木真：地（鱼02损7长）辨8265月1913澡(巡三鸣)雕估价对象捷1绸、估价对色象市场背船景状况须（清1姥）影城市地理瓶位置展武汉市是洲湖北省省活会，是华纹中地区最妇大的经济去中心、商暴业中心、感金融中心蚕和科技教贩育中心。卫世界第三掩大河长江冒及其最大妖支流汉水贯在市区交披汇，将武艘汉市区一耕分为三，伤形成了汉永口、汉阳飘和武昌三慧镇鼎立的绑格局。全婶市现扎辖挺1指3刻个城区龄，多3帮个国家级模开发区，靠总面积争为纵8494谈.4装1袍平方公里导，市区建反成区面积般为伐218.柔2艺2盈平方公里易。漠武汉的地况理方位为雪北丈纬求30°3侮3虚'狼、东锯经弯114°麦19积'牵，位于长喊江中游，直属亚热带双湿润季风词气候，四丢季分明，叼平均无霜竖期呀约隙24贡0说天。赌武汉处于丧京广铁路括大动脉与捏长江黄金候水道十字储交汇的中需心，素患有目“禁九省通多衢增”漆之称。武隙汉作为全袍国公路主改骨架的重冈要枢纽、特全国区域捞性航空枢灯纽及长江项航运的中悄心，东去震上海、西漠抵重庆、抛南至广州斩、北上北泽京，距离乞均这在吴120科0拢公里左右奉，是中国痰少有的集炎铁路、公条路、水运天、航空、报邮政、电铲信于一体助的重要交的通通信枢拾纽，处于与中国经济铃地理的核术心位置。秃（麦2环）振城市人口健及面积乳武汉市国乎土面逝积朵8467级.袜6足平方公里减，其中城衔区面金积度3963光.猜6悬平方公里麻，市区建麦成面寸积邻24千2绑平方公里谊。世界第轰三大河流葡长江及其炒最大支流针汉水在市笔区交汇，集将武汉市携区一分为称三，形成标了汉口、兼汉阳和武脱昌三镇鼎烈立的格局生。目前全赶市辖内仰有逢7尘个城区（贩江岸、江影汉、桥口贺、汉阳、钱武昌、青售山、洪山安）兰，娘6许个郊区（丈蔡甸、江妻夏、东西浮湖、汉南朵、黄陂、球新洲），膀共没1耀3瞒个区。骑武汉市总躺人口教为痛831.号2沸6则万（包括铁外来常住锣人口）。毫家庭规模役缩小。全扶市共有家荐庭典户赖228.参8承1邪万户，家乐庭户人口撤为嚷721.熄1版9泼万人，占袭总人口建的换89.6江4牲%片，平均家笛庭户规模比为戏3.1梢5缠人。舟（沃3医）销城市自然楼条件受武汉市属螺北亚热带咳湿润季风昂性气候。山雨量充沛陆、日照充尝足，无霜筒期长，四倘季分明。技年平均气挑温井15.8绣℃欠-17.忌5绍℃忠，年无霜另期一般采为识21备1脸天纪－欧27兴2估天，年日摄照总时蓝数师181存0争小时泻－脚210睛0枕小时，年向降水中量锯115优0避毫米堪－翼145园0屋毫米；降疮雨集中在请每岁年互6议－做8串月。长年喷主导风向到为东北风懂，平均风焦力得为年2.庭3盯级。丛武汉市地地质结构以锯新华厦构温造体系为辣主。按照常全国地震工区划，该坝市位于基立本烈碎度免6袄度区，建惠筑物抗震雹烈度按部文颁标鹊准里7耍度设防。括就本地地火质特点而挤言，武汉奔发生破坏扮性地震的禁可能性很普小。其地吹貌属鄂东垦南丘陵经胀江汉平原坡东缘向大饼别山南麓躺低山丘陵膝过渡地区悬，中间低寻平，南北沉丘陵、岗想垄环抱，晃北部低山差林立。武石汉市是全鸭国重点防点洪城市晒，亭198奔0旬年以来，昨武汉关水腾位超衣过听2捡7孕米平均俯每漏2吴年趣一次。吵（鸭4涨）蹄房地产市浑场惯发展状况崇200显8柄年吵1-1汤0毕月叔，武汉市捡完成住宅董开发投惰资赴168.糟8即5喊亿元，同氏比增哪长昌22.4凑%作，住宅开位发投资占充房地产开俯发投资压的席72.1遗%掘，在住宅煌开发投资柳中嗽，止9苗0烛平方米以拉下的住宅惠完成投虹资灰26.3池5绕亿元，增辛长的26.9厕%娱，武9此0姥平方米以幸下住宅完祖成投资占索全部住宅幻投资的比膜重粘为稿15.6滤%吐,励同比提宅高特0.旅5锐个百分点战，经济适亭用住房完械成投吹资斥14.7磨9壤亿元，增表长屡33.6念%辽，占住宅怖开发投资匆的菠8.8件%泊，同比提诞高剩0.兽8冷个百分点钻。写字楼乒和商铺用学房同比下年降旬了共12.3纵%瓶和凉21.9狸%想。痕200愉8皂年创1-1读0堆月，武汉愚市商品房父销售面积捏为剖370.却8姥8挤万平方米让，同比下座降绿19.1棚%齿，其中商旋品住宅销镜售面积下畅降馒22.1竿%宽。商品房草销售总额夺为仅172.哪5膝6牙亿元，同肢比下窑降反5.3疾%专。截岔至号6央月底，武阔汉市商品差房空置面研积政为必121.