某住宅项目市场定位

***城项目市场定位住宅市场定位一．项目定位结合项目地段特征分析，及对南城住宅市场研究，我们认为，***城住宅项目应该定位为：西南三、四环之间—环绕首经贸大学—文化氛围浓郁—以首次置业为主--形成南城一道独特的、综合性中高档社区--。这样的定位居于以下的理解：地处丰台区内，西南三、四环之间，京通和京石高速路的“楔形”夹角处；项目环绕首经贸大学，易形成浓郁的文化氛围气息；大规模、配套设施齐全的中高档综合性社区；具有极高的性能价格比，能够体现生活、居住的真意，强调自然和文化气息；属于南城的创新产品，具有独树一帜的设计风格，对于追求文化氛围的客户具有很强的吸引力。二．目标客户群定位客户群特征能够接受南城北京素有“东富西贵，南穷北贱”的观念，在北京人的眼里，南城始终是下风下水地段，因此，能够接受南城的人群应当对北京南城和其他区域地缘的差异性不太敏感。这部分客户通常包括两类人：一类是原来就住在南城的客户，这部分人由于在南城生活时间已久，在他们的生活习性、生活方式上，都已经和南城结下了千丝万缕的联系。因此，他们在选择居住地时，会首先以南城作为选择对象。另一类是外地来京的客户，特别是外地来京的年轻人客户，他们与北京原居民有着很大的差异。在他们的观念里，南城、北城、东城、西城的差异性并不大，相反，他们更看重项目的绝对地理位置、性能价格比、交通易达性和周边的小环境；而这几个方面，都可以说是我们项目的优势所在。因此，我们完全有可能抓住这类客户群。注重交通的便利性有车一族稳根据中国盆人的观念嗓，往往是伞先有房后蔑有车，因动此这部分户有车的人傲群，目前框他们应该边是有住所愁的。诊一部分人紫是现在的否居住环境小较差，希慰望在南城杠购买住宅氧实现二次炎置业改善钻居住环境书，并且南剖城的交通许环境有利封于开车出命行。哭一部分现黄在还是两指代户或三涨代户，就磁是与父母计居住在一搂起的夫妻每或者再带胞一个小孩挽，他们希妇望通过自迫己进行置左业，从父辆母处分离真出来，单玻独居住。址另一部分津人群就是俱所谓庭的暂“跳新北京蛾人译”茧，由于工南作原因先笔有了车，刊等有了一裂定的积蓄霉之后，就绩会向往拥杏有家的感其觉，他们药对南城的间交通的易垄达性较为喂看重。劲不想远离泉都市生活处的人傲这部分人殃群对都市笛便利生活宗环境有着费极大的依荣恋，从国裳外经验来抢看，居住权的发展一腊度经历染了浸“奶正城市化益、逆城市垂化、再城枣市凤化枯”穴的发展过镜程，这至谦少说明了常这样一个服道理：城肉市郊区化猴在享受自成然风光的机同时，失交去的是交韵通的便利墨与生活的认丰富性、考多元化，桥所以，凡玩是住过郊忘区生活的梁人们，尤舒其是在受红尽了交通遵堵塞之苦板后，对于题城市便捷宽、舒适的合生活将更翁为向往，磁南城相对墨低廉的价槽位与都市尖中心的生样活环境，衫对于这类充人群的吸鄙引力会很到大。衔购房门槛忙相对较低皱由于北京黎房地产市储场今年推羡出的新楼疲盘众多，遣所以，一针些经济实涨力允许的鼠客户，都嗽可以在北帮京其它区泻域买到各根种不同类娘型的、适估应自己需难要的房子普，而事实极上，来南样城购房的魄客户，除妈一部分南衰城的原居径民外，大蚂部分是看肉重了南城狠项目的性杆能价格比雕。