指0界5烛万平方米兰，同比增个长括53.5猜%缠，其中空悟置次3陡年以下的信为蛋65.2必5妻万平后方乱米，同比种增麦长杯55.3骨%堵，占全部生空置面积常的红53.9退%矛，空置商甲品住香宅械69.0亿9歌万平方米前，同比增勤长基40.7啊%口，占全部晚空置房胸的吹57.1街%茶。欺200题8担年忽1-1废0哑月，武汉已市房地产翅开发施工辩面穷积肃2649遭.9段6钱万平方米斩，同比增谣长衫16.2首5%煌,己其中，住谊宅施工面集积巡2258撒.7睛0汤万平方米慈，同比增胀长黎25.1享%菊。新开工泊面昆积蚂715.毕4绢7露万平方米嫁，同比增旦长纹16览%重。其中，阵住宅新开涨工面庙积冷621.省3咐9造万平方米愿，同比增柿长渠16逆%矩。竣工房论屋面榴积逢254.拣6即4界万平方米惠，增贴长兄34.6庄%蕉，其中竣集工住阴宅颜233.摩1镇9琴万平方米跟，增免长陕45.2逃%楚。凤（扛5匠）铜产业政策毒①避为保证国洗民经济持其续稳定、乔健康地发缸展，将武孩汉建设为怕国际性城故市奠定基腔础，今后爬若干年仍巷将采取激巷活经济财泊政政策，间为地价平研稳上升奠扭定了宏观镇经济基础末。薯②勉城市基础扰设施建设早速度加快扫，公用设愁施继续完尚善，环境昨创新步伐董加快，城错市面貌明蝶显改观；化治污力度吧加大，环拿境保护成品效显著。殖使城市土刷地边际效佳益委贡献率增怪加，土地刻价格回升霞。气③摸国家和省逗、市政府烟先后出台涉了对旧城存改造、危救房改造、够经济适用时房、开路般开发、菜仿篮子工程滚、搬迁改粥造、破产办兼并、解骆困、企业堪改制的一晃系列优惠遍政策。耻④翠20帜0短8罢年策1勇0尸月鼻3搜0周日中国级人民银行肠再次下调夸金融机构卡各类存贷衰款利率，捆一年期贷碍款利率下构调奸至腊5.58鼻%科。阅（羊6芦）遗城市规划般与发展目砌标全城市发展艰的总目标苍是：把武纺汉市建设碗成为经济够实力雄厚叛、科学教性育发达、狂服务体系趣完备、城级市布局合捎理、基础税设施完善危、生态环漫境良好、街社会高度悬文明并具昼有滨江滨聚湖城市特碑色的现代态城市。在六总体规划闷圈层式发豪展框架的器指导下，细根据城市岗空间主要燥沿交通干昏线拓展被座自然山水恢分隔的特捐点，结合咐近年来城软市建设实陡际需要，通规划确定斤遵避循滋“用旧城更新式、新区拓揭展、轴线踪推进、均填衡发建展腿”塔的战略，喜沿主城重承要出口通辫道构筑西源南、西向位、北向、部东向、南因向、五条真城市空间袋发展轴，穴将主城与狂各远城区社联为一体晨，共同发腊展。属随着社会帅主义市场加经济体制签的逐步完塌善和对外睁开放力度容的不断加耗大，武汉阁的经济建耐设成就显镜著，已形败成了以汽原车、石化刮、纺织、确高新技术浓产业为主征导的门类竟齐全的现扭代工业体况系，城市汪基础设施产日趋完善岗。随着三屈峡工程的塞建设、长捕江经济产钩业带的形榨成与发展林，以及国度家经济建绍设的重点晒向中西部住地区转移鸽，使其具世备了更加确巨大的发村展潜力。浮2律、估价对坟象区位状挡况猴衬东湖新技匆术开发区任（光谷）袭位于武汉翁市城区东激部，北临默东湖，南许接江夏，瞧西承武昌嚼中心城区走，东连武浩黄公路，而是武汉的办东大门。斜东湖新技材术开发区寸（光谷）渡已建成珞树瑜路、楚柜雄大街以各及关山一纷路、关山习二路、民笨院路等主棍干道，形我成插了攀“懂两横三躬纵煤”在的城市道盛路骨架系三统。区域梅内自湖泊确有东湖、萍南湖、汤大逊湖，山日景资源主恶要有磨山说、马鞍山删，磨山风糟景区和马垂鞍山森林迫公园是著笼名的旅游涂景贵点。戚东湖新技驾术开发区蒙（光谷）绸从他2001鸡年正式组烦建，几年险来经济快假速增长，康高新技术贤产业迅速玉发展。桶2007法年，东湖完高新技术趁开发区共军实现总收印入解876颗亿元，财姨政收入兄31.0拿2硬亿元。东刃湖新技术葬开发区（准光谷）片滔区是国家歌打造的高分新技术区感，环境适衰宜，人文未氛围好。要该片区汇干集防18扣所知名高扰校，鸟56继个省部属轮科研院所窄，裹7放个国家工晚程技术研家究中心，染20虑多万名各语类专业科萍技人员，吐教育环境帅优厚。食委估房地兽产位丘于施**坊*指内，关东暗科技工业箱园工业园贯（简称工肃业园）是演东湖开发挑区管委会料为实施东鞭湖开发区瓜开发总体锯战略及促司进经济跨愈越发展的鼓重大举措肺。区域地阳势平坦、管交通方便我、物流畅掏通。按择照别“贩高起点规拉划、高标协准建设，弃园区生态亏化、道路绿宽敞化、顿布局合理叠化、服务旺一体化的井要寸求棕”限。突出发训展其有高疏成长性的裁现代工业酷制造业和站高科技产随业定位，稿以最有效旅的科学思期路精心规犯划工业园扰的功能区森域和现代互产业布局盛。筐估价对象我位于REF晋拖项目名称喘\*缺MER蓝GEFO歌RMAT忘通东湖开发该区贸**致*锁一号巨路磁3巷号兆，东面为隔湖北日报莫报业集团腔，南面临回代征道路伶，西面武岩汉思远投鼻资有限公扛司，北面通为绿化带浓。估价对财象所在地咸块所在区捡域的供水翼、供电、胀电讯、市厉政排水等逢基础设施狗的技术水泥平和可靠裁性保证率叮均属良好信，基础设巨施一般，歉周围环境汁条件一般音。许怜肿3拴、估价对日象权属状碎况筒（潮1隔）产权人掀介绍柜估价对象亦的房屋所滤有权人和起国有建设盟用地使用趴权人均为REF馋呢委托方矩\*顶MERG境EFOR涂MAT巷***奶*醋（武汉）作有限公司早。钳（拣2巧）房地产验权益状况票根据委托爱方提供的镇《房屋所垄有权证》象（武房权水证湖字棋第炒2008袄0526踪4杰号）复印小件辜所载：微房屋所有瞎权人：REF委托方沿***铺*苦（武汉）宝有限公司系；鱼具体情况霜详见酱下们表魔：上表搬1豆钞建筑物权鄙益状况一件览表失位涂钉读置欢楼质放变层胞建筑面积袍（平方米点）未结构学设计用途植1REF黄最项目名称悟\*娱MERG久EFOR早MAT警东湖开发姿区龄**抛*隐一号注路睬3腊号其4跃3613马.92承钢混结构先办公鞭2REF魄滑项目名称宜\*溜MERG抢EFOR领MAT待东湖开发挡区逆**支*攻一号口路徐3绿号价2佩8701垒.58贿钢混结构拒工、交、扇仓=SUM(ABOVE)恳1231躺5.5剃根据估价嫂委托方提炭供的《国启有土地使色用证》，缎估价对象碎土地使用尸者为REF绳汪委托方再\*呜MER福GEFO竹RMAT秘针***帜*麦（武汉）涛有限公司辜；价土地证号境：REF怎篮土地使用刘权证号卧\*睬MER蛛GEFO补RMAT炮武新国用贫（顽200虎7奴）黄第铃06始9尼号肝；铜地号隆：睁X030盾1003递1笼；刑土地用途蜂：工业用择地；工建设用地耽使用权类擦型：出让室；停建设用地疫使用权终哥止日期你：至205陵7党年坊6谊月鹿2拉0股日；塔建设用地罪使用权面在积：REF拥金土地面积授\*睛MER掘GEFO陪RMAT愈5456贱4.24湾平方米。呢（粮3剥）房地产泄权利状况REF尿谅委托方练\*M级ERGE持FORM芽AT蜡***壁*避（武汉）幻有限公司荡拥有估价丰对象房屋来所有权、触国有建设祸用地使用胜权，至估峰价时点，诱不存在任泽何他项权穷利（包括槽租赁权、闸抵押权）木及共有权村人杨。指4乱、估价对球象实体状阳况纹（堂1陡）皂估价对象懂界定胆估价对象险为呜位于REF夸匆项目名称年\*所MER找GEFO概RMAT俘刷东湖开发皮区鼻**宅*纤一号里路高3兰号传的秩房地产窑，包括建包筑面积为REF建筑面积昆\*M喘ERGE匹FORM嗽AT冤1231婆5.5居平方米的森房屋堡和球土地面积忌为REF师紫土地面积矛\*衣MER世GEFO枣RMAT布5456突4.24喜平方米的刑出让骆国有友建设用地辟。窝（污2颂）挽建筑物的实体订状况屡估价对象证位于REF导辰项目名称恒\*迁MER闸GEFO单RMAT革映东湖开发荷区丽**票*套一号幅路费3新号猴，建筑面奖积为REF总建筑面积制\*M运ERGE酷FORM规AT利1231兴5.5址平方米，哭土地面积誓为REF土地面积歉\*M驻ERGE来FORM榨AT貌5456子4.24习平方米寿，具体情芬况跪见周下少表赔：环表雀2蒜豆建筑物实茧体状况一孙览表永栋号怖房屋所有旅权人鹿实际用途卸结暖据唉构绪建成年代呈成新率嘉装修情况刷1REF算坐委托方子\*M姓ERGE菌FORM减AT讽***碍*防（武汉）刃有限公司议工业用房估钢混三等炼200碑8腊年插100%立内外墙均畜为涂料婶2REF脏祸委托方蜘\*M快ERGE赌FORM帖AT饺***斥*区（武汉）赛有限公司辰工业用房相钢混三等波200叙8害年璃100%菊内外墙均箭为涂料问合计坐宗地形状纷：形状拐较宇规则（详窝见宗地图福所示）唐。板四至：萄东面为湖拣北日报报降业集团，炕南面临代预征道路，澡西面武汉耗思远投资度有限公司玻，北面为脑绿化带。狱地势：平洗坦，地质避状况一般替。揪委估对象妄已达到宗伪地红线内伸外仓“塘五探通华”丽（通路、农通电、供糊水、排水冷、通讯）慕及宗地红门线石内无“办土地平槽整能”挖。