所以，筋我们的目耐标客户群来也应当设趁定为这些百对于房子筑的性能价门格比比较沾看重的客阀户。而且抖应该适当傅降低其购芬房门槛。客户来源闻即地缘客户芽由于地产腐项目具有释很强的地服域性特征兄，因此，亦任何一个被区域的住换宅项目，察其面对的行目标客户雾首先来自扮于地缘客呆户，项目叨所处的位余置亦不例玻外。但是跑随着南城右交通、环补境和市政税设施的不薄断改善，毒南城的地户缘客户将丽呈现逐渐栏弱化的趋谈势。而晚北城由于游开发早，如土地资源曲逐渐减少诵，项目集茫中且竞争责激烈，形删成较高供似应量，导烛致投资利傍益下降，浅同时在市滨政配套、工路网交通诞方面越来家越不能保拆证生活、睬工作的良贤性运转，鸽尤其是亚伏北区域，挨城市功能抹不完善，茂交通方斜面劫“杰进不去、吸出不疏来备”档，其弊端资将随着开晴发加剧更瞧为显露。产而南城，叨这两年北丽京市的路伴网交通发气展速度很护快，南三翠、四环的炊开通迅速朗提升了这桐一区域的趋价值。寄经过我们醋调查，南逮极星的本抄地客户约棚占妖50%坑，富锦嘉店园的本地注客户为磨80%盲。而且售抚价越低，老本地客户怜的比例越术高。除了格这里经济总发展相对兆落后、企徒业大多以约国营、内命资中小企桐业为主、册居民收入尤相对较低且的原因之采外，原居命住在二环贼内的南城善居民，一啄般不会考钳虑迁到三职环、四环筹之间，除傲非迫于经台济能力。近而且三环钩以内已经鉴集中了一骂批类似天协天家园的壶经济适用绣房，已经签能够满足渣他们的需捐求。讯虽然南城章市区的居吗民不愿搬屯出，但如道果项目综吐合性价比删较高，产楼品极为出虑色，同样卡可以吸引贫这类人群驼。如恋日词嘉园，单翁价高出同怀地段项目陪约菠1000雀元那/滩平方米，卖依然热销纺。再如珠盆江骏景，例推出当时社属南城为改数不多的鹿高档项目冠，价格又吊相对低于费周边项目城，形成热植销，甚至乱吸引了大削量居住在办二环以内鼠、方庄社户区的原住叔居民。买实际上，插南城固然块消费能力佛有限，但省一直缺乏夏高品质的龟房子也是间造成市场震相对不旺败主要的原郊因之一。舒本项目地负处三、四组环之间，虑其涉及的命地域范围涨较大，潜风在的地缘隆客户群也摸相对较大睡。如果能眨够依靠南践城潜在的登市政开发冬背景，作礼出一个品助质出众的鼓住宅项目玉，同样会捎吸引三环餐以内没和四环以苦外的地缘心客户。新北京人四新北京人献一部分可钞以定位为避丰台科技凶园区的员华工，丰台喜科技园区染作为中关者村高新技摄术的发展疗区域，吸根纳了大量岔的高科技犬人才，到徐2001渴年底，园座区企业本涉科学历以桂上的从业葱人员已达倾到铅16.8腰万人，其胜中留学人矮员达绢3000邪多人。随越着中国加凭入辜WTO肢和奥运的该刺激，丰鞭台科技园扫区内的高亩新技术人洋才会有增林无减。他字们具有相贫当强的经奏济实力，乘在园区内考工作，园够区外居住辟将是一个捆比较理想弟化状态。舅另一部分嘴是工作在愤其他区域鞋内，他们瞧都是高等艰学府的优环秀人才，纲为了寻滴找屯“戏发展空间滋与机走会灯”渠选择留在府北京，他全们是各自缩专业领域趟的主流，挥具有自身凑特定的生钢活方式和雁行为特质帝；已经融尤入北京成井为一滥个胶“赞新北京耀人割”柱。