乱通路：嘴南面临代症征道路僵；遣通电：由视东湖开发遥区供电所庭供应；斥供水：由漠市政供水婶管接入；查排水：机排水状况辜一般悠；伯通讯：接励中国电信向；倚场地：场那地平整沟。裂（致四辰）施估价目的梅为REF估价目的虚\*智MERG诵EFOR维MAT喂确定房地晌产抵押贷北款额度提畜供参考依歪据而评估着房地产抵盯押价值挎。夺（浴五在）宣估价时点鹅本次估价菌的估价时芦点为REF估价时点1瓦二标○显○暗八年十二舍月二十日竹。朱（螺六跨）蠢价值定义知本报告所咱确定的抵恨押价值为竹估价对象偷抵押房地宪产在估价厚时点满足烘各项假设荷限制条件飞下的房地榨产市场价牲值，等于番假定未设孕立法定优定先受偿权理利下的市烦场价值减帅去房地产牵估价师知质悉的法定闸优先受偿挠款。戴（现七停）搞估价依据喜1勉、法律依进据器（哪1砖）《中华劳人民共和势国城市房泡地产管理礼法》（中缺华人民共筛和国主席悉令第旧72温号）；按（售2疗）《中华谷人民共和芬国土地管晋理法》（茫中华人民型共和国主贺席令乳第绑2长8偶号）；塔（渐3辛）《中华粉人民共和爷国城城乡乎规划法》帆（中华人涨民共和国冠主席令第布74展号）；词（披4维）《中华泰人民共和恳国担保法私》（中华驴人民共和划国主席令来第哄5沿0汁号）漂（钓5丈）《城市践房地产抵素押管理办宪法》（建貌设部令谜第祝9婶8枪号）荡（值6筛）《房地隆产抵押估石价指导意铸见》（建仅住乖房叶[200被6]赖8少号）昏（坦7吨）建设部淘、国土资缠源部、财锦政部以及勿湖北省、天武汉市人暴民政府有禾关部门颁刺布的有关凝法规和政尤策文件眨（凭8项）《中华省人民共和竟国物权法骑》（中华趟人民共和移国主席令汇第盯6掏2误号）期（造9故）《国土根资源部关欺于发布全亮国工业用努地最低标您准的通知咳》（国土捕资基发绩[200颂6]11傻7材号）尤2咳、技术规暴范依据颜（举1柔）中华人笛民共和国搬国家标准碰《房地产仅估价规范额》统（昂GB/T舒502黄91-1顷99倾9沟）头（烟2浴）中华人碧民共和国匹国家标准史《城镇土晒地估价规绵程》冰（投GB/T托185肃08-2而00衔1笔）赴3财、委托方锄提供的资创料墨（辱1赖）笋《房屋所送有权证》偶（武房权阵证湖字岔第正2008宪0526地4屠号）复印则件产（矩2扶）《服国有土地台使用证厘》月（REF梳演土地使用押权证号缠\*某MER紫GEFO贿RMAT情武新国用携（尼200智7呢）测第资06傻9愧号候）束复印件同（浙3俘）舞委托方提则供的其他扔资料贡4稀、估价机日构和估价陷人员掌握本和搜集的种有关资料痕。留（腾八删）烂估价原则货1溜、合法原片则若即必须以掌估价对象园的合法使边用、合法纯交易或合顷法处分为咬前提进行盐。所谓合斯法，是指行符合国家船的法律、胜法规和当盟地政府的斯有关规定偏。一是要加求在估价之时必须确略认估价对栏象具有合纯法产权。帮二是要求金在估价时捆所涉及的距估价对象顷用途必须泳是合法的隔。三是要裤求在估价亚中如果涉傲及估价对愿象的交易样或处分方刻式时，该没交易或处循分方式必岛须是合法旗的。芽2末、最高最饥佳使用原脊则匀葱砖由于房地极产具有用市途的多样俭性，不同忠的利用方贺式能为权仆利人带来窑不同收益想量，且房腾地产权利怕人都期望今从其所占险有房地产释上获得更岸多的收益设，并以能获满足这一势目的为确标定房地产腾利用方式踏的依据，胜所以房地砌产价格是徐该房地产装的效用作芬最有效发图挥为前提遭的。哗3店、房地产进替代性原跑则般漆抛市场竞争川规律表访明蠢,捡多种效用搭相同或相恰似的商品片在同一市品场中竞霜争毫,妇通常是价挠格低者取休胜。这是冠因为，在烤比较的基隔础上选择伙物美价廉外的商品是孔每一个理东智消费者近的必然行崭为。这种州市场选择对的结果，涨必然促使窜效用相同庄或相近的从商品在价苏格（包括阀租赁价格坡）上趋同碌，这就是毯市场替代跪原则的具哄体体现。妈为此在房远地产估价志中，可以灶依据这一坚原则，选录择具有较寄大可比性圣的市场交塔易实例，伐从各方面孕进行相似锯性的比较违与修抄正反,吩从而确定撤估价对象秋的客观、深合理价格句。众筛4脖、估价时倍点原则捕信目估价时点离原则强调座的是估价将结论具有莲很强的时明间相关性械和时效性翻。估价结恶论首先具则有很强的乒时间相关懒性，这主圣要是考虑狱到资金的虾时间价值瓦，在不同珍的时间点胃上发生的驻现金流量成对其价值从影响是不堂同的。所覆以，在房纠地产估价申时统一规平定：如果疾一些款项丈的发生时悼点与估价浑时点不一顾致，应当谁折算为估物价时点的偿现值。估貌价结论同娃时具有很岸强的时效队性，这主江要是考虑充到房地产垄市场价格钟的波动，炎同一估价获对象在不仅同时点会柳具不同的仇市场价格互。字5厅、谨慎原踪则语谨慎原则躬是指存在些不确定性虽因素的情珠况下作出复估价相关辛判断时，纵应当保持屠必要的谨瞎慎，充分挡估计抵押狡房地产在肺抵押权实恩现时可能房受到的限轧制、未来抬可能发生躬的风险和唱损失，不渗高估假定进未设立法赴定优先受辆偿权利下栗的市场价算值，不低迫估房地产毅估价师知变悉的法定血优先受偿示款。足（荐九畏）捕估价方法辰根据本次挣估价的特税定目的，盼估价人员奴严格遵循鼓房地产估劲价原则，求在认真分桐析研究所挣掌握的资羊料，进行煤实地勘察宰和对邻近泰地区的调驱查之后，解针对估价输对象的实铅际情况，贱确定运用陡成本法作罩为本次估绝价的基本杆方法峰，最终求吸取估价对幼象的总价奉格和单位潮价格。稻成本法逼：朵求取估价屑对象在估舰价时点的屑重鲁新购纪建价格灭和罩折旧，这然后将朝重胡新购即建价格骑减去咐折旧依来求取但估价对象狂价值的方疲法。塑其基本公归式如下：棉旧建筑物赏价能格与=柿建筑物的宴重新购建么价碍格车-肤建筑物折料旧挺建筑物的帜重新购建赌价格＝建撤筑物建造哀成本＋管牺理费用＋松投资利息疏＋销售费涂用＋销售喘税费＋开垃发利润匙方法选择似依据如下炊：呈1钉、吹由于估价幼对象为工带业用房，岛周边无类划似房地产絮交易，市城场依据不友充分，故闪不宜选用伐市场法。童2艳、根据《艰房地产估绒价规范》摸，仰“概收益性房澡地产的估买价，应选柴用收益法壁作为其中志的一种估乔价方之法枝”膨，由于估陡价对象系角工业用房娇，段难以调查蹈到当地工葡业厂房的证租金水平张，故不宜票采用收益凯法进行估饱价。世3皇、吩由于估价肉对象不是折具有开发甩或再开发原潜力的房炕地产，故推不宜采用盟假设开发狭法进行估海价。资4霞、由于估做价对象所抽处区域土昌地位于REF华河项目名称柱\*谈MER颤GEFO柱RMAT征乞东湖开发熟区义**迅*班一号恰路前3咱号醒，本报告寸采用成本遇逼近法及连基准地价肺系数修正吃法对估价配对象土地描的取得成藏本进行了茄评估；根横据武汉市猪东湖开发睡区相关取邪费标准及狡房地产开苏发社会平迫均水平确狂定估价对分象的管理音费用、投鸦资利息、乌销售费用避、销售税渣费、开发穴利润等进乌行评估。费最终根据毁成本法评吸估公式求谈取估价对定象积算价诸格。脂（十）估尼价结果扭受委托方堆委托，我锅公司对位在于REF抄值项目名称报\*码MER晓GEFO租RMAT输设东湖开发乓区诞**隐*世一号夸路辩3印号揭房地产进染行了评估秩。登估价人员会在现场勘建察的基础舍上，根据勒《房地产嘱估价规范烈》铲、峰《房地产调抵押指导祝意见》，独有关政策哈法规和我鲁公司掌握池的房地产摸市场资料楚及长期积帖累的房地稍产估价经施验数据，打结合委托雅方提供的妹资料和本卵次估价目迷的，根据案以上分析瞎测算，肚委托估价种房地产在再估价时点袄200攻8问年啦1胜2蹲月藏2旧0辩日、完整内权利状态感及满足各扇项假设限炊制条件下诊的未设立鸦法定优先掀受偿权利田下的房地梨产抵押价或值为：茶谱但填虫餐耀桑辜叛跪谈剧幼敏锦希片蹈吩加蹦践尚贤刊巧鱼向鸣没似厉痒包槐暖项目餐金额棍1竹未设立法染定优先受并偿权利下炊的市场价撑值半5019伏.6族8誓万元属2咱法定优先悦受偿款店建筑工程慰价款俊0.0授0稳万元趋已抵押担赵保的债权周数额匹0.0肺0陶万元寄其他法定某优先受偿战款素0.0踏0泽万元帅3威抵押价值著RMB5申019.传6惠8苍万元备（果十一胡）孝估价人员米注册房地昌产估价师因注册证书谊编号造签画夕垫绳章著***宝422直0060非036帅***表422拣0060件03借5溜（位十二妹）祥估价作业洞日期REF估价时点1欲二帖○姑○月八年十二寨月二十日圾至REF提交报告日期双二散○漠○艳九年一月辨二十日顶（汤十三门）刺估价报告倚的有效期阿 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49承.9古6阔万平方米彩，同比增扒长吩16.2捉5%百,挽其中，住牲宅施工面捕积冠2258坊.7茶0岸万平方米希，同比增来长信25.1遥%塘。新开工逼面榴积样715.悦4线7搜万平方米招，同比增庙长题16洋%看。其中，惧住宅新开巩工面扯积撕621.张3艘9写万平方米健，同比增亮长动16凝%用。竣工房闸屋面的积挺254.眉6性4丽万平方米股，增仙长缺34.6步%婚，其中竣反工住和宅侍233.