活“至新北京沫人摆”听具有较高截的学历，俘年龄偏轻院的特点，减他们购买摄住宅主要曾是供自己盾居住，对动南北城差己异化的看未法不敏感券，由于在叛北京的时狸间较短，栋经济能力遥有限，对黄小户型、级总额较低瑞的住宅需宏求较为强善烈。外地客户椒“祥北城科技榆，南城商缴贸级”练，南城是腊商贸比较匹集中的地宅区，外地顿生意人聚抹集的地方啊。由于地缓理的原因肌，南城在推北京人的缓印象里，剪一直不是晚一个适合廉居住的地笨方，而由葬此截然不开同的是，晌南城由于答距离市中授心、尤其旦是天安门中比较近，览加上火车规、高速公袍路等入京引的终点大锋多在南城私，素副有算“抛南大尼门搏”渐的称谓，怒因而对外钱地来京做灶生意的人寺来说则属码于一个好犁地，这就监是外地人瞧为什么大斤多聚集在泉城南，并新在城南置浮业，甚至要绝大多数丹的驻京办杆事处也都谊设在南城患的原因。贵科技园附砖近的怡海矩花园项目消，针对南登城配套薄祸弱，尤其济是外地人伶子女在北辽京上学难手的情况，宾专门建造腹了齐全的食学校，从处幼儿园到清中学，都滤向外地人摘子女开放嫁，使得其川客户约屯50%挨以上为在穗北京从商单的生意人时，而且大嘴量来自丰颠台区外。哭完善的市睡政配套设舟施，对外博地客户具敲有较大的闻吸引力。仪特别是丰填台区内的诚汽车销售萌、维修、谱运输，各华类批发市涉场等人力免密集型的窑产业的数陈量较大，涝而且多数断集中在三铺环、四环否沿线，因瘦此聚集着槽大量的外雪地生意人歇，都是本啊项目潜在料的客户群汽。矮再比如珠糟江骏景，昂由于所处痒区域聚集勺了大量的岁从事运输辆、服装加蓬工、服装锐批发等行增业的外地拒人，该项切目又是同沫期南城仅念有的高档宋项目之一独，综合性慢价比很高惯，因此形拍成热销，圾外地生意历人的比例西也较大。辟其他区域逐客户抱随着四环赶路的开通谊，和南城前交通条件扬和市政条若件的逐步验改善，加固上相对较抓低的价格春优势，南男城吸引其积他区域客饶户的客观终条件已经婚具备。实棋际上，北艇京现在的杆居住状况反已经处于战一种南移虹状态，长碧安街以北弹移到长安坐街以南，辩南二环以吴北移到南岭二环以南滤等，本项询目地处西域南三、四违环之间，幅只要物业斩性价比较阔高，吸引跃部分其他渴区域的客犁户将会成绿为可能。肺以下便是缺几个比较石典型的例箭子：烧望园东里凤：均价蜓4300荷元毛/碌平方米，丛由于位于桃七里庄池——虑丰台区政茫府所在区母域，各项止生活配套坑极为完备予，生活便砌利。而且搅紧邻姻323庸路终点站青，丰北路饭沿线又聚轧集了诸多膏线路的公嫩交，多数舌通往海淀泰区，或者唉市中心区哪，因此，躁其他区域渡客户比例笑较大，该亿项目也未圣做大量广秆告，仅靠永业主的推猎荐就达到丰月销涛50~6上0鸭套的热销贪。迷怡海花园章：自其他昏区域驱车泼而来的客烦户约占刃30%贺，主要看籍中这里的析交通便利躲、社区环冤境优美、盈配套设施跪完善、从草幼儿园到赖老年大学世的社区服勿务较为齐复全，类似族于位于木桥樨园的珠劈江骏景，堪虽然所处布区域生活歇环境较差抗，但社区晓内部的环狸境营造较唤为到位，废同样可以玉热销。断未来城、响加来小镇玩、未来假堂日花园等总低密度住麻宅项目：肉此类项目愤的客户群世中，其他塘区域具备挡私家车的府客户比例还较大，主枪要因为西炭南四环目短前的交通樱较为顺畅秧，不象北乏城那样已育经不堪重脚负。此外绩，新颖的采洋房外观里及良好的晨品质，相根对低廉的寸价格，都艺具备一定济的吸引力菜。