赏1湖9基万平方米趁，增菊长加45.2恳%腾。再200蓝8趣年射全年纲，全市各赛区域的价废格均有不绢同幅度的魂上涨。均浇价最高的政片区为购汉口亲中心区，温平均价格掏为命7033刻.46坑元踢/牲平方米，亭其次是尊武昌眯中心区，睁平均价格占为禽6997艇.32靠元蠢/决平方米。耽价格最低覆的区域为香沌口片区寨，平均价副格碎为扣4爹174.住3讽元亦/策平方米。扛（纳5心）愧城市规划敲与发展目机标研城市发展拢的总目标娇是：把武很汉市建设馅成为经济互实力雄厚跑、科学教凝育发达、勺服务体系没完备、城黑市布局合唱理、基础希设施完善桑、生态环寿境良好、享社会高度妥文明并具睁有滨江滨崖湖城市特金色的现代德城市。在块总体规划图圈层式发国展框架的俊指导下，护根据城市们空间主要低沿交通干仙线拓展被自自然山水母分隔的特结点，结合股近年来城袭市建设实强际需要，隆规划确定胡遵怨循错“骆旧城更新拍、新区拓取展、轴线分推进、均昼衡发亚展诞”榆的战略，妄沿主城重着要出口通芬道构筑西化南、西向两、北向、控东向、南识向、五条舅城市空间鸡发展轴，东将主城与个各远城区女联为一体敌，共同发顾展。株随着社会盼主义市场葬经济体制绳的逐步完仓善和对外喝开放力度籍的不断加怎大，武汉巴的经济建厘设成就显尼著，已形丢成了以汽羡车、石化祸、纺织、绣高新技术终产业为主合导的门类眉齐全的现队代工业体园系，城市冲基础设施瑞日趋完善慢。随着三购峡工程的释建设、长米江经济产搜业带的形模成与发展凉，以及国们家经济建界设的重点死向中西部跟地区转移式，使其具芒备了更加缠巨大的发江展潜力。每四、兔最高最佳格使用分析得所谓最高愁最佳使用锅，是估价真对象的一释种最可能喘的使用，塌这种最可夏能的使用希，是法律鸦上允许，哥技术上可以能，财务灰上可行，慰经过充分歌合理的论岁证，并能比给估价对尸象带来最厅高价值的船使用。最怀高最佳使供用的一种苏具体表现密，是以能良使估价对搭象获利最竿多的用途伸和开发强姻度来衡量充的。这是蓝因为在房称地产市场汤中，每位汁房地产拥瓦有者在主赏观上都试航图充分发样挥房地产猜的潜力。却1耗、本次估破价对象《鼓国有土地诸使用证》交（武新国批用舌（沸200炮7敢）统第烟06欧9撑号）崇证载用途熊为菠工业用地泄，《房屋僻所有权证聚》（武房忽权证湖字支第芒2008颜0526幻4照号）证载昨用途为办姨公和工业梨用房，实杆际用途为祥工业用房社及其配套坏用房，呈根据合法专原则，本背报告按《冶国有土地妙使用证》望证载歉用途进行跟评估，即啊工业俩持续使用颜为假设前彩提。隐2悦、估价对亿象作为工苹业用途符太合最高最必佳使用原盐则，故本江报告按工评业用途进忆行评估。拒五、竖估价方法割的选用REF估价方法榴\*铸MERG燥EFOR板MAT笑根据本次掀估价的特湾定目的，老估价人员抛严格遵循冤房地产估墓价原则，后在认真分研析研究所洽掌握的资奴料，进行废实地勘察梳和对邻近低地区的调育查之后，陆针对估价辅对象的实撇际情况，减确定运用骆成本法作数为本次估北价的基本屠方法述，最终求秤取估价对英象的总价颠格和单位僵价格。乞成本法附：粉求取估价伶对象在估纽价时点的世重爱新购铺建价格雹和饮折旧，骆然后将秒重其新购钟建价格湾减去将折旧文来求取隙估价对象旱价值的方军法。阴其基本公孔式如下：鼻旧建筑物捎价绒格咸=右建筑物的俊重新购建拜价奴格阿-头建筑物折凶旧滋建筑物的蹄重新购建袭价格＝建柴筑物建造态成本＋管登理费用＋王投资利息戒＋销售费宁用＋销售剖税费＋开攀发利润骡方法选择写依据如下钓：漆1四、则由于估价丹对象为工敌业用房，伍周边无类猪似房地产专交易，市祝场依据不户充分，故车不宜选用岗市场法。济2蔽、根据《子房地产估哄价规范》医，兆“阵收益性房族地产的估扶价，应选少用收益法峰作为其中勿的一种估蔑价方砍法仓”视，由于估袭价对象系芬工业用房辛，桨难以调查裳到当地工喜业厂房的厅租金水平绳，故不宜么采用收益绝法进行估廊价。撞3漆、桥由于估价森对象不是边具有开发由或再开发考潜力的房震地产，故础不宜采用爸假设开发揭法进行估遍价。犬4默、由于估宗价对象所往处区域土劣地位于东扰湖开发剑区鸽**穷*当一号叨路祥3耐号，本报在告采用成到本逼近法膝及基准地诊价系数修淡正法对估席价对象土满地的取得概成本进行旦了评估；求根据武汉奶市东湖开淘发区相关恰取费标准拉及房地产班开发社会粗平均水平软确定估价察对象的管卫理费用、口投资利息议、销售费筛用、销售结税费、开保发利润等脊进行评估苦。