因为同蓬等价位的碌项目一般同要远及回坐龙观、西吊三旗等便污远区域，吴而同等品各质的项目蜡在中关村压要达到均榜价坏7000陕元错/师平方米以损上。踏伍掘周边学校魂的老师、去教授等忠随着房地垦产市场竞悟争日趋激叉烈，购房滔都对居住膀环境提出亏了更高的巴要求。在肝住宅区位睬的选择上票，除了注射重商业环才境、交通孤条件以及惧物业管理历等多种因鹅素外，人辆们更多地绍关注起小护区的景观纳设计与文央化氛围。哀由于本次峡项目地段扇是环绕首顺经贸大学煤，为文化输氛围的创漏造提供了麻得天独厚贩的自然条跨件。客户定位类地缘客即户唉(动西南三、遮四环原居蹲民药)新北京人外来客户忠其他区域语的客户衰周边学校虎的老师和炕教授等产品定位倾根据前面失的市场调扛查，可以风看出，南亲城项目售寒价较低，倍亮点项目医相对较少垄，楼型大孝多以塔楼旅为主，外错立面比较扭单板。虽猪然这两年纪住宅发展真速度较快信，加上地芬价比较优塌势显著，悉吸引了众遵多的装TOWN粉HOUS柴E遵项目，如零加来小镇错、未来城厘、未来假适日花园等庄，但总体茅水平距离竹北京其他住区域还有主比较大的长差距，但裹这同时也辜意味着南罪城住宅开虽发的潜在孝相对比较烦大。爱根据我们谜分析，丰家台科学城尾适宜的住匆宅产品类按型为：热多层带电涌梯或是板视式小高层贞类救此类形式载可以作为循开发重点咸，典型例锡子是未来阿城、宏景素绿洲、风纷和日丽、示怡海花园题的早期住渔宅，这些盏项目的持娃续热销，翁说明此类疤建筑的市戒场需求较垒大。而且胃1.5歌的容积率顷，四环线片的位置，遍也比较适我合此类建道筑的开发圣。其中推狡荐的参考命对象是位路于西三旗驳的枫丹丽彩舍，该项防目属于法往式多层住别宅，由于败外观新颖蜘、独特，祥吸引了大姜批的中关随村及外地维客户。裳蝶型、低恳于每层邻5星户的塔楼规塔楼虽然奸有着诸多汪的缺点，悔但在景观驳、户型等质方面有着即板楼不可使比拟的优赚势，尤其扁是对于外雁地人，这移种楼型依起旧具有极驱大的吸引岸力。宾（里3皱）低密度教住宅，如稍TOWN补HOUS同E脊如果规划但及经济条纯件许可，袭可以考虑桑旅游部分牛景观及地株段优势比诸较强的地卷段，开发届一部分待TOWN低HOUS顿E羞等低密度秃高档住宅遮，以满足斑部分高收真入阶层就循近工作、天生活的居斑住需求。摔如果商务蕉花园能够滥迅速成型孙，则这种怒需求往往吨是一个突归变的过程珠，如果二早期因经济掏测算无法久平帐，则浴可以在三胳期考虑一旧部分此类纷高档住宅霸。腰四．价格优定位窄根据本项筐目的地段窄特点，并今综合考虑命周边相关阵市场的市定场售价及土表现，本猎项目住宅治的建议售杜价为筐5000竹元探/聚平方米。巧五．户型慈定位压由于南城圆的客户群系范围比较萌大，不同础于北城的便项目，该蜂区域的户戒型跨度相科应的也比溪较大。小兽户型一般低以南城居剑民为主，备稍大户型日则以地人终及海淀区忆的人士。感一居：村6云0吉—氧—韵70嫌平方米；报二居：嗽8倾0丰—芽—生110何平方米；保三居：扫11纤0级—时—幅140尸平方米；少量四居孟以二、三油居为主；大客厅；嘉拐角窗、治外飘窗；逃落地玻璃魂阳台连接红厅和主卧族；穴大储藏室逃或衣帽间猾。福第四章酒剃店市场定城位沟一．档次越定位诊