最终根艺据成本法容评估公式盼求取估价挑对象积算正价格。丸六哲、货估价测算宵过程焰采用成本湾逼近法与许基准地价父系数修正相法评估估垦价对象中卖土地的价援值旅Ⅰ域、运采用洞成本画逼档近胁法绿评估待估钻宗地土地购价格臭成本逼近美法是以开康发土地所劝耗费的各闻项费用之红和为主要乌依据，再体加上一定梳的利息、制利润、应夜缴纳的税加金和土地队增值收益己来确定土户地价格的喊估价方法疑。计算公枕式为：气土地价格绕＝土地取腊得费及相兽关税费＋纠土地开发僚费＋投资纺利息＋投呜资利润＋畏土地增值询收娘益喝卫1垄、土地取搭得费及相键关税费笼（址1旅）土地取午得费玩土地取得捆费是指征轨用待估宗鲁地所在区烛域同类土厕地所支付缸的平均费招用。适经调查，筑待估宗地拨周边区域渡的农用土忧地主要为抹菜地，因满此设定待机估宗地在罚征用时为理菜地。调槐查待估宗块地所处区上域的土地沿取得费用撇，目前获筋得类似待嫂估宗地土坡地，需支旱付的费用炕主要有：诚1贱）江土地补偿眯费俩根据《湖大北省土地悟管理实施惑办法（第丢二次修正踢）》冻（迈199碎9护年雅9荡月纹2变7败日起施行匠）窝中宁“巩第二十六掌条规定：傲征用耕地灯的，土地将补偿费为液该耕地被盏征用前三扰年平均年荣产值的娱6匆倍以透上小1披0璃倍以下；谜征用其他赤土地的，铅土地补偿甲费为邻近拦耕地前三俩年平均年筛产值的为5杂至姓6样倍猜”德。结合负东湖开发敞区画统计调查明资料以及薄该地区征志地实际情圈况，菜地段前三年平皇均亩产值银为秧6000率元辽/浙亩，在评喜估中按平茂均年产值纹的初10智倍补偿，疤则：伯土地补偿国费＝=平均亩产值*土地补偿费倍数县6000术0壁（底元稼/枕亩）＝=土地补偿费（亩）*3/2000\#"0.00"袜90.0伯0畅（折元贪/核平方米淘）撒2炭）狗安置补助萌费挤根据《湖拒北省土地组管理实施起办法（第暗二次修正胡）》腾（归199超9尸年惯9佩月蚁2补7杜日起施行命）旨中扫“逢第二十六够条规定：闸征用耕地瓜的，每一提个需要安袄置的农业可人口的安三置补助费待标准，为槽该耕地被文征用前三弟年平均年姻产值的绒4韵至笔6誉倍，但每窗公顷被征坐用耕地阿的安置补铅助费，最驻高不超过隙该耕地被权征用前三张年平均年陶产值的婶15铜倍。征用张有收益的维其他土彻地安子置补助费椒标准为邻息近耕地前刚三年平均锋年产值的户4非至斗6爽倍。征用盟无收益的哪土地，不催支付安置着补助形费本”职。结合武狡汉市统计失调查资料葵以及该地引区征地实顺际情况补废偿倍数为踩6渗倍，调查棵该地区需洲要安置的栋农业人数括为每亩禽1呆人，则铅安置补助氧费＝=平均亩产值*安置补助费倍数*每亩安置农业人口数签3600臣0炭（蜓元式/够亩）＝=安置补助费（亩）戒*3/2福000址\#"资0.0改0体"武54.0躺0修（去元原/境平方米城）亮3举）锈青苗及地疯上物补偿达费艰根据《中肝华人民共棉和国土地镇管理法》埋（菊199鸦9药年姓1绪月陆1堤日起施行络）中第四软十七条规包定迈“冲征用土地远的补偿费我用包括土赢地补偿费糖、安置补总助费以及棉地上物补饲偿费和青陈苗补偿慌费哭”袄，挎根据武价鱼房海[200搁4]1到1绒号《武汉永市物价局津、市国土廊资源管理庄局关于印见发征用土榨地中青、衫鱼苗及地娘上附着物计和其他有仁关设施补筝偿标准的镇通知》，益青苗补偿怒费边为信1000扬元勿/队亩嘴，则型青苗及地轿上物补偿干费＝=青苗补偿费就1000窄（驾元械/前亩）＝=青苗及地上物补偿费（亩）/乱2000录*3润\#"智0.0醋0栽"允1.50康（庙元沙/舰平方米蝶）奇则土地取彻得费为=安置补助费（平方米）+青苗及地上物补偿费（平方米）+土地补偿费（平方米）墙\#"0帅.0擦0稼"解145.临50获元嚷/绪平方米。无（处2饺）相关税铅费筑1)潮征地管理败费东根据湖北搁省物价局追、湖北省牌财政厅鄂斤价房靠服谅[200港2]4安7嘱号文渐件巨“毛省物价局续省财政厅溜关于降低须部分住房锡建设行政召事业性收寇费标准的府通洪知旦”政规定：妙①稳一次性征通用耕放地猫100松0餐亩以上（代含盼100替0扔亩，下同喉）或其它戒土旺地片200下0谁亩以上，驳动迁量不则大，工作拖量较小的幻，可按基始数计排收衫0.7肢%姿的征地管罪理费；动仁迁扭10以0朋户以上或逗安置农业鸦人旷口凯30辟0饼人以上，绒办理无地之村组农民菠农转末非恳20始0粗人以上的筑可收纷取客1.1币%看。胜②支一次性征喷用耕克地骂50盼0晚亩以上陵、遣100州0许亩以下，唇其它土肉地瞎100迅0蝇亩以上渐，顷200圾0敢亩以下的添，动迁量瞧不大，工暂作量较小突的，可按正基数计存收速1.1射%疤的征地管读理费；动见迁勺5酬0独户以上或腹安置农业晨人室口淹15铃0露人以上，引办理无地享村组农民锹农转无非华10巷0肆人以上的铜可收圣取芳1.4挽%移。苏③抗一次性征致用耕浅地井10漏0醉亩以上捏、巡50绍0道亩以下，虚其它土坝地湖20谅0童亩以上检，耽100蚁0斑亩以下的深，动迁量滋不大，工涉作量较小对的，可按蔑基数计隙收厨1.4瑞%焦的征地管岛理费；动固迁旗2脉0倚户以上或霸安置农业伯人跳口局8酒0漂人以上，材办理无地倡村组农民贪农转做非扫5秒0跃人以上的摧可收验取补1.8允%自。错④鸦一次性征唱用耕期地末10胸0垦亩以下或蛙其它土撤地咽20峡0爽亩以下的悄，动迁量刮不大，工番作量较小地的，可按味基数计蛇收遍1.8%些-2.1碧%搂的征地管障理费；动邮迁振1圆0细户以上或疯安置农业狭人馋口隙3煤0吨人以上，去办理无地锹村组农民汉农转锅非卷2行0夏人以上的公可收圆取右2.1%柱-2.5皆%睬，如有特说殊情况确击需提高取川费比率的恐，须经省蓄物价局、扩省财政厅就批准，但胃最高不得惠超链过埋2.8亭%庆。饿依据上述卸规定，征扑地管理费少按征地费冻的膊2.5苏%做计，则：排征地管理分费＝=土地取得费*征地管理费比例/100查\#"0惜.0梳0检"层3.64孩（坟元陆/嫩平方米）误2泻）娇耕地占用冶税夜根据武汉毒市人民政辞府《关于顽发布〈武针汉市耕地狮占用税实击施办法〉辣的通知》裳（武丝政贿[198劳7]9毒8因号）第五岂条规营定街“聪江岸、江徐汉、桥口欲、武昌、五汉阳、青溉山每平方逝米待1泪0奴元；洪山掉区除花山脉、九峰、郑左岭三个曾乡镇每平迹方国米乔5墙元外，其哀他地区每推平方鸡米拉1灯0太元；够武汉经济钱技术开发罩区摄、东西湖汇区每平方烘米膜7皂元；汉南庙区每平方笛米鹿7茄元；江夏引、蔡甸、拍黄陂、新细州区每平誓方米吉5论元触”持，待估宗津地位于掌东湖开发宣区喘，耕地占燕用税为唯10蛾元钓/治平方米。辆3)似耕地开垦亲费怜根据武汉村市物价局叔、武汉市葡财政局窝《未爸关于耕地召开垦费、互土地闲置垒费、土地添复垦费标熄准的复函魂》（武价喘函妥[200更0]7配4闪号）中规虽定：按照括《关于申卡报耕地开哨垦费、土划地闲置费凝、土地复闹垦费标准踩的函》的注收费标准挡执行絮《警“宝城区基本橡农连田仓3.不0福万岔元劝/女亩；城区礼其他耕劝地贤1.遣5窝万口元辫/倦亩；郊区蚕基本农皂田往1.模6存万蜻元结/律亩；郊区挠其他耕死地候0.寒8蓝万危元拾/轻亩璃”刻，待估宗悼地属于稳郊区哄其他耕地乖，耕地开浊垦费为称1.6须万两元炒/寸亩，即=耕地开垦费（亩）*10000获*3/2斤000状\#"0晓.0旱0傲"恶24.0舅0武元誉/答平方米。悠4)劈新菜地开抽发建设基柄金个根据武汉莫市人民政安府《关于若进一步加铸强菜篮子浇工程建设幼的决定》重（武涌政生[199暑4]3废0熟号）中规垦定筐“骑控制征用喇、占用稻区蒸3.骑0卫万伸元守/毙亩；严格现控制征用努、占用舞区玻5琴万游元敢/塘亩；长期笼保留斩区池6阅万挤元晨/祥亩；征用乳郊区县土脉地每亩征圾收俱1忙至障2脂万元菜地健开发基对金奇”办。每亩征廊收待估宗稼地位于控摊制征用、远占用区土陆地，新菜孙地开发建把设基金为座2中万是元蔑/爱亩，即=新菜地开发建设基金（亩）*10000倾*3/2状000饮\#"0辆.不0速0"诸30.0乒0舒元洪/嗽平方米。三5)种水利建设题基金埋依据湖北佳省人民政梁府须第届18犯2勺号令《湖和北省水利股基金征收译使用管理丘办法》，咳非农业建兄设征用土涛地，向用昂地单位按福亩征收一牵定数额的煌水利建设祸基金，武蒙汉市的征妥收标准为双：非耕吹地缺150法0鞠元鬼/饲亩，耕坦地岔200刘0冤元双/拢亩，待估斧宗地属于病耕地港，水利建教设基金为嫌2000晚元施/梁亩，即=水利建设基金（亩）让*3/2咐000魔\#"0纷.0奉0责"安3.00嫁元社/煌平方米约。洋6)漫不可预见色费搭根据湖北注省物价局性、湖北省疼财政厅鄂当价房地慨字影[199呼6]40嫩3富号《省物仪价局、省御财政厅关沙于土地统怜征包干收曲取不可预斩见费的通腰知》中规卖定守：爽“耻在征地过屠程中，由溉土地管理给部门采取规统征包干垮办法征地亦的，征地均所发生的蜻全